国际酒店·商务会所·SPA水疗中心策划方案

广州XX国际酒店·商务会所·SPA水疗中心

—整体营销策划方案

望月怀远

—张九龄（678-740）

海上生明月，天涯共此时。情人怨遥夜，竟夕起相思。灭烛怜光满，披衣觉露滋。不堪盈手赠，还寝梦佳期。海上生明月，天涯共此时。情人怨遥夜，竟夕起相思。灭烛怜光满，披衣觉露滋。不堪盈手赠，还寝梦目录一、项目基本情况二、项目周边商业状况分析三、业态总体规划建议四、项目室内外装修设计方案五、酒店餐饮业态规划与经营方式六、国际商务会所业态规划与经营方式七、桑拿水疗中心业态规划与经营方式八、市场前景分析九、滔略部分成功案例

一、项目基本情况项目介绍XX金碧商业中心是广州市白云区首席大型餐饮、娱乐、休闲、展贸、商务一站式高级多功能大型商业综合体，由美食城、娱乐城、名酒城、茶贸城四大功能组成。XX金碧商业中心向东辐射机场路商业中心、万达广场、新市百信广场，向南紧邻白云区专业市场核心商业区“石槎路专业市场商圈”，向西连接白云凰岗服装、物流专业市场商圈，向北面向黄石西路核心商业圈。XX金碧商业中心位于广州白云区新型核心商业成熟商圈——石槎路龙头位置，紧靠恒大地产开发的大型住宅小区“金碧新城”，小区有4736户高消费居民，其住户83%均为站西路、火车站经商的老板。项目斜对白云区大型购物中心“石井城市广场”，后接XX经济适用房小区、张九龄公园、广雅实验学校，正对大型社区“小坪商住小区”，是周边近50万居民首选的餐饮、娱乐、休闲、商务一站式商务中心。XX金碧商业中心总建筑面积4.5万平方米，大型停车场1.3万平方米，是集合各类餐饮（如：湘菜、川菜、浙江菜、顺德菜、粤菜、潮州菜等）、夜总会、KTV、沐足、水会、名酒城、茶贸城、酒店于一体的大型商业综合体。XX金碧商业中心将与万达广场、新市百信广场并列成为白云区三大商业中心，是餐饮、娱乐、休闲类商家的必争之地。

项目鸟瞰图

项目外立面图

项目功能业态示意图

项目平面图XX—金碧商业中心平立面图Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.

石井镇周边商业情况地图项目地理位置介绍

XX金碧商业中心位于白云区石井镇，石槎路与金碧南路交汇口，地理位置优越；交通便利，周围有金碧新城、小坪商住区、石井城市广场、怡峰商贸城、7天连锁酒店、博大酒店、龙泓汽配城、长盛国际仓储商务区、张九龄公园、广雅实验中学；背靠庆丰村大农村社区。是石井镇罕有的商业楼盘，未来商业升值潜力巨大。2012年，将开通地铁14号线，在项目西侧有金碧新城地铁站，实现城、乡交通一体化。项目周边交通状况项目周边交通状况XX金碧商业中心交通便利24条公交线路穿梭而过，辐射广州市主要城区；14号地铁开通在即，计划在2012年正式通车（地铁站金碧新城站）；与广州白云国际机场仅20分钟车程；广花高速、广清高速、107国道近在咫尺。石井城市广场

本项目地处广州市白云区石井街核心地段，黄石路和石槎路交汇口，是该地区首个集饮食、购物、休闲、娱乐于一体的大型商业广场，项目周边多个大型成熟住宅社区相继座落，连接多条主要交通干道,交通便利，本项目必定成为该区的消费娱乐中心。石井城市广场在周边2公里范围内，是人气最旺，经营状况最良好的商业广场，已经入住包括7天的2家酒店、麦当劳快餐、1家大型餐饮酒家、还包括服装、饰品、休闲购物、娱乐等配套设施，在该地区还将长盛不衰的经营下去。

怡丰商贸城

位于石槎路689号，自开业以来，经营状况一直萎靡不振，临街商铺95%以上关门歇业。主要原因是，项目占地规模过大，市场定位不准确，主要经营产业为服装、鞋帽的设计、批发、零售业务；在石槎路做商业型批发市场还为时过早，在这条主干道上经营酒店、娱乐、桑拿、餐饮等第三产业是恰如其分的。可见，对经营业态的前期正确规划是尤为重要的。龙泓汽贸城龙泓国际汽配城由中昌公司以敏锐的市场洞察力、雄厚的经济实力，联合众多知名汽车用品品牌，在市政府全力支持下，已然成为广州西北部汽车及配件贸易产业带的主力项目。目前已有现代、一汽、长安等著名国内外汽车配件厂商在这里设立形象店。

