海南文昌铜鼓岭项目整体策划课件

1铜鼓岭：国际顶级滨海休闲度假目的地----《海南铜鼓岭项目发展战略与整体定位》中国·铜鼓岭1铜鼓岭：国际顶级滨海休闲度假目的地----《海南铜鼓岭项目2前言：国际顶级滨海度假高地——权力与地位的象征，生活与品味的诠释，已成为当代人的追求迪拜、尼斯、戛纳、迈阿密、黄金海岸…已成为高端人群向往的新生活。它们凭借山地、内湖、海湾等独特资源以及顶级运动、国际宴会等设施，成为国际高端富豪群体交流、休闲度假、观光旅游、居住的选择，是财富与权力的象征。海南是著名的滨海城市、国际旅游休闲度假目的地。海南不仅山峦壮阔，浪潮澎湃，更有深厚的文化底蕴，凭借其独特魅力越来越吸引世界的关注。铜鼓岭有无可替代的区位优势、文化底蕴与原生态的自然条件，具备吸引国际高端富豪群体进行休闲度假、商务、交际、娱乐为一体的国际级生态养生休闲目的地。成为国际高端富豪聚集地不仅符合铜鼓岭的自然条件与区域开发要求，提升区域与城市之间的价值，更能塑造顶级休闲生活方式引领未来发展。2前言：国际顶级滨海度假高地——权力与地位的象征，生活与品味3铜鼓岭：中国国际化旅游新地标以“休闲、度假、城市配套”功能的统一为开发理念；以区域功能更新、城市价值更新、生活形象更新为发展目标；将区域最终打造成为以休闲度假、文化展示、生态保护和都市休闲为一体的，引领国际奢华休闲度假新风尚；“国际级富豪休闲区”3铜鼓岭：中国国际化旅游新地标以“休闲、度假、城市配套”功能4文昌位于海南省东北部，距海口市63公里，三面环水，南接琼海市，是东部岸线的门户190km40km60km135km160km63km海口三亚陵水五指山文昌100km美兰机场文昌博鳌万宁125km4文昌位于海南省东北部，距海口市63公里，三面环水，南接琼海5铜鼓岭旅游度假区位于文昌最东端，距美兰机场约30分钟车程，规划面积约86平方公里，拥有绝佳的原始生态资源铜鼓岭月亮湾石头公园云梯宝陵河5铜鼓岭旅游度假区位于文昌最东端，距美兰机场约30分钟车程，6国际旅游岛的大背景下，文昌的定位：集卫星发射、航天科普、度假旅游于一体的现代化航天城文昌列入以海口为中心的北部组团；按功能地位为：集卫星发射、航天科普、度假旅游于一体的现代化航天城。北部组团中部组团东部组团南部组团西部组团根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010-2020）》，按功能把海南国际旅游岛分成了五个组团。6国际旅游岛的大背景下，文昌的定位：集卫星发射、航天科普、度7政府目标：通过打造铜鼓岭，提升文昌在海南旅游体系中的地位，重塑文昌形象，并实现区域的可持续发展之一：补充和强化海南旅游功能，提升文昌在海南旅游市场中的地位之二：打造成为海南具有独特城市意象的亮点区域，重塑文昌形象之三：完善和提升文昌的城市服务功能之四：实现区域的可持续发展，拉动文昌经济以及百姓就业7政府目标：通过打造铜鼓岭，提升文昌在海南旅游体系中的地位，8鲁能目标：作为鲁能进入休闲旅游的拳头产品、标杆项目，通过开发经营的持续、增值、创新，成就鲁能战略转型里程碑目标——可持续发展：项目打造方向必须是可持续的，必须经得起多年开发的验证；必须是增值的，随着项目的推进，区域及物业要逐步升值；必须是有创新的，高水准，与周边物业要有差异化发展；最终使得鲁能由单一的房地产开发企业，转向区域旅游以及城市经营性物业的提供者，盈利模式有短期绩效向长期绩效转变；现状：区域开发尚处在较为原始的状态，缺乏科学的发展规划，鲁能具备高起点，高投入，全方位统筹区域开发的实力；8鲁能目标：作为鲁能进入休闲旅游的拳头产品、标杆项目，通过开9铜鼓岭项目不仅要促进国际旅游岛的更高发展同时肩负鲁能集团成为中国休闲地产领头羊的历史使命充分利用铜鼓岭所处的特殊区位以及资源价值的稀缺性，从发展海南乃至世界一流休闲度假目的地的角度，重新严谨看待铜鼓岭的价值，实现“经济、功能、形象”的统一协调可持续发展，最终肩负起引领海南未来休闲度假发展方向以及鲁能集团成为休闲地产领头羊的历史使命！9铜鼓岭项目不仅要促进国际旅游岛的更高发展充分利用铜10为实现政府和鲁能双重目标，完成区域价值赋予其发展的历史使命，世联认为应从两个层面解决关键的五大问题区域发展战略层面区域发展策略层面需要解决的关键问题1.海南作为国内旅游大省，其旅游发展有什么缺失？需要怎么样全新旅游产品？2.国际上顶级的休闲度假标杆都是怎么发展的？其主要的面对的消费需求有哪些，有哪些功能组成？3.结合本项目的条件，统领区域发展的“魂”是什么？本项目应该如何给自身定位，该怎么协调发展？4.具体功能体系怎样打造才能在最大化满足高端人群休闲度假需求的同时符合区域未来城市发展的需要？5.区域规划怎样落实各功能？10为实现政府和鲁能双重目标，完成区域价值赋予其发展的历史使11从国际一流休闲度假区的发展入手寻找本项目立意以及发展方向，通过标杆案例研究得出战略以及开发策略案例研究方向研究、模式研究区域发展背景研究区域发展特征研究区域市场研究寻找定位区域发展策略目标客户需求分析具体项目落实空间布局经济评价空间布局研究方案经济评价开发策略落实战略层面策略层面从海南城市地位出发，通过对国际一流休闲度假区发展的研究，并比照研究得出海南发展的缺失，确定项目发展站位：国际顶级休闲度假区确立项目的发展站位后，从对成功的标杆案例的深入研究，，确立项目的发展战略与定位：休闲度假双轮驱动，旅、居、业完善的休闲度假圣地结合本项目资源和地质条件，划分功能分区，制定本项目的发展策略，并确定具体的项目研究思路11从国际一流休闲度假区的发展入手寻找本项目立意以及发展方向国际公认的一流休闲度假目的地有哪些？他们面对的客户都是谁？国际公认的一流休闲度假目的地有哪些？13阿拉伯海湾的一颗璀璨明珠，充满奇迹的休闲度假圣地迪拜13阿拉伯海湾的一颗璀璨明珠，充满奇迹的休闲度假14夏威夷坎昆拥有得天独厚的生态资源，是高端人群向往的休闲度假世外桃源14夏威夷坎昆拥有得天独厚的生态资源，是高端人群15黄金海岸尼斯拥有较强的城市意象，融合独具特色的文化素养，成为世界富豪休闲度假聚集的中心15黄金海岸尼斯拥有较强的城市意象，融合独16针对全球知名的休闲度假目的地的客户进行深入研究新加坡圣陶沙迈阿密，美国夏威夷，美国LaJolla，美国加州迪拜，阿联酋尼斯，法国黄金海岸，澳大利亚坎昆，墨西哥

