东北大区销售展示区标准化专题研究

华润置地东北大区销售展示区标准化专题研究2017.11CHAPTERⅠ示范区•

研究要点梳理图•

示范区研究内容规划层级建筑层级景观空间层级示范区标准化研究示范区研究框架示范区研究逻辑图CHAPTERⅡ层级1研究基础层级2研究目标层级3研究线索层级4研究内容层级5研究成果示范区选址选址规模

指导性流线功能

固化性功能分区

固化性特色节点营造创新概念流线规划层级建筑层级示范区规模示范区流线及功能分区售楼处要点东北大区示范区案例库（10例）体验交互功能场景创新营造特殊功能配置商业展示要点样板区展示要点建筑单体要点空间结构示范区设计逻辑立面风格

指导性流线面积

固化性风格尺度

指导性流线功能

固化性景观空间层级

大门要点看房流线（四层级）特色空间节点示范区标准化研究示范区研究框架研究要点梳理图示范区产品包CHAPTERⅡ3.4示范区选址指导性原则10案例对比3.4.1规划层级建筑层级示范区规模示范区流线固化性原则固化性原则指导性原则固化性原则售楼处要点商业展示要点样板间要点3.4.2建筑单体要点固化性原则3.4.3空间结构大门要点看房流线指导性原则固化性原则空间层级固化性原则示范区标准化研究示范区研究框架研究要点梳理图CHAPTERⅡ3.4.1规划层级交通便捷性形象展示性示范区选址1.指导性原则规划层级客户体验与留驻规模横向对比扩展创新项示范区规模示范区流线2.10案例对比建筑层级成本横向对比流线综述3.固化性原则空间层级主要节点示范区标准化研究示范区研究框架研究要点梳理图CHAPTERⅡ3.4.2建筑层级选址综述流线功能售楼处要点固化性原则指导性原则1.室内装修建筑风格规划层级商业面积形象展示性室内装修商业展示要点扩展创新2.建筑层级类型综述选择原则室内装修样板间要点固化性原则固化性原则3.空间层级高层单体洋房单体建筑单体要点示范区标准化研究示范区研究框架研究要点梳理图CHAPTERⅡ3.4.3空间层级景观轴线空间结构指导性原则1.规划层级空间序列功能布局扩展创新大门要点看房流线2.固化性原则固化性原则建筑层级尺度风格四进流线3.空间层级示范区规划层级[

]Location示范区选址主要依据三点要素住宅户型标准化研究集团项目户型库示范区定义及作用CHAPTERⅠ所谓示范区，是由建筑形象、景观示范、户型展示、销售中心等几大部分组成，通过营造真实的生活场景，让消费者从中切身体验到未来整个楼盘的生活氛围。对开发商而言：对客户而言：建筑形象户型展示景观示范销售中心

促进楼盘销售，吸引客户，激发购买欲；

了解购房者对产品的真实感受，从而完善不足并对成功之处加以发扬。

真实的感受到社区整体布局和未来的生活场景；

体察到开发商的建设能力和水准。营销语言示范区具有促进销售及工程示范的双重功效。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区选址CHAPTERⅠ示范区选址主要三原则

交通便捷性原则

形象展示性原则

客户体验与驻足原则示范区应毗邻城市主干道，便于客户进出。示范区长边应面向城市界面，形成充足的展示面。周边环境成有利住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区选址CHAPTERⅠ示范区选址其他原则

结合园区大门主入口设置

使用周期长

优先选用非地库区域

与后期施工互不干扰

优先落实市政管线与示范区关系

实体样板房应相对集中

善用外部资源住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区选址-交通便捷性原则CHAPTERⅠ沈阳二十四城崑崙御翡翠城交通便捷性城市干道及主要人流来向城市干道及主要人流来向城市干道及主要人流来向松山路燕塞湖街地铁出入口形象展示性黄河北大街牡丹江街示范区示范区昆明湖街示范区客户体验与驻留原则沧海路乐山路主要人流来向城市中心位于基地东北方向，主要客流沿城市干道沧海路过来。示范区因此设置在沧海路上。城市中心位于基地以南方向，主要客流沿黄河北大街过来，同时结合地铁出入口，示范区沿黄河北大街和乐山路展开。城市中心位于基地西南方向，主要客流沿干道青城山路过来，示范区设置在主要客流来向道路—青城山路。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区选址-交通便捷性原则CHAPTERⅠ大连半山悦景大连二十四城哈尔滨中央公园交通便捷性城市干道及主要人流来向城市干道及主要人流来向城市干道及主要人流来向形象展示性示范区示范区示范区景山街玉浓路客户体验与驻留原则城市中心位于基地东北方向，基地周边仅有景山街一条道路，示范区沿景山街纵深布置。城市中心位于基地以北方向，主要客流沿玉浓路方向过来，将人流从玉浓路导入示范区入口。城市中心位于基以北向，主要客流沿松梅路过来，示范区沿松梅路展开。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区选址-交通便捷性原则CHAPTERⅠ交通便捷性原则总结

