大型商业街项目市场分析及前期策划研究报告

--XX广场、延安南路及西湖大道地下商业项目概念规划中国颜色旅游文化商业街前言随着城市社会经济的不断发展，城市化水平的不断提高。用地不足、交通拥堵、环境恶化以及城市安全等问题日渐突出，对城市集约节约利用土地的要求越来越高。地下空间开发利用在节省土地资源、节约能源消耗、改善城市交通、减轻城市污染、扩大城市空间等方面所具有的积极作用，已成为当前和今后城市发展的热点和必然趋势。作为浙江省省会城市的杭州市，空间资源十分稀缺。在杭州主城范围，缺少空间一直是制约主城发展的重要因素。位于主城核心的上城区城市用地严重不足，已经没有发展空间，尤其是在受西湖景观高度限制下城市发展空间受到更大程度的限制。XX商圈具有优势地理位置及独特的历史文化内涵，理应成为杭州对外交流的形象商圈并成为天堂杭州的旅游名片。但近十几年来XX商圈却始终没有真正聚集人气，一直无法实现自身拥有的天时地利的商业价值。同时XX广场、延安南路区域游客量大，交通繁忙，目前商圈人车争道比较严重，停车设施也较为稀缺。随着地铁1号线开通，地铁定安路站已经成为一个重要的公共交通节点，加上规划的地铁7号线及其即将动工的XX广场站，将为这一区域带来更多地人流，也为这一区域地下空间的开发利用带来直接的动力和支撑。为了更好的沟通西湖和XX两大景区、1号线和7号线两条轨道交通线，同时增加XX商圈的商业氛围，更好的体现XX商圈优越的商业、区位、人文、旅游、景观价值，XX广场、延安南路及西湖大道地下商业项目应运而生。目前也是该项目结合地铁的建设进行地下空间开发利用的最佳时机，实施迫在眉睫。该项目建成将极大地提升XX这一杭州对外窗口的形象，同时凸显战备效益与环境效益，充分体现杭州地下空间开发利用水平和城市品质。一、项目背景二、现状概况三、项目建设可行性分析四、项目建设发展策略及地下空间开发概念性方案五、项目实施与投资估算目录1、项目背景与概况2、项目建设的重要性与必要性3、规划设计范围一、项目背景一、项目背景项目背景与概况城市地下空间的大规模地开发利用，一般是以1863年英国伦敦建成的第一条地下铁道为起点。进入20世纪后，一些大城市陆续建设地铁，城市地下空间开始为改善城市交通服务。交通的发展促进了商业的繁荣，日本从1930年开始建设地下商业街，目前地下商业街的形式也从单一的线形演变成街区形。二战以后到20世纪末，城市地下空间利用得到了空前的发展。瑞典、挪威、加拿大、芬兰、日本、美国等发达国家在城市地下空间利用领域已达到相当的水平和规模。发展中国家，如印度、埃及、墨西哥等也于20世纪80年代先后开始了城市地下空间的开发利用。在当前，各国已把对地下空间开发利用作为解决城市资源与环境的重要措施和实施城市土地资源集约化使用与城市可持续发展的重要途径。城市规模的扩大，就业人口的增加，为了获得更多的空间，城市朝立体化方向发展，从大型建筑物地下空间发展到地下综合体，甚至发展为地下城。随着技术的进步，地下空间开发利用的深度也由浅层（-30米）逐渐转入深层（-50～-100米）。

