南京城市综合体项目可行性研究报告(PPT117P)

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xx广场城市综合体项目

前期可行性研究报告

2011年5月12一、宏观环境与物业市场研究1、宏观环境分析3南京城市概况南京位于江苏省西南部，长江下游沿岸，东距上海约300公里，华东地区重要的交通枢纽城市。土地面积6582平方公里，辖11个市辖区、2个县，2010年末全市常住人口779万，户籍人口631万。2010年全市实现地区生产总值5086亿元，增长13%。南京都市圈苏锡常都市圈杭州宁波上海合肥河西CBD火车站鼓楼新街口数据来源：南京市2009年国民经济和社会发展统计公报4城市空间布局空间布局：中心城＋新城＋新市镇中心城：承载南京中心城市服务职能。仙林副城：长三角重要的科技创新中心、南京高新技术产业基地、南京都市圈东部区域服务中心、南京都市高品质宜居新城。东山副城：长三角重要的交通枢纽、创新基地、现代服务业基地、国际化三水宜居城区。江北副城：全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，长三角辐射中西部地区的先导区和综合服务中心。新城：龙潭、汤山、禄口、板桥、滨江、桥林、永阳、淳溪。整体定位为国家历史文化名城、国家综合交通枢纽、国家重要创新基地、区域现代服务中心、长三角先进制造业基地、滨江生态宜居城市，通过“城市中心-城市副中心-新城”三级城镇体系不断优化城市格局。资料来源：《南京市城市总体规划（2007——2030）》（公众意见征询）江北副城仙林副城中心城东山副城5城市发展格局新街口城市中心河西新城中心南部新中心（预计十年初步成型）（预计三十年成型）未来南京，将形成新街口城市中心、河西中心、南部新中心的“金三角”格局。南部新城以南京火车南站为引擎，改写南京城市格局。南站建成后有望成为全国最大的铁路枢纽客运站，8个小时从南部新城能到任一省会城市，南京地铁一号延长线、三号线、六号线、机场轻轨也将在这里设站。新街口城市中心发展较早，南京传统CBD,也是目前最为成熟的CBD。河西新城中心近年来新打造的城市CBD，奥体中心拉动发展，发展速度较快，正趋于成熟的CBD。6“两纵一横”的轨道交通骨干网络2号线1号线3号线轨道交通一号线：贯穿主城区南北轴线的交通线路，2005年9月，地铁一号线一期正式建成运营，16站，从奥体中心站至迈皋桥站；南延伸段由一号线安德门站向南延伸至东山新市区，穿越雨花区和江宁区，已通车。一号线线西延过江线共设8站，已开工建设。轨道交通二号线：贯穿主城区东西轴线的交通线路，东连仙林大学城，西通河西新城区，中间穿过新街口中央商务区，共设19站；二号线由马群站向东延伸至仙林新市区，共设7站。轨道交通三号线：南北向主要干道，连接主城、江北副城和东山副城，连接京沪高速铁路南京南站、南京火车站以及江北火车站等最重要的对外交通枢纽，共设28站，目前已开工。资料来源：南京市地下铁道工程建设指挥部312鼓楼新街口河西新城火车站城市轨道交通根据城市总体规划，到2030年，南京市轨道交通线路将建设由17条规划轨道线路构成655公里的网络。其中1、2、3号线是城市近期内建设的的骨干网络。宏观经济运行——经济总量及增长率7南京历年GDP及年增长率长三角城市GDP横向比较(2009)单位：亿元2003-2009年间南京GDP均保持平稳快速增长，年均增速达到11％以上资料来源：南京、上海、苏州、无锡、杭州、宁波历年统计年鉴南京市GDP总量在长三角几大城市中处于偏低水平。宏观经济运行——商业市场规模8南京历年社会消费品零售总额及增幅南京位于长江沿岸，是京沪线的重要节点，周边城市对于当地消费市场的促进作用明显，近年社会消费品零售总额持续上涨。由于近年来住房贷款以及医疗教育费用带来的压力，南京城市居民的日常消费能力放缓。南京历年城市居民人均可支配收入及增幅资料来源：南京历年统计年鉴宏观经济运行——商业市场规模9南京城市居民消费结构（2009年）南京近年城市居民消费结构变化南京居民消费结构中，居前三位的依次是食品、教育文化娱乐、交通和通讯。近年居民吃、穿支出比重明显下降，教育文化娱乐等服务消费支出比重则逐年上涨。资料来源：南京历年统计年鉴10南京历历年房房地产产投资资完成成额房地产产整体体市场场——房地产产投资资南京房房地产产投资资完成成额近近年波波动较较大，，04年受十十运会会、轨轨道1号线等等利好好因素素推动动，其其增速速接近近60％，05年快速速下降降后近近年逐逐渐平平稳，，年增增长率率维持持在20%左右的的水平平。长三角角典型型城市市房地地产投投资额额历年年增长长率资料来来源：：南京历历年统统计年年鉴11房地产产整体体市场场——房地产产投资资南京房房地产产投资资构成成（2009年）南京历年办办公楼、商商业营业用用房投资额额在房地产投投资中，住住宅投资比比例最高，，2009年达到74％，办公楼楼和商业比比例分别为为5%和11%。近年办公公楼投资情情况较为稳稳定，而商商业投资增增长明显。。资料来源：：南京历年统统计年鉴12宏观经济分分析与判断断华东地区重重要的政治治、文化中中心与交通通枢纽城市市，09年常住人口口约800万城市空间布布局由单一一核心模式式向“中心心城＋新城城＋新市镇镇”的模式式过渡远期规划将将建设成由由17条规划轨道道线路构成成的655公里轨交网网络南京具备良良好的发展展客观环境境，正处于于向多核城城市过渡的的阶段。但但现有经济济总量及产产业层级仍仍存在较大大的提升空空间。居民民非日常消消费意愿有有所萎缩，，但文化娱娱乐业需求求逐步提升升。