土地政策对土地估价的影响

土地政策

对土地估价的影响岳晓武国土资源部利用司一、土地政策发展带来了新的土地估价机会

二、土地政策发展会直接影响地价水平三、土地政策发展要求估价技术、方法同步发展土地政策对土地估价的影响我国土地估价的产生、发展，始终与我国社会主义市场经济体制改革进程相伴随，特别是伴随着土地制度与政策的发展而发展：土地价格与土地估价土地估价与土地政策:土地政策直接涉及土地供求关系、土地产权关系和土地收益关系

土地政策发展带来新的估价机会

土地估价的产生上世纪八十年代，为征收城镇土地使用费和城镇土地使用税的需要，开始探索土地评价—城镇土地分等定级：--巢糊(84),在城市规划中探讨城市土地综合等级划分;--上海、北京、武汉(85)等城市探索开征土地使用费，一些学者探索土地分等定级方法：级差收益测算法等；--88年国家开征土地使用税，提出了城镇土地等级评定需求。为此，国家土地局起草了《城镇土地定级规程（征求意见稿）》，并在上海、抚顺、福州、宜昌、岳阳、双城等地布置了土地分等定级试点：多因素综合评价法结合收益测算法;1989年9月，颁布《城镇土地定级规程》，确立了多因素分值和级差收益测算法的定级思路。

土地政策发展带来新的估价机会

1988年，《宪法》和《土地管理法》相关条款修改，开始了土地有偿使用制度改革和市场配置土地资源的进程，与此相应，开始提出土地价格和如何确定土地价格：--1987年，深圳的实践突破，协议和招标、拍卖价格；--1988年《宪法》和《土地管理法》修改，提出了土地价格需求；--1990年，国务院55号令颁布，土地使用权出让、转让，提出估价要求：出让价格、优先购买权等

土地政策发展带来新的估价机会

--1989年开始，国家土地局在土地分等定级基础上开始探索土地估价，89年在南京、宁波、大连布置了试点，1990年5月，在北京召开城镇土地估价方法研讨会，研究土地价格体系与土地估价方法：基准地价、标定地价、交易价格；收益法、比较法、剩余法、成本法、历史地价发现法、级差收益测算法等（没有地价信息）主要是为了发现城市地价--与此同时，出让土地、抵押等也提出了估价要求，深圳等地开始出现土地估价机构

土地政策发展带来新的估价机会

上世纪九十年代初开始的国有企业改革和现代企业制度试点（股份制企业试点办法），为土地估价提出了最直接的需求，也带来了大量的商业估价机会，直接催生了估价机构和估价行业：--1992年7月，国家土地局、国家体改委联合发文《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》，明确提出，国有企业改制涉及的土地必须估价、必须处置；土地使用权价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核批准后，作为核定的土地资产额--1993年10月，国家土地局、国家体改委印发《关于到境外上市的股份制试点企业土地资产管理若干问题的通知》，提出了出让、作价入股和租赁等处置方式，并明确：国家土地局向企业推荐若干具有土地资产评估资格的评估机构，企业可从中选择并委托一家或数家评估机构进行土地资产评估，评估结果由企业报国家土地局确认。--估价机构、委托等

土地政策发展带来新的估价机会

--上海金山石化海外上市土地估价探索，与此相应，一批估价机构诞生发展--1995年，国家土地局、国家体改委联合发布《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》，明确：改建或新设公司使用的土地必须评估，改建或新设为上市公司的，必须选择A级土地估价机构，其他应选择A或B级机构；接受委托的，必须签订委托评估协议，按《规程》评估

土地政策发展带来新的估价机会

1992年，国家土地局发布《划拨土地使用权管理办法》，第26条规定：土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。--明确了划拨土地转让要进行估价，提出了标定地价评估确定的需求

