某大型地产集团精装修工程合同管理

精装修工程管理流程

之

合约管理

内容目录：

一、精装修项目在合约分判内容上与毛坯房的差异；

二、广州公司在精装修项目上的分判模式；

三、精装修单位与主承包单位的合约关系，相互协调内容；

四、各精装修工种招标分判注意事项；

五、广州公司甲供材管理模式及经验。

一、精装修交楼项目在合约分判内容上与毛坯房的差异简介：精装修交楼与毛坯交楼最直接的不同就是分判及施工内容的增加，户门以内的装饰工程为精装修包含的施工内容，即进房内所能看见的所有装修项目。不包括铝门窗及阳台栏杆项目（此两项在毛坯交楼中同样涉及，但注意可能有地区公司的铝窗合同中未包括有客厅推拉门及厨房阳台的铝门窗而需增加）。（一）主承包工程范围变动内容1、包括应增加卧室地面20mm厚1:2水泥沙浆找平项目（如果卧室设计为木地板装修及原毛坯交楼为结构完成面交楼标准）；2、应减少客厅、厨房、阳台、过道等地面找平项目。如毛坯交楼标准，则有此项目；如果是精装修交楼，则主包单位没有必要再施工这些项目，因为此部分地面通常会铺贴石材或地砖，由装修施工单位直接使用干硬性水泥砂浆铺贴，更便于调整和控制装修完成面标高；3、应减少厨房、卫生间等吊顶位置的天面抹灰项目（如玄关为及客厅走道设计为石膏板吊顶同样应扣减）。（一）主承包工程范围变动内容（续）4、卫生间地面视毛坯房交楼标准而定，通常情况应在防水层之上再增加回填层及找平或保护层。5、厨房、卫生间墙面因设计为铺贴墙砖，如毛坯交楼墙面为20mm厚的打底压光抹灰层；如果是精装修交楼标准，应取消墙面压光，直接打底扫毛即可，但要求保证墙面的平整度。同样在精装修标准交楼中，主包单位的施工内容在客厅、走道、卧室的墙面应做到压光，是否增加其它内容要视毛坯交楼标准而定。6、厨房墙面因贴砖本来只需做到打底扫毛即可，但厨柜背板位置因可不贴砖（节约成本考虑）而需增加找平压光至贴砖面厚度，此部分容易遗漏需注意；

（一）主承包工程范围变动内容（续）7、卫生间浴缸位置可能涉及增加砖砌体（垫浴缸下部及浴缸侧面）；8、增加对装饰工程的协调配合内容及相应增加的总包管理内容。

（主包内容完）（二）机电工程范围变动1、视毛坯房交楼标准而定，广州公司应小业主要求所交的毛坯交楼为所有管线均到位（包括强弱电）、灯具为裸灯头加灯座、洁具和龙头不安装、卫生间和厨房预留给水和排水管口、煤气管道预留到厨房及生活阳台处（不提供热水器）。配电箱、开关和插座（强电和弱电类）仍须安装、有线电视及电话和网络线材和面板仍须安装。因此，如为精装修交楼，实际也就是增加了灯具、洁具、龙头等的安装工作而已。2、另广州公司的毛坯房标准中仍然包括了弱电系统的安装和配置，如提供可视对讲分机、电视插座（由有限电视公司提供）、电信网络插座（由电信提供）。如其他地区公司未包括此部分，实际精装修交楼应增加上述内容。（三）增加室内装饰工程。室内装饰工程内容主要为室内湿作业工程及部分木作业等工作。（四）增加厨柜工程包括：包括吊柜、地柜、台面板制作、安装等。（五）增加室内木门工程

因即使是毛坯房也涉及安装户门，因此精装修交楼则只增加室内门的供应与安装（包括木门小五金）。（六）增加木地板工程包括地面木龙骨的铺贴、木地板的供应与安装及木质踢脚线的供应与安装。（七）增加甲供材料部分1、室内灯具，包括吸顶灯、筒灯、射灯等；2、室内洁具，包括洗手盆、座厕、浴缸等；3、水暖件，包括各类龙头及其去水配件、毛巾架、浴帘杆、厕纸盒等；4、附送电器，包括煤气炉、热水器、抽油烟机、消毒碗柜、微波炉、各类型空调等；5、木门小五金,包括门锁、门铰、门碰、猫眼；6、淋浴门；7、排气扇；8、各类开关面板；9、各类墙地砖及石材。二、广州公司在精装修项目上的分判模式主包工程＋专业分包的分判模式＋甲供材料；室内装修工程拆分为室内装饰工程、厨柜工程、室内木门工程、木地板工程及甲供材料这五大项。拆分的依依据：1、装饰工工程应直直接分判判给具有有装饰资资质的专专业装饰饰公司施施工；2、厨柜、、木门及及木地板板工程应应分判给给专业公公司施工工；3、甲供的的原因为为在确保保工程成成本可控控的前提提下，严严格的控控制装饰饰工程及及各种材材料的质质量。装饰工程程分判模模式细分分如下：：（一）室室内装饰饰工程通常与公公共部分分装饰工工程一同同分判，，由一个个装饰单单位承接接大堂、、电梯厅厅及室内内装饰工工程有利利于现场场施工管管理及成成品保护护。主要工作作内容包包括：室室内墙地地砖铺贴贴、石材材铺贴（（包括波波打线及及地脚线线）、室室内墙面面及天花花乳胶漆漆、天花花脚线、、厨房卫卫生间及及其他部部位的天天花吊顶顶、卫生生间洗手手台及镜镜子、窗窗台板（（石材或或砖）、、木饰面面背景墙墙、各类类鞋柜、、衣柜(尽可能的的成品采采购以保保证工程程质量)等。另还还包括毛毛巾架、、浴帘杆杆、厕纸纸盒（甲甲供）的的安装。。（二）橱橱柜工程程单独分判判，内容容包括：：吊柜、、地柜、、台面板板制作、、安装。。含抽油油烟管安安装（抽抽油烟管管由抽油油烟机供供应商提提供，安安装时若若长度不不够则应应由厨柜柜厂家免免费提供供）、台台面开孔孔等；抽抽油烟机机、煤气气煮食炉炉及消毒毒碗柜的的安装（（抽油烟烟机、煮煮食炉与与消毒碗碗柜甲供供）；洗洗涤盆及及整项去去水设施施的供应应与安装装、水龙龙头的开开孔（包包括自来来水与直直饮水龙龙头）；；橱柜与与墙、地地面连接接处之打打胶；吊吊柜下方方的照明明系统及及其配件件的供应应与安装装等。