武汉洪山区某养老院项目策划方案

12前言

武汉市洪山区***养老院项目是武汉***投资有限公司的第一个房产开发项目。此类项目在武汉尚显稀缺，市场运作还欠成熟，其投资机遇性和风险性并存。项目的整体策划尤显举足轻重。我们通过对武汉市的养老公寓的整体和个体的调查分析，结合本项目的价值判断及地段区域研究，从不同层面对本项目进行分析，在整体规划的基础上给予一定的建议。希望我们的论证有一定的参考价值！望贵公司予以宝贵的指导及进一步的深入沟通，达到合作的关系及“双赢”的态势！3武汉***房地产投资顾问有限公司4第一章市场分析一，市场调查

目前武汉市有养老机构有一百多所，其主要分布在城市中心的社区街道，其构成有以下几种形式：

1，非盈利性质的福利院、敬老院：主要接收“五保”老人。如：武汉市社会福利院。

2，各企业附属的老年公寓：主要是面对各企业的离退休职工，收费性质，但有企业补贴，对职工会有部分优惠。如湖北电力老年公寓，武钢南山老年公寓。

3，私人经营的小规模养老公寓：对一些旅馆或幼儿园进行简单地改造而成。主要是面对一些无工作单位的老人，收费较低，条件较差。如康怡老年公寓。

4，开发商投资的大规模老年公寓：盈利性质，产业化程度高，有较好的规划设计，服务较好，收费较高。如侨亚颐乐园。5武汉***房地产投资顾问有限公司武汉养老结构分布图，其中大小红点均为养老机构所指（信息来自谷歌地图）6武汉***房地产投资顾问有限公司重点走访的几个项目：侨亚·颐乐园侨亚·中华孝庄武钢南山老年公寓武钢憩乐园老年公寓湖北电力老年公寓7武汉***房地产投资顾问有限公司部分养老机构收费概况：名称地址床位费/月护理费/月伙食费/月水电及其他/月费用总计/月性质侨亚颐乐园蔡甸550—1500300—1500330401220—3370开发商投资电力老年公寓武昌雄楚大道360—600200—80030040900—1740企业附属康怡老年公寓汉口三眼桥900—1200私人经营武钢南山老年公寓红钢城300—860150—60033040820—1830企业附属武钢憩乐园老年公寓红钢城280—400380—880300401030—1620企业附属侨亚中华孝庄汤逊湖400—1800点餐开发商投资卖房性质荷包湖老年公寓东湖区辛安渡农场400—5004003001881288—1388开发商投资金银湖生态公寓金银湖700—1400开发商投资8武汉***房地产投资顾问有限公司一般入住方式（以颐乐园为例）：9武汉***房地产投资顾问有限公司一般护理方式（各个养老院略有不同）：

根据老人个人自身情况——自理、半自理、完全不能自理，一般分为几个等级的护理方式：三级护理：定时送开水、送饭、热食物；定期洗、晒、整理床上用品；每天打扫房间、卫生间、阳台等处的卫生。二级护理：在三级护理的基础上提供洗、晒、收、叠内外衣服及鞋袜，购物品、洗碗筷，提醒老人按时吃药的服务。特一级护理：面向90岁以上的高龄、失明或半失明、耳聋、行动不便等半自理老人。在二级的基础上，提供洗头、洗脸、洗脚、剪指甲、按医嘱发药并看服到口。特二级护理：面向瘫痪、大小便失禁以及老年痴呆等老人。在特一级护理的基础上，提供24小时服务：喂饭、喂药；帮助床上大小便；清理大小便；及时清洗更换床上用品及尿布；定时翻身；提供在本院进行的简繁医疗护理如输液时的守护。10武汉***房地产投资顾问有限公司一般娱乐乐休闲设设施（各各养老院院档次不不一）：：棋牌室、、阅览室室、各类类球场、、书法绘绘画班、、太极学学习班、、合唱团团、舞蹈蹈团等其它服务务：为老人做做寿，组组织学生生与老人人联谊，，组织养养生讲座座，组织织各类文文体比赛赛，组织织外出旅旅游。11武汉***房地地产投资资顾问有有限公司司二，市场场分析各养老院院的档次次不一，，收费不不一，总总结起来来可以分分为以下下两类：：1，私人及及单位附附属小型型养老院院：环境条件件较差，，多采取取封闭式式管理，，对老人人的活动动有较多多限制，，活动区区域也较较小，基基本上只只是满足足老人生生存的条条件，对对老人心心理需求求满足不不够。12武汉***房地地产投资资顾问有有限公司司2，开发商商投资的的养老院院：产业化程程度较高高，注重重宣传，，口碑好好，面对对比较高高端的消消费者，，收费也也较高。。多建在近近郊区，，环境较较好，公公园式老老人社区区，整洁洁优美，，功能区区较多，，能满足足老人的的各项活活动需求求。比较重视视老人的的心理需需求，开开展各项项娱乐活活动。大大打服务务牌。13武汉***房地地产投资资顾问有有限公司司另附葛店店地区其其它一些些楼盘的的价格楼盘名称物业类型建筑类别容积率绿化率均价阳光小区普通住宅小高层，毛坯2.4638%1700/平方米鑫谷金城普通住宅