土地政策发展带来新的估价机会

估价行业诞生和发展：--1992年，国家土地局组织首批土地估价师培训和认证考试：国防大学----1993年6月，国家土地局颁布《城镇土地估价规程》，确立了我国地价体系和估价方法；同年，颁布《土地估价师资格考试暂行办法》和《土地估价机构管理暂行办法》；全面分省培训考试、资格认证--1994年开始全国统一考试；1994年，中国土地估价师协会成立--1995年，国家土地局、工商局发布《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》，取消事前资格审批，改为工商登记后备案管理。土地地政政策策发发展展带带来来新新的的估估价价机机会会1995年1月1日实实施施的的《城市市房房地地产产管管理理法法》，从从法法律律层层面面明明确确了了土土地地估估价价需需求求和和土土地地估估价价行行业业的的地地位位：：--采取取双双方方协协议议方方式式出出让让土土地地使使用用权权的的出出让让金金不不得得低低于于按按国国家家规规定定所所确确定定的的最最低低价价。。--土地地使使用用者者需需要要改改变变土土地地使使用用权权出出让让合合同同约约定定的的土土地地用用途途的的，，必必须须取取得得出出让让方方和和市市、、县县人人民民政政府府城城市市规规划划行行政政主主管管部部门门的的同同意意，，签签订订土土地地使使用用权权出出让让合合同同变变更更协协议议或或者者重重新新签签订订土土地地使使用用权权出出让让合合同同，，相相应应调调整整土土地地使使用用权权出出让让金金。。转让让、、出出租租、、抵抵押押规规定定年期期规规定定土地地政政策策发发展展带带来来新新的的估估价价机机会会--基准准地地价价、、标标定定地地价价和和各各类类房房屋屋的的重重置置价价格格应应当当定定期期确确定定并并公公布布。。具具体体办办法法由由国国务务院院规规定定。--国家家实实行行房房地地产产价价格格评评估估制制度度。房地产价价格评估估，应当当遵循公公正、公公平、公公开的原原则，按按照国家家规定的的技术标标准和评评估程序序，以基基准地价价、标定定地价和和各类房房屋的重重置价格格为基础础，参照照当地的的市场价价格进行行评估。--国家实行行房地产产成交价价格申报报制度。土地政策策发展带带来新的的估价机机会1998年，以《土地管理理法》的全面修修订和国国土资源源部的组组建为标标志，土土地管理理开始了了向用途途管制的的转变，，土地估估价体现现用途管管制要求求：估价价必须考考虑土地地利用总总体规划划要求，，农用地地、建设设用地、、未利用用地--国有土地地租赁、、作价出出资或入入股成为为法定的的土地有有偿使用用方式，，估价范范围进一一步扩大大土地政策策发展带带来新的的估价机机会1999年7月，国土土资源部部印发《规范国有有土地租租赁若干干意见》，估价范范围进一一步扩大大到承租租土地使使用权价价格及其其评估：：--国有土地地租赁的的租金标标准应与与地价标标准相均均衡。承承租人取取得土地地使用权权时未支支付其它它土地费费用的，，租金标标准应按按全额地地价折算算；承租租人取得得土地使使用权时时支付了了征地、、拆迁等等土地费费用的，，租金标标准应按按扣除有有关费用用后的地地价余额额折算。。--国有土地地租赁，，承租人人取得承承租土地地使用权权。承租租人在按按规定支支付土地地租金并并完成开开发建设设后，经经土地行行政主管管部门同同意或根根据租赁赁合同约约定，可可将承租租土地使使用权转转租、转转让或抵抵押。承承租人将将承租土土地转租租或分租租给第三三人的，，承租土土地使用用权仍由由原承租租人持有有，承租租人与第第三人建建立了附附加租赁赁关系，，第三人人取得土土地的他他项权利利。