（三）木木门工程程与户门一一同分判判，建议议应与防防火门（（如管井井门、走走火楼梯梯门等））分开分分判。工作内容容为：室室内门的的供应与与安装、、木门小小五金（（甲供））的安装装、所有有门洞、、墙体与与安装门门框之间间空隙的的填充等等。（四））木地地板工工程单独分分判，，包括括地面面木龙龙骨的的铺贴贴、木木地板板的供供应与与安装装及木木质踢踢脚线线的供供应与与安装装、木木地板板与周周边墙墙面、、洞口口、脚脚线、、门槛槛石及及地砖砖等的的收边边收口口（包包括打打胶及及铺装装塑料料或金金属收收口条条）。。（五））室内内灯具具甲供。。包括括供应应吸顶顶灯、、筒灯灯、光光管、、射灯灯等；；要注注意光光源的的品牌牌范围围。安安装由由机电电单位位完成成。（六））洁具具甲供。。包括括洗手手盆、、座厕厕、浴浴缸等等；安安装由由机电电单位位完成成，包包括与与周围围墙地地面的的收口口打胶胶等。。（七））水暖暖件甲供。。包括括各类类龙头头及其其配件件；安安装由由机电电单位位完成成，包包括与与周围围洗手手台面面的收收口打打胶等等。（八））水暖暖配件件甲供。。安装装由机机电单单位完完成，，包括括去水水配件件及给给水软软管等等。此此部分分材料料较为为零星星，本本可由由洁具具及龙龙头供供应单单位提提供（（多数数洁具具供应应单位位无此此业务务），，但一一般洁洁具及及龙头头供应应单位位多为为国内内或国国际知知名品品牌，，此部部分费费用相相比国国内一一般配配件厂厂而言言高出出太多多，又又为暗暗藏材材料，，无须须品牌牌效应应。建建议在在保证证质量量的前前提下下，从从节约约成本本的角角度出出发单单独分分判。。（九））毛巾巾架、、浴帘帘杆、、厕纸纸盒甲供，，由装装饰单单位安安装。。部分分洁具具及水水暖件件供应应商都都有类类似产产品，，亦可可与洁洁具水水暖件件一同同招标标。但但考虑虑到物物品较较小，，技术术含量量不高高，小小业主主对其其品牌牌的要要求不不强，，建议议无须须找名名牌单单位供供应，，由国国内一一般供供应商商供应应即可可满足足要求求，达达到节节约成成本的的目的的。(十）附附送电电器甲供。。包括括煤气气炉（（橱柜公司司安装装）、、热水水器（（煤气气公司司或热热水器器供应应商））、抽抽油烟烟机（（橱柜公司司安装装）、、消毒毒碗柜柜（橱柜公司司安装装）、、微波波炉（（橱柜公司司安装装）、、各类类型空空调（（供应应商安安装））等。。（十一一）木木门小小五金金甲供。。包括括门锁锁、门门铰、、门碰碰、猫猫眼。。通常常情况况下比比较注注重户户门锁锁的款款式，，因此此在分分判上上为节节约成成本一一般分分为了了户门门锁与与内门门锁、、门铰铰、门门碰、、猫眼眼分两两家单单位分分别供供应的的情况况（因因户门门锁一一般选选择名名牌产产品，，而其其属下下的门门铰、、门碰碰、猫猫眼的的价格格较高高）。。供应应后由由木门门供应应单位位安装装。（十二二）淋淋浴门门甲供。。包括括铝合合金框框架及及钢化化玻璃璃、小小五金金连接接件的的供应应与安安装及及与墙墙地面面的打打胶处处理等等。因因淋浴浴门对对品牌牌的要要求不不高，，质量量相差差不大大，因因此由由一般般的专专业淋淋浴门门厂家家供应应安装装即可可，无无须大大品牌牌商供供应。。（十三三）排排气扇扇甲供。。向专专业排排气扇扇厂家家提供供开孔孔尺寸寸、噪噪音及及风量量控制制要求求即可可。采采购后后由机机电单单位安安装。。（十四四）各各类开开关面面板甲供。。由机机电单单位安安装。。包括括各类类型强强电开开关、、插座座面板板、防防溅面面盖、、门铃铃开关关等。。（十五五）墙墙地砖砖甲供。。由室室内装装饰单单位安安装。。包括括墙地地砖的的供应应、切切割及及倒角角。通通常墙墙地砖砖分开开招标标，主主要原原因为为部分分厂家家只生生产其其中的的一种种。目目前墙墙砖主主要以以瓷片片为主主（也也可以以使用用抛光光砖及及仿古古砖，，视设设计而而定）），可可单独独招标标（现现均为为甲供供物资资）；；地面面抛光光砖为为集团团甲供供，可可与公公共部部分的的墙地地面抛抛光砖砖共同同招标标；厨厨卫地地面一一般设设计为为仿古古砖（（也可可用石石材，，但污污染较较大）），单单独招招标。。波打打线视视材料料类型型与墙墙地砖砖供应应共同同分判判。（十六六）石石材大料应应甲供供，局局部装装饰性性的、、规格格特殊殊的、、少量量的石石材可可以由由装饰饰施工工单位位供应应。由由室内内装饰饰单位位安装装。包包括石石材的的供应应、切切割、、磨边边及倒倒角。。石材材适用用范围围一般般为客客厅及及走道道地面面、卫卫生间间墙地地面及及厨房房波打打线（（一般般厨房房地面面不采采石材材，容容易污污染））。可可与公公共部部分墙墙地面面石材材共同同招标标分判判。三、精精装修修单位位与主主承包包单位位的合合约关关系，，相互互协调调内容容广州公公司模模式：：土建单单位承承担主主承包包单位位的角角色（（但主主要工工作内内容仍仍以土土建工工程为为主））。专业装装饰单单位由由业主主直接接分判判，主主承包包单位位与专专业装装饰分分包单单位无无任何何合约约关系系（存存在一一定的的弊病病）。。主承包包单位位在现现场对对其他他分判判商的的管理理主要要还是是以负负责安安全、、协调调工作作为主主，工工程进进度及及质量量仍然然由我我司直直接控控制。。（一）主承承包工程增增加内容1、主承包工工程增加的的直接成本本（1）主承包单单位在投标标过程中必必须考虑增增加开办费费项目中的的大型机械械设备（塔塔吊、人货货电梯及井井架等）来来满足精装装修施工过过程中的垂垂直运输问问题，而不不是只以土土建结构工工程的工作作量来考虑虑现场机械械配置问题题。