商住楼小高层，毛坯1.4140%2500/平方米城市之间普通住宅小高层，毛坯2.1628%2100/平方米祥云春晓普通住宅小高层，毛坯2.2630%1850/平方米德福花园普通住宅

商住楼

花园洋房小高层，毛坯30%1680/平方米可以看出出，该区区域其它它楼盘均均价格大大大低于于***。14武汉***房地地产投资资顾问有有限公司司三，竞争争对手分分析1，侨亚·中华孝庄庄侨亚中华华孝庄，，定位于于武汉医医疗康复复养生中中心，位位于江夏夏区藏龙龙岛科技技园，规规划用地地约100亩。总体规划划包括养生公公寓、康复医医院、餐饮、、娱乐设施。。其中，康复复医院将以老老年康复为主主，建设容纳纳400多张床位的康康复医院。除除此之外，还还将建设以会会务、餐饮、、康乐为特色色的休闲区，，园区内还规规划有门球场场、网球场、、网络室、报报刊阅览室、、健身房、书书画室等娱乐乐设施，老年年人在这里的的生活丰富多多彩。1516侨亚在售的几几个户型：1718该项目分析：：侨亚中华孝庄庄是武汉目前前跟***的的项目最为相相似的项目，，同样为在做做养老概念的的楼盘，其价价格为：4200———5200/平方。其定位是武汉汉市最大最好好的此类项目目。侨亚的长长处体现在：：A，有经验，之之前做过同样样是面向老人人的“颐乐村村”的项目，，很专业，积积累了不少客客源。B，房子卖得较较好。C，注重服务。。D，将行孝的概概念宣传得很很足，有一定定的品牌影响响力。E，侨亚的滚动动发展模式值值得借鉴。19武汉***房房地产投资顾顾问有限公司司2，湖北天厦金金银湖生态公公寓湖北天厦金银银湖生态公寓寓是专门为老老年朋友量身身打造的集养养老、休闲、、度假、旅游游于一体酒店店式的老年公公寓，在政府府的大力支持持下，以“爱行天厦”为经营宗旨，，以“为政府排忧、、帮儿女尽孝孝、给自己积积善”为核心价值观观，争创湖北北老年公寓优优秀品牌。20武汉***房房地产投资顾顾问有限公司司湖北天厦金银银湖生态公寓寓的几大特点点：※交通通达，周周边高尚住宅宅，华中最大大高尔夫球场场，探视方便便，距火车站站仅10分钟；※湖边漫步，池池畔垂钓，清清风徐来，水水波不兴，沙沙鸥飞翔，爽爽心悦目；※瓜果棚下，品品铭下棋，吹吹拉弹唱，天天然氧吧，其其乐融融；※网球场、棋牌牌室、乒乓球球、阅览室、、健身房，一一应俱全；※种植蔬菜，养养鸡养鸭，回回归田野，找找回童趣；※打造“青少年年德育教育基基地”，儿孙孙闲遐，关爱爱老人，家人人团聚，采摘摘蔬果，自助助厨房，休闲闲娱乐；※人性化关爱，，建立老年人人综合档案，，光荣的历史史，录相剪辑辑，百年之后后历历在目；；※互联互动，推推动移动式休休闲养老武汉汉中心基地；；※定期为老人体体检，配置专专门营养师，，服务周到，，培训上岗，，就近看病，，设计老人养养老方式。该项目分析：：湖北天厦金银银湖生态公寓寓是打生态牌牌的老年公寓寓，其收费价价格并不高，，中等水平，，但其服务的的细化值得借借鉴，比如为为老人建立综综合档案，种种植蔬菜，养养鸡养鸭这这些都是很有有特色的服务务。21武汉***房房地产投资顾顾问有限公司司22第二章项项目分析一，项目概况况23武汉市洪山区区***养老老院院规划占占地面积300亩（已征用120亩，规划预留留180亩为开发备用用），总投资资5亿元，共分两两期建成。第第一期工程已已于2009年3月28日破土动工。。一期工程占占地面积120亩，建筑面积积12万平方米，床床位3000张，投资2亿元，建成后后的***养养老院将是湖湖北省内最大大的一家面向向社会提供全全方位养老服服务的大型综综合性经营养养老服务机构构。拟建的洪山区区养老院地处处洪山区左岭岭镇泉井村，，其用地位于于高新大道以以北约100米，左庙公路路以西，西侧侧为余头山，，东侧为吴家家湾桥。项目目用地距城市市外环线约5公里，距东湖湖高新现代服服务中心约11公里，距鲁巷巷城市副中心心约21公里。