结合城市主要客流方向；

设置在城市主要干道上；

与基地附近地铁站等交通站点联系密切。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区选址-形象展示性原则CHAPTERⅠ沈阳二十四城崑崙御翡翠城交通便捷性商业和售楼中心展示售楼中心和景观体验区展示售楼中心和景观体验区展示形象展示性客户体验与驻留原则沿主干道布置以售楼中心和商业展示区为主的展示面，打造面向城市的示范区形象。结合城市地铁站和主干道，以景观轴和售楼中心为主要展示面，打造面向城市的示范区形象。以售楼中心和景观体验区为主，沿城市主干道打造面向城市的示范区形象。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区选址-形象展示性原则CHAPTERⅠ长春净月台长春紫云府哈尔滨中央广场交通便捷性商业和售景观体验区展示售楼中心和景观体验区展示售楼中心和景观体验区展示形象展示性客户体验与驻留原则沿基地主要道路打造景观体验区，布置商业，打造面向城市的示范区形象。沿城市主要道路布置售楼中心，打造示范区展示面，同时结合绿化带打造景观展示区。沿城市主干道打造商业展示区，提升社区品质感，展示社区形象，引导客户进入示范区体验。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区选址-形象展示性原则CHAPTERⅠ1形象宣传阵地巨形广告牌主题围板234导视系统道路指引销售道旗人行绿化统一景观绿化布置节点广场统一景观结合logo住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区选址-形象展示性原则CHAPTERⅠ5

社区入口景观展示大门景观6

公交站点结合营销广告7

楼体泛光照明借用周边先开发楼盘做宣传7住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区选址-形象展示性原则CHAPTERⅠ形象展示性原则总结

沿城市道路设置销售中心；

结合社区商业打造示范区；

利用城市绿化带作为景观展示的重点。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区选址-客户体验与驻留原则CHAPTERⅠ大连半山悦景大连二十四城哈尔滨中央公园交通便捷性景观体验区商业体验区自然保护区景观体验区形象展示性沿街商业体验区白桦林自然保护区客户体验与驻留原则打造独具风情的景观体验区作为示范区特点，引导客户驻留体验，提升示范区品质。利用沿街商业带，打造示范区体验流线，能够更好的展示示范区和社区特质。利用项目特色，打造别具一格的白桦林自然保护区，能够提升社区品质，打造独具生态性的环保社区。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区选址-客户体验与驻留原则CHAPTERⅠ客户体验与驻留原则总结

打造示范区景观，增加示范区体验流线；

利用沿街商业，提高客户驻留时间和示范区体验；

合理利用项目特色，打造独特的示范区气质，提升示范区体验性。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区规模-示范区规模横向对比CHAPTERⅠ示范区规模的影响因素:

开发进度

/

整体定位

/

市场营销策略

/

前期资金投入项目初期，控制示范区的规模及施工实施难度，从而节约工期、控制成本，以便快速进入销售模式。项目名称建成年份沈阳昆仑御翡翠城长春净月台长春紫云府沈阳24城20172020201820172018用地规模7.00W7.85W10.12W5.23W26.35W项目信息示范区建筑面积建筑类型占地面积占地比27.23w高层21.98w高层、洋房2.30W18.13w别墅、洋房1.66W12.79w洋房、高层2.34W74.88w高层、洋房2.52W0.56W8.04%30.60%售楼处、主入口、高层、洋房、市政绿化16.40%售楼处、主入口、洋房、联排、合院44.74%售楼处、主入口、高层、洋房、市政绿化9.55%示范区物业类型

售楼处、主入口、高层售楼处、主入口、大洋房、小洋房售楼处面积样板间面积9683629951100193412500暂缺800950121523000暂缺986691园林景观面积示范区商业面积4300暂缺21000暂缺18464暂缺位置住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区规模-示范区规模横向对比CHAPTERⅠ示范区规模的影响因素:

开发进度

/

整体定位

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市场营销策略

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前期资金投入项目初期，控制示范区的规模及施工实施难度，从而节约工期、控制成本，以便快速进入销售模式。项目名称建成年份大连半山悦景大连海中国7期大连24城哈尔滨紫云府哈尔滨中央公园20193.53w19.97w2018202220203.17w8.82w2018用地规模建筑面积4536039.27w12.86w26.26w项目信息示范区13.42w73.79w高层、洋房小高层、洋房、底商、商墅、商业街建筑类型超高层、高层、洋房高层洋房、双拼、高层占地面积占地比10000998013.5w1.62w28.33%19.23%34.38%售楼处、主入口、洋房、商业街区、主题公园12.60%售楼处、主入口、高层、双拼、洋房售楼处、主入口、高层、

