房地产市场分析－理解上海

房地产市场分析——理解上海上海的实力一、上海的地位正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、服务全国的重任，在全国经济建设和社会发展中具有十分重要的地位和作用。人口占全国1%土地面积占全国0.06%全国九分之一的财政收入全国四分之一的口岸进出口商品总额全国十分之一的港口货物吞吐量同时，上海在改革开放、产业升级、科技创新等方面一直发挥着示范、辐射和带动作用

资料来源：上海市政府网站上海的实力二、经济实力上海地区的GDP连续十几年呈两位数增长

——经济的高速健康发展和人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有利保证

数据来源：上海统计局及市政府网站上海的魅力一、城市建设1.1、基础设施建设投入对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设，极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境

1991-2002年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过4100亿元，平均每年增长28.8%数据来源：上海统计上海的魅力1.2、城市建设－交通目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间2004年将投资200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道路状况数据来源：《上海市城市交通白皮书》1.21持续建设道路系统——整合道路使用功能中心区加快次干道系统建设，实现主次干道功能互补，提高道路容量；中心城范围内继续完善快速路系统，加强内外环之间的道路建设，适应城市发展；郊区则建成540公里高速公路网，提高干线公路等级，加强对外辐射能力1.22、轨道交通加快形成轨道网络——“十五”新建200公里轨道浦江两岸连为一体——“十五”新建“一桥三隧”1.23、越江工程改善对外交通与市内交通的衔接条件——加强综合枢纽建设上海的魅力1.24、对外交通建设重点工程：上海南客站：建成铁路、地铁、地面公交和长途客运融为一体综合性枢纽铁路新客站、铁路西站：改造，极大改善铁路与市内交通的换乘条件虹桥机场：对外省市的辐射能力要求增强浦东机场：国际航班主要任务，要求与市区能够有更方便的交通联系

