2006年大连某商业大厦投资项目咨询报告

AA商业大厦投资项目咨询报告目录序言正文第一部分、商业大厦现状与历史沿革介绍.........................................................11、商业大厦现状调查....................................................................................12、商业大厦历史背景介绍............................................................................4第二部分、抵债资产情况介绍....................................................................................51、抵债资产取得情况介绍...................................................................................52、抵债资产历史处置情况介绍...........................................................................6第三部分、商业大厦存在的问题情况说明.........................................................71、产权瑕疵问题...................................................................................................72、法律纠纷问题...................................................................................................73、租赁问题...........................................................................................................84、房屋主体及配套设施损坏问题.....................................................................10第四部分、2003年拍卖情况分析.............................................................................10

第五部分、物业价值的分析......................................................................................12一、大连市整体经济发展和房地产市场价格走势判断...................................12（一）大连市宏观经济运行现状................................................................12

（二）大连市房地产价格走势判断............................................................15

（三）大连市商业地产发展趋势判断........................................................17

（四）商业大厦项目市场定位分析.....................................................22二、商业大厦市场价值判断........................................................................29第六部分、重新投入成本分析..................................................................................31（一）完善产权费用...........................................................................................32（二）租户清理费用的统计...............................................................................34（三）商业大厦的装饰费和设施设备改造费............................................36第七部分、2008年商业大厦无瑕疵状态价值判断.........................................38