承租人转转让土地地租赁合合同的，，租赁合合同约定定的权利利义务随随之转给给第三人人，承租租土地使使用权由由第三人人取得，，租赁合合同经更更名后继继续有效效。地上房屋屋等建筑筑物、构构筑物依依法抵押押的，承承租土地地使用权权可随之之抵押，，但承租租土地使使用权只只能按合合同租金金与市场场租金的的差值及及租期估估价，抵抵押权实实现时土土地租赁赁合同同同时转让让。土地政策策发展带带来新的的估价机机会2001年，国务务院下发发15号文件，，2002年，国土土资源部部颁布11号令，2003年颁布21号令，推推行招标标拍卖挂挂牌出让让国有土土地使用用权制度度，土地地估价范范围、信信息进一一步发展展：--确定协议议出让最最低价公公布制度度；--出让地价价确定前前的土地地估价；；--招标拍卖卖挂牌发发挥市场场定价机机制，地地价信息息进一步步公开，，为土地地估价提提供了良良好的信信息渠道道土地政策策发展带带来新的的估价机机会2001年，国土土资源部部印发44号文件《关于改革革土地估估价结果果确认和和土地资资产处置置审批办办法的通通知》，取消了了土地估估价结果果确认，，确立了了土地估估价机构构独立执执业、独独立负责责制度，，特别需需要指出出的是，，该文首首次明确确了划拨拨土地使使用权权权益及其其价格确确定办法法，拓展展了土地地估价领领域：--改革土地地估价确确认管理理，取消消确认审审批，建建立土地地估价报报告备案案制度。。企业改改制需要要进行土土地估价价的，应应由企业业自主选选择土地地估价机机构进行行评估。。土地行行政主管管部门不不再对土土地估价价结果进进行确认认。企业业改制上上报的土土地估价价报告，，只要格格式规范范、要件件齐备，，土地行行政主管管部门将将直接接给予备备案。--明确企业业的国有有划拨土土地权益益。企业业原使用用的划拨拨土地，，改制前前只要不不改变土土地用途途，可继继续以划划拨方式式使用。。改制后后只要用用途符符合法定定的划拨拨用地范范围，仍仍可继续续以划拨拨方式使使用。改改制或改改变用途途后不再再符合法法定划拨拨用地范范围的，，应当依依法实行行有偿使使用。为支持和和促进企企业改革革，企业业改制时时，可依依据划拨拨土地的的平均取取得和开开发成本本，评定定划拨土土地使用用权价格格，作为为原土地地使用者者的权益益，计入入企业资资产。企企业依法法取得的的划拨土土地设定定抵押权权时，划划拨土地地使用权权价格可可作为使使用者的的权益，，计入抵抵押标的的；抵押押权实现现时，土土地使用用权可可转为出出让土地地使用权权，在扣扣缴土地地使用权权出让金金后，抵抵押权人人可优先先受偿。。划拨土土地经经批准可可以转让让，划拨拨土地使使用权价价格部分分可计为为转让方方的合法法收益，，转让后后的用途途不符合合法定定划拨用用地范围围的，受受让方应应当申办办有偿用用地手续续。划拨拨土地需需要转为为有偿使使用土地地的，应应按出出让土地地使用权权价格与与划拨土土地使用用权价格格差额部部分核算算出让金金，并以以此计算算租金或或增加加国家资资本金、、国家股股本金。。土地政策策发展带带来新的的估价机机会2003年以来，，以国发发[2004]28号文件和和[2006]31号文件为为标志，，土地管管理开始始从专业业的资源源管理向向参与宏宏观调控控转变。。每次调调控政策策的出台台，必然然涉及土土地供应应总量、、结构、、时序的的变动，，与此相相应，必必然带来来响应的的估价机机会和地地价水平平变动：：土地能参参与调控控吗？国国际做法法?运用土地地政策参参与宏观观调控，，是中央央根据我我国特有有的土地地制度、、特殊的的国情和和特定的的发展阶阶段作出出的特殊殊选择。。