物业管理实务课件

目录第一章物业管理的招标投标第二章物业管理的前期介入和承接验收第三章用户管理第四章房屋修缮管理第五章房屋设备管理第六章物业环境管理第七章物业租赁管理第八章物业财务管理第九章物业风险管理与保险第十章物业综合经营服务于管理第十一章物业管理档案管理第十二章ISO9000与物业管理企业的质量管理第一章物业管理招标投标与物业管理合同第一节物业管理招标第二节物业管理投标第三节物业服务合同1、主要内容：物业管理招标的含义、特点；物业管理招标的实施；物业管理招标文件；物业管理投标的含义、策略；物业管理投标的实施；物业管理投标文件。

2、能力要求：具有协助参与物业管理的招投标方案的编制及实施的能力。

3、考题形式：单选题、多选题、判断题。

4、主要考点：

掌握：物业管理招标的含义和特点；物业管理招标的方式、程序与原则；物业管理投标的含义。

熟悉：物业管理招标文件；物业管理方案的编制、经费测算；物业管理投标的文件的主要内容；物业管理投标的实施。了解：物业管理投标的策略。

物业管理招标:是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参加竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。物业管理招标投标的概念物业管理投标:是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。物业管理招标投标的概念物业管理招标招标的概念——交易方式招标的主体——建设单位、业主大会、产权人物业管理投标投标的概念——对招标的响应投标的主体——符合条件物业服务企业或专业公司按物业类型划分：住宅项目招标、非住宅项目招标按项目服务内容的实施划分：整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标、分阶段项目的招标按招标主体的类型划分：物业建设单位、业主大会、物业产权人按项目服务的方式划分：全权管理项目招标、顾问项目招标物业管理招标的类型（4种分类）综合性：服务内容范围广差异性：物业类型不同、需求不同特殊性：招标主体特殊、物业管理服务内容不确定超前性长期性阶段性物业管理招标的特点（6个）物业管理招标的方式（2种）《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第八条——公开招标、邀请招标中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会物业管理招标的内容早期介入和前期物业管理阶段的招标内容常规物业管理招标内容物业管理招标中管理方式的确定：全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作物业管理招标的方式、内容物业管理招标投标的基本要求（4个）

合法性：遵循相关法律、法规的规定适应性：充分考虑市场因素响应性：选择最适合的物业服务企业及服务程序性：明确招标投标的相关程序和时间安排物业管理招标的基本要求与原则物业管理招招标投标的的基本原则则（4个））《前期期物物业业管管理理招招标标投投标标管管理理暂暂行行办办法法》第四四条条公平平：：物物业业管管理理招招标标由由招招标标人人依依法法组组织织实实施施，，公公平平公开开：：信信息息保保持持公公开开，，保保持持高高度度透透明明公正正：：严严格格遵遵循循相相关关法法律律、、法法规规和和招招标标文文件件的的要要求求，，公公正正对对待待诚实实信信用用：：依依法法组组织织招招标标投投标标活活动动，，实实事事求求是是，，守守信信践践诺诺，，准准确确履履行行招招标标投投标标义义务务。。物业业管管理理招招标标的的基基本本要要求求与与原原则则主体体条条件件建设设单单位位、、业业主主委委员员会会(业主主大大会会授授权权））、、产产权权人人批批准准的的单单位位———自行行组组织织、、委委托托代代理理机机构构项目目条条件件新建建住住宅宅及及同同一一物物业业管管理理区区域域的的非非住住宅宅物业业管管理理招招标标的的条条件件物业业管管理理招招标标的的相相关关时时限限《前期物业管理理招标投标管管理暂行办法法》第十九条新建现售商品品房项目应当当在现销前30日完成；预售商品房项项目应当在取取得《商品房预售许许可证》之前完成；非出售的新建建物业项目应应当在交付使使用前90日完成。物业管理招标标的程序（图图）成立招标领导小组编制招标文件公布招标公告告发投标邀请书书发放招标文件件资格预审接受投标文件成立评标委员会开标、评标和中标招标的程序:（文字）成立招标领导导小组；编制招标文件件；行政主管部门门招标备案；；公布招标公告告或发出投标标邀请函；发放招标文件件；投标申请人的的资格预审；；接受投标文件件；成立评标委员员会；开标、评标和和中标及签订订合同。招标行政备案案发布招标公告告的10日前提交材料料《前期物业管理理招标投标管管理暂行办法法》第十一条与物业管理有有关的物业项项目开发建设设的政府批件件；招标公告或者者邀请书；招标文件；法律法规规定定的其他材料料；物业产权证明明或业主大会会决议等招标标人资格证明明文件。招标文件的主主要内容（6项）招标人及项目目简介