2425整个项目的规规划目标是：：以老年生活活安享惬意舒舒适为宗旨，，通过规划建建设，将洪山山区***养养老院建设成成设施齐全、、环境怡人、、尺度亲切、、服务完善的的休养型舒适适型养老院。。其规划策略为为：1)整体构思的策策略根据未来用地地拓展方向和和养老院的特特性要求，整整合各项功能能，精心组织织用地布局，，合理安排开开发时序，创创建舒适、温温馨的生活环环境。2）适度超前的的策略按照养老院的的发展趋势，，对道路和硬硬件设施配置置有一定的超超前性，同时时，配合院区区内医院、健健身娱乐、文文化教育、图图书资料、购购物中心、银银行等设施的的提升，使养养老院建设具具有现代化水水平。3）环境景观策策略注重保护和营营造良好的自自然生态环境境，坚持生态态优先，保护护地域生态特特设，运用城城市设计的手手法，结合现现有水塘，防防护绿地等自自然环境，精精心组织人工工景观，形成成自然环境与与院区空间协协调共生的特特色景观。26武汉***房房地产投资顾顾问有限公司司公共服务设施施规划在主要道道路沿街集中中设置公建和和服务设施，，由南至北布布置医院、综综合服务楼、、老年大学、、招待所、后后勤服务楼等等。集中设于于养老院东侧侧中部人行入入口处有利于于引进超市、、邮局之类的的服务项目，，为院区的商商业、服务业业提供了必要要的场所。综综合服务楼与与招待所在建建筑形态上以以建筑群为主主，形成了全全方位多功能能的公共服务务体系。27武汉***房房地产投资顾顾问有限公司司二，项目SWOT分析机会1，人口结构老老龄化愈来愈愈明显，老年年公寓的市场场需求量大。。2，武汉市的老老年公寓的产产业化程度不不高，服务跟跟不上，缺乏乏大规模、高高端精品老年年公寓，缺乏乏相应的品牌牌。优势1，有政府的补补贴2，规模大3，地价便宜4，周边景色空空气较好，适适合养生养老老。28武汉***房房地产投资顾顾问有限公司司劣势1，地处偏僻，，周边配套设设施严重不足足。2，项目定位、、定价均太高高，市场消费费力恐有不足足。威胁1，同行竞争对对手的威胁：：目前武汉市市的盈利的福福利院及非盈盈利的老年公公寓大大小小小有一百所。。且大部分大大型企业都有有自己的养老老公寓，对自自己的职工会会有部分优惠惠，难以争取取到其离退休休的职工。2，传统养老观观念的威胁：：中国“养儿儿防老”、““三、四代同同堂”的观念念和家庭组合合依然是社会会的主流。老老人入住敬老老院或老年公公寓的意愿不不高。3，高端消费者者的难以争取取：对于高端端消费者来说说，其养老的的选择途径非非常多样化：：可以请专人人上门看护；；可以进疗养养院等。养老老院这一形式式本身缺乏吸吸引力。4，该区域附近近楼盘价格远远远低于该项项目。29武汉***房房地产投资顾顾问有限公司司30第三章项项目定位一，项目定位位思考贵公司有把***养老院院打造成武汉汉最高端的精精品养老机构构的意向，售售价预估在5000元每平方米左左右，非购房房式入院各项项费用预估在在8000每人每月左右右。我公司认认为这样的高高端定位风险险较大，恐市市场难以消化化，战线拉得得较长，资金金难以快速回回笼。作为贵贵公司的第一一个项目，建建议还是以稳稳求胜。所以以我公司本着着市场需求的的客观分析，，建议贵公司司对项目的定定位再做科学学的商榷。我我们提供的参参考意见是从从中端做起，，兼顾高端，，前期做好宣宣传，开盘后后做好服务把把养老品牌做做响后再转型型至专业高端端。二，，市市场场定定位位：：中高高端端市市场场三，，品品牌牌定定位位：：做养养老老公公寓寓中中的的名名牌牌。。四，，价价格格定定位位售价价：：4000——5000/平方方米米。。非买买房房式式入入院院费费用用：：1500——4000/每人人每每月月31武汉汉***房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司五，，消消费费者者定定位位购买类型定位文化收入作用年龄职业行为和心理特征置业动机主导型社会精英阶层中高市场主流，市场领头羊，核心客户群体。35-75岁私企法人