土地政策策发展带带来新的的估价机机会28号文件带带来的土土地估价价机会：：--征地补偿偿需要的的区片综综合地价价；--经营性基基础设施施逐步实实行有偿偿使用；；--划拨地经经批准进进行经营营性开发发建设的的，按照照市场价价补交出出让金；；--划拨使用用权经批批准转让让的，在在有形市市场公开开转让，，按照市市场价补补缴土地地出让金金……土地政策策发展带带来新的的估价机机会31号文件带带来的土土地估价价机会：：--征地补偿偿安置的的变动；；--出让价款款管理的的变动；；--新增建设设用地有有偿使用用费、城城镇土地地使用税税的提高高；--工业用地地出让最最低价统统一公布布制度、、招标拍拍卖挂牌牌出让制制度。土地政策策发展带带来新的的估价机机会2006年，国土土资源部部颁布《招标拍卖卖挂牌出出让规范范》和《协议出让让规范》，进一步步规范了了各类出出让中的的土地估估价，包包含有大大量的估估价机会会，估价价师和估估价机构构需要认认真研究究：--招标拍卖卖挂牌出出让；--供地环节节的协议议出让；；--原划拨、、承租土土地使用用权人申申请办理理协议出出让；；--划拨土地地使用权权转让中中的协议议出让；；--出让土地地改变用用途等土土地使用用条件的的处理土地政策策发展对对地价水水平的影影响土地政策策必然会会对土地地供应总总量、结结构、布布局产生生影响，，对土地地产权设设定和收收益关系系产生影影响，这这些必然然影响土土地供求求关系、、土地产产权和收收益关系系，从而而对地价价水平产产生影响响。因此此，估价价必须关关注土地地政策及及其影响响：土地政策策发展对对地价水水平的影影响1999年1月1日，新新《土地管理理法》和《土地管理理法实施施条例》实施，地地价水平平明显提提高：--土地用途途管制、、严格耕耕地保护护等，控控制了新新增建设设用地总总量，供供求矛盾盾加剧；；--征地补偿偿安置标标准提高高，直接接提高了了建设用用地取得得成本；；土地政策策发展对对地价水水平的影影响2003年2月，国土土资源部部印发《关于清理理各类园园区用地地加强土土地供应应调控的的紧急通通知》，优化了了供地结结构，对对别墅等等高档房房地产用用地价格格水平产产生影响响：--停止别墅墅类用地地供应，，--严禁圈占占农民集集体用地地进行房房地产开开发，……土地政策策发展对对地价水水平的影影响28号文件对对地价水水平产生生的影响响：--供地总量量控制；；--征地补偿偿安置标标准提高高；--集约用地地、用地地投资强强度要求求；……土地政策策发展对对地价水水平的影影响31号文件对对地价水水平的影影响：工工业用地地地价提提高40-60%，房地产产用地基基本稳定定：--《通知》强调经济济手段的的运用，，着重调调整完善善利益机机制，理理顺中央央与地方方、政府府与用地地者以及及被征地地农民等等多方面面利益关关系：将将社会保保障费用用纳入征征地补偿偿安置费费用、提提高征地地成本是是调整政政府与被被征地农农民利益益关系；；提高新新增建设设用地土土地有偿偿使用费费缴纳标标准是调调整中央央与地方方政府的的利益关关系；统统一制订订工业用用地最低低价标准准属于调调整不同同地类用用地者之之间的利利益关系系等。这这些利益益调整措措施的实实施，将将不可避避免地会会对地价价构成和和水平产产生影响响。从当前地地价构成成看，大大体包含含三部分分，1、取得成成本（征征地补偿偿安置和和拆迁费费用）、、2、开发成成本（几几通一平平费用））3、政府收收益（相相关税费费和土地地纯收益益）。这这三块中中，被征征地农民民的补偿偿安置费费明显偏偏低。《通知》明确的政政策调整整后，从从一些试试点城市市的测算算看，征征地补偿偿安置费费大体要要提高1倍，地方方政府获获取的土土地出让让纯收益益在地价价中的比比重将有有所下降降，但对对不同用用途的地地价水平平影响不不同：土地政策策发展对对地价水水平的影影响对于工业业用地，，出让价价格和租租金将上上涨40-60%，但也只只是恢复复到基准准地价的的水平。。