目前城城市非居住住房地产市市场发展相相对滞后，，但近期受受商业发展展的影响，，商业投资资增幅明显显。城市概况小结南京GDP长期保持平平稳快速增增长，09年受宏观经经济环境影影响增速明明显放缓较其他长三三角主要城城市相对，，其GDP明显处于偏偏低水平，，较苏州差差距较大城市第三产产业比重较较高，处于于长三角领领先水平，，但其功能能层次相对对较低经济环境社会消费品品零售总额额持续上涨涨，但近年年来城市居居民日常消消费能力有有所放缓居民消费结结构中，居居前三位的的依次是食食品、教育育文化娱乐乐、交通和和通讯居民吃穿支支出比重明明显下降，，教育文化化娱乐等服服务消费比比重逐年稳稳步上涨居民消费房地产投资资完成额05年快速下降降后逐渐平平稳，年增增长率在20%左右的水平平在房地产投投资中，住住宅占据绝绝对优势，，其投资比比例在2009年达到74％办公楼投资资情况相对对较为稳定定，而受商商业发展影影响，商业业投资增长长明显房地产投资资13一、宏观环境与物业市场研究2、写字楼市场分析宏观写字楼楼市场——历史供需142006年起，南京甲级级写字楼市市场新增供供应与吸纳纳量均快速速增加。受受全球经济济不景气影影响，09年需求有所所萎缩，2010年伴随着宏宏观经济复复苏，需求求又逐步回回升。未来来市场供应应量超过190万平方米，，将面临较较大的竞争争压力。供应方面：：2005年起，南京京甲级写字字楼新增供供应快速增增加。未来来新增供应应主要集中中在中山路路沿线和河河西CBD两大板块，，根据初步统统计，已知知在建及规规划中写字字楼项目后后续供应量量将超过190万平方米，，市场竞争争压力较大大。需求方面：：2005年起，南京京写字楼市市场进入上上升通道，，市场吸纳纳量稳步增增长；2008年以来，由由于受金融融危机等因因素的影响响，市场需需求萎缩。。金融危机机影响逐渐渐衰退后，，市场需求求又逐渐复复苏。资料来源：：DTZ研究部，新新增供应与与吸纳量根根据业主提提供数据整整理15近年来，南南京甲级写写字楼空置置率持续上上升，租金金则在稳定定增长后受受金融危机机和新增供供应压力影影响出现一一定程度的的波动。至至2010年第四季季度空置置率水平平为26.22%，租金平平均报价价约为3.27元/平方米/天。宏观写字字楼市场场——租金及空空置率走走势资料来源源：DTZ研究部，，空置率率来源于于实地勘勘查，租租金根据据业主提提供报价价整理162009年南京市市重点企企业集团团数量达达到103个，国有有企业及及国有独独资企业业个数约约占总数数的40%，重点企企业集团团经营行行业主要要集中于于工业，，占到总总企业集集团数的的一半以以上，此此类企业业一般以以自建办办公为主主。南京重点点企业集集团企业集团团的统计计范围包包括：一一是由国国务院批批准的国国家试点点企业集集团；二二是国家家重点企企业(包括520户国家重重点企业业、重组组为集团团公司的的原512户国家重重点企业业和国务务院确定定的建立立现代企企业制度度原百户户试点企企业)；三是由由国务院院及国务务院主管管部门批批准的企企业集团团；四是是由省政政府及省省级主管管部门批批准的企企业集团团；五是是列入全全省产业业经济结结构调整整规划的的市重点点企业集集团；六六是年营营业收入入和资产产总计均均在5亿元以上上的其他他各类企企业(集团)；七是营营业收入入在十亿亿元以上上的其他他各类企企业(集团)。数据来源源：南京京市2010年统计年年鉴宏观写字字楼市场场——主要商务务区分布布格局17南京写字字楼分布布较为集集中，形形成“三大板板块”空间格局局，即鼓鼓楼区域域、新街街口区域域以及河河西CBD区域。新街口板板块发展展较早，，商务氛氛围最为为成熟；；鼓楼板板块次之之，河西西CBD一期品质质略差，，二期建建成后将将显著提提升区域域商务氛氛围。鼓楼板块块空置率：：25%平均租金金：3.5元/平方米/天新街口板块空置率：34%平均租金：3.6元/平方米/天河西CBD板块空置率：36%平均租金：2元/平方米/天“三大板块””格局示意图图南京主要商务务区位于鼓楼楼、新街口及及河西CBD区域，呈现““三大板块””的空间分布布格局。资料来源：DTZ研究部，空置置率来源于实实地勘查，租租金根据业主主提供报价整整理18宏观写字楼市市场——写字楼驻户特特征鼓楼板块新街口板块河西新城板块块资料来源：项项目组实地勘勘查整理宏观写字楼市市场——近年发展特征征19近年来，南京京写字楼市场场较为活跃，，区域发展特特征显著，整整体市场呈现现以下几个特特征。南京写字楼分分布较为集中中，区域差异异明显南京写字楼供供应量不断增增长，且主要要集中于鼓楼楼、新街口及及河西CBD新兴商务区等等三大板块，，其中新街口口最为聚集。。高品质写字字楼在新街口口相对集中，，金融类和专专业服务类公公司聚集；河河西CBD目前已建写字字楼多为商住住两用楼，品品质明显低于于上述其他区区域。写字楼平均销销售价格持续续增长近年来，南京京经济的不断断发展，大量量外资及本地地企业的巨大大需求推动写写字楼销售价价格持续上涨涨。新街口及及鼓楼区域增增长态势较为为平稳；河西西CBD写字楼售价偏偏低，但增速速最为迅猛。。高品质写字楼楼运作模式由由销售模式向向租赁模式转转变长期以来，南南京主要商务务区大量写字字楼均以销售售为主。然而而，近年高品品质项目运作作模式发生变变化，金鹰天天地珠江1号及国际金融融中心等选择择只租不售，，绿地紫峰选选择租售并举举模式，预计计未来高品质质写字楼将可可能多采取持持有租赁运作作模式，保持持物业高品质质，吸引更多多优质客户。。