房地产企业制度流程风险管理

房地产企业制度流程与

风险管理企业为什么要建立制度和流程体系？齐景公问政于孔子治国篇企业篇来自一个民营企业的争论

人的欲望是无限的，心性的好坏也是随时而变的，只有明晰了名份之下的责权利，再有一套保证的制度组织，才能够让每个人各尽其能，才会有一个和谐的环境。关于人性----行业管理案例:

工程部沦陷人事干事侵吞财产IT高科技犯罪手段小金库与避税成功企业一定是倾力于构建组织制度的企业

在一套完整的制度框架内，加上一个良好的业务流程，才能确保企业像麦当劳一样复制和扩张

企业发展靠什么？建立机制来塑造企业的基业长青！企业建立制度和流程体系能带来什么？制度建设是企业内在的需求规范各项业务活动企业内有章可循，有法可依确保企业的有序经营企业扩张需求企业永续发展的需求输入原料标准化生产线输出产品制度建设设与系统统性偏差差基于什么么来建立企企业的制制度与流流程？企业文化化与制度度流程建建设企业目标制度流程企业文化绩效管理治理结构构授权管理理制度与流流程执行力企业目标企业目标标与制度度流程建建设-----人与制度度的双螺螺旋：人制度70分与50分！制度流程程建设与与人制度流程程与人的的关系？？------企业文化化案例：制制度流程程中蕴藏藏着什么么？案例房地产企企业为什么越越来越关关注制度度与流程程的建设设？我们如此此一路走走来。。。。。火爆的夏夏天：降温与秋秋凉：严冬会来来吗？热门话题题的盘点点……..房地产企企业还会会面临什什么？消费者观观望行业内强强强联合合资本市场场的竞争争行业洗牌牌房地产企企业政策客户资本市场法律资源生存社会要生存！！向管理理要效益益！面对如此此的形势势-----企业生存存与发展展的需要要-----房地产企企业的制制度流程程建设是是必然的的房地产开开发企业业的制度度流程建建设我们基于于什么？？房地产企企业的定位：设计管理理----管什么?现场管理理----管什么？？成本管理理----管什么？？制度流程程建设的的立足点点房地产企企业的关关键词专业集成成《专业集成成流程汇汇编》总经理致致辞制度流程程建设的的基本点点房地产企企业的价值链制度流程程建设的的核心对于地产产项目实实施过程程中发生生的变更更如何管管理控制制流程？？案例：设设计变更更管理流流程的优优化---基于行业业理解，，达到管管理与价价值创造造目的！！案例：基基于价值值链的制制度流程程建设---案例房地产开开发企业业的制度度流程为什么有有这么多多不同？？背后隐藏藏的是什什么？比较一下下：关于招标标管理的的制度定义：它是反反映对象象活动规规律和保保证对象象正常运运行的一一系列规范、原则和限制的总和。特征：1、具有强强制性，，规范人人们的行行为2、是浓浓缩的信信息载体体，它以简略形式传传递着如如何分配权益益、如何协调分分工的知知识关于制度度的定义义定义:流程是采采用符号形式式表述的制制度。是是对一个或或多个输输入，转转化为对对顾客有有价值输输出活动动的描述述流程的描描述：创造价值值活动的的过程涉及的权责对象象权责分配配关于流程程的定义义制度流程程背后是是我们的的权责体体系西方：制制度流程程提高效效率中国：制制度流程程确定权权责与规规矩制度流程程建设必必须有明明晰的架架构和清清晰的授授权房地产开发企企业的制度流流程建设我们要关注什什么？制度与流程体体系的解读—POM语言愿景：企业策略思想想的实施企业文化建设的引导者者企业执法的标准最有效的管理工具员工的优秀教师制度与流程体体系的解读—POM语言目标：规范、可控：：实现满足客户户价值的弹性性和速度。游戏规则：有序、高效、、创造价值，，实现企业利利润。网络资讯化：：企业管理现代代化共享知识平台台：建立学习型组组织------经验沉淀与管理能能力体现案例2：制度流程中中蕴藏着什么么？关于招标策划划管理流程是把双刃刃剑！请假？比赛？如何建立企业的制制度流程体系系？制度与流程体体系制度与流程体体系制度与流程执行检查与评估系统制度与流程建设（不断完善，持续优化）1、制度为核心心，流程融入入其中2、流程为核心心，制度为辅辅助制度与流程的的关系追求时间效率率追求知识管理理规范化的语言言易用性！“变”是不变的的真理---组织的合理设设计制度与流程体体系建设要点点管理是需要成成本的流程设计要注注意什么？系统性完整性效率性二八原则家世界流程结构不完完整主体责任不清清流程描述过细细审批繁琐流程接口与不不当循环专业间缺乏集集成推动力不足制度与流程体体系建设中常常遇到的问题题要努力规避的的问题贴在墙上的宣宣传画推诿的借口TQC与ISO900低效之源对行业的理解解与专业资源整合关关键环节谁的错？流程是要创造造价值的！------国际化流程企企业的案例------专业集成体现现流程的价值值！案例：制度流流程能创造价价值吗？房地产企业建建哪些制度和流程体体系？房地产企业的的制度与流程程案例：制度建建多少合适？？不同企业的制制度清单案例：从监督督端口看制度度流程的健全全性！制度流程做多多少合理？做做多深合适？？