YalongBay

多摩，日本帕拉德罗，古巴

LaJolla，美国加州…发展成功的滨海休闲区频临城市群腹地区位与区域发展基础要素趋同着重分析了其中几个具有代表性的国际一流休闲度假区圣陶沙，新加坡迈阿密，美国夏威夷，美国迪拜，阿联酋尼斯，法国黄金海岸，澳大利亚坎昆，墨西哥从区域开发目标开始…………分析研究区域要素的特征16针对全球知名的休闲度假目的地的客户进行深入研究发展成功的172008年坎昆旅客统计2008年坎昆个级别旅客消费统计单位：亿美元根据数据显示，国际顶级度假目的地的核心客户群由富豪阶层与富裕中产阶级组成富豪阶层：例如名人企业家、大型公司CEO、巨额财富继承人等，资产在800万美金以上，年收入50万美金以上；毕业于国际顶尖教育机构，广阔的国际交际平台，并拥有良好的个人习惯与独特的个人品味；对休闲度假产品的环境，设施要求极高；富裕中产阶层：律师、医生、会计师、作家、编辑、工程师等工作，年收入10万美金以上的富裕中产；大多拥有国外留学背景，收入稳定，向往美好生活，对休闲度假有一定追求；——WilliamThompson&JosephHickey,2008富裕中产阶级富豪阶层追随者先锋者172008年坎昆旅客统计2008年坎昆个级别旅客消费统计单18中外富豪阶层休闲度假有什么差异呢？18中外富豪阶层休闲度假有什么差异呢？19特点1：追求绝对私密并创造衔接上流社会的交际平台;特点2：追求独特的文化底蕴;特色3：追求对技能的锻炼，培养贵族风范;特点4：追求水天一色的绝对原生态融合;特色5：追求纯天然生命调养功能；根据ROBBREPORT调查研究欧美日发达国家富豪阶层都具有上百年的发展历程，并具备以下五大特点：欧洲富豪普遍经历五代以上发展历程，具备极高的品味修养，基本属于贵族阶层；美洲富豪的发展普遍经历四至五代的历程；同样具备极高的品味修养与个人素质，属于贵族阶层；日本富豪仅经历了三至四代的演变，具备极高的个人素养与品味，但不属于贵族阶层发达国家的富豪阶层经过百年发展，已经形成一定体系，并逐渐演化出特定的休闲度假方式，先锋价值观开始形成国外19特点1：追求绝对私密并创造衔接上流社会的交际平台;根据R20发达国家富豪阶层重视休闲度假场所的绝对私密，同时成为衔接上游社会的交际平台特点11977海湾别墅产品1979198019851989199019911992配套单元类型多户卡帕鲁阿湾别墅高尔夫别墅

海湾高尔夫球场18洞(6032m)网球花园(10个球场)精品店购物中心100套山边别墅铁树别墅多户乡村高尔夫球场18洞(6051m)菠萝岗独户单一费用独立屋卡帕鲁阿园(封闭的私人海边社区)独户单一收费住宅数量141套161套40套99栋8片宅基独户单一收费住宅植物园(封闭的私人高尔夫社区)36片宅基植物园高尔夫球场18洞(6638m)俱乐部会馆(3066m2)卡帕鲁阿湾旅馆194间客房游泳池下午茶服务区健身房利兹卡尔顿卡帕鲁阿旅馆550间客房游泳池日光浴平台剧场私人休息室5个餐厅乡村网球中心(10个球场)建成时间阶段1：1964-1985年阶段2：1986年至今卡帕鲁阿湾作为夏威夷面向顶级消费人群成功开发的休闲度假项目，通过发展时序上对其私密区与高端私人运动的打造满足了顶级消费人群对休闲度假场所绝对私密的需求;这些封闭的私人海滩，私人高尔夫社区成为富豪阶层实现与上流成社会保持联系的一种交际平台；20发达国家富豪阶层重视休闲度假场所的绝对私密，同时成为衔接21他们选择休闲度假产品时追求其独特的文化底蕴……墨西哥坎昆作为国际高端休闲度假目的地，通过发掘与整合玛雅历史文化，结合得天独厚的自然生态资源，每年吸引大量国际顶级消费人群到此度假；通过挖掘、梳理、恢复和完善当地特色历史遗迹，满足国际顶级消费人群追求特色文化的消费行为是坎昆成为国际一流休闲度假目的地的重要因素之一；特点2岛上有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟。距离坎昆130公里有一处反映玛雅人文化的图伦遗址，是墨西哥保存最好的一座玛雅和托尔特克人的古城。在尤卡坦半岛东北部的奇琴伊察，有闻名世界的库库尔坎金字塔。21他们选择休闲度假产品时追求其独特的文化底蕴……墨西哥坎昆22……同时重视对某样技能的锻炼，培养贵族风范

特点3富豪人群专项兴趣调查2008年ROBBREPORT对美国富豪阶层进行关于休闲度假场所选择中最看重什么因素进行调研，发现越来越多的富豪重视把对某样技能进行锻炼提升视为选择休闲度假目的地的重要条件之一；其中对48项待选高端技能运动进行筛选：猎鹰训练高尔夫球学会马球兰德·路华越野车学校枪械俱乐部槌球网球猎鹰训练兰德·路华越野车学校枪械俱乐部高尔夫球学会马球网球22……同时重视对某样技能的锻炼，培养贵族风范

特点3富豪人23在对休闲度假目的地选择追求水天一色的绝对原生态融合……

特色：气候温和，水源纯净，拥有峭壁，森林，海滩和泻湖等多样地形。生态环境资源包括：具备悠久历的史苏铁类植物，蕨类植物，试点鲸游弋的通道，猩红库拉鸟类侵蚀椰子花朵，史前鱼类化石，众多野生凤梨，香蕉，木瓜；由大堡礁和盛开的海洋生物环抱的蓝色泻湖，玳瑁和太平洋绿海龟，每年卵产的家园海滩；斐济岛——南太平洋上一颗耀眼珍珠，无论是水上水下完全满足顶级富豪追求绝对原生态的苛刻要求特点423在对休闲度假目的地选择追求水天一色的绝对原生态融合……

24特点5同时越来越重视其疗养以及康体功能洲际斐济高尔夫水疗度假村（五星级）华威斐济水疗度假村（五星级）MANA水疗度假村（四星级）KOROSUN热带雨林水疗度假村（四星级）斐济岛作为南太平洋上的一个小岛，岛上保留着原始的海洋文化，并以丰富的天然水疗休闲度假设施成名于世，吸引着不计其数的世界顶级富豪与各界名流到此处度假；完全摒弃城市所带来的烦躁，调养身心，延年益寿，生命调养已经成为顶级消费群体选择休闲度假目的地的重要指标之一；24特点5同时越来越重视其疗养以及康体功能洲际斐济高尔夫水疗25中国产业经济进入快速发展期，中国富豪阶层处在发展期的先锋地位，新富阶层大量并快速产生北京千万富豪：151000位亿万富豪：9400位上海千万富豪：122000位亿万富豪：7300位广东千万富豪：145000位亿万富豪：8200位顺应宏观经济发展大趋势，中国富豪阶层增长迅猛；北京、广东、上海三地千万富豪人数占全国总数的近一半；宏观经济和社会层面进一步开放和宽容的信号；中国经济的迅速发展为人们提供了大量创业和致富的机会；2010胡润财富报告1.千万级别富豪达到875000位，相比2009年增长6.1%；2.亿元级别富豪达到55000位；相比2009年增长7.8%；3.十亿元级别富豪达到1900位；4.超百亿级别富豪达到140位；促进富豪大量产生的原因国内25中国产业经济进入快速发展期，中国富豪阶层处在发展期的先锋26中国富豪阶层由于发展历史较短，群体的主流价值观念尚未成型，高端休闲度假模式仍处于模仿发达国家的阶段，即“去富裕中产化”阶段特点1由于第一桶金来之不易，觉得挣钱不应该花掉，应该存起来或者做事业，他们只把钱当成做再投资或者用于储存的一种介质，没有把钱当做自己回报自己的礼物；当前大部分中国富豪阶层特点：除了资产以外，并没有注重健康的休闲度假意识与惬意生活的情趣；导致现状2010年胡润百富榜统计公报据统计中国富豪阶层在2009年拥有16日的年均假期海南云南香港46%的富豪选择境内游13%的富豪选择境外游美国法国澳大利亚境内游的富豪以自然风光为主要休闲意象进行度假产品的选择；以初级的自然风光观赏为主；对度假设施没有个性化需求；境外游的富豪以购物休闲游为主要度假方式，仅处于大把花钱购物的层面，仅有非常小部分的富豪以国外养生休闲为主；26中国富豪阶层由于发展历史较短，群体的主流价值观念尚未成型27中国新一代富豪大部分拥有国际化教育背景，认可国外休闲度假方式和消费理念，积极参加顶级时尚发布，文艺品收藏拍卖会等高端社交场所特点2中国新一代富豪大部分具备海外留学背景；认可国外的生活方式和消费理念；对休闲度假的选择更倾向于国际发达国家的标准；出国文化体验游的数量上升；对高雅文艺产品有较浓厚的兴趣，向往那些具备一定艺术文化交流、发布、拍卖等场所；寻求向国际上流阶层拓展的机遇；国际艺术品拍卖会法国顶级红酒发布会国际顶级时装发布会27中国新一代富豪大部分拥有国际化教育背景，认可国外休闲度假28发达国家富豪阶层休闲度假选择特点

