成都某上市地产高层项目考察报告

成都高层项目考察报告高层产品力增值点分析考察目的:主要考察成都市场中的高赠送面积项目；次要考察在规划、景观、推广等有借鉴性的项目；主要考察项目：******，***，龙湖翠微清波，***，麓岛国际社区，仁和***，***金域西岭，中海兰亭，麓山国际社区，华润翡翠城，华润二十四城；第一类高赠送项目分析NO1通过双层挑高来赠送做法1：双层挑高内阳台全赠送，一般通过奇偶错的方式实现户户赠送，这种做法在西安也比较常见(大华中海复地项目都有采用)，在此不做叙述。做法2：将双层挑高阳台面积扩大且临近入户门，则此阳台可改为客厅使用。此方法在此做论述。赠送面积原理：阳台不封闭计算一半面积，但国家政策规定如高度超过2层层高，则不计算面积。采取以上赠送方式的项目有：******、***、***、春天大道等；开发商：深成都***成华置业项目地：成华区建设路1号项目占地：74000平方米建筑面积：300000平方米容积率：5物业类型：普通住宅建筑类型：多层,高层开盘时间：2007年10月13日总数/套数：2200户******——全赠送挑高客厅，最夸张 的面积赠送点评：在城市核心地段，通过***的品牌号召力及高层产品特有的产品研发模式，营造了独特的产品力——高赠送，并以此实现了爆破容积率及产品溢价。当然***如此夸张的偷容积率做法也和其高成本不无关系，***此项目拿地价格超过了800万/亩。******双层挑高赠送******——全赠送挑高客厅，最夸张 的面积赠送偷面积做法——赠送双层高露台及双层高内阳台赠送面积原理：阳台不封闭计算一半面积，但国家政策规定如高度超过2层层高，则不计算面积。******双层高客厅台赠送双层高露台赠送

装修前后对比结论：这样大胆的赠送面积在西安很难报批，且不利于龙湖企业形象树立，建议不采用。双层挑高赠送双层挑高赠送***开发商：中海兴业（成都）发展有限公司项目地：成都市新会展片区站华路项目占地：110亩建筑面积：35万㎡容积率：4.2绿化率：40％物业管理：中海物管（1.9元/平方米）建筑类型：32+1高层（二期）***——全赠送挑高多功能厅点评：成都房地产发展成熟，竞争激烈。对于高层住宅市场来说，提高得房率和高赠送是竞争的重要砝码。中海地产不得不如***等开发商通过高赠送来实现其竞争力的提升。赠送面积做法——赠送双层高的内阳台并可增添夹层，提高得房率赠送面积原理：阳台不封闭计算一半面积，但国家政策规定如高度超过2层层高，则不计算面积。效果说明结论：当双层挑高的面宽进深较为宽裕时，则可增加夹层和室内楼梯来提高得房率。西安市场目前未见此方法。双层挑高赠送做法1：内阳台如果尺寸较小，则可当作功能房使用，如入户花园、书房等。做法2：如果内阳台进深和面宽都足够尺寸且临近入户门，则此内阳台可改为客厅使用。