售楼处、主入口、高层、售楼处、主入口、临时样板房示范区物业类型洋房、园区中央景观洋房4344售楼处面积样板间面积9759416001572.810007000暂缺4338060暂5园林景观面积示范区商业面积125900暂缺借用中央公园暂缺13255展示长度约150m位置住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区规模-示范区规模横向对比CHAPTERⅠ示范区规模的影响因素:

开发进度

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整体定位

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市场营销策略

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前期资金投入项目初期，控制示范区的规模及施工实施难度，从而节约工期、控制成本，以便快速进入销售模式。示范区规模总结：

常规示范区占地面积为项目用地面积的10-15%。

特殊项目（如位置偏远、环境资源有限、配建市政绿化的项目），可适当增减示范区范围。（30%上下）

售楼处面积一般控制在在1000㎡左右。

样板间面积根据住宅区具体户型选择。

全高层园林景观面积较少。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区规模-示范区规模横向对比CHAPTERⅠ示范区规模的影响因素:

开发进度

/

整体定位

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市场营销策略

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前期资金投入项目初期，控制示范区的规模及施工实施难度，从而节约工期、控制成本，以便快速进入销售模式。项目名称沈阳昆仑御968翡翠城995长春净月台1100长春紫云府800沈阳24城950售楼处样板间示范区面积36298619346911215园林示范区430021000900w904512500705w18464828w23000665w7000售楼处成本731w售楼处均价样板间成本7551640910350291w666w1690w942w1093.5w样板间均价8039675587381363249000园林示范区成本园林示范区均价288w1320w1159w1670w1975w670629927904859展示区总成本1310w2886w3554w3439w3733.5w住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区规模-示范区规模横向对比CHAPTERⅠ示范区规模的影响因素:

开发进度

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整体定位

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市场营销策略

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前期资金投入项目初期，控制示范区的规模及施工实施难度，从而节约工期、控制成本，以便快速进入销售模式。大连海中国7项目名称大连半山悦景975大连24城941哈尔滨紫云府

哈尔滨中央公园期售楼处434460023015721449示范区面积样板间10004331802园林示范区70008060合用1259001115w11849借用中央公园420w132552147w13658售楼处成本741w售楼处均价样板间成本76007000816w490w1301w722080w1183w样板间均价816011316347881641100w园林示范区成本园林示范区均价928w800w5592w4441325992830展示区总成本暂缺1290w8008w500w4431w住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区规模-示范区规模横向对比CHAPTERⅠ示范区规模的影响因素:

开发进度

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整体定位

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市场营销策略

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前期资金投入项目初期，控制示范区的规模及施工实施难度，从而节约工期、控制成本，以便快速进入销售模式。示范区成本总结：

根据华润不同产品线，成本不同

售楼处均价控制在7000-1000的范围内；

样板间均价控制在6000-9000的范围内；

园林景观示范区均价控制在600-900的范围内；住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-流线综述CHAPTERⅠ示范区的参观流线:

从客户进入楼盘现场开始参观直到最后离开现场这一过程的整个动线。入口接待（停车场）

形象入口

售楼处

示范区

样板房

示范区

售楼处范区接待停车售楼处形象入口样板房景流线设计目的：

展现楼盘特质

打动参观客户

作出购房决定流线设计要点：

便捷闭合

精心包装

注重客户体验住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-流线综述CHAPTERⅠ案例——长春净月台住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ咖啡馆餐厅、食堂健身会所图书馆书店、超市联合办公艺术展览中心停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观7大重要节点住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ停车场停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观

停车场地和市政道路的关系需满足：入口的合理性——保证车流和人流的便捷进出视线的可达性——避免障碍物产生视线干扰

充足的停车场地停车位≥20个考虑销售高峰期的临时停车点

停车场临近示范区主出入口便于客户进出，但不应影响室外活动场地的使用。

停车位与示范区之间的合理分隔绿色植物水面广告入口停车场住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ停车场停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观案例——大连24城案例——崑崙御案例——翡翠城停车场停车场停车场住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ停车场停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观案例——长春净月台案例——长春紫云府案例——哈尔滨中央公园停车场54321停车场停车场住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ形象入口停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观

入口前区小区主入口：首选规划设计中最为精彩的主入口部分，容易吸引客户眼球，引起震撼。临时形象入口：在施工进度赶不上示范区推出时间的情况下，也可搭建临时形象入口。入口前区

精神堡垒精神堡垒是项目的标志性象征，可结合建筑或设置名牌，高度大概6-10米，项目名称精简，放大尺寸，加强昭示性。精神堡垒住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ形象入口停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观案例——大连24城案例——崑崙御案例——翡翠城形象入口形象入口形象入口住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ形象入口停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观案例——长春净月台案例——长春紫云府案例——哈尔滨中央公园543形象入口21形象入口形象入口住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ售楼处停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观

体现楼盘整体形象的窗口，售楼处的位置设置及包装效果直接影响到项目的整体形象。

售楼处的建筑外观和风格应与楼盘的类型、档次相匹配

售楼处内部精装也需展现一定的品质及特色。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ售楼处停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观案例——大连24城案例——崑崙御案例——翡翠城售楼处售楼处售楼处住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ售楼处停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观案例——长春净月台案例——长春紫云府案例——哈尔滨中央公园5售楼处3售楼处21售楼处住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ参观通道停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观

