房地产项目投资分析案例精讲

房地产投资分析总复习

关于考试

考试形式和要求：开卷考试，独立完成。任何纸质资料都可带进考场并使用，开始考试后借用他人资料视同作弊论处。

请大家务必携带如下用品参加考试：

①课本及教案；

②资金时间价值系数表；

③计算器；

④笔。

考试过程不准使用任何通讯工具。

建议答题策略：先易后难，先高分后低分。客观题因答错不倒扣分，所以必须作答。本次考试的试题结构如下：

一、单选题（每小题1.5分，共15分）

二、判断题，正确填“√”，错误填“×”，请将判断答案填入下表。（每小题1.5分，共15分）

三、计算题（6题，共30分）

四、综合计算题（1题，20分）

五、简答题（每小题10分，共20分）复习重点难点

单选题、判断题、简答题内容都在复习资料中，自己复习。

现重点复习有关计算题。§1房地产投资分析基础

1.某企业拟发行５年期债券3000万元筹资，票面利率等于市场利率为10％，计算：

ａ.单利计息，到期一次还本付息的终值；

ｂ.每年末付息一次，到期还本的终值；

ｃ.每半年付息一次，到期还本的终值。

ａ.单利计息，到期一次还本付息的终值；

F＝P×(1+i×n)

＝3000×(1+10％×5)

＝4500（万元）

ｂ.每年末付息一次到期还本的终值

F＝Ｐ×（1＋i）n

＝3000×（1＋10％）5

＝3000×1.6105＝4831.5（万元）

或，

F＝P×（F/P,i,n）＝3000×（F/P,10%,5）

＝3000×1.6105＝4831.5（万元）ｃ.每半年付息一次，到期还本的终值

n=5×2=10；i=10%÷2=5%

F＝Ｐ×（1＋i）n

＝3000×（1＋5％）10

＝3000×1.6289

＝4886.7（万元）

或，

F＝P×（F/P,i,n）

＝3000×（F/P,5%,10）

＝3000×1.6289＝4886.7（万元）

2.某拟投资的商业物业要投资10000元/米2，同类物业月租金为100元/米2，经租费用率为30%，行业投资平均利润率为12%，经营期40年，试分析投资方案是否可行？

解：

巳知：A＝100元；i＝12%/12=1%;n=40×12=480

求：P＝？

(1＋i)n－1

P＝A×━━━━━━

i×(1＋i)n

(1＋1%)480－1

＝100×━━━━━━━━

1%×(1＋1%)480

＝100×［（118.6477－1）/1%×118.6477］

＝100×99.1572＝9915.72（元/米2）

扣除经租费用：

9915.72×（1－30%）＝6941.00（元/米2）

答：经营期投资收益累计现值为6941.00元/米2小于物业投资现值10000元/米2，投资方案不可行。

3.某套商品住宅120m2，售价5000元/m2，银行提供七成20年按揭，年利率5.58%，求客户七成按揭月供款额？

已知：

P=120×5000×(1－30%)=420000(元)

i=5.58%÷12=0.4650%

n=20×12=240

求：A=？

解：

A＝P×i×(1+i)n÷[(1+i)n－1]

＝420000×0.4650%×(1+0.4650%)240÷

[(1+0.4650%)240－1]

＝420000×0.00692414＝2908.14(元/月)

