空中商铺专题

空中商铺专题立业地产服务机构·高价值地产营销教授空中商铺专题第1页，商铺从楼下走入楼上，空中商铺——全新商铺概念正式被重庆各个开发商营销利用。

香港尖沙咀大型综合商厦THEONE,29层银座式大厦。楼高145米，为全港最高纯零售商厦，突破性”1”字型造型，提供了“独一无二”创新购物环境

重庆观音桥茂业百货、沙坪坝华宇广场中楼中店，早已被成为白领及年轻潮人所接收。空中商铺专题第2页空中商铺发展案例分享借鉴意义空中商铺专题第3页空中商铺概念空中商铺：是商务公寓开发一个新功效，空中商铺往往位于具大量人流支撑中心地段，以投入少、低成本、空间灵活取得一些小型商家和投资客热捧。关键词：商务公寓、人流支撑、成本低概念空中商铺专题第4页表现形式表现形式LOFT：两层办公、楼上办公+楼下展示楼上办公+楼下展示LOFT和普通平层两种表现形式空中商铺专题第5页表现形式小型茶餐厅商务酒店私家餐厅普通平层：商务便捷酒店、小型茶餐厅、剪发店、精品店、淘宝屋等表现形式空中商铺专题第6页产生背景产生背景伴随经济快速发展，大量小商家涌入市场，土地越来越稀缺，商圈土地更是寸土寸金，而底层商铺租金太贵，迫使小型商家把店开到楼上去。关键词：土地稀缺空中商铺专题第7页区域消费者组成及趋势3000美金6000美金10000美金衣食住行/大宗商品音乐会/演奏会/文化艺术类展会/特色文化酒吧房地产投资成为常态房地产投资趋热房地产仅为居住品别墅豪宅时代洋房及别墅市场快速发展普通商品房时代豪宅萌芽商业快增，商业形式多样化，复合商业形态消费诉求分众化、个性化人均GDP到达1万美金，商业呈多样化发展，房地产投资成为常态，人们消费形式分众化、个性化收入中低等收入国家中上等收入国家高收入国家投资理财房地产投资股市、基金保险教育黄金奢侈品投资理财成多元化发展消费诉求房地产市场人均GDP到达一万美金，消费诉求分众化、个性化，商业呈多样化发展，房地产投资成为常态空中商铺专题第8页3000美金与空中商铺发展伴随经济发展，逐步走向成熟，空中商铺需求快速增加，衍生市场机会雏形阶段（人均GDP10000以下）成长阶段(人均GDP:10000-0)成熟阶段（人均GDP预估：0以上）代表项目：朗晴广场、茂业百货、万达广场、时代豪园代表项目：时代天街、龙湖SOPO、金科SO铺自发性、楼中店由开发商主导、以概念营销为主，将商务公寓贯以商铺之名商场化、高端化，配套与服务与传统商场一致代表项目：香港THEONE以前，朗晴广场、茂业百货等楼中店大量出现，空中商铺是自发性质，空中商铺处于雏形阶段。，人均GDP到达1万美金，龙湖、金科先后推出空中商铺，空中商铺被利用到商务公寓营销上,进入成长阶段依据香港等先进市场发展规律，空中商铺进入发展期普通要经历5年时间进入成熟期，预计到年，重庆空中商铺走向成熟，空中商铺将真正发挥其商业价值，走向高端化、商场化。空中商铺专题第9页小结空中商铺是商务公寓开发一个新功效，大多位于人流量比较大中心地段，以低成本赢得投资客和小商家认可空中商铺分为LOFT和平层两种表现形式，能够供各个小型商家及办公使用人均GDP到达一万美金，空中商铺作为商务公寓营销概念正式成长起来，伴随经济发展，逐步走向成熟，空中商铺需求快速增加，衍生较大市场机会空中商铺产生背景是因为土地稀缺性，底层商铺太贵，迫使小商家搬到楼上营业空中商铺专题第10页空中商铺发展案例分享借鉴意义空中商铺专题第11页先进市场案例-THEONE重庆案例空中商铺专题第12页THEONE基本概况：年轻时尚一站式消费天地THEONE项目位置香港九龙尖沙咀弥敦道100号开发商华人置业集团楼层29层（地上24、地下5层含3层车库、）层高层高约5米，楼高145米总体量40万平方尺，约4万方物业类型消费购物中心开业时间10月商家数量200余家商铺面积