中国富豪休闲度假选择特点差异追求绝对私密并创造衔接上流社会的交际平台;追求独特的文化底蕴;追求对技能的锻炼，培养贵族风范;追求水天一色的绝对原生态融合;追求纯天然生命调养功能比较中外富豪阶层对休闲度假产品选择现状，大部分国内富豪的消费行为仍然处于富裕中产消费行为阶段境内游富豪追求完整的自然风光为休闲度假产品选择标准；以初级的自然风光观赏为主；对度假设施没有个性化需求；境外游的富豪以购物休闲游为主，仅有非常小部分的富豪以国外养生休闲为主；中国顶级消费群体的休闲度假意象逐渐向发达国家的标准靠拢，但休闲度假消费理念还处于去富裕中产化行为阶段；28发达国家富豪阶层休闲度假选择特点中国富豪休闲度假选择特29总结：中国富豪阶层的价值观和生活方式在未来将有较大的拓展和提升前景，为其打造专属空间尤为关键；发达国家富豪阶层的休闲度假方式引领着未来顶级消费人群休闲度假的发展方向；1229总结：中国富豪阶层的价值观和生活方式在未来将有较大的拓展30中外富裕中产阶层休闲度假有什么差异呢？30中外富裕中产阶层休闲度假有什么差异呢？31紧随富豪阶层的崛起，发达国家富裕中产阶层迅速膨胀，富裕中产价值观成为中产阶层中最具代表性的价值体系大多数富裕中产阶层从事脑力劳动，主要靠工资及薪金谋生，一般受过良好教育，具有专业知识和较强的职业能力及相应的家庭消费能力；有一定的闲暇，追求生活质量，对其劳动、工作对象一般也拥有一定的管理权和支配权。工业化和城市化的快速发展促进了发达地区富裕中产阶级规模的扩大，可自由支配的财富的增多，便捷交通的出现，使富裕中产阶层休闲旅游度假在欧美等国家日益活跃，这类人群大量出现在海滨旅游度假、湖滨旅游度假、山地旅游度假和温泉旅游度假等不同资源类型的旅游度假地，他们希望多时间内大而全的享受到全方位的服务；2009年各国富裕中产阶级统计占总人口数比例国外31紧随富豪阶层的崛起，发达国家富裕中产阶层迅速膨胀，富裕中32发达国家富裕中产阶层具备良好的教育修养，对异域文化有强烈的好奇心，并愿意为高档度假休闲消费买单发达国家富裕中产阶层消费人群拥有良好的文化背景，由于具备较为稳定的经济收和充足的假期时间，其休闲度假需求呈现多元化，同时经济宽裕的他们愿意为满足自己好奇心为高档休闲度假产品买单；特点1海边冲浪海边冲浪希腊海文化邮轮休闲游32发达国家富裕中产阶层具备良好的教育修养，对异域文化有强烈33发达国家富裕中产阶层认为有内涵的休闲生活体验已经成为生活的一部分，一定程度上表明富裕中产阶层的模仿以及接受新事物的能力不断增强特点2据统计，法国尼斯作为全球顶级的休闲度假胜地之一，拥有为数众多的级高端度假设施与信息发布平台，例如酒店，拍卖会，时尚发布会，会展等，大量欧美发达国家的富裕中产阶级由于生活水平的不断提高，在休闲度假产品等选择上体现出向往上等阶层生活方式的愿望，同时热衷于参加一些高端的新潮活动；200020022004200620082010（上半年）49%11%53%15%13%64%70%16%48%9%63%10%富裕中产阶层富豪阶层2010年上半年尼斯客源比例分析巴黎德鲁奥拍卖行2000年至2010年上半年富裕中产阶层与富豪阶层的整体变化相似，同时富裕中产阶层的消费行为逐渐模仿顶级消费群体，通过豪华酒店这类休闲度假设施充分享受高端休闲生活方式；33发达国家富裕中产阶层认为有内涵的休闲生活体验已经成为生活34随着中国人均GDP突破3000美元，富裕中产阶层步入快速膨胀阶段，一二线城市的富裕中产阶层占城市人口比例将超越15%2010中国社会人口分析报告伴随着中国社会经济全球一体化发展，富裕中产基础的基数不断扩大，2010年达到占人口比例的23%；2009富裕中产阶层统计分析报告一，二线城市收入超过10万美元的富裕中产阶层人口占城市人口比例将超越12%，富裕中产阶层生活理念的改变较快，其对休闲度假需求不断上升，产品多元化；国内34随着中国人均GDP突破3000美元，富裕中产阶层步入快速35国内富裕中产阶层平均学历较高，价值观快速改变，但当前这类消费人群休闲度假产品的选择仍处于去“大众化”阶段特点1国内富裕中产阶级均具备相对较高的文化背景，但现阶段休闲度假仍处于大众化阶段，这类人群拥有对惬意休闲意象的想法，但没有真正形成富裕中产阶级的应该享受的休闲氛围；可预见，未来将快速步入全面富裕中产阶段，品质化、国际化将是这个阶层的核心主题；国内富裕中产阶层休闲现状向往需求35国内富裕中产阶层平均学历较高，价值观快速改变，但当前这类36国内富裕中产阶层偏好品牌，渴望奢侈品，伴随盲目崇拜成为富裕中产消费的核心特征，是最容易被引导的群体特点22009年初迪拜最奢华的七星级酒店帆船酒店开始尝试接待团体客，旅游网统计工薪阶层选择帆船酒店休闲度假人数激增；2010年上半年，顶级奢华的帆船酒店中国旅客人数占到总量的60%以上；不难看出国内富裕中产阶层对休闲度假产品的选择有很强的品牌象征与享受顶级服务等价值理念，崇拜顶级奢华的休闲氛围；2004-2010中国旅客赴迪拜帆船酒店入住率统计36国内富裕中产阶层偏好品牌，渴望奢侈品，伴随盲目崇拜成为富37相比发达国家，中国境内高品质休闲度假产品供应少，结构不完整，消费门槛极高，压抑了富裕中产阶级的休闲度假需求富裕中产阶层代表访谈“现在每年都有旅游的基本预算，在国内玩基本上够用，但是国内休闲度假的地方设备简陋，感觉不值得去。”——深圳发展银行黄先生“小孩放假的时候我们都会找个环境好的地方好好放松一下，享受一下休闲度假的乐趣，但是来来去去都是那么几个地方，想去别的地方消费太高，基本不考虑。”——深圳深联一汽S4店陆经理“休闲度假的话我之前都去海南，但是那边没什么好玩的，除了滨海之外就没什么了，休闲产品同质化很严重，而且价钱比较贵，即便花了钱感觉不是很值得，服务没跟上去，下次去可能会出国吧。”——深圳招商银行吕小姐设施单一，休闲度假产品选择少，结构不完整37相比发达国家，中国境内高品质休闲度假产品供应少，结构不完38比较之下国外休闲产品选择丰富，档次高；国内富裕中产阶层虽然对高端休闲度假产品有强烈的需求，但仍然停留在大众消费层面发达国家富裕中产阶层休闲度假选择特点