关键业务覆盖盖面关关键控控制节点与企业规模及及发展阶段相相匹配几个观点的讨论观点一:企业治理靠个个人能力的效效果会高于依依赖制度流程程建设观点二:制度流程带来来的是工作效效率和效益的的下降还是提提升重申我们的愿愿景:让制度流程成成为管理有效效的工具，同同时为我们带带来管理和经经济效益世界是一面镜镜子制度流程建设设的最高境界加强制度与流流程建设构筑企业风险险防范的长城房地产企业的的经营管理有哪些风险？百年老店高速扩张持续发展赚钱项目Ａ地区公司ＡＡ房地产开发发集团总部项目Ａ项目Ｂ项目Ｃ项目Ｂ地区公司ＢＢ62成败之关键----风险的预知知？风险的把控控与管理？？企业内外部部环境目标组织结构人力资源客户关系产品研发工程企业发展设计销售投资学习创新营销政策环境政府关系合作业主企业内部治治理岗位设置授权体系用人的风险险KPI考核制度流程中中的风险岗位设置的的风险之一一：岗位设置的的牵制性房地产企业业管理中存存在的风险险岗位设置的的风险之二二：关键岗位的的监督房地产企业业管理中存存在的风险险企业内部治治理岗位设置授权体系用人的风险险KPI考核制度流程中中的风险授权体系中中存在的风风险之一房地产企业业管理中存存在的风险险收权？放权?权责是否匹匹配？授权体系中中存在的风风险之二房地产企业业管理中存存在的风险险现象1：信任缺缺失现象2：监监督缺失信任与监督督是否平衡衡？企业内部治治理岗位设置授权体系用人的风险险KPI考核制度流程中中的风险企业最大的的风险------用人的风险险房地产企业业管理中存存在的风险险高价=高素质人才才=高绩效行业腐败？？？？企业内部治治理岗位设置授权体系用人的风险险KPI考核制度流程中中的风险ＫＰＩ考核核中存在的的风险之一一房地产企业业管理中存存在的风险险-----成本节约奖奖：绩效指标设设定的导向向性----应收款为什什么这么多多？----全民为考核核而战----流动率作为为经理考核核指标---动态成本信信息作为考考核标准ＫＰＩ考核核中存在的的风险之二二房地产企业业管理中存存在的风险险考核脱离企企业目标？？----创新与成本本----客户导向与与短期业绩绩绩效指标设设定的系统统性企业内部治治理岗位设置授权体系用人的风险险KPI考核制度度流流程程中中的的风风险险制度度流流程程建建设设中中的的风风险险之之一一：：房地地产产企企业业管管理理中中存存在在的的风风险险制度度缺缺漏漏：：-----不同同时时期期的的不不同同需需求求案例例制度度控控制制点点缺缺陷陷：：制度度流流程程建建设设中中的的风风险险之之三三：：房地地产产企企业业管管理理中中存存在在的的风风险险不合合适适的的制制度度形形同同虚虚设设后后成成为为保保护护伞伞政策策法法律律风风险险客户户风风险险财务务风风险险合作作中中的的风风险险公司司经经营营的的外外部部环环境境政策策法法律律风风险险之之一一：产权权所所有有的的风风险险1、地下下车车位位可可否否销销售售？？2、深深圳圳的的架架空空层层索索赔赔案案3、屋屋顶顶、、外外墙墙的的广广告告收收益益权权房地地产产企企业业管管理理中中存存在在的的风风险险政策策法法律律风风险险之之一一：房地地产产企企业业管管理理中中存存在在的的风风险险政策的的持续续调整整中。。。。。新政----土地金金融融预预售自自有有资金金产产品70/90增值税税境境外外融资资按揭限限价与与廉租租房IPO…..动态把把握的的风险险？政策法法律风风险之之二：证照的的办理理：1、无证证开工工2、规划划验收收3、深圳圳的山山水居居的预预售证证4、70/90房地产产企业业管理理中存存在的的风险险政策遵遵循性性的风风险？？节能设设计你你做不不做？？南昌某某项目目验收收；武武汉项项目的的外保保温砂砂浆房地产产企业业管理理中存存在的的风险险政策法法律风风险之之二：万科节节能设设计要要求万科节节能设设计大大检查查政策遵遵循性性的风风险？？房地产产企业业管理理中存存在的的风险险政策法法律风风险之之三：货不对对板之案例例解决方方案2：强强化专专业管管理！！打铁铁还需需自身身硬！！政策法法律风风险之之三：证照办办理房地产产企业业管理理中存存在的的风险险建设用用地规规划许许可证证规划方方案审审定通通知书书建设工工程规规划许许可证证施工图图外审审报告告施工许许可证证预售许许可证证规划验验收专专业验验收竣竣工核核验面积查查丈产权证证办理理30多个政府部部门解决方方案1：与与政府府对接接端口口如何何管理理？北京sl的投诉诉热销销两旺旺政策法法律风风险客户风风险财务风风险合作中中的风风险公司经经营的的外部部环境境几个典典型的的例子子惊心动动魄的的项目群群诉惊人相相似的的一幕金地未未来域域事件件今天客客户要要什么么？红线外外的风风险？？1、武汉汉群诉2、制胜之之招特例否否？怎么办办？----打造第第五专专业！！政策法法律风风险客户风风险财务风风险合作中中的风风险公司经经营的的外部部环境境财务风风险之之一：：销售成成本的的预结结算房地产产企业业管理理中存存在的的风险险触目惊惊心的的案例例1/2：利润及利润分配表（损益表）项目