（2）增加的装装饰工程导导致工期延延长（如高高层增加约约4个月时间））。正是由由于工期的的延长导致致主承包单单位在大型型设备租赁赁时间延长长、临时设设施和周转转材料以及及其他开办办费项目上上会增加额额外的费用用，直接导导致主承包包合同成本本的增加。。2、增加的协协调服务内内容（1）提供现场场内的道路路和走道给给其他承包包人共同使使用。为其其他承包人人提供合理理的施工作作业空间。。（2）提提供供主主承承包包人人在在现现场场内内的的脚脚手手架架、、支支撑撑、、爬爬梯梯、、工工作作台台等等给给其其他他承承包包人人共共同同使使用用。。提提供供其其他他承承包包人人为为保保证证施施工工安安全全所所需需的的围围板板、、围围网网、、护护栏栏等等。。（3）在在其其他他承承包包人人施施工工需需要要时时，，提提供供照照明明（（特特别别增增加加的的是是室室内内照照明明供供室室内内装装饰饰单单位位施施工工））。。（4）提提供供现现场场用用水水供供其其他他承承包包人人施施工工使使用用（（这这里里增增加加的的是是室室内内装装饰饰单单位位的的用用水水）），，但但不不包包括括其其他他承承包包人人的的办办公公及及生生活活用用水水。。（5）提提供供现现场场施施工工用用电电（（这这里里增增加加的的是是室室内内装装饰饰单单位位的的用用电电））但但不不包包括括办办公公及及生生活活用用电电；；提提供供其其他他承承包包人人试试验验、、系系统统调调试试所所需需负负荷荷。。2、增增加加的的协协调调服服务务内内容容（（续续））（6）在在建建筑筑物物内内提提供供其其他他承承包包人人合合理理施施工工所所需需的的水水电电管管线线接接驳驳点点，，并并负负责责维维修修使使其其处处于于良良好好的的使使用用状状态态。。接接驳驳点点(即配配电电箱箱，，包包括括地地库库范范围围)在楼楼层层内内的的设设置置间间隔隔至至多多不不超超过过一一层层。。（7）提提供供临临时时厕厕所所、、其其他他卫卫生生设设施施给给其其他他承承包包人人共共同同使使用用。。（8）对对工工程程现现场场作作全全面面的的看看管管以以防防盗盗窃窃（（装装饰饰材材料料的的增增加加导导致致此此项项工工作作较较为为重重要要，，但但要要求求各各承承包包人人的的材材料料由由各各自自自自行行看看管管，，主主承承包包人人只只是是承承担担现现场场全全面面管管理理的的责责任任，，并并不不代代表表一一旦旦出出现现盗盗窃窃现现象象均均由由主主承承包包人人承承担担责责任任））。。（9）提提供供工工程程现现场场内内现现有有的的机机械械设设备备（（包包括括但但不不限限于于塔塔吊吊、、人人货货电电梯梯、、井井架架、、拔拔杆杆等等））给给其其他他分分包包人人作作卸卸货货、、水水平平、、垂垂直直运运输输之之用用（（主主要要增增加加装装饰饰材材料料及及其其人人员员的的垂垂直直运运输输））。。（10）在在自自然然地地面面上上提提供供垃垃圾圾站站或或箱箱，，按按业业主主的的指指示示，，及及时时地地将将其其他他承承包包人人堆堆放放于于建建筑筑物物内内指指定定地地点点的的施施工工产产生生的的垃垃圾圾运运至至自自然然地地面面，，定定期期从从自自然然地地面面堆堆集集点点运运离离现现场场（（装装饰饰垃垃圾圾的的外外运运工工作作量量是是最最大大的的，，需需特特别别注注意意。。广广州州公公司司要要求求其其他他承承包包人人将将其其垃垃圾圾堆堆放放至至每每层层楼楼的的指指定定地地点点，，由由主主承承包包人人统统一一运运至至地地面面并并外外运运））。。2、增加的协调调服务内容（（续）（11）保持与其他他承包人的密密切联系，了了解其他分包包工程的进度度计划和特殊殊要求，做到到相互配合。。（12）在隐蔽工程程覆盖前，留留出合理的时时间以便其他他承包人能够够完成管线、、套筒、铁件件等预埋，与与其他承包人人确定预留孔孔洞的位置。。（13）跟随施工进进度，按照业业主的指示，，对各种用途途的孔、洞（（包括电梯门门洞、木门塞塞缝）、其他他承包人完成成项目与结构构之间的各种种缝隙（如门门窗与墙、柱柱之间的缝隙隙等）、墙面面开槽及其他他类似部位用用水泥砂浆或或其他辅助材材料填实抹平平。（14）提供标高、、定位的基准准点、线给其其他承包人进进行自己的定定位和施工，，并对其准确确性负责。2、增加的协调调服务内容（（续）（15）进行其他一一般必需的修修补工作。（16）收集、审核核、汇总各承承包人工程资资料和编制总总包资料。保保证施工过程程中资料和竣竣工资料符合合各方面要求求。(17)配合政府部门门安检、质检检、验收所需需公关费用。。(协调服务内容容完）3、增加的总包包管理内容目的：通过计计取此部分费费用与其相应应承担的名义义上的总包管管理责任相匹匹配，另在施施工现场也确确实起到一定定的总包管理理效果。内容：（1）对施工现场场的全面安全全管理并对现现场安全负责责，包括与现现场其他承包包人签订安全全协议书、建建立安全生产产责任制度、、配置足够数数量的专职安安全员、审核核各项现场专专项安全施工工组织设计、、监督检查特特殊作业环境境人员的劳动动保护措施、、保证安全技技术费用专款款专用、书面面记录各项安安全管理活动动等。（2）对现场所有有人员的安全全培训及登记记造册工作。。（3）施工现场安安全及文明施施工管理，包包括与各分包包签订安全管管理协议等。。