第八部分、结论及建议..............................................................................................401AA商业大厦投资项目咨询报告序言中国某某资产管理公司：商业大厦投资项目的可行性进行论证。基于上述委托事项，某某咨询有限公司于2006年4月日至2006年4月24日，对商业大厦投资项目进行了现场调查，收集资料，并以调查收集的某资产管理公司提出的关于商业大厦投资项目的下述三个问题提供了咨询商业大厦投资改造的必要性、投资预算的合理性和大厦改造完成后的价值分析，经营收入预测的合理性，可实现市场价格的可行性。咨询意见详细结论见报告正文。某某咨询有限公司2006年4月29日1AA商业大厦投资项目咨询报告正文第一部分、AA商业大厦现状与历史沿革介绍1、商业大厦现状调查（1）商业大厦地理位置大连商业大厦位于大连市沙河口区南平街60处。大厦北侧近河川街，南侧临南沙街，西侧为南平街，东侧为住宅区。AA商业大厦综合楼，东西朝向，配货梯1部。地上四层，地下一层（随南低北高坡势，商业大厦占地面积4191.75平方米，建筑面积14676.40平方米，1999年5月取得房屋产权证书，土地用途为商服用地。大厦所在区域为大连市三类区，土地级别为四级地二类区，见下表：建类物业名称建成时间筑类功能占地面积建筑面积层数区级土地类别批复土地用途土地出让年限证件编号型别大连AA商业大厦1999年钢混结构独栋、综合商服楼4195.75平方米14676.40平方米地上四一层三类区四级地二类区商业服务用地至2040年大民权证沙单字第1999506592号（3）商业大厦目前使用状况根据现场走访和收集到的大厦资料显示，商业大厦地下1层至地上4层的使用状况如下：地下一层：北侧目前由台山建材仓库使用，用途为仓库；南侧：做餐饮用途，分别为松江春饼店和品一品烤肉店使用；地上一层北侧地上一层南侧地上一层：蓝梦园超市、零售服装店和新疆烤肉店；2目前空置；地上三层：出租给个人－李顺宪，做仓储使用；32000置；顶层：顶层为电梯机房，部分租赁给电信公司顶层部分做机房和信号发射台之用。顶层机房顶层2、商业大厦历史背景介绍根据现场访谈了解：AA建造该大厦，向大连农业银行借款1600万元。建造完成后，大连装饰工程有限公司出资2600万元购买1600万元用于偿还大连三环装饰工程公司在取得商业大厦产权后，办理了房屋所有权证和土地使用权证，证载权属人为大连装饰工程公司。4第二部分、抵债资产情况介绍1、抵债资产取得情况介绍2000年至2001年期间，中国建设银行大连沙河口支行（以下简称“建行商业大厦有限公司签订了3份贷款协议：序号贷款金额期限1200万元2000年8月18日——2002年8月17日21,600万元2000年9月5日——2002年9月4日3700万元2001年1月3日——2002年1月2日贷款协议约定由大连市装饰工程公司（以下简称“供抵押担保，抵押物为装饰公司所有的位于大连市沙河口区南平街60号的房屋，抵押建筑面积14,676.40平方米。2001年月12日，建行大连沙河口支行就上述三笔贷款起诉大连商业大厦和其抵押担保人2001）大经初字第653、654、655号民事判决，判决建行大2003年3月25日2003年3月31日立案执200万及利息789,580.211,600万元及利息6,273,037.83元，本金700万及利息3,006,842.22元。在执行过程中，大连中院对上述三笔贷款的抵押物－被执行人装饰公司所有的位于大连市沙河口区南平街60号的房屋进行评估、拍卖，三次拍卖均流拍。根据调查，大连中院主持第三次拍卖的时间为2003年，拍卖底价为25,920,000.00元。大连中院执行过程中，原申请执行人于2004年6月28日与中国信达资产装饰公司的上述三笔债权转让给中国信达资产管理公司沈阳办事处。中国信达资产管理公司沈阳办事处于2004年月29日又将该债权转让给5了建行大连沙河口支行所享有的对大连商业大厦有限公司的债权合计人民币3148.28万元，其中本金计人民币2500万元，截止2004年6月30日催收利息人民币648.28万元。某某大连办接受债权后，向大连中院申请恢复执行，大连中院于2005年4月182001653、654655装饰公司所有的大连市沙河口区南平街60号房屋－大连商业大厦以第三次拍卖保留价25,920,000.00元抵偿给某某大连办所有，以偿还其所欠等额债务。2、抵债资产历史处置情况介绍（12005年4月182001653654655大连中院在2003年进行了最后一次拍卖，拍卖底价2592万元，拍卖流拍。