参观通道根据施工条件可采取多种方式，如：地面通道、空中通道、地下通道；

样板房的参观通道应具有易达性、安全性及良好的体验感；

参观通道应经过装饰设计，在没有景观展示的情况下，可在通道两侧应以广告板或布幅遮挡，以营销策划的各种内容来表现。地面通道地下通道住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ参观通道停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观案例——大连24城案例——崑崙御案例——翡翠城售楼处参观通道参观通道住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ参观通道停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观案例——长春净月台案例——长春紫云府案例——哈尔滨中央公园54参观通道参观通道参观通道住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ单元入口停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观

楼栋单元入户门和门厅需按楼盘交付标准进行设计和装饰，入口周围通过景观烘托。门厅单元入户门住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ单元入口停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观案例——大连24城案例——崑崙御案例——翡翠城单元入口单元入口单元入口住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ单元入口停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观案例——长春净月台案例——长春紫云府案例——哈尔滨中央公园543单元入口单元入口单元入口21住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ样板房停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观

样板房是整个示范区展示的重点。

样板房应充分展现项目的主题，

在风格上应既符合项目整体定位银亿•甬江东岸住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ样板房停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观案例——大连24城案例——崑崙御案例——翡翠城样板房样板房样板房样板房样板房住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ样板房停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观案例——长春净月台案例——长春紫云府案例——哈尔滨中央公园样板房样板房样板房543样板房样板房21住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ室外景观停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观

示范区景观必须体现整体景观设计的主题精髓。是整个小区景观亮点的浓缩显示，示范区的景观布置将直接对销售产生影响。

示范区景观营造应考虑与样板房的对景关系，样板房与示范区应融为一体，并在视觉和动线上有互动的关系。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ室外景观停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观案例——大连24城案例——崑崙御案例——翡翠城室外景观室外景观室外景观住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区主要节点CHAPTERⅠ室外景观停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观案例——长春净月台案例——长春紫云府案例——哈尔滨中央公园54室外景观室外景观室外景观住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区特殊节点CHAPTERⅠ停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观特殊节点

示范区从纯粹的销售功能到生活体验平台，售楼处已不是单一的销售场所，而是形成自身的文化标签，通过建筑去影响当地城市与居民，帮助客户进一步提升审美甚至艺术水平。

示范区的特殊节点包括咖啡馆、餐厅食堂、健身会所、图书馆、书店、超市、联合办公、艺术展览中心等。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区特殊节点CHAPTERⅠ停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观特殊节点案例——大连24城案例——大连海中国7期案例——长春紫云府生活体验区风情商业街中心主题公园私家道路红线外景观住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.1规划层级

示范区流线-示范区特殊节点CHAPTERⅠ停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观特殊节点案例——哈尔滨中央公园912653741白桦林保护区示范区建筑层级[

]Location示范区选址主要依据三点要素住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-四大特性CHAPTERⅠ到达便利性时效性昭示性•

售楼部的进驻，对尽早开

•

售楼处对于吸引客户和建

•

售楼处是置业顾问与潜在

•

售楼处一般与景观展示区展销售工作大有裨益，利

立口碑，具有很强大、很

客户洽谈的地方，要便于

设立在一起，是售楼处在于项目回款。现实的拉动作用。到达。外部展现项目的强势资源。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-四大特性CHAPTERⅠ特性1——时效性房地产业属于资本密集型产业，和金融密切相关，因此，每个项目都会对资金周转提出要求。售楼部的进驻，对尽早开展销售工作大有裨益，利于项目回款。如何增加时效性：1.

快速自建售楼处，如建造会所，利用底商等；2.

搭建临时售楼处，销售完成后即可拆除；3.

租用其它建筑进行改造，待项目售楼处建成后再搬至新售楼处。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-四大特性CHAPTERⅠ特性2——昭示性售楼处作为建筑体存在，也是一个巨大的广告，对于吸引客户和建立口碑，具有很强大、很现实的拉动作用。如何提升昭示性：1.

在项目场地内，选择最受瞩目、昭示性最强的地方设置售楼处；2.

在市内繁华区域设置售楼处，形成天然的昭示性；3.

在城市主要干道设置售楼处，道路上设置导视牌，提升售楼处昭示性；4.

通过售楼处自身造型设计，吸引行人目光。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-四大特性CHAPTERⅠ特性3——到达便利性售楼处是置业顾问与潜在客户洽谈的地方，要便于到达，一般避免选择在人流较少的街巷内等地方。如何增加到达便利性：1.选择地块周围最易到达、人流量最大的地方；2.

位于远郊的项目，往往会在市区内设立分售楼处，方便接待市内的客户3.