龙泓国际汽配城位于广州西北部的西槎路商圈。交通便利，物流畅通，与机场路汽车贸易商圈、石井物流商圈纵横交错，地理位置极其优越。规划经营面积达13万平方米，是集整车销售、汽车配件、汽车用品、汽车美容等多种业态功能于一体的综合性汽车用品批发城。龙泓国际汽配城建筑新颖、配套设施齐全，夏季中央空调制冷。商场配置备发电机组，铺内还设独立电表、电信、有线电视、宽带网接至铺内并预留接驳口等，配套在整个业内是最齐全的。目前，现代、一汽、长安等汽车配件经销商已入驻龙泓国际汽配城。从目前汽贸城经营状况来看，生意很是清淡，和怡峰商贸城犯了同样的错误，占地面积过大，市场定位不准确，周边根本没有和汽配有关的产业，配套配套设施不完善，比如餐饮、儿童娱乐、停车场等都没有配置。

长盛国际商业区

位于白云区石井石槎路390号长盛国际，也同样是经营状况不良，还是犯了经营面积过大，市场定位不准确的问题。把该园区打造成仓储、物流、办公写字楼、电子、机械等相关产业，这几者本来就风马牛—不相及。因为，周边没有成熟的批发市场，仓储和物流业就没有任何市场可言；更谈不上做办公、电子机械产业了。张九龄公园介绍

张九龄纪念公园选址在白云区石井镇张村，紧邻XX国际商务酒店南侧，占地2.34万平方米，设计呈长方形。据负责人介绍，公园设计运用传统的造园手法，全园按自由式布局，合理安排各个景区。公园西、南、北三面设出入口，园路回环畅通，联接各处景点，产生移步景换的效果。

据悉，根据植物、水体、建筑的分布状况，自西向东大致可分为三片区域：从西门主入口至人工湖畔区为主要的陆地观赏区，包括公园西门，公园中部，南北出入口之间的人工湖（澄明湖）区域是主要的水景观赏区，湖中小岛有“明月潭”、“联照千秋”等，湖畔有连亭、石山流水、湖面仰面桥、九曲桥等景点。东部是纪念区域，也是公园的中心部分，湖畔设水榭“华馨精舍”（张九龄纪念馆），专题展览张九龄的生平事迹，诗歌作品及其相关内容。

三、业态总体规划建议现有三栋楼盘的市场定位XX国际茶贸城改造成XX国际商务会所XX国际名酒城改造成XX国际SPA水疗中心XX国际酒店改造成XX国际商务酒店（酒店含餐饮、住宿两个主导产业）

XX国际商务酒店业态规划

把前期计划建设的四星酒店改成三星酒店或商务酒店，符合周边的消费水准。

1层裙楼设为普通的餐饮坐席；2层裙楼设为早茶坐位和中档包间；3层裙楼设为雅座和高档包间；

4—8层设为客房部分，包括单人房、双人房、三人房、商务套房，约240个床位。主要客户群体是面向周边居民的亲朋好友、外地来石井经商的客户。而1-3层的裙楼，为规划成粤菜或潮州菜酒楼，通过日常穿梭的餐饮人流，带动酒店住宿的人气。同时，给整个商务会所也会带来一定的繁华。XX国际商务酒店市场定位把原先计划建设的四星级酒店（4-8层），改成三星或商务酒店，更符合周边消费水平的标准；考虑到日后的营业早日走向正轨，一但三星标准满足不了客户的消费需求，再改进成四星标准酒店。酒店1-3楼的裙楼以粤菜、或潮州菜为主导，借助日常周边居民吃早茶、家庭聚宴、朋友聚会、商务聚会、婚丧嫁娶招待等餐饮客流拉动商务会所、SPA水疗的人气。XX国际商务会所业态规划商务会所共计6层，每层具体规划如下：1层：阅览室、酒吧、咖啡厅、网吧2层：保龄球馆、桌球、棋牌室、3层：餐厅、影剧院、4层：美容、足疗、保健5层：会议中心6层：健身房、儿童俱乐部顶层特别设计：露天游泳池、网球场、篮球场、乒乓球XX国际商务会所·SPA市场定位打造成全广州最专业，最有特色、配套设施最完善的国际商务会所。会所主要功能包括：商务会议、茶吧、酒吧、自助餐、桑拿、美容、住宿、餐饮、足疗、中医理疗、健身、休闲、体育锻炼、高尔夫训练等一体化的商业服务体系。XX国际SPA水疗中心业态规划桑拿水疗中心共有四层，每层初步设计如下：1层：接待大厅、酒吧、茶吧、咖啡厅、阅览室、鞋吧2层：女宾部、桑拿、美容美发、豪华包间3层：男宾部、桑拿、芬兰浴、保健、按摩4层：娱乐厅、网吧、文娱表演厅、桌球室、自助餐饮顶层：乒乓球、羽毛球、网球场、露天酒吧、健身房

