住宅管理服务15篇

住宅管理服务15篇名目

【第1篇】住宅小区项目的前期物业管理服务投标书前言

住宅小区项目的前期物业管理服务投标书前言

首先,非常荣幸能参加'***华庭住宅小区'项目的前期物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力,结合'***华庭住宅小区'的现状,对'***华庭住宅小区'的物业管理模式、组织机构、财务收支方案、服务配套等作出统筹策划。

我们将以崭新的物业管理服务理念,在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下,凭借在长期物业管理服务过程中积累的丰富阅历以及充分的人才,为'***华庭住宅小区'的业主制造一个和谐而美丽的居住、办公及购物环境,提升'***华庭住宅小区'的物业价值,并使'***华庭住宅小区'成为**县乃至嘉兴市又一个知名的高档综合物业管理品牌。

本投标书是依据贵方供应的***华庭住宅小区'前期物业管理服务招标文件'要求,结合我公司的企业服务理念及标准,经我公司考察讨论之后,编制的前期物业管理服务投标书。

我方同意一旦中标,投标书中的全部承诺,招标方有权要求写入物业管理托付合同,否则,招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。

再次感谢**jc房产赐予我们这次合作的机会!

我公司接管***华庭住宅小区的优势

1、我公司是国家三级资质的物业管理企业,在管理中拥有丰富的阅历,公司有充分适合市场化运作的管理机制。

2、我公司是目前档案管理完善的物业管理企业,对***华庭住宅小区将来的档案管理将起到了保障作用。

4、管理阅历丰富,具备同类物业的管理阅历。在***华庭住宅小区的物业管理中,我们将进一步融会提炼小区物业的管理阅历,铸就一流的物业管理的'品牌'。

5、依据***华庭住宅小区智能化程度较高的特点,我公司将对楼盘早期介入,帮助开发商在智能化设备设施的选型、评估和设计方案改进方面供应建议和参谋。之前我们曾参加多个高档楼盘的早期介入,都取得了较好的效果,用我们的阅历,为开发商带来了较大的利益。

6、具有超前的服务理念:公司长期从事物业管理服务行业,在管理各类物业领域进行不懈地探究,主动借鉴国际先进的服务理念,不断学习总结,同时结合各地的传统风俗和不同用户的需求特点,寻求各类物业最佳的管理方法。通过学习国内外先进的服务理念与管理方法,并与自身的实践相结合,我公司提出了独具特色的具有超前性、制造性、全方位的管理服务理念,并在详细工作实践中取得了良好的效果。

【第2篇】住宅小区装修管理服务方案

住宅小区装修管理与服务方案

装修管理是物业实际操作中的一大难点,同时也是人为造成房屋损坏和安全隐患的高发期。为维护***项目外观形象的统一、美观,保障智能化系统的正常使用功能不被破坏,物业管理处将从实际动身,以公共部位、公共设施管线、消防安全为装修工作的监督重点。做好装修宣扬培训、装修审批、装修巡查、违章处理、装修验收五个环节,力争服务在一线、监管在一线,从正面引导业主正确、安全、有效的完成装修。

一、正面宣扬,合理引导

管理处针对项目特点,制订具体的《装修指南》,在入住办理手续时发放给业主,管理处为业主供应必要的房屋结构、水电走向图纸,指导业主合理进行装修,同时将加大装修宣扬的力度,在公共区域明示装修规定、违章装修的危害性和处理措施,并增加环保装修的宣扬,充分发挥社区文化的导向功能、约束功能,并由贴心管家直接负责与业主沟通引导,架起管理处与业主的沟通桥梁,提高业主的自觉性。

二、严格掌握装修备案程序

工程部主管审核业主供应的装修公司营业执照、资质证书、装修方案,管理处经理对住户的装修申请审批,并签署备案看法。审批的基本原则是确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观,符合消防安全要求。

三、加强装修期间的监督与管理

1、装修行为的管理

成立以工程及保安员为成员的装修联合管理小组,工程部主管为主要负责人。管理小组按《装饰装修管理服务协议》内容负责结构安全和建筑装修监理,检查并准时填写《装修巡查记录》。主要目的就是在装修期间,对装修进行更有效的管理和监控,管理重点主要有:

1)为防止房屋结构、外观受损及违章搭建,在实际工作中,工程技术人员每两天巡查一次;安管员每天对装修进行全方位监管,消退管理盲点,形成立体交叉式的装修监管网络,一经发觉问题准时处理,把违章装修毁灭于萌芽状态。

2)为防止房屋装修后消失渗漏而引发责任问题,我们将要求装修单位对厨房、卫生间做防水施工后进行48小时的闭水试验,确认未发觉渗漏后方可进行下一步施工。对于在施工过程中涉及到阳台凿开找平层的,必需要求重新进行防水施工处理方可下一步施工。

2、装修人员的管理

为更好的加强对装修人员的管理,采纳“二证一书”制度,即要求装修施工单位办理《施工许可证》和《施工人员出入证》,签订《装修安全责任书》,同时要求装修单位缴纳1000元的装修保证金。

3、装修材料用品的管理

实施对外来人员准入制度,严格管制社区出入口,对搬出/入物品由保安员查验《施工许可证》和《施工人员出入证》,登记后放行;严格掌握易燃、易爆材料进入云顶尚品。严格掌握施工的时间及装修垃圾的清运,消退因装修而带来的噪音和垃圾污染。为维护小区装修秩序及安全,我们将加强对装修企业的管理,狠抓消防安全,掌握未经允许的动火作业。

四、依法管理,以情感人

装修监督中如发觉问题,依据装修违章程度,签发《整改通知书》,并送至装修人员及业主签字,要求在规定期限内整改。对违章装修的单位我们将以劝说教育为主,对不协作的我们将以装修协议书为依据,酌情扣除其装修保证金。对极个别情节严峻且不听从管理的业主,我们将上报政府主管部门予以解决,确保居住区房屋本体及公共设施的完好。

五、谨慎验收,不留隐患

验收环节是装修管理的最终一个环节,为避开日后为管理工作带来隐患,我们将在本环节中严格把关。验收过程中应重点对房屋结构、外观及上下水、电气线路、卫生间

和厨房防水等工程的质量进行检查,对隐藏工程要求装修企业每完成一项必需事先向管理处申报,阅历收核准后方可进行下一道工序。达不到合格要求的项目,由装修企业按整改通知连续整改,并在《装修验收记录表》中记录,直到合格为止。

六、装修手续办理流程

1、由业主提交《装修申报表》;

2、施工单位提交相关资质证书、营业执照、税务登记证原件、复印件、项目设计图纸,进场施工人员身份证原件、复印件、1寸像片2张等;

3、管理处对项目装修方案及施工图纸进行审核后,出具书面审批看法并签定相关装修管理协议;

4、管理处与业主对室内冷热水管打压,压力0.8mpa,时间10分钟保持压力不降,签署管道压力正常看法。室内管道移交完毕,施工人员场施工;二次装修不需进行此项操作;

1、毛坯房业主须对厨房、卫生间进行二次防水处理,闭水48小时试验并经管理处验收合格后方可连续施工;