答：4.某公公司司拟拟投投资资兴兴建建一一项项目目，，项项目目建建设设期期为为4年，，在在每每年年年年初初要要投投入入资资金金500万元元，，该该公公司司的的资资本本成成本本率率为为10%。A.建成成固固定定资资产产价价值值？？B.项目目投投资资的的现现值值？？C.项目目投投产产后后每每年年可可实实现现税税后后利利润润200万元元，，按按直直线线法法计计提提折折旧旧，，项项目目经经营营期期为为10年，，无无残残值值，试试分分析析项项目目是是否否可可行行？？解：：n=4,i=10%,A=500万元元A.建成成固固定定资资产产价价值值（（求求终终值值F=？））F＝A××[(F/A,i,n+1)－1]＝500××[(F/A,10%,4+1)－1]＝500××[6.1051－1]＝2552.55（万万元元））B.求项项目目投投资资现现值值P=？P＝A××[(P/A,i,n––1)+1]＝500××[(P/A,10%,4－1)+1]＝500××[2.4869＋1]＝1743.45（万万元元））C.分析析是是否否可可行行m=4；n=10；i=10%；A＝200＋2552.55/10＝455.255万元元求项项目目资资金金回回收收现现值值方法法一一：：Ｐ＝＝A××(P/A,i,n)××(P/F,i,m)＝455.255××(P/A,10%,10)××(P/F,10%,4)＝455.255××6.1446××0.6830＝1910.5968（万万元元））方法法二二：：P＝A××[(P/A,i,m+n)－(P/A,i,m)]＝455.255××[(P/A,10%,4+10)－(P/A,10%,4)]＝455.255××[7.3667－3.1699]＝1910.6142(万元）方法三：：Ｐ＝A×(F/A,i,n)×(P/F,i,m+n)＝455.255×(F/A,10%,10)×(P/F,10,14)＝455.255×15.937×0.2633＝1910.3465（万元））结论：从从上计算算可知，，项目资资金回收收现值约约为1901万元，而而项目投投资现值值为1743.45万元，项项目资金金回收现现值大于于投资现现值，项项目在财财务上可可行。P25－1已知：ｒ＝15%，ｍ＝2求：ｉ＝？解：ｉ＝（1＋ｒ／ｍｍ）ｍ－1＝（1＋15%／2）2－1＝15.56%P25－2解：（1）不考虑虑先期支支付利息息的时间间价值时时，开发发商支付付的利息息总额是是：3000×10%×5＝1500（万元））（2）计算先先期支付付利息的的时间价价值时，，开发商商支付的的利息总总额是：：3000（1＋10%／4）4×5－3000＝4915.8493－3000＝1915.8493（万元））P25－3.某家庭欲欲购买一一套面积积100平方米的的住宅，，单价为为10000元/米2，首付款款为房价价的30%，其余申申请20年，年利利率为7%银行贷贷款。。如该该家庭庭在按按月等等额还还款5年后，，于第第6年年初初一次次提前前偿还还了贷贷款本本金8万元，，从第第6年开始始的抵抵押贷贷款月月供款款额是是多少少？解解：：已知：：P＝100×10000×（1－30%）＝700000（元））;n＝20××12＝240；i＝7%/12解：（（1）求前前5年的月月供款款i×(1＋i)nPA＝P×━━━━━━━━━━━＝━━━━━━━━━(1＋i)n－1（P/A，i，n）7%/12×(1＋7%/12)240A＝700000××━━━━━━━━━━━━━━━━＝5427.25（元/月）(1＋7%/12)240－1P25－3.某家庭庭欲购购买一一套面面积100平方米米的住住宅，，单价价为10000元/米2，首付付款为为房价价的30%，其余余申请请20年，年年利率率为7%银行贷贷款。。如该该家庭庭在按按月等等额还还款5年后，，于第第6年年初初一次次提前前偿还还了贷贷款本本金8万元，，从第第6年开始始的抵抵押贷贷款月月供款款额是是多少少？解解：：已知：：P＝100×10000×（1－30%）＝700000（元））;n＝20×12＝240；i＝7%/12解：（2）如该家庭庭在按月等等额还款5年后，于第第6年年初一次次提前偿还还了贷款本本金8万元，从第第6年开始的抵抵押贷款月月供款额是是多少？第6年年初一次次提前偿还还了贷款本本金5万元后，第第6－15年减少抵押押贷款月供供款额为：：7%/12×(1＋7%/12)180A＝80000×━━━━━━━━━━━━━＝719.06（元/月）(1＋7%/12)180－1从第6年开始的抵抵押贷款月月供款额为为：5427.25－719.06＝4708.19（元/月）答：§3房地产投资资市场分析析关于房地产产市场预测测的计算题题自己复习习。§4房地产投资资估算P123－2征地前三年年平均年产产值＝（4＋5＋6）／3＝5（万元／公公顷）土地补偿费费＝30×5××8＝1200（万元）被征地需安安置人口数数＝30／（80／800）＝＝300（人）每公顷被征征地需安置置人口数＝＝300／30＝10（人／公公顷）10×5＝50＞15总安置补补助费＝＝5×30×15＝2250（万元））

答：：P123－3每年借款款利息＝＝（年初初借款利利息＋本本年借款款／2）×年利率第1年借款利利息：（0＋500／2）×15%＝37.50（万元））第2年借款利利息：（500＋37.50＋600／2）×15%＝125.63（万元））第3年借款利利息：（500＋600＋37.50＋125.63＋400／2）×15%＝219.47（万元））第3年借款累累计：＝本金合合计＋利利息合计计

＝（（500＋600＋400）＋（37.50＋125.63＋219.47）＝1882.60（万元））P123－5（500－150）／150×100%＝233.33%增值额超过扣扣除项目200%，土地增值税税税额＝增值额额×60%－扣除项目金金额×35%＝（500－150）×60%－150×35%＝157.50（万元）P142－2（1）完全成本定定价法：房屋单价（不不含税）＝单单位成本（1＋成本利润率率）＝＝2000（1＋15%）＝＝2300（元／ｍ2）（2）目标利润定定价法：目标利润＝2000×30×15%总成本＝2000×30目标利润＋总总成本单价（不含税税）＝━━━━━━━━━━━可可销销售面积2000×30×15%＋2000×30＝━━━━━━━━━━━━━━━30＝2300（元／ｍ2）P142－3年租金收入＝＝20000××70%×2000＝28000000（元）＝＝2800（万元）P142－4、P＝A×（P／A，ｉ，ｎ－ｔｔ）＝＝80×（P／A，10%，50－10）＝＝80×9.7791＝782.328（万元）§5房地产投资财财务指标与报报表分析（一）P149，［例7－3］P171－28008000123456┗━━━━┷┷━━━━┷┷━━━━┷┷━━━━┷┷━━━━┷┷━━━━┷┷━┅·····1200150010000120028443285.284121.06（1）静静态态投投资资回回收收期期项目目建建设设投投资资总总额额＝建建设设投投资资＋＋流流动动资资金金投投资资＋＋建建设设期期利利息息＝＝100××(F／P，12%，2)＋1500××(F／P，12%，3)＋1200××(F／P，12%，4)＝100××1.2544＋1500××1.4049＋1200××1.5735＝4120.99静态态投投资资回回收收期期＝4＋4120.99／800＝9.15（年年））（2）动