截至2010年底，共有50多个国家的179个城市建设轨道交通线，共计10000公里。已建成的地下空间功能还有地下市政基础设施、地下商业设施，包括地下商业中心、地下街以及以商业为主兼有文化娱乐及餐饮设施的地下综合体、贮存设施等。伦敦地铁节点6一、项目背景项目背景与概况随着中国经济的不断发展，城市化进程的持续加快，城市发展用地严重不足，城市交通矛盾严重，单纯地下交通设施效益不足，城市在发展过程中出现了对地下空间的需求。浙江省作为我国的经济大省，土地资源稀缺和城市发展之间的矛盾十分凸显。2011、2012和2013年浙江省委省政府分别在杭州、宁波和温州召开地下空间开发利用工作现场会，其中陈加元副省长强调：各市要充分认识城市地下空间开发利用的重要意义，要把握好地上和地下、保护和开发、平时服务和灾（战）时应急、政府主导和社会参与的关系。《浙江省城市地下空间开发利用规划编制导则（试行）》会议现场全省城市地下空间开发利用工作现场会第三次全省城市地下空间开发利用工作现场会在温州召开交通拥堵停车难作为浙江省省会城市的杭州市，土地资源一直是杭州市极稀缺的资源。近年来随着经济社会的快速发展，地面的开发空间变得越来越有限。市委市政府相继出台《杭州市人民政府关于加强城市地下空间开发利用管理的若干意见》等政策、文件，全面推动地下空间的开发利用。同时，2013年杭州市按常住人口计算的人均GDP已经达到52590元（6916美元），超过了国际上认可的大规模开发地下空间的人均GDP水平（人均3000美元），具备全面开发地下空间的经济实力。同时，人防工程是城市地下空间的重要组成部分，1971年召开的第二次全国人防会议就已经提出:人防工程建设要坚持平战结合的方针。《中华人民共和国人民防空法》在第二条又明确规定了“人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针,贯彻与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则”。可见平战结合是我国人防工程建设的一条重要方针。在国家的土地宏观调控政策作用下，为更大效率地利用土地资源，提高土地利用价值和杭州地下空间开发利用水平，同时解决目前XX商圈这一杭州“旅游名片”商业氛围不景气的现象，在鼓励各方资金投入地下空间开发利用的背景下，罗马尼亚中国城集团有意向对XX广场、延安南路和西湖大道进行地下商业项目的开发，特委托我院编制XX广场、延安南路和西湖大道地下商业街开发概念性方案，在提高杭州人防设施水平的同时带动XX商圈商业发展，缓解区域停车难问题。项目在杭州市区的位置一、项目背景项目建设的重要性与必要性（1）增加延安南路（XX）商圈的商业氛围，沟通XX、西湖两大景区，提升杭州对外形象XX商圈由于具有优势地理位置及独特的历史文化内涵，理应成为杭州对外交流的形象商圈并成为天堂杭州的旅游名片，但近十几年来XX商圈却始终没有真正聚集人气。本项目通过地下商业街特色化的立体化空间设计和合理、非同质化的业态定位，将在杭州众多商业中心中脱颖而出，重塑XX商圈的商业形象，成为杭州的标志性工程，同时将XX、西湖两大景区直接连通，成为杭州对外旅游的新窗口。（2）充分体现杭州地下空间开发利用水平和城市品质本项目旨在以轨道交通引导，以交通功能为链，串接商业、餐饮、文化、休闲、金融等多种服务功能，实现人、交通设施、商业配套的无缝连接。地下空间环境将注重公共空间、生态景观、历史人文特色的营造，体现最新地下空间开发建设理念。同时本项目建设将有效连接周边用地地下空间，并实现地铁站点直接与西湖景区连接，构建区域内地下步行网络系统，达到地下商业街、周边商业地块、地铁站点、西湖景区的良性互动，相互促进，体现经济效益，又突出战备效益与环境效益，提升城市的品位。一、项目背景项目建设的重要性与必要性（3）拓展杭州老城区发展空间，缓解交通拥堵和停车难问题杭州老城区范围内城市用地严重不足，已经没有发展空间，尤其是在受西湖景观高度限制、并已基本开发成型的上城区，城市发展空间受到更大程度的限制，只能通过立体化发展，向地下要空间。同时西湖大道、延安南路区域人流量、车流量很大，目前商圈人车争道比较严重。可以通过纵横交错的地下商业街连通地上重要商业网点，减少购物者在地面绕行，使人车得到合理分流，提高机动车行车效率。配套建设的地下停车场可以为周边居民、商户、消费者等提供停车位。（4）通过地下空间兼顾人防工程，进一步提高杭州人防战备水平人防工程的各种软、硬件设施要在满足战时的防护要求,对人员或物资起到最大的保护作用的前提下,在和平时期应该成为城市建设和发展的一部分，为人民的生产生活服务。改革开放以来，由于贯彻长期准备、重点建设、平战结合的方针和坚持人防工程建设与经济建设协调发展、城市建设相结合的原则，使人防工程平战结合成为新的经济增长点。地下空间兼顾人防工程项目建成后，将有效拉动区域经济发展，为杭州市培植长期税源，提高财税收入，成为杭州人防工程平战结合利用的典范。一、项目背景规划设计范围东至中山中路，南至河坊街、XX和清波街，西至南山路，北至开元路，用地面积约115万平方米。规划研究范围东至定安路，南至XX广场，西至劳动路和南山路，北至开元路，用地面积约39万平方米。重点范围XX广场、延安南路和西湖大道地下商业项目核心项目一、项目背景规划设计范围东至中山中路，南至河坊街、XX和清波街，西至南山路，北至开元路，用地面积约115万平方米。规划研究范围东至定安路，南至XX广场，西至劳动路和南山路，北至开元路，用地面积约39万平方米。重点范围XX广场、延安南路和西湖大道地下商业项目核心项目1、土地利利用现状状2、地下空空间利用用现状3、市政基基础设施施现状4、工程地地质二、现状状概况二、现状状概况土地利用用现状本次研究究范围现现状涉及及湖滨规规划控制制管理单单元、清清波规划划控制管管理单元元2个控规单单元和西西湖风景景名胜区区XX景景区详细细规划。。土地性性质以公公共建筑筑和居住住建筑为为主，延延安南路路两侧设设有大量量商业建建筑，南南端是XX广场场和高银银街，商商业休闲闲氛围浓浓重，西西湖大道道北侧部部分土地地有待整整理，南南侧多为为新建建建筑，同同时研究究范围内内有历史史保护地地段和不不少历史史建筑，，需注意意协调保保护。地下空间间利用现现状序号项目名称地下空间层数建筑面积（平方米）地下空间用途出入口数量（个）1涌金广场27200商场82耀江大厦24200商场、汽车库73定安名都17200汽车库24市公安局22188汽车库45XX名苑22100汽车库46XX名楼27272商场、自行车库97清波商厦12200汽车库58XX酩楼餐饮楼32000汽车库29XX花鸟城33300商场、汽车库610XX商城·天风商城21616人防、汽车库311西湖银泰27190商场、停车212中信银行11045汽车库613XX商务综合楼23315自行车库、综合614浙江省公安厅指挥大楼23500汽车库515科研业务综合楼24021车库416西湖大酒店24980车库、餐饮娱乐417杭四中11256自行车库、人防4二、现状状概况地下空间间利用现现状本次研究究范围内内的公共共建筑一一般都配配有地下下空间。。