2371617131411204615198181912520宏观写字楼市市场——市场后续供应应已知在建及规规划中写字楼楼项目后续供供应量将超过过200万平方米，自2010年至今的商办办土地成交共共9块，也将提供供约50万平方米的写写字楼潜在供供应量南京嘉里中心心长发薛家巷凯润金城劳动村地块中城国际广场场金陵饭店二期期德基广场二期期金鹰三期南京中心苏宁项目南京万达广场场苏宁睿城慧谷谷雨润国际广场场金奥大厦许矿明星商务务中心新鸿基项目世贸中心项目目苏宁博爱大厦厦华新丽华商业业广场江苏饭店紫合国际广场场东铁管巷项目目分布：未来新增供应应主要集中在在中山路沿线线和河西CBD两大板块。品质：整体品质将大大幅提升，多多为超高层甲甲级写字楼。。开发商：多由知名公司司开发，包括括嘉里、新鸿鸿基等港资和和绿地、万达达等国内企业业。租售：写字楼开发模模式逐步转变变，预计租赁赁型办公楼项项目将有所增增加。备注：并未统统计自建自用用的办公楼。。102221宏观写字楼楼市场——市场后续供供应21南京写字楼楼市场未来来供应预测测南京2011年及以后写写字楼新增增供应分布布数据来源：：项目组实实地勘查整整理、上市市公司年报报，部分项项目交付时时间为我司司根据项目目目前开发发状态推测测所得，与与实际情况况可能存在在一定出入入；由于部部分项目处处于前期阶阶段，未来来供应项目目体量为初初步预估，，实际体量量可能会有有所变化。。南京写字楼楼市场在2011年之后将迎迎来交付高高峰，未来来三年的年年均供应量量约20万平米，在在此影响下下，南京写写字楼整体体市场空置置率水平将将快速上升升，而租金金则面临较较大的下调调压力。未来供应主主要集中于于河西，预预计在以后后几年中将将有大量写写字楼供应应交付，区区域入驻率率和租金仍仍将保持在在较低水平平。22写字楼市场场分析与判判断05年起城市写写字楼发展展进入活跃跃期，供求求两旺，但但整体而言言处于供大大于求已知在建及及规划体量量约200万平方米，，存在市场场风险，但但供应区域域相对集中中受较低产业业层级以及及政府/大型企业自自建办公楼楼影响，南南京早期写写字楼市场场发展滞后后，但近年年来随着外外资企业逐逐步进入，，发展加速速，品质不不断提升。。整体分布相相对集中，，缺乏差异异化产品，，核心CDB客户外溢现现象有所出出现。但主要以中中高端制造造业为主。。未来市场场风险主要要集中于核核心区域。。供求关系小结历年来主要要CBD区域租金价价格波动较较小，但总总体而言处处于较低的的租金水平平目前整体空空置率约达达到27%，主要由于于产品集中中供应及企企业扩张能能力有限租金及入住住率主要商务区区为鼓楼、、新街口及及河西CBD，呈“三大大板块”的的空间分布布格局新街口相对对最为成熟熟，而河西西CDB发展空间较较大，但中中短期缺乏乏商务氛围围板块格局主要客户均均以生产制制作及商贸贸物流企业业为主，新新街口驻户户品质相对对较高企业来源地地差异较大大，新街口口多为本地地，鼓楼多多为国内，，河西多为为省内客户特征23一、宏观环境与物业市场研究3、商业市场分析宏观商业市市场——发展历程24传统商业街街/少量本地百百货本地百货中高档精品/时尚百货购物中心/特色商业城市综合体体/区域型商业业夫子庙商业业街中央商场(旧)山西路百货货南京商厦南京新百中央商场(改造)湖南路商场场代表项目东方商城金鹰国际大洋百货苏宁环球德基广场1期水游城1期南京1912河西万达仙林金鹰江宁绿城1995年之前1995~1999年2000~2004年2005至今2010年以后商业项目少少，档次低，业态单一。。本地百货逐逐渐兴起为主流流业态，多为中中档。商业特点中高端百货货快速发展，业业态趋于多元化化。购物中心兴兴起，特色商业出出现，商业形态丰丰富。城市综合体体、区域型商业业成为未来南京京商业发展趋势势。传统商业形态现代百货、购物中心城市综合体、区域型商业目前南京商商业市场正正处于由现现代百货、、购物中心心向城市综综合体过渡渡之阶段。。商业市场及及板块格局局初步研究究——商圈概念25商圈通常是是指由商业业项目聚集集而形成的的具有一定定规模的消消费区域。。故商圈核心心元素在于于两点：““商业项目目聚集”以以及“消费费”。“商业项目目聚集”意意味着商圈圈内至少存存在一个或或多个集中中式商业（（百货、购购物中心、、商业街区区或卖场等等等）；“消费”则则指商圈必必须有消费费群体的支支撑，无论论是消费群群体来自商商圈内部或或外部区域域。不同商圈由由于各自发发展历程、、商业类型型及体量，，具有不同同的消费群群体类型和和来源，因因而各商圈圈的辐射范范围存在较较大差异。。中央门湖南路新街口夫子庙河西新城仙林林江宁宁市级商圈：：新街口——南京全市市及周边边城市；；湖南路——南京全市市；夫子庙——南京全市市及旅客客。区域商圈圈：中央门——南京以及及江苏地地区批发发人群；；河西新城城——河西区域域；仙林——仙林大学学城；江宁——江宁区域域。宏观商业业市场——商圈分布布及概述述26中央门湖南路新街口夫子庙河西新城城仙林林新街口——传统核心心商圈，，档次最最高，辐辐射整个个南京市市以及周周边城市市；湖南路——目前第二二大商圈圈，以中中档为主主；夫子庙——以旅游观观光为主主题的中中低档传传统商业业区，近近来已有有新的商商业形态态出现；；中央门——以中低档档专业市市场为主主的特色色商圈；；河西新城城——未来市级级CBD，目前在在建的万万达广场场将成为为未来新新城商业业核心；；仙林——未来南京京城东片片区的商商业中心心。江宁——南京城南南片区商商业聚集集区。目前南京京市现有有成熟商商圈包括括：新街口、、湖南路路、夫子子庙、中中央门；而河西新城城、仙林林、江宁宁是新兴发发展商圈圈。中心城区区商圈已已经发展展成熟，，商业可可开发空空间很小小；随着着南京城城市化开开发的深深化，人人口逐渐渐涌向市市郊，区区域型商商圈成为为南京商商业发展展的新趋趋势。