（4）整个项目的的竣工资料的的收集整理工工作。3、增加的总包包管理内容(续）（5）协助发包人人到政府部门门办理各种招招标及开工手手续，及交纳纳相关各类政政府规费，包包括交易服务务费、专家评评标费、工程程定额测定费费、合同印花花税及其他政政府规定的应应由主承包人人承担的费用用。以上工作作内容所需要要的费用均已已包括在总包包管理费用中中且主承包人人（总承包人人）必须承担担因其失责而而引起的所有有索偿。（6）负责在工程程施工过程中中与政府行业业主管部门等等进行联络与与沟通；接待待与处理政府府有关部门的的有关质量、、安全、环保保、文明施工工、公安执法法等各项检查查与监督，并并负责办理相相关手续及批批文。（二）室内装装饰、厨柜、、木门、木地地板工程1、专业装饰单单位由业主直直接分判并与与业主签署分分包合同。主主承包单位与与专业装饰单单位无合约关关系（仅有现现场安全及文文明施工管理理协议），但但主承包单位位对装饰单位位进行总承包包管理及提供供现场协调服服务工作。2、现场内主承承包人的脚手手架、支撑、、爬梯、工作作台等可免费费提给装饰承承包人共同使使用。但只限限于现有的基基本设施，不不会为装饰单单位再另外搭搭设其他设施施，现有设施施不能满足使使用时，装饰饰单位必须自自行解决。3、现场内的道道路和走道、、临时厕所、、其他卫生设设施等由主承承包单位提供供给装饰单位位共同使用，，但也仅限于于现有设施。。装饰单位的的人员能否在在现场住宿由由业主会同主主承包单位共共同确定（但但必须在定标标前知会装饰饰单位）,一般现场提供供办公及材料料堆放地点给给装饰单位，，由其自行搭搭设。（二）室内装装饰、厨柜、、木门、木地地板工程（续续）4、由主承包单单位提供现场场工程用水用用电供其他装装饰承包人施施工使用，但但不包括装饰饰的办公及生生活用水。这这里免费提供供的工程用水水用电仅为其其他分包单位位进行安装工工程的水电费费用，不包括括其现场加工工任何材料的的水电费用（（如装饰单位位大批量的切切割砖及石材材等），否则则由装饰单位位自行承担水水电费用。另另特别要求装装饰单位注意意节约主承包包单位提供的的水电。5、主承包单位位在建筑物内内提供装饰单单位合理施工工所需的水电电管线接驳点点(楼层内的设置置间隔至多不不超过一层)，由装饰单位位自行接驳。。6、主承包单位位提供工程现现场内现有的的机械设备（（包括但不限限于塔吊、人人货电梯、井井架、拔杆等等）给装饰单单位作卸货、、水平、垂直直运输之用。。但如果现在在设备无法满满足装饰单位位需要时，应应由装饰单位位自己行考虑虑。（二）室内装装饰、厨柜、、木门、木地地板工程（续续）7、现场装饰单单位产生的垃垃圾由装饰单单位清理到建建筑物每层的的指定地点，，再由主承包包单位清理到到在自然地面面上后定期从从自然地面堆堆集点运离现现场。这里要要注意的是在在无论是主承承包合同和装装饰合同，都都要规定垃圾圾包括所有正正常施工产生生的垃圾及设设计变更产生生的垃圾，否否则容易引起起施工单位的的索赔。8、施工现场的的安全管理及及成品保护均均由各个装饰饰单位自行负负责，主承包包人只承担总总体的协调管管理。如出现现盗窃及成品品损害，均由由各个装饰单单位自行负责责（除非很明明确的确定责责任单位，则则应由责任单单位承担）。。9、装饰单位进进场后由业主主会同主承包包单位共同向向装饰单位移移交工作面，，由主承包单单位提供标高高、定位的基基准点、线给给装饰单位进进行自己的定定位和施工，，其准确性由由主承包负责责。值得注意意的是装饰单单位接收工作作面后，不得得再以其它工工序的质量问问题影响装修修质量而提出出任何索赔。。（二）室内装装饰、厨柜、、木门、木地地板工程（续续）10、部分必须的的装饰后修补补工作（如木木门塞缝）由由主承包单位位负责。11、装饰单位自自身工程的过过程工程资料料及竣工资料料由装饰单位位自行编制后后交主承包单单位汇总（要要注意装饰单单位的施工资资质问题）。。（精装修工程程合约关系完完）四、各精装修修工种招标分分判注意事项项（一）主承包包工程分判注注意事项1、总工期有所所增加，对主主承包单位的的工期要求应应该以其自身身合约范围内内的实体工程程完成工期及及所有协调服服务工作完成成工期两个方方面进行控制制。2、大型机械及及设备（如塔塔吊，井架等等）的数量要要求应有业主主根据后期施施工的实际情情况提出，应应作为强制性性要求在招标标中明确，不不得由各个投投标单位自行行报送数量并并作包干处理理。3、明确合同总总价中已包括括在施工过程程中（从工程程开工至业主主交楼为止））清除所有垃垃圾的费用（（包括其他分分包单位正常常施工、设计计变更等产生生的垃圾,或者明确其他他清理的方式式及责任单位位）；4、明确确其须须为其其它承承包人人免费费提供供临水水、临临电，，每隔隔一层层至少少应有有一个个水龙龙头及及一个个电源源箱，，且无无论所所需的的电源源及其其线路路为何何种形形式，，其费费用都都已包包括在在总价价内；；（二））室内内装饰饰工程程分判判注意意事项项1、单位位的考考察、、选择择.（1）应抽抽选其其普通通的、、大货货量的的住宅宅工程程进行行考察察而不不是公公共部部分装装饰甚甚至样样板房房装饰饰，后后者无无法看看到其其在大大批量量装饰饰工程程施工工过程程中的的真正正手工工质量量。（2）不一一定非非要选选择大大型的的装饰饰企业业承建建（即即不能能只相相信资资质）），实实际只只要具具有相相应资资质的的单位位即可可，关关键还还是看看管理理及手手工。。