（2）根据现场调查了解：某某大连办接收该抵债资产后，经办事处资产处26002500商业大厦的拍卖中止建2006年2月，拍卖公司反馈消息有意向买受人对该资产感兴趣，但建议某某大连办将拍卖底价降致2000万元，才能确保成交。考虑到该价格已低于某某大连办的预期，经营部门再到实地了解情况，对并该地的房地产市场进行初步摸底，认为以低于2600万元的价格处置该抵债资产不符合最大化的要求，建议某某大6资产处置审查委员会审查，同意了经营部门的意见。第三部分、AA商业大厦存在的问题情况说明通过我们对现场勘查和收集资料显示，商业大厦主要存在如下的问题：1、产权瑕疵问题权证沙单字第1999506592号）和土地使用权证（大国用（2000）字第0003038实际情况我们无法核实。根据在大连市国土资源和房屋局了解到，AA商业大厦欠缴土地出让金3,644,475,124,555,593.920%元；另欠缴土地出让金滞纳金21,943,384.70元。据大连市房地产交易所提供的数据，商业大厦欠缴交易所交易费420,038.56元，契税1,680,154.24元。从上述情况判断，由于某某大连办未获得该大厦的房屋所有权证和使用权证的原件，其原件流失在外，为了规避风险，我们建议：某某大连办应尽快与有关房产和土地管理部门取得联系，提出申请办理原土地使用权证和房屋所有权证的作废手续。2、法律纠纷问题商业大厦在于2000年8月18日全部抵押给建行大2001年9月20日全部抵押给大连华育科技发展有限公司，限公司现已向大连中院申请执行回转。但现场调查过程中未见正式的法律文件。商业大厦的73笔债权全部由2000年9月5日、2000年8月18日和2001年1月3日，而某某大连办调查的商业大厦抵押给大连华育科技发展有限公司的登记时间为2001年9月20日。物发展有限公司申请执行回转缺乏法律依据。根据律师提供的意见，我们认为，大连华育科技发展有限公司提出的申请执行回转事宜，缺乏足够的法律依据。但为了规避风险，某某大连办应尽快着手调查原房屋所有权证和土地使用权证的下落，通过法律手段，尽快的取得房屋和土地的产权，办理相关的产权登记手续。3、租赁问题我们根据收集到的租赁协议和现场对部分租户的调查，结果显示：（1）商业大厦目前存在不合理的长期租赁、不合理的低租价、不合理有关情况租赁情况介绍如下：8其中：地上一层的新疆烤肉店未见租约，无法判断其是从原业主处租赁取用者为众达外语培训学校，其租赁来源无法调查获得。（2）各租户在取得AA商业大厦的租约时，商业大厦的实际业主为：大连装饰工程公司，而租赁协议的出租方（除转租协议外）均为：大连AA综合超市有限公司；（3）2003年12月5日，大连市中级人民法院发布通告，对于被执行人大连装饰工程公司擅自将已经查封的负。针对上述有关情况，辽宁某某律师事务所出具了相关的法律意见：2000年8月18日建行大连沙河口支行与大连AA装饰工程公司签订抵押协装饰工程公司不得出租抵押物；而所有档案中商业大厦的出租协议均在2000年8月18日之后签订，且并非房屋所有权人大连议应属无效。通过对上述问题进行分析，并结合有关租约的约定情况，我们认为商业大厦签订的租约存在如下问题：ꢀ租约主体不合理：大连综合超市有限公司非商业大厦的业主，在未经大厦业主－大连主签订租赁协议；ꢀ商业大厦有关协议均未办理备案手续；ꢀ租约约定期限长、租金远远低于市场租金水平；9ꢀ租户中存在普遍的转租问题，甚至部分楼层存在2次以上的转租现象，部分楼层在继续的招租过程中；ꢀ供物业管理服务，业主存在实际上的违约行为。4、房屋主体及配套设施损坏问题在漏水情况，目前由租户做了临时维护。根据上述情况和实地询问显示：ꢀ保养；ꢀ损坏，如不及时的注意该问题，大厦的损坏程度将更加的严重。第四部分、2003年拍卖情况回顾及分析根据我们的现场调查和收集的资料显示，商业大厦在2003年进行了最后一次的拍卖，拍卖保留价为2592万元，结果未拍卖成功。本数据，和我们通过现场调查所了解到的商业大厦的历史，我们对2003年商业大厦在完全产权情况下的各项价值进行了回顾和分析，分析比较如下：10项目账面价值成本价值市场价值总价（万元）4,564.453,685.805,541.47单价（元平方米）3,110.062,511.383,775.77需补缴的土地使用权出让金；成本价值：代表在2003年，重置建造商业大厦的建筑成本和土地取得成本成本；市场价值：根据对2003年大连市房地产市场调查，测算得到的商业大厦的市场价格。如按2003年最后拍卖保留价2592费用应为：2592万元＋691.64万元（完善产权应缴纳的税费）＝3283.64万元。可以看出：虽然该拍卖价已经低于最低的成本价3,685.80万元，但是2003年仍未拍卖成交。