一、主营业务收入

减：折扣与折让

主营业务收入净额

减：主营业务成本

主营业务税金及附加

二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）

加：其他业务收入

减：其他业务支出

减：营业费用

管理费用

财务费用

三、营业利润（亏损以“-”号填列）

加：投资收益

营业外收入

减：营业外支出

四、利润总额（亏损以“-”号填列）

减：所得税

五、净利润（亏损以“-”号填列）

六、可分配利润

七、可供股东分配的利润

八.、未分配利润

项目动动态全全成本本财务风风险之之二：：公建、、配套套成本本的分分摊会所车车库库幼儿园园学学校项目成成本分分摊规规则的的确定定房地产产企业业管理理中存存在的的风险险-----形成不不良资资产资产类货币资金结算中心存款内部单位贷款短期投资减：短期投资跌价准备短期投资净额应收帐款其他应收款

减：坏帐准备应收款项净额预付帐款存货

减：存货跌价准备存货净额待摊费用一年内到期的长期债权投资其他流动资产流动资产合计长期投资净额

固定资产合计无形资产及其他资产合计资

产

总

计资产负负债表表存货真真实吗吗？会所、、幼儿儿园、、车位位、医医院、、学校校、居居委会会、物物业用用房。。。国际资资本对对企业业管理理的要要求财务风风险之之三：：房地产产企业业管理理中存存在的的风险险融资风风险控制财财务-----成本风风险的的有效效手段段以责任任管理理的手手段分解和和降低低风险险------责任成成本管管理体体系介介绍方法：：根据投投资测测算确确定成成本控控制标标杆---目标成成本将目标标成本本分解解成责责任成成本到到执行行部门门、责责任人人或：将将责任任成本本分解解成合合同控控制标标杆，，由合合同负负责人人直接接对招标标、签签约、、执行行、结结算进进行全全程控控制合同负负责人人对合合同超超标杆杆进行行过程程的风风险预预警责任人人、责责任部部门对对成本本控制制的结结果负负责（（奖惩惩）通过责责任分分解，，将风风险进进行了了分解解通过过过程控控制，，将风风险管管理落落在实实处动态监监控体体系和和预警警体系系，对对风险险进行行了前前置管理理优点：：基础：：完善的管理体系和健全的组织建设及时准确的信息反馈系统专业精神、专业能力与专业理念强有力的反馈、监督、考核机制效果：：成本变变动率率逐年年下降降，确确保经经营目目标实实现避免出出现重重大成成本控控制偏偏差，，降低低经营营风险险今天：：资本市市场的的竞争争是地地产业业发展展的瓶瓶颈和和博弈弈点！！你意识识到了了吗？？有钱？？没钱钱？风风险在在哪里里？政策法法律风风险客户风风险财务风风险合作中中的风风险公司经经营的的外部部环境境合作风风险之之一：合作方方选择择的风风险案例1---打不赢赢的官官司案例2—低价进进入高高价索索赔案例3—从资金金支持持到打打官司司+打架案例4—合作方方不见见了房地产产企业业管理理中存存在的的风险险合同条条款的的风险险案例1---合同条条款失失控了了？案例2---卖楼谁谁赚了了？案例3---甲供料料的风风险案例4---费率合合同失失控了了房地产产项目目运作作中存存在的的风险险合同管管理中中的风风险之之一用什么么来规规避这这些风风险？？供应商商管理理制度度招投标标管理理制度度合同管管理制制度风险管管理的的手段段风