（3）在考考察其其现场场手工工质量量的同同时，，应了了解该该单位位在该该项目目上合合同签签约情情况，，注意意如该该单位位是由由总包包单位位直接接分判判并签签订合合同的的要特特别留留意，，因此此种情情况表表明该该单位位不是是业主主亲自自选定定，可可能对对质量量的要要求并并不太太高，，导致致装饰饰单位位的水水平有有限。。（4）考察察其施施工现现场质质量应应注意意细节节问题题，不不能以以偏概概全，，应多多看几几套房房间。。2、分判判时间间装饰工工程的的分判判插入入时间间应在在结构构封顶顶前一一个半半月开开展较较为合合适，，具体体进场场时间间视砌砌筑抹抹灰工工程的的进度度而定定（如如果装装饰材材料的的乙供供品种种较多多，如如石材材，装装饰分分判应应进一一步提提前以以保证证材料料的备备货））。整整个装装饰工工程的的分判判持续续时间间大约约为一一个半半月（（从收收到招招标图图纸开开始计计算到到定标标，预预计两两到三三次的的议标标次数数）。。另注意意：装饰饰工程程的设设计起起始时时间应应在地地库底底板施施工阶阶段启启动才才能确确保样样板房房的招招标工工作（（视各各地区区售楼楼条件件定））。而而且提提早设设计可可以尽尽早暴暴露装装饰图图纸与与土建建图纸纸的矛矛盾以以减少少后期期大批批量施施工中中设计计修改改造成成的损损失且且节约约工期期。3、合约约条款款及议议标注注意事事项（1）明确确合约约的包包干原原则为为按装装饰图图纸包包干（（包括括项目目及工工程量量），，同时时应发发出土土建图图纸供供装饰饰单位位核对对差异异，避避免出出现土土建图图纸与与装饰饰图纸纸不符符引起起的索索赔。。（2）分判判时要要求所所有投投标单单位应应报乙乙供材材料的的样板板供业业主审审核，，业主主将按按确认认之样样板验验收。。（3）必须须提醒醒装饰饰单位位不得得因发发现自自己对对招标标文件件及招招标图图纸的的理解解有误误或与与投标标时的的理解解存在在任何何差异异而向向业主主提出出任何何索赔赔。若若招标标图纸纸中存存在大大样或或做法法不明明确的的，应应由中中标人人提供供深化化设计计及大大样图图，并并报业业主批批准，，有关关深化化设计计的设设计费费用及及相应应施工工费用用已包包括在在合同同单价价中。。3、合约约条款款及议议标注注意事事项（（续））（4）明确确其与与其他他工种种交接接面的的划分分界限限：铝铝合金金门窗窗、阳阳台栏栏杆、、木门门、橱橱柜、、淋浴浴间玻玻璃隔隔断工工程由由其它它承包包人施施工。。铝门门窗填填缝、、打胶胶等均均由门门窗承承包人人完成成，外外墙以以内与与其它它承包包人交交界接接口部部位的的收口口处理理、洗洗手盆盆与洗洗手台台之间间的收收口处处理、、飘窗窗台板板左、、右、、下口口的收收口处处理，，包括括塞缝缝、打打胶等等均由由装饰饰单位位完成成，相相应施施工费费用已已包括括在总总价中中。（5）装装饰饰单单位位提提供供的的材材料料（（不不包包括括甲甲供供材材料料））的的环环保保检检测测必必须须符符合合当当地地政政府府部部门门的的要要求求，，且且由由承承装装饰饰单单位位负负责责送送检检并并取取得得合合格格证证书书，，所所有有费费用用已已包包括括在在合合同同总总价价中中。。（6）应应说说明明现现场场的的工工作作面面应应是是分分批批移移交交，，装装饰饰单单位位应应考考虑虑到到场场地地不不能能一一次次性性移移交交而而产产生生的的一一切切费费用用。。且且装装饰饰单单位位在在接接受受工工作作面面后后应应立立即即进进行行检检查查、、验验收收，，并并于于三三日日内内提提出出意意见见，，否否则则业业主主将将认认为为移移交交的的工工序序合合格格，，装装饰饰单单位位人人不不得得以以其其它它工工序序的的质质量量问问题题影影响响装装修修质质量量且且不不得得因因此此而而向向业业主主提提出出任任何何索索赔赔。。3、合约条条款及议议标注意意事项（（续）（7）很多时时候装饰饰工程在在施工方方法上存存在一定定的细部部差异，，为避免免出现此此类繁多多的索赔赔，可提提出若部部分项目目的施工工方法与与招标文文件的施施工方法法存在细细部差异异（如水水泥砂浆浆配合比比差异、、厚度差差异等）），但无无本质上上的差异异，无论论因此引引起的造造价或增增或减，，均不调调整（类类似如因因清单中中描述的的砂浆厚厚度达不不到标高高要求而而需要局局部加厚厚等）（8）由于装装修后期期，会有有多家单单位共同同施工造造成施工工垃圾难难以分清清归属，，为保证证施工顺顺利进行行，业主主可能会会指定承承包人或或其它承承包人来来完成室室内垃圾圾的清运运，费用用将由业业主确定定各家分分摊比例例，议标标时需提提出并要要求装饰饰单位不不得提出出异议。。3、合约条条款及议议标注意意事项（（续）（9）现场成成品保护护很重要要，业主主在议标标过程中中应提出出强制性性要求（（而不是是施工过过程中提提出，导导致对方方索赔保保护费用用或不作作为导致致成品损损坏）明明确如因因装饰单单位自身身保护不不利而造造成的一一切损失失应由装装饰单位位自己承承担。广广州公司司要求地地面的成成品保护护措施为为：石材材地面及及窗台板板面完成成面贴一一层油纸纸，再加加一层夹夹板或纤纤维板保保护,而地砖部部分则为为要求在在其表面面覆盖一一定厚度度的保护护膜以达达到保护护效果，且此部部分费用用已包括括在投标标总价内内。（10）地面波波打线、、门槛石石等项目目的宽度度容易因因装修排排版、施施工误差差等原因因造成局局部尺寸寸加宽，，导致施施工单位位的零星星索赔较较多。