在地铁2号线延伸至虹桥机场，建成连接浦东机场的磁悬浮之后，机场与城市交通的衔接将变得更加紧密。资料来源：《上海市城市交通白皮书》上海的魅力1.3、城市建设－绿化上海市在2000～2002年共投入340亿元资金用于环境保护，使城市生态环境得到持续改善。今后十年内，上海每年将支取同期GDP的3％用于城市环境保护项目至2002年末，上海城市园林绿地面积1.88万公顷，其中，公共绿地面积7810公顷。城市人均公共绿地面积达到7.76平方米，绿化覆盖率达到30%。近年来相继建成160多块3000平方米以上的大型开放式生态景观绿地，市民的生活和创业环境得到显著改善。到2005年，上海的总体环境质量将处于全国大城市先进水平，建成国家园林城市，成为适宜国内外人士生活居住的城市之一，并逐步建立起与现代化国际大都市相适应的环境管理体系。资料来源：上海绿化网上海的魅力二、城市的拓展上海将努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。经济：重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，构筑上海现代城镇体系，形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经济圈。人口：促进人口的有序集中，明确市中心城人口迁入试点城镇的引入政策，提出符合城镇发展需要的外省市人员迁入试点城镇的准入条件。对本市农民实行向试点城镇集中的导入政策。目标：到2020年，基本完成现代城镇体系建设，建成11个新城、22个左右的中心镇，形成沿江、沿海和沿沪宁、沪杭等高速公路组团式发展的新兴城镇群，使城镇化水平达到75%以上。规划到2005年，上海郊区将出现人口与城镇规模基本合理，基础设施和公共设施建设基本完善，特色经济与特色风貌基本形成，初步建成若干个规划科学、结构合理、功能健全、环境良好，并与国际大都市相匹配的国内一流的现代化城镇。资料来源：上海市建设和管理委员会上海的魅力2.1、一城九镇的的规划上海郊区城镇镇化水平正逐逐年提高，预预计2003年上海郊区的的城镇化水平平将达54%以上。到2005年，上海城镇镇化水平将达达60%；2010年，城镇化水水平将达70%。资料来源：上上海市建设和和管理委员会会由仲量联行及及旗下拉塞尔尔投资管理公公司共同开展展的“全球最具优势势城市调研”中，上海被评评为最具潜力力的大型城市市。在120个全球新兴城城市中，上海海在经济增长基础设施建设设外商直接投资资成本优势等传统评估指指标中均取得得了高分，房房地产发展的的活跃态势引引起国际投资资者的广泛关关注上海的魅力三、优秀的投投资环境资料来源：上上海市政府网网站上海的魅力三、优秀的投投资环境世界各国的投投资者都认可可上海优越的的投资环境和和未来的良好好发展空间，，上海魅力正正吸引着越来来越多的目光光和人气目前，在世界界500强企业中，已已有近400家在中国大陆陆投资，其中中进入上海的的有300多家。统计数据还显显示，现已有有184家跨国公司地地区总部和中中国总部进驻驻上海，其中中属于世界500强企业的有62家，占全国总总数的40%，预计2005年进驻总数可可达250家左右。据《财富》杂志的一项问问卷调查表明明：92％以上的跨国国公司若干年年内将考虑在在中国设立地地区总部，30％的跨国公司司表示首选地地将会是上海海。资料来源：上上海市政府网网站上海的潜力按2000年价格计算的的国内生产总总值达到7300亿元左右，年年均增长9-11%；人均国内生生产总值达到到54000元左右；三、二、一产产业结构比例例为55：43.8：1.2；外贸进出口总总额850亿美元，其中中出口超过400亿美元；社会消费品零零售总额达到到2500亿元，平均每每年增长7.8%；国际标准集装装箱吞吐量1000万标箱，平均均每年增长9-13%；城市居民和农农村居民家庭庭人均年可支支配收入分别别达到15000元和7100元；新增劳动力平平均受教育年年限达到14年，高等教育育毛入学率达达到55%；城镇居民住房房人均使用面面积18--20平方米，市区区绿化覆盖率率28--30%。一、上海的近近期目标——到2005年资料来源：上上海市政府网网站面对充满机遇遇而又富有挑挑战的21世纪，上海已已经确定了新新的中长期发发展目标：把把上海基本建建成国际经济济、金融、贸贸易、航运中中心之一，初初步确立社会会主义现代化化国际大都市市的地位。二、上海中长期发发展目标上海的潜力资料来源：上上海市政府公公报上海的潜力三、世博会效效应举办2010年上海世博会会，是上海建建设国际经济济、金融、贸贸易、航运中中心进程中的的一件大事，，必将进一步步提高上海城城市综合竞争争力，加强与与世界各国及及国内各地区区的交流与合合作。据测算，到2010年，预计有：：1.4亿人次的国内内外游客到上上海旅游；7000万人次光临世世博会场馆届时上海将成成为继香港、、东京之后亚亚洲又一旅游游中心和国际际会展中心。。资料来源：上上海市政府网网站理解上海结论论：一个城市房地地产的价值很大程度上是这个城市价值值的体现上海的城市价价值提升必然然会导致其物物业价值的不不断提升和房房地产市场的的继续升温理解行行业业房地产业增加加值占GDP比重：2000年5.2％2001年6.4％2002年6.9％2003年预计超过过7％据预测，在今今年上海GDP两位数增长中中，约有一个个百分点是房房地产业直接接贡献的。