我们对导致拍卖流拍的原因分析如下：1、产权问题纳金等，作为竞买人对此存在加大的疑虑，影响竞买人出价购买；2、管理问题重新改造，需投入较大的资金；3、租户问题实力、社会背景及综合整合能力的竞买人，存在较大的障碍；4、市场定位－四层主要为仓储用途，市场定位不合理，没有充分挖掘大厦潜在的商业价值，导致竞买人对项目的价值判断偏低；5、片区发展状况2003年，台山片区处于改造阶段，主要分布有大型工业企业和原企业职工规模，没有对竞买者形成足够的吸引力。第五部分、物业价值的分析商业大厦在完整产权、建筑功能完善、无外界负面影响情况下的市场价值进行分析。一、大连市整体经济发展和房地产市场价格走势判断（一）大连市宏观经济运行现状ꢀ经济总量根据统计，2005年大连全市生产总值2335亿元，按可比价格计算比2004年增长19.02%。其中，第一产业增加值14.1亿元，增长9.21%；第二产业增加值200.620.40%158.519.20%产业构成比例为7.2:50.7:42.1。2001-2005年大连GDP的增长及其结构(单位：亿元)2500983.9

2000825.415001000550626.5714.51183.9983.3782.5661.1574.2500111.4118.5135.5153.1167.2020012002200320042005第一产业第二产业第三产业12从上述数据可见，大连市经济增长势头明显，产业发展均衡，保持了良好的发展态势。ꢀ消费支出2005年大连市城镇居民可支配性收入为119942004年增长了15.6%.对应的城镇居民消费性支出为9996元，比上年增长了15.3%.城镇居民消费性支出18.0%16.0%14.0%80006000400012.0%10.0%8.0%6.0%200004.0%2.0%0.0%0.0%9.3%9.0%11.8%15.3%消费支出增长比例从上图中可看出，大连市城镇居民的消费支出逐年增长，年增长幅度也逐年增加。ꢀ全社会投资总量2005年固定资产投资总量达1110.512年来最高水平完成。其中，1995年－2004年历年固定资产投资额及增速情况如下：1319992001年外，其年增幅均达到20％以上。根据最新的统计，2005年的固定资产投资总额更增加到1110.5亿元，增幅到达50％。ꢀ建筑与房地产业年房屋施工建筑面积2705万平方米,相比上年增长屋竣工建筑面积1255.1万平方米,相比上年增长31.8%。其中：房地产开发施工面积1333.8万平方米,比上年下降421万平方米,下降27.3%。完成商品房销售额151.5亿元，增长4.1%，其中住宅销售额132.4亿元,增长9.8%。商品房销售面积486.2万平方米，下降2.3%，其中住宅销售445.4万平方米,下降0.2%（见下表）。16001333.8

140012001000977.9800600400421352.1486.2445.42000市内四区存量房累计成交2.52万宗，比上年增长26.1%；成交面积206.2万平方米，增长19.4%；成交额50.84亿元，增长39.4%。根据上述数据显示，大连市房地产业的商品房和住宅销售额有所增加，而对应的销售面积呈下降走势，反映大连市房地产业商品房价格持续的上扬；而随着大连市房地产建筑施工面积和竣工面积的减少，以及存量房的成交幅度的上扬，未来大连房地产市场将出现商品房的供给减少的状况，由此将进一步的推动大年房地产价格的上扬，并吸引更多的资金投入房地产行业，促进大年房地产市场的进一步的繁荣。ꢀ十一五期间政府未来规划14预计在未来5年，地区生产总值年均递增13％左右；全社会固定资产投资年均递增16％左右；社会消费品零售总额年均增长13％左右。通过上述宏观经济数据的分析，我们可以预计：在未来发展趋势中，大连市整体经济将保持持续增长的趋势，固定资产投资有计划增长，带来整个社会经济的迅速发展；对居民消费而言，居民收入水平增长，可支配收入的消费性支出的稳步增长。大连市房地产市场随着社会资金的进入，其房地产开发的供应量也将逐步的跟上社会的需求，整体房地产市场将进入稳步发展期。（二）大连市房地产价格走势判断1、大连房地产价格长期走势分析历年变化情况如下：商品房价格500040003000323131994477200010000年度1985年到1994的房价平均涨了5倍；从1994年到2005年，大连房价又涨了2.5倍。15小结：大连市商品房市场保持了持续增长的趋势。2、大连房地产市场近期变化分析2005年大连市均高于历史同期水平，市场风险逐渐增大，而进入2006年1季度，大连房地产矛盾，影响了购房者的消费心理和需求实现。据大连市商品住宅综合价格指数显示：2005年度，商品住宅综合价格指数表现出持续上涨态势，截至12月，大连市商品住宅综合价格指数为1330.9点，同比去年上涨了2006年21346.1一月上升0.97％，见下图：分区指数显示，2006年2月，四区住宅价格指数继续上场。中山区住宅价格指数为1234.81204.21211.4平持平；甘井子区住宅价格指数为1609.0点，比一月上升了1.37％。16小结：根据上述数据，房地产市场价格上扬仍是整个市场的主基调。（三）大连市商业地产发展趋势判断1、大连商业经济发展具体指标（1）大连市商业生产产值根据收集资料显示，大连市商业产值已经从2001年的161.1亿元增加至2005年的257亿元，保持逐年增长的趋态。2001-2005年大连市商业增加值及增长率300257250200161.1178.6200.7227.91501005002001年2002年2003年2004年2005年（2）大连社会消费品零售额增长率根据收集的资料显示，2001－2005年期间，大连市社会消费品零售额保持的稳定的增长。2004、2005年增长率均达到13.5%的幅度。2001-2005年大连社会消费品零售额