地下空空间利用用现状的的特点主主要可以以概括为为：内容容综合，，利用率率一般，，联系不不紧密，，地下-1层主要是是地面商商业建筑筑功能的的地下延延伸，包包括超市市、商铺铺，休闲闲会议等等功能；；地下-2层的主要要功能为为地下车车库或人人防设施施；地下下-3层则主要要为设备备层并具具有人防防功能。。现状地下下空间评评价：地下空间间分布不不均，主主要分布布在延安安南路两两侧和西西湖大道道南侧，，西湖大大道北侧侧只有涌涌金广场场地块；；现状地下下空间的的建设均均相对独独立，除除了现状状西湖大大道、延延安路交交叉口地地下通道道和耀江江广厦地地下空间间、XX铭楼A和XX铭铭楼B连通外，，其它没没有连通通，导致致地下空空间不成成系统，，整体性性差；从平时使使用功能能看，地地下一层层主要作作为商铺铺，地下下二、三三层为停停车和设设备层，，兼顾人人防工程程；目前地下下空间的的开发利利用模式式主要是是结合建建设项目目进行配配建，很很少进行行单建式式地下空空间开发发，利用用道路进进行地下下空间开开发的潜潜力应进进一步挖挖掘；人防工程程的战时时使用功功能比较较单一，，主要作作为人员员掩蔽和和物资库库，基本本没有其其它类型型的人防防工程。。市政基础础设施现现状根据现场场踏勘及及资料收收集，现现状西湖湖大道、、延安南南路道路路下市政政管线主主要有给给水、雨雨水、污污水、电电力沟、、通信管管（包括括电信、、联通、、移动、、广电等等弱电管管）及燃燃气管等等。由于于管线管管径、埋埋深及位位置对地地下空间间的开发发利用有有一定的的影响，，规划对对现状管管线进行行详细摸摸底并对对其进行行分析。。工程地质质规划研究究范围位位于钱塘塘江冲海海平原亚亚区，为为第四系系覆盖区区，场地地表层分分布有几几米到20多米的饱饱和粉土土、沙土土，主要要为钱塘塘江河漫漫滩相沉沉积，主主要可作作为多层层、荷载载较轻建建筑物的的天然地地基、短短桩桩基基持力层层；深层层则主要要为钱塘塘江古河河床相沉沉积的沙沙砾石层层，可作作为荷载载较大建建筑物的的中长桩桩桩基持持力层。。1、规划依依据2、规划可可行性3、土地开开发4、工程地地质5、交通组组织6、管线综综合7、文物保保护三、项目目建设可可行性分分析三、项目目建设可可行性分分析规划依据据（1）法律、、法规及及标准《中华人民民共和国国城乡规规划法》（2008年1月实施））《中华人民民共和国国城市规规划编制制办法》（建设部部2006年4月1日实施））《城市地下下空间开开发利用用管理规规定》（2001年11月20日修订））《中华人民民共和国国人民防防空法》（1996年10月实施））《浙江省实实施〈中华人民民共和国国人民防防空法〉办法》（2004年1月16日浙江省省人大十十届七次次常委会会审议通通过）《城市用地地分类与与规划建建设用地地标准》（GB50137—2011）《杭州市城城市地下下管线建建设管理理条例》（2009年1月1日）（2）相关规规划《杭州市城城市总体体规划（（2001-2020年）》（2007年2月国务院院批复））《杭州市人民防防空专项规划划（2012-2020年）》《杭州市地下空空间开发利用用专项规划（（2012-2020年）》《杭州市轨道交交通规划》《杭州市上城区区发展战略规规划》（2007）《杭州市上城区区地下空间开开发利用专项项规划》（成果稿）《杭州市湖滨清清波单元(SC01)控制性详细规规划》（送审稿）《杭州西湖风景景名胜区XX景区控制性性详细规划》《临安城遗址保保护规划》《XX广场地下下城市综合体体方案设计》三、项目建设设可行性分析析规划可行性（1）《杭州市人民防防空专项规划划（2012-2020年）》规划中的“人人防工程建设设与城市地下下空间开发利利用相结合规规划”部分中中指出，城市市交通密集、、人口稠密地地区的道路交交叉口宜修建建平战两用的的地下商业街街、人行过街街道、停车场场和旅游服务务等地下公共共设施。位于于交通主干道道或交通枢纽纽部位的人防防通道，平时时可作为商业业街或地下过过街道使用。。湖滨延安南南路地下商业业街是该规划划中提出的平平战结合地下下人防工程之之一。并指出出单建掘开式式地下空间开开发利用工程程兼顾人防需需要设计按《单建掘开式地地下空间开发发利用工程兼兼顾人防需要要设计导则(试行)》执行。（2）《杭州市湖滨清清波单元(SC01)控制性详细规规划》在湖滨清波单单元控规的““地下空间利利用规划”篇篇章中提出要要在延安南路路和西湖大道道规划地下商商业街，增加加区域的公共共服务设施。。并结合地下下商业街规划划地下人行通通道，利用地地铁上盖物业业、城市公园园绿地、学校校操场、小区区公园等尽可可能安排地下下社会停车场场。规划杭四四中操场地下下社会停车场场。三、项目建设设可行性分析析土地开发可行行性（2）通过地下商商业项目增加加商业配套设设施符合区域域规划定位。。根据《杭州市湖滨清清波单元(SC01)控制性详细规规划》（送审稿），，单元发展目目标是杭州市市级的商业商商务中心、旅旅游配套与文文化展示中心心，杭州历史史文化名城与与东方品质之之城的重要体体现区；功能能定位是以城城市级商业服服务和名城特特色的文化旅旅游为核心，，以商贸、文文化游览、休休闲服务为主主要功能，兼兼有居住等功功能的城市综综合功能区。。商贸、休闲闲服务乃是本本区域的特性性和发展重点点。且延安路路是规划确定定的城市商业业发展轴，在在此地下开发发商业用途是是符合规划定定位和发展目目标的。（3）本区域是杭杭州老城区中中心，周边地地块已基本开开发成型，且且受到西湖景景观高度限制制，地面开发发空间严重不不足，需要向向地下要空间间。项目所在的湖湖滨清波单元元平均住宅地地块容积率仅仅1.0～3.5，商业地块容容积率也只有有1.5～4.5，作为城市老老城区中心区区，且沿湖建建筑受到西湖湖景观控制影影响，该单元元地块现状平平均建筑高度度为12.05米（毛。多数数2000年以前建造的的小区和公建建开发强度相相对较低，不不符合城市中中心区高强度度的开发诉求求。在现状地地面改造余地地不大的情况况下，要增加加区域的开发发强度只有进进行地下空间间的开发利用用。空间规划图（（引自《西湖东岸景观观提升规划》）单元规划结构构图（引自《《杭州市湖滨清清波单元(SC01)控制性详细规规划》）（1）延安南路路、西湖大大道道路宽宽度允许进进行地下商商业街建设设。现状延安南南路机动车车道和非机机动车道宽宽度约为24米，西湖大大道机动车车道和非机机动车道宽宽度约37米，宽度足足够开发地地下商业街街。延安南路西西湖湖大道三、项目建建设可行性性分析交通组织可可行性外围交通组组织方案主主要依据现现状交通组组织方式,合理组织地地区交通,保证顺畅。。本项目使地地面人车分分流，有利利于提高机机动车行车车效率，提提高行人安安全。管线综合可可行性根据地下街街平面布局局方案，西西湖大道地地下商业街街为地下一一层，覆土土深度2.0米，地下空空间净标高高在5米左右。延延安南路地地下商业街街为地下二二层，顶面面覆土控制制1.5米。