案例城区土地定级及基准地价

土地评价学·典型案例——南昌市城区土地定级及基准地价更新L

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n中山大学新华学院·:&E-mai1第一节第二节第三节

Contents

评估对象概况工作范围、过程及内容土地定级技术思路、技术路线、工作内容及工作成果第五节基准地价更新技术思路、技术路线、工作内容及工作成果第四节成果内容及意义评估对象概况1.1

南昌市概况南昌市地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，位于鄱阳湖生态经济区规划范围内。南昌市辖区总面积7402

平 ，2009

年未全市人口为500

万人。南昌是江西省的省会，中国35

个特大城市之一，自古以来就有“物华天宝、人杰地灵”的美誉。51.2南昌市土地定级的任务完成南昌市城区的综合土地定级，揭示南昌市城区土地质量总体空间分布规律和城市不同区域间土地质量的差异。完成南昌市城区的商业用地、住宅用地和工业用地定级，揭示南昌市各种用地类型土地质量空间分布规律。在分类定级基础上，编制南昌市城区综合用地级别图、商业用地级别图、住宅用地级别图和工业用地级别图，为基准地价更新和建立城市地价动态监测体系提供科学依据。建立以城区为，包括多片区的在内的较大范围的城市土地质量评价体系，为建立城市的地价体系奠定基础。工作范围、过程及内容2.1工作范围本次南昌市城区土地定级及基准地价更新的工作范围为：东至瑶湖，南至南昌县的小蓝工业园，西至南昌经济技术开发区和新建县县城，北至南昌

经济技术开发区。除山体水面外，地价评估面积483.47

平。在这一范围内，包括有东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区、南昌经济技术开发区、南昌

经济技术开发区和南昌高新技术开发区。72.2工作过程82.3工作内容在南昌市城市土地基础

上，根据《城镇土地分等定级规程》划分土地级别；在土地定级的基础上，根据《城镇土地估价规程》更新基准地价及其修正因素体系；9土地定级技术思路、技术路线、工作内

容及工作113.1土地定级技术思路①在定级过程中，采用综合因素定级为主，地价分区法为辅，把反映城市土地定级自然、社会经济属性方面的资料与地产市场土地交易资料结合起来，共同完成城区土地质量的划分。②把各行政辖区融为整体，并建立城区的土地质量评价体系。③在对城区 物的空间 效应进行模拟分析基础上，保留对城市土地质量空间分异具有明显影响的

物，剔除对城市土地质量影响较弱的 物。④采用计算机辅助定级为主，其它方法为辅的土地定级技术

，以弥补单一技术

的不足。3.2土地定级技术路线3.3土地定级工作内容根据南昌市城区现状自然、社会经济属性的特点，建立南昌市城区综合定级、商业用地定级、住宅用地定级和工业用地定级因素体系作为划分土地级别的定级因素；根据定级因素对土地质量的影响程度，确定各因素的相对重要性，分别测算综合定级、商业用地定级、住宅用地定级和工业用地定级因素的权重值；按照各定级因素的空间影响特点，计算各因素的影响半径、功能分和作用分值，并在此基础上编制各因素的作用分值图；把各用地类型的各影响因素进行空间叠加，计算定级单元总分，划分单元总分区间，初步划分土地级别；采用土地市场交易样点对初步划分的土地级别按数理统计的要求进行级差收益验证，确定土地级别；编绘各用地类型的土地级别图，撰写土地定级技术报告。133.3土地定级工作内容1、土地定级因素选择对影响城镇土地级的因素（因子）的选择严格建立在《城镇土地定级规程》规定的因素（因子）体系基础上，将必选因素因子列入定级范围，同时结合南昌市城区实际，运用特