四、项目室内外装修设计方案

酒店装修格局建议

酒店内部装修格局，应以南粤风格，或者欧洲西派建筑风格为主，两者各有优势，南粤建筑风格更符合当地人的文化习惯和审美角度；而西派装修可以很好的融入外来元素，是国际通用的装修设计手段，即考虑到当地人的审美习惯，也兼容了外地人的接受能力，西派装修用在商务会所和SPA水疗中心上，会有效带动整个项目的装修气势，项目规划意义项目策划的结果是理论构架，如何把理论构架转换为实物模型，是前期开发的另一个重中之重，即：规划设计阶段，设计者更重要的是在最大程度上满足规范要求的情况下来实现开发者的商业意图，是框架下的艺术发挥，而不是理念的主导。本文旨在从商业运营的角度提出建议，以使本项目的规划设计更合理化。项目规划思路打造一站式高级多功能大型商业综合体。a)经营产品:多而全。多业态多产品组合满足一站式商业综合体的要求。(餐饮（如：湘菜、川菜、浙江菜、顺德菜、粤菜、潮州菜等）、夜总会、KTV、沐足、水会、名酒城、茶贸城、酒店)b)辐射半径:辐射机场路商业中心、万达广场、新市百信广场，向南紧邻白云区专业市场核心商业区“石槎路专业市场商圈”，向西连接白云凰岗服装、物流专业市场商圈，向北面向黄石西路核心商业圈。c)商业氛围：一站式商业综合体要重点考虑消费档次、购物环境、商业氛围的塑造，中厅和主入口的档次要高。d)规划动线:规划动线强调引导性，变化较多，尽可能使消费者经过的商业部分更多停留时间更长。

三栋楼连廊的设计效果

三楼连廊正面手绘效果图三楼连廊侧面手绘效果图三栋楼连接走廊的意义

1.把三栋楼通过回廊有效连接起来，更容易体现项目总体品牌价值；2.确保各商业客户有回旋的空间和余地；3.使餐饮、酒店住宿、商务会所、SPA水疗成为一个有机的服务整；桑拿水疗馆装修格局建议

桑拿水疗馆内部装修风格建议以西派为主，主要考虑目标客户群体主要以商界商界策划年成功人士为主、其次是都市白领和单身贵族；同时，还包括家庭式消费群体。选择西派装修风格，更符合现代都市人的消费心理。满足大多数消费群体的心理需求。

装饰材料选材

五、酒店餐饮业态规划与经营方式

商务酒店经营方式分析酒店住宿和餐饮联合经营是为了确保酒店未来经营的成功率，用餐饮带动酒店住宿；再用餐饮、酒店住宿、带动商务会所和SPA水疗的客户群，形成滚动式产业经营。

六、国际商务会所业态规划与经营方式

会所经营方案内容1、会所概况及经营模式2、会所三个阶段的经营预测3、会所开办费4、会所经营建议会所概况项目的会所位于商业裙楼4楼，总建筑面积6346㎡，楼高5米。会所性质属于经营性商业资产，具有独立商业产权。销售计积表显示功能为“文体活动用房”会所日常运营中，一楼会所大堂、四楼会所主体及五楼部分架空层作整体经营考虑。1、经营定位及目标经营定位

1、“专业型+小区型”综合会所；

2、会员制管理会所；

3、奢华享乐型会所。经营目标

1、商务服务为主，商业经营为辅；

2、项目收支平衡，达到良性经营。2、会所功能设计康体设施：健身房、游泳池、乒乓球室、棋牌室、桌球房商务、休闲设施：红酒雪茄房、自“主”空间、商务中心、多功能室儿童活动设施：宝宝CLUB整个会所将覆盖无线上网系统3、会员制管理会员类别收费标准服务内容金卡年费：6000元/年免费享受游泳、健身、桑拿、水力按摩池等服务；其他消费八折优惠银卡预存金：2000元（每次续充值500元起）每次消费从预存金中扣除业主卡预存金：800元（每次续充值500元起）所有消费八折优惠4、会所客源分析