增长率13.50%13.50%12.40%10.82%9.30%2001年2002年2003年2004年2005年小结：大连市商业经济的发展目前正处于稳步上升的趋势。172、大连商业结构现状和商业网点分布（1）大连整体商业结构趋向合理统计，2004年新建各类便民连锁店267个和社区大型综合超市6个。大连商业整体已经形成以五大商圈为主、各类综合批发市场和各片区的社区商业设施为辅的完善的商业体系。大连市商业“十一五”发展规划业已明确提商业，以实现在便利性、服务性、多功能方面满足居民消费的需要。（2）大连市中心城区大型商业网点分布情况18从上述图中可以看出，大连市中心城区的大型商业的布局情况如下：城区大型网点分布35

3130252017151210505中山西岗沙河口甘井子网点主要集中在青泥洼和天津路商圈。大连大型商业网点的分布集中在中山和沙河口区，而从沙河口区的商业布局来看，又集中于西安路商圈范围内。（3）大连人均占有商业面积水平根据收集的资料显示，大连市人均零售商业面积达已达到1.12平方米，这个数字位居于国内各城市的前列，已经接近发达国家水平。部分城市人均零售商业面积比较如下：21.81.61.41.210.80.60.40.201.21.120.81.751.020.70.919根据我们到大连市政府商业局走访了解，目前大连市已执行相关的控制措施，要求新开设建筑面积在2000平方米以上的商业项目时，需举行听证会。同时我们对大连市沙河口区的人均占有商业面积进行了测算，沙河口区的人均占有商业面积达到了1.33，已经超过了大连市的平均水平。已超过大连市的平均水平。（4）零售商业网点发展情况200510％的比例，而中山区为4％，西岗区为3％，甘井子区为9％；全市零售网点普查个数按区（市）县比重分布图10%9%4%2%3%26%5%9%7%17%8%根据大连市人口统计，沙河口、中山、西岗和甘井子的人口比例占全市总人口比重如下：11.14%12.00%10.56%10.00%8.00%6.00%6.34%5.68%4.00%2.00%0.00%沙河口中山西岗甘井子20从上述数据看来，目前沙河口区的零售商业网点按照人均分布，略高于大连市平均水平。（5）大连大型超市分布状况根据收集资料情况统计，大连市内现有大型超市32个，具体分布如下：大连市大型超市分布图中山区6沙河口区9甘井子区4西岗区2开发区3旅顺2庄河1瓦房店3普兰店20246810沙河口区占有个数最多，为9个，占整体比例的28％。而沙河口区人口占大连市的整体人口的比例在％左右。分析：1发展的重点方向为社区商业设施；2列，商业市场规模趋于饱和；3分布较为密集，略高于全市平均水平，沙河口区的人均占有的商业面积也已经超过了大连市的平均水平，未来整个沙河口区的商业发展竞争激烈。21（四）商业大厦项目市场定位分析1、台山居住区现状及区域功能分析AA80健龙苑、鹏顺园、市场小区、星台花园，台山小筑、兰亭山水、幸福e家等20多个居住小区。9万余户，人口在30万人。根据现场调研走访显示，台山地区的居民分为如下两浓；二是新近建设的住宅小区的业户。台山小区附近现有部分居住规模清单楼盘名称建筑面积（万平方米）总户数星海自由港1．1220套星河璞园1．5120套福居家园1．89200套飞扬LOFT3400套幸福E家一期．5900套幸福E家二期101000套水芙山竹5500套锦绣·台山小筑1．3130套星台花园一期2200套星台花园二期8850套健龙苑4450套鹏顺园4500套兰亭山水131380套桃山新居0．6约50套星海中龙园7850套幸福E家三期约1000套幸福E家四期13幸福E家五期36规划中522近100010000300000心面积最大，人口最密集的大型居住区。商圈和星海湾商务圈相配套的中高档居住区。区域内14的素质及购买力也不断提高，消费力逐日增强。根据现场调查和大连规划局了解情况显示：台山片区在未来的城市发展中，将形成大连市纯住宅功能区域，其人口规模不断扩大，居民消费水平逐步提高。