2、装修过程中不容许施工人员留宿装修现场,生火做饭,延长施工时间等;

5、每天有保安人员巡察施工现场,检查现场安全、施工范围、施工时间等并记录在《装修巡察检查记录表》上;

6、装修结束并经业主验收合格后由业主向管理处提出项目验收,验收合格及核实无违章记录后1个月退还业主装修押金,3个月后无渗漏、堵塞每周四退还装修施工方押金。

七、装修手续办理流程图(略)

【第3篇】住宅小区日常物业管理与服务规范

住宅小区日常的物业管理与服务

(一)日常的管理

1、楼宇的管理

(1)管理员上班前巡查一遍所分管之楼宇,发觉问题准时处理并记录于工作日记(房屋管理台帐);下班再巡查一遍,做好记录交接班人员;

(2)设立《房屋修理卡》,对房屋的公共部分和用户室内的修理做有全面记录,并定时回访;

(3)对装修的住(用)户要随时查看是否按装修规定进行装修,发觉乱搭乱改等行为,即时处理、订正,并急躁做好思想工作,直到恢复原状为止。

(4)对楼宇天面防水层、水池、公共通道、地下室、基础、梁板、外墙、空间、地面进行管理与维护,使房屋完好率达98%以上,修理合格率达100%;

以上由管理组负责,按人均管理户数和栋数包干,量化考核。

2、设施、设备的管理

(1)将公共设施如公厕、配电房、泵房、通讯、路灯、排水排污管道、沙井、化粪池、公路、公共活动场所等管理好,不得转变其使用功能。

(2)对水泵、发电机、配电柜做好运行及修理保养记录台帐,定期检

查等,及早堵漏洞;管道和有电的设备均有明显的提示标志(如当心触电等提示);

(3)在设备、设施的现场设置'管理制度'、'修理保养规定'、'操作规范',挂在明显的位置,操作人员必需熟识牢记后,按要求上岗操作,每季度组织学习,考试合格后才可连续上岗。

3、水电管理

(1)水电工24小时值班,保障用户的水电供应,不得消失因管理不善而停电停水;消失故障,水电工必需20分钟到达现场,准时修理恢复正常,;因公用线路停水、停电,必需由管理处预先通知用户,让用户做好蓄水、停电的预备;

(2)按期清洗水池、定期出示水质化验单,保障生活用水的清净符合标准。

(3)每月精确     无误地给用户抄水、电表,做好计算、摊分及收缴水电费通知单等工作,让用户有足够的时间备足水电费用,按时交纳;

(4)将住(用)户入住前的水电表度数抄好、登记好存档;

(5)帮助办理住用户用电增容。

4、卫生管理

(1)垃圾每天清运、上门收住户的袋装垃圾;公共地方、中心花园的垃圾桶内的垃圾不得超过三分之二,垃圾桶每天清洗一次;

(2)小区内公路、走道、公共场地每天清扫、保洁两次,确保路面无杂物、集水现象;

(3)全部楼梯每周清洗一次;电表箱、电梯轿厢、楼梯扶手、消防箱、信箱、楼宇防盗门、通风窗玻璃等设备,每天抹一次,确保无卫生死角,达到**市物业管理示范小区的标准。

5、电梯管理

(1)操作人员必需持证上岗,经严格考核后才能上岗。

(2)操作人员必需按电梯运行管理规定、电梯安全操作管理规定,每天巡查并做好电梯运行记录以备检查。

(3)操作人员必需在上班前、下班后做好轿厢、机房清洁,每天用不锈钢水清洁一次电梯。

(4)定期进行电梯检修、维护工作并做好记录。

6、交通与车辆管理

(1)管理好报经公安交通部门批准的停车场地。

(2)买进并竖起各种交通警示牌(如限速5公里牌、禁鸣喇叭、单双行线牌等)

(3)在小区出口处设置减速杠,以保障老人小孩出行安全;

(4)临时停车有'临时停车证',并设有示意牌。车辆进出便利,管理有序有礼。

(5)汽车、摩托车进出做好车牌登记,进出时间登记,并严格按制度做好交接班记录,以防车辆被盗及事故发生后责任的划分;

(6)汽车、摩托车车主同管理处签订一份有关车辆事故(如被盗、刮花)赔偿合同书,此合同书在统一的车辆停放费条件下,设最低赔偿金额,车主如需提高赔偿金,则必需增加停车费,以便增加车管员对其特殊对待,供应优质、高档服务。

7、绿化管理

(1)定期对绿地、树木进行淋水、修剪造型、施肥、杀虫养护;

(2)做到黄土不见天,一年四季繁花似锦,保障规定的绿化率;

(3)竖起各种爱护绿地、树木的警示牌。

8、环保的管理

与有关部门联系,管好噪声、废气、防疫、防鼠、蚊、害虫等事项,定期喷射杀虫水,投放老鼠药;对打麻将、卡拉ok造成的噪声者进行合法的管理,为住用户制造一个安静、融洽、文明的邻环境。

(二)日常的服务

在'业主至上,服务第一'的宗旨下,确保在接手该物业管理的二年内取得'全国城市物业管理示范小区'的称号,树立小区的名牌,起到保值、增值的经济效益。

1、办理业主入住手续

(1)业主入住前,对整个小区进行全面的'物业开荒'做到窗明几净;

(2)各种类型的表格齐备,场地洁净,停车有序,钥匙摆放整齐,在隆重似节日、五彩缤纷、鲜花盛大气氛下,迎接业主的到来;

(3)凭业主购房发票、购房合同(复印件)、身份证等,填写好《入住登记表》和《装修登记表》,然后由管理员伴随业主开门对房屋进行验收并留下要求看法;

(4)验收手续完成后,缴有关各项管理服务费用;

(5)业主与物业管理公司签订《物业管理服务公约》,明确双方责、权、利,以便今后物业公司与业主相互督促;签订公约后业主领取房屋钥匙。

(6)管理员向业主讲解日后物业管理的应知应会的留意事项。

2、保安与消防服务

(1)本小区实行半封闭管理,保安24小时值班、巡逻,住(用)户凭出入证进出,装修施工人员凭施工人员出入卡出入,严格做好外访人员登记;

(2)设立监控中心,处理突发事故,确保小区安全、安静。

(3)协作派出所做好出租屋、暂住人口登记管理工作;

(4)小区内杜绝吸毒、赌博、黄色等违法乱纪现象,一经发觉,协作派出所严惩;

(5)保安员每隔四小时巡逻一遍楼宇(从一楼到天台),为确保保安员夜晚不偷懒,签到薄挂在每幢楼宇的天面,这样保安只有上到天面才能签到,把整幢楼宇所发生的问题一一记录下来;

(6)每季度或半年检查火隐、消防设备、防盗设施、防事故标志等,发觉有过期、损坏的设备、设施应即时更换;

(7)门岗设雨伞送老弱病者到楼,设'雨天当心路滑'等提示标志。

(8)保安员以礼待人,给进出大门的司机敬礼,见到客人上、下车主动上前开门迎送。

(9)向住(

用)户分派报纸、电信等,接待来访者并教导引路;