建建议规定定加宽或或者减少少在50mm以内（包包括50mm）的，结结算数量量依旧按按清单描描述的宽宽度计算算，与之之相邻的的其它材材料的工工程量亦亦不减少少，单价价不再调调整；超超过50mm的部分，，可以按按地面饰饰面项目目计取材材料差价价。但波波打线的的宽度超超过50mm的，应报报请业主主同意后后，方可可施工（（因涉及及到整体体设计，，需设计计确认后后方可施施工）。。地面波打打线、门门槛石等等项目的的宽度容容易因装装修排版版、施工工误差等等原因造造成局部部尺寸加加宽，导导致施工工单位的的零星索索赔较多多。3、合约条条款及议议标注意意事项（（续）（11）施工过过程中，，卫生间间吊顶高高度可能能有微小小调整（（如预埋埋管线等等因素）），但无无本质上上的差异异，不论论调高或或调低，，应要求求数量结结算依旧旧按清单单描述的的高度及及面积计计算，与与之相邻邻的墙面面抛光砖砖的工程程量亦不不减少或或增加，，单价不不再调整整。避免免过多的的签证及及索赔的的出现。。另要求厨厨卫墙面面砖铺贴贴高度必必须高出出吊顶以以上至少少100mm。（12）合约上上要注意意由于设设计要求求、排版版方式等等导致的的一些成成本变化化或者装装饰单位位容易偷偷工减料料的部位位。如规规定长度度在1.8m（包括1.8m）以内的的所有窗窗台板及及门槛石石，石材材必须为为整板铺铺贴，不不得切分分。（13）甲供材材料的种种类及材材料提供供的方式式要明确确，由谁谁提下料料清单、、什么时时间提出出、磨边边及切割割由谁负负责、货货到后的的卸货及及搬运由由谁完成成、验收收货物的的方式、、验收参参与的人人员等都都要在合合约中明明确规定定清晰，，避免后后期相互互扯皮。。相片及圖圖像位置置卫生间吊吊顶高度度可能有有微小调调整导致致相邻的的墙面砖砖的工程程量变化化。厨房橱柜的地地面及墙墙面；卫生间洗洗手柜地面和墙面是是否满铺铺砖要注意意。窗台板的的排版方式式改变是是装饰单单位容易易偷工减减料的部部位。3、合约条条款及议议标注意意事项（（续）（14）对于业主提提供的装饰材材料，应要求求装饰单位在在使用时仔细细挑选，物料料在色差、平平整度等方面面的一些业主主认可的缺陷陷，应通过挑挑选使用将其其消除。如果果缺陷程度较较为严重，无无法通过施工工工艺将其消消除（如色泽泽、纹理差异异较大等），，装饰应及时时报告业主请请求处理，擅擅自施工造成成观感效果不不良，为小业业主不能接受受的，应由装装饰单位承担担全部责任。。（15）所有墙地面面填缝剂的颜颜色要规定，，否则后期容容易被施工单单位索赔。另另涂料的施工工工艺也必须须明确，如底底漆及面积各各几遍？面漆漆是用滚筒滚滚，还是用气气泵喷等？都都涉及到造价价及最终的质质量问题。（16）同一套房间间内的石材既既存在甲供材材料，又存在在装饰单位自自行购买的，，应要求承包包人参照业主主设计部及地地盘提供的材材料样板，尽尽量选用色泽泽、观感相近近的材料。避避免出现后期期交楼出现的的返工现场，，导致成本增增加。相片及圖像位位置装饰单位在使使用时有义务务及责任仔细细挑选甲供材料且同同时还应尽量选用色泽泽、观感相近近的乙供材料料以保证整体体效果。3、合约条款及及议标注意事事项（续）（17）因甲供材料料涉及到施工工损耗率的问问题，因此要要求投标单位位填报损耗率率进行统一考考虑，评标时时应将损耗部部分计入合同同总价中进行行综合分析（（否则容易导导致中标价低低结算价高的的情况）。且且超出损耗率率部分的超领领材料应加倍倍扣款（广州州公司为采购购价格的1.2倍），防止领领用单位买卖卖材料。（18）因装饰工程程甲供材料品品种较多，对对应供数量的的准确性要求求较高，因此此招标分判时时必须提供清清单数量（建建议自行计算算并多重复核核）供投标单单位参考，如如果投标单位位对甲供材料料数量提出修修改的，应组组织人员进行行核对，确保保应供量的准准确性。装饰工程甲供供材料动态统统计表.xls3、合约条款及及议标注意事事项（续）（19）工程量计算算部位需要提提醒的是：1、室内及公共共部分各装饰饰项目（包括括但不限于地地砖、墙砖、、波打线、踢踢脚线及涂料料等）的工程程量已包括了了所有门窗洞洞口四周的工工程量；2、橱柜的地柜柜、吊柜的背背面可以不贴贴砖，需用抹抹灰抹平至墙墙砖完成面，，且橱柜安装装后各边至少少进入橱柜内内侧100mm（另需确保橱橱柜背面必须须安装背板））；3、卫生间洗手手台后墙面也也不贴砖，规规定同橱柜背背面。（20）注意最后一一笔付款时应应有所保留，，一定要等到到装饰单位与与物质供货单单位核对完整整个供货数量量后再支付。。否则，一是是可能超领材材料过多，合合约尾款不够够扣造成超付付；二是装饰饰单位粮款拿拿完后不积极极配合供货单单位对数，造造成供货单位位粮款支付拖拖延（机电单单位同样涉及及该问题）。。（装饰工程注注意事项完））（三）橱柜工工程分判注意意事项1、单位的考察察、选择应以考察其橱橱柜工厂为主主（必看项目目），同时再再考察其已完完工地产项目目的交楼标准准橱柜（考察察其安装水平平）。（1）应抽选其普普通的、大货货量的住宅橱橱柜工程进行行考察而不是是样板房橱柜柜，后者无法法看到其在大大批量装饰工工程施工过程程中的真正手手工质量。且且要考察其已已完工项目，，在建项目实实际看不出任任何安装能力力。（2）考察工厂主主要以工厂规规模、生产能能力及其生产产线的自动化化水平为主。。其生产规模模要与我们一一次性的分判判规模相匹配配。