选择交通便利、方便停车的位置。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-四大特性CHAPTERⅠ特性4——景观展示最大化售楼处一般与景观展示区设立在一起，在景观展示区也就是售楼处外部展现项目的强势景观资源，对于提升用户口碑，促进销售，具有显著的拉动作用。如何实现景观展示最大化：1.

项目周边有山、河、湖泊等强势资源，在展示区中最大程度的展示；2.

针对度假养老等客户群的项目，往往更重视景观资源的展示。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-选址和规模CHAPTERⅠ售楼处选址考虑要素选址

售楼处的选址要考虑其在整个规划中的导示性；

设计利于交通组织和人流参观展示的动线。A：放置于场地一角优势：展示性强，交通便捷劣势：不利于营造开阔空间B：放置于场地内部优势：结合入口，易形成前区氛围劣势：占用场地内部资源C：放置于场地之外优势：具有独立性，对场地影响小劣势：场外用地需与相关部门协商。图例：售楼处场地选址把握两个原则：①

离项目工地近，以方便客户现场看楼；

②

选择人流集中，醒目的位置做售住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-选址和规模CHAPTERⅠ售楼处规模对比项目信息售楼处售楼处面积占比建筑面积项目名称建筑面积(m2)产品类型建筑面积(m2)层数平均占比哈尔滨紫云府8.8W12.8w27.2W22.0W18.1W20.0W26.3W13.4w74.9W73.8W高层60020.68%0.63%0.36%0.45%0.61%0.49%0.60%3.24%0.13%0.13%≤15W0.65%长春紫云府沈阳昆仑御翡翠城洋房/高层高层800968232221222高层/洋房995长春净月台大连半山悦景哈尔滨中央公园大连海中国7期沈阳24城别墅/洋房110097515W-50W0.5%超高层/高层/洋房洋房/双拼/高层高层/洋层/洋房≥50W0.13%大连24城小高层/洋房/商野941住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-流线功能CHAPTERⅠ人流动线组织：售楼处动线设计应做到销售动线分明，功能分区明确。接待沙盘模型意向洽谈付款接待区展示区洽谈区签约区仪式感开敞明亮私密安全轻松舒适住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-流线功能CHAPTERⅠ人流动线组织：售楼处动线设计应做到销售动线分明，功能分区明确。接待区展示区洽谈区签约区儿设备及工料展示区水吧景观停车场出入口户型沙盘区域沙盘洽谈区接待区VIP贵宾室赠送资料视听区卫生间住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-流线功能CHAPTERⅠ6大功能分区接待区展示区洽谈区签约区休息展私高示密效性性性温尊延馨贵长感感停、、留品独时质立间感性住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-流线功能CHAPTERⅠ售楼处特色功能区建议：文化休闲区：结合客群的文化层次，建议设置文化休闲区（如书吧、文化墙等），

提升项目整体形象；儿童游戏区：对于很多两代或三代家庭，建议设置儿童区，布置简单玩具等；工料展示区：展示施工材料和相关装修材料的材质，给客户留下更深的印象。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-流线功能CHAPTERⅠ华润青城山翡翠城位置分析会所范围用地面积：7.85Wm2示范区面积：2.30Wm2售楼处面积：995建筑面积：1981m2园林景观：2.10w住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-流线功能CHAPTERⅠ华润青城山翡翠城功能流线分析签约通道SIGNINGCHANNEL洽谈区DISCUSS

THE

AREA办公区OFFICEAREA接待前厅RECEPTION

AREA沙盘区SAND

AREA华润品牌馆Brand

ShowN参观动线住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-流线功能CHAPTERⅠ华润青城山翡翠城功能流线分析办公区OFFICEAREA签约区SIGNINGAREA高层样板区MODEL

HOMEN参观动线住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-流线功能CHAPTERⅠ支持销售社区配套角色A角色B部分功能转换接待展示洽谈签约会所商业物业配套全部功能转换项目前期项目后期当项目销售完成后，对于售楼处可选择全部或部分拆除内部装修，整改后即可转换为会所、物业管理处或其他配套用途。会所的功能设施，可以在后期根据住户的实际需求作出调整，会所和商业的弹性转换组合是很好的方式。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-室内装修要点CHAPTERⅠ该部分暂缺，后续由甲方提供资料住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-建筑风格CHAPTERⅠ售楼处的建筑风格应与楼盘整体风格一致。现代德式风格｜华润•沈阳二十四城住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-建筑风格CHAPTERⅠ售楼处的建筑风格应与楼盘整体风格一致。新亚洲风格｜华润•大连半山悦景住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-建筑风格CHAPTERⅠ售楼处的建筑风格应与楼盘整体风格一致。新亚洲风格｜华润•长春净月台住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-建筑风格CHAPTERⅠ售楼处的建筑风格应与楼盘整体风格一致。现代典雅风格｜华润•哈尔滨紫云府住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-扩展创新CHAPTERⅠ售楼处定位变化