由于本案案所处江江宁商圈圈距离中中心城区区商圈以以及其它它区域商商圈较远远，自成成相对独独立发展展环境，，故本报报告主要要研究江江宁区域域内商业业发展情情况，以以期为本本案开发发提供依依据。江宁宁宏观商业业市场——各商圈供供应量比比较27商圈现有供应/万m2未来新增供应/万m2未来总供应量/万m2新街口62.838.7101.5湖南路18.440.759.1夫子庙21.719.741.4中央门39.31251.3河西新城109.7365174.73仙林25.478.333.77江宁54.375.9130.2总计361.7260.3592备注：1、商业供供应量是是对商业业项目的的统计，，并不包包括零散散商业；；2、对于未未来供应应量统计计仅针对对5000平方米以以上、可可甄别之之商业项项目。江宁区域域的商业业发展在在过去一一直比较较缓慢，，近年来来受地铁铁1号线南延延伸段的的带动，，区域住住宅开发发得到快快速发展展，并因因此带动动商业在在未来几几年的发发展。从现有商商业供应应量来看看，目前前主要集集中于河河西新城城、新街街口以及及江宁区区域，区区域型商商业在南南京市场场已经占占有较大大比例；；从未来新新增供应应量来看看，河西西新城以以及江宁宁明显超超过其它它商圈，，这表明明南京商商业正逐逐渐向区区域发展展；从未来总总体供应应量来看看，河西西新城和和江宁将将成为供供应量最最多区域域，区域域型商业业供应比比例明显显超过中中心城区区；但区区域型商商业由于于发展时时间较晚晚，商业业成熟度度较低，，故多为为短平快快的销售售型项目目。资料来源源：项目目组实地地勘查整整理宏观商业业市场——各商圈租租金水平平比较28商圈租金水平（元/平方米/天）新街口25~30湖南路25~40夫子庙25~35中央门5~10河西新城2~10仙林5~8备注：1、以上租租金水平从左图图可以以看到到，新新街口口、湖湖南路路、夫夫子庙庙这三三大传传统商商圈仍仍占据据租金金水平平的金金字塔塔尖，，表明明这三三个区区域的的商业业成熟熟度和和商业业价值值最高高；中央门门商圈圈尽管管也已已发展展成熟熟，但但由于于批发发市场场定位位，租租金水水平处处于较较低水水平；；河西新新城、、仙林林、江江宁属属于商商业后后发展展区域域，目目前仍仍处于于人口口导入入阶段段、商商业氛氛围尚尚在培培育中中，故故租金金水平平还有有待进进一步步提升升；比较南南京各各大商商圈租租金水水平，，各区区域商商业发发展极极度不不平衡衡；中中心城城区人人口密密集、、商业业发展展历史史久远远，商商业价价值很很高；；区域域商圈圈则随随着轨轨道交交通外外延、、住宅宅片区区外扩扩，在在未来来将获获得较较快发发展，，预期期租金金水平平也将将进一一步提提升。。江宁区区域商商业租租金水水平在在各大大商圈圈中处处于最最低，，这是是由于于区位位、商商业成成熟度度、消消费人人口等等因素素决定定的；；但江江宁未未来发发展前前景可可观，，因此此该区区域内内商铺铺售价价仍然然较高高。资料来来源：：项目目组实实地勘勘查整整理29商业市市场分分析与与判断断传统百百货形形态已已逐步步萎缩缩，近近年来来以购购物中中心为为主的的特色色商业业逐步步成熟熟目前南南京商商业市市场正正处于于由现现代百百货、、购物物中心心向城城市综综合体体过渡渡之阶阶段目前城城市商商业形形态逐逐步向向成熟熟期过过渡，，娱乐乐休闲闲等体体验式式消费费成为为发展展趋势势。但但作为为现有有市级级商业业核心心的仅仅有一一处，，而中中心城城区空空间限限制与与居住住郊区区化，，将使使得新新兴城城区的的区域域型商商业中中心在在未来来数年年内逐逐步涌涌现，，商业业分区区化格格局越越发明明显。。但该该等区区域后后续供供应较较大，，同质质化竞竞争亦亦较严严重。。商业特征小结伴随新城开发，新兴商业集中区逐步出现，河西有望成为另一个市级商圈商业分布现有商业供供应主要集集中于河西西、新街口口以及江宁宁区域，多多为区域型型商业河西以及江江宁未来新新增供应量量将明显超超过其它商商圈，城市市商业将呈呈多极化商业体量核心城区商商业集中区区租金较高高，也体现现了其商业业成熟度和和商业价值值河西、江宁宁等商业后后发展区域域，目前商商业氛围尚尚在培育，，租金有待待提升租金水平30一、宏观环境与物业市场研究4、酒店市场分析31宏观酒店市市场——旅游业产值值南京历年旅旅游业收入入及其比重重南京历年接接待入境旅旅游者走势势（亿元）（万人次天天）（天）数据来源：：南京市旅旅游局南京旅游业业近年发展展较为良好好，2009年旅游业在在GDP和第三产业业增加值中中的比重分分别达到18.9%和37.9%。32宏观酒店市市场——旅游业产值值南京历年入入境旅客国国别分布南京历年境境内外旅客客数量分布布国内游客是是南京酒店店市场旅游游客户的主主要来源，，2009年入境客户户仅约113万人次，其其中以亚洲洲和港澳台台同胞为主主要客源，，占到总体体入境客的的66％。数据来源：：南京市旅旅游局宏观酒店市市场——五星级酒店店分布33164235891011127金陵饭店玄武饭店古南都饭店店侨鸿皇冠假假日大酒店店状元楼饭店店维景国际大大酒店金丝利喜来来登大酒店店金陵滨江国国际会议中中心大酒店店苏宁环球套套房酒店名人城市酒酒店索菲特银河河大酒店索菲特钟山山高尔夫大大酒店丁山花园大大酒店南京中心大大酒店鼎业金陵国国际酒店（（浦口）1315南京五星级级酒店主要要集中在鼓鼓楼区，这这与区域内内拥有江苏苏省政府等等众多行政政机构、靠靠近火车站站等交通枢枢纽、商业业商务氛围围成熟等方方面有关。。玄武区则依依靠钟山风风景区吸引引了两家五五星级酒店店；白下区区的夫子庙庙景区、建建邺区的国国际会展中中心、浦口口区则各有有一个五星星级酒店。。