2、台山片区主要商业网点现状调查（1）周边大型商圈分布根据现场走访情况显示，台山居住区周边临近的区域商圈有西安路商圈、和平广场商圈、马栏广场商圈，如下图示：目前台山片区的情况显示，台山片区临近的三个商圈中：西安路商圈定位为城市一级商圈，其辐射范围涵盖了整个沙河口区范围内的居23民，对于台山居住区域的居民来说，一般情况下如进行大宗购物会选择该3公里的路程并不适合作为日常消费中心。（2）专业市场分布在该区域的东侧和西侧分别是大连市最大的家居建材综合市场和大连市最占有相当的地位。东侧的大连中国装饰城和大连幸福家具世界是最大的家居装饰市场。幸福家居世界占地31435平方米，建筑面积12万平方米，共6层，地上5层，地下1各个层次。大连市西南路熟食批发市场，是大连市最大的专业市场。内部经营范围包2万平方米。辐射范围包含整个台山片区在内。（3）未来待建公建情况根据我们对现场的走访和通过大连市规划局有关部门了解，台山片区除了上述两个专业市场外，上存在两个较大规模的公建待开发。其一、幸福e家小区四期公建根据现场调查了解，四期公建位于台山片区北部，目前开发商尚在论证阶1e家小区销24未建设，但如动工，预计在2007年上半年投入使用。其二、幸福e家小区五期公建幸福e家五期为位于五一路南侧，台山片区南部，根据介绍，整个五期小区占地规模约10万平方米，规划建筑面积36万平方米，约有12万平方米将作为独立公建推出市场。根据开发商介绍了解，该小区预计在2006年下半年开始动工，2007年底－2008年年初左右推出。公建规划用途尚在论证中。其三、拆迁改造中的西南路综合批发市场根据大连市规划局介绍，目前的西南路综合批发市场拟进行改造，根据现场调查，工程已进入拆迁阶段，未来拟建建筑规模2万平方米左右。（4）台山片区现有社区商业设施统计和人均占有商业面积分析根据实地调查显示，目前台山片区的社区消费中心主要由贯穿该区域的南90%以上是满足该区域居民的日200平方米以内的小型设施。根据现场调查和收集资料进行分析，我们对台山片区的人均占有商业面积进行了统计，结果显示，台山片区人均占有商业面积为0.78平方米，远远低于大连市和沙河口区域的人均商业面积指标。1.331.41.121.210.780.80.60.40.20大连市沙河口区台山片区25通过上述调查显示，台山片区目前的商业形态存在如下的特点：ꢀ存在商圈辐射真空，其未来发展前景为各方所看好；ꢀ台山片区人均商业面积指标远低于大连市和沙河口区的平均水平；ꢀ根据规划，在未来的－2年内，将有3个较大规模的公建推向市场，未来商业竞争将较为激烈；ꢀ场，对同业竞争形成了较大的压力；ꢀ社区商圈初成规模，商业大厦正处社区商圈中心地带，现阶段尚不存在同类型的大型商业设施。3、台山片区居民对商业物业的需求调查根据收集的有关数据，我们对台山片区不同年龄层的居民生活习惯和消费特点进行了分析。（1）居民最希望设立的设施调查其它3%医院14%大型的连锁超市28%健身会所19%中型超市10%小商品批发城16%大、中型的餐饮连锁店10%从上图表可知，大型连锁超市和中型超市占有的比例达38％，健身会所为19％；（2）24岁以下居民最希望设立的设施调查2624岁以下年龄居民最希望设立的设施35%

32%医院30%25%20%19%22%健身会所大、中型的餐饮连锁店15%

15%小商品批发城中型超市10%5%0%5%5%2%大型的连锁超市麦当劳年轻人群希望建立设施为健身会所和大型超市，分别在32％和22％。（3）24－35岁居民最希望设立的设施调查25-35岁年龄段居民最希望设立的设施28%30%医院24%25%健身会所20%15%10%10%17%13%8%大、中型的餐饮连锁店小商品批发城中型超市5%0%大型的连锁超市25－35岁居民希望建立设施为大型超市和健身会所，分别在28％和24％（4）35－55岁居民最希望设立的设施调查36-55岁年龄段居民最希望设立的设施35%30%29%医院健身会所25%20%15%15%19%14%17%大、中型的餐饮连锁店小商品批发城中型超市10%大型的连锁超市5%0%4%1%1%社区服务中心书店2735－55岁居民最希望设立的设施仍然集中在大型连锁超市和健身会所，分别在28％和24％。（5）56岁以上居民最希望设立的设施调查56岁以上年龄段居民最希望设立的设施35%29%

30%医院健身会所25%20%23%21%大、中型的餐饮连锁店小商品批发城15%11%中型超市大型的连锁超市10%8%社区服务中心5%2%2%2%2%书店0%浴池调查结果显示，目前各个年龄阶段的人群均认可的是大型的连锁超市，其次为健身会所、小商品批发市场。4、商业大厦市场定位结论通过对大连市商业地产发展走势分析、台山片区现有商业发展状况调查和认为商业大厦的定位主要应考虑如下几个方面：ꢀ大连市宏观经济发展，带动房地产业发展；ꢀ大连市的商业地产价格具备稳步上升的趋势；ꢀ大连市政府规划未来商业重点在于社区商圈的发展；ꢀ大连市人均商业面积位居全国前列，商业地产规模整体趋于饱和；ꢀ沙河口区人均商业面积高于大连市全市平均水平，商业地产规模饱和；ꢀ台山片区人均商业面积低于大连市全市平均水平，也低于沙河口区平均水平，存在商业发展空间；ꢀ台山片区尚未形成大型商圈，存在商圈覆盖真空；ꢀ台山片区在未来的1－23栋较大规模的大型公建推向市场，未来竞争激烈；28ꢀ台山片区现有的专业市场发展形态完善，市场成熟，具有较强的竞争力；ꢀ台山片区现有的社区商圈尚不成规模，存在市场空缺，周边居民呼唤连锁超市的进入。