(10)火灾、刑事和交通事故发生率不得超过1%。

3、管理处负责帮助住用户办理如安装电话、有线电视、产权证、报户口、暂住证等手续。

【第4篇】住宅前期物业管理服务质量规范

住宅项目前期物业管理服务质量规范

1.基本要求

服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行仔细查验,验收手续齐全;移交物业管理所需资料。

物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。

制定完备的内部管理制度(质量管理、财务管理、档案管理等);建有完善的物业管理档案(物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等);有完善的物业管理方案,对各管理和服务人员进行考核;广泛运用计算机管理(业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等)。

管理服务人员统一着装、佩戴标志。仪表仪容干净规范。

设有服务接待中心,公示24小时服务电话。急修30分钟内到现场做应急处理,其它报修按双方商定时间到达现场,有完整的报修、修理和回访记录,回访率达100%。

在服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项目和标准。供应相关的特约服务和便民服务;节假日有专题活动;每年组织1次以上的社区活动。

按有关规定和合同商定公布物业服务费用的收支状况。

按有关规定和合同商定规范使用住房专项修理资金。

制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度,建立业主装修档案,对不符合规定的行为准时劝阻和报告。

实行多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等,每年与业主沟通面不低于50%;每年至少2次征询业主对物业服务的看法,对业主反映问题的处理率达98%以上。

获得南宁市组物业管理示范(优秀)项目称号,或制订相应的争创规划。

2.房屋管理

对房屋共用部位进行日常管理和修理养护,巡查、修理、保养记录完整精确     。

每年2次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发觉损坏准时支配专项修理。属于小修范围的,准时组织修复;属于大、中修范围的,准时编制修理方案或专项修理资金使用方案,依据托付方或业主委员会(业主大会)的打算组织修理。

每周1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门、窗开闭敏捷,无特别声响;门窗玻璃无破裂。每年3次以上(雨季前须支配1次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通;雨季前1个月要对屋顶进行检查,发觉防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应准时做出专项修理方案,与托付方或业主委员会协商支配专项修理。

根据装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和留意事项。每日巡查1次装修施工现场,发觉影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,准时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

对违反规划私搭乱建、擅自转变房屋用途及违反业主公约(业主临时公约)的行为准时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。

墙体表层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无遗缺,修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质全都;墙面无明显污迹。

物业区域主出入口设有平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标识。

物业区域内危急隐患部位设置安全防范警示标识,并在主要通道设置安全疏散指示标识;每月检查1次,保证标识清楚完整。

3.共用设施设备修理养护

对共用设施设备进行日常管理和修理养护(依法应由专业部门负责的除外)。共用设施设备完好率98%以上,急修准时率达100%。

设施设备运行、巡查、修理、保养等记录精确     、完整,并按国家规定办理年检手续,保证其性能符合国家相关标准。

设施设备标识齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

属于小修范围的共用设施设备,应准时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备,准时编制修理、更新改造方案或专项修理资金使用方案,依据托付方或业主委员会(业主大会)的打算,组织修理或者更新改造。

每年保养1次水泵,泵房干净,每年不少于2次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必需安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养,水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡,不定期对泵房、管道进行除锈、油漆。保证二次供水正常,二次供水水质符合国家生活用水标准。

保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢干净。托付专业修理保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》;有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障的,2小时内专业修理人员到现场修理;发生电梯困人或其它重大大事时,物业管理人员须马上到现场做应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。如因电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶,或由业主要求专人

消防泵每月启动1次并作记录,每年保养1次,保证其运行正常;消防栓每月巡查1次,保持消防栓箱内各种配件完好;每月检查报警功能是否正常;根据消防部门的要求对火灾探测器进行检测;每年1次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查;每月检查1次灭火器,接近失效马上更新或充压;消防通道畅通。

设备房保持干净、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

不定期巡查路面、井盖、休闲椅等,健身设施随时检查,发觉损坏的,一周内修复。保持道路和路面平整无破损、无积水;保持景观原貌,保证室外器械、设施的安全使用(需更换除外)。每周1次巡察检查喷水池、水泵及其它附属设施,保证其正常运行。重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常。主要道路及停车场交通标识齐全、规范。

路灯、楼道灯完好率不低于95%。损坏的应在48小时内修复。

对简单危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。

4.帮助维护公共秩序

公共秩序维护人员受过相关安全护卫学问与技能培训,持证上岗;以中青年为主,身体健康,责任心强,工作仔细负责,体态良好;每周定期参与安全保卫学问与技能的岗位培训,把握基本安全护卫技能,能恰当地处理和应对护卫工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,熟识、把握各类刑事、治安案件和各类灾难事故的

应急预案,定期进行实战演练;上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,器械佩戴规范,仪容仪表规范整齐;当值时坐姿挺直,站岗时不倚不靠;会讲一般话;配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

物业区域各出入口24小时值班,并有具体交接班记录;对不熟识人员进入,可通过对讲系统联系业主,打算是否放行;对装修人员实行临时出入证管理,对其他劳务人员实行登记;对进出车辆实行证、卡管理;保持出入口环境干净、有序,道路畅通;对大型物件搬出进行记录。

依据物业特点,制定具体的巡逻方案,原则上每2小时巡查一次,重点部位增加巡逻频次,有巡逻记录;在遇到特别状况或住户紧急求助时,巡逻人员5分钟内赶到现场,并实行相应措施。

设有监控中心的,应对掌握设备做好维护保养,并保证24小时开通,监控人员不得擅离职守。

有火、水、警应急预案,每年应组织不少于1次的应急预案演习。

物业区域地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车辆停放有序;有专职人员巡察和帮助停车事宜。收取车辆看管费的车库24小时有专人管理,车库内配置道闸和监视系统,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,车辆停放有序;车库场地每日清洁1次,无渗漏、无积水,通风良好;无易燃、易爆等物品存放。

5.保洁服务

保持路面、绿地目视洁净,地面垃圾滞留时间不能超过2小时;明沟无杂物,无积水;宣扬栏、标识牌每日擦拭1次,目视无灰尘、光明清洁。

依据物业状况设置垃圾桶,有专人管理,垃圾封闭存放,每日清理1次;保持垃圾桶及四周清洁、无异味;垃圾箱、房干净、洁净、无异味;消毒灭害措施完善。

公共卫生间设置卫生桶,小区按规定设置果皮箱,每天清理1次,每日擦拭1次;箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。

雨、污水井每月检查1次,视检查状况准时清掏;化粪池每月检查1次,发觉特别准时做出清掏方案。

楼道每日清扫1次,走道、门厅、楼梯地表面、接缝、角落、边线等处干净,地面洁净有光泽,无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象,保持地面材质原貌。

楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦试1次,保持洁净、光亮、无灰尘;消防栓、指示牌等公共设施保持表面洁净,无灰尘、无污渍。