从纯粹的销售功能到生活体验平台1+咖啡馆北京万科翡翠长安则做成了植物园+咖啡馆的形式，并且结合外卖app23+餐厅/食堂滨江一品苑售楼处不但有上海粤菜的代表餐厅玺粤轩香港总厨推出的名厨私房菜（+健身会所较为高端的项目的标配，考虑提前开放增加客户的认可度住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-扩展创新CHAPTERⅠ售楼处定位变化

从纯粹的销售功能到生活体验平台4+图书馆深圳宝能城册之丘就做成了免费活动中心，导流效果非常明显。56+书店杭州万科做的杭宸书店，也是万科首个阅读主题社区。书店涵盖了书店、杭宸讲堂、创意生活馆、咖啡店、艺廊与童趣天地、图书银行等。+超市在售楼处里开超市和食堂，将未来配套直观展示在客户面前，而且可以通过超市的价格优势吸引客户来访，达到实现导客的目的。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

售楼处-扩展创新CHAPTERⅠ售楼处定位变化

从纯粹的销售功能到生活体验平台7+联合办公深圳宝能城册之丘就做成了免费活动中心，导流效果非常明显。8+艺术展览中心麓湖的售楼处做成了一座城市活性博物馆，占地1万多平方米，内部规划有生态美术馆、水上音乐厅、艺术会所、访客接待中心的多重功能住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

商业展示区-商业面积CHAPTERⅠ待补充该部分暂缺，后续由甲方提供资料10个示范区，面积对比，几跨住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

商业展示区-商业形象展示CHAPTERⅠ待补充该部分暂缺，后续由甲方提供资料橱窗装修标准，外摆装修标准，店招广告标准住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

商业展示区-商业室内装饰CHAPTERⅠ待补充该部分暂缺，后续由甲方提供资料商业体验馆住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

商业展示区-商业扩展创新CHAPTERⅠ商业结合售楼处打造生活体验平台商业体验中心北京中粮京西·祥云在售楼处做了一个移动版本的大悦城，直接把HI百货、美吉姆、illy咖啡等品牌搬进售楼处，客户在自己项目里就可以体验到商场的精彩。移动大悦城的精髓还在于一个“移”字，也就是说，很多商业业态不是一成不变的，通过大悦城和商户之间的协议，可以享受到不断的新鲜感。举例说，上个月这里是优衣库，下个月有可能是GAP。再下个月可能是HM。而且未来交付后社区里真的会有一个叫移动大悦城的商业搭建社区商业。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

样板间-类型及特征CHAPTERⅠ样板房按交房时装修及设备配置情况大致可分为：精装修交房标准样板房展示用样板房工样法样板房交房标准：装修房交房标准：

毛坯房交房标准：

不限设计方式：按照交房时各户型的装修标准及配置的设备设计方式：

根据楼盘不同定位要求，设计方式：

只展示材料、设备和施工做法，不做任何设计并装修其中部分套型品牌、型号建造硬装及软装展示作用：真实反映交房标准展示作用：

帮助客户理解房型空间展示作用：

让客户了解具体施工做法对材料的外观和品质有深入的认识激发客户的购买欲住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

样板间-面积及位置CHAPTERⅠ样板房按位置可分为：实景样板房&临时样板房。实景样板房的位置要求临时样板房的位置要求注意要点•

不同套型集中于一栋或邻近楼栋•

电梯未开通情况下，楼层位置≤4F•

主功能房景观良好距离售楼处不宜超过400米，配备电瓶车等交通工具；房至售楼处应有安全、快捷合的通道；••••足够的样板房使用面积及景观场地相对集中，可设立在售楼处内良好的朝向及视线景观不影响施工•

考虑看房通道设计及系统标识设计特点：特点：线周围应有一定面积的辅助地及停车场地。完成销售任务后可带装修出售，节约成本，节省搭建房屋费用。避开施工的影响，建设条件灵活，可弥补不足（如朝向、通风采光等条件的缺陷）注意：优先采用实景样板房，条件不允许时，可考虑结合售楼处设置临时样板房。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

样板间-面积及位置CHAPTERⅠ户型较多的楼盘，以几个主力户型出发，一般一个楼盘做四到五套。ABABAB注意：样板房不同户型的数量比例应与整个楼盘户型比例大致相仿，不然会显得楼盘定位不明。3.4.2建筑层级

样板间-面积及位置选择原则：①主力户型

②难销售户型

③特色户型主力户型难销售户型特色户型3.4.2建筑层级

样板间-室内装修样板房室内装修要点•

依据楼盘档次、物业类型、楼盘主题风格定位样板房的设计风格。•

了解不同面积户型的意向客户群的年龄层次及文化背景，设计符合意向客户群喜好的风格。楼盘分类小户型中档特点装修要点年轻、活力、时尚、耳目一新简洁大方、自然得体年轻人为主，主推青春张扬，用色大胆，并在细节体现小资格调。主推工薪阶层，温馨舒适，把握尺度，不可小气也不可浪费中高档高档稳重、成熟、考究主推中产阶级，黑、咖啡、银灰、香槟色是这个层面的主色调，成熟稳重的基调加上考究的细部设计高贵内敛是这个阶层的特点，在细节上体现楼盘地位，如油画、大理石铺装、高档设备和古典音乐等。品味、格调、庄重、不浮躁3.4.2建筑层级