由现状状可知，本本次西湖大大道地下街街位置与雨雨水、污水水管的标高高有冲突；；而延安南南路地下商商业街范围围在人行道道之外，除除雨水、污污水管的标标高有冲突突，其余暂暂时不对其其有影响。。建议管线线可以因地地制宜，分分段采用不不同的动迁迁方案。文物保护可可行性项目所处的的上城区文文物遗迹较较多，特别别是临安城城遗址，根根据控规，，现状地下下空间已无无地下遗址址存留；规规划的地铁铁地下工程程线路采用用盾构施工工与大遗址址保护范围围的保护要要求无矛盾盾；地铁站站点已避让让大遗址保保护范围，，但位于环环境控制区区，应先考考古后建设设；规划地地下空间已已避让大遗遗址保护范范围，但有有部分位于于地下文物物重点埋藏藏区，需要要先考古后后建设。项项目的具体体方案视一一直存留情情况深化或或调整。地下空间与与大遗址保保护关系图图（引自《《杭州市湖滨滨清波单元元(SC01)控制性详细细规划》）停车设施可可行性本项目由其其商业服务务功能产生生的停车需需求通过自自身项目内内部解决之之外，还可可以为周边边区域提供供一定量的的社会公共共停车泊位位，可缓解解上城区XX商圈的的停车矛盾盾。1、功能定位位和目标2、建设目标标3、设计原则则和思路4、开发规模模5、平面布局局6、竖向设计计7、交通流线线组织8、交通影响响分析9、公共空间间和标志性性节点10、步行系统统组织11、地下连通通12、消防设计计13、管线布局局四、项目建建设发展策策略及地下下空间开发发概念性方方案四、项目建建设发展策策略及地下下空间开发发概念性方方案功能定位平时功能定定位：重点点以旅游商商业购物为为主，兼顾顾交通、餐餐饮、娱乐乐、休闲功功能。兼顾顾战战时时功功能能定定位位：：为为人人防防疏疏散散干干道道，，工工程程建建设设标标准准为为6B级。。建设设目目标标以发发展展民民族族特特色色、、杭杭州州风风情情为为主主旨旨，，以以推推动动商商业业经经济济发发展展为为目目标标，，以以人人为为本本为为基基本本理理念念，，通通过过地地下下通通道道将将西西湖湖、、XX、、河河坊坊街街的的商商业业、、历历史史、、文文化化融融为为一一体体，，将将中中国国传传统统的的石石雕雕、、木木雕雕、、砖砖雕雕同同现现代代的的钢钢铁铁、、玻玻璃璃、、电电子子科科技技结结合合打打造造一一个个世界界级级的的中中国国民民族族文文化化旅旅游游休休闲闲不不夜夜城城。设计计原原则则和和思思路路民族特色旅游休闲中国文化满足足各各类类功功能能需需求求，，提提供供完完善善的的多多功功能能服服务务设设施施；；合理理确确定定功功能能规规模模，，提提升升地地下下空空间间配配套套服服务务水水平平；；综合合考考虑虑交交通通流流线线，，提提高高地地下下空空间间的的交交通通便便捷捷性性；；充分分利利用用节节点点空空间间，，形形成成特特色色的的立立体体化化空空间间布布局局；；创新新延延续续地地方方文文脉脉，，提提升升地地下下街街的的人人文文艺艺术术气气质质。。四、、项项目目建建设设发发展展策策略略及及地地下下空空间间开开发发概概念念性性方方案案设计计理理念念根据据地地下下商商街街的的全全天天候候照照明明要要求求将将商商街街屋屋顶顶全全部部安安装装全全彩彩LED电子子彩彩屏屏，，LED可以以展展现现杭杭州州的的历历史史、、人人文文、、景景观观、、蓝蓝天天白白云云、、海海底底世世界界，，让让游游客客在在旅旅游游、、休休闲闲购购物物的的同同时时不不会会感感觉觉到到是是在在地地下下休休闲闲享享受受。。LED是世界公公认的最最环保照照明，全全长1100米的全彩彩LED电子屏商商街屋顶顶将会是是创吉尼尼斯世界界纪录的的世界最最长的电电子屏屋屋顶。传统与现代结合业态特色色突出中国特色和民族文化以人为本一站式旅游、生活服务体系根据西湖湖、XX景区每每年三千千万游客客的优势势，结合合游客追追寻历史史、体验验民族文文化的消消费特点点，丰富富XX商商圈内的的业态，，将平战战结合中中国颜色色地下商商街项目目定位为为中国非物物质民族族文化遗遗产、百百年老字字号、古古玩、字字画、收收藏品商商业街。具备较为为丰富的的业态组组织，最最终为消消费者提提供一站站式、最最便利的的生活消消费体系系。四、项目目建设发发展策略略及地下下空间开开发概念念性方案案开发规模模在对西湖湖大道和和延安南南路、XX广场场的地下下人行过过街道和和地下管管线的位位置、标标高及现现状地铁铁定安路路站和规规划地铁铁七号线线终点站站综合分分析的基基础上，，本着最最大化开开发和最最经济利利用的原原则，本本次预可可研确定定开发总总规模为为117506平方米。其中商商业建筑筑76911平方米，，需配建建停车位位770个。项目目共规划划停车位位841个，除去去配建车车位，其其余作为为社会公公共停车车位，为为71个。采用地下下四层布布局，总总开发规规模为79631平方米。。其中地地下主体体工程宽宽度，东东西向长长约215米，南北北向长约约140米。开发发规模约约78582平方米，，其中地地下一层层作商铺铺，建筑筑面积25894平方米（（包括地地铁站上上方除去去地铁站站设备房房区域）），其中中商铺面面积约为为12540平方米米；地地下二二层作作商铺铺，建建筑面面积20620平方米米，其其中商商业店店铺面面积8021平方米米；地地下三三层16034平方米米，作作停车车库；；地下下四层层16034平方米米，作作停车车库。。设连连接通通道2处和地地面出出入口口10处，通通道宽宽度控控制6米左右右，出出入口口宽度度控制制4米左右右，开开发规规模约约1049平方米米。XX广场地下商业工程采用地地下一一层布布局，，总开开发规规模为为12204平方米米。其其中地地下主主体工工程宽宽度约约23米之间间，长长度约约550米，开开发规规模约约10094平方米米，其其中地地下一一层12204平方米米，其其中商商铺面面积为为6623平方米米。设设连接接通道道2处和地地面出出入口口16处，通通道宽宽度控控制6米左右右，出出入口口宽度度控制制4米左右右，开开发规规模约约2110平方米米。延安南路地下商业工程采用地地下二二层布布局，，总开开发规规模为为25761平方米米，其其中商商铺面面积为为9802平方米米。其其中地地铁定定安路路站至至西湖湖大道道延安安南路路地下下通道道的地地下主主体工工程宽宽度37米，主主体长长度约约218米，地地下一一层开开发规规模约约6857平方米米；西西湖湖大道道延安安南路路地下下通道道至西西湖大大道南南山路路人行行过街街道的的地下下主体体工程程宽度度37米，主主体长长度约约294米，地地下一一层开开发规规模约约11336平方米米；地地下二二层开开发规规模约约7568平方米米，作作为停停车库库。设设连接接通道道6处和地地面出出入口口12处，通通道宽宽度控控制6米左右右，出出入口口宽度度控制制4米左右右，开开发规规模约约2316平方米米。