法，建立了南昌市土地定级因素总体结构图和各类用地定级因素体系表143.3土地定级工作内容3.3土地定级工作内容3.3

土地定级工作内容2、土地定级因素权重确定特

法根据《城镇土地分等定级规程》要求，并结合南昌市土地定级因素体系结构特点，编制了“评估意见征询表”，邀请了南昌市规划局、局、税务局、工商局、环保局、

以及南昌大学、江西师大等院校

、学者共十七人，组成权重 组，认真征询他们的赋权意见，填写有关表格。每轮赋权后，都利用均值和方差公式进行检验。173.3土地定级工作内容183.3土地定级工作内容3、土地定级单元划分划分原则，根据《规程》要求，划分土地单元时应遵循以下基本原则或满足一下基本要求：单元内主要定级因素的影响大体一致，同一单元内的同一主要因素作用分值差异小于100/（n+1）（n为拟划分的土地级别数）。单元面积确定在5hm2—25hm2

之间，当采用计算机系统进行定级并按网格法直接划分单元时，划分的单元面积应不大于0.25hm2。商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同的单元。土地单元划分方法：利用计算机系统辅助定级，直接采用网格法将南昌市城区划分成若干面积相同的网格。土地单元划分方案：依据规程要求和上述原则，将南昌市土地定级范围划分实际面积为0.25hm2

的方格，符合《规程》规定的“划分的单元面积应不大于

0.25hm2”的要求。也保证了单元内土地质量相对均一性，为土地定级结果的科学性、精确性和可操作性奠定了基础。193.3土地定级工作内容3、土地定级单元划分土地定级单元的确定：根据上述土地定级单元划分的方法，在

南昌市城区定级范围内，建立了长40

米，宽40

米的正方形网格，每个网格作为一个定级单元。经过统计，把南昌市城区共划分

为193389

个定级单元，每个单元面积为2500m2。203.3土地定级工作内容4、土地定级因素评价①定级因素分类：点、线、面状因素②确定评价模型3.3土地定级工作内容4、土地定级因素评价③商服繁华程度的计算南昌市的商服中心可划分为四个级别，即：一级商服中心8

个，

二级商服中心16个，三级商服中心19个，四级商服中心26

个。3.3土地定级工作内容4、土地定级因素评价④道路通达度影响评价根据《城镇土地定级规程》要求和南昌市城区道路分布情况，按各条道路的综合指数值大小，将城区道路划分为6个级别，分别是混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路。3.3土地定级工作内容4、土地定级因素评价⑤对对通便利度影响评价通设施指火车站、港口、长途汽车站、机场等城

对外的客运站、货运站和重点对输主要是铁路

、公路通结点。在土地定级范围内的对外运和水运三种形式，在土地定级过程中对对 通设施评价选择定级范围内对土地质量具有重要影响的火车站、港口和长途汽车站进行评价。3.3土地定级工作内容3.3土地定级工作内容4、土地定级因素评价⑥确定便捷度影响评价站点的等级主要依据站点客流量的大小，同时参考

线路数和方向数。根据南昌市城区各站点的

的大小，将南昌市城区主要

站点划分为5

个级别。⑦基础设施完善度影响评价根据《城镇土地定级规程》要求，结合南昌市城区供水设施的分布保证情况，将其分为五个等级；结合南昌市排水设施的分布保证情况，将其分为六个等级；结合南昌市供电设施的分布保证情况，将其分为六个等级；结合南昌市供气设施的分布保证情况，将其分为四个等级；⑧基础公用设施公用设施是指与日常生活密切相关的中学、小学、医疗机构、体育设施、文化馆、影剧院、公园广场和菜场等。在对公用设施进行影响分析时，根据南昌市城区公用设施对城区土地质量的实际影响程度，通过实际，并征求有关

意见，最后确定了上述影响因素。263.3土地定级工作内容273.3土地定级工作内容4、土地定级因素评价⑨环境条件影响评价环境条件是直接影响城镇土地质量的重要因素。在对城区综合用地和住宅用地的土地质量进行评价时，环境条件显得较为重要。在对城区环境状况进行评价时，结合南昌市城区环境条件构成特点和土地定级工作实践要求，选择了绿地覆盖度和环境质量优劣度两个因素，其中环境质量优劣度包括水污染状况、大气污染状况和噪声污染状况。并用计算机绘出因素影响分值图。⑩产业集聚度影响分析产业