60-200平米大厦配置中央空调系统客体11部，货梯2部建筑设计企业TangeAssociates租售方式只租不售年轻时尚集休闲、娱乐、购物为一体全新一站式消费天地空中商铺专题第13页THEONE项目区位：位于香港繁荣闹市区——尖沙咀THEONE坐落于尖沙咀闹市中，紧接九龙主要干道——弥敦道以及人流密集购物区——加连威老道及加纳芬道，港帖尖沙咀站与项目相连。空中商铺专题第14页THEONE建筑特色：香港最高纯零售商厦，造型、格调独特，含有较强昭示性THEONE“唯一”：全港最高商场造型垂直向上升势伸向高空，从形成独树一帜“1”字造型，地标特征显著。建筑格调“Multimetrics”。展现几何形交织独特外立面

香港最高纯零售商厦空中商铺专题第15页THEONE业态分布：主力业态以时装和美食为主，业态规划和普通商场楼层布置相同，只租不售经营模式为统一经营管理提供力条件楼层分类LG1-LG2超级市场G珠宝及钟表UG1服装及配饰UG2时装及配饰L1-L3时装及配饰L4-L5美食L6-L8家居生活精品、娱乐L9-L11健身及美容L12-L13餐饮L16空中花园L17-L21空中食府业态规划只租不售商铺经营模式为统一业态分布、商场统一经营提供了条件。空中商铺专题第16页THEONE服务设施：服务设施配置齐全，服务周到，提升商场档次二十四小时热水服务商家查询商场查询及推广资讯事务及购物指南导游服务无偿上网经济救伤旅游指南泊车优惠、礼品换领代招士财务报失及认领轮椅借用婴儿车推车借用小工具借用雨伞借用邮票售卖服务手机充电服务影印（不超出2页）当地传真——只供传入储物柜租用卫生口罩婴儿纸尿片服务设施空中商铺专题第17页上六个月活动一览一月皇室堡经典60周年MASHLYINLOVE甜蜜大派对二月元旦甜蜜空中派单暨全港情侣互信程度调查公布会三月《嫁个100分男人》首映礼四月《爱面包魂》首映礼五月Rilakkuma轻松小熊品味の家六月健康活动全程开启THEONE活动：商场每个月都会举行各种活动，提升人气活动空中商铺专题第18页THEONE租售情况：租金较高，租赁情况良好最大租户——著名连锁时装集团I.T（1.2万方）第二大租户——百老汇戏院（0.4万方）其它著名品牌：法国军靴品牌Palladium，首次登陆香港JOURNALSTANDARD、BEAMSBEAUTY&YOUTHUNITEDARROWS三个著名日本时装品牌、景福珠宝、名人饭堂Harlan’s等主力租金：1000元/平米/月租期：2-7年入住率：98%备注：香港普通商场主力租金为600-1200元/平米/月空中商铺专题第19页THEONE商场图片展示空中商铺专题第20页小结香港THEONE位于香港最繁荣地段——尖沙咀，人流量大THEONE整体定位高端，外立面、商场配置、业态分布都按照中高档商场标准打造开发商统一管理，设施齐全，服务周到，举行各种商场活动吸引人气租金较高，且租赁情况很好，已经到达中高档商场水平空中商铺以真正商场形式展现，香港空中商铺已经非常成熟空中商铺专题第21页先进市场案例—THEONE重庆案例空中商铺专题第22页雏形阶段—茂业东方时代成长阶段—龙湖、金科空中商铺专题第23页茂业东方时代项目区位茂业东方时代位于观音桥关键商圈位置，周围商业气氛浓厚，人流量大观音桥：观音桥是江北区政治、经济、文化中心和重庆北部商贸中心。区域发展成熟，商务气氛浓郁。茂业百货：位于观音桥商圈中心，紧临协信星光68和北城天街商业，本身也有大致量商业配套，交通便利，周围商务气氛浓郁。茂业东方时代空中商铺专题第24页茂业东方时代基本信息茂业东方时代依靠观音桥商圈有利地位和本身大致量商业配套，商业气氛浓厚，且本身配置较高，带动商务公寓自发形成楼中店。茂业百货基本信息位置观音桥开发商重庆茂业地产有限企业入驻时间1月总体量15万方梯户数8客梯、2货梯，单层38户楼层36层层高3.8米主力面积25-50平米土地性质商业（可注册企业）商业体量8万方茂业东方时代含8层茂业百货和29层商务公寓茂业时代周围和本身商业气氛浓厚，带动空中商铺自发形成空中商铺专题第25页茂业东方时代配套设施茂业时代拥有较高电梯和过道配置，给企业和商家预留广告墙，为空中商铺形成提供了条件8部高速电梯、5米宽电梯过道含有商务气氛公共过道独户门旁商家及企业广告墙空中商铺专题第26页茂业东方时代业态分布主力商家以婚庆、小型工作室、服装精品、企业办公为主；楼层越低商业气氛越浓东方时代分楼层各业态个数分布东方时代商务公寓业种分布占比从项目业态来看：项目主要分布以婚庆、小型工作室及事务所、服装精品以及企业办公为主。从楼层来看:楼层越低，越靠近商场部分，商家越多，商业气氛约浓厚楼层婚庆美容美发摄影通讯器材（网络+实体）服装、精品（网络+实体）工作室、事务所企业办公餐饮962103100107300210011621154111272022000135310230014401012310156411320116840113111780112420186300510019702121202052022320212100263022420124502301000420244110016025321033402601002750270000263028020016702900000640302001083031000000003200000160330000067034010100303500001470360000015021-36层，主力用户以个人工作室和企业办公为主9-20层，主力用户以婚庆、美容美发、服装精品商家为主空中商铺专题第27页茂业东方时代租售信息茂业时代租金和二手房均价较周围同物业高，且入住率高达95%。茂业东方时代租售情况销售价格（二手房）12760元/平方米租赁价格65元/平方米/月（朗晴广场商务公寓50元/平米/月）入住率95%茂业时代商务公寓因为其较浓商业气氛，二手房均价和租赁单价均高于周围普通商务公寓。且入住率较高。空中商铺专题第28页茂业东方时代图片展示豆浆机淘宝网店特色服装店美容美体店精品店婚纱摄影淘宝器材手机专卖小型办公空中商铺专题第29页小结茂业东方时代位于观音桥商圈关键位置，依靠周围和本身良好商业气氛，人流量大，加上本身高品质配套，为空中商铺形成提供了条件项目主要分布以婚庆、小型工作室及事务所、服装精品以及企业办公为主。楼层越低商业气氛越浓项目因为良好商业气氛，租金和二手房售价均高于同区域同产品。茂业东方时代无统一规划管理和商业运行，空中商铺处于自发形成楼中店雏形阶段。空中商铺专题第30页雏形阶段—茂业东方时代成长阶段—龙湖、金科空中商铺专题第31页龙湖时代天街项目区位龙湖时代天街位于大坪关键商圈位置，交通便利，配套完善大坪商圈：大坪作为主城五大商圈几何中心，交通发达，轻轨1、2号线交汇处。龙湖、万科、协信、恒大、英利等品牌开发商云集，商圈升值潜力巨大。

