清远清城区地块市场调研报告2016

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业清远市清城区项目市场调研报告2016/12/8第一部分：项目现状分析 一、项目区位

地块位于清远市清城区东城大道北面，地处新旧两城交汇处，临近北江江边，到达新旧城都仅需10分钟。周边生活配套完善，可享用旧城多年成熟的配套，又能享受东城新区快速发展的政治商业中心区，区政府、学校、医疗、银行、樵顺广场、凤城广场、后山公园等均在5分钟生活圈内。周边居住氛围成熟，四周楼盘林立，邻近敏捷东城水岸、名德幸福里、御景东方花园、九龙湾龙悦等住宅项目。地块位于清远清城区的重点发展区域——清城新城区内，毗邻清城旧城区。清城旧城区是清远市一个成熟、完整、最核心的区域，旧城配套已十分齐全，并且基础设施也在不断的完善中，已建成使用的飞来湖湿地公园、还在修建的万达广场和将要完善的教育、医疗资源等，无一不成为清城区快速发展的强大基础。另外，地块所处的清城新城板块依靠稀缺的北江景观资源，紧邻新城行政区、武广高铁站。随着北江东路、人民东路延伸扩建，四桥、五桥等各项市政配套的逐步落实，作为清远市未来发展的重要规划，新城片区对清远打造新型城市化窗口具有重要意义。新城区主要是企事业单位、酒楼酒店、高尚住宅区以及市政设施的集中地，新城区是新规划新发展的代表，也是"新清远人"的购房之地。新城的交通、经济利好，促使楼市稳步上升，地块所在区位未来发展潜力无限！二、用地经济技术指标规划容积率≤3.8规划用地面积22246.66平方米建筑密度≤28％位置清远市清城区东城大道北面绿地率≥30%建筑限高≤60米土地使用性质二类居住用地（R2）兼容商业用地（B1）商业兼容比例≤30％三、地块现状1、四至情况如下：【东】地块东面为锦兴路，敏捷东城水岸与项目一路之隔。【南】地块南面为东城大道，临近御景东方花园，为刚需住宅小区，已售罄。【西】地块西面紧靠政府回迁房，并且临近目前热销的名德幸福里住宅项目。【北】地块北面为市政道路锦绣路，临近海悦花园，为新开盘的住宅项目。九龙湾龙悦御景东方花园锦绣路名德幸福里地块一期九龙湾龙悦御景东方花园锦绣路名德幸福里敏捷东城水岸海悦花园敏捷东城水岸海悦花园地块二期地块北临锦绣路；地块一期施工建设情况；地块中小路，可通名德幸福里项目；地块二期尚未开发，有杂草.地势状况：地块位于市政道路锦绣路旁，地势平坦，无山丘、坡地等。四、周边配套教育配套：育苗幼儿园、樵顺幼儿园、莲塘小学、东城小学、省职教城、第一中学实验学校、东城一中、大学城等；2.商业配套：城市广场购物中心、北门商业街、大润发、松岗批发市场、白马朗等；3.医疗配套：中医院、妇幼保健院、清城区镇医院；4.交通配套：途径公交有205、311等。地块现状分析：地块位于清远新旧城区交汇处，距离清城区政府仅2公里，是清远市重点打造的新城市中轴线区域。地块周边楼盘众多，有成熟的居住氛围，但是由于地块属于新开发区域，目前生活配套仍在不断完善中。地块目前的交通线路较少，目前在建设广清轻轨，预计于2017年底通车，开通后可直达广州北，轻轨站距离地块约10分钟车程，随着交通设施的不断升级，地块的交通条件也会不断完善。第二部分：清远房地产市场分析 清远市库存情况分析清远市商品住宅存消情况：清远市商品住宅存消情况分析：（1）截至2016年11月，清远全市待售库存商品住宅约800万㎡，其中2016年住宅新增供应面积约659万㎡，新增供应套数52122套。（2）2015年上半年消化145万㎡，2016年上半年消化181万㎡，同比增长24.8%。（3）清远市总体市场供应量不断增加，市场仍处于严重的供过于求状态，现有存量足够市场消化2-3年。清远市2016年1-11月商品住宅网签情况分析清远市2016年商品住宅网签情况分析网签面积呈上升趋势：从清远市整体来看，截至2016年11月份，清远商品住宅的网签面积有较大幅度的增长，特别是“金九银十”销售旺季期间，清远市商品住宅的网签量创历史新高，目前清远市的网签面积仍然处高位。