度反映产业在一定范围的集中程度，是工业用地定级的重要指标。产业集聚分为同类产业及配套产业的集聚和不同的集聚，按区域分为一般产业集聚区和高新产业集聚区。283.3土地定级工作内容5、土地定级单元总分计算南昌市城区土地定级单元因素总分计算采取多因素

分值求和法进行。根据土地定级单元总分计算原理，按照各类土地定级因素体系，利用计算机系统，设定定级单元网格大小，分别计算综合用地定级单元总分、商业用地定级单元总分、住宅用地定级单元总分和工业用地定级单元总

分。3.3土地定级工作内容6、级别分值界限确定级别界限分值是划分各用途土地级别的直接依据，也是反映级别之间土地质量分异的数值特征。结合土地定级的有关理论和原则，对各用途土地级别单元总分频率图进行判读，选择在频率曲线突变处作为单元总分级间界限303.3土地定级工作内容7、各类用地土地定级单位总分计算频率图313.3土地定级工作内容8、土地级别的验证根据《城镇土地定级规程》规定，城镇土地级的验证有城镇土地级差收益测算和市场交易价格定级两种方法。结合南昌市城区土地交易样点较多的实际情况，充分利用土地价格时的大量商业用地租赁交易样点、住宅用地交易样点和工业用地交易样点，采用市场交易价格定级来验证综合因素定级结果。323.3土地定级工作内容9、土地级别的确定综合用地土地级别确定在多因素综合定级结果的基础上，采用市场价格定级方法进行验证，并调整级别界线，最终确定综合用地土地定级结果。级别面积统计（见表

2.33）。商业用地土地级别确定在多因素综合定级结果的基础上，采用市场价格定级方法进行验证，并调整级别界线，最终确定商业用地土地定级结果，级别面积统计（见表

2.34）。住宅用地土地级别确定在多因素综合定级结果的基础上，采用市场价格定级方法进行验证，并调整级别界线，最终确定商业用地土地定级结果。级别面积统计（见表

2.35）。工业用地土地级别确定在多因素综合定级结果的基础上，采用市场价格定级方法进行验证，并调整级别界线，最终确定商业用地土地定级结果。级别面积统计（见表

2.36）。333.4土地定级工作结果343.4土地定级工作结果353.3土地定级工作内容3.3土地定级工作内容3.3土地定级工作内容393.3土地定级工作内容基准地价更新技术思路、技术路线、工作工作成果4.1基准地价更新技术思路。①广泛收集房屋出租、房屋交易、住宅小区、联营、联建、宗地评估、宗地出让与征地等方面的资料，分别采用相应的收益还原法、剩余法、成本近法、市场比较法等估价方法对样本地价进算。②对所收集的资料数据进行标准化处理，分别视情况进行期日、交易情况等修正，使之具有代表性和可比性。③样本地价异常值采用动态均值方差检验法进行剔除，即以动态公式剔除在区域以外的异常样本④在土地定级基础上，建立地价—单元总分地价模型，求取单元宗地地价和土地级别平均地价值，完成基准地价的更新。⑤编制影响宗地价格的各种因素修正系数表，在基准地价的基础上，进行修正评估宗地地价。414.1基准地价更新技术路线434.2基准地价更新工作内容收集有关反映城市地价信息方面的资料，并对其进行分析，以掌握城市地价的总体信息；地价样点数据，测算样点地价，并对样点进行修正；在土地定级基础上建立地价模型，利用模型测算基准地价；利用加载在“土地定级及基准地价更新系统”中的级别样点地价验证模型测算出基准地价；在基准地价的基础上建立标定地价修正因素体系，为宗地地价提供科学依据。4.2基准地价更新工作内容4.2基准地价更新工作内容1、基准地价评估内涵：(1)商业用地基准地价评估内涵南昌市城区商业用地基准地价是在南昌市城区规划区内，城市土地开发程度为“五通一平”，容积率为2.3情况下所评估的，估价时点为2010年1

