某地产广州番禺项目案例分析

占地面积：320万m2建筑面积：110万m2绿化率：35%物业费：4.3元/m2.月总户数：10646容积率：2车库比：1:1.7项目地址：**区南村镇**村地段开发商：***房地产开发有限公司本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播1*****郡——基本信息本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播2

过去，东进战略造就了天河奇迹；如今，在南拓号角下，番禺强势崛起！按照最新的番禺总体规划发展，番禺新城将作为广州主城区的一部分来规划建设，华南板块因此跃升为广州主城区。中国楼市看广东，广东楼市看华南。详细规划的出台必将给广州番禺区房地产的发展注入一股活力。总体的供应结构是形成两轴两带六组团的结构，两轴是知识创新轴线，还有西边的生活服务轴线，这两条南北线的轴线。两带是一条从广州南站到广州大学城的商贸旅游文化发展带，一条是偏南一点的城市发展带。六大功能组团，广州南站番禺新城组团、大学城组团、市桥组团、广州新城组团、都市农业组团、重装基地组团等*****郡——区域介绍本报告严格保密，严禁复制传播3*****郡处于广州***花园东北部，南靠南大干线，西临南沙港快速干线，北面珠江，与东北部的大学城隔海相望。该项目所处新城版图，周边聚集亚运城、广州新客站、琶洲会展中心和“汉溪——长隆——迎宾路”总部经济区四大航母级地标。15分钟快速连通双城CBD，直达广州核心；距离亚洲最大火车站——新客站仅20分钟车程，可快速换乘城市轻轨、城市快线、地铁二、三、四号线立体交通网络，并比邻地铁七号线市头站，地处国际化大都市。*****郡——区域介绍本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播4本项目三面环山一面面江，中轴线将区域分为二部分，项目公共设施沿中轴线分布于两边。结合南北车行道与商业组团互相辐射，形成整个项目的街道式公共活动空间，增强场景气氛，在此带状空间上衍生出若干簇居住组团，构架清晰。其中***二期采用点式布局，建筑单体主要采用“蝶”型设计和“工”字型设计，实现户户单边位，南北通透。*****郡——总体规划本报告严格保密，严禁复制传播5一线临江，极致江景视野二城相依，尽享人文气息三面环山，感受自然之美七星北斗，体现设计之妙独享1公里江岸视野，拥有极致江景视野，仰山俯江，近在咫尺**郡，天赐秉赋，正对43平方公里中国最大大学城。书香浸染的土地，变身这一千亩滨江宝地的学府花园，打造出中国精英“由福而贵，富而立品”的人居精神属地。三座原生态山峦环绕**郡，如同一道绿色屏障，与“大隐隐于市”的生活浑然天成，任凭山外纷纷扰扰，我自享眼中美景以七座山峦为原型，借北斗七星之灵感，以南北轴向活水景观为线，将众多组团连为一线，如同闪亮的七星点缀在版图之上*****郡——总体规划本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播6伯爵组团别墅位于项目地块的西南端，总货量共计100套。产品组合上以联排别墅为主，组团容积率为0.8，总建筑面积为5.1万m2，均价3万/m2滨爵组团位于项目地块的西北角，西临南沙快线北邻珠江共计21栋，楼高均为6层（约20米），一梯两户或四户设计，组团容积率0.8，总建筑面积约9.88万m2，组团总货量为360套，首批推出224套单位，均价1.6万m2剑桥郡佰利山组团位于项目东北部，其西段是南沙快线，与大学城隔海相望，该组团由高层、多层洋房，双联和多联别墅组成，项目占地近66.6万m2组团总货量10646套，当期900套，组团容积率为1.9元/m2，最低价格1.5万/m2*****郡——项目组团本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播7

6000m2**国际文化中心：其椭园形主体中央大楼和双排流线型裙楼长廊类似一双优美的双眼皮。国际文化中心将采取全环保幕墙自动呼吸设计，功能齐全，为业主提供一个高端聚会交流的顶级配套。

独创的社区带手扶电梯式商业MALL长廊：以非常现代的流线型设计，适合大型商城、时尚连锁超市、个性店铺等多种商业形式进驻，为整个社区又增添一处充满时尚气息的人文景致。*****郡——项目配套本报告严格保密，严禁复制传播本报告严格保密，严禁复制传播8

东部主入口设一座由AGC原创的航站楼式三层BUS总站，蓝白色风格的太空舱外形，建成后将引进多条公交、城际、空客快线，为业主前往火车站机场及新城发展中心提供交通选择

三个专属会所,其中泊爵组团独享4000m2私家俱乐部,内设室内游泳馆、健身俱乐部SPA、咖啡吧、阅览室、红酒雪茄吧。*****郡——项目配套*****郡小区实行人车分流，所有的车位都被配置在每套建筑的负一或负二层，利用立体交通规划，复合式交通，解决地面空间交通道路的占地问题，通过车行入口，直接进入架空地下室，有效的提高行车效率，通过楼、电梯以最短的距离直接进入家里，整个组团户外不受汽车废气干扰。在保证保证小区的静谧与行人的安全同时，又能保证组团内部20000m2私家山顶公园景观资源的完整性，提高居住品质，同时保证资源稀缺性的合理利用。