金领购买力强，成交周期短讲究面子，偏好名牌，对形象、服务要求高赠与长辈养老高校、事业单位、大型企业离退休高干等高中市场主流，是最直接的消费群体，对项目的口碑宣传有巨大作用50-75岁高干有较多积蓄，有优厚的退休金，重视生活品质，物质与精神生活并重养老提升型白领技术阶层中高重要客户群之一，对产品档次、品牌形象形成有提升和拉动力35-55岁企业中层管理人员正处于转型期，向高品位的英才阶层靠拢，易受媒体影响，要求高品质低价格赠与长辈投资跟进型生意人阶层低高市场追随者，潜力巨大年龄较宽泛生意人、小私营业主对资金的使用谨慎，考虑投资回报，对生活质量要求不高，缺乏城市归属感。多半是两口之家，置业首要考虑升值潜力投资边缘型普通市民阶层低中数量较少，其作用是补充性的40-55岁考虑投资回报，有从众心理，容易被引导投资32武汉汉***房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司六，，设设计计建建议议1，建建筑筑设设计计无障障碍碍通通道道设设计计防防滑滑设设计计走走道道扶扶手手紧紧急急求求助助设设备备风风雨雨连连廊廊地地暖暖低低密密度度2，景景观观设设计计高绿绿化化率率栽栽种种松松柏柏等等长长青青植植物物小小雕雕塑塑古古典典风风格格壁壁画画3，配配套套设设施施阅览览室室书书画画室室棋棋牌牌室室球球场场健健身身设设施施舞舞厅厅卡卡拉拉ok厅自自助助种种植植花花圃圃、、菜菜园园超超市市4，服服务务为老老人人建建立立有有关关健健康康、、爱爱好好的的基基本本档档案案；；引导导老老人人组组建建书书法法、、太太极极、、合合唱唱等等文文体体团团队队；；与学学校校联联谊谊，，开开展展老老人人和和孩孩子子的的互互动动活活动动；；对不不便便自自理理的的老老人人提提供供送送餐餐、、清清洗洗、、打打扫扫、、喂喂食食等等服服务务；；临终终关关怀怀养养生生讲讲座座；；与附附近近的的医医院院签签订订合合作作协协议议，，方方便便老老人人就就医医。。33武汉汉***房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司七，，售售楼楼部部选选址址选址址：：光光谷谷广广场场人人流流量量较较多多处处。。34武汉汉***房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司八，，项项目目案案名名因项项目目分分为为两两部部分分，，一一部部分分是是区区的的养养老老福福利利院院，，不不在在销销售售范范围围之之内内，，一一部部分分是是对对外外销销售售部部分分。。考考虑虑到到对对外外销销售售部部分分的的广广告告宣宣传传，，我我们们为为其其拟拟定定了了一一些些参参考考案案名名。。参考考案案名名1，***·晚晴晴园园出自自李李商商隐隐的的““天天意意怜怜幽幽草草，，人人间间重重晚晚晴晴””一一句句，，““晚晚晴晴””指指傍傍晚晚时时的的晴晴朗朗天天气气，，喻喻指指人人生生晚晚年年的的辉辉煌煌灿灿烂烂。。2，***·寿园园3，***·静宜宜园园4，***·敛静静园园5，***·清乐乐园园6，***·春熙熙园园35武汉汉***房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司九，，主主推推广广告告语语参考考广广告告语语：：1，在在***，，享享受受身身体体和和心心灵灵的的双双重重疗疗养养2，在在***，，优优雅雅地地老老去去!3，人人间间重重晚晚晴晴，，情情尽尽在在***！！4，享享福福在在***6，老老来来福福在在***7，***，，专专业业为为老老人人36武汉汉***房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司37第四四章章推推广广策策划划一，，推推广广思思路路因项项目目是是做做老老年年公公寓寓的的，，所所以以目目标标人人群群范范围围比比较较精精准准。。所以以项项目目的的营营销销推推广广要要采采取取双双管管齐齐下下的的策策略略。。1）、针针对目目标客客户进进行精精确营营销。。2）、针针对其其他客客户进进行大大众营营销，，38武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司运用各各渠道道推广广力度度概况况渠道效果反馈本项目选择

