房地产基础知识培训讲义2

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培训目的：新经纪人通过该培训项目，

了解进行房地产中介业务的基础知识，

了解相关房地产法律法规基础知识，

普及与房地产中介业务的基本概念。培训对象：

21世纪体系内的加盟店刚刚入行的新经纪人

提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象...”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）：房地产

房产地产土地

、土地所有权、建筑物、权益土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。土地（国有土地、集体土地所有权）：

1、发展商只有得到土地使用权才能建房•获得土地使用权方式a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）b.协议转让取得（旧城改造）c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）国有土地使用权出让年限：

住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年

土地的分类：1、生地2、熟地（1）三通一平（2）五通一平（3）七通一平

房地产业：

1、房地产交易2、房地产开发3、物业管理4、房产业务咨询6、房产其它经营形式市场分类：房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场房产分类：

居住物业

商用物业房产分分类类居住住宅宅——平房、普普通楼房房住宅、、高档住住宅、别别墅商业楼宇宇——写字楼、、商铺（（旅馆、、餐饮、、娱乐））工业和仓仓储用房房其他：(教育、医医疗、科科研、交交通、寺寺庙、监监狱、宗宗教等)综合：两两种或两两种以上上用途建筑面积积计算占地面积积——建筑物基基底及其其功能需需要占用用的面积积，也也叫红线线面积容积率——指总建筑筑面积与与总占地地面积的的比率使用率——使用面积积与建筑筑面积的的比率绿化率——指红线内内用于绿绿化的面面积与总总占地面面积的比比率房屋面积积的分类类使用面积积——它是建筑筑面积扣扣除公摊摊面积、、及墙体体柱体所所占用的的面积后后的净使使用面积积，俗称称地砖面面积建筑面积积——包含了房房屋居住住可用的的实用面面积、墙墙体柱体体占地面面积、楼楼梯走道道面积、、其它公公摊面积积等公摊面积积——是指建筑筑物的楼楼梯、外外墙、首首层大堂堂及小区区内其它它一些配配套设施施的分摊摊面积套内面积积——卧室、起起居室、、厅、过过道、厨厨房、卫卫生间、、夹层、、厕所、、储藏室室、壁橱橱等户门门内面积积的总和和建筑物的的分类（（按建筑筑材料分分）：1、砖木结结构2、砖混结结构3、钢筋混混凝土结结构4、钢结构构建筑物的的分类（（按承重重方式分分）：1、承重墙墙结构2、框架结结构3、排架结结构4、其它建筑物的的分类（（按建筑筑高度分分）：1、低层——2层及2层以下2、多层——2层以上，，7层以下3、中高层层——7层以上，，16层以下4、高层——16层以上，，24层以下5、超高层层——24层以上房地产的的交易：：1、房地产产的转让让2、房地产产的抵押押3、房地产产的租赁赁（1）房地产产租赁的的概念（2）房产出出租的性性质提示:删除样本本文档图图标，并并替换为为工作文文档图标标，如下下:从“插入入”菜单单，选择择“对象象...”单击“从从文件创创建”定位“文文件”框框中的文文件名确认选中中“显示示为图标标”。单击“确确定”选择图标标从“幻灯灯片放映映”菜单单，选择择“动作作设置””。单击“对对象动作作”，并并选择““编辑””单击“确确定”房屋出租租人必须须具备的的出租条条件：1.取得房屋屋所有权权证，且且是房屋屋所有权权所有人人2.共有房屋屋的出租租人须具具有共有有人同意意出租的的证明书书或委托托书3.代理人代代理出租租应具有有房屋所所有人委委托的代代理书和和证件副副本4.房屋所有有人已死死亡的、、继承人人应办妥妥房产继继承过户户手续，，方可以以出租私私有房屋屋5.具有房屋屋出租行行为能力力6.已抵押，，并经抵抵押权人人同意出出租的7.