这是因因为，工工业用地地价格一一般是成成本价格格，目前前，工业业用地出出让最低低价是按按基准地地价的70%确定的，，各地工工业用地地实际出出让价比比这还要要低，成成本提高高必然提提高工业业地价水水平。适适度提高高工业用用地价格格，也正正是《通知》要达到的的目的，，可以从从经济上上抑制工工业用地地低成本本过度扩扩张，有有利于促促进各地地招商引引资质量量的提高高和用地地结构优优化。对于房地地产用地地价格将将基本不不会有影影响。这这是因为为，房地地产用地地是全部部采用招招标拍卖卖挂牌方方式出让让，土地地价格由由市场决决定，取取得成本本只占土土地价格格的一定定比例，，成本变变化基本本不会影影响市场场价格；；同时，，从某种种意义上上看，这这些措施施还有利利于房地地产用地地的供应应和价格格稳定，，过去地地方政府府为了招招商引资资而压低低工业用用地价格格，一方方面大量量土地低低价出让让用于工工业，另另一方面面常常会会将由此此造成的的成本转转嫁到商商品房用用地方面面。政策策调整后后，工业业用地价价格提高高，一方方面地方方政府不不用再用用房地产产用地收收益补贴贴工业用用地的亏亏本；另另一方面面会从经经济上约约束工业业用地数数量，政政府可以以拿出更更多的土土地用于于建造廉廉租房和和中低价价位普通通商品住住房，供供求关系系平衡了了，自然然有利于于房地产产用地价价格稳定定。土地政策策发展要要求估价价技术、、方法同同步发展展土地政策策发展，，必然会会进一步步细化土土地权利利，必然然会进一一步关注注各个主主体的利利益关系系，这些些都要求求估价深深度、广广度进一一步扩大大，要求求估价技技术、方方法不断断进步土地政策策发展要要求估价价技术、、方法同同步发展展1999年7月，国土土资源部部印发《规范国有土地地租赁若干意意见》，要求解决承承租土地使用用权价格如何何评估问题：：地上房屋等等建筑物、构构筑物依法抵抵押的，承租租土地使用权权可随之抵押押，但承租土地使使用权只能按按合同租金与与市场租金的的差值及租期期估价，抵押权实现时时土地租赁合合同同时转让让。承租土地使用用权是一种土土地使用权，，权利人有使使用、收益和和部分处置权权，就应有相相应的价格（（尤其对于长长约年租制而而言），例如如，出租人将将租约未到期期的承租土地地使用权提前前收回时，必必须给予承租租人补偿；承承租土地使用用权人将承租租土地使用权权转让（民间间称顶让）时时往往可取得得一定的权利利金等。判断断承租土地使使用权有价具具体可从实际际缴纳租金与与市场租金的的关系进行分分析，对于国国有土地出租租，如果承租租土地使用权权人实际支付付的租金比市市场租金低（（绝大多数情情况），使用用权人就会获获取一定的租租金净收益；；即使当时实实际支付租金金与市场租金金水平一致，，由于租金要要3－5年才调整一次次，当市场租租金上升而实实际租金尚未未调整或者租租金的调整赶赶不上市场租租金的上涨时时，二者之间间就会有差值值；此外，承承租土地使用用权人还有一一些其他的优优先权，如在在租约期间可可以优先取得得出让权，在在租约到期时时可以优先续续约等，因此此，《意见》明确了承租土土地使用权估估价方法。土地政策发展展要求估价技技术、方法同同步发展承租土地使用用权价格的评评估和确定，，一般可以采采用市场比较较法或收益还还原法。此时时的收益还原原法，又称差差额租金还原原法，是将市市场租金与实实际支付租金金之间的差额额采用一定的的还原利率还还原求取相应应的价格，即即未来若干年年租金差额的的现值，用公公式表示如下下：P＝PR/r×[1-1/（1+r）n]式中：P—出租土地使用用权价格PR—赢利租金（ProfitRent）,即市场租金与与实际支付租租金的差额；；r—出租土地使用用权还原利率率；n—收益年期。需要注意的是是由于出租土土地使用权作作为财产比出出让土地使用用权投资风险险大，收益不不确定性高，，因此，在采采用收益还原原法时，所选选用的还原利利率一般应比比出让土地使使用权还原率率高1个百分点左右右。