国内富裕中产休闲度假选择特点差异对休闲度假产品具有明确的个人需求，并不仅仅注重品牌，更注重产品的品质与内涵；由于发达国家休闲产业发展相对成熟，相关休闲度假产品选择丰富，消费者更愿意尝试新鲜的休闲方式或者娱乐内容；逐渐富裕的中国富裕中产阶层消费群体渴望高档次的休闲度假氛围，但没有个性化需求，只注重休闲产品的品牌，档次，并不太注重内涵；同时渴望享受奢华的生活方式；然而现阶段国内休闲度假产品供应少、同质化严重、结构不完整、消费门槛极高压抑了这类人群的休闲度假需求；38比较之下国外休闲产品选择丰富，档次高；国内富裕中产阶层虽39总结：国内富裕中产阶层偏好品牌，盲目崇拜，渴望奢华休闲度假氛围，容易被引导；发达国家富裕中产阶层对休闲度假需求是理性的，休闲度假产品的选择是多样化的；1239总结：国内富裕中产阶层偏好品牌，盲目崇拜，渴望奢华休闲度40富豪与富裕中产阶层休闲度假体系需求总结富豪阶层休闲度假需要什么富裕中产阶层休闲度假需要什么专属的私人海滩绝对原生态自然环境顶级生命调养项目豪华私人会所顶级游艇俱乐部私人度假庄园顶级交际平台。。。高档主题公园环境优美的海滩高档休闲度假村大众高尔夫球馆高档海上运动项目游艇租赁俱乐部。。。无论是国内富豪阶层还是富裕中产阶层，他们的休闲度假需求紧随国际潮流。通过打造国际顶级休闲度假产品不仅可以吸引国际主流高端消费人群，同时兼具培育中国富豪阶层与富裕中产阶层正确休闲度假消费理念的重任；40富豪与富裕中产阶层休闲度假体系需求总结富豪阶层休闲度假需41如何建构与借鉴----国际先进滨海休闲度假区是怎样开发的？—深度解析国际成功的滨海休闲目的地，并梳理出铜鼓岭项目可以借鉴的发展战略与发展策略铜鼓岭开发的目标导向？—在大海南旅游二次创业的前提下，铜鼓岭的开发必须具备国际级的休闲度假区品质铜鼓岭具备开发成为一流的滨海休闲度假区的条件41如何建构与借鉴----国际先进滨海休闲度假区是怎样开发的42铜鼓岭发展思路研究国际顶级滨海休闲度假区的发展路径：滨海度假目的地一共有三种发展模式；各自路径和依赖的发力点有所不同；海南发展的得失：海南国际旅游岛的大背景下，重新审视当前各大度假区的不足，寻找项目的发力点根据规律总结，从以下四大方面对铜鼓岭本体条件进行比对分析：区域交通产业基础文化内涵资源条件整体规模地形地貌铜鼓岭是否具备条件打造成为国际一流休闲度假区呢？42铜鼓岭发展思路研究国际顶级滨海休闲度假区的发展路径：海南43透视国际滨海休闲度假胜地43透视国际滨海休闲度假胜地44全球一流休闲度假目的地发展模式研究44全球一流休闲度假目的地发展模式研究45根据世联分析，世界一流滨海休闲度假目的地发展分为三大模式迪拜模式生态模式滨海都市模式国际旅游一流目的地45根据世联分析，世界一流滨海休闲度假目的地发展分为三大模式46迪拜模式的核心特征：人造奇迹和奢华46迪拜模式的核心特征：人造奇迹和奢华47迪拜的核心旅游功能体系：超豪华酒店、人造奇迹、免税购物、顶级体育帆船酒店亚特兰蒂斯酒店超豪华酒店：帆船酒店、亚特兰蒂斯酒店、海地酒店等；人造奇迹：棕榈岛、世界人工岛、大量外形奇异的建筑物；免税购物：迪拜购物中心（世界最大的购物中心之一）、奢侈品专卖店；顶级体育：世界级的机动船、赛艇、帆板、冲浪和传统的独桅帆船比赛；世界级前50名选手参加的迪拜网球公开赛；有泰戈·伍兹等著名高球选手加入的迪拜沙漠精英挑战赛。棕榈岛迪拜购物中心世界人工岛帆船47迪拜的核心旅游功能体系：超豪华酒店、人造奇迹、免税购物、48迪拜模式的发展之路，依靠金钱打造，提升国家形象及国家地位50年代60年代70年代80年代90年代至今迪拜还只是波斯湾沿岸的一个滨海小镇，人口也不过5000多人，大多是目不识丁的牧民迪拜在贸易上对外国人的灵活和宽松政策，吸引了更多的外来者，由于这些外国“移民”的加入，加快了迪拜的国际化进程，使迪拜也迅速地成为一个大的国际性的贸易港口城市国家的领导者，通过其成功地管理和运作，致力于打造成一个全球化的贸易城市和成为中东的会展中心。由于迪拜的石油资源并不丰富，于是为了长期保障经济增长，就必须不断寻找创造新的价值链。知识经济的大潮方才涌现，迪拜又开始了雄心勃勃的网络城、媒体城的建设构想建造码头和店铺，开展贸易发现了石油，第一桶石油的出口，推动了迪拜的经济和城市基础建设的更快发展