“两个中心”和“两个高地”将被打造渝中区西部商贸中心、电信数据传输信息中心、医疗卫生和基础教育高地。龙湖时代天街：项目位于大坪商圈关键位置，交通便利，周围配套相对完善协信阿卡迪亚空中商铺专题第32页龙湖时代天街基本信息项目依靠大致量商业打造大型城市综合体，商业配套完善。首次提出空中商铺概念品牌+60万方商业配套+地段空中商铺基本信息地址渝中大坪大石路空中商铺楼栋1#、2#、4#、16#、17#总体量15万方开发企业重庆龙湖成恒地产开发有限企业设计澳洲伍兹贝格、美国捷得、日本凤设计、日清建筑土地性质商业相关配套：60万方商业、地铁1、2号空中商铺专题第33页龙湖时代天街推盘情况空中商铺体量大、面积小、总价低，受投资者热捧开盘次数开盘时间推出楼栋折后建面均价面积区间总价区间当日销售率1-12-221#、2#1037428-5130-5280%2-03-234#128-4130-49100%3-6-1617#1177250-5532-6586%4-8-1816#1241527-5844-7996%空中商铺共5栋，体量大主力面积较小，30-50平米为主总价以50万左右为主，总价较低开盘平均去化率高达90%，受投资者热捧空中商铺专题第34页16#：跃层户型性价比高，更受投资者热捧，但LOFT会给开发商带来本身利润损失房型楼层推出套数建筑面积户型占比折后建面均价总价区间（万元）当日去化套数当日去化率跃层（5.4米）6-114837-3813%1577856-5948100%6-119651-5827%1358875-7996100%平层（3.7米）12-20633818%1097940-446095%12-2014451-5840%993651-5813392%累计6-2036027-58——1241540-7934696%户型配比龙湖时代天街户型配比户型分析：产品5.4m挑高，可变性强，性价比高，空间灵活多变、总价低，受到投资者热捧