天花板、公共灯具定期除尘,保持目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

走廊、楼梯窗玻璃每周清洁1次,门厅玻璃每日擦拭1次,保持干净、光明、无灰尘、无污迹。

天台、屋顶每月清扫1次,无垃圾积累。

电梯轿厢保持表面光亮、无污迹,轿厢壁无浮灰,不锈钢表面光亮、无污迹。

大理石地面、墙面每年养护2次以上。

6.绿化养护管理

绿化布局合理,绿地无杂物,无侵占现象。

绿地内植物群落、层次明显。

花草树木定期修剪,目视外观长势良好,无杂草,无病虫害,每年打药不少于2次。死亡树木应在植树季节准时补栽,无黄土暴露。

绿地植物存活率98%。

【第5篇】住宅小区管理服务内容标准指标承诺

住宅小区管理服务内容与标准及指标承诺

一、管理服务内容

1、物业管理区域内共用部位、共用设施设备管理及修理养护;

2、物业管理区域内公共秩序维护和环境卫生的维护;

3、物业管理区域内绿化养护和管理;

4、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及场所管理;

5、供电、供水、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关的管线、设施维护时候进行必要的协调和管理;

6、物业管理区域的日常安全巡查服务;

7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理;

8、物业管理区域内的业主、使用人房屋装饰装修的服务;

9、物业管理区域的消防管理。

二、物业管理服务要求

1、按专业化的要求配置管理服务人员;

2、物业管理房屋与收费标准质价相符;

3、制订管理服务人员奖罚条理等管理制度。

三、物业管理服务标准

1、物业共用部位的修理养护和管理服务标准

*按物业相关法律法规和业主临时公约对物业相关共用部位进行修理养护和管理;

*在小区主入口设平面分布图、区内各栋标识齐全、规范美观;

*物业外观完好、干净,公用楼梯间、墙面、地面无破损,外墙及公共空间无乱张贴、乱涂画、乱悬挂,室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序;

*对违反规划乱搭乱建及擅自转变物业用途的准时劝说、依法处理。

2、物业共用设施设备的运行、修理、养护和管理房屋标准

*制度健全、责任明确、定期巡检,并做好记录;

*设备用房干净、主要设备标识齐全、危及人身安全隐患处有明显防范措施。

3、物业共用部位和相关场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通服务标准

*共用部位和相关场所每天清扫2次,保持洁净干净,室内外标识、宣扬栏每周擦拭2次;

*公共楼道每周清扫一次,保持洁净干净;

*垃圾清运日产日清,无垃圾桶漫溢现象;

*化粪池、污水井、雨水井每月检查一次,定期对雨污水管道进行疏通,保持通畅无堵塞现象。

4、公共绿化的养护和管理

*把握花草树木的特性,做好特种植物的档案;

*花草树木生长正常、绿化效果好,有良好的欣赏效果,无树木枯死和歪斜,发觉死树应在半月内清除并适时补种;

*草坪准时清除杂草,有效掌握杂草滋生,无垃圾,无烟头纸屑;

*依据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好,适时修剪;

*适时组织防冻保暖、预防病虫害,病虫害无明显迹象;

*园林建筑和帮助设施完好,干净无损;

*绿化地设有提示人们爱惜绿化的宣扬牌。

5、车辆停放管理服务标准

*业主车辆凭证出入,按序停放,外来车辆严格检查,出入登记;

*道路、停车场平整畅通,交通标志齐全规范;

*地上除车库外小区其他位置不行停车。

6、消防管理标准

*定期检查消防设施设备、保证完好,随时能够启用;

*加强对消防管理人员的培训,保证消防通道的畅通。

7、公共秩序维护、安全防范等事项的帮助管理服务标准

*门岗、监控室美观干净,人员统一着装,专人24小时值勤,实行定岗与巡逻相结合;

*实施24小时安全监控并记录准时;

*对区内公共消遣设施设施安全警示标志;

*巡逻中对可疑人员进行询问,发觉火警或治安隐患事故准时报告有关部门;

*定期对安防服务人员进行培训,提高管理服务质量。

四、管理目标及指标承诺

1、前期阶段

*成为开发商的好参谋、好帮手、好伴侣;

*降低开发商的建设成本,促进楼盘的销售。

2、合同阶段

*在合同期内全身心为业主服务,成为业主的好保姆、好管家、好伴侣。

*正式接管在条件具备时一年内通过“荆州市物业管理优秀小区”的考评;

*正式接管在条件具备时两年内通过“hb省物业管理示范小区”的考评;

*正式接管在条件具备三年时内通过“全国优秀物业管理示范小区”的考评。

3、总体指标

*客户满足度指数达到国优90%以上;

*管理服务范围内不发生重大安全责任事故;

*管理服务范围内不发生重大火灾责任事故,

*管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故;

4、分类指标

*管理处设专线24小时受理客户服务需求;

*客户接待时间:365天8:30-20:00;

*各类服务人员上岗培训率达到100%;

*档案归档率达到100%,

*档案完整率达到100%;

*修理准时率达到100%;

*修理质量合格率达到95%以上;

*实行修理服务回访制度,回访率达到100%;

*有效投诉处理率100%,投诉人签字满足率90%以上;

*公共设备、设施完好率达到98%以上;

*房屋建筑完好率达到98%以上;

*绿化存活率达到98%以上;

*清洁管理无盲点,

*管理服务范围保持环境干净,生活垃圾日产日清;

*道路、停车场完好率达到98%以上;

*管理服务范围内安全护卫固定岗实行24小时安全护卫立岗服务。

【第6篇】住宅售前售后服务工程技术档案资料管理规范

住宅项目售前售后服务及工程技术档案资料管理

一、售前服务

公司派出专人乐观协调、全力协作建设单位办理开工之前和各种手续。

乐观协作建设单位做好现场的基地工作,为开工做好预备。

乐观与当地所管辖的派出所、办事处、交警取得联系,搞好周边关系。

二、售后服务

自工程竣工后验收交付使用开头,树立'用户是上帝'用户至上的思想意识,严格按国家规定的保修期限,进行周到的服务。

在保修期间内,每年定期对用户不少于二次回访,了解房屋的使用状况,解决用户提出的各种问题,为用户排忧解难。

保修期后,在公司建立用户热线,准时热忱解答用户询问和解决用户困难,随叫随到,修理时仅收取材料成本费。

三、工程技术档案资料管理

仔细贯彻执行国家和省计委、档案局及省建委关于工程档案资料管理的通知、规定,对工程从开工到竣工全过程,必需按档案资料的详细内容,填写程序,纸张规格等,做到规范化和标准化。

公司主管生产的经理和总工程师负责领导和督促公司有关部门和项目经理仔细履行各自的职责,定期进行检查、督促,确保档案资料的完整、精确     。

工程施工的技术资料、土建和安装均应同建设单位、设计院、质检站、建材生产厂家等亲密协作,使各类资料能准时、精确     、完整的按规定完善归档。

项目技术负责人指导内业技术人员做好工程施工各类资料的办理、收集、整理、汇编等工作,并按归档资料的规定,必需字迹清楚,图样清楚。施工中的隐藏、技术核定、材料代换、通知等应准时办理并签字。分部分项工程和单位工程质量检查评定,由专职质安员逐项检查填表后,经工程人签字。做到工程竣工验收和竣工资料验收同步进行,并按康南市档案管理的规定整理立卷,交有关部门审核签字。分部分项工程和单位工程质量检查评定,由专职质安员逐项检查填表后,经工程人签字。做到工程竣工验收和竣工资料验收同步进行,并按康南市档案管理的规定整理立卷,交有关部门审核。