（3）考察其安装装质量应注意意细节问题（（如打胶、门门板拼接整齐齐程度等），，不能以偏概概全，可多看看几套橱柜。。2、分判的时间间橱柜工程的分分判插入时间间应在装饰单单位进场后半半个月左右开开展较为合适适，具体进场场时间视装饰饰工程的进度度而定（主要要定标后确定定现场实际尺尺寸安排工厂厂生产，且能能提供实际尺尺寸配合装饰饰单位铺贴墙墙地砖）。整整个橱柜工程程的分判持续续时间大约为为25天（从收到招招标图纸开始始计算到定标标，预计两到到三次的议标标次数）。3、合约条款及及议标注意事事项（1）橱柜的柜身身板及门板基基材、台面石石的质量直接接影响到橱柜柜的整体质量量，但一般基基材及台面石石厂家为专业业性质，因此此建议由业主主直接采用询询价的方式确确定木板基材材、台面石的的品牌及采购购价格，然后后以甲指已供供的方式进行行投标报价（（可多选定品品牌范围）。。以避免橱柜柜单位偷工减减料，保证工工程质量。（2）所有橱柜生生产材料在橱橱柜生产前，，须报送样板板供业主设计计管理部审批批确认，并将将按最终确定定的样板进行行验收。（3）橱柜与墙、、地面打胶的的费用应包括括在合同总价价之中。（4）洗涤盆、整整项去水设施施的供应与安安装工作应包包括在本合同同总价中。（5）煤气炉、抽抽油烟机等厨厨房甲供物资资的安装工作作应由橱柜单单位承担，且且安装费用已已包括在中标标总价中。为避免橱柜单单位偷工减料料，橱柜的柜柜身板及门板板基材、台面面石等主要材材料应采用甲甲指已供的方方式进行投标标报价。相片及圖像位位置橱柜周边接口口墙地面收口口处理（如打打胶）的费用用包括在橱柜柜总价中。洗涤盆、整项项去水设施的的供应与安装装工作应包括括在本合同总总价中。3、合约条款及及议标注意事事项（续）（6）柜体内所有有电位、煤气气管、水管的的开孔、台面面板及水龙头头部位的开孔孔无论数量多多少，均应由由橱柜单位完完成，其费用用已包括在合合同总价之中中。（煤气炉地柜门门板增加透气气口应该提前前与煤气公司司沟通，避免免后期验收不不通过）。（7）橱柜单位提提供的材料要要满足当地政政府部门提出出的室内环保保要求，且应应由橱柜单位位负责送检并并取得合格证证书。（8）橱柜清单往往往以长度为为单位进行报报价，因此为为避免因为实实际现场长度度与设计长度度存在一定差差别的情况而而引致的索赔赔，建议要求求橱柜单位下下料前复核现现场尺寸，可可明确现场实实际尺寸与招招标图纸间的的差异在正负负100mm延长米内都不不予调整价格格。3、合约条款及及议标注意事事项（续）（9）为避免橱柜柜单位在安装装阶段提出运运输问题的索索赔，可提出出若现场现有有垂直运输工工具不能满足足运输或施工工需要，应由由橱柜单位自自行解决，且且不得向要求求额外的费用用及工期索偿偿。（10）如要节约橱橱柜成本，应应主要从设计计出发，在台台面石档次、、门板饰面材材料（用普通通防火胶板或或三聚氰胺饰饰面板等）、、把手的设计计款式及各类类小五金档次次上进行降低低。广州公司司**金沙馨馨园通过上述述方式节减成成本，最终达达到平均2,700元/套，960元/m的较低价格。。而楼盘档次次较高的**璟晖华庭则则为平均8,018元/套，2,010元/m的较高价格。。（11）定标前应确确认该单位提提供的是何种种发票，我们们目前要求的的是建安发票票。（橱柜工程注注意事项完））（四）木门工工程分判注意意事项1、单位的考察察、选择单位考察的方方式应以考察察其木门工厂厂为主（必看看项目），同同时再考察其其已完工地产产项目的交楼楼标准木门工工程（考察其其安装水平））。（1）应抽选其普普通的、大货货量的住宅木木门工程进行行考察而不是是样板房木门门。且最好考考察其已完工工项目，方能能体现其的安安装能力；如如再能考察其其在建项目（（安装过程）），亦可以了了解其门框安安装过程的工工艺及技术水水平。（2）考察工厂主主要以工厂规规模、生产能能力及其生产产线的自动化化水平为主。。其生产规模模要与我们一一次性的分判判规模相匹配配。（3）考察其安装装质量应注意意细节问题（（如油漆水平平、安装工艺艺、饰面线条条的加工水平平等），不能能以偏概全，，可多看几樘樘木门。2、分判时间木门工程的分分判插入时间间应在装饰单单位定标后半半个月左右开开展较为合适适，具体进场场时间视装饰饰工程的进度度而定（主要要定标后确定定现场实际尺尺寸安排工厂厂生产，尽早早安装门框方方便装饰公司司收口）。整整个木门工程程的分判持续续时间大约为为25天（从收到招招标图纸开始始计算到定标标，预计两到到三次的议标标次数）。3、合约条款及及议标注意事事项（1）广州公司木木门的小五金金为甲供，因因此总价中应应包括小五金金的安装单价价，且对安装装小五金应单单独报价以备备变更使用。。甲供材料的的领用及超领领罚款同样适适用于小五金金。（2）木门单价应应要求投标单单位拆分分析析，其中应包包括防火门芯芯单价、饰面面木皮或饰面面板单价、实实木饰线单价价、防火胶板板单价、甲供供小五金安装装单价、乙供供小五金供应应及安装单价价等。以备我我们审核价格格及变更之用用。（3）木门门扇四四周侧边木线线条要说明是是实木线条还还是贴木皮的的复合实木线线条，价格相相差较大，容容易被施工单单位偷工减料料。门扇四周侧边边封边线条及及门框线条是实木线条还还是贴木皮的的复合实木线线条是木门单单位偷工减料料的主要位置置。3、合约条款及及议标注意事事项（续）(4)根据现场实际际施工情况，，门框的做法法目前一般为为两类：常规规底框方式或或一次成型方方式，最好能能招标过程制制定出确定的的安装方式。。