物业业管理服务内内容及要求：：包括服务内内容和标准对对投标人及及投标书的要要求：投标人人资格、投标标书格式及主主要内容等评评标标准和和方法

招标标活动方案:招标组织机构构、开标时间间及地点等物物业服务合合同的签订说说明

其他参加物业管理理投标的条件件（2个）法律法规规定定的要求、招招标方规定的的要求物业管理投标标的程序（8个）（图）物业管理投标标的条件、程程序获取招标信息项目评估风险防范登记并取得招标文件准备投标文件件送交投标文件件接受资格审查查参加开标、答辩和评标签约并执行合合同投标的的策略略攻势策策略守势策策略低成本本策略略差异策策略投标程程序（（8个）（（文字字）获取招招标信信息；；项目评评估与与风险险防范范；登记并并取得得招标标文件件；准备投投标文文件；；送交投投标文文件；；接受招招标方方的资资格审审查；；参加开开标、、现场场答辩辩和评评标；；签约并并执行行合同同。投标文文件的的主要要内容容——对招标标文件件的实实质性性要求求和条条件作作出响响应投标函函投标报报价一一览表表物业管管理方方案招标文文件要要求提提供的的其他他材料料资信20%商务30%技术30%答辩20%商务文文件——公司简简介、、公司司法人人地位位及法法定代代表人人证明明（资资格、、资信信证明明文件件）、、投标标报价价单及及其他他技术文文件——物业管管理方方案及及其他他项目评评估的的主要要内容容（7个）物业的的基本本情况况物业的的定位位业主的的需求求（客客户需需求））招标人人的基基本情情况（（背景景调查查）招标条条件和和过程程竞争对对手企业自自身条条件的的分析析项目风风险防防范（（3个）来自招招标人人和招招标物物业来自投投标人人来自竞竞争对对手投标的的组织织策划划：投投标小小组项目的的现场场踏勘勘投标文文件（（标书书）的的编写写投标报报价的的策略略和技技巧现场答答辩的的技巧巧签约谈谈判的的技巧巧物业管管理投投标的的策略略技巧巧（6个））制订物物业管管理方方案的的一般般程序序（9个）组织专专业人人员；；分析项项目、、收集集资料料；分工、、协作作；确定组组织构构建和和人员员配置置；测算成成本；；制定详详细操操作方方案；；测算费费用；；审核、、校对对、调调整；；排版、、印刷刷、装装帧制订物物业管管理方方案的的要求求（4个）——响应性性；针针对性性、合合法性性；可可行性性；合合理、、科学学性。。物业管管理方方案的的制订订物业管管理方方案的的基本本内容容关键性性内容容(4项)项目整整体设设想与与构思思（总总）组织构构架及及人员员配置置（人人）费用测测算与与成本本控制制（财财）管理方方式、、运作作程序序及管管理措措施（（过程程）实质性性内容容(8项)管理制制度的的制订订档案的的建立立与管管理人员培培训及及管理理早期介介入及及前期期服务务内容容常规服服务综综述管理理指指标标物资资装装备备工作作计计划划制定定物物业业管管理理方方案案的的要要点点及及方方法法项目目的的整整体体设设想想与与构构思思；；组织织架架构构及及人人员员配配置置；；费用用测测算算与与成成本本控控制制；；管理理方方式式、、运运作作程程序序及及管管理理措措施施。。