附:本工程科技档案一览表

科技档案一览表

土建施工文件资料:

序号文件名称责任人

1施工合同书公司法人

2开工报告项目经理

3技术交底、图纸会审纪要内业技术员

4施工组织设计或施工方案项目技术负责人

5设计变更通知单、核定单内业技术员

6原材料出厂质量证明书材料员

7原材料试验报告试验员

8施工定位测量记录测量员

9基础及主体工程隐藏记录施工员

10分部分项单位工程质量评定表及质量事故处理报告质量安全员

11交工验收证明书内业技术员

12施工总结、技术总结项目技术负责人

13竣工报告(含停、复工报告)项目经理

14施工日志、大事记施工员

竣工图

序号文件名称责任人

1土建建施竣工图土建内业技术员

2土建结施竣工图土建内业技术员

【第7篇】高层住宅物业管理总体服务理念

高层住宅物业管理总体服务理念

从***项目的规划方案和开发商前期工作的敬业精神和社会责任心来看,***项目的建设将为今后的物业管理服务供应良好的硬件条件,经过对周边市场的调查,将来的居住群众中,以富有起来的公务员人群为主流,他们处于社会中间偏上的阶层,有着共同的心愿,都非常憧憬舒适、便利、美妙的生活。针对***项目建设以人为本,强调居住环境与大自然的和谐美和我们猜测的将来居住群体的特点,综合物业管理服务的各个要素。我们将为广阔业主供应阳光般绚烂、周全的服务,真情营造绿色家园,着力打造高品位、高格调的社区文化。

1、供应阳光般绚烂、周全的服务

现代家的功能不仅仅是简洁住的概念,而更应是心灵寄予的寓所。我们充分理解业主们的需求,在管理服务中将突破传统意义上的物业管理,始终坚持“设身处地为业主着想,精打细算为业主计算,爱护入微为业主服务”的宗旨,提倡为业主服务重在“人性、关怀文化”,实行全员微笑服务。员工的微笑既兴奋了自己的工作心情和面貌,也感染了业主,使业主感到和我们相处非常亲切、温馨、开心。同时以业主的满足度作为衡量一切工作的标准,充分敬重每个业主的看法,开展全方位、多层次服务,在服务效率上实现快速反映、快速行动,在服务方式上实现“把业主的想法变为行动”,使***项目的业主居住安心、出门放心、环境赏心和生活舒心,每天有阳光般的心情。

2、把好安全关,确保小区万无一失。

安居才能乐业,安全是小区管理的头等大事,我们将它摆在头等重要的位置,并发挥我们的一切优势,运用各种手段,确保安全工作万无一失。

(1)建立一支高素养的治安队伍。

按高标准、严要求的指导思想,严抓聘请、培训、上岗、考核等关键环节,实施“准军事化管理”,统一着装,尽职尽责,治安员的选出以优秀退伍军人为主。建立以良好的思想品质、业务技能、绩效考核与工资、职位挂钩的机制,治安员管理引入淘汰制,始终保持治安员的高素养和战斗力。

a、小区内实行封闭式管理,每个大门都有专人值班,观看每一处监控点的状况,确保小区安全稳定。

b、保安人员24小时值班巡逻,每30分钟小区内全面交叉巡查一次,值班巡逻状况有具体记录,发觉状况准时处置,或报告公安相关部门。

c、主大门实行8小时站岗制度,保证小区保安的良好形象。

d、危及业主安全的地方设有明显标志,防范措施。

e、确保小区内不发生重大火灾、盗窃事故,发生一般事故,接到报案后,五分钟必需到达现场处理,并准时向相关部门报告。

(2)与周边单位建立联防联保制度,与所在地公安机关建立良好的工作关系。

(3)制订应急方案。设想在住宅区内的不同方向、不同部位、发生不同的意外状况,据此制订不同的应急处理预定方案,重点明确小区保安增援的方向、力度和方法。一旦发生特别状况,即与当地公安机关联系。

3、把好卫生关,确保全天候保洁。

干净的环境,是小区管理最基本的要求,我们将把它作为提高小区档次的重要方面来抓紧抓好。

(1)严格规定各部位清扫作业制度,严格质量标准和工作流程,真正做到无可挑剔,人人满足。

a、实行全天保洁,生活垃圾日产日清,装潢垃圾做到集中堆放,定期清运。b、内楼道日保洁二次,楼梯扶手日清洁一次,生活垃圾日两次收取到户。

c、公共场所清洁,保洁洁净,保证业主有一个良好的生活休闲环境。

d、定期清掏化粪池,保证粪便不外溢。

(2)严格检查评比。通过每天的巡察和不定期的检查,通过公司及管理处的定期检查评比实施奖惩,使每个保洁员保持足够的工作动力和恒定标准,坚持不懈,一如既往地做好本职工作。

(3)实行全员保洁管理制度,特殊是给予巡逻保安监管任务,发觉不洁现象,随时处理。

4、把好车辆管理关,确保进出有序。

(1)在办理入住手续时,就将各家各户拥有的车辆分门别类登记清晰,并对要求停在区内的车辆发给预先特殊制作的编有停车位号码的停车牌,构成完整的车辆档案资料。

(2)建立24小时车辆管理值勤巡逻制度,尤其是上下班高峰时期增加巡察次数,合理指挥支配停车就位。

(3)绘制地下车库行进方向、停车示意图,只要按图所指示的箭头方向和地面、墙上标记行进、即可快速顺当找到自己的停车位。

5、把好便民服务关,确保住户的生活质量。

(1)在服务中心设立医疗服务项目。为使***项目的住户人人都能关怀自己的健康,我们将在小区服务中心内设立医疗服务项目,主要服务内容包括配备常用药品、急救工具、定期邀请专业医生进行健康询问、保健医生健身询问等综合性健康服务。

(2)小区内惹眼处设置显示屏,显示时间、气温、气象预报、公共通知等。

6、营造绿色家园,陶冶人的心灵

在制造了愈来愈发达的城市文明的同时,离大自然也越来越远了,我们将用我们的真情播种绿色的祝愿,爱护人与自然的高度统一性,让人真实感受到自然,努力将***项目营造成绿色家园,我们的目标是:“人人拥有一个绿色的家”。

(1)减轻小区的环境污染。

建立优秀的小区居住环境,必定要求我们最大限度地减轻住宅环境的污染,尽可能使废弃物削减到零排放或零污染。如住宅装修的掌握,我们将特地派人员进行管理,建筑垃圾要定时清场。对生活垃圾实行区外清运、严禁区内焚烧等行为。在加强环境建设和管理的基础上,对环保意识、环保文化进行宣扬,协作社区文化的开展,引导居民形成环保价值观。

(2)加强绿化管理,美化住宅环境

我们接手管理以后,会大力改善绿化环境,支配专业的绿化工进行养护和管理。做到花草树木长势良好,整齐美观。并与苗圃合作,对全部植物进行分类标识介绍,增加住户的植物学问。同时加强管理,使绿化设施保持完好,并大力宣扬文明意识,使住户珍惜、爱惜美丽的环境。