商业大厦目前正处在一个敏感而重要的时机，商业大厦的市场价值。我们认为商业大厦未来的定位应注重于如下方面：ꢀ商业大厦应定位于辐射整个台山居住区域的大中型商业、娱乐配套身设施和餐饮设施。ꢀ具体的楼层用途规划上，可考虑：地下一层北侧改建仓库，也可根据需要改建为地下停车场，缓解周边停车位少的压力；地下一层南侧引进大众餐饮业，如考虑引进麦当劳等洋式快餐；地上一至三层，引入大型连锁超市；地上四层，部分做办公用房和仓库，部分做健身会所之用。ꢀ商业大厦应考虑在其他的大型公建配套设地产价值。二、商业大厦市场价值判断对商业疵状态下商业大厦在2006年4月1日的市场价值进行测算。测算选用的方法为租金收益还原法。29益还原法的基本公式如下：P=a/r[1-1/(1+r)]P——有限年期房地产收益价格；a——年纯收益；r——还原利率；收益年期。根据调查，商业大厦可出租建筑面积为14676.4平方米，大厦占有土地使用年限至20402006年底可完成的全部的改造和产权完善手续，2007年可正式的重新投入使用。其剩余的收益年期按34年计算。根据对商业地产的分析数据显示，商业地产的市场培育期在3－5年左右，气，在租金上也将会略低于正常市场水平，市场培育成熟后，租金将恢复正常，2007年－年前五年的收益价格进行预测。首先根据市场调查和询问，我们选取三个商业公建的租金价格做为比较对e家一期临街大面积公建和西南路熟食批发市场。通过比较分析，我们认为商业大厦整栋大厦在2007年的市场平均租金元/如下：从2007年1月1日到2007年12月31日，租金38.4元/平方米·天，空置率为50%；从2008年1月1日到2008年12月31日，租金40.7元/平方米·天，空置率为35%；从2009年1月1日到2009年12月3143.15元/率为20%；从2010年1月1日到2010年12月3147.46元/30率为10%；从年1月1日到年12月3152.21元/率为10％；从2012年1月1日到2012年12月3157.43元/率为10％；从2013年以后，租金维持在63.17元/平方米·天，空置率维持在10％。2007年占有效年租金收入的19.142008年占有效年租金收入的17.37％，2009年占有效年租金收入的16.28%，2010年占有效年租金收入的15.59%，年占有效年租金收入的15.33%，2012年占有效年租金收入的15.09%2013年以后保持在14.87％的比例。的一年期定期存款利率2.25%；风险调整值考虑大连商业公建的投资风险补偿、6.75%定资本化率为9%。由此测算假设商业大厦在2006年5月，进行合理的商业定位，选择合适的入市时机，并进行了相关的产权完善手续、租户清理程序和大厦整体的装饰和配套设施完善后，其市场价值为：74,752,200元。第六部分、重新投入成本分析通过对商业大厦历史背景的了解和调查，该大厦存在如下的几个问题，直接影响价值。其一、大厦产权存在瑕疵，欠缴土地出让金和相关的交易税费；其二、大厦目前存在不合理的长期租赁、不合理的低租价、不合理的租户再转包，需要对相关租户进行清理；其三、大厦相关的水、电、暖、中央空调设施损毁严重，且需重新进行外墙和内部装修以及设备设施的完善。我们以下分别就解决上述问题可能需要花费的成本费用进行分析。31（一）完善产权费用1、土地出让金与滞纳金商业大厦欠缴土地出让金3,644,475,12元（土地出让金总额4,555,593.9元，已交20%，即21,943,384.70元。2、欠缴交易税费根据大连市房地产交易所提供的数据，商业大厦欠缴交易所交易费420,038.56元，契税1,680,154.24元。如AA商业大厦最终能实现行为，首先需要补缴原欠大年房地产交易所的要缴纳由某某大连办转让至受让方的交易税费。根据计算，相关税费合计如下表：321、欠缴交易费420,038.56交易费买方0.50%卖方0.50%25,920,000元25,920,000元129,600129,600契税买方4%25,920,000元1,036,800AA装饰公司过户至某某大连办印花税买方0.5‰卖方0.5‰25,920,000元25,920,000元12,96012,9601,321,920营业税及其附加费卖方5.50%如须评估具体金额另计——土地增值税卖方——如须评估具体金额另计——交易费买方0.50%卖方0.50%30,000,000元30,000,000元150,000150,000契税买方4%30,000,000元1,200,000某某大连办过户至买受人印花税买方0.5‰卖方0.5‰30,000,000元30,000,000元15,00015,0001,530,000营业税及其附加费卖方5.50%如须评估具体金额另计——土地增值税卖方——如须评估具体金额另计——2、二次过户税、费合计2,851,9203、欠缴土地出让金3,644,475.12总合计6,916,433.68通过上述统计，即如商业大厦再次出售，总计需缴纳的交易税、费和补缴的土地出让金合计为：6,916,433.68元。