月1

日时，土地使用权年限为40

年的城市各土地级别的商业用地完整土地使用权的平均价格。住宅用地基准地价评估内涵南昌市城区住宅用地基准地价是在南昌市城区规划区内，城市土地开发程度为“五通一平”，容积率为2.3

情况下所评估的，估价时点为2010

年1

月1

日时，土地使用权年限为70

年的城市各土地级别的住宅用地完整土地使用权的平均价格。工业用地基准地价评估内涵南昌市城区工业用地基准地价是在南昌市城区规划区内，城市土地开发程

度为“五通一平”情况下所评估的，估价时点为2010年1月1日时，土地使用权年限为50年的城市各土地级别的工业用地完整土地使用权的平均价格。454.2基准地价更新工作内容464.2基准地价更新工作内容2、还原利率的计算土地还原利率就是投资收益率，它的大小与投资风险大小成正比。因此，土地投资的收益率理论上应等同于具有同等风险的银行资本收益率。由此可见，银行利率是影响土地还原利率的重要因素。同样土地投资也是有风险的，其风险程度主要受影响地产价格的社会经济环境、产业政策、供需变动等因素决定。在投资土地时，不仅要考虑到本身的安全利率所带来的收益，而且需要考虑到抵抗风险而应预先获取的收益。根据南昌市城区的社会经济发展水平、投资环境、产业发展和地产市场发展的现状，结合国家的货币政策，本次南昌市城区基准地价更新采用“安全利率加风险调整值法”和“不动产综合还原利率反求法”计算商业用地、住宅用地和工业用地的土地还原利率。474.2基准地价更新工作内容3、商业基准地价评估商业用地是城区用地中最重要的用地类型之一。它是城市人流、物流、信息流的重要载体，也是土地利用产生经济效益最佳的用地类型。南昌市城区业用地多以租赁和交易形式进行流动，其中又以租赁形式更为普遍和活跃。房地租赁价格主要来自土地，从房地租赁价格中求取地价关键在于正确求取地租。因此，在商业用地基准地价评估中采用房屋剥离法为主对地价进算。房屋剥离法是收益还原法的一种应用方法，其土地使用权有限年期地价测算公式为：484.2基准地价更新工作内容3、商业基准地价评估①商业用地样点地价测算方法的理论依据②商业用地样点地价测算种类：沿街店面、宾馆酒店、大型商场、办公大楼③商业用地样点地价测算过程：对 的3000

多例商业样点数据进行整理，利用 剥离法进

算④样点地价修正：交易时间修正、使用年限修正、容积率修正、开发程度修正。⑤对标准化后的样点地价进行统计分析⑥商业用地基准地价测算：一、地价模型测算法。把每个土地级别单元土地质量综合指数代入到对应土地级别基准地价测算模型测算出每个土地级别单元基准地价，根据单元基准地价测算出每个土地级别商业基准地价。二、样点地价测算法。三、两种方法的分析与选择。地价模型测算结果与样点地价资料测算结果具有高度的一致性，验证了地价模型出的单元地价与样点地价较为吻合。考虑到地价模型具有普遍的适用性，选择地价模型测算的基准地价结果作为本次南昌市城区商业用地基准地价评估的最终结果。494.2基准地价更新工作内容4、商业用地路线价的评估504.2基准地价更新工作内容4、商业用地路线价的评估①商业地价根据商业用地路线价评估涉及的街道数量以及考虑到样点分布具有均匀性、代表性、稳定性的原则，本次商业用地路线价评估共选择商业地价样点962例，并逐一进行地价评估、修正、统计分析，最后成为具有