(3)真情监管居室装修,把好居室装修“绿色”关。

营造绿色家园,须从居室开头,由于装修市场的不规范性,居室的装修已成为一个重要的污染源。我们将同有关组织合作,共同为业主供应“绿色”装修询问。

【第8篇】中国住宅小区物业管理公共服务等级标准

住宅小区物业管理公共服务等级指导标准(征求看法稿)

一级

项目内容与标准

(一)基本要求

1、物业管理企业应持有国家收集2次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;

3、设有垃圾中转站的,每日进行冲洗,冲洗后无异味;依据实际需要进行消杀,有效掌握蝇、蚊等害虫孳生;

4、垃圾桶、果壳箱每日清理,定期清洗,保持干净。

三、排水、排污管道畅通

1、区内公共雨、污水管道1次/年全面疏通

2、雨、污水井1次/月检查,并视检查状况进行准时清掏

3、化粪池1次/月检查2次/年清掏

四、二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求,水箱加盖上锁,水箱口、泻水管口安装防虫纱网;定期巡查。

四、无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制

1、禁止饲养家禽、家畜,对违反者准时劝止、报告,并协作有关部门进行处理。

2、饲养宠物必需符合相关规定;对违反者准时劝止、报告,并协作有关部门进行处理。

五、建立消杀工作管理制度,依据当地实际状况定期开展消杀工作,有效掌握鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防掌握,适时投放消杀药物。

(六)绿化养护管理

1、草坪保持平整,高度不应超过10公分,超过时应准时进行修剪。

2、草坪内常年清除杂草,有效掌握杂草孳生。

3、花草树木无枯死,发觉死树,应在一周内清除,并适时补种。

4、绿篱超过平齐线10公分时应进行修剪,绿篱根部无死枝枯叶及杂物,当天清除修剪废弃物。

5、造型树木应依据树木品种和生长状况,准时修剪整形,欣赏效果良好。

6、依据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好。

7、适时组织防冻保暖、防沙,预防病虫害。

8、绿化地应设有宣扬牌,提示人们爱惜绿化。

【第9篇】中国住宅小区物业管理公共服务等级标准(二级)

二级

项目内容与标准

(一)基本要求

1、物业管理企业应持有国家三级以上资质证书。

2、物业管理企业应制定质量管理制度。

3、应有较完善的物业管理方案。并按规范签定物业管理合同。

4、管理服务人员统一着装、佩戴标志、规范用语。

5、物业管理项目经理应具备二年以上专业物业管理阅历。

6、管理人员应90%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

7、一线服务人员每年体检一次,合格上岗。

8、物业管理企业多方面运用计算机管理(业主档案、收费管理等)。

9、小区实施每周六天每天12小时服务接待(公示服务联系电话)。

10、依据小区实际条件,开展业户必需的有偿特约服务及代办服务(公示服务项目及收费价目)。

11、实行多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等,每年与30%以上业主作有效沟通;每年有效投诉处理率>90%。

12、建立较完善的档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案)。

13、依据小区实际条件,协作开展必要的社区文化活动。

14、建立健全财务管理制度,每年公布一次物业管理费的收支状况。

15、按规定管理使用公共修理基金。

(二)房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约商定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、房屋外观(包括屋面、天台)完好、干净,公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损;外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯整齐有序。

3、对违反规划私搭乱建及擅自转变房屋用途现象准时劝说、阻挡、报告,并帮助有关部门依法处理。

4、空调安装位置统一,支架无锈蚀,无安全隐患。

5、封闭阳台统一有序,色调全都,不超出外墙面。

6、除建筑设计有要求外,不得安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。

7、房屋装修符合规定,有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等。对危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象准时劝止、报告。

8、小区主出口设小区平面示意图,主要路口设有路标。小区内组团及各栋、单元(门)、户门及公共配套设施场地有明显标志。

(三)设施设备修理养护

1、共用配套设备设施良好,运行正常,无事故隐患,保养、检修制度完备,有设备运行记录。

2、实行24小时报修值班制度,急修报修半小时内到达现场,预约修理报修按双方商定时间到达现场。回访率80%以上。

3、水、电、电梯等设备运行人员严格执行操作规程及保养规范,消防设备设施完好无损,可随时启用;消防通道畅通;制订消防应急方案、进行消防演习。

4、道路通畅,路面平整,路面井盖不影响车辆和行人通行,停车场及主要道路交通标志齐全规范。

5、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上,按规定时间定时开关。

6、修理养护制度健全,并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。

7、对设备故障及重大或突发性大事有应急方案和现场处理措施、处理记录。

8、各设备房卫生、干净,主要设施设备标识清晰齐全,设备房管理制度明确。

9、各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

10、停水、停电,在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户。

(四)公共秩序维护

1、小区主出入口24小时值班(其中12小时立岗)。

2、对小区重点部位每2小时巡查一次。

3、小区设有中央监控室实施24小时监控。

4、应对小区公共消遣设施、水池、设备房、顶层天台等危急隐患部位,设置安全防范警示标志。

5、进出小区的车辆实施登记管理,引导车辆有序停放。

6、进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理。

7、对火灾、水浸、电梯困人等突发大事有应急处理预案,(每年进行消防演习一次)。

(五)保洁服务

一、小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁(不少于以下频次)

1、小区公共场所、公共绿地、主次干道

(1)公共绿地1次/天清理

(2)硬化地面2次/天清扫

(3)主次干道2次/天清扫

(4)室外标识、宣扬栏、信报箱、雕塑小品1次/半个月擦拭

(5)水池、沟、渠、沙井1次/天清理

2、房屋内公共部位

(1)多层楼内通道、楼梯1次/天拖扫

(2)高层电梯厅(白天)1次/4小时拖扫

(3)高层消防通道1次/半个月拖擦

(4)共用活动场所1次/天清扫

(5)楼道玻璃窗1次/半月擦拭

(6)高层大堂、会所石料地面2次/天全面拖洗1次/4个月打蜡地板地面2次/天全面拖洗1次/4个月打蜡地砖地面2次/天全面拖洗1次/4个月清洗地毯地面2次/天全面吸尘1次/4个月清洗

(7)室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施1次/15天擦拭

(8)公共卫生间2次/天清洁

(9)电梯内1次/天清洁

(10)准时

清扫积水、积雪清洁完成后,清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味,并进行保洁巡查。

二、垃圾的处理与收集

1、依据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱;

2、垃圾每日收集1次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;

3、设有垃圾中转站的,每日进行冲洗,冲洗后无异味;依据实际需要进行消杀,有效掌握蝇、蚊等害虫孳生;

4、垃圾桶、果壳箱每日清理,定期清洗,保持干净。

三、排水、排污管道畅通

1、区内公共雨、污水管道1次/年疏通

2、雨、污水井1次/6个月检查,并视状况进行准时清掏

3、化粪池1次/6个月检查1次/年清掏四、二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求;定期巡查。

四、无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制

1、禁止饲养家禽、家畜,对违反者准时劝止、报告,并协作有关部门进行处理。

2、饲养宠物必需符合相关规定;对违反者准时劝止、报告,并协作有关部门进行处理。

五、建立消杀工作管理制度,依据当地实际状况定期开展消杀工作,有效掌握害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防掌握,适时投放消杀药物。