西湖大道地下商业工程总规模模：79631平方米米商铺面面积：：20561平方米米停车泊泊位：：589个总规模模：12204平方米米商铺面面积：：6623平方米米总规模模：25671平方米米商铺面面积：：9802平方米米停车泊泊位：：252个四、项项目建建设发发展策策略及及地下下空间间开发发概念念性方方案平面布布局-地下一一层四、项项目建建设发发展策策略及及地下下空间间开发发概念念性方方案平面布布局-地下二二层四、项项目建建设发发展策策略及及地下下空间间开发发概念念性方方案平面布布局-地下三三层四、项项目建建设发发展策策略及及地下下空间间开发发概念念性方方案平面布布局-地下四四层四、项项目建建设发发展策策略及及地下下空间间开发发概念念性方方案平面布布局XX广广场地地下商商场为为地下下四层层，在在广场场的东东、南南、西西、北北、中中均设设置通通往地地面出出入口口,共10处。设置两两处下下沉式式广场场，一一处位位于广广场中中部，，一处处位于于河坊坊街与与定案案路交交叉口口西侧侧。设置机机动车车库出出入口口3处，其中东东面两处为为双向出入入口，宽度度在7.5米以上。在广场西侧侧，XX铭铭楼大酒店店南侧设置置公交首末末站，用地地面积约2800平方米。在广场西侧侧，XX铭铭楼大酒店店东侧设置置旅游大巴巴停车场，，用地面积积约1500平方米。XX广场地下商场四、项目建建设发展策策略及地下下空间开发发概念性方方案平面布局XX广场地下商场四、项目建建设发展策策略及地下下空间开发发概念性方方案平面布局XX广场地下商场XX广场地地下商场为为地下四层层，北接延延安南路地地下商业街街，东西向向长约215米，南北向向长约140米。主体部分平平均覆土深深度约1米;总体平面呈呈长方形，，往东与规规划河坊街街下以“店店铺—街廊—店铺”模式式的地下商商业街和现现状的XX花鸟城地地下一层通通过连通道道连接，延延伸至河坊坊街与定安安路交叉口口；往北与规划划延安南路路地下商业业街连通；；往南直接与与地铁站点点地下一层层商业区域域连接，并并作为整体体空间共同同设计；往西与现状状XX酩楼楼地下一层层通过连通通道连接;在广场的东东、南、西西、北、中中均设置通通往地面出出入口。四、项目建建设发展策策略及地下下空间开发发概念性方方案平面布局以商业功能能为主，通通过“井””字形通道道划分店铺铺区块。地地下一层标标高-4.6米。其中广场中中轴线连接接北面延安安南路地下下商业街和和南面地铁铁站点的主主通道宽度度约为22米，其余辅辅通道宽度度为5米。广场区域与与地铁站点点区域通过过3个通道无缝缝连接。在在广场中部部设置一处处下沉式广广场，并作作为地下商商场的主要要出入口，，并直接下下沉至地下下二层。下下沉广场东东西长约40米，南北长长约25米，分别设设两处楼梯梯与上下电电梯，另外外还设两部部观光电梯梯。地下一层共共设10处地面出入入口，其中中8处位于广场场上。出入入口宽度5～6米。地面设设2个双向机动动车出入口口，宽度为为7.5米，1处单向出口口，宽度5米，直达地地下二层停停车场。XX广场地下商场地下一层四、项目建建设发展策策略及地下下空间开发发概念性方方案平面布局XX广场地下商场以商业功能能为主。其其中商业店店铺面积8021平方米，通通过3处车行通道道连接地下下三层停车车场。中部通过下下沉式广场场与地下一一层下沉式式广场连通通，并得到到部分自然然采光。地下二层南南面与规划划地铁七号号线站厅层层相连通，，北面与规规划延安南南路地下二二层停车场场相连通，，延安南路路地下停车车场通过XX广场地地下停车场场出入口进进出。地下二层标标高-10.05米。地下二层四、项目建建设发展策策略及地下下空间开发发概念性方方案平面布局以停车功能能为主。建建筑面积16034平方米，可可提供机动动车位297个。地下三层标标高-13.65米。地下三层XX广场地下商场四、项目建建设发展策策略及地下下空间开发发概念性方方案平面布局以停车功能能为主。建建筑面积16034平方米，可可提供机动动车位292个。地下四层标标高-17.25米。地下四层XX广场地下商场四、项目建建设发展策策略及地下下空间开发发概念性方方案平面布局延安南路地地下商业街街为地下一一层，北接接西湖大道道延安南路路地下通道道，南接规规划XX广广场地下空空间，宽度度约23米，总长约约550米，主体部部分覆土深深度1.5米。机动车车道下现状状地下市政政管线将迁迁移至延安安南路两侧侧人行道下下解决。西由于周边建筑基本建成，与地下街连通有一定困难，但考虑到连通后的积极效应，应尽可能连通。西湖银泰现状沿延安南路的下沉式广场可考虑与地下商业街连通。在最南端地下商业街地下一层与XX广场地下一层连通。在高银街、旧蕃署、惠民路、嘉禾里、红门局、西湖大道路口均设置通往地面出入口，共计16处，出入口宽度5～6米。延安南路地下商业街四、项目建建设发展策策略及地下下空间开发发概念性方方案平面布局延安南路地下商业街地下一层以商业为主主，平面面上采用““店铺—街廊—店铺”的并并列模式，，中间街廊廊为6.6米，两侧店店铺各8米，内部设地下一层标高-6.4米。四、项目建建设发展策策略及地下下空间开发发概念性方方案平面布局西湖大道地地下商业街街为地下二二层，东接接定安路地地铁站，西西接西湖大大道南山路路人行过街街地道，覆覆土深度2.0米，西湖大道延延安南路地地下通道将将整条商业业街分为东东西两段。。西段长294米，东段长长218米，宽37米。地下一一层标高约约为-6.9米，地下二二层标高约约为-11.9米。地下商业街街连通规划划西湖新天天地3期地下一层、、西湖大道延延安南路地下下通道和地铁铁定安路站。。在直紫城巷巷、劳动路、、定安路路口口设置通往地地面出入口，，共计12处，出入口宽宽度5～6米。地下二层停车车库共设3处机动车出入入口。其中劳劳动路设1处双向出入口口，宽度7.5米。在延安路路设2处单向出入口口，宽度各为为4.5米。西湖大道地下商业街四、项目建设设发展策略及及地下空间开开发概念性方方案平面布局西湖大道地下商业街东起地铁定安安路站，西至至南山路。平面上大部分分区域采用““店铺—街廊—店铺—街廊—店铺”的并列列模式，两侧侧店铺各宽约约9.5米左右，中间间店铺宽约8.4米，两条街廊廊各5米。在最西端的区区域，采用““店铺—街廊—店铺”的并列列模式，长约约110米，两侧店铺铺各宽约15米左右，中间间店铺宽约6.3米。整体平面联通通性较好，西西段店铺尺度度较大宜设娱娱乐休闲和餐餐饮设施，两两侧则宜设各各类商铺。结结合各出入口口设计小规模模开敞和中庭庭空间。地下一层标高高-6.9米。地下一层四、项目建设设发展策略及及地下空间开开发概念性方方案平面布局西湖大道地下商业街在地下商业街街中部设地下下停车库，平平面呈长方形形，能较好的的服务东西两两侧地下商业业街。地下二层标高高-11.9米。地下二层四、项目建设设发展策略及及地下空间开开发概念性方方案竖向设计XX广场地下下商场的竖向向设计采用地地下四层，重重点考虑地下下一层、二层层与延安南路路地下商业街街和地铁站的的衔接。其余余与周边地块块连接的通道道采用缓坡形形式进行有效效连接。地下一层：XX广场地下下商场地下一一层标高-4.60米，延安南路路地下商业街街地下一层标标高-6.40米，两者间1.8米的高差采地下二层：XX广场地下商场地下二层标高-10.05米，地铁站地下二层站厅标高-10.05米，可无缝衔接。