南京高星级级酒店基本本分布在传传统商务区区周边,如新街口和和鼓楼，主主要类型为为高级商务务酒店。同同时依托自自然资源优优势，在夫夫子庙、钟钟山风景区区等分布有有少数酒店店。数据来源：：南京市旅旅游局宏观酒店市市场——四星级酒店店分布东方珍珠饭饭店国信大酒店店江苏凤凰台台饭店江苏金梦都都宾馆江苏新世纪纪大酒店南京大吉温温泉度假村村南京丁山大大酒店南京国际会会议大酒店店南京华美达达怡华酒店店南京黄埔大大酒店南京山水大大酒店南京中山大大厦南京中心大大酒店水秀苑大酒酒店新纪元大酒酒店高门楼饭店店天丰大酒店店曙光国际大大酒店锦江南京饭饭店太合紫金大大酒店东方珍珠大大酒店南京金太隆隆酒店江苏晶源大大酒店华东饭店四星级酒店店主要集中中在成熟商商务商业区区的附近区区域，鼓楼楼区和玄武武区占到90％以上的客客房数量；；总统府景区区、钟山景景区、百家家湖景区、、大吉温泉泉景区依靠靠其景点优优势亦吸引引部分四星星级酒店；；河西目前仅仅有金梦都都一家四星星级酒店，，为南京卷卷烟厂建造造，主要以以公司来往往商务客户户为客源；；南京四星级级酒店区域域分布(按客房量））121389101112157356144161718192021222324数据来源：：南京市旅旅游局35南京历年星星级酒店房房价出租率率走势旅游酒店因因星级不同同而入住率率、房价差差异较大；；2009年五星级酒酒店在保持持62.1%入住率的同同时达到564元/间的房价；；四星级酒酒店虽达到到了67.39%的入住率，，但其房价价也仅为345元/间。（元/间）全球经济不不景气影响响，五星级级酒店出租租率下滑明明显数据来源：：南京市旅旅游局宏观酒店市市场——平均房价及及入住率走走势36南京历年星星级酒店房房价（元/间）宏观酒店市市场——平均房价上海、南京京星级酒店店房价对比比（2009年）数据来源：：上海、南南京市旅游游局南京酒店市市场的平均均房价与上上海市场存存在一定差差距，我司司认为此差差距的主要要原因在于于：就全市市水平而言言，酒店商商务客及旅旅游客中有有较高价格格承受能力力的外资客客户比重仍仍相对有限限。37宏观酒店市市场——未来高星级级酒店供应应2136748591011德基基广广场场二二期期金陵陵饭饭店店二二期期金鹰鹰国国际际三三期期世贸贸滨滨江江凯凯悦悦大大酒酒店店南京京新新地地中中心心酒酒店店新鸿鸿基基项项目目世贸贸中中心心项项目目湖滨滨金金陵陵饭饭店店二二期期景枫枫太太平平南南路路项项目目原江江苏苏饭饭店店地地块块金陵陵江江滨滨国国际际会会议议中中心心二二期期区域域分分布布：：南南京京未未来来高高星星级级酒酒店店将将主主要要集集中中在在中中央央路路两两侧侧和和河河西西新新城城CBD中，，其其中中多多数数为为大大型型综综合合性性项项目目，，德德基基广广场场、、金金陵陵饭饭店店二二期期等等；；星级级档档次次：：酒酒店店档档次次有有望望进进一一步步提提高高，，金金陵陵饭饭店店二二期期、、世世贸贸滨滨江江凯凯悦悦等等项项目目将将成成为为代代表表南南京京星星级级酒酒店店最最高高档档次次的的项项目目。。资料料来来源源：：项项目目组组实实地地勘勘查查整整理理。。3839二、地块环境研究及SWOT分析1、区位环境分析40南京京南南部部新新城城规规划划———概况况南部部新新城城总总范范围围:北起起外外秦秦淮淮河河、、运运粮粮河河至至绕绕城城公公路路，，西西起起南南河河、、接接秦秦淮淮新新河河、、沿沿机机场场二二通通道道接接宁宁丹丹公公路路，，南南至至绕绕越越高高速速，，东东至至宁宁杭杭高高速速，，总总用用地地面面积积164平方公里，规划人口是160万。南京南部新城城空间定位于于“南京新都都市中心”，，人居定位为为绿色宜居的的智慧之城。。中华门-雨花台红花-机场中华门-雨花台土山机场东山百家湖三山牛首山科技园九龙湖东善桥南部中心雨花软件园秦淮河宁杭高速绕城公路秦淮新河宁丹公路南部新城各板板块功能：中华门-雨花台：文化化创意板块红花-机场：创意街街区板块土山机场：综综合发展，战战略预留南部中心：南南部新中心雨花软件园：：软件研发板板块三山：生态生生活板块百家湖：综合合发展板块东山：城市生生活板块科技园：先进进制造业板块块九龙湖：综合合发展板块东善桥：先进进制造业板块块本项目资料来源：南南京南部新城城规划41南京南部新城城规划——重点开发区域域重点地段范围围：北起雨花南路路、卡子门大大街、大明路路、外秦淮河河、运粮河至至绕城公路，，西至南河，，南至绕城公公路、机场高高速、秦淮新新河、双龙大大道、绕城公公路，总用地地面积约32平方公里。红花-机场中华门-雨花台土山机场南部中心雨花软件园秦淮河宁杭高速秦淮新河南部中心雨花—机场轴玉兰路轴南站中心轴一心：南部中心三轴：南站中心轴玉兰路轴雨花—机场轴五板块：南部中心雨花软件园红花—机场地区中华门—雨花台土山机场南京南部新城城重点开发区区为“一心三三轴五板块””，其中南部部中心、雨雨花软件园红花—机场地区为启启动区。资料来源：南南京南部新城城规划42南京南部新城城规划——产业规划中华门-雨花台红花-机场中华门-雨花台土山机场东山百家湖三山牛首山科技园九龙湖东善桥南部中心雨花软件园秦淮河宁杭高速绕城公路秦淮新河宁丹公路江宁区旅游业、创意产业创意产业引领、集商务商贸于一体的高端商业服务中心；软件研发重点发展商贸商务、总部经济和现代服务业战略预留预留市教育科研和知识创新基地、高新技术产业基地南部中心区产产业集中规划划为商贸商务务、总部经济济和现代服资料来源：南南京南部新城城规划43南京南部新城城规划——发展现状南京南站位于南部中心心区的南京南南站已经建成成，预计今年年6月正式投入使使用，目前众众多商家进驻驻，部分高科科技产业类企企业以研发中中心形式入驻驻。