开挖世界第一的杰贝阿里人工港和在茫茫沙漠中建造有37层高的世界贸易中心迪拜地处沙漠地区，古迹很少，基本没有什么旅游景点，迪拜便选择建设成为一个现代旅游城市。迪拜当局决定往知识经济的都市发展。迪拜网络城市计划实行起的短短5年内,已有超过835家跨国大科技公司在此设点,有35000名多数来自海外各国的高科技人才在这里工作。迪拜政府利用其美丽的海滩和大片的土地建设了众多世界上数一数二的豪华饭店、大型商城、娱乐场所和体育设施，吸引各国游客到迪拜旅游、购物、度假，也给在迪拜工作、生活的外国侨民提供更丰富多彩的生活环境。旅游人数逐年增加，自2003年起，迪拜旅游业的收入已经超越了石油收入，占到了GDP的10％以上迪拜已然成为中东非地区最重要的转运中心,还是著名的观光购物城和科技网络城。处于发展贸易起步阶段放宽政策，吸引外来人口，快速发展贸易石油的发现带来经济快速增长，推动国家升级确定国家定位迈出让世人惊叹的第一步立足现状，寻找新突破打造世界高端的旅游目的地引入高科技产业，带动国家可持续发展，国家进一步升级48迪拜模式的发展之路，依靠金钱打造，提升国家形象及国家地位49生态模式的核心特征——以夏威夷和坎昆为代表,强调自身强势的生态资源和独特的本土文化强势的海滨资源：太平洋群岛以及加勒比海海岸；火山资源：太平洋海底火山堆，形成夏威夷群岛独特的地形；独特的文化底蕴：以海洋为生计的玻利尼西亚文化以及作为世界重要古文化之一的玛雅文化。夏威夷钻石火山坎昆玛雅文化夏威夷海滩夏威夷玻利尼西亚文化坎昆海滩49生态模式的核心特征——以夏威夷和坎昆为代表,强调自身强势50世界顶级豪华设施依托生态资源建立多元的休闲配套，提供购物、餐饮、娱乐、运动、康体等功能，提升游客体验，并通过会员制打造顶级私密空间生态：夏威夷和坎昆均拥有无以伦比的强势滨海资源，夏威夷还拥有独特的太平洋火山堆地貌；文化：夏威夷的玻利尼西亚文化、坎昆的世界古老文化玛雅文化；养生：海景酒店、水疗中心；运动：高尔夫球场、水上运动顶级会员酒店世界级SPA私人高尔夫球场海景酒店购物中心游艇文化遗产50世界顶级豪华设施依托生态资源建立多元的休闲配套，提供购物51坎昆的发展之路，依托于强势的生态资源，政府对各种资源的保护，使之从小渔村走向世界一流的度假目的地60年代70年代80年代90年代至今坎昆只是个仅有300多人的渔村。坎昆是一个只有2000居民的渔村，半岛上则只有3户渔家。居民增加到6万人坎昆人口达到25万到目前为止，城市人口已经达到100万墨西哥政府制定了《国家旅游战略发展规划》。政府对坎昆旅游度假区进行整体规划，指导该区域开发。从美洲开发银行取得贷款继续进行基础设施建设。由于常住人口的增加，开始加大对坎昆城的开发：医院、学校等。政府制定“玛雅世界”旅游规划，以推动整个半岛旅游业的发展。72年政府开始在该岛投资3.5亿美元修建了高速路；建造了国际机场；在东海岸建造了华雷斯海港，开通了同加勒比海各国的海运。吸引国外资本开发半岛旅馆区。同时严格按照政府规划保护玛雅文化和礁湖的生态资源。到1994年,半岛上的旅馆已由80年的22家增加90家,客房两万多间，另开发有数百家餐馆、夜总会、网球场和高尔夫球场。72-75年吸引国内外商人来此投资，在半岛上建了22座豪华旅馆。75年正式接待游客，当年接待了10万人次。76年南斯拉夫总统铁托元帅访问坎昆。1981年南北首脑会议在坎昆召开，更使他名噪全球。到这里旅游的人数年年直线上升，1989年突破100万人次（80年接待46万）。外国旅游者占52%以上。92年开始每年接待120万国际游客，消费12亿美元，酒店的使用率超过60%,国际客源市场：美国占57%，有7.8%来自加拿大和欧洲。本地的旅游也相当活跃，每年有39.52万。2002年接待游客300多万，旅游外汇收入32亿美元（占墨西哥全国旅游创汇的40％）。将发展定为国家战略建立立体、便捷的交通体系多方吸引实力商家投资，实现滚动开发合理的资产负债结构，低成本债权融资严格控制生态环境，坚定进行自然保护完善区域配套设施建设，增强持续吸引力最大限度的挖掘本地人文历史资源51坎昆的发展之路，依托于强势的生态资源，政府对各种资源的保52滨海都市模式的核心特征——以滨海特色为依托，引入产业，提供社交平台迈阿密时装设计发布会黄金海岸华纳兄弟电影城嘎纳国际电影节尼斯电影节52滨海都市模式的核心特征——以滨海特色为依托，引入产业，提53类型一：尼斯依托文化传统和历史沉淀，发展成为贵族文化高地由于曾经作为古罗马的殖民地，尼斯古城内仍具有意大利式的生活气息和情调，高大的房屋和狭窄的街道是颜色清淡的意大利风格。53类型一：尼斯依托文化传统和历史沉淀，发展成为贵族文化高地54迈阿密人工岛富裕中产区类型二：迈阿密依托后天人造设施以及产业培育，成就完整滨海度假体系黄金海岸水上乐园人造设施：提供购物、就餐、娱乐、运动、康体等丰富功能，打造完整的滨海度假区域，提升区域价值；产业培育：围绕滨海资源开发及引入各种产业活动，培育成为业界有影响力的产业，通过每年举办的活动，提供社交平台，有人参与体验，如艺术节、电影节、奢侈品发布会等。迈阿密海滩巴塞尔艺术节迈阿密国际电影节迈阿密国际时装周54迈阿密人工岛富裕中产区类型二：迈阿密依托后天人造设施以及55发展之路——依托历史文化底蕴或良好的滨海资源，投入设施建设，引入相关产业，实现可持续发展类型一：尼斯深厚的城市历史文化底蕴投入设施建设，完善城市功能体系类型二：迈阿密产业导入以及升级良好的滨海资源 投入设施建设，形成城市功能的一部分城市产业导入以及升级由于有着深厚的历史文化底蕴，尼斯在早期已经是贵族们的度假胜地，后期的发展主要是增建设施，引入产业，实现可持续发展。拥有良好的海滨沙滩，为游客服务的区域逐渐建立形成，最终形成城市功能，后期引入产业，实现可持续发展。55发展之路——依托历史文化底蕴或良好的滨海资源，投入设施建56启示1——发展模式：迪拜模式难以复制，生态模式与都市模式相结合的创新发展模式是项目的主要发展方向开发模式开发主体财力设施投入量生态破坏程度迪拜模式极高极大极大生态模式低小小都市模式中中中本项目拥有大量的生态资源，开发面积较大；迪拜模式发展需要极高的开发财力，以及会对生态造成极大的影响；生态与都市开发模式的开发财力较低，生态破坏程度较小；固迪拜模式不予以考虑，本项目主要考虑的开发模式为生态模式与都市模式。56启示1——发展模式：迪拜模式难以复制，生态模式与都市模式57启示2——功能体系：大规模滨海区域开发的核心动力和客群都是复合的城市功能产业功能旅游功能核心动力富豪富裕中产阶级客群大规模滨海区域开发57启示2——功能体系：大规模滨海区域开发的核心动力和客群都58启示3——发展路径：依赖生态资源、设施再造与产业导入是度假区保证可持续发展的阶段性重点依赖生态资源设施建造产业导入大型滨海度假目的地发展路径58启示3——发展路径：依赖生态资源、设施再造与产业导入是度59海南作为中国唯一的热带岛屿，已经成为全球性的旅游目的地…昆明南宁北海台北福州厦门广州国外南海海口三亚国际客源国内客源游客来源全球知名景点全球知名赛事59海南作为中国唯一的热带岛屿，已经成为全球性的旅游目的地…60国际旅游岛的大背景下，通过落地签证以及免税店等措施，提升海南旅游的品质，未来对国内外游客吸引力在逐步增强免税店：海口、琼海、万宁、三亚铁路：东环城际铁路，北起海口，南至三亚，途经文昌、琼海、万宁、陵水等市县，全长302公里。东环城际铁路的打通将会实现30分钟购物经济圈，大大方便了来岛旅客的免税购物行程。经国务院批准，我省从2000年10月31日起开始实行对外国旅游团免办签证政策：韩国、日本、俄罗斯、美国等21个国家的5人以上旅游团，经国家旅游局批准在海南省内注册的40家国际旅行社组团，在海南停留时间不超过15天的，可以免办签证从海南入境。60国际旅游岛的大背景下，通过落地签证以及免税店等措施，提升61目前海南岛以滨海资源为核心，形成了主题鲜明的两极带多点的发展格局旅游发展特色以生态体验为主题，云集众多高尔夫球场，知名度及成熟度逐步提升旅游发展呈散点状，尚未形成鲜明的板块主题，知名度及成熟度较低以滨海度假为主题，旅游基础雄厚，知名度及成熟度最高，辐射力强滨海度假生态体验文昌三亚滨海区海口滨海区琼海万宁陵水三亚极海口极其他滨海区域61目前海南岛以滨海资源为核心，形成了主题鲜明的两极带多点的62湾区开发热潮涌动，顶级开发企业争相进入，海南迎来高水准全方位竞争时代，东部岸线正在快速崛起海南岛棋子湾滨海旅游度假高尔夫南山文化旅游区宗教文化旅游观光红塘湾滨海旅游度假三亚湾城市滨海度假城市观光亚龙湾滨海旅游度假\高尔夫海棠湾\清水湾\香水湾滨海旅游度假\高尔夫石梅湾\土福湾滨海旅游度假博鳌会议\高尔夫\度假东海岸滨海旅游度假\高尔夫\游艇盈滨岛滨海旅游度假\宗教抱虎角滨海旅游度假铜鼓岭滨海旅游度假三亚海口鲁能中粮中信中信泰富华润雅居乐富力万科合景泰富新世界

……62湾区开发热潮涌动，顶级开发企业争相进入，海南迎来高水准全63但从未来高端消费群体的需求角度来看岛内现状以及各湾区的功能，存在四大主要矛盾矛盾二：顶级私密与顶级社交平台不可兼得的矛盾矛盾四：特色功能自发发展缺乏整合，导致产业空洞无法产生品牌效应的矛盾矛盾三：优质配套的排他性与富裕中产需求的普遍性的矛盾矛盾一：国际化定位与配套低水平之间的矛盾63但从未来高端消费群体的需求角度来看岛内现状以及各湾区的功64矛盾一：国际化定位与配套低水平之间的矛盾数据显示，当前海南旅游市场以国内旅客为主，境外游客比例非常少，游客主要集中在海口，三亚等传统度假地点，但是由于要休闲度假设施落后，在与东南亚以的竞争中处于劣势，导致对国际游客吸引力不足；2007-2010上半年海南国内外游客总量统计海南旅客总量国内旅游总量境外旅游总量单位：万人次2008-2009年海南旅客分布统计64矛盾一：国际化定位与配套低水平之间的矛盾数据显示，当前海65矛盾二：顶级私密与顶级社交平台不可兼得的矛盾石梅湾亚龙湾华润打造海南首席私人湾区私密但太小周边无配套VS国家海岸酒店成群配套成熟富豪扎堆但不私密65矛盾二：顶级私密与顶级社交平台不可兼得的矛盾石梅湾亚龙湾66矛盾三：优质配套的排他性与富裕中产需求的普遍性的矛盾博鳌区域内只有较为原生态的自然景观但没有高端配套设施神州半岛中信泰富会员制游艇基地游艇配套吸引人但门槛高VS66矛盾三：优质配套的排他性与富裕中产需求的普遍性的矛盾博67矛盾四：特色功能自发发展缺乏整合，导致产业空洞无法产生品牌效应的矛盾疗养游艇以及水上运动影视传媒基本以酒店spa为载体，功能较为单一，缺乏高端疗养设置虽然有选美小姐等比赛，但与发达海岸相比，没有形成影视文化发布高地只有少数俱乐部在运作，但未来多数都位于城市配套缺失的湾区，缺乏产业支撑67矛盾四：特色功能自发发展缺乏整合，导致产业空洞无法产生品68铜鼓岭发展思路研究国际顶级滨海休闲度假区的发展路径：滨海度假目的地一共有三种发展模式；各自路径和依赖的发力点有所不同；海南发展的得失：海南国际旅游岛的大背景下，重新审视当前各大度假区的不足，寻找项目的发力点根据规律总结，从以下四大方面对铜鼓岭本体条件进行比对分析：区域交通产业基础文化内涵资源条件整体规模地形地貌铜鼓岭是否具备条件打造成为国际一流休闲度假区呢？68铜鼓岭发展思路研究国际顶级滨海休闲度假区的发展路径：海南69铜鼓岭发现69铜鼓岭发现70在海南岛发展下，文昌由于交通闭塞，设施落后，近年来游客接待总量排在万宁和琼海之后，旅游收入排在第三位2007~2009年海南各城市旅游人口2007~2009年海南各城市旅游收入万人亿元“文昌的旅游线路不好安排，景点虽然很多，但比较散，交通不是很方便，组织起来有难度，而且度假设施太少，所以很难设计到旅游线路里”

