浅谈住宅设计与开发的效益的关系

浅谈住宅设计与开发

的效益的关系

迈入新世纪以来，中国的房地产建设进入一个新的高潮。在目前的房地产建设中，住宅建设占有相当高的比重，住宅建设由数量型向质量型转变。对此，国家建设部将构建住宅技术保障体系：住宅建筑体系；住宅部品体系；住宅质量控制体系和住宅性能认定体系等五大体系。有效保证住宅质量，推进住宅产业现代化。我省住宅建设的发展也和全国一样，住宅建设也开创出旺盛的局面，新兴的楼盖一个接一个、一个赛一个大量涌现，并向全省相当的地级市县辐射延伸。对拉动云南的经济起着重要的作用。尽管如此，目前还存在诸多的问题和矛盾，需要在不断的开发中积累经验、吸取教训、头脑清醒的一一加以克服和解决。由于我是设计出身的，并且所学和从事的是工程结构的设计，对建筑经济设计的优缺点，好与不好的观点，绝对不如建筑师们的评论，但是干这个行业50多年，多少得到一些体会，积累了一些经验，今天和大家坐谈的内容就只能是工程结构和住宅结构方面的内容，谈谈看法和体会。不当之处请包含指正。一、规划理念与开发效应的关系借用“劲酒”的广告词，“80年代喝味道，90年代喝品质，现在喝健康”。房地产开发、住宅小区的建设也一样“70年代讲有无，80年代将面积，90年代讲品质，进入新世纪后讲环境讲健康”。一切落脚于规划。也就是首先要从规划上来体现。规划理念的发展和更新决定了住宅小区的环境与品质。“低容积率高密度”的路子是必造成以牺牲环境达到效益目的。“高容积率低密度”的路子才可能创造出环境宜人和健康。人与自然和谐的规划，才可能达到适宜人居的住宅小区。容积率直接关系着开发效益。高密度的路子是走不通的，只有走低密度的路子才能创造理想环境，人与自然和谐的适宜最佳人居环境的住宅小区。二、常见的不规则住宅平面类型（见图1及图2）1、单体内房型面向景观设计，设置转角窗。由于景观要好，单体设计中经常存在着转角窗，或较大的外墙开窗面积。转角窗，由于水平抗侧力构件（转角柱或剪力墙）的不连续，导致扭转不规则，该处的一些节点楼层的最大弹性水平位移大于该楼层两端弹性水平位移平均值的1.2倍，即楼层位移比不满足。2、居室的直直接采光及及自然通风风要求，平平面形成凹凹槽。高层住宅建建筑中一般般为一梯3户或两梯3户以上，由由于房间有有直接采光光、自然通通风的要求求，经常带带来单体设设计存在着着较大凹槽槽或凸出。。导致结构构平面凹进进或凸出的的一侧尺寸寸经常大于于相应投影影方向总尺尺寸的30%，是结构存在在凹凸不规则则和楼板不连连续的主要原原因。3、为了达到直直接采光和自自然通风的要要求，又又使同层户数数更多的目的的。设计经常常采用中央楼楼电梯间核心心筒的四个角角延伸4块（4户）致使平面面总体为细腰腰形。同样使使结构存在凹凹凸不规则，，楼板不连续续，核心筒两两个方向典型型剖面有效楼楼板宽度小于于总宽度的50%，结构平面突突出部分超过过连接宽度等等多项平面规规则性超限。。随之经常伴伴随着计算出出现扭转不规规则，对抗震震十分不利。。4、底部大空间间框支剪力墙墙结构。由于底部（1～5层）作为商场场等需要大空空间的要求，，迫使底部设设置框支上抬抬剪力墙结构构，带来抗侧侧力构件竖向向不连续，成成为复杂的抗抗震结构。5、跃层建筑的的设计跃层建筑形式式较多，有的的顶部两层至至三层是跃层层，有的是多多层跃或高层层跃层：喜欢欢客厅为两层层空间，甚至至有的起居客客厅下沉450mm。