符合公安安、环保保、卫生生等主管管部门有有关规定定的影响房屋屋价格的的因素：：•房屋屋的地理理位置（（交通便便利、周周边环境境等）•房屋屋的户型型、楼层层、朝向向、视野野、新旧旧程度等等•小区区外部的的配套设设施（医医院、银银行、超超市、美美容院等等）•小区区内部的的配套设设施（健健身、泳泳池、洗洗衣店、、便利店店等）•房屋屋的市场场价格定定位•房屋屋的供需需状况•物业业管理公公司的口口碑•房屋屋的市场场租赁价价格前景景及回报报率的多多少•政府府因素、、土地价价格的变变动•其它它因素我国住房房改革的的5个时期：：1980-1985年，国家家、企业业、个人人共同负负担购买买住房的的试点1986-1990年，以提提高公有有住房租租金为突突破口的的住房制制度改革革1991-1993年，以公公房出售售为重点点，住房房制度改改革全面面铺开1994-1997年，住房房公积金金、安居居工程，，住房制制度改革革全面推推进1998年至今，，切断实实物分配配的福利利分房制制度，实实施货币币化分房房制度改改革进入入攻坚阶阶段北京市房房地产经经纪市场场变迁：：租赁市场场：（3个阶段））1991-1999年，房地地产经纪纪公司多多以分散散的个体体进行经经纪业务务，市场场处于无无序竞争争状态，，客户需需求大于于房屋供供应1999-2001年，部分分房地产产经纪公公司开始始展开连连锁经营营，北京京市市场场逐步出出现品牌牌化趋势势，客户户需求与与房源数数量供应应逐步持持平2001年至今，，市场开开始涌现现众多大大型连锁锁性公司司，北京京市相关关行政主主管机关关对经纪纪公司管管理逐步步正规化化，房源源供应数数量大于于客户数数量北京市房房地产经经纪市场场变迁：：二手房交交易市场场：（4个阶段））1999年前，主主要以房房屋使用用权的换换置为实实际房屋屋交易方方式1999-2001年，北京京市逐步步放开二二手房市市场，可可上市交交易二手手房数量量逐渐上上升2001-2003年，经济济适用房房开始可可上市交交易，市市场中相相关经纪纪公司数数量开始始攀升2003年至今，，国家对对二手房房交易市市场政策策逐渐调调整，部部分政策策得到积积极调整整，央产产房可上上市交易易中介业务务介绍：：居住物业业：包括括公寓、、别墅的的租赁、、买卖业业务（高高端市场场）包括民宅宅租赁、、二手房房买卖（（中低端端市场））商用物业业：包括括写字楼楼、商铺铺的租赁赁与买卖卖（高端端市场））北京市场场主要经经纪公司司：1、第一太平戴戴维斯（FPDSavills）2、世邦魏理仕仕（CBRichardElliS）3、仲量联行（（JonesLangLaSalle）4、中原地产（（Centaline）5、戴德梁行（（DTZ）6、嘉园置地（（Joanna）7、我爱我家8、顺弛9、中大恒基如何选择理想想的居住住宅宅1.地段：2.环境因素(地理位置、交交通、配套设设施、商业娱娱乐及网点等等)3.房屋层数4.朝向5.房屋的功能分分区6.面积空间如何选择理想想的居住住宅宅7.质量与细节8.楼梯及电梯9.采光与通风10.景观11.物业12.配套设施商用物业业1.位置2.房间朝向、净净深、净高、、采光、柱距距等3.硬件水平（电电梯、空调、、通讯设备等等）4.物业管理5.配套设施（商商务中心、银银行、邮局、、员工餐厅、、机票代理等等）6.其它融资及付款方方式租赁业务：1.普通民宅——因代理服务费费（佣金）需需要由客户承承担，故付款款方式通常为为押一付三或或押一付六，，并且客户需需要提前15天或一个月支支付下一付款款期的房租2.公寓及写字楼楼——因代理服务费费（佣金）需需要由业主承承担，故付款款方式通常为为押二付三或或押二付六，，并且客户需需要提前15天或一个月支支付下一付款款期的房租融资及付款方方式3.商铺——代理服务费（（佣金）需要要由客户承担担，付款方式式通常为押一一付三、押一一付六或年付付，并且客户户需要提前15天或一个月支支付下一付款款期的房租4.特殊情况下，，须有租赁双双方商议并达达成一致5.因付款方式的的不同,可导致实际交交易价格的变变化融资及付款方方式二手房买卖业业务：二手房买卖的的付款普遍适适用定金方式式，通常以交交易房价的10%作为首付款或或定金，在过过户时（以买买方取得领证证通知单或进进行物业交割割为标准），，由买方支付付剩余房款特殊情况下，，须有租赁双双方商议并达达成一致房地产相关的的法律、法规规1、中华人民共共和国城市房房地产管理办办法：a、房地产开发发b、房地产交易易（房地产转转让、抵押、、房屋租赁））C、中介服务机机构2、城市私有房房屋管理条例例3、城市商品房房预售管理办办法业务知识——二手房业务二手房的概念念——二手房是指由由北京市国土土资源和房屋管管理局颁发所所有权有效证证件，业主拥有完全处置置权的房屋。。包括：私产产平房、已购商品房、以以及获准上市市交易的已购购房改房和已购经济适用用房业务知