——康辉旅游李经理“现在文昌的本地人海口比较多，周末去比较方便，但是整体来看相对成熟度假区基本没有，而且由于交通还比较闭塞，关注度比较少，来得人就少以一些”——海口消费者70在海南岛发展下，文昌由于交通闭塞，设施落后，近年来游客接71东环城际铁路以及两桥一路的修通将彻底改变文昌交通末梢的状况至海口至三亚铺前跨海大桥清澜跨海大桥“两桥一路”：第一部分为清澜跨海大桥，桥梁全长1276米;第二部分为铺前跨海大桥，桥梁全长3666米;第三部分为铺前跨海到清澜跨海大桥沿东海岸滨海旅游快速干道，全长99.43公里;第四部分为清澜跨海大桥引线工程，全长5400米建设周期：一期工程将用3年左右时间建成，二期工程计划2010年下半年开工建设，2013年完工。“两桥一路”项目建设周期为4年；东环城际铁路滨海旅游快速干线71东环城际铁路以及两桥一路的修通将彻底改变文昌交通末梢的状72航天城的建设，强化了文昌的产业支撑，带来了大量的产业人口，促进了城市化发展，大大增强了文昌旅游产品的整体竞争力从1994年开始启动的海南航天发射基地项目，在2001年被海南省政府列入“十五”计划当中。2007年9月，中国国务院、中央军委批准宣布，中国将在海南省文昌市建设新航天发射场航天城简介一是航天城作为绝无仅有的科技项目，丰富了现有的旅游产品结构二是伴随卫星发射中心建造，将有高强度的基础设施建设，改善文昌的基础设施条件三是卫星发射中心建设将会带来大量高素质产业人口，扩大消费，推进城市化进程四是客观上提升文昌的国际影响力，扩大了当地旅游度假市场覆盖的范围利好航天主题公园占地：一期约6100亩项目：分为模拟太空、航天博物馆、航天专家休闲度假区等5大功能区，是集旅游观光、航天科普为一体的主题公园航天城占地：２０平方公里项目：包括航天发射港、太空主题公园、火箭组装厂以及指挥中心等一系列项目项目将有效推动文昌旅游的海陆互动72航天城的建设，强化了文昌的产业支撑，带来了大量的产业人口73文昌丰富的历史底蕴和文化传承也将成为文昌旅游打造高端特色旅游度假目的地的隐形优势文昌市华侨众多，有120万多华侨分布在世界50多个国家和地区，被誉为"华侨之乡"文昌文化发达，教育兴盛，"一里三进士"是历史的写照，被誉为"文化之乡"文昌椰子的种植面积和产量均占全省的43%以上，有20多种椰子系列产品远销国内外，被称为"椰子之乡"文昌中学生排球队曾8次荣获全国冠军，1999年代表中国参加世界中学生排球赛，获第5名，被称为"排球之乡“文昌出现了对中国近代史具有影响的宋氏家族，孙中山夫人宋庆龄、蒋介石夫人宋美龄，被誉为"国母之乡"文昌物宝天华，人杰地灵，涌现出共产党大将张云逸、国民党将领陈策等196位将军，被誉为"将军之乡“文昌在新一代运载火箭发射场落户后，中国未来的航天事业将在这里继续飞天追梦，被誉为“航天之乡“独具特色的七乡文化"华侨之乡""文化之乡""椰子之乡""排球之乡""国母之乡""将军之乡"“航天之乡"描述示意73文昌丰富的历史底蕴和文化传承也将成为文昌旅游打造高端特色74文昌未来将凭借原生态资源以及多点联动的后发优势，旅游产业发展进入快车道，预计在海南高端旅游市场占据更多份额1.普前区域2.五龙湾旅游区3.七洲洋旅游区4.铜鼓岭旅游区5.东郊椰林旅游区6.清澜高隆湾区域木兰头铺前镇七星岭浪滩鼻景心角白坪坡鹿马岭铜鼓岭淇水湾东郊椰林冯家湾7.冯家湾旅游区2007200820092010铜鼓岭项目建成8%7.3%5.9%6.4%文昌旅游市场份额三亚旅游市场份额文昌与海南旅游市场市场份额18%35%文昌旅游产业体系：铺前、铜鼓岭、高隆湾、东郊椰林、冯家湾等都进入规划设计阶段；各景点通过特色打造，通过串联增强了东部旅游资源的整体实力，东部旅游资源一体化将改变海南旅游市场现状，同时奠定了文昌在未来海南旅游大格局中重要的地位；通过本项目打造，对于未来海南旅游市场格局，将促使文昌的旅游占有越来越多的市场份额，最终超越三亚，海口等传统龙头休闲度假区域，成为海南旅游板块的领跑者；74文昌未来将凭借原生态资源以及多点联动的后发优势，旅游产业75而铜鼓岭位于文昌最东部，享有“海南第一缕阳光”的荣誉蛟螺头75而铜鼓岭位于文昌最东部，享有“海南第一缕阳光”的荣誉蛟螺76拥有海南岛绝无仅有的复合生态资源禀赋，植被物种丰富铜鼓岭月亮湾石头公园云梯宝陵河红树林椰林三角梅灌木丛76拥有海南岛绝无仅有的复合生态资源禀赋，植被物种丰富铜鼓岭7781平方公里的大规模开发面积，私密性与开放性兼备的地形地貌，有利于打造海南唯一的复合型度假高地铜鼓岭基础指标：陆地面积41平方公里，其中自然保护区10平方公里海域面积40平方公里外围七州列岛约1.06平方公里地形特质：月亮湾：拥有17公里沙滩，并有沙坝地形淇水湾：拥有10公里沙滩，近海属于受保护水域，水下有珊瑚礁，适合水下探险云梯宝林河：自然水系，拥有入海口，适合打造内湾铜鼓岭：拥有大小澳湾、蛟螺头，拥有较好的私密性，部门属于保护水域7781平方公里的大规模开发面积，私密性与开放性兼备的地形地78铜鼓岭完全有能力打造面向未来的国际级滨海度假胜地，引领海南旅游发展的新高度，弥补海南旅游的不足地形地貌区位交通产业基础文化内涵知名度资源禀赋领导者铜鼓岭地位国际化高端配套设施的投入优势生态资源与顶级休闲设施的配套通过特色功能的打造形成产业链打造国际顶级私密交际平台功能补缺78铜鼓岭完全有能力打造面向未来的国际级滨海度假胜地，引领海79打造富豪阶层的国际化度假社交平台拓展和升级富裕中产阶级的休闲度假体验铜鼓岭的未来国际顶级休闲度假目的地休闲化、生态化、都市化、中西合并：中西合并，走国际化之路，发扬中国文化内涵，以生态筑城为核心理念，打造以生态度假、高端产业、文化艺术、和休闲娱乐为一体的，领袖中国、辐射全球的国际顶级休闲度假目的地铜鼓岭的发展使命：我们的发展理念：79打造富豪阶层的国际化度假社交平台铜鼓岭的未来国际顶级休闲80尼斯、戛纳之于地中海，是文化地标，是圈层社交的中心铜鼓岭之于海南80尼斯、戛纳之于地中海，是文化地标，是圈层社交的中心铜鼓岭81黄金海岸之于澳大利亚，是激情与活力的释放空间铜鼓岭之