此类建筑对对应跃层处存存在楼面尺寸寸或平面刚度度急剧变化，，楼板不连续续侧向刚度不不均匀等等问问题。图2设转角窗、凹凹凸不规则细细腰形平面图图三、建筑规则则性的规定1、建筑抗震设设防的目标“小震不坏，，中震可修，，大震不倒””小震：低于设设防烈度1.5度，超越概率率为62%又称为多遇地地震，发生时时要求建筑不不破坏，或仅有有微小损坏，，稍加修理或或勿需修理可以以连续使用，，称为“小震震不坏”。中震：相当于设防烈烈度，比小震震的地震强度度系数高2.8倍，超越概率率为10%的地震发生时，建筑筑结构可能损损坏，但经过过修理后仍然可可以使用，称称为“中震震可修”。大震：比设防防烈度高一度度，超越概率率为3%，比设防烈度度的地震力大大一倍的罕遇地震，或称称大震，要要求这样的地地震发生时，结结构破坏，但但要求不倒塌，称为“大大震不倒”。。2、地震震级与与烈度震级是地震释释放的能量一一般≥6＜7级为强震。烈烈度是地震造造成地面的破破坏程度。一一般定为1～8级。震级又因为存存在“深沅、、中远及浅沅沅”的地震，，也就是震沅沅深度不同，，距震中的远远近地面的破破坏程度也不不同，因此烈烈度最终是设设计的依据的的原因。3、为了保证抗抗震设防目标标的实现，我我国现行的抗抗震设计规范范，包括高层层建筑抗震规规范在内，作作了相当多的的规定。结构设计的规规则性规定，，是保证建筑筑结构抗震设设防目标实现现的重要环节节，下面分别别介绍建设部部的规定和上上海市在建设设部规定的基基础上将其细细化的规定。。建设部关于于印发《超限高高层建建筑工工程抗抗震设设防专专项审审查技技术要要点》的通知知第七章章附附则则第二十十三条条本技术术要点点由全全国超超限高高层建建筑工工程抗抗震设设防审审查专专家委委员会会办公公室负负责解解释。。附录一一：超限高高层建建筑工工程主主要范范围的的参照照简表表一、房房屋高高度（（m）超过过下表表规定定的高高层建建筑筑工程程注：平平面和和竖向向均不不规则则，或或Ⅳ类场地地，按按减少少20%控制；；6度的短短肢墙墙、错错层结结构，，高度度适当当降低低。二、同同时具具有下下表所所列三三项及及三项项以上上不规规则则的的高层层建筑筑工程程三、具具有下下表所所列某某一项项不规规则的的高层层建建筑筑工程程四、、其其他他高高层层建建注：：表表中中大大型型建建筑筑工工程程的的范范围围，，参参见见《建筑筑工工程程抗抗震震设设防防分分类类标标准准》GB50223-2004上海海市市对对超超限限高高层层指指标标界界定定细细化化1、建建筑筑高高度度超超过过高高规规规规定定限限值值的的高高层层建建筑筑为为超超限限建建筑筑。。2、同同时时具具有有下下述述三三项项及及其其以以上上不不规规则则的的高高层层建建筑筑为为超超限限建建筑筑：：1）楼楼层层的的最最大大弹弹性性水水平平位位移移大大于于该该层层两两端端弹弹性性水水平平位位移移平平均均值值的的1.2倍。。2）建建筑筑平平面面长长宽宽比比、、抗抗震震设设防防烈烈度度7度时时大大于于6，8度时时大大于于5。3）结结构构平平面面凹凹进进或或凸凸出出的的一一侧侧尺尺寸寸（（从从抗抗侧侧力力构构件件截截面面中中心心算算起起））大大于于相相应应投投影影方方向向总总尺尺寸寸的的30%。4）结结构构平平面面突突出出部部分分长长度度超超过过有有效效连连接接宽宽度度。。