注意，上述数据的获得前提是：33（1）可获得大连市国土资源和房屋局对商业大厦欠缴的滞纳金21,943,384.70元的减免优惠；（21,680,154.24元的减免优惠；（3）假定某某大连办在办理产权过户至受让方时，可按照3000万的转让价缴纳税费。（二）租户清理费用的统计虽然律师已经就AA商业大厦的租赁关系发表了相关的意见，认为：出租议应属无效。但是就此类型项目在实际操作中来看，仍然存在较大的不确定性。我们根据同类型项目的清理情况和租户清理费用进行了预测。按照可行的租户清退程序，我们分别进行测算：方式1具体工作由律师为主，必要时商请执行法官和法警协助。这里有两条至关重要：（1）法院要有充分的积极性；（2具体的清退资金包括租户补偿金、律师费及公关费用。我们根据现场调查5801503450万元，合计费用金额为780万元。方式22046.77万元。方式3、根据与现有租户进行商谈，按照租户现有经营情况，买断其租约，无法判断其清理费用。以上三种方式的清理补偿明晰见下表：序号租户面积租期租金补偿(万元)(万/年)方式1方式2方式31蓝梦园3,400m22003.6-2013.5492501544.42台山建材仓库1,200220172.83品一品烧烤20022003.5.3-2008.5.364021.64松江春饼店8822003.9.23-2006.9.23153.1685新疆烧烤店1006服装店5007顾军2003.6.29-2010.6.29120218.48马友德1009许宪生10010张金玲55022003.6.1-2008.6.10.83039.611李顺宪2600m22003.7.20-2007.7.2047546.812冯业春200022003.11.25-2012.11.241500合计5802046.77无法判断1需要支付的律师费用1505035中进行统计。1补偿计为780万元，方式2，租户清理补偿计为2046.77万元。由于租户清理事项的复杂性，涉及到方方面面的社会关系的协调，且作为一般的租户而言，他们在心理上存在对国有企业出面进行清退补偿一般具有较高的心理期望，因此，在清理事项的操作上，清退方应需要有一定的技巧性，2时间和成本的影响，相比于方式1，是较为难操作的。（三）商业大厦的装饰费和设施设备改造费10,263,646.104,294,295.00元；电气工程：877,951.101,812,400.003,279,000.00元。我们根据现场调查收集的资料和建筑平面图，对商业大厦功能性恢复改造和装饰工程的报价进行核算，结果如下：1、室内装饰部分1852、室外装饰部分估算该部分造价为140万元。3、室内采暖部分因无暖通结构设计图纸，按造价估算指标估算，该部分造价为55万元（含4、电气强电部分该部分造价为62万元（含地下室部分）5、电气弱电部分36弱电改造部分工程量及单价基本与市场贴近，估算造价为7万元。6、消防部分为1607、空调通风部分327.99361026万元的改造资金，下调约90万元。内原有的配管等可利用部分。因时间短，无建筑结构施工图纸，且没有相应的装修改造标准，我们仅根据现有的建筑平面图和社会平均指标进行了初步的估算。不排除在将来的实际施工改造过程中，由于标准的变化、结构的细化而导致该等费用高于或低于上述估算价格。根据上述分析，我们认为AA商业大厦进行产权完善费用、租户清理费用和装饰费和设施设备改造费，其需要花费的成本区间如下：单位：元区间产权完善费用租赁清理费用装饰费和设施设备改造费合计一6,916,433.687,800,000.009,360,000.0024,076,433.68二6,916,433.6820,467,700.009,360,000.0036,744,133.68三6,916,433.68无法判断9,360,000.00无法判断由上可知，在重新投入成本分析中，最具有可变性的是大厦的租赁清理费用，由于采用的清理方式的不同，其变动空间在780万－2046.77万之间。2407.64万元较为可行。37第七部分、2008年AA商业大厦无瑕疵状态价值判断我们分别采集了2000年－2005年大连市61985年到19945倍；从1994年到2005年，大连房价又涨了2.5倍。根据采集的2000年－20052008年AA商业大厦完善产权情况下的最高最佳市场价值进行测算。