(六)绿化养护管理

1、草坪保持平整,准时进行修剪。

2、草坪内常年清除杂草,有效掌握杂草孳生。

3、花草树木无枯死,养护中发觉的死树,必需在半月内清除,并适时补种。

4、绿篱超过平齐线时应进行修剪,绿篱根部无死枝枯叶及杂物,清除修剪废弃物。

5、造型树木应依据树木品种和生长状况,准时修剪整形,欣赏效果良好。

6、依据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好。

7、适时组织防冻保暖、防沙,预防病虫害。

【第10篇】住宅物业管理服务分项标准承诺

住宅项目物业管理服务分项标准与承诺

一、房屋及配套设施和相关场地管理标准与承诺

1、坚持房屋养护制度,定期对房屋的外墙墙面进行检修护理,确保房屋干净美观。

2、保证配套设施设备和相关场地的准时修理,合格率达100%,房屋完好率达100%,外表干净率达98%。

二、房屋配套设施设备零星小修、急修质量标准和保持期承诺

1、房屋及配套设施设备零星损坏准时修理,小修、急修项目半小时内到达现场,修理质量达到相关国家标准。

2、保质期正常状况下在一年,特别保修项目双方商定,保证工程质量合格率达到100%,回访验收率达到100%。

三、小区道路、住宅楼梯道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位报捷次数与干净度承诺。

1、地面清扫每天2遍,12小时保洁,确保地面无杂物、垃圾,道路无泥沙,无积水、清洁率大98%。

2、楼梯道、门厅日清扫1遍,每周拖一遍,确保无宠物和蜘蛛网,无乱贴乱堆放,扶手无尘,清洁率达99%。

3、公共设施设备每周清扫、擦拭,公共场地每日清扫两遍。12小时保洁,保证清洁率大98%。

四、小区道路、路灯及住宅内楼到公共灯具设备完好率承诺。

1、小区道路每日检查,发觉问题准时处理,完好率达到98%。

2、小区路灯及住宅内楼道公共灯具设备每日检查,发觉问题准时修理、更换,保证路灯、内楼道灯具完好率100%。

五、小区绿化乔木、灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准和苗木成活率承诺。

1、维护好小区全部的绿化林木、花草,保持绿树成荫,四季有花。

2、定期修剪草坪,草坪高度保持在10cm

【第11篇】高层住宅物业管理的服务内容

高层住宅项目物业管理的服务内容

本节主要阐述**院项目安全管理,环境卫生及绿化管理、设施设备的修理及维护三个方面的服务内容。

(一)**院花园安全管理

保安工作是物业管理的一个重要方面。人们常说'安全第一',保安工作具有第一位的意义,只有物业的安全有了切实的保证,租户才能放心地在楼内工作。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。

1、治安管理

(1)治安工作的特点及主要任务

特点:

a、以预防为主。无论是治安也好,消防也好,都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故,不出案子,是保安工作的根本目的,也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。

b、物业保安与社会治安紧密联系。一个楼宇的安全状况是整个社会治安工作的一部分,因此物业的保安工作离不开社会,离不开政府公安部门,这是保安工作最明显的一个特点。

c、服务性强。从本质上看,保安就是服务,即供应保安服务。作为保安人员,要树立'服务第一、用户至上'的思想,既要保持公安人员的警惕性,又要有服务人员的和颜悦色;既要坚持原则,按制度办事,又要文明礼貌,乐于助人。

d、软件与硬件同时抓。一个物业保安工作的好坏,既要靠软件也要靠硬件,我们一方面要不断提高保安队伍的素养,另一方面要抓好保安设施的建设,建立完善的保安系统和消防报警系统。

主要任务:

a、门卫工作。着装整齐,维持大门口秩序,疏导交通车辆,为客人开门、询问指引楼内方位及提送行李等,同时应留意防范进出人员中的犯罪分子,防止各类案件的发生。

b、安全巡检。定时和不定时地对物业内外各个部位进行巡察检查,发觉担心全的因素准时进行解决。

c、停车场管理。疏导车辆进出,检查停车证件,收取临时停车费,进行停车场消防和安全管理。

d、治安帮助。防止治安大事,对物业内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件乐观帮助公安机关进行处理。

e、消防工作。消防掌握室值班检查,消防设备,配备专职消防人员,建立义务消防组织,进行消防训练。

f、与其他部门搞好协作工作。

2、相应的治安防范措施

(1)安保部的组织结构

**院管理处保安部的班组设置与楼宇规模有关,物业面积越大,配套设施越多,班组设置也就也多,越简单。保安部一般的岗位设置为:

(2)合理支配治安岗

a、电梯服务:服务前台小姐、门童二班倒16小时值班(视实际需要,拟在主出入口设置)

b、智能监控中心三班倒24小时值班

c、地下车库出入口三班倒24小时值班(分设东北岗、东南岗、西部岗三个岗位)

d、小区巡逻岗三班倒24小时值班

e、小区主入口大门三班倒24小时值班

f、保安主管负责花园内安全管理工作的总体协调。

(3)加强非办公时间门岗的监控力度

a.人流出区掌握图

门卫岗值勤

业户

问候

询问后、登记

询问后、登记

进入**院

来访客户

进入**院(跟踪观看)

其他人员

进入**院(跟踪观看)

b.图

人流入区控

门岗值勤

业户

所带珍贵物品须经业户确认

在登记本签字

检查证件(出入证)无特别放行

来访客户

放行

其他人员

放行

c.物流出区掌握图

门岗值勤

用户所带物品

询问

执用户证明

执管理处开的放行条放行

来访客户

收回放行

其他人员

确认无误,收回放行条放行

(4)组建机动快速应急分队

快速应急分队直属管理处管理,负责突发大事的快速反应处理。它的特点是机动敏捷,基本职能是:区内外巡逻、快速支援、便衣监察、机动。

(5)实行24小时巡察

巡逻人员实行24小时不间断巡察,确保准时发觉问题和处理问题,巡逻人员采纳徙步巡逻方式。

(6)加强区域巡逻

为加强对治安巡逻的掌握,保证巡逻到位。

(7)治安状况统计

对治安状况掌握实行每月统计,分析所产生的各种问题,找出缘由,制定相应的措施。

(二)车辆管理

车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失,要做到这一点,首先要搞好停车场的建设。

1、位置规划

车辆可分为机动车和非机动车两类,机动车可分为汽车、摩托车等。假如各种规格的车辆混杂存放,既不利于车主,也不利于管理人员的管理。为了避开这种混乱状态,**院管理处把停车场库的区位作适当划分,以下是停车场库划分的一个构想:

2、内部要求

对于机动车,我们将依据物业的整体规划,实施以下管理措施:

(1)了解用户车辆状况,实行便捷停放

(2)实施停车专用车位制度

(3)物业道路设减速坡,限制车辆速度

(4)严禁无牌车进入停车场

(5)做好宣扬工作,除在标识牌上标明车辆停放标志外,平常也做好相应宣扬,发动大家自觉遵守停放规定

(三)消防管理

消防安全责任重大,这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会,消防管理的关键环节在于下列四个方面。