5）楼楼板板的的尺尺寸寸的的平平面面刚刚度度急急剧剧变变化化。。典典型型剖剖面面有有效效楼楼板板宽宽度度小小于于总总宽宽度度的的50%。楼楼面面开开洞洞面面积积大大于于该该层层楼楼面面面面积积的的30%。6）等等效效剪剪切切刚刚度度小小于于相相邻邻上上层层的的70%或小于其上三三层的平均值值的80%。7）除顶层或裙裙房高度小于于主楼20%外，局部收进进的水平尺寸寸大于相邻下下层的25%。8）下部部楼层层水平平尺寸寸小于于上部部楼层层水平平尺寸寸的0.9倍，或或整体体外挑挑尺寸寸大于于4m。9）抗侧侧力结结构的的层间间受剪剪承载载力小小于相相邻上上一层层的80%。10）带转转换层层（7度5层以下下，8度3层以下下），，加强强层，，错层层（错错层高高度超超过梁梁高或或600㎜）,连体等等复杂杂结构构的高高层建建筑。。3、不规规则程程度为为下列列情况况之一一的高高层建建筑为为超限限建筑筑：1）结构构平面面凹进进或凸凸出的的一侧侧尺寸寸（从从抗侧侧力构构件截截面中中心算算起））大于于相应应投影影方向向总尺尺寸的的40%。2）结构构平面面突出出长度度超过过连接接宽度度，抗抗震设设防烈烈度7度时为为2倍，8度时为为1.5倍。3）结构构平面面为角角部重重叠的的平面面或细细腰形形平面面，其其中角角部重重叠面面积小小于较较小图图形的的25%。细腰形形平面中中部两侧侧收进超超过平面面宽度50%。4）楼板开开洞、平平面刚度度急剧变变化。例例如：有有效楼板板宽度小小于该层层楼板典典型宽度度的40%或开洞面面积大于于该层楼楼面面积积的35%。5）等效剪剪切刚度度小于相相邻上层层的60%，或小于于其上相相邻三个个楼层等等效剪切切刚度平平均值的的70%。6）局部收收进的水水平尺寸寸大于相相邻下层层的30%（除顶层层或裙房房高度小小于主楼楼20%以外）。。7）下部楼楼层水平平尺寸小小于上部部楼层水水平尺寸寸的0.8倍，或整整体外挑挑大于5m。8）抗侧力力结构的的层间受受剪承载载力小于于相邻上上层的65%。9）带转换换层（7度超过5层、8度超过3层）、连连体结构构、错层层结构（（错层高高差大于于1.2m）、多塔塔不等高高的高层层建筑。。10）厚板转转换、巨巨型结构构、单跨跨框架结结构、塔塔楼明显显偏置的的大底盘盘多塔楼楼的高层层建筑。。4、电算输输出结果果指标不不满足的的界限。。1）周期比比大于0.85。有效质质量系数数小于90%。2）考虑偶偶然偏心心影响的的地震作作用下，，楼层的的位移比比大于1.4倍。3）两种不不同软件件计算的的结果相相差大于于10%。印发上海海市细化化超限高高层界定定指标，，可以作作为主要要参数，，在审图图中执行行。四、建筑筑规划性性程度与与造价的的关系1、建筑设设计平面面不规则则较难避避免，特特别是居居住建筑筑，又要要要求通通风采光光，又要要要求朝朝向好，，不采取取凹凸的的变化就就很难达达到。在在一个设设计中平平面和竖竖向少一一点不规规则，功功能上又又合理的的设计实实在少见见。2、一般说说来，平平面不规规则不是是不可以以设计，，哪怕是是超过不不规则项项次数量量要作抗抗震专向向审查，，或作抗抗震超限限审查，，只要不不是严重重不规则则的都可可以采取取一定的的抗震加加强措施施都是可可以设计计的，但但是采取取的措施施越多，，就意味味着花钱钱多，造造价越高高。3、一般不不规则有有三项及及三项以以上（表表1），特别别不规则则占着一一项及以以上（表表2），要求求要作抗抗震专项项审查。。