“智慧新新城”—”红花-机场”片区目前还处处于大校机场场搬迁及城中中村改造阶段段。明发商业广场场资料来源：项项目组实地调调研整理44南京南部新城城规划总结——对本项目的影影响南京战略规划划南移关注区域城市功能能升级区域价值升值值完善的基础设设施市内、外便利利的交通浓郁的商业、、商务氛围产业集聚、结结构优化升级级项目临近新城城中心，带动动作用明显机会威胁所在板板块不不属于于新城城重点点开发发板块块所在百百家湖湖板块块与南南部新新城中中心相相邻，，且功能能定位位相似似，存存在竞竞争主要发发展产产业趋趋同，，均以以总部部型经经济和和现现代代服务务业为为主，，竞争争激烈烈南京南南部新新城为为本项项目带带来区区域价价值升升级，，周边边配套套完善善等一一系列列发展展机会会，带带来的的主要要威胁胁为与与南部部新城城片区区产业业定位位趋同同，竞竞争激激烈。。江宁区区总体体规划划45东山副副城禄口新新城汤山新新城滨江新新城江宁城城市中中心，，东山山副城城重点点发展展城市市型经经济，，主要要包括括总部部经济济、高高端商商务商商贸、、金融融服务务、城城市文文化娱娱乐、、软件件研发发等汤山旅旅游新新城禄口空空港新新城滨江工工业新新城江宁区区未来来打造造”1核3元”，1核是指指东山山副城城，为为江宁宁中心心城市市，将将打造造成国国际化化中心心城区区；3元即汤汤山旅旅游新新城、、禄口口空港资料来来源：：江宁宁区城城乡总总体规规划（（2010-2030）46东山副副城总总体规规划一核：：凤凰凰港—绿地广广场地地区,结合西西门子子路沿沿线““退二二进三三”，，打造造东山山副城城核心心，集集城市市最高高端商商贸服服务、、文化化、总总部商商务为为一体体两区：：河定定桥城城市中中央商商务区区、府府前城城市政政务区区府前城市政务区东山副城核心区河定桥城市中央商务区东山副副城将将打造造“一一核两两区””——副城核核心区区、中中央商商务区区及城城市政政务区区。本本项目目位于于东山山副城城的核核心区区。资料来来源：：南京京市东东山副副城总总体规规划（（2010-2030）47项目区区位分分析百家湖片区东山老城区绿地广场本项目目位于于江宁宁老城城区以以南,属百家家湖片片区东东南角角的绿绿地广广场地地区，，地处处东山副副城核核心片片区内，区区域规规划定定位为为居住住、商商、办办综合合用地地，将将打造造成江江宁区区的““新街街口””。绿地广广场地地块48项目环环境分分析项目西西邻秦秦淮河河、北北临规规划中中公园园，且且地块块内部部拥有有小龙龙湾水水系，，景观观资源源丰富富，地地块东东侧、、南侧侧为居居住小小区集集中分分布区区，居居住氛氛围浓浓厚。。绿地广场地块秦淮河外港河规划中公园骆村江山万欣翠园竹山村蓝山公寓万欣花园绿地广场居住小区东渡国际青年城资料来来源：：项目目组实实地勘勘查整整理49南京天印高级中学江宁区民政局规划中公园竹山中学竹山小学竹山幼儿园农业银行苏果平价超市农业银行科苑社区卫生站江宁区工商局世纪华联外岗新区店南京工程学院康尼学院上元药店竹山路大药房南京温馨大药房江宁区劳动局项目周周边教教育类类设施施完善善，药药店、、超市市、银银行等等配套套齐全全，有有利于于居住住社区区的打打造。。竹山路路分布布有区区工商商局、、民政政局及及劳动动局等等政府府服务务配套套，有有利于于地块块商办办物业业的开开发。。地块北北临规规划中中公园园、西西邻秦秦淮新新河，，且地地块内内部有有小龙龙湾水水系，，自然然资源源丰富富，环环境较较好，，便于于打造造沿河河景观观。基础设设施及及配套套分析析项目周周边基基础设设施及及配套套集中中于地地块东东侧，，沿竹竹山路路分布布。资料来来源：：项目目组实实地勘勘查整整理50地块北北部临临外港港河，，西部部临秦秦淮新新河，，通过过东部部的竹竹山路路与上上元大大街、、金箔箔路相相连直直达东东山市市老城城区，，与被被誉为为江宁宁金融融一条条街的的胜太太路相相连。。与机机场高高速公公路、、将军军大道道、天天印大大道等等通往往南京京市中中心的的主要要干道道相连连地块块南南部部临临近近天天元元西西路路一一号号南南延延线线的的小小龙龙湾湾和和竹竹山山路路地地铁铁站站，，地地铁铁站站距距地地块块约约需需步步行行20分钟钟左左右右政府府考考虑虑未未来来将将新新亭亭西西路路将将进进行行西西延延，，建建设设一一座座桥桥梁梁跨跨过过秦秦淮淮河河接接入入江江宁宁开开发发区区，，如如果果此此项项规规划划实实现现，，本本地地块块交交通通便便利利条条件件可可得得到到较较大大改改观观项目周边边交通条条件分析析本地块位位于许家家圩的小小龙湾区区域范围围内，受受到诸多多水系影影响，周周边规划划道路较较多，交交通可达达性不高高，主要要通过东东侧的竹竹山路和和南侧的的天元西西路为主主要干道道连接城城市其它它道路。。胜太东路竹山路将军大道机场高速公路天元西路天印大道小龙湾站竹山路站双龙大道金箔路上元大街街资料来源源：项目目组实地地勘查整整理51区域环境境分析与与判断江宁将打打造”1核3元”，本本项目正正处于该该“1核”即指指东山副副城核心心片区内内将重点发发展城市市型经济济，包括括总部经经济、金金融服务务、城市市文化娱娱乐等地块位于于新兴城城区规划划中的核核心位置置，周边边环境及及规划中中的景观观、人文文资源优优势显著著，且具具备轨道道交通优优势。具具有将强强的可开开发性。。但受水水系及自自身限高高因素制制约，其其交通可可达性与与昭示性性均相对对较弱。。目前各各类基础础配套较较为完善善，但商商业档次次及商业业功能仍仍较为滞滞后。