下面列举举两个例子来来说明租金差差额还原法的的应用原理。。例1、某甲于10年前以国家出出租方式取得得商业用地使使用权，目前前实际支付的的年租金是6万元，该租约约尚有10年到期，余期期租金不再调调整。据调查查，目前同类类商业用地市市场年租金为为8万元，当地出出让土地还原原利率为7％，则甲所拥拥有的出租土土地使用权价价格可按如下下方式求取：：1、年租金差额额PR＝8－6＝2万元2、还原利率确确定：出让土土地使用权还还原利率为7%，出租土地使使用权还原利利率可取8％3、出租土地使使用权价格＝＝2/8%×[1-1/（1+8%）10]=13.42万元。土地政策发展展要求估价技技术、方法同同步发展例2、某公司于11年前以国家出出租方式取得得20年期商业用地地使用权，土土地租赁合同同约定每5年可调整一次次租金，但每每次调租幅度度最高不得超超过前期租金金的20%。去年进行了了调租，调租租后该公司实实际支付的年年租金是6万元。据调查查，目前同类类商业用地市市场年租金为为8万元，当地地出让土地地还原利率率为7％，则该公公司所拥有有的余期承承租土地使使用权价格格可按如下下方式求取取：1、还原利率率确定：出出让土地使使用权还原原利率为7%，承租土地地使用权还还原利率可可取8％；2、该承租土土地使用权权剩余年期期为9年，其余期期前4年实际支付付年租金为为6万元，后五五年根据合合同可进行行调租，调调租后年租租金最高应应为6万元×1．2=7．2万元；假定定今后土地地市场稳定定，租金水水平不会发发生大的变变动，则前前4年年赢利租租金为2万元，后5年年赢利租租金为0．8万元。3、前4年承租土地地使用权价价格=(2/8%)×[1-1/（1+8%）4]=6.62万元4、后5年承租土地地使用权价价格＝0.8/[8%（1+8%）4]×[1-1/（1+8%）5]=2.35万元。5、余期承租租土地使用用权价格=6.62万元＋2.35万元=8.97万元土地政策发发展要求估估价技术、、方法同步步发展2001年，国土资源部部印发44号文件《关于改革土土地估价结结果确认和和土地资产产处置审批批办法的通通知》，要求解决决划拨土地地使用权权权益价格评评估问题：：“为支持和促促进企业改改革，企业业改制时，，可依据划划拨土地的的平均取得得和开发成成本，评定定划拨土地地使用权价价格，作为为原土地使使用者的权权益，计入入企业资产产。”这段段话实际上上就是明确确了划拨土土地使用权权价格评估估原则。--如何评估？？--划拨土地权权益的认定定、划拨地地收回、转转让等土地政策发发展要求估估价技术、、方法同步步发展《招标拍卖挂挂牌出让规规范》、《协议出让规规范》提出的估价价新要求：：--出让中的地地价评估与与底价确定定市、县国土土资源管理理部门应当当根据拟出出让地块的的条件和土土地市场情情况，依据据《城镇土地估估价规程》，组织对拟拟出让地块块的正常土地市市场价格进行评估。。地价评估由由市、县国国土资源管管理部门或或其所属事事业单位组组织进行，，根据需要要也可以委委托具有土土地估价资资质的土地地或不动产产评估机构构进行。估估价人员应应当有土地地估价师资资格。有底价出让让的，市、、县国土资资源管理部部门或国有有土地使用用权出让协协调决策机机构应当根根据土地估估价结果、、产业政策策和土地市市场情况等等，集体决决策，综合合确定出让让底价和投投标、竞买买保证金。。招标出让让的，应当当同时确定定标底；拍拍卖和挂牌牌出让的，，应当同时时确定起叫叫价、起始始价等。原划划拨拨、、承承租租土土地地使使用用权权人人申申请请办办理理协协议议出出让让中中的的地地价价评评估估--应当当对对申申请请地地块块的的出出让让土土地地使使用用权权市市场场价价格格和和划划拨拨土土地地使使用用权权权权益益价价格格或或承承租租土土地地使使用用权权市市场场价价格格进进行行评评估估，，估估价价基基准准期期日日为为拟拟出出让让时时点点。。