金碧新城总户数超过4700户，居住人口约2万人。周边公寓客源分析金碧新城、小坪商住小区、庆丰村社区、石井商城市广场、博大酒店、广雅实验中学

5、采取分阶段经营策略一、2011年3月—6月室内外装修二、2011年7月1—31日客户参观月三、2011年8月1-31日会所试营业四、2011年9月1日会所正式营业会所三个经营阶段的预测第一阶段：会所开放参观会所经理（服务中心经理兼任）会所服务员3人（包括主管）设备管理员（服务中心人员兼）清洁人员（外包，2名）（备注：会所需入职三名服务人员，包括一位主管，主要负责接待参观的人群）会所组织架构及人员设置：第一阶段：会所开放参观会所管理成本：

建议：由于第一阶段会所的主要任务是开放给潜在买家参观，故建议此阶段费用共352,368元（6个月）作为会所的开办费由发展商支付。序号项目年度成本（元）月度成本备注1人力资源成本140,40011,700三名会所服务员2清洁费用50,4004,200两名清洁人员3专项清洁费用223,35618,613依据会所装修材料制定4设备维护22,4401,870含维修小配件,未含折旧费用。5能耗264,54022,045游泳池暂不开放6布草费3,600300总成本

704,73658,728

第一阶段：会所开放参观第二阶段：会所试业会所组织架构及人员设置：会所经理（服务中心经理兼任）会所主管1人会所服务员3人救生员2人设备管理员（服务中心人员兼）清洁人员（外包，3名）财务（收费员）（服务中心人员兼）第二阶段：会所试业会所成本

：序号项目年度成本（元）月度成本（元）备注1员工工资271,20022,600四名服务员，二名救生员2清洁费用75,6006,300人员工资（按每人2100元/人/月标准，3人）3专项清洁费用223,35618,613

4办公费用7,200600文具/直饮水等（按每人55元/人/月标准）5物料消耗等7,200600低值易耗品6饮品48,0004,000饮料等成本（按133元/天计算）7食品48,0004,000食品等成本（按133元/天计算）8调味料1,200100为“自主空间”提供9节日装饰60,0005,000按元旦（春节）、复活节、六一、中秋、国庆、圣诞等节日计算10绿化租摆42,0003,500按月进行更换11订报费用7,200600提供给客人阅读的报刊12营销推广费用12,0001,000会所推广活动使用13设备维护69,8285,819含维修小配件,未含折旧费用。14能耗986,54482,212详见附件五15布草费18,0001,50016税金71,0165,918按收入5.09%计提总成本

1,948,344162,362

第二阶段：会所试业第二阶段：会所试业会所收入：餐饮及儿童活动部分对外出租序号项目年度收入（元）月度收入（元）备注1棋牌室32,4002,70030元/小时*3房*30小时2桌球室2,88024040元/小时*6小时3红酒/雪茄室1,920160收取开瓶费，每瓶酒80元4商务中心48040

5健身室5,76048030元/次*16人次6游泳池129,60010,80030元/人/次6-9月平均每天20人次；其余平均每天8人次,；平均每月360人7自主空间43,2003,600200元/3小时*6次8餐饮租金864,00072,000因要提供租户装修免租期，故预计2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米9培训租金315,00026,250预计2011年3月份起租。共700平方米，45元/平方米

总收入1,395,240116,270

第二阶段：会所试业第二阶段：会所试业会所盈亏分析：

月经营成本：￥162,362元月经营收入：￥116,270元月亏损：￥46,092元年亏损：￥553,104元

建议：由于入住人数较少，未能满足会所经营条件，建议由开发商补贴亏损费用。第三阶段：会所正常运营会所组织架构及人员设置：会所经理（服务中心经理兼任）会所主管1人会所服务员4人救生员3人设备管理员（服务中心人员兼）清洁人员（外包，4名）财务（收费员）（服务中心人员兼）第三阶段：会所正常运营会所成本

：序号项目年度成本（元）月度成本备注1员工工资360,00030,000

2清洁费用100,8008,400人员工资（按每人2100元/人/月标准）3专项清洁费用223,35618,6134办公费用,9600800文具/直饮水等（按每人55元/人/月标准）5物料消耗等12,0001,000低值易耗品6饮品72,0006,000饮料等成本（按200元/天计算）7食品72,0006,000食品等成本（按200元/天计算）8调味料3,000250为“自主空间”提供11节日装饰60,0005,000按元旦（春节）、复活节、六一、中秋、国庆、圣诞等节日计算12绿化租摆60,0005,000按月进行更换13订报费用6,000500提供给客人阅读的报刊14营销推广费用24,0002,000会所推广活动使用15设备维护84,2887,024含维修小配件,未含折旧费用。16能耗1,126,27293,856