合同同的的订订立立经经过过两两个个阶阶段段———要约约、、承承诺诺要约约———以缔缔结结合合同同为为目目的的，，向向对对方方当当事事人人所所作作出出希希望望与与其其订订立立合合同同的的意意思思表表示示要约约构构成成要要件件：：向向特特定定人人、、包包含含合合同同主主要要内内容容、、到到达达生生效效邀请请要要约约———要请请他他人人向向自自己己发发出出要要约约（（拍拍卖卖广广告告、、普普通通广广告告、、标标价价、、招招标标））承诺——完全接受受要约以以缔结合合同和意意思表示示承诺的构构成要件件——受要约人人或其代代理人作作出、有有效时间间、内容容一致、、传达要要约人要约与承承诺的法法律意义义——到达生效效；撤回回与撤销销合同的概概念合同的要要件——主体、内内容、形形式合法法，真实实意思表表示合同的分分类——口头合同同、书面面合同、、事实合合同合同签订订应遵循循的基本本原则——主体平等等、合同同自由、、权利义义务公平平对等、、诚实信信用、守守法和维维护社会会公益概念——开发建设设单位与与物业服服务企业业签订主要内容容——当事人、、物业基基本情况况、服务务内容与与质量、、服务费费用、物物业的经经营与管管理、承承接查验验和使用用维护、、专项维维修资金金、违约约责任、、其他事事项注意事项项——物业管理理承接查查验、物物业服务务的费用用、合同同的解除除或终止止前期物业业服务合合同概念——业主（业业主大会会授权的的业主委委员会））与物业业服务企企业物业服务务合同与与前期物物业服务务合同的的区别物业服务务合同前期物业服务合同物业服务合同当事人建设单位业主（业主大会）期限可以约定期限；约定期限未满、物业服务合同生效的，合同终止约定期限（期限明确、稳定性强）物业服务务合同的的终止——期限届满满、双方方协商解解除合同同、不可可抗力、、企业破破产、其其他临时管理理规约——开发建设设单位制制定，买买受人承承诺——入住阶段段宣传管理规约——业主大会制定定，对全体业业主具约束力力其他物业管理理合同管理规约和其其他物业服务务合同第二章物物业管理的的前期介入和和承接验收第一节物物业管理的前前期介入第二节前前期物业管理理第三节物物业的承接验验收1、主要内容：：物业管理的的前期介入；；前期的介入入阶段物业管管理企业的主主要工作内容容；物业管理理的竣工验收收；竣工验收收的实施；竣竣工验收后的的物业保修；；物业的接管管验收及其实实施；接管验验收中质量问问题的处理。。2、能力要求：：具有参与物物业管理前期期介入工作的的能力；具有有参与接管验验收和竣工验验收的能力。。3、考题形式：：单选题、多多选题、判断断题、案例题题。4、主要考点：：掌掌握：物业管管理的前期介介入的含义；；前期介入的的不同阶段划划分；物业竣竣工验收的含含义；竣工验验收的工作程程序；竣工验验收后的物物业保修期限限；物业接管管验收含义。。熟熟悉：前期介介入阶段物业业管理企业的的主要工作内内容；竣工验验收时需移交交的材料；竣竣工验收的依依据和标准：：竣工验收后后的沥业保修修范围；物业业接管验收的的实施；物业业接管验收中中质量问题的的处理。了了解：：前期介入的的必要性；接接管验收与竣竣工验收的区区别；物业接接管验收的作作用。房地产开发流流程可行性研究阶段规划设计阶段建设阶段销售阶段竣工验收阶段早期介入物业承接查验阶段物业入住阶段业主大会选聘聘物业服务企业业前期管理早期介入与前前期物业管理理的区别早期介入早期介入前期物业管理