样板间-室内装修该部分暂缺，后续由甲方提供资料住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

样板间-扩展创新CHAPTERⅠ样板间可以预留空间，通过活动、展示等方式进行创新，包括展示道具、高科技应用、销售道具创新等。21全息投影进行项目展示VR体验中心万科御河硅谷的360全息影音则是设置在中庭，置于空中，无界悬浮，立体环绕的IMAX视听，科技感十足现在很多售楼处都有VR体验中心。戴上高科技眼罩、拿起手柄，一个全景立体的两层loft就展现在面前了。然后就可以在样板房里随意行走住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

样板间-扩展创新CHAPTERⅠ样板间可以预留空间，通过活动、展示等方式进行创新，包括展示道具、高科技应用、销售道具创新等。43工法样板间电子沙盘标准化展示有一些项目在电子沙盘中还会加入触摸互动装置，这些技术的使用在标准化的基础上进一步提升，还能通过客户操作记录统计客户关注点，从而针对性进行内容提供和后续改善。工法样板间可以使顾客了解精装房的用料及做法，直观了解品质住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

建筑单体-主要组成CHAPTERⅠ景观展示售楼展示商业展示物业展示成本因素多层实体展示高层实体展示时间因素•

多层展示主要展示建筑外部材料及品质，同时结合内部展示样板间•

高层展示主要展示建筑内部大堂及实体样板间住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

建筑单体-多层建筑单体CHAPTERⅠ特性——建筑品质及生活场景的展示多层建筑单体展示分为洋房及联排独栋等产品，主要展示建筑外部材料及品质，配合内部展示样板间，让顾客能够直观了解到建筑整体品质及内部生活场景园区场景体验多层建筑品质体验回家流线体验展示样板房体验住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

建筑单体-多层建筑单体CHAPTERⅠ多层建筑单体4要点外立面品质感完整性快速性•

多层展示建筑主体完工，

•

通常与地库可脱开快速施

•

着重展示园区内部建筑的•

在层数较低或者局部楼座中布置展示样板间，主要提供生活场景的直观印象在典型户型处增加展示样板间工，或者局部楼座先完工用围板隔开品质及用料，并且优先考虑较为高级的材料住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

建筑单体-高层建筑单体CHAPTERⅠ特性——内部大堂及生活场景的展示高层建筑单体展示重点在于看房流线体验及底层数建筑立面的塑造，让顾客能够直观了解到内部公共空间及生活场景园区场景体验回家流线体验室内大堂感受实体样板房体验住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.2建筑层级

建筑单体-高层建筑单体CHAPTERⅠ高层建筑单体3要点内部品质感实体样板间快速性•

通常高层未完全完工，进

•

重点营造内部公共空间的•

楼座中布置实体样板间，主要提供精装风格的直观印象行低层数的展示品质感，给顾客良好的楼盘印象示范区空间层级[

]Sequence示范区空间结构主要指建筑及景观共同塑造出的层次感住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.3空间层级

空间结构-示范区景观轴线CHAPTERⅠ示范区景观轴线要点1.示范景观面积比例上不得超过总环境面积的10％，且≤1万平方米（不含红线外改造部分面积）2.大盘项目或其他交地情况特殊（如现状偏远荒凉的郊区）的项目，可根据销售计划、成本预算等适当扩大示范景观范围，但总体比例不得超过2万平方米。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.3空间层级

空间结构-示范区景观轴线CHAPTERⅠ示范区景观模块化要点高层建筑单体3要点1.新开项目示范区要求完全采用对应系列、对应星级的景观标准化成果2.在不同档次标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制3.实现示范区景观模块化强，不同项目间借鉴。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.3空间层级

空间结构-示范区景观轴线CHAPTERⅠ高层建筑单体3要点限额标准（元/㎡1.整体景观造价遵循集团住宅产品项目档次客户定位控制项一线+较好二线

二线+发达配置、量化设计及成本限额标准；城市城市配置标准成本目标配置标准成本目标低档中档返建/公租房≤3002.为提升示范区品质，示范区造价控制在整体造价1.5倍以内，且≤1000元/平米；2

/322二档400/600400400配置标准3

/42

/32中高档三档保持整个项目成成本目标配置标准成本目标配置标准成本目标600/800400/6003

/4600/80044003本目标的前提下，示范区标准可适当提高3.红线外公共绿化改造控制在≤400元/平米，并均摊到整体景观造价中。48005高档四档五档6003超高档1000800600住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.3空间层级