本报告严格保密，严禁复制传播9车库入口车库入口车库入口车库入口*****郡——人流、车流动线规划本报告严格保密，严禁复制传播10产品分析——园林分析项目绿化率为35%，由新加坡BCA贝尔高林设计公司设计，将人性化的新锐设计理念融入园林之中，多层次的组团式景观设计，将江、山、岛屿景观以不同角度引入社区。项目通过静态的植物以及其它的各种景观小品来体现休闲生活的悠然舒适，以及营土造坡，形成起伏的类自然式地状;利用坡地的高差造就空间分布的错落有致，使整个景观能令人获得愉悦的视觉效果*****郡——园林规划本报报告告严严格格保保密密，，严严禁禁复复制制传传播播11项目目外外立立面面采采用用现现代代简简约约风风格格，，运运用用绿绿色色和和白白色色比比较较明明快快的的颜颜色色去去打打造造时时尚尚、、动动感感、、具具有有活活力力的的项项目目形形象象。。动感感富富有有活活力力的的外外立立面面，，结结合合项项目目所所营营造造的的低低碳碳、、运运动动、、环环保保的的生生活活，，很很好好的的切切合合了了项项目目的的主主旨旨*****郡郡———立面面风风格格本报报告告严严格格保保密密，，严严禁禁复复制制传传播播12*****郡郡共共有有三三大大产产品品类类型型，，分分别别为为别别墅墅（（联联排排、、双双拼拼））、、多多层层电电梯梯洋洋房房、、高高层层洋洋房房，，项项目目首首期期开开发发山山麓麓别别墅墅，，二二期期推推6层电电梯梯洋洋房房，，三三期期为为高高层层江江景景洋洋房房。。别墅墅：：100套多层层洋洋房房：：360套高层层洋洋房房：：10186套目前前三三期期高高层层洋洋房房***二二期期正正在在接接受受认认筹筹，，将将于于9月10日公公开开销销售售*****郡郡———产品品分分析析一期已售罄滟3滟5听2映1映2本报报告告严严格格保保密密，，严严禁禁复复制制传传播播13***组组团团***一一期期共共有有9栋34层的的高高层层住住宅宅，，共共计计800套房房源源，，目目前前已已全全部部售售罄罄目前前二二期期在在售售的的为为滟滟3、滟滟5、映映1、映映2、听听2五栋栋住住宅宅，，其其中中滟滟3、滟滟5为28层高高层层其其余余为为34层高高层层，，本本期期共共有有房房源源880套。。本期期特特色色：江景景组团团园园林林景景观观私家家山山顶顶公公园园*****郡郡———***组组团团本报报告告严严格格保保密密，，严严禁禁复复制制传传播播14户型三房两厅一卫三房两厅两卫四房房两厅两卫四房两厅三卫合计面积范围96—101㎡116—128㎡139—149㎡170㎡——套数49624810234880套数比例56.4%28.2%11.6%3.8%100%延续续一一期期三三房房产产品品的的热热销销，，本本期期还还是是以以三三房房两两厅厅一一卫卫的的产产品品为为主主打打，，占占比比达达到到56%以上上。。三三房房产产品品中中既既有有紧紧凑凑实实用用的的三三房房两两厅厅一一卫卫，，也也有有舒舒适适性性的的三三房房两两厅厅两两卫卫，，满满足足不不同同类类型型客客户户的的需需求求，，而而四四房房单单位位更更加加丰丰富富了了项项目目的的产产品品类类型型。。*****郡郡———户型型配配比比本报报告告严严格格保保密密，，严严禁禁复复制制传传播播15本户户型型位位于于整整个个项项目目的的景景观观楼楼王王位位置置，，正正对对私私家家山山顶顶公公园园，，景景观观视视野野最最佳佳，，而而奢奢华华大大户户型型的的设设计计让让该该单单位位的的景景观观价价值值得得到到最最大大的的利利用用。。两梯梯四四户户，，南南望望中中轴轴水水脉脉园园林林，，东东向向一一线线亲亲临临私私家家山山顶顶公公园园超大大入入户户花花园园，，南南北北通通透透，，户户型型方方正正实实用用双主主卧卧套套房房，，主主卧卧套套房房配配衣衣帽帽间间270度转转角角落落地地窗窗*****郡郡———典型型户户型型分分析析本报报告告严严格格保保密密，，严严禁禁复复制制传传播播16该户户型型呈呈对对称称式式分分布布在在楼楼栋栋的的两两边边，，是是整整栋栋楼楼里里面面位位置置最最好好的的单单元元，，三三面面采采光光，，北北望望江江景景同同时时南南望望组组团团园园林林景景观观主卧卧270度转转角角落落地地窗窗，，增增添添生生活活情情趣趣两梯梯六六户户设设计计，，高高达达84%的得得房房率率双向向景景观观资资源源，，北北望望江江景景南南望望组组团团园园林林舒适适三三房房设设计计，，方方正正实实用用*****郡郡———主力力户户型型分分析析本报报告告严严格格保保密密，，严严禁禁复复制制传传播播17项目目定定位位项目目定定位位为为：：高端端人人士士的的第第一一居居所所项目目推推广广语语：：绚丽人人生，，梦想想由心心项目的的目标标阶层层定位位为追追寻潮潮流的的时尚尚新贵贵族，，所以以注重重产品品的内内在文文化精精神和和打造造与新新贵阶阶层相相匹配配的生生活配配套。。