高层建建筑中存存在超高高超限的的规定要要作超限限抗震专专项审查查。上述述的审查查并不可可怕，主主要是审审查针对对不规则则程度，，超限情情况，结结构设计计采取了了那些措措施，通通过所采采取的措措施能否否达到规规范的要要求，确确保建筑筑结构的的安全。。看所采采取的措措施是否否有效，，是否到到位。建筑设计计不规则则的项次次越多，，结构设设计采取取的措施施也越多多，措施施越多，，成本越越高，每每平米造造价也越越高。归归根到底底应追求求一种，，在满足足功能的的基础上上，少一一点不规规则，就就意味着着越经济济。五、外墙墙面积与与造价的的关系举个例说说明：若每层面面积是1000㎡层高是3.0m1、正方形形平面：：边长31.6m，周长126.5m，立面积：：379.5㎡，立面积/平面积=0.38。2、圆形平平面：直直径35.68m，周长112.09m，立面积：：336.27㎡㎡,立面积/平面积=0.34。3、矩形20×50：周长140m，立面积：：420㎡㎡立面积/平面积=0.42。从上面三三个几何何平面可可以看出出，同样样面积同同样层高高，周边边围合面面积园形形最小，，正方形形次之，，矩形最最大，与与同样面面积的比比值分别别是：0.34；0.38；0.42，说明外外墙面滩滩在每平平米的造造价，外外墙面积积越大，，造价越越高，越越不经济济。回过过头看看看一些老老板喜欢欢七出八八进，弯弯弯拐拐拐，凹凸凸较大，，周边挖挖洞大而而多，围围合面积积大，开开发效益益也就差差。结论是：：立面积积/平面积（（又称体体形系数数）比值值在0.5左右为较较经济，，越大效效益越差差。不规规则程度度项次越越多，措措施费用用越多，，说不定定施工图图审查还还通不过过。六、对限限制平米米耗钢率率设计的的讨论前面我们们从各个个角度分分析了设设计与造造价和设设计与效效益的关关系，请请注意的的是设计计是指满满足功能能与造型型的设计计，是适适用与美美观的范范畴，此此阶段定定下的方方案给结结构工程程来作结结构，是是安全与与经济的的范畴。。安全是是最最重重要的，，是前提提，所谓谓经济是是受到建建筑方案案定下来来之后细细心的设设计和计计算体现现出来的的，如果果建筑方方案合理理超规的的地方不不多，必必然平米米耗钢量量不高，，如果建建筑方案案合理性性不足，，必然平平米耗钢钢量就高高。诚然结构设计计存在精心与与否问题和制制定结构方案案合理性问题题，但建筑方方定死后作结结构，合理的的空间是非常常小的，在这这个意义上说说不限制建筑筑方案的合理理性而限制结结构的含钢率率是不公平的的。出现的弊端之之一是，设计计单位结构设设计人员对多多处不满足规规范置之不理理。弊端之二是，，明明知道审审图通不过，，用审图结论论反过来把矛矛盾交给建设设单位。限制含钢率的的要求是上不不了桌面的。。七、、对对作作场场地地评评价价的的看看法法汶川川地地震震表表明明，，严严格格按按照照现现行行规规范范进进行行设设计计、、施施工工和和使使用用的的建建筑筑，，在在遭遭遇遇比比当当地地设设防防烈烈度度高高一一度度的的地地震震作作用用（（即即地地震震力力比比规规定定值值大大一一倍倍）），，没没有有出出现现倒倒塌塌破破坏坏，，有有效效地地保保护护了了人人民民的的生生命命安安全全，，说说明明我我国国在在1976年唐唐山山地地震震后后，，建建设设部部作作出出建建筑筑工工程程从