网签均价无较大波动：清远2016年1-11月总体网签均价无大波动，主要维持4200-4500元/㎡之间。截至2016年11月份清远商品住宅网签均价为4292元/㎡，较去年同期网签均价4984元/㎡，同比下降14%。商品住宅供过于求：清远2016年新增商住用地供应充足，商品住宅供过于求，市场处于“买家市场”状态，“以价换市”成为清远开发商的重要手段之一。二、清城区库存情况分析：1.清城区近半年商品住宅网签情况分析：清城区近半年商品住宅网签情况分析：清城区近半年共计签约29953套，占清远全市的总签约套数的82%，是清远市去货量最大的板块。清城区近半年的网签套数呈上升趋势，去化情况较为良好；清城区近半年网签均价为4621元/㎡，较全市网签均价4470元/㎡高。2.清城区土地市场分析：清城区最新土地挂牌出让情况如下：清城区土地市场分析：清远未来发展有两条轴线——沿江的东西向轴线，以及由市政府、区政府共同构建的政务、商务南北向轴线。清城新城区既拥有一线江景资源，也具备区位发展潜力，向来是炙手可热的板块。而2016年12月5日，新城东一宗规划占地面积8371㎡的商业用地（B地块），在经历7天共37轮的竞逐后，最终以4000万元成交，折合楼面地价约3982元/㎡，刷新清远地价纪录。总的来说，新城土地储备充足，而且区位未来发展颇具潜力，清城新城板块的土地价值已被市场充分认可。三、地块周边重点竞品分析1.清城新城区板块库存情况：项目位于清远清城新城区，属于新城板块，区内竞品主要有名德幸福里、海悦花园、敏捷东城水岸、九龙湾、汇丰花园、天湖郦都以及广盈峯荟等项目。项目名物业类型存货主要面积段存货套数2016年月均去化名德幸福里公寓、洋房119-144㎡三至四房910套225套海悦花园洋房75-136㎡两至四房460套60套敏捷东城水岸洋房、别墅洋房116-140㎡三至四房，别墅193-250㎡1800套90套九龙湾洋房118-141㎡两至三房360套76套汇丰花园洋房77-135㎡两至四房860套188套天湖郦都洋房112-250㎡三-四房，370-448㎡复式五-七房㎡230套162套广盈峯荟洋房88㎡两房60套10套清城板块存货分析：清城板块在售楼盘超过20个，加上几个在建大盘的潜在库存，“去库存”仍将在未来一段时间内成为清城楼市的主旋律；另外，清城新城区中小户型重新恢复大量供应，清城新城预计将会成为2017年清远市刚需型客户置业的热点之一。2.片区重点竞品监测【名德幸福里】1.项目位置：清城区清远市清城区东城大道与海逸路交界处；2.项目体量：占地总面积10万㎡，建筑面积40万㎡，约有2732户；3.在售均价：4500元/方（毛坯）；4.主力户型：107㎡、110㎡、127㎡三房；5.供应情况：目前在售余货910套；6.客户情况：清城客户占7成，清远其他城区客户2成，外市1成，刚需客户为主；7.项目卖点：靠近北江江边，距离旧城近，自带商场、幼儿园，学位为锦城小学。【海悦花园】项目位置：清城区清远市清城区东城海悦花园123号；项目体量：总建筑面积约5.8万㎡，占地面积达1.4万㎡，约604户；在售均价：4300元/方（毛坯）；主力户型：75-136㎡2-4房；供应情况：目前在售余货约460套；客户情况：清城本地客8成，清远其他城区客户2成，外市客户较少，刚需型首次置业客户；项目卖点：小面积户型较多，可做首付2成（农商行），学位为莲塘小学。【敏捷东城水岸】项目位置：清城区东城大道以北（金碧路与锦绣路交汇处）；项目体量：占地约35万平方米，建筑面积为160万平方米；3.在售均价：4300元/方（毛坯）；4.主力户型：洋房70-140㎡两房至三房、别墅193-250㎡；5.供应情况：目前在售余货约1900套；6.客户情况：清城本地客6成，清远其他城区客户2成，广州市客户1成，刚需及改善型客户。7.项目卖点：广州客户较多、清城唯一在售别墅区、体量大。