某房地产公司开发重要节点及流程

房地产开发重要节点及流程一、关键节点和里程碑42个关键节点—12个里程碑关键节点的含义：不仅具体工作过程，而且是工作结果。42个关键节点与里程碑的关系：12个里程碑由42个关键节点组成。1、里程碑：国土证取得对应5个关键节点：土地获取取得〈建设用地规划许可证〉策划单位的确定项目公司成立项目公司立项（审批制、核准制、备案制）2、里程碑：项目定位完成：关键节点：项目定位—规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部审核通过---营销总案完成（时间要求）3、规划方案通过：规划方案通过政府审批部品材料清单及建造标准形成目标成本编制及确定制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）项目现金流量分析销售示范区设计方案（售楼部、样板区）景观设计方案完成（与总图同步介入）扩初设计完成施工图完成（审图、目标成本调整）〈建设工程规划许可证〉招投标确定总包单位〈施工许可证〉三通一平4、开工（里程碑、关键节点）5、里程碑：项目贷款到位关键节点：项目贷款到位销售示范区开放（销售中心、样板区）物业公司确定6、里程碑：达到预售条件关键节点：获得预售许可证（形象进度条件各地不同）7、里程碑：开盘关键节点：正式开盘销售(蓄客、资料…)8、里程碑：销售合同额完成50%关键节点：销售合同额完成50%达成按揭放款条件（各地放款条件不同），（结顶、基础、验收）9、里程碑：销售合同额完成75%（关键节点同）10、里程碑：主体封顶关键节点：主体封顶（砼、钢筋、砌筑）装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料…)景观施工图完成(市政图、专业配套单位、管线综合…..)市政、景观单位进场一房房一一验验11、里里程程碑碑：：竣竣工工验验收收关键键节节点点：：单体体竣竣工工验验收收交房房方方案案总平平内内部部验验收收综合合验验收收（（规规划划验验收收、、防防雷雷检检测测、、消消防防、、备备案案））…物业业承承接接验验收收、、移移交交12、里里程程碑碑：：交交房房关键键节节点点：：交房房（（交交房房率率））产权权办办理理（（时时间间要要求求））非专专业业人人员员土土建建基基本本知知识识一、、建建筑筑的的分分类类二二、、建建筑筑的的组组成成三三、、如如何何看看懂懂施施工工图图四四、、施施工工的的程程序序和和流流水水五五、、施施工工的的要要点点六六、、施施工工的的材材料料七七、、建建筑筑的的专专业业术术语语一、、建建筑筑的的分分类类按用用途途分分：：住住宅宅、、办办公公、、酒酒店店、、公公建建………按结结构构形形式式分分：：砖砖混混、、钢钢结结构构、、木木结结构构、、网网架架、、膜膜、、框框架架、、框框剪剪、、筒筒体体………按高高度度分分:多层层、、小小高高层层、、高高层层、、超超高高层层………(低层层、、多多层层、、中中高高层层、、高高层层））按住住宅宅类类型型分分：：别别墅墅（（VILLA）、、排排屋屋（（TOWNHOUSE）、、单单元元式式住住宅宅…..二、、建建筑筑的的组组成成：：1、基基础础：：条条型型基基础础、、筏筏板板基基础础、、箱箱型型基基础础…桩的的作作用用是是地地基基处处理理，，沉沉管管灌灌注注桩桩、、预预应应力力管管桩桩（（锤锤击击、、静静压压））、、钻钻孔孔灌灌注注桩桩2、独独立立地地下下室室与与利利用用基基础础空空间间的的地地下下室室。。3、地上上主主体体结结构构：：混混凝凝土土结结构构（（剪剪力力墙墙））、、围围护护结结构构、、….4、内内外外粉粉刷刷、、外外墙墙装装饰饰面面、、保保温温5、楼楼地地面面（（屋屋面面防防水水））6、水水电电安安装装二、、如如何何看看懂懂施施工工图图：：1、各各类类图图纸纸：：概概念念设设计计文文本本、、规规划划方方案案设设计计文文本本、、初初步步设设计计文文本本、、施施工工图图、、配配套套工工程程图图、、管管线线综综合合图图….2、平平面面图图、、立立面面图图、、剖剖面面图图、、效效果果图图（（透透视视图图））3、建建筑筑总总说说明明、、结结构构总总说说明明、、建建施施--、结结施施---水施施---电施施四、、施施工工的的程程序序和和流流水水1、基本本程程序序：：基基础础---屋顶顶2、结结构构程程序序：：受受力力部部位位（（钢钢筋筋混混凝凝土土））----围护护（（墙墙））----粉刷刷（（内内外外））3、流流水水：：作作业业面面的的问问题题，，人人员员问问题题即即五五大大因因素素：：人人、、机机、、法法、、料料、、环环，，穿穿插插施施工工。。4、流水水与进进度计计划的的关系系。五、施施工的的要点点1、钢筋混混凝土土：级级配（（水灰灰比））、强强度、、养护护、配配筋率率裂缝产产生的的原因因：材材料、、温度度、水水灰比比、钢钢筋含含量、、养护护、拆拆模时时间…2、砌筑筑：砖砖的龄龄期、、灰缝缝饱满满度、、抗裂裂措施施…3、粉刷刷：底底糙4、外墙墙粘贴贴：勾勾缝、、防水水、界界面剂剂5、屋面面防水水、厨厨卫防防水、、地下下室防防水六、施施工材材料砼：（（水泥泥、石石子、、砂、、水））钢筋：：一级级钢、、二级级钢、、三级级钢水泥：：模板：：砂：细砂、、中粗砂、、（海砂））、（轧砂砂）…..七、建筑专专业术语1、容积率：：各类建筑筑的建筑面面积与用地地面积之比比。（地上上、高度、、计算口径径）2、建筑密度度：各类建建筑基底总总面积与居居住区用地地的比率。。3、绿地率：：用地范围围内各类绿绿地总和占占居住区用用地的比率率（公共绿绿地、