政策解读：依据《重庆市城市规划管理技术要求》，办公建筑，层高大于5.1米，小于等于7.3米，计容面积按该层水平投影2倍计算。

龙湖时代天街LOFT空中商铺为5.4米层高，应两次计算容积率。开发商牺牲了本身利润。

空中商铺专题第35页龙湖时代天街营销推广以住宅价格买龙湖商铺，紧握客户心智报媒推广诉求：品牌+低首付+创意商铺电话营销：主要针对龙湖老业主电话推广其空中商铺投资产品营销思绪：以住宅价格买龙湖商铺，抓住客户心中低总价和高价值心理落差，促使成交空中商铺专题第36页小结龙湖时代天街位于大坪商铺关键位置,地段优势显著，人流量大空中商铺体量大，面积小，总价低受到投资客户青睐，整体热销LOFT产品受客户热捧，开发商在把产品做成跃层会损失部分利润时代天街空中商铺开辟重庆空中商铺营销先河，第一个提出空中商铺概念空中商铺专题第37页龙湖SOPO项目区位龙湖仟佰汇位于西永大学城关键位置大学城：靠近西永微电园和大学城，产学双模驱动。板块价值洼地，未来升值潜力大。龙湖仟佰汇：位于大学城区域关键地段，周围高校众多、楼盘林立。靠近地铁1号线站口，交通便利。本案空中商铺专题第38页龙湖SOPO基本信息仟佰汇由6栋SOPO和仟佰汇商业区组成，打造成购物中心，配套相对完善龙湖仟百汇楼栋信息2-1、2-2、2-3开发商龙湖地产开盘时间6月物业类型公寓推出套数562套梯户数1梯7户通气是否否用地性质商业用地层高3米品牌+仟佰汇商业配套相关配套：5万方仟佰汇商业、地铁1号线空中商铺专题第39页38平米，总价30万占绝对主力，整体热销龙湖SOPO户型配比户型面积推出套数户型占比折后建面折后总价区间（万元）销售套数去化率单配37.7954397%624429.750292%一房一厅56.38193%555737.31895%楼层平面图空中商铺专题第40页借助低总价、天街商业、时代天街空中商铺热销、地铁一号线将开通进行话题炒作。龙湖SOPO营销推广报媒推广：以低总价和空中商铺为主要诉求点。网路推广：

在搜狐、搜房、网易、新浪凤凰网等均做有推广。借助龙湖时代天街空中商铺热销和地铁一号线进行话题炒作。电话营销：针对龙湖老业主和龙湖在售各大楼盘现场登记客户进行电话营销。短信营销：龙湖在大学城中央商务区打造一个特色空中创意商铺，紧靠240万方大学城中央商业区，依靠龙湖在大学城打造天街项目龙湖仟百汇，在地铁一号线两个站点之间。