地下三层：XX广场地下商场地下三层标高-13.65米.地下四层：XX广场地下商场地下四层标高-17.25米.西湖大道地下下商业街XX广场地下商场四、项目建设设发展策略及及地下空间开开发概念性方方案竖向设计西湖大道地下下商业街延安南路地下下商业街的竖竖向设计采用用地下二层，，重点考虑与与西湖大道延延安南路地下下通道、XX广场地下空空间的竖向标标高的衔接，，基本不变动动原有地下工工程的竖向标标高，地下街街采用缓坡形形式进行有效效连接。具体体方案如下：：与西湖大道延延安南路地下下通道连接：：现状西湖大大道延安南路路地下通道地地下标高-6.80米，与延安南南路地下商业业街地下一层层-6.40米的标高相差差0.4米，采用斜坡坡与地下一层层进行连接。。与XX广场地地下商场衔接接：地下一层层深于XX广广场地下一层层1.8米，采用楼梯梯衔接的形式式。延安南路地下商业街四、项目建设设发展策略及及地下空间开开发概念性方方案竖向设计西湖大道地下下商业街的竖竖向设计采用用地下二层，，重点考虑与与地铁定安路路站、西湖大大道定安路地地下过街道、、西湖大道延延安南路地下下通道和西湖湖大道南山路路地下过街道道的竖向标高高的衔接，基基本不变动原原有地下工程程的竖向标高高，地下街采采用缓坡形式式进行有效连连接。具体方方案如下：与地铁定安路路站连接：通通过分析地铁铁定安路站的的平面布局和和竖向标高，，西湖大道东东地下街只能能在地铁定安安路站C出口进行连接接，地铁定安安路站C出口相对地面面标高为-8.10米，通过一条条30米长的通道（（采用缓坡，，坡度控制在在5%之内）与西湖湖大道东地下下街主体工程程进行连接，，西湖大道东东地下街主体体工程相对地地面标高为-7.10米。与现状西湖大大道定安路地地下过街道、、西湖大道延延安南路地下下通道连接：：直接进行连连通，地下标标高从-7.10～-6.80米，采用满足足国家规范的的缓坡进行解解决。与现状西湖大大道南山路地地下过街道连连接：现状西西湖大道南山山路地下过街街道标高为-8.30米，通过过街街通道与西湖湖大道西地下下街主体工程程进行连接，，地下标高为为-7.90米。与西湖大道延延安南路地下下通道连接：：直接进行连连通，地下标标高从-7.9～-6.80米，采用满足足国家规范的的缓坡进行解解决。西湖大道地下下商业街西湖大道地下商业街四、项目建设设发展策略及及地下空间开开发概念性方方案交通流线组织织西湖大道地下下商业街2、所在单元道道路交通规划划从左侧道路网网现状图及道道路网规划图图可以看出，，本项目所在在区域主要干干道均已按规规划建成，除除少量支路尚尚未建设外，，其他支路均均可通车。道路网规划图图道路网现状图图1、现状交通运运行概况本项目所在区区域为杭州老老城核心区，，全市大部分分公建、商场场、大型医疗疗机构均集中中于此，地块块的交通发生生吸引强度偏偏高、单位面面积交通生成成量约为全市市平均水平的的8—10倍；本地区主主要对外交通通通道长期处处于高位运行行水平，对外外疏解交通压压力大。四、项目建设设发展策略及及地下空间开开发概念性方方案交通流线组织织西湖大道地下下商业街2、项目交通总总体布置方案案项目整体地下下空间在西湖湖大道、延安安路及XX广广场地下布置置。在西湖大大道地下布置置一层地下商商业，地下二二层部分布置置停车库；在在延安路布置置地下一层商商业；在XX广场布置四四层地下空间间，地下一层层为商业，地地下二层及以以下为车库。。项目地下车库库共计停车泊泊位1046个，分为2个独立停车库库，其中XX广场地下布布置停车泊位位794个，西湖大道道地下布置停停车泊位252个。XX广场场地下车库与与XX花鸟城城地下车库预预留1处连通通道。。按规范，XX广场地下下车库需布置置车库出入口口3个，，本本项项目目实实际际布布置置3处宽宽度度满满足足双双向向进进出出要要求求的的车车库库出出入入口口，，满满足足要要求求，，其其中中XX广广场场车车库库西西出出入入口口按按照照单单向向出出口口组组织织交交通通；；西西湖湖大大道道地地下下车车库库应应布布置置1个单单向向车车库库出出入入口口和和1个双双向向车车库库出出入入口口，，实实际际布布置置2个单单向向车车库库出出入入口口和和1个双双向向车车库库出出入入口口（（实实际际按按单单向向出出口口组组织织交交通通）），，满满足足要要求求。。项目目人人行行出出入入口口间间隔隔约约在在60米左左右右，，一一方方面面满满足足人人行行出出入入口口需需要要，，另另一一方方面面满满足足消消防防疏疏散散要要求求。。地地下下一一层层商商业业空空间间布布置置11处与与周周边边地地块块地地下下空空间间的的人人行行连连通通通通道道，，主主要要联联系系耀耀江江广广厦厦、、西西湖湖银银泰泰等等地地块块地地下下空空间间。。四、、项项目目建建设设发发展展策策略略及及地地下下空空间间开开发发概概念念性性方方案案交通通流流线线组组织织西湖湖大大道道地地下下商商业业街街3、交交通通设设施施调调整整公交交首首末末站站位位置置调调整整：已批批控控规规确确定定的的公公交交首首末末站站位位置置南南移移，，已已批批公公交交首首末末站站用用地地面面积积约约2000平方方米米，，该该公公交交首首末末站站现现状状已已建建成成，，布布置置3个站站台台；；调调整整后后公公交交首首末末站站面面积积约约2800平方方米米，，布布置置2个站站台台4条公公交交线线路路（（由由于于本本次次规规划划站站台台长长度度较较长长，，可可作作为为2条公公交交线线路路使使用用，，因因此此计计算算为为4条公公交交线线路路）），，具具有有独独立立进进出出通通道道，，交交通通组组织织顺顺畅畅。。临时时大大巴巴停停车车场场位位置置调调整整：：现现状状大大巴巴停停车车场场在在已已批批控控规规中中未未保保留留，，本本次次规规划划为为保保证证大大巴巴车车停停车车需需求求，，仍仍考考虑虑大大巴巴车车停停车车场场。。现现状状该该大大巴巴停停车车场场位位置置位位于于XX花花鸟鸟城城西西侧侧，，停车车泊泊位位约约15个，，调调整整后后，，大大巴巴停停车车泊泊位位调调整整至至现现状状公公交交首首末末站站位位置置，，即即XX酩酩楼楼大大酒酒店店东东侧侧，，该该位位置置新新增增一一个个通通道道，，大大巴巴车车辆辆在在该该通通道道路路侧侧停停车车，，停停车车泊泊位位约约13个，与与现状状停车车泊位位相当当。道路调调整：：在XX酩楼楼东侧侧新增增10米道路路，该该通道道南连连河坊坊街，，北接接高银银街，，新增增该通通道有有利于于XX广场场交通通组织织。在在XX花鸟鸟城新新增10米通道道，该该通道道为尽尽端道道路，，主要要供XX广广场地地下车车库车车辆进进出。。四、项项目建建设发发展策策略及及地下下空间间开发发概念念性方方案交通流流线组组织西湖大大道地地下商商业街街4、地面面交通通组织织本项目目外围围交通通组织织方案案主要要依据据现状状交通通组织织方式式，惠惠民路路组织织东向向西单单行，，旧藩藩属组组织西西向东东单向向通行行，红红门局局路在在延安安路以以东组组织西西向东东单行行，在在延安安路以以西组进出XX广场地下车库主要通过3处出入口，东侧2个车库出入口组织双向进出，西侧车库坡道组织单向出车库。