【九龙湾】项目位置：清城区广东·清远·东城大道99号；项目体量：占地面积59940平方米，建筑面积平方米，总户数1175户；在售均价：4800元/方（毛坯）；主力户型：119-136㎡三-四房；5.供应情况：目前在售余货约360套；6.客户情况：清城客户占7成，清远其他城区客户3成，首改客户。7.项目卖点：以喷泉、植物、水景、亭子等设计素材构造6000㎡湾畔广场，可望江景。【汇丰花园】项目位置：清城区清远市清城区大学西路和金碧路交汇处(新时代嘉园对面)；项目体量：总建筑面积约38万平方米，共24栋；3.在售均价：4500元/方（毛坯）；4.主力户型：77-135㎡两房至四房；5.供应情况：目前在售余货约860套；6.客户情况：清城客户占7成，清远其他城区客户3成，刚需客户；7.项目卖点：本地知名樵顺开发商开发、配套有幼儿园。【天湖郦都】1.项目位置：清城区东城大道旁；2.项目体量：占地30多万平方米，总建面积约150万平方，总户数7900户；3.在售均价：4600元/方（毛坯）；4.主力户型：112-143㎡3房、139-250㎡4房，以及370-448㎡复式5-7房‘5.供应情况：目前在售余货约230套；6.客户情况：清城客户占7成，清远其他城区客户3成，刚需以及改善型客户；7.项目卖点：本地知名樵顺开发商开发、自身配有超20万平方大型樵顺商业广场。【广盈峯荟】项目位置：清城区清远市清城区东城街道金碧路21号；2.项目体量：占地面积25409㎡，建筑面积11万㎡，总户数1894户；3.在售均价：4206元/方（毛坯）；主力户型：88-100㎡两房三房户型；5.供应情况：目前在售余货约60套（尾货阶段）；6.客户情况：清城客户占7成，清远其他城区客户3成，刚需以及改善型客户。7.项目卖点：现楼发售。第四部分：目标地块可行性分析项目综合分析（S.W.T.O）项目优势分析项目劣势分析位于清远未来发展的中轴线区域，地理1、目前交通线路较少，对于出行造成一优势不言而喻；定不便；地处清城新旧城交汇处，尽享旧城成熟2、目前地块周边生活配套尚未十分完善；配套以及新城快速发展的政治商业中心区；3、地块面积规模较少，地块自身建设限临近清城区府，地域发展潜力巨大；制较大。位置连接广清高速，沿着北江路直达武广高铁清远站，广清城轨预计将2017年9月开通，未来交通枢纽地位优势明显；5、地势平整，易于开发。项目市场机会分析项目市场风险分析地块位于清远新中轴线区域，城市未来1、清远住宅市场的需求量相对有限，尤其战略给地块项目发展带来机遇；是本地买家，对市场承受力不足，给项目清城旧城土地资源稀缺，很多老城区的开发前景带来一定风险；居民在换房或再次购房时,还是会优先考虑2、清远住宅市场土地空置率较高，对项目清城的楼盘，彰显新城地段价值；的开发带来一定压力；清城区一直以来都是清远地产市场去货3、地块周边在售住宅项目众多，同质化竞量最大的区域，市场关注度优势较大。争严重，而地块自身体量小的原因，地块清城区房价保持上升趋势，给项目价格特色可塑性较低。抬升提供了较好的市场条件，产品定位策略产品定位：清城新城核心年轻置业者的理想居住地2.产品价格建议：周边在售的住宅产品现有敏捷东城水岸、海悦花园、名德幸福里以及九龙湾，现对这四个项目作出以下的对比：项目名称位置产品面积段产品特点产品售价敏捷东城水岸清城区东城大道以北（地块东面）洋房70-140㎡两房至三房；别墅193-250㎡项目体量大、自带生活配套、清城唯一在售别墅区洋房均价4500元/㎡（毛坯）；别墅8000元/㎡（毛坯）；商铺1.6万/㎡；车位12万/个海悦花园清城区清远市清城区东城海悦花园123号（地块北面）75-136㎡2-4房小面积产品较多，农商行可做两成首付洋房均价4500元/㎡（毛坯）；商铺未售；车位未售名德幸福里清城区清远市清城区东城大道与海逸路交界处（地块西面）107㎡、110㎡、127㎡三房高层望江，自带幸福广场洋房均价4500元/㎡（毛坯）；商铺1.3-1.6万/㎡；车位8.8万