于海南81黄金海岸之于澳大利亚，是激情与活力的释放空间铜鼓岭之于海82Kapalula之于夏威夷，是世外桃源般的私密专属之地铜鼓岭之于海南82Kapalula之于夏威夷，是世外桃源般的私密专属之地铜83打造满足富豪专享和富裕中产奢华享受的分区体系富裕中产功能齐备的休闲体验区富豪顶级私密会员专区高端奢华的公共中心精品优质度假区原生态的自然观光区83打造满足富豪专享和富裕中产奢华享受的分区体系富裕中产富豪84富豪阶层核心需求的滨海度假功能体系顶级私密会员专区高端奢华的公共中心私密性湾区高尔夫游艇马术疗养时尚、影视峰会收藏品拍卖高端论坛奢侈品购物赌场金融服务高端俱乐部贵族教育私人医疗文化欣赏美食84富豪阶层核心需求的滨海度假功能体系顶级私密会员专区高端奢85富裕中产阶级核心需求的滨海度假功能体系功能齐备的休闲体验区精品优质度假区原生态的自然观光区水上运动（潜水、冲浪、游艇、跳伞、游泳）娱乐休闲（酒吧、购物、主题乐园）蜜月度假商务度假疗养度假休闲度假生态休闲（雨林徒步、露营、农家乐）运动休闲（高尔夫等各类功能与赛事）家庭度假文化休闲（电影院、剧院、文化遗址、民俗表演）疗养美容（温泉、美容、spa……）儿童休闲（文教、亲子乐园、科普）交通可到达设备租赁美食休闲（本地以及各国特色美食）85富裕中产阶级核心需求的滨海度假功能体系功能齐备的休闲体验86铜鼓岭将通过三步发展战略，稳步提升区域的地位，最终成为富豪阶层的度假社交平台以及富裕中产阶层升级度假体验的必选之处海南岛一流的休闲度假区中国富裕中产群体休闲度假目的地亚洲乃至世界富裕中产群体休闲度假目的地生态景观为核心，辅以休闲度假设施以及度假物业启动，强化旅游集散功能开发顶级物业和度假配套为核心，并通过冲浪等运动的发展，扩展和升级度假客户；大力投入城市设施，强化购物、影视、文化、金融等产业功能，打造全球富豪的度假社交平台3~5年5~8年8~13年“生态+休闲”“顶级专属+水上运动”“高端平台+产业导入”86铜鼓岭将通过三步发展战略，稳步提升区域的地位，最终成为富87区域客户构成也由本地缘的华侨以及富裕中产度假客，逐步扩展到国际级富裕中产以及富豪度假客近期（2010-2013）中期（2013-2017）远期（2017-2020）全国本地中产富豪大小表示规模全国国际本地国际全国本地国际富裕中产大众（千万级）（亿级）顶级富豪（十亿级）（百万级）净资产规模87区域客户构成也由本地缘的华侨以及富裕中产度假客，逐步扩展88根据地块资源价值解析确定项目组团划分根据功能体系确定各组团的核心项目功能体系如何在空间上排布？88根据地块资源价值解析确定项目组团划分根据功能体系确定各组89铜鼓岭梦想89铜鼓岭梦想90铜鼓岭根据资源分布可分为五大片区月亮湾淇水湾云梯宝瓴河铜鼓岭七州列岛90铜鼓岭根据资源分布可分为五大片区月亮湾淇水湾云梯宝瓴河铜91铜鼓岭：资源极为丰富，是区域核心景观的聚集点，并拥有多处天然的私密湾区，具备打造顶级专属空间的条件91铜鼓岭：资源极为丰富，是区域核心景观的聚集点，并拥有多处92云梯宝陵河：北侧资源较为单一，地形较为平缓，利于与月亮湾形成联动；南侧资源较为丰富，地形起伏较大，私密感较强水田入海口红树林高程5~10米高程5~30米山体92云梯宝陵河：北侧资源较为单一，地形较为平缓，利于与月亮湾93月亮湾：东向沙滩，风浪较大，适合开发水上运动，沙坝椰林连绵；北部距离较远，驱动力不足，南部与云梯互动性较强93月亮湾：东向沙滩，风浪较大，适合开发水上运动，沙坝椰林连94淇水湾：南向沙滩，海浪较小，近海有水下珊瑚鲍鱼保护区，岸线西边礁石较多，东边质量较好珊瑚保护区礁石区94淇水湾：南向沙滩，海浪较小，近海有水下珊瑚鲍鱼保护区，岸95七州列岛：距离月亮湾约3小时海程，总计陆地面积约1.06平方公里，均为礁石，无沙滩，神秘感和私密性极强95七州列岛：距离月亮湾约3小时海程，总计陆地面积约1.0696结合国内案例以及项目定位，本项目有5大规划布局理念空间布局理念组团分隔自然过渡：通过绿化、高尔夫球场、水系形成天然的隔断形成天然的功能组团会员专区部分私有化：在景观以及生态资源最佳的区域打造一个涵盖疗养、游艇、顶级度假酒店、高尔夫、顶级别墅等功能体系完整的私密型的会员专区，并实现部分沙滩的绝对私有化；景区便于控制人流：由于顶级的自然景观同时也是大众观光的核心资源，因此可以通过设置景区门票，保持景点的原始生态，尽量少设置公共服务设施，限制景点旅游容量来控制人流；中心区聚集人气：自然资源较好的岸线投入大量高端的公共服务设施，打造高端社交、购物、文化传媒、水上运动的国际级平台；展示区便于旅游服务和集散：区域入口具有文化标识，形成功能齐备的旅游体验和休闲度假的综合区，满足旅游观光客以及目标富裕中产度假客群的消费需求，并与公共中心形成过渡96结合国内案例以及项目定位，本项目有5大规划布局理念空间布97霍斯舒海湾度假村空间布局图空间布局：建议通过组团式布局实现组团间的自然过渡以及功能之间的相互渗透，来实现组团间价值互动简介：得克萨斯州霍斯舒海湾（Horse－ShoeBay）度假村占地18.2平方公里，形成多个度假组团组团一娱乐主题：酒吧、Spa、小镇中心、港口码头、度假村组团三体育主题：高尔夫球场、高尔夫会所隔离带：高尔夫球场、公园、绿地高尔夫组团二：度假主题：度假别墅、高尔夫球场、会所等经典案例：得克萨斯州霍斯舒海湾（Horse－ShoeBay）度假村97霍斯舒海湾度假村空间布局图空间布局：建议通过组团式布局实98最终形成“四片一点”空间结构，组团间通过高尔夫球场和内湖实现组团间隔离和价值互动月华天逸——月亮湾高端会员制度假村规模：规划面积为3~5平方公里功能：休闲、度假、居住、高尔夫定位：满足富裕中产阶层家庭度假以及企业商务度假需求的高端会员制度假村，富裕中产度假升级体验的必选之处宝瓴天堂——国际度假中心城规模：规划面积10平方公里功能：娱乐、购物、时尚发布、拍卖、冲浪、度假定位：顶级的国际度假社交平台和水上运动胜地海石天籁——铜鼓岭国际度假俱乐部规模：规划面积约为15平方公里功能：游艇、度假、疗养、论坛、高尔夫、马会