NO2半封闭的内阳台的赠送赠送面积原理：内阳台不封闭计算一半面积，如果内阳台尺寸足够大，则可当作功能房如书房等使用，甚至当作客厅使用。采取以上赠送方式的项目有：***、***等；***蓝光富丽碧蔓蔓汀——将露台与客厅厅融为一体的的高赠送开发商：蓝光光集团项目地：成华华区解放北路路1段项目占地：66667平方米建筑面积：350000平方米容积率：4物业类型：普普通住宅建筑类型：26+1层总数/套数：3514户点评：蓝光集集团旗下项目目，均走性价价比路线，通通过高赠送及及实在的打折折促销方式，，吸引了很多多中下层客户。这也是是该企业的核核心发展理念念——在细分领域市市场做足差异异化。半封闭的内阳阳台赠送***偷面积做法——将客厅与露台台连为一体装修前后对比比结论：这样原原始赤裸的偷偷面积在西安安很难报批，，且不利于龙龙湖企业形象象树立，建议议不采用。说明，通过客客厅不做梁柱柱及门的方式式，将露台与与客厅相连，，使其成为一一大的内阳台，计算算一半面积。。NO3.入户花园赠送送或半赠送说明：入户花花园赠送，这这样的方式在在西安使用较较为常见，在在此不做赘述。NO4赠送花架层说明：目前这这种方式只在在成都***看到此方法法的使用，在在西安市场尚尚未见到应用用。花架层赠送***点评：在西安安市场未看到到此类方式的的赠送，且花花架赠送的面面积使用起来仍有一些些不便（需要要增加预制板板，且部分费费用需要客户户承担），建议此此方法不采用用。5、赠送倒凸窗窗（步入式落落地窗）低于2.2米送点评：这样的的做法现在开开始流行和泛泛滥，问题是是西安地区对对倒凸窗的进进深是否有严严格要求，如果没没有则可大送送面积，希望望研发部门会会同销支同事事进一步核实实此方法的使使用可能性。6、利用层高不不足2.2米赠送面积赠送面积原理理：国家政策规定定，建筑层高高不足2.2米，不计使用用面积。华润润24城通过富有智智慧的尝试，做到到了户型的创创新及高赠送送。抬高下降多功能厅下沉沉，但未封闭闭，故算半面面积，为创新新设计；书房做局部错错层，层高不不到2.2米，书房面积积全赠送。点评：此方法法既严格执行行国家法规，，同时也很巧巧妙地实现了高赠送送，建议研发发部门重点考考虑。2.22.82.22.8米米米米华润二十四城城送面积示意意图上户书房（全送）上户餐厅（半送）下户书房（全送）下户餐厅（半送）小结：－强调客厅厅朝南、主卧卧朝南；－两房目标标群体以刚性性需求客户为为主，面积赠赠送上应强调调使用性，赠赠送面积可改成的房间间应首先从次次卧考虑，在在尺度要求上上比功能房高高（开间至少少在2.9m以上），赠送送方式建议采采取半封闭的的内阳台方式式；－普通三房房通过赠送基基本可以实现现四+x的格局，建议议采取华润24城的做法；－其他方法法如挑空客厅厅送面积等方方法既不符合合西安地产发发展水平，也也不利于龙湖品牌形象象，建议不予予以考虑；－面积赠送送上，强化可可拆卸倒凸窗窗手段的应用用，若西安市市场不存在倒倒凸窗0.6m的进深限制，，则倒凸窗可可大量增加赠赠送面积；－双层高露露台，赠送面面积有限且影影响外立面美美观及安全性性，建议慎重重考虑。产品形式建筑面积赠送面积预计实际面积区间赠送形式及要求图例说明二房80-891090-991、内阳台（即空中院馆）半送，进深大于2.9米，可改为次卧室，对于这类客户、来说，内阳台的使用价值高于入户花园。2、南向凸窗全送三房120-13015-20135~1501、建议采取华润24城的做法，半送书房和全送多功能厅的做法，使赠送面积进一步扩大2、南向凸窗全送四房170-18020-30190-2001、此类客户更注重生活情趣和质量，故赠送可考虑双层挑高赠送方式，建议采用***的做法。2、南向凸窗全送针对西安岳家家寨项目的产产品赠送建议议第二类类精精装修修分析析成都***金域域西岭岭案例例分析析CaseAnalysisofVANKE・作作为留留给客客户的的第一一印象象,***对住住宅大大堂及及电梯梯前室室的包包装十十分重重视.营销展展示----大堂及及电梯梯前室室精装修修----材料展展示・***在样样板间间外设设置一一块区区域,展示房房间里里主要要厨\卫用件件,向客户户传递递产品品用材的信信息,目的是是让客客户放放心.・大大户型型的厨厨房设设置大大水槽槽,方便清清洗大大型号号的炒炒锅等等.同时厨厨房开开低窗窗,方便设设置地柜柜和吊吊柜.・在在厨房房的吊吊柜下下悬挂挂多功功能液液晶显显示屏屏,可控制制门禁禁\看电视视.精装修修----厨房・卫卫生间间镜子子下设设置暖暖灯,营造舒舒适\明亮的的环境境・淋淋浴区区地漏漏设置置成长长槽,提高下下水的的速度度,避免淋淋浴区区大面面积积积水既既美观观,又防滑.精装修修----卫生间间点评：：根据据本案案的实实际情情况不不适合合做精精装，，但可可为半半坡湖湖项目目中的的高层层组团团适当当考虑虑。第三类类营营销推推广分分析体验中中心外外部项项目标标识建建议：：・・・选取震震撼力力较强强的建建筑形形态，，沉稳稳大气气材料选选择方方面玻玻璃钢钢或是是镀锌锌板烤烤漆体验中中心楼楼体上上的字字体选选择金金银色色为主主，突突出眼眼前一一亮的的感觉觉体验中中心内内部标标识建建议・・・・防撞玻玻璃粘粘贴龙龙湖地地产标标识及及项目目标识识温馨提提示等等公示示用画画架展展示品牌宣宣传册册等销销售道道具选选择金金属质质感较较强的的材料料吧台的的装修修要注注意细细部处处理及及整体体风格格保安岗岗台细细部处处理建建议设置岗岗台周周围鲜鲜花点点缀岗台要要印龙龙湖标标识岗台太太阳伞伞需要要印龙龙湖地地产标标识功法样样板间间展示示：・为为了更更好的的突出出龙湖湖品牌牌在建建筑材材料选选择上上的精精益求求精，，让每每一个个购房房者明白龙龙湖对对每一一种材材料选选择上上的精精细程程度，，建议议展示示功法法样板板间样板房房装饰饰建议议・・主题样样板间间展示示：选选取一一种主主题风风格，，如音音乐主主题，，时尚尚女白白领主主题装饰物物的选选取要要突出出生活活情趣趣，销销售员员现场场声情情并茂茂讲故故事模型制制作建建议・・・・模型制制作要要注意意细节节的展展示：：地下室室多功功能体体的建建议材料的的选取取每一种种风格格用哪哪些元元素表表达景观标标识牌牌及物物业停停车场场服务务建议议景观标标识牌牌选取取木质质材料料，形形状建建议叶叶片状状，与