总体规划划小结项目属百百家湖片片区东南南角的绿绿地广场场地区，，西邻秦秦淮河、、北临规规划公园园地块内部部为小龙龙湾水系系，景观观资源丰丰富，东东、南侧侧现为为为居区集集中区周边环境境项目周边边基础设设施及配配套相对对较为完完善，多多集中于于地块东东侧沿竹竹山路分分布受诸多水水系影响响，交通通可达性性不高，，南部临近近路一号号线南延延线地铁铁站配套与交交通52二、地块环境研究及SWOT分析2、产业及企业发展分析53南京企业业发展——上市企业业截止2011年1月，南京京上市公公司共达达53家，累计计从境内内外证券券市场募募集资金金人民币币850亿元以上上。各项项指标在在全国副副省级城城市和省省会城市市中位于于前列，，至2015年末，南南京上市市公司和和拟上市市公司数数量，计计划将双资料来源源：江苏苏省证监监会54江宁区重重点企业业集团江宁区重点企业集团名录统宝光电（南京）有限公司中国东方航空江苏有限公司华宝通讯(南京)有限公司英华达(南京)科技有限公司南京帕威尔电气有限公司中电电气(南京)光伏有限公司英华通(南京)科技有限公司2009年南京重重点企业业集团主主要分布布于南京京市中心心区域，，江宁区区只占总总数的7%，且主要要集中于于通讯、、科技类类公司，，此类公公司通常常会选择择自建办办公和购购买总部部型办公公，因区区内所占占企业集集团数量量较少且且类型特特别，对对本项目目的消极极影响较较少，且且有可能能成为本本项目总总部型办办公机会会客户。。数据来源：：南京市2010年统计年鉴鉴55江宁区产业业发展——三产发展近五年来，，江宁区产产业结构不不断优化升升级，至2010年三产比例例为5.2：62.8：32.0，第二产业业仍占主导导地位，第第三产业增增速快，平平均年增长长率为16.56%。（亿元）数据来源：：江宁区国国民经济和和社会发展展统计公报报56（亿元）江宁区产业业发展——产业投资近五年来，，江宁区投投资额主要要集中在第第二、三产产业，从08年末开始三三产投资额额的年增长长率均高于于第二产业业，增长速速度较快。。数据来源：：江宁区国国民经济和和社会发展展统计公报报57江宁区产业业发展——企业产值江宁区产值值主要来源源于外商投投资企业和和私营企业业,其中外商投投资企业占占到45%，规模以上上工业产值值贡献，以以先进制造造业为主，，占到61%，其中交通通运输设备备制造业和和电气机械械及器材制制造业、通通用设备制制造业位列列前三。数据来源：：江宁区国国民经济和和社会发展展统计公报报58江宁区产业业发展——规模以上企企业发展2009年江宁区共共有规模以以上企业896个，约占全全市规模以以上企业数数的25.4%，居首位，，江宁区规规模以上企企业产值约约为945亿元，仅次次于栖霞区区，位列第第二。数据来源：：南京市2010年统计年鉴鉴59江宁区产业业发展——私营、个体体企业发展展2009江宁区私营营企业从业业人员约为为16万人，个体体企业从业业人员约为为6.9万人，均在在郊区私营营、个体企企业从业人人数居首位位，私营、、个体经济济较为发达达。数据来源：：南京市2010年统计年鉴鉴60区域产业格格局及主要要客群分析析——分布格局江宁区城区区生产型产产业分布较较为集中，，产业积聚聚效应明显显。服务业业发展较慢慢，目前只只有东山老老城区相对对较为成熟熟，百家湖湖商务商贸贸聚集区及及河定桥金金融与中小小企业总部部经济集聚聚区正处于于发展中。。江宁科学园总部基地江宁经济开发区东山老城区商贸商务文化集聚区河定桥金融与中小企业总部经济集聚区生产型产业分布区服务业分布区百家湖商务商贸聚集区生产型产业业主要分布布区江宁经济技技术开发区区江宁科技园园秦淮河以西西总部基地地服务业主要要分布区东山老城区区百家湖凤凰凰港（打造造中）河定桥金融融与中小企企业总部经经济集聚区区内（工业业置业升级级为主）资料来源：：项目组实实地勘查整整理61区域产业格格局及主要要客群分析析——江宁经济开开发区江宁经济开发区区主要代表客户南京品旺包装材料有限公司邯郸中材建设有限公司南京公司福溢工艺（南京）有限公司中林国际工程股份南京安氏汽车工程有限公司光洋（机械）有限公司新捷中旭微电子有限公司新日奔工机有限公司南京瑞亚斯特高聚物装备南京佳荣服装有限公司江宁经济开开发区以工工程、机电电装备、服服装生产等等厂房形式式的客户为为主，有少少部分电子子类企业入入驻。资料来源：：项目组实实地勘查整整理62区域产业格格局及主要要客群分析析——总部基地总部基地主要代表客户蓝帜（南京）工具有限公司南京科远自动化集团菲尼克斯电力有限公司南京爱立信熊猫通讯有限公司南京百事可乐有限公司味事达食品有限公司国电南京自动化有限公司辉虎环保科技有限公司西门子数控南京有限公司佳事得玩具制品有限公司总部基地以以日用品、、食品生产产及自动化化、通讯等等厂房和总总部客户为为主。资料来源：：项目组实实地勘查整整理63区域产业格格局及主要要客群分析析——江宁科学园园江宁科学园园主要代表客户西门子菲亚特日立福特——马自达高精齿轮南汽罗孚南消股份凌野重卡五洲制冷华东电子集团目前江宁科科学园客户户一期主要要以机电一一体化产业业，高科技技术企业为为主，二期期主要以汽汽车、电气气和机电产产业为主。。资料来源：：项目组实实地勘查整整理64区域产业格格局及主要要客群分析析——总部经济集集聚区河定桥金融融与中小企企业总部经经济集聚区区代表项目科科技商务E街区主要代表客户南京硅特电力自动化有限公司天辰科技Invdx南京鑫益佳电气有限公司富士康国际控股有限公司西门子电力自动化有限公司深圳南瑞科技有现公司ERICSSON河定桥金融融与中小企企业总部经经济集聚区区客户以通通讯、软件件等高科技技行业为主主，南京本本地公司为为主，部分分来自深圳圳、昆山、、杭州等其其他城市的的公司。资料来源：：项目组实实地勘查整整理65区域产业格格局及主要要客群分析析——东山老城区区东山老城区区商贸商务务文化集聚聚区代表项目江江山恒通大大厦目前东山老老城区商贸贸商务文化化集聚区客客户以南京京本地为主主，少数香香港等其他他城市驻南南京办事处处，教育、、工程、房房地产、保保险等行业业，集中于于现代服务务行业。。主要代表客户南京鑫峰进出口有限公司生命人寿江苏分公司营销服务部龙胜商务理财有限公司南京厄尔尼医学科技有限公司南京萌芽教育咨询服务中心南京三鑫广告传播有限公司南京长源物资有限公司金雷迅贷款服务中心资料来源：：项目组实实地勘查整整理66区域产业格格局及主要要客群分析析——百家湖商务务商贸聚集集区百家湖商务务商贸聚集集区目前百家湖湖商务商贸