1、宣扬教育

开展消防安全教育,树立消防安全意识是贯彻'预防为主,防消结合'的工作方针为前提,我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防抢救员,将实行多样化的宣扬形式如一年一度的'119'消防日,设消防宣扬栏、收看录相、发放宣扬材料等向用户宣扬消防学问。

消防工作不只是少数人的事,而应是物业中全体人员的共同职责,对于物业的全体人员来说,必需了解并把握如下几个方面:

(1)物业防火工作的各项有关规定;

(2)手提式灭火器的放置位置及其使用方法;

(3)消防应急通道位置和紧急状况疏散方法;

管理处员工还应懂得以下两点:

(1)遇到紧急状况时自己的职责任务;

(2)重要物资(货币、文件等)的转移及方法。

2、日常检查

(1)防火门:是否关闭状态,铰链是否敏捷,整体有否损坏。

(2)应急照明灯及指示灯:电源是否正常,整体有无损坏,表面是否有灰尘等;

(3)各种消防标识:安装是否坚固,定位是否精确     ,整体有无损坏,清扫表面灰尘等。

(4)各种灭火器:瓶体是否完好,固定是否牢靠,保险栓是否完好,气体压力是否在规定的范围内等。

(5)消防栓是否完好,水压是否符合要求。

3、让用户参加物业的消防管理

(1)组织物业人员开展消防演习。

(2)请消防支队做有关学问讲座。

(3)成立义务消防检查队,对物业消防设施进行检查。

4、消防报警特别处理程序

通知--往现场

报警--往现场

往现场--报告

把握现场状况--报告

往现场--通知

(四)**院项目环境卫生及绿化管理

物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一,是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业主或用户供应干净、舒适、美丽的工作环境与生活环境。而且,物业通过清洁保养,可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损,爱护物业的装饰材料,延长物业再装修翻新的周期,既经济又能保持物业美观。

在**院项目,我们将指导管理处对物业的清洁卫生、绿化等项目供应高标准的服务,努力营造一个舒适、干净、光明的办公环境,我们将切实做好以下几项工作:

1、全面实施iso9001:2000质量保证体系和导入iso14000环境管理体系

实施iso9001:2000质量保证体系是进行物业规范化管理的保证,建立和实施iso14000环境管理体系则保证**院

项目成为'三无'的生态绿色环保办公物业。

2、环境管理主要任务和组织结构

(1)环境部主要任务:

负责物业各个楼面和各部位公用用具,使其达到标准的清洁要求;

负责制定清洁设备和清洁用具的选购、使用看法,把握清洁费用的支出;

负责对清洁员工的业务培训,使他们不断提高业务素养;

负责接受客户的托付清洁业务。

备注:**院环境保洁工作拟建议考虑以外包的方式托付专业保洁公司实施,管理处负责对受托专业保洁公司的保洁工作进行监督和管理,详细外包分析和建议将进行充分调查后在后续的顾问工作中专项供应贵司。

(2)组织结构

(3)16小时保洁制度

物业实行16小时两班组保洁制度,早晨7:00上班直至晚上11:00时下班。以保证物业的卫生达到要求,每日的卫生全面清扫在物业人流低谷时和下班时进行,尽量削减对用户办公的影响。

(4)噪音污染掌握

噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题,据了解,目前环保部门接到的环保投诉中,有关噪音的就占65%以上。把噪音掌握在国家规定的'白天不高于55分贝,晚上不高于45分贝'的标准,是噪音掌握工作的重要目标。

3、垃圾分流

在狠抓环境管理和培育用户环保意识的基础上,我们将对垃圾实施'三化'管理,即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化,从而实现有效的垃圾分流。

(1)垃圾收集袋装化:垃圾的收集,统一采纳垃圾袋进行袋装并投于'三合一'功能的垃圾箱。

(2)垃圾回收资源化:通过垃圾箱,从中分捡出可回收物品进行回收利用,避开资源铺张。

(五)设施、设备的修理与维护

高档物业对机电设备维护管理要求甚高,为保障设备运行的安全、高效,我们将结合**院项目的实际状况,把zz在设备管理方面的胜利管理阅历和模式运用到本物业的设备管理与维护当中,在实际的管理运行中建立一套有效而完善设备管理模式。

此外,我们将在**院项目的设备管理中导入环保、节能的管理理念,在降低运作成本的同时,尽可能为用户制造一个舒适的绿色办公环境。为此,我们对该物业设备管理与维护制定了以下管理方案。

1、机电设备管理的基本原则

(1)、物业设备设施的管理采纳zz安全而高效的管理模式

建立完善的设备管理维护体系。服务使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用,设备的基础功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查修理。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。

制订高标准的设备的维护保养方案。设备维护保养分为日常巡察保养和定期修理保养,设备设施的日常巡察保养由便用单位或责任单位负责,设备定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养由相关单位依据《设备管理规定》和《巡察检查记录》开展工作,并作相关记录。

实施高效的设备修理规程。设备的修理分简洁修理,如更换灯具、开关、疏通管道等,超出简洁修理范围为设备的大、中修。修理均应有记录,其中主要设均将建立《设备修理保养状况记录卡》作为履历性质始终保留。。

(2)、建立完善的设备编码及标示方案

a、依据物业图纸资料的有关图则及通用图则,制定《设备编码规章》

b、制定含有设备编码编号的《设备总览表》。

c、依《设备总览表》设立《设备卡》并执行设备责任人制度。

d、对于标贴明显的将导入zz视觉标示系统。

e、机电的编号编码由公司工程部统一进行。

(3)、主要设施设备将建账册、建立设备台账

a、设备台账内设备均需建立相应的《设备修理保养状况记录卡》,这些表为履历形式,将跟踪设备至报废。

b、工程部建立内部例会制度,制造学习、争论.督促.建议的平台,便各项工作均朝良性方向进展。

(4)、建立完善的质量记录体系

a、任何工作做到有据可查。

b、以工作记录考评员工的工作力量、工作绩效。

c、完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项以确保今后各设备系统修理需要和牢靠运行。

d、利用金地物业公司强大的技术资源结合供应商技术力气对**院管理处形成有力的技术支持。

(5)、技术资料的管理

a、对于技术资料管理,遵守'二级制'模式。管理处工程部资料部门把握全部的一手资料,工程部对于需要的技术资料以复印件(或原有两套则可留一套)存档于本工程部资料柜中,这将有效防止因失误及人员流淌使资料遗失。

b、工程部资料柜钥匙管理,纳入部门钥匙管理体系中。

(6)、有关设备类钥匙的管理

a、定义设备类钥匙:全部设备功能钥匙,及其门柜、门房钥匙。

b、设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱,分楼层防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。

c、设立与本物业相适应的钥匙掌管制度,对内便利工作,对外防范破坏及恐怖行为。

(7)、技术工种的管理

因物业机电设备的特别性、对技术工种进行岗位兼职,一岗多能,既提高工作效率和应急处理力量,作到人力资源的合理配制。

2、设施、设备的维护管理

物业的公共设施、机电设备的维护管理采纳zz成熟完善的管理模式。

a、消防中心、停车场及物业四周由工程部和保安部联同负责,设备的日常运行和使用由工程部门负责,并严格遵守各项制度和规程。