进入西湖大道地下车库主要通过延安路西侧车库坡道以及西湖大道南侧车库坡道，出地下车库主要通过延安路东侧车库坡道。地面交交通组组织流流线图图四、项项目建建设发发展策交通流流线组组织西湖大大道地地下商商业街街5、涌金金广场场东侧侧车库库口部部交通通组织织西湖大大道地地下二二层

开元路由于现状为西向东单向通行，右转可直接进入西侧车库专用道，东侧车库专用道右转可直接进入开元路。延安路仅开元路以北路段车流可进出车库，开元路以南路段禁止车辆掉头进入车库专用道，车库专用道车辆也禁止车辆掉头进入延安路。

以上交通布置对延安路路段交通影响较小，同时也避免与现状延安路上的公交站点发生冲突。涌金广广场东东侧车车库口口部交交通组组织流流线四、项项目建建设发发展策策略及及地下下空间间开发发概念念性方方案交通流流线XX广广场地地面交交通组组织流流线图图6、XX广场场地面面交通通组织织XX广广场地

XX广场现状大巴停车场和公交首末站调整至XX广场西侧，并均布置独立场地用于分别布置大巴停车场和公交首末站，调整后，两处场地规模不做减少，同时交通组织更为顺畅。

调整后，公交首末站采用西进北出单向组织的交通方式，交通干扰较小。大巴停车场采用北进西出的组织方式，由于XX铭楼进出交通主要集中于劳动路上，因此大巴停车场、公交首末站周边无外部交通干扰，因此未来公交首末站、大巴停车场周边交通秩序可较好维护。四、项项目建建设发发展策策略及及地下下空间间开发发概念念性方方案交通流流线组组织XX广广场地地下三三层车车行交交通组组织流流线图图地下西湖大大道地地下二二层车车行交交通组组织流流线图图XX1、预测测方法法本区块块交通通需求求预测测采用用传