一、行业地位位资料来源：上上海统计信息息网理解行行业理解行行业二、房地产市市场投资力度度不断加大资料来源：上上海统计信息息网经过近几年的的投资和培育育，上海房地地产市场得到到了快速的发发展，市场已已经形成了一一定的规模理解解行行业业资料来来源：：房地地产时时报、、上海海统计计信息息网三、上上海房房地产产市场场在供供需两两旺中中持续续升温温商品房房的空空置面面积大大幅度度减少少，销售价价格呈呈持续续上升升态势势，整整个房房地产产市场场呈现现出供供求基基本平平衡，，需求求略大大于供供给的的现象象理解解行行业业四、上上海房房地产产市场场消费费群体体构成成上海日益展展露的的城市市魅力力，正正吸引引着全全球的的眼光光——上海不不在只只是上上海人人的上上海。。上海海房地地产市市场的的消费费群体体逐渐渐扩展展到国国内外外。海海内外外人士士对上上海的的认同同和对对上海海未来来的信信心支支撑着着上海海房地地产持持续强强劲发发展。。资料来来源：：房地地产时时报理解解行行业业四、上上海房房地产产市场场消费费群体体构成成参照全全球经经济发发达城城市经经验，，房地地产市市场供供应中中必有有10%～15%的比重重是面面向世世界各各地的的客户户，上上海自自然也也不会会例外外预计未未来3年，来来沪购购房的的境外外人士士比例例将增增至8%～10%，境外外与外外地人人士在在沪购购房的的比例例将达达到30%高档楼楼盘的的消费费群体体构成成更加加明显显资料来来源：：房地地产时时报理解解行行业业五、土土地价价值和和出让让方式式由于近近年来来上海海房价价的飞飞速上上涨，，土地地成本本迅速速增加加。随随着招招投标标工作作的展展开，，吸引引更多多的外外来开开发商商，土土地价价值进进一步步提升升。目前，，在上上海住住宅土土地出出让方方式以以招投投标为为主。。今年年年中之之前，，上海海土地地交易易主要要通过过协议议进行行，1995年至2002年11月，上上海共共出让让土地地面积积14246.46万平方方米。。从下下半年年开始始，则则基本本上是是招标标，其其中包包括一一些原原来已已经协协议好好的土土地。。至10月底，，今年年公开开招标标共推推出164幅、1400公顷土土地，，数量量较前前两年年大幅幅上升升。竞争争对对手手上海本本地开开发商商：1、绿地地成成立于于1992年，一一级资资质，，至2002年底,集团资资产规规模已已达71.1亿元。。战略目目标为为““立足足上海海、发发展全全国””，先先后进进军南南昌、、合肥肥、长长春、、天津津等重重点城城市。。2、复地地1993年涉及及房产产，复复地共共有25个独资资与合合资分分期开开发项项目同同时运运作，，分布布在上上海八八个行行政区区域和和部分分外地地中心心城市市。复复地地的未未来战战略规规划将将以长长三角角都市市群为为核心心，不不断拓拓展，，分享享长三三角繁繁荣。。3、大华华以以开发发大华华社区区为基基础，，是上海房房地产产行业业中唯唯一一一家连连续七七年商商品住住宅销销售量量进入入全市市前五五名的的企业业。共性：：在上海海经过过多年年发展展，有有一定定的实实力和和知名名度。。立足足上海海发展展；战战略选选择要要地以以上海海周边边经济济中心心城市市（如如：南南京、、苏州州等））为主主；积积极开开拓内内地市市场。。竞争争对对手手上海海外外资资（（港港资资））开开发发商商：：1、仁仁恒恒（（新新加加坡坡独独资资））1992年创创立立于于上上海海浦浦东东，，十十年年来来持持续续投投资资累累计计约约几几十十亿亿元元人人民民币币，，建建成成“仁仁恒恒广广场场””、“仁仁恒恒公公寓寓””、“仁仁恒恒滨滨江江园园””、““仁仁恒恒河河滨滨花花园园””等等高高品品质质住住宅宅区区，，累累计计总总建建筑筑面面积积约约200万平平方方米米。。2、和和记记黄黄埔埔在在上上海海开开发发的的高高档档住住宅宅““汇汇贤贤居居””大大获获成成功功，，在在北北京京、、上上海海、、深深圳圳、、广广州州、、重重庆庆、、珠珠海海、、东东莞莞建建立立了了自自己己的的分分公公司司，，且且开开始始开开拓拓二二线线城城市市市市场场。。3、汤汤臣臣1992年投投资资上上海海至至今今，，汤汤臣臣已已从从初初期期的的大大量量投投资资转转为为成成长长收收获获期期共性性：：拥有有强强大大的的资资金金实实力力和和融融资资渠渠道道，，以以先先进进的的理理念念，，开开发发高高档档次次的的物物业业。。竞争争对对手手上海海外外来来大大型型开开发发商商：：1、万万科科1992年确确立立了了以以房房地地产产为为核核心心业业务务的的发发展展战战略略，，将将住住宅宅作作为为房房地地产产的的主主导导开开发发方方向向。。在在上上海海已已经经开开发发了了万万科科城城市市花花园园、、万万科科假假日日风风景景、、万万科科四四季季花花城城、、万万科科蓝蓝山山等等项项目目。。2、金金地地2003年进进入入上上海海，，已已经经在在嘉嘉定定、、三三林林地地区区有有近近3000亩的的土土地地储储备备，，跟跟林林系系列列楼楼盘盘已已经经面面世世，，供供不不应应求求。。3、珠珠江江战战略略布布局局遵遵循循点点、、面面、、网网的的步步骤骤，，在在华华东东地地区区以以上上海海为为中中心心，，目目前前开开发发的的项项目目由由珠