同曦国际江江宁一号翠屏水晶蓝蓝湾资料来源：：项目组实实地勘查整整理67区域产业格格局及主要要客群分析析——总结生产型产业业主要客户户目前以制制造业工厂厂类客户为为主，近年年来生物技技术、电子子通讯类总总部经济及及企业后台台服务类客客户逐渐增增多。服务业目前前主要客户户以民营企企业为主，，主要为南南京本地公公司，部分分国内其他他城市及少少数国外公公司入驻，，老城区以以金融、地地产等现代代服务行业业为主，河河定桥金融融与中小企企业总部经经济集聚区区内以通讯讯、软件开开发等高科科技行业为为主。城区经济开开发区、总总部基地及及科技园区区等生产型型产业集聚聚明显，且且均有向生生物、电子子等高科技技类产业方方向转移的的趋势，对对江宁城区区服务业发发展具有积积极的促进进作用。规划打造江江宁东山老老城区商贸贸商务文化化集聚区、、河定桥金金融与中小小企业总部部经济集聚聚区和百家家湖商务商商贸聚集区区，加快打打造江宁服服务业集聚聚区，能够够促进江宁宁城区商务务氛围的增增强。68南京及江宁宁产业发展展总结——对本项目的的影响江宁区虽以第二产业为主导产业，但第三产业依托第二产业的发展快速发展，发展势头迅猛，加之目前江宁未形成第三产业集聚区，提出江宁区第三产业集中区的需求。为本项目发展大体量集中办公物业提供了机会。受江宁区以第二产业为主导产业的影响，江宁区企业多为以先进制造业为主的规模以上企业，随着此类企业的集聚发展，必然需要更多的金融、物流等提供配套服务型企业。江宁区个体、私营经济发达，目前所处办公环境条件较差，随着其经济和企业规模发展对办公条件有改善需求。江宁区外资企业的产值贡献比重较大，随着南部新城及江宁区的发展投资环境优化，更多大型外资型公司将可能进驻江宁。江宁企业发展为本项目提供不同层次的客户来源。南京市企业发展规模较大，未来几年上市企业加速发展，此类公司一般对办公需求面积大、私密性强、环境好等较高要求。为本项目发展总部型经济办公提供了机会。69二、地块环境研究及SWOT分析3、区域物业市场分析区域现有办办公物业——分布70目前江宁区区办公物业业集中于江江宁老城区区的政府片片区，沿将将军大道分分布，整体体交付年份份较早，物物业品质不不高，基本本为出租物物业，租金金水平较低低，约为1-1.5元/平方米/天。123456789101112鑫泰国际江山恒通大大厦绿野大厦海通大厦思围（在售售)科技商务e街区南京腾飞创创造中心协众财富广广场同曦鸣城商商务楼中惠大厦文鼎广场(在售）翠屏国际商商务港（在在售）资料来源：：项目组实实地勘查整整理71江宁办公客客户分析目前江宁办办公客户主主要以现代代服务类及及IT高科技类行行业为主，，金融类行行业客户较较少，办公公客户主要要为来源于于南京本地地的公司。资料来源：：项目组实实地勘查整整理72江山恒通大大厦区域现有办办公物业——代表项目项目地址上元大街395号规模约96000万平方米,地上16545㎡，地下地库兼人防面积1788㎡开发商南京江山房地产开发有限公司建筑楼层十二层高层建筑,一～三层是商业，四～十二层为写字楼面积分割53－178㎡电梯系统2部电梯入住率80%交付时间2007年6月租金水平约1元/平方米天售价约11500元/平方米资料来源：：项目组实实地勘查整整理73海通大厦区域现有办办公物业——代表项目项目地址江宁开发区秦淮路100号占地面积6597平方米建筑面积40670平方米开发商南京海天房地产发展有限责任公司建筑楼层地下1层地上27层。1-4层面积约10000平方米为配套，5-27层为写字楼标准层面积1146平方米空调系统裙楼为中央空调，塔楼采用、遥控小型热泵和新风、加湿、消毒系统电梯系统5台垂直客梯和4台手扶电梯交付时间2006年12月入住率90%租金水平1.3—1.5元/平方米/天资料来源：：项目组实实地勘查整整理74项目地址江宁胜利路89号占地面积70余亩建筑面积约13万平米（9万平未建）开发商南京市国资集团、南京市投资公司建筑楼层一号楼西门子公司已入住（12500平米），二号楼，面积为16800平米，二期已在筹备当中。大堂挑高7.8米外墙大面积玻璃幕墙空调系统意大利克莱门特中央空调电梯系统4部电梯，选用国际知名品牌奥迪斯，其中1部为观光电梯。入住率95%租金水平1.2-1.3元/平米/天科技商务E街区区域现有办办公物业——代表项目资料来源：：项目组实实地勘查整整理75南京腾飞创创造中心项目地址江宁南京市江宁经济开发区将军大道55号占地面积19800平方米建筑面积52,000平方米开发商新加坡裕廊集团

建筑情况包括A、B、C、D、E（配套）五栋建筑净高2.7米-3.1米电梯系统9台载重1,000kg/台(日立)租金水平1.4元/平米/天入住率70%交付时间2007年3月区域现有办办公物业——代表项目资料来源：：项目组实实地勘查整整理76绿野大厦项目地址江宁东山镇上元