价格内涵的样本数据925

例。②样点地价空间分析把标准样点地价输入GIS系统，建立图形数据和属性数据，并对其进行空间插值分析，形成商业样点地价空间插值图（见图1）和地价等值线图（见图2）。514.2基准地价更新工作内容4.2基准地价更新工作内容534.2基准地价更新工作内容4、商业用地路线价的评估③地价区段划分综合城市土地质量、土地利用现状、城市规划、城市地价和样点地价分析结果，把南昌市主城区商业用地划分为40个地价区段，并对其中的32

个地价区段涉及街道的路线价格进行评估。④标准深度设定选择城区主要街道区段

的658例样点进行统计分析，临街深度众数为15

米，把该值作为路线价的标准深度。由宗地样点临街深度频率统计曲线图也可以发现，宗地样点的临街深度大部分密集在10—20米之间。544.2基准地价更新工作内容554.2基准地价更新工作内容4、商业用地路线价的评估⑤路线价测算计算整理后的各街道区段的宗地样点地价的平均地价，把平均地价作为该道路区段的路线价。4.2基准地价更新工作内容4、商业用地路线价的评估⑥建立路线价修正体系住宅用地基准地价评估、工业用地基准地价评估类似574.3基准地价更新工作结果584.2基准地价更新工作内容5、宗地地价评估修正因素体系的编制①确定宗地地价影响因素②确定影响因素权重③计算宗地地价波动幅度④编制修正系数表⑤影响因素修正：商业地价——使用年限修正、估价日期修正、容积率修正、开发程度修正。⑥宗地地价评估594.2基准地价更新工作内容4.2基准地价更新工作内容成果内容及意义5.1成果内容文字部分土地定级任务书、土地定级、土地定级技术报告等，其中土地定级包含了南昌市城区概况、工作概况、工作内容、主要工作成果等；土地定级技术报告包含了南昌市城区土地定级及基准地价更新概述、城区土地定级估价技术报告、城区基准地价更新技术报告、城区宗地地价评估修正因素体系的编制等。表格部分主要包含了定级因素实体资料整理、分析、分级资料表格、土地定级因素权重测算汇总表、土地级别面积汇总表、土地级别级差收益验证表、商业用地基准地价表、住宅用地基准地价表、工业用地基准地价表、宗地地价修正因素权重表、各土地用途各级别宗地地价修正系数表及说明表等。图件部分插图部分：单元总分计算图、单元总分频率直方图、各影响因素作用分值图等。定级成果图部分：综合定级土地级别图、商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图、工业用地土地级别图，商业用地基准地价图、住宅用地基准地价图、工业用地基准地价图，数据库部分本次南昌市城区土地定级主要采用 凯立德公司开发的“土地定级及基准地价动态更新系统”完成的，其数据库类型为“Access

数据库”，定级过程属性数据 在该数据库中，定级过渡图件和计算过程都可以通过该系统进行演示。另外地价样点数据、利用样点地价测算的基准地价结果也 在该数据库中。635.2成果意义地价管理是 资源管理的重要组成部分，是土地市场的，全面、系统、准确地掌握土地价格的变化情况，分析发展趋势，不仅是国家制定，深化土地使用制度的需要，同时也能引导产业的健康发展，是国内外投资者实现合理回报的前提和决策依据。因此，科学合理制订地价体系，实施土地定级与基准地价评估是土地管理部门的一项重要的基础工作，而且具有广泛的现实意义。1、为开展城区土地有偿使用和征收土地税费服务土地的有偿使用是为了提高土地利用效率，增加国家财政收入，同时也是为土地使用者创造良好的竞争环境。城区 土地由于级别、地价、利用水平、宏观区位条件的差异，土地使用税费征收的高低水平是不一样的。土地质量高的地块，由于土地本身带来的利用效率较高，土地级差收益高，因此应交纳较高税费，反之亦然。随