*****郡——项目定定位本报告告严格格保密密，严严禁复复制传传播18核心卖卖点：：一江、、两城城、三三面环环山、、20000㎡私家家山顶顶公园园，独独占最最稀缺缺的城城央生生态景景观国际顶顶级社社区配配套：9000㎡国际际文化化中心心三大主主题俱俱乐部部3.1万㎡社社区商商业MALL一级资资质***物业业完善的的医疗疗、教教育配配套综合巴巴士总总站、、地铁铁7号线、、平南南快速速路城市中中心，，区位位得天天独厚厚：和大学学城隔隔江相相望，，拥有有丰富富的精精神内内核稀缺的的景观观资源源广州新新城城城央CBD*****郡——项目卖卖点本报告告严格格保密密，严严禁复复制传传播本报告告严格格保密密，严严禁复复制传传播19*****郡——竞争项项目分分析本报告告严格格保密密，严严禁复复制传传播本报告告严格格保密密，严严禁复复制传传播20建筑面面积:45329m2占地面面积:10533m2建筑类类型:塔楼,高层均价价:28000元/m2容积积率率:4.3绿化化率率:56%总户户数数:360户型面面积:三居205m2四居238-323m2入住时时间:2012年12月地址址:番禺区区**路**桥桥南岸岸开发发商商:竞争项项目——**湾湾本报告告严格格保密密，严严禁复复制传传播本报告告严格格保密密，严严禁复复制传传播21开盘时时间:2011年7月2日主力客客户:高端人人群项目定定位：：高档档豪宅宅卖点：：地段——临江一一线江江景位位置品牌——**湾湾在全全国的的品牌牌影响响力教育——引进省省级经经典名名校执执信中中学缺点：：楼巴班班次少少，出出入不不便生活配配套和和商业业配套套还不不完善善点评：：稀有的的一线线江景景资源源，知知名品品牌的的影响响力*****郡——项目分分析本报告告严格格保密密，严严禁复复制传传播本报告告严格格保密密，严严禁复复制传传播22建筑面面积:340000m2占地面面积:90000m2建筑类类型:塔楼,高层均价价:12000元/m2容积积率率:3.78绿化化率率:30%总户户数数:748户型面面积:二居室室61-90m2三居室室99-101m2开盘时时间:2011年5月物业类类别:普通住住宅地址址:番禺区区番禺禺***号号开发发商商:竞争项项目——**中中心城城本报告告严格格保密密，严严禁复复制传传播本报告告严格格保密密，严严禁复复制传传播23*****郡—项目配配套开盘时时间:2011年5月主力客客户:刚需客客户项目定定位：：卖点：：配套——配套设设施都都十分分齐全全，生生活便便捷程程度高高户型——户型设设计紧紧凑实实用，，面积积较小小，总总价较较低低，具具有较较强的的差差异化化竞争争。缺点：：华南板板块迎迎宾路路上相相对规规模较较小的的全新新楼盘盘。靠近马马路和和高架架桥，，噪音音较大大项目没没有小小区，，居住住舒适适度较较低点评：：适合首首次职职业者者，户户型设设计相相对华华南板板块上上普遍遍的大大户型型，具具备差差异化化竞争争力。。竞争项项目——项目分分析本报告告严格格保密密，严严禁复复制传传播本报告告严格格保密密，严严禁复复制传传播24占地面面积:63000万m2建筑面面积:100000m2建筑类类别:板楼小小高高层均价价:15000元/m2起绿化化率率:35%容积积率率:1.80户型面面积:三居130㎡-158㎡㎡四居150㎡-178㎡㎡开盘时时间：：2011年6月12日入住时时间：：待定定地址址:番禺**路路**中心对对面开发发商商:竞争项项目——信基城城本报告告严格格保密密，严严禁复复制传传播25开盘时时间:2011年6月12主力客客户:改善型型客户户项目定定位：：卖点：：地段——位于番番禺大大道与与南大大干线线交叉叉口西西面，，扼守守南部部交通通要道道，拥拥有核核心地地段优优势户型——80%一梯两两户，，南北北对流流，全全南向向望中中央水水景。。缺点：：整体布布局紧紧凑，，居住住密度度较大大点评：：优越越的地地段，，成熟熟的配配套，，适合合改善善