为避免中途途修改，建议议要求施工时时如按业主要要求改变门框框与墙体连接接方式，总价价不再调整。。(5)如采用一次成成型门框形式式（广州公司司采用方式）），其所有门门洞(图纸尺寸)墙体与安装门门框之间空隙隙应由木门单单位负责填充充（发泡胶）），其费用应应包括在总价价中；如采用用传统底框方方式，墙体与与安装门框之之间空隙应有有土建单位填填充较好（水水泥砂浆）。。(6)未避免土建门门洞尺寸有误误带来索赔，，广州公司规规定所有门洞洞墙体与安装装门框之间空空隙宽度超过过15mm由土建单位位完成，15mm以内（含15mm）由木门承承包人负责责填充。相片及圖像像位置（7）对于门槛槛石的先后后施工问题题，应规定定如要求室室内门槛石石完成后，，木门单位位进场安装装，则门框框与门槛石石形成的缝缝隙由木门门单位打胶胶处理（否否则应由装装饰单位完完成。3、合约条款款及议标注注意事项（（续）(8)成品保护为为木门工程程尤为重要要，应说明明其保护的的责任在木木门单位，，主承包单单位对工程程现场作全全面的照管管并不保证证木门单位位的半成品品、成品免免遭遗失或或损坏的风风险。应强强制性要求求木门单位位采取某种种保护措施施（如必须须采用门扇扇带塑料保保护膜安装装，用废板板材围挡保保护门框等等措施来尽尽可能做好好成品、半半成品的保保护工作）），避免木木门单位为为节约成本本造成成品品损坏。(9)木门单位提提供的材料料要满足当当地政府部部门提出的的室内环保保要求，且且应由木门门单位负责责送检并取取得合格证证书。3、合约条款款及议标注注意事项（（续）（10）定标前应应确认该单单位提供的的是何种发发票，我们们目前要求求的是建安安发票。（（而很多厂厂家只能提提供销售发发票，即其其无安装资资质）（11）如要节约约木门成本本，应主要要从设计出出发，主要要方法有：：减少门扇扇线条（至至平板门））、实木线线条改为复复合实木线线条、饰面面木材种类类选择相对对便宜的木木种、减少少木门内部部填充木块块（至空心心夹板门））、门框及及扇的厚度度减少、门门框实木压压板可修改改为夹板结结构等。另：应注意意户门最新新防火规范范的变化对对成本的影影响。（木门工程程注意事项项完)（五）木地地板工程分分判注意事事项1、单位的考考察、选择择单位考察的的方式应以以考察其木木地板工厂厂为主（必必看项目）），可再考考察其已完完工地产项项目的交楼楼标准木地地板工程（（考察其安安装水平））（1）应抽选其其普通的、、大货量的的住宅木地地板工程进进行考察而而不是样板板房，后者者无法看到到其在大批批量装饰工工程施工过过程中的真真正材料及及安装质量量。应考察察其已完工工项目，在在建项目（（安装过程程）考察的的意义不大大。（2）考察工厂厂主要以工工厂规模、、生产能力力及其生产产线的自动动化水平为为主。其生生产规模要要与我们一一次性的分分判规模相相匹配。由由于木地板板工程质量量的关键与与木门、橱橱柜不同，，其应在工工厂制作加加工阶段，，安装工程程则较为简简单。因此此应重点了了解该品牌牌木地板的的制作过程程、材料使使用情况、、成品木地地板的各项项目检验标标准等（如如含水率、、环保标准准等）。安安装能力也也需详细了了解，如该该厂家日常常的经营范范围是否包包括安装，，有多少安安装工人，，安装的能能力、效率率如何，以以确保我们们的项目发发展进度。。（五）木地地板工程分分判注意事事项1、单位的考考察、选择择(续）（3）目前市场场有不少较较好品牌的的木地板厂厂家只供货货而不负责责安装，因因此在考察察单位之前前应制定好好合约分判判的模式（（是包供货货安装还是是甲供），，避免出现现考察后又又无法投标标的情况。。广州公司司以前也试试验过木地地板甲供后后由装饰单单位安装，，但效果不不好（现场场仓储、安安装的质量量问题划分分问题等）），因此建建议由木地地板厂家直直接安装较较好。（4）另外目前前较多木地地板厂家存存在较多贴贴牌的现象象，要留心心观察。（5)如选择全实实木地板，，要了解我我们选定的的该木种的的货量情况况，以避免免货源紧张张造成工期期拖延。目目前单个厂厂家各类木木种的实木木地板的货货量都不大大，且价格格较高，如如选择实木木地板建议议同时选择择几家单位位同时供货货较为稳妥妥。2、分判的时时间木地板工程程的分判插插入时间应应在装饰单单位进场施施工后约1个月左右开开展较为合合适，具体体进场时间间视装饰工工程的进度度而定（属属最后工序序，与其他他装饰单位位交叉施工工较少，如如为实木地地板则应尽尽早招标备备货）。整整个木地板板工程的分分判持续时时间大约为为20天（从收到到招标图纸纸开始计算算到定标，，预计两到到三次的议议标次数））。3、合约条款款及议标注注意事项（1）清单数量量应包干，，为避免现现场尺寸与与图纸的差差异，建议议投标时候候提供建筑筑图纸供投投标单位复复核，并可可要求如单单个房间的的现场实际际与招标图图纸存在±100mm的差异时，，工程量清清单数量及及单价均不不予调整；；超过±100mm的部分（±100mm内部分不补补偿），经经业主确认认后，数量量按实计算算，单价不不再调整。。（2）木地板与与周边墙面面、洞口、、脚线、门门槛石及地地砖等的收收边收口（（包括打胶胶及铺装塑塑料或金属属收口条））的费用应应包括在总总价中。（3）工作面的的移交对木木地板安装装的质量影影响较大，，为避免出出现责任划划分不清等等情况，应应要求木地地板单位在在接受工作作面后应立立即进行检检查、验收收，并于三三日内提出出意见，否否则