内容对开发建设阶段的物业管理专业支持实施物业管理服务服务、收费对象建设单位业主早期介入的作作用：优化设设计、提高质质量、了解物物业、作好准准备、提高开开发效益早期介入的内内容可行性研究阶段确定物业管理理模式，服务务基本内容，，服务质量标标准，物业管管理框架性方方案规划设计阶段建设阶段竣工验收阶段销售阶段协商解决施工工中的问题；；配合设备安安装；对装修修、用料、工工艺等提出建建议；熟悉并并记录隐蔽工工程、管线情情况，记录资资料未反映内内容提出建议：布布局、功能，，环境及配套套设施，设备备的设置、选选型，物业管管理用房、社社区活动用房房等配套的设设置完成物业管理理方案及实施施进度表，拟拟定公共管理理制度，拟定定收费标准及及办法，培训训销售人员，，售楼咨询，，资料归档参与竣工验收收，为承接验验收做准备物业管理项目目前期运作——管理资源的完完善与优化（（物业管理用用房、物资、、人员）、管管理制度和服服务规范的完完善、确定物物业管理单项项服务的分包包工程质量保修修——共有、专有——开发建设单位位承担前期物业管理理的特点——基础性、过渡渡性、不稳定定性、风险性性（收支不平平衡和亏损））前期物业管理理第三章用用户管管理第一节用用户关关系管理第二节用用户入入伙第三节装装饰装装修管理1、主要内容容：用户入伙及及相关内容容；装修管管理及相关关内容。2、能力要求求：具有办理用用户入伙手手续，以及及对物业装装修进行管管理的能力力。3、考题形式式：单选题、（（多选题））、判断题题、案例题题。4、主要考点点：掌握：用户户入伙的含含义；办理理入伙手续续及应注意意的问题；；办理入伙伙手续的重重要文件：：装修与装装修管理的的含义；对对施工队伍伍的管理熟熟悉：装修修管理的相相关规定了了解：物物业档案管管理的内容容。用户管理：：用户关系管管理、用户户入伙、装装饰装修管管理。用户特点:同质、相关关、多维、、可变性。。用户入伙：：入住。办理入伙手手续：-及时将入伙伙通知书及及入伙手续续书寄发给给业主-用户验楼和和办理一系系列手续-装饰装修管管理-组织搬迁入入住办理入伙手手续的重要要文件:-办理入伙手手续，实际上是要要完成二个个方面的事事情，最后后结果是签签署楼宇交交接书和物物业管理公公约（现在在称管理规规约）。入住---是指建设单单位将已具具备使用条条件的物业业交付给业业主并办理理相关手续续，同时物物业管理单单位为业主主办理物业业管理事务务手续的过过程，对业业主而言，，入住的内内容包括二二个方面：：一是物业业验收及其其相关手续续办理；二二是物业管管理有关业业务的办理理。装修及装修修管理的含含义物业装饰装装修管理是是通过对物物业装饰装装修过程的的管理、服服务和控制制，规范业业主、物业业使用人的的装饰装修修行为。物业装饰装装修管理包包括：装饰饰装修申报报、登记审审核、入场场手续办理理、装饰装装修过程监监督检查以以及验收等等环节。装修管理的的相关规定定：依据：建设设部110号令《住宅室内装装饰装修管管理规定》以及国家和和地方的其其他规定。。2002年5月1日物业业装装饰饰装装修修管管理理流流程程：：备齐齐资资料料填写写申申报报登登记记表表登记记签订订管管理理服服务务协协议议办理理开开工工手手续续施工工验收收第五五条条：：住住宅宅室室内内装装饰饰装装修修活活动动，，禁禁止止下下列列行行为为:1、未未经经原原设设计计单单位位或或具具有有相相应应资资质质等等级级的的设设计计单单位位提提出出设设计计方方案案，，变变动动建建筑筑主主体体和和承承重重结结构构；；2、将将没没有有防防水水要要求求的的房房间间或或者者阳阳台台