以本区块内各地块土地的开发规模及就业岗位数为权数，使用加权平均法将核心区总的地面交通的交通量分配到各地块，获得各交通单元交通生成量。

交通分布主要依据《杭州市综合交通规划（修编）》提出的最新的杭州市综合交通模型参数，该模型使用机动车交通方式比例为15％作为参数进行交通分配。利用该模型中可以提取出小区内部出行比例、本区块与其他小区之间的交通OD以及杭州市其他小区通过本区块周边道路的机动车过境交通量，作为本次交通需求预测的背景，该背景包含由三个部分组成：穿越性交通、外部联系交通、内部交通。

穿越性交通：本次提出得到的穿越性交通是在机动车出行方式比例为17％的背景下获得的。

外部联系交通：外部区域在高峰小时与本区块的工作出行交通，其交通分布参考综合交通模型中提取得到的本区块对外交通量比例。

内部交通：本区块内部交通小区之间的交通量，以综合交通模型参数为参考。

交通方式划分主要依据《杭州市综合交通规划（修编）》中提出的杭州出行方式结构比例。

最后使用交通模型软件模拟交通量在区域及周边路网上的分布。2、交通小区区划分细化宏观3、生成量预测

交通生成预测就是预测规划年各交通小区产生的出行量以及各小区吸引的出行量。交通出行的发生量、吸引量主要是由这个分区的土地利用形态和强度所决定的。交通出行量可以通过区域内不同开发性质的建筑面积及其单位出行吸引量指标来预测。

根据其它城市的相关调查和研究，各种类型用地早晚高峰的出行率可参考下表。用地（建筑）性质早高峰生成率【人流/车流】早高峰进出比（机动车）晚高峰生成率【人流/车流】晚高峰进出比（机动车）居住（小户型）143/2033:67115/1855:45（60:40）居住（中户型）70/1631:69（26:74）65/13.555:45（64:36）居住（大户型）45/1434:66(29:71)43/1252:48(62:38)租用写字楼286/9885:15(73:27)194/9618:82(29:71)行政办公131/71:29102/23:77科研设计136/5376:24(66:34)120/5027:73(29:71)金融机构1310/9086:141264/4025:75高档酒店138/4756:44/4351:49中档酒店492/2852:44279/2551:49普通旅馆412/7040:60460/81.358:42餐饮酒店1272/20250:50体育场（用地面积）153/2966:34--/12.352:48体育馆（用地面积）444/8054:46268/8545:55图书馆展览馆278/2779:21279/3421:79表出行率简表表（高峰小小时每万平平方米建筑筑出行率））交通影响分分析4、区块交通通分布本区块属于于杭州老城城核心区，，从内部及及周边用地地情况判断断，交通联联系以向心心为主，主主要交通量量来自城市市西北部不不和东南部部，西北部部汇集了众众多大型城城市居住区区，约占总总交通量的的50%，南部约占占25%，东部界面面虽然较长长，但与主主城核心区区的联系5、交通出行结构

湖滨区域属于杭州市主城区核心区，本区块交通出行结构拟参考《杭州市综合交通规划（修编）》（以下简称综合交通）提出杭州市主城区交通出行结构。

该区域规划有地铁1号线、7号线，设置1号线龙翔桥站、1号线西湖大道站、7号线XX广场站，共3个轨道交通站点。公交出行方式总量要达到50％，需加大常规公交及公共自行车的建设力度，特别是结合轨道的配套其他公共交通设施；考虑到近年来机动车数量的快速增长，以及由现状调查得出本地区对机动车交通的过度使用情况，在本单元交通模型中，机动车出行比例按照15％进行测算。6、路网模型建立本项目结合控规确定的道路网建立交通模型，将道路分为快速路、主干道、次干道、支路、小区道路、匝道和形心连杆七个等级。

形心连杆指从交通小区形心和城市道路网络系统之间的虚拟联系道路。图

区块内部交通生成量示意图出行方式结构比例（％）步行自行车轨道+常规公交机动车湖滨单元15205015表杭州综合交交通规划主主城区交通通出行结构构表图区域路网建建模示意图图交通影响分分析四、项目建建设发展策策略及地下下空间开发发概念性方方案7、背景交通通量按照控规用用地指标及及道路网，，根据综合合交通模型型确定的背背景交通量量，项目周周边背景交交通量分配配结果如左左图所示。。周边主要道道路交叉口口交通流量量分配结果果如下表所所示。图案交通量分分配结果示示意图交叉口名称进口车道数（条）通行能力（PCU/H）交通量（PCU/H）饱和度服务水平西湖大道-延安路20(东5/西5/南5/北5)720068530.95E西湖大道-南山路10(东4/西0/南3/北3)360034250.95E西湖大道-定安路17(东5/西5/南3/北4)612058430.95E西湖大道-中河路16(东4/西4/南4/北4)576055540.96E延安路-解放路20(东5/西5/南5/北5)720069270.96E延安路-开元路10(东2/西2/南5/北5)360034370.95E延安路-高银街8(东2/西2/南0/北4)288023460.81C交通影响分分析四、项目建建设发展策策略及地下下空间开发发概念性方方案8、地块诱增增交通量按照地块配配建停车泊泊位的60%在高峰时段段进出测算

项目诱增交通量在周边道路交叉口的分布情况如下表所示。交叉口名称进口车道数（条）通行能力（PCU/H）项目交通量（PCU/H）比例西湖大道-延安路20(东5/西5/南5/北5)72002303.19%西湖大道-南山路10(东4/西0/南3/北3)36001153.19%西湖大道-定安路17(东5/西5/南3/北4)61201151.88%西湖大道-中河路16(东4/西4/南4/北4)57601382.39%延安路-解放路20(东5/西5/南5/北5)72001612.23%延安路-开元路10(东2/西2/南5/北5)36001153.19%延安路-高银街8(东2/西2/南0/北4)28801846.38%9、地块交通通对周边道道路的影响响将项目诱增增交通量加加载至背景景交通量后后，道路负负荷度情况况对比如下下表所示：：交叉口名称进口车道数（条）通行能力（PCU/H）背景交通量有项目交通量交通量饱和度服务水平交通量饱和度服务水平西湖大道-延