改改变变土土地地用用途途等等土土地地使使用用条条件件的的，，出出让让土土地地使使用用权权价价格格应应当当按按照照新新的的土土地地使使用用条条件件评评估估。。◆申申请请人人应应缴缴纳纳土土地地使使用用权权出出让让金金额额分分别别按按下下列列公公式式核核定定：：（1）不不改改变变用用途途等等土土地地使使用用条条件件的的应缴缴纳纳的的土土地地使使用用权权出出让让金金额额=拟出出让让时时的的出出让让土土地地使使用用权权市市场场价价格格-拟出出让让时时的的划划拨拨土土地地使使用用权权权权益益价价格格或或承承租租土土地地使使用用权权市市场场价价格格（2）改改变变用用途途等等土土地地使使用用条条件件的的应缴缴纳纳的的土土地地使使用用权权出出让让金金额额=拟出出让让时时的的新新土土地地使使用用条条件件下下出出让让土土地地使使用用权权市市场场价价格格-拟出出让让时时的的原原土土地地使使用用条条件件下下划划拨拨土土地地使使用用权权权权益益价价格格或或承承租租土土地地使使用用权权市市场场价价格格划拨拨土土地地使使用用权权转转让让中中的的地地价价评评估估应当当组组织织对对申申请请转转让让地地块块的的出出让让土土地地使使用用权权市市场场价价格格和和划划拨拨土土地地使使用用权权权权益益价价格格进进行行评评估估，，估估价价基基准准期期日日为为拟拟出出让让时时点点。。◆应应缴缴纳纳土土地地使使用用权权出出让让金金额额应应当当按按下下式式核核定定：：（1）转转让让后后不不改改变变用用途途等等土土地地使使用用条条件件的的应缴缴纳纳的的土土地地使使用用权权出出让让金金额额=拟出出让让时时的的出出让让土土地地使使用用权权市市场场价价格格-拟出出让让时时的的划划拨拨土土地地使使用用权权权权益益价价格格（2）转让后后改变用用途等土土地使用用条件的的应缴纳的的土地使使用权出出让金额额=拟出让时时的新土土地使用用条件下下出让土土地使用用权市场场价格-拟出让时时的原土土地使用用条件下下划拨土土地使用用权权益益价格出让土地地提前续续期中的的土地估估价出让土地地使用权权续期原原则上应应在原出出让合同同约定的的使用年年限届满满时办理理，并至至少提前前一年提提出申请请。但对对于一些些年期过过短影响响土地开开发利用用，使用用者申请请提前续续期的，，报经市市、县人人民政府府批准后后，可提提前办理理续期手手续，签签订《国有土地地使用权权出让合合同补充充协议》或重新签签订《国有土地地使用权权出让合合同》，将使用用年期延延长至不不超过最最高出让让年期，，并根据据办理续续期手续续时的土土地市场场价格和和使用年年限变化化确定应应补交的的土地出出让金。。应补交的的土地出出让金额额=办理续期期手续时时该宗地地续期后后剩余的的可使用用年期土土地市场场价格-办理续期期手续时时该宗地地原出让让合同约约定的剩剩余使用用年限土土地市场场价格出让土地地使用权权改变用用途中的的土地估估价经出让方方和规划划管理部部门同意意，可以以协议变变更的，，应由原原土地使使用权人人与市、、县国土土资源管管理部门门签订《国有土地地使用权权出让合合同变更更协议》或重新签签订《国有土地地使用权权出让合合同》，调整国国有土地地使用权权出让金金调整国国有土地地使用权权出让金金额应当当根据批批准改变变用途等等土地使使用条件件时的土土地市场场价格水水平，按按下式确确定：应当补补缴的的土地地出让让金额额=批准改改变时时的新新土地地使用用条件件下土土地使使用权权市场场价格格-批准改改变时时原土土地使使用条条件下下剩余余年期期土地地使用用权市市场价价格出让土土地使使用权权提前前收回回中的的土地地估价价