17布草费24,0002,000家具按X万2-3年分摊，电脑按X万5年分摊18税金123,48010,290按收入5.09%计提总成本

2,360,796196,733

第二阶段：会所试业第三阶段：会所正常运营会所收入：序号项目年度收入（元）月度收入（元）备注1棋牌室43，2003，60030元/小时*3房*40小时2桌球室7，20060040元/小时*15小时3红酒/雪茄室24，0002，000收取开瓶费，每瓶酒80元4商务中心72060

5健身室7，20060030元/次*20人次6游泳池180，00015，00030元/人/次6-9月平均每天30人次；其余平均每天10人次,；平均每月500人7自主空间57，6004，800200元/3小时*8次8餐饮租金1，728，000144，000因要提供租户装修免租期，故预计2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米9培训租金378，00031，500预计2011年3月份起租。共700平方米，45元/平方米

总收入2，425，920202，160

第二阶段：会所试业第三阶段：会所正常运营会所经营方案盈亏分析:

月经营成本：￥196,733元月经营收入：￥202，160元月盈利：￥5，427元年盈利：￥65，124元

备注：此阶段会所经营略有盈余，建议自本阶段起由物业公司自负盈亏,会所将不断根据市场变化对会所的经营进行优化调整。

会所开办费用会所开办费用（物料采购）区域内容金额（元）乒乓球室球台及配套用品、饮水机、休息长椅…￥11,130多功能教学室黑板、无线话筒及音响、投影机、DVD…￥28,150多媒体阅读室电脑、刻录机、打印机、扫描仪…￥39,630棋牌室麻将台、电视机…￥14,550红酒/雪茄室红酒柜、雪茄配套用品…￥13,720自主空间烹饪用品、餐具、茶具…￥102,950游泳池毛巾、拖鞋、沙滩椅、健身室休息椅、池畔吧用具…￥42,925商务中心电脑、打印机、文件柜、液晶宣传栏…￥27,210其他后勤配置冰箱、碎冰机等电器、酒杯、无线网络建设…￥81,850合计￥362,115

会所经营建议会所经营建议1、产权问题：因会所产权用途为“文体活动用房”，建议在项目交楼前，寻找适当时机完成“公示”等相关手续，在会所开业前把六层产权调整完善。2、经营配套条件：由于目前会所没有配套任何车位和招牌位置，故对专业经营部分的对外招商影响很大，建议集团从负一层的停车场中预留1.3万平方米停车场配合会所招商，并在裙楼的广告位置中预留适当招牌位置供会所租户使用。3、档次标准：本方案中对会所的管理从实际出发，体现温馨的家庭气息。若需要提升档次，参照五星级酒店和高级私人俱乐部的标准，则每月成本需增加超过十万元的支出，建议本会所按本方案标准试运行。4、亏损补贴：由于会所的“开放参观”和“会所试业”两个阶段的市场环境不完善，故建议由发展商补贴亏损费用。5、开发商如果具备强大的资金实力，可以考虑自主开发经营会所。六、桑拿水疗中心概况及经营模式

广州商务会所·SPA水疗市场分析2007年末，广州市流动人口600万，户籍总人口为773.48万人，其中市区人口636.76万人，县级市人口136.72万人。全市人口密度1040人/平方公里，其中市区人口密度1657人/平方公里、县级市人口密度381人/平方公里。这个超千万人口的大城市，市区和郊区都没有高档的商务会所和水疗中心，居民日常生活异常单调；全市仅珠江新城浪淘沙水疗中心比较上档次；开发商务会所·SPA水疗中心正当时；可以有效的把城市高层消费向郊区牵引，改变城市居民的周末生活方式。

七、桑拿水疗中心业态规划与经营方式

SPA水疗中心演艺策划方案东南亚嘉年华：以东南亚“热情浪漫”为主线，配合幽默、欢快的表演，使现场充分营造出一种独特的异国情调。可以考虑引入泰国人妖的“艳舞”表演，通过一台精彩纷呈,视觉冲击力极强劲的综合演艺PARTY将客人带入异域神秘、热闹、狂欢互动的情景当中。同时，通过多种活动来增加互动性，以吸引更多的人参加到现场活动中来，将气氛推向高潮。

蜀人风情