营销思绪：借助低总价、天街商业、时代天街空中商铺热销、地铁一号线将开通进行话题炒作。空中商铺专题第41页小结SOPO位于大学城新兴板块关键位置，未来升值潜力较大SOPO关联龙湖时代天街成功案例，以小面积、低总价取得热销SOPO空中商铺商业配置体量较小、公寓属性显著空中商铺专题第42页金科SO铺项目区位项目位于华岩新城交通要道位置，华岩新城是九龙坡区重点打造新商贸中心，未来含有较大升值潜力华岩新城：九龙坡区政府重点打造新区，是继杨家坪之后第二个区域性商贸中心。区域当前正处于起步阶段，商务气氛较欠缺，区域未来将建成西部地域最大火车站——火车西站，轻轨5号线也穿过新区，含有较大升值潜力。金科阳光小镇：位于华岩新城通往主城主干道华福大道旁，交通较为便利，周围商务气氛较为成熟，是当前区域商业中心位置。空中商铺专题第43页金科SO铺基本信息SO铺依靠阳光小镇大小区和相关配套，打造华岩板块商业中心C2-1C2-2C2-3C2-1C2-2C2-3SO铺基本信息位置华岩新城开发商金科地产开盘时间8月15日推出楼栋C2-1、C2-2、C2-3C2-1梯户比3梯19户楼层25层高C2-1（3米）25层商铺：2层商铺：2层SO铺包含底商和25层公寓，提升整体商业属性，有利于拔高商务公寓商业气氛大型城市综合体+品牌相关配套：5万方金科阳光小镇商业、轻轨5号线（规划中）、阳光小镇大小区空中商铺专题第44页金科SO铺推售信息全为40平米，总价23万产品，整体热销SO铺基本信息推出楼栋C2-1、C2-2、C2-3C2-1梯户比3梯19户楼层25层高C2-1（3米）建筑面积全部40平米开盘均价折后：5750元/平方米总价23万当日去化率95%空中商铺专题第45页金科SO铺整体经营采取代租策略，有利于整个整个布局，但经营权归于业主，无法统一经营管理，更多是开发商提升价值一个营销伎俩SO铺在营销上,采取代租策略，对业态进行规划，有利于整个商业规划布局，但经营权归于业主，无法统一经营管理，更多是开发商提升价值一个营销伎俩空中商铺专题第46页金科SO铺营销推广以低总价投资入市，以产品创新为诱饵吸引原点头投资客群报媒推广诉求：低总价+投资+SO铺创新产品原点人群渠道营销和口头传输：金科阳光小镇在华岩片区开发较早，品牌开发商受到了华岩片区客群良好口碑，加上渠道派单宣传，小面积低总价投资品受到了当地客群热捧。营销思绪：23万超低总价买金科商铺，在原点人群中重复强调其低价和高价值空中商铺专题第47页小结金科SO铺位于华岩新城商业关键位置，依靠阳光小镇大小区商业配套，未来商务气氛较浓SO铺主要以超低总价促动投资者购置欲望，23万封顶价，整体热销SO铺在产品和营销上模仿龙湖，但对业态进行规划，采取代租策略，有利于整个商业布局，但经营权归于业主，无法统一经营管理，更多是开发商提升价值一个营销伎俩空中商铺专题第48页龙湖、金科共性分析从品牌、地段、配套、产品、推广上重庆现有市场在售空中商铺共同点项目名称开发商位置土地性质总体量商业体量商业配套主力面积单价主力总价推广开盘去化龙湖时代天街龙湖大坪商圈商业130万方60万方UME、新世纪百货、洲际酒店等28-58

平层：10500

50

品牌、低门槛投资、空中上铺90%龙湖仟佰汇龙湖大学城商业25万方5万方——386254

30

低总价、空中商铺95%金科SO铺金科华岩新城商业58万方5万方

新世纪405700

23低总价、投资、空中商铺93%品牌都是重庆本土数一数二开发商，招商运营能力强大，影响力大商业氛围都位于商圈次中心或者是未来区域商业中心，都具有较大体量的商业配套，未来人流动性大，且已有大量品牌主力商家签约入住价格小面积、低总价、主力总价都小于50万推广在推广上，主力宣传低总价和商铺价值，低总价和高价值形成反差，占领投资客户心智销售开盘去化高达90%以上，受投资者热捧空中商铺专题第49页重庆案例小结龙湖、金科空中商铺被利用到营销中，但缺乏统一运行和管理，尚处于发展阶段。东方茂业百货依靠其得天独厚地理位置和本身商业配套，自发形成楼中店。空中商铺处于雏形阶段。空中商铺专题第50页总结香港空中商铺发展已相当成熟，重庆现还处于起步阶段空中商铺对比

层高外立面主力面积主力租金管理业态分布服务设施活动发展阶段香港5米“1”字型造型60-200

1000只租不售、统一管理商场化规划设施齐全，服务周到每个月活动成熟重庆3米普通公寓28-5840-60业主自营，可代租无无无起步销售：重庆市场以小面积、低总价为主，采取出售方式不利于统一招商和经营管理服务：重庆市场无相关商业运行配套服务规划，相对先进市场较落后重庆市场空中商铺更多只是营销概念，并无商铺相关产品配置、管理、服务配套进行支撑产品：重庆市场在外立面和层高上都是普通商务公寓配置，且面积较小、档次较低空中商铺专题第51页空中商铺发展案例分享借鉴意义空中商铺专题第52页空中商铺价值梳理地段、品牌、商业配套、商铺属性是支撑空中商铺成立必备要素空中商铺价值构成核心地段品牌商业配套商铺属性商业气氛浓人流量大商业运行能力强大含有很好物管服务能为项目带来高价值含有良好口碑商业性质土地商铺物业管理服务商铺配套设施空中商铺价值是由地段、品牌、商业配套、商铺属性原因综合而成，也是组成项目热销主要原因。较完善商业配套主力商家支撑空中商铺专题第53页溢价分析空中商铺售价比同区域产品溢价高达20%以上，且去化更高区位项目名称开盘时间是否同通气土地性质楼层数梯户比主力面积建面均价（元/平米）主力总价开盘去化率空中商铺