法律规规定:《城市房房地产产管理理法》《土地管管理法法》

提前收收回的的条件件：

收回程程序

补偿标标准--有地上上物按按拆迁迁补偿偿标准准(房地产产市场场价格格,含土地地使用用权市市场价价格和和地上上物重重置成成新价价格);--无地上上物,按剩余余年期期土地地使用用权市市场价价格土地政政策发发展要要求估估价技技术、、方法法同步步发展展征地制制度改改革对对土地地估价价方法法提出出的新新要求求：--征地范范围如如何界界定？？公益益性与与经营营性？？--为了公公共利利益需需要，，建立立认定定程序序和标标准--如何规规范程程序？？--土地增增值归归农还还是归归公？？归哪哪个农农？--征地价价格如如何评评估？？（当当前的的区片片价？？以后后？））（土土地征征收价价格应应当包包含的的5部分））支持““三农农”的的举措措：土土地收收益更更多用用于““三农农”，，31号文件件的要要求土地政政策发发展要要求估估价技技术、、方法法同步步发展展土地产产权细细化对对估价价提出出的新新要求求产权法法定→产权设设定→产权登登记改革以以来已已经发发生的的演变变市场经经济发发展的的进一一步要要求下一步步可能能的演演变:--使用权权进一一步充充实完完善;年期?到期处处理?--权利进进一步步细化化;使用权权类型型细分分、共共用使使用权权、他他项权权利…？…土地权权利细细化客观要要求：--市场发发育；；--产权意意识提提高；；--集约用用地；；…实践要要求：：--电力线线路铺铺设；；--输气、输油油管线铺设设（西气东东输）；--城市地铁建建设；--地下商场建建设；--地下停车场场建设；…管道通过权权属于他项项权利，一一般是从土土地主权利利分割而来来在他人土土地上享有有的土地权权利。一般般而言，国国有土地使使用权的设设定和取得得往往是在在政府供地地环节，通通过市、县县土地行政政主管部门门与土地使使用者之间间的使用合合同进行约约定，土地地行政主管管部门是直直接的设定定者；他项权利的的设定则不不同，对尚尚未确定使使用者的国国有土地或或国有土地地虽有使用用者但政府府原来供地地时并未将将相应的土土地权利全全部授予使使用者的，，国有土地地行政主管管部门可以以将他项权权利直接设设定给他项项权利人；；其他情况况下，国有有土地行政政主管部门门不一定是是直接的设设定和参与与者，而是是由他项权权利人与土土地使用者者或集体土土地所有者者、使用者者协商，并并根据协商商结果签订订相应的合合约进行设设定，他项项权利人向向土地主权权利人支付付购买他项项权利的价价款或其他他代价，并并办理土地地登记后取取得土地他他项权利。。通过权的设设定应通过过管道公司司与土地主主权利人签签订相应的的他项权利利使用合同同约定：属属于集体土土地的，应应由管道公公司与集体体土地所有有者、使用用者协商和和签订合同同；属于已已有土地使使用者且相相应地下通通过权利已已经设定给给使用者的的国有土地地，应由管管道公司与与土地使用用者协商和和签订合同同；属于已已有土地使使用者但地地下通过权权并未授予予原使用者者的以及属属于无使用用者的国有有土地，应应由管道公公司与土地地所在地市市、县土地地行政主管管部门协商商和签订合合同。管道道通过权具具体权能的的设定，应