定位：依托顶级的自然资源，打造功能复合的度假休闲体系，成就国际顶级的富豪度假专区淇水天城——印象文昌休闲度假区规模：规划面积约为10平方公里功能：休闲、度假、疗养、论坛

定位：打造以侨乡文化为核心，面向广大海外华侨的，具有南洋建筑特色的海南文化休闲度假目的地98最终形成“四片一点”空间结构，组团间通过高尔夫球场和内湖99海石天籁——铜鼓岭国际度假俱乐部国际顶级的富豪度假专区99海石天籁国际顶级的富豪度假专区100顶级专属的铜鼓岭国际度假俱乐部100顶级专属的铜鼓岭国际度假俱乐部101借鉴案例——九龙山海湾度假城：位于嘉兴平湖乍浦镇，是集山、海、岛、沙滩于一体世界级旅游度假城九龙山海湾度假城位于杭州湾北侧，上海市西南角，距离上海市中心约45分钟车程，距杭州市中心约小时车程；九龙山度假总规划面积10平方公里；101借鉴案例——九龙山海湾度假城：位于嘉兴平湖乍浦镇，是集102运营模式：俱乐部＋会员制商业模式经营区域，保证区域专属特征，塑造富裕中产度假天堂高尔夫俱乐部游艇俱乐部马术俱乐部俱乐部发展俱乐部＋会员制的意义通过俱乐部塑造区域高端活动平台培养早期会员会员圈层营销会员参与区域俱乐部活动喜欢认可区域购买物业占有资源专享区域俱乐部更好的服务物业业主和会员102运营模式：俱乐部＋会员制商业模式经营区域，保证区域专属103区域意向：区域针对非会员有很强的区隔性，虽不直接排斥但有较强限制，显示极强的私密性不直接排斥旅游访客，在游览线路和设施享受方面受到限制，保证会员在区域内的绝对权益区域大门，保卫严格——会员证即为交通通行证，区域会员可以自由出入，旅游访客可以进入，但需要购买门票，形成了一定区隔性低调，但显示较强的高端意向访客和游客有固定的游览线路高端项目可远观而不可进享，保证会员的专享性游览线路区域入口旅游人群是为宣传区域和房产作用，用高绿化带隔离，指定参观地点，不影响会员使用103区域意向：区域针对非会员有很强的区隔性，虽不直接排斥但104核心设施1：九龙山高尔夫球场在长三角区域具有显著的竞争力，是具有高品质三大景观系列主题球场九龙山将军高尔夫俱乐部——分为庄园球道、海景球道、峡谷球道，可举办国际顶级PGA大赛、会员杯赛事，为中国最高级私人会员制俱乐部，有会员1200名，年打球人数约8万人次果岭难度较大，富有挑战，奢华、大气的会所华东地区最美的滨海27洞球场高尔夫会所贵宾厅从开始卖时的33万，到今年初的40万，上个月是55万，前几天又调了一次价，70万！——访谈摘录俱乐部良好的服务运作体系，使得区域会员价格不断攀升，良好的投资价值也促进了会员数量规模的快速增加104核心设施1：九龙山高尔夫球场在长三角区域具有显著的竞争105核心设施2：同时塑造具有唯一性的马术俱乐部和区域规模最大的游艇俱乐部马会会所会所大门马厩马术俱乐部活动场——中国首家以马球、马术运动为主题的顶级会员制私人俱乐部赛马场——举办马球比赛和赛马比赛中国独一无二享有国际赛事规格的马球场最大的游艇可停靠68尺共159的游艇俱乐部现成为华东地区最大的游艇俱乐部专业的维修站及其它完整的配套设施停靠7艘游艇供来宾参观试驾105核心设施2：同时塑造具有唯一性的马术俱乐部和区域规模最106文化元素注入：点缀佛教文化景点和特色交通设施，丰富区域文化内涵传统寺庙的保护与利用通过寺庙建立富裕中产的精神信仰名家设计的特色步行桥，点缀区域，形成小亮点具有浓郁生态性的度假区道路体系，曲径通幽普陀观音禅院、文涛亭、古炮台、卧佛特色步行桥度假区道路106文化元素注入：点缀佛教文化景点和特色交通设施，丰富区域107借鉴案例，铜鼓岭将打造成不可超越的顶级富豪俱乐部，主要通过6大核心功能和一套国际高端运营系统支撑14653编号核心项目1游艇社区2高尔夫庄园3半山别墅4滨海疗养度假区5马术俱乐部6极致景观社区运营系统所有物业都带会籍销售，会员将低价、优先使用俱乐部任意配套，但需要通过在线系统预定；对于非会员，区域内配套使用费用将增加200%以上2107借鉴案例，铜鼓岭将打造成不可超越的顶级富豪俱乐部，主要108铜鼓岭景点体系铜鼓岭鳄鱼嘴大澳海蚀公园至东福地小澳首先，通过整个打造一套区域景点体系，并以生态保护为原则，限制景点的游客容量，强化景观资源稀缺性铜鼓岭景点体系108铜鼓岭景点体系铜鼓岭鳄鱼嘴大澳海蚀公园至东福地小澳首先109观光游线设计：通过设置大景区，以收费的形式降低人流，并通强制性的游线设计避免游客对豪宅区的干扰大澳海师公园铜鼓岭鳄鱼嘴小澳海南至东富地通过低调，但显示较强的高端意向旅游人群是为宣传区域和房产作用，用高绿化带隔离，指定参观地点，不影响会员使用访客和游客有固定的游览线路设置大门，限制游客流量109观光游线设计：通过设置大景区，以收费的形式降低人流，并110游艇别墅社区游艇社区：打造滨海水世界独栋游艇别墅社区组团2——西邻活力公共区，东邻顶级私密区，受高层影响较小，因此适合打造相对纯粹的别墅领地用交通管理实现组团2与组团1的分割产品：滨海水世界别墅排布－马蹄型景观－海、水系园林容积率－建议0.3～0.5沙滩别墅马蹄形排布110游艇别墅社区游艇社区：打造滨海水世界独栋游艇别墅社区组111私家游艇码头配置别墅进行连接开发，满足业主的个性化需求111私家游艇码头配置别墅进行连接开发，满足业主的个性化需求112高尔夫球区：国际一流的滨海18洞高尔夫球场，铜鼓岭6大高尔夫之一，可以引入帕尔默会员制高尔夫球会进行运营滨海高尔夫运动公园将规划成为具有一定特色和国际一流水准的18洞高尔夫球场，整个球场将有两处通海球道，并建设一个岛中洞，建成后将成为对国内外专业球手和高尔夫爱好者有良好吸引力的滨海高尔夫球场。海南独有的岛中洞，别样体验吸引世界顶级高球手高层高尔夫球区北部的高层问题：根据原有的淇水湾片区的规划，地块北部有大量的高层，容积率R=2.0,与定位矛盾；建议将容积率降低至0.5以下，损失的容积率补充至都市中心区，并有利于都市中心区的打造；112高尔夫球区：国际一流的滨海18洞高尔夫球场，铜鼓岭6大113半山别墅：利用少量保护区的缓冲区，打造顶级山、海、河、湖、高尔夫、红树林全景别墅，树立区域形象山海高尔夫全景顶级别墅排布－据风向和景观考虑，物业朝西南向排布景观－山、海、高尔夫、河全景容积率－建议0.1～0.2113半山别墅：利用少量保护区的缓冲区，打造顶级山、海、河、114文昌国际马术俱乐部：顶级俱乐部必备配套，并辅以外语礼仪教育,实现与国际接轨，满足顶级贵族运动体验国际马术俱乐部服务项目资深马术私人教练，一对一教学；为私人马匹的选择提供全方位服务；配备私人马匹寄养中心，医疗中心，康复中心等专业设施；定期邀请全球马术冠军进行技术交流；同时与国际成熟的马术团体建立联系，拓展富裕中产社交圈114文昌国际马术俱乐部：顶级俱乐部必备配套，并辅以外语礼仪115顶级养生机构以及酒店：引进泰国知名国际养生品牌Chiva-som，打造区域知名度疗养机构Chiva-som以健康养生为主题，名意为“生活的避风港”；希拉里、凯莉●米洛、迈克尔●杰克逊、张曼玉等名流指定养生度假中心；位于华欣的皇家海滨度假，外立面以泰国王室风格设计为主。休闲室大堂客房的户外亭大堂采用丰富线条体现设计感，彰显尊贵；公共活动空间用大敞间或全落地玻璃设计，拉近与自然的距离；为客房所专配的户外亭配合养生主题，为客户提供冥想、瑜珈的空间。SPA的休息室115顶级养生机构以及酒店：引进泰国知名国际养生品牌Chiv116私人沙滩及蛟螺头顶级酒店：定制化沙滩全景别墅，搭配房间数极少的特色酒店，形成区域价值的制高点，将区域地位推向顶峰顶级沙滩全景别墅排布－W型景观－阔绰海景－赠送超大绿地和沙滩花园（卖地）销售－定制，满足客户个性需求容积率－建议0.2～0.3山海高尔夫庄园顶级私享领地滨海游艇社区116私人沙滩及蛟螺头顶级酒店：定制化沙滩全景别墅，搭配房间117七州列岛：打造成为集小型宴会，私人商务会议，水下餐厅，水下居住等顶级服务于一体的私人海皇宫俱乐部以特殊钢架结构为建筑主体，扎根于最大的一个岛上，建筑风格与自然浑为一体，打造人间罕见的顶级私人海皇宫俱乐部；宴会厅会议厅水下餐厅水下豪华客房水下餐厅海皇宫俱乐部外景聚会厅117七州列岛：打造成为集小型宴会，私人商务会议，水下餐厅，118宝瓴天堂——国际度假中心城顶级的国际度假社交平台和水上运动胜地118宝瓴天堂——国际度假中心城顶级的国际度假社交平台和水上119奢华与活力交织的宝瓴度假中心城119奢华与活力交织的宝瓴度假中心城120将云梯宝陵的北部与月亮湾南部相结合，打造顶级度假中心城以及冲浪天堂，是未来区域最有活力、具有国际影响力的核心区域冲浪天堂规模：规划面积为5平方公里功能：水上运动、休闲、度假、居住、娱乐定位：满足富裕中产阶层家庭度假以及企业商务度假需求的高端会员制度假村，富裕中产度假升级体验的必选之处顶级度假中心城规模：规划面积为5平方公里功能：休闲、度假、居住、娱乐、文化、会展、游艇、表演、传媒、金融、美容、教育等定位：满足富豪阶层以及富裕中产阶层对度假社