口碑传播★★★★★★重点现场包装售楼处★★★★重点围板、导视系统★★运用楼体条幅★不用路牌，路旗★★★全程运用媒体报纸★★★★阶段重点户外广告★★★★重点电视\电视剧片头★★不用分众传媒★根据情况考虑杂志★根据情况考虑DM★★阶段重点车体★★★★运用客户俱乐部★★运用网络、短信★★★阶段运用

外展、巡展点★★★全程运用39武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司二，推推广策策略（1）DM直投目标人人群联联系方方式获获取：：1，医院院老年年病人人资料料2，老年年大学学学员员资料料3，企业业离退退休职职工名名册4，各银银行VIP客户40武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司（2）软文文推广广报纸、、杂志志、网网络软软文广广告为为主，，硬广广告为为辅。。软文更更利于于项目目的概概念和和卖点点的阐阐述，，性价价比较较高。。软文可可从以以下几几点去去展开开：1，我国国进入入人口口老龄龄化行行列，，养老老产业业的前前景。。2，养老老观念念的相相对于于传统统的转转变。。3，政府府对养养老产产业的的重视视4，养老老院的的产业业模式式5，从消消费者者的角角度去去写在在养老老院的的体验验。6，介绍绍养老老院的的临终终关怀怀、生生态养养老、、旅游游养老老等有有兴趣趣点的的服务务项目目。参考标标题：：1，《优雅地地老去去是一一种尊尊严》2，《送父母母去养养老院院，孝孝？不不孝？？》41武汉***房地地产投投资顾顾问有有限公公司（3）网络络推广广在搜狐狐焦点点房产产、新新浪乐乐居网网、搜搜房网网等著著名房房产网网上发发布楼楼盘信信息及及软文文广告告。42武汉***房地产投投资顾问有有限公司（4）传单推广广选择在老年年大学门口口、老人晨晨练处等老老人集中的的处所散发发广告传单单。43武汉***房地产投投资顾问有有限公司（5）活动推广广A，赞助老年年大学艺术术展演展赞助老年大大学的书画画、摄影等等展览，通通过赞助，，可以做些些平面广告告，扩大***养老老院在老人人中的知名名度。B，有奖征文文征照片活活动征集一些文文章或照片片用于***的网站站或周报，，定期拟定定一些主题题，主题是是围绕老人人生活或想想法的。另另开辟老人人倾诉专栏栏，倾听老老人的心声声，为他们们排解心忧忧。藉此以以扩大***的知名名度，体现现***的的文化。参考：《退休的日子子》《家有儿女》《最美好的年年华》《我是如何当当父/母亲的？》44武汉***房地产投投资顾问有有限公司（6）开盘推广广开盘活动主题：享福福在***地址：光谷谷广场参加人员：：特邀嘉宾宾、项目负负责人、诚诚意客户内容：开盘盘前的宣传传工作领导致辞表演活动有奖问答***医疗疗人员提供供免费体验验和健康指指导服务***养老老服务的宣宣传促销方式：：开盘当天天成交客户户赠送老人人用的保健健仪器45武汉***房地产投投资顾问有有限公司46第五章营营销节奏奏铺排销售节奏形象期蓄客期开盘强销持销期工程进度VI、围墙、导示、销售物料完成营销中心到位、展示区包装展示、工程符合预售条件局部实景园林展示阶段目标建立项目形象，引起市场关注客户充分感知认同项目价值，完成蓄客目标客户充分感受项目的现场气氛促进销售，积累二期客户47武汉***房地产投投资顾问有有限公司一，形象导导入期全面启动项项目前期准准备工作，，确定所有有专业配合合单位，发发挥各自优优势，相互互配合，及及时沟通，，协同作战战，各尽其其责，顺利利完成各项项前期准备备工作。1）硬件准备备：A、市内营销销中心选点点、售楼部部包装布置置；B、户外大型型喷绘广告告牌选址与与发布；C、沙盘制作作、单体模模型设计制制作。2）软件准备备：A、确定本项项目的专业业广告公司司、广告制制作发布公公司与其他他配合单位位；B、审定广告告推广方案案；C、确定VI、主推广告告语；3）时间节点点：A、确定项目目主题概念念、主推语语落实时间间；B、户外喷绘绘广告牌、、户外导示示牌、围墙墙包装、网网络、DM等设计方案案定稿发布布时间；C、楼书、会会刊、折页页、户型单单张、手提提袋等相关关宣传物料料设计定稿稿时间；D、联系并落落实网络、、DM广告制作与与发布时间间。48武汉***房地产投投资顾问有有限公司我公司设计计的几个参参考小样：