空间结构-示范区景观轴线CHAPTERⅠ高层建筑单体3要点景观节点由景观设计部门补充住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.3空间层级

空间结构-示范区空间序列CHAPTERⅠ节点场景及示范单位，根据示范区规模可增减，需满足整体动线的回路闭合示范单位一节点场景三主入口节点场景一销售中心节点场景二示范单位二节点场景四十个空间节点引导空间序列

车行流线设计

人行流线设计

入口景观设计

主入口大门形

整体绿化项目LOGO灯光效果社区围墙客户服务完善及配合（市政道路包

（含指示及人

（含导视及客

（系列标准化

象（品质感，

（突出价值感）

（突出特点）

（考虑晚间宣

（强化品质感、装）

员管理）

服引导）

特色）

标准特色）

传和夜景）

安全性界定）住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.3空间层级

大门要点-出入口构成元素CHAPTERⅠ人行动线装置人行道门卫室空调安保铺装遮阳装置安全监控摄像读卡器基本要求便民设施(雨伞，垃圾桶)保证安全感项目LOGO信息系统(门牌,小区平面，楼盘信息)大门构筑物材料景观绿化装置社区入口标识性车行动线装置车行道感官要求灯光装置围墙营造归属感铺装道闸信息系统(结合动线设置)减速装置信息系统(进出符号，限高限速符号，停车数信息)人行动线装置车行动线装置人车分流动线要求梳理社区交通住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.3空间层级

大门要点-示范区大门功能布局CHAPTERⅠ平进式

用于中高档社区，小区规模大

入口进深大，面宽较小，景观条件局促

入口布局关系：人行道居门卫两侧，中轴景观结合门卫设置。住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.3空间层级

大门要点-示范区大门功能布局CHAPTERⅠ台地式

常用于地势有高差的社区，小区规模较大；

入口进深、面宽较大，景观条件好；

高差变化大，入口采用坡道、台阶方式处理住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.3空间层级

大门要点-示范区大门功能布局CHAPTERⅠ与商业结合

常用于与高层结合社区，小区规模较大；

入口进深、面宽较大，与商业结合紧密；

容易营造良好的社区商业气氛商业外包展示迎宾广场中心广场主景观体验区洋房样板间双拼样板间销售中心（小高样板间）景观组团体验区VIP停车区展示区范围参观流线停车区住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.3空间层级

大门要点-示范区大门风格CHAPTERⅠ大门形象——构造形式解决交通功能，突出标志性A.独立式•与围墙相连B.组合式•与建筑物相连（与沿街底商相连或附着住宅）住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.3空间层级

大门要点-示范区大门风格CHAPTERⅠ大门形象——布局形式解决交通功能，突出标志性A.对称式•

强调中轴线，通过建筑、构筑物、树阵等加以强调B.自由式•

除对称式入口之外的所有形式住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.3空间层级

大门要点-示范区大门风格CHAPTERⅠ大门对景——强化入口特色水景植物LOGO组合树树阵景观灯柱组合景观灯柱、花钵组合住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.3空间层级

大门要点-示范区大门风格CHAPTERⅠLOGO景墙——体现社区风格与品质•标识醒目，便于识别•软景与标识相互依托，彰显品位•项目品牌与地产品牌相结合，完美呼应构筑物结合LOGO灯光结合LOGO实墙结合LOGO构筑物结合LOGO住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.3空间层级

大门要点-示范区大门风格CHAPTERⅠ车行道——满足消防及车行，适当景观化处理•车行道铺装以沥青为主，石材、混凝土收边沥青沥青+混凝土高侧石沥青+混凝土平侧石+高侧石•入口区域根据品质要求，车行道铺装组合，通过材料厚度及工艺不同区分功能（铺装强度必须满足车行要求，铺装厚度5公分）不同铺装形式起缓冲带作用图案化铺装统一交通流线大面住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.3空间层级

大门要点-示范区大门风格CHAPTERⅠ人行道——安全前提下，通过铺装形式烘托入口形象

依据项目品质要求，人行道选用装饰性铺装，以花式地砖、石材

以及砖等组合

人行道大面积选用防滑材料，以砖和石（烧毛面、荔枝面）为主

从成本控制上，尽量选用常用规格（600*600、600*300、

600*200、植物隔离人车植物隔离人车300*300，400*200)，可用规格（100*100、100*200

)

人行道与车行道通过植物隔离，人行道抬高，强调安全性

人行车行铺装一体化设计，烘托入口形象常用石材铺贴常用石材铺贴住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.3空间层级

大门要点-示范区大门风格整体绿化——烘托气氛，软硬景结合营造入口空间CHAPTERⅠ•强调轴线—通过列植乔木结合修剪灌木突出仪式感•强调自然—通过群落式乔灌搭配营造温馨氛围•强调标识—通过草花结合LOGO景墙提升品质感住宅户型标准化研究集团项目户型库3.4.3空间层级

大门要点-示范区大门风格CHAPTERⅠ围墙——通过材质、尺度