标杆房企超详解养老地产模式全过程深度剖析(图文并茂)

养生养老地产模式研究目录Part.

1Part.

2Part.

4Part.

5Part.

6养生养老地产模式研究国内养老住宅背景分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例养生养老地产选址模式研究养生养老地产运营模式研究养生养老地产盈利模式研究养生养老地产营销模式研究Part.

3国内养老住宅背景分析养生养老地产规划设计模式研究Part.

2Part.

4Part.

5Part.

6国内养老住宅背景分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例养生养老地产选址模式研究养生养老地产运营模式研究养生养老地产赢利模式研究养生养老地产营销模式研究Part.

3国内养老住宅背景分析养生养老地产规划设计模式研究养生养老地产模式研究Part.

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第一阶段

传统养老院形成条件•老龄化初期运营主体•政府社会保障•社会保障水平低

第二阶段

老年公寓•老龄化中期•政府+开发商•政府给予一定支持

第三阶段

老年社区•老龄化加剧•开发商为主•社会保障体系完善目前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中我国养老住宅的发展有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的原意或者被“社会工作者”动员住进养老院。普通型养

老院医护型养

老院有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。

多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼。老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”）老年公寓老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。养生养老社区养生老年社区的发展过程现阶段养生养老模式分类（1）养生养老模式康疗型养生养老居家式养生养老异地养生养老农家休闲养生养老立体化养生养老康复型养生养老疗养型养生养老“季节性”养生养老“候鸟式”养生养老异地购房养生养老综合性养生养老（按照驱动因素划分）产品特色典型案例n用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取n区位环境：依山傍水，生态资源良好；务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。n台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康n康疗型养老住宅的功能体系居住功能得；

学习交流功能康疗型养生养老嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体针对客户运营主体运营方式n功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。n对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关注的老年人为主。n以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助n出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服昀

城。医疗护理功能休闲娱乐功能康复型养生养老模式模式定义阐释主要应用领域医疗支持条件典型代表案例－以自然疗法为核心，旨在促进身体、

－以物理科技疗法和激素疗法为核心理和生活方式的平衡，达致身心健

心，结合自然疗法，旨在促进慢性病、康－减压、排毒、抗衰老－肥胖、皮肤和身体护理－传统中医医学－高科技体检设备－健康咨询师和中医师－泰国齐瓦颂Chiva-sonResort－巴厘岛AyanaResort衰老、运动创伤等的身体康复－慢性病、运动创伤－癌症、体检、抗衰老、美容缩身－现代科技医学－高科技的医学设备－医院或诊所、医疗专才及软件－德国SoarowTherme－德国巴登巴登－瑞士CPN嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体疗养型养生养老模式（已危害身体）（尚未危害身体）康疗型养生养老案例链接：台湾长庚养生文化村

用地性质

区位环境产品特色

功能体系

客户

运营主体

运营方式•非居住用地•位于台湾桃园龟山乡一座34公顷的山坡上•集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体•依托长庚医院，提供专业的高质量健康咨询和医疗服务•银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩的社区活动•完善的社区功能，包括超市、银行、书店等•入住客人：年满60岁的老年人•游客：13岁以上•台塑集团，不用政府补贴，接受慈善机构捐助•出租：分长住与试住体验；•养生体验营：两天一晚的体验之旅，13岁以上人士均可参加•场地出租：提供多功能会议场所，可提供

企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流

等活动使用康疗型养生养老产品特色n用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取；n区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然；n功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念层面，仅为老年人提供基本的社区服务。养老居住社区医疗、文化娱乐等普通养老服务功能基本社区服务功能

地产大盘家居式养生养老在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式针对客户运营主体运营方式典型案例n主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。n开发商n不受用地性质限制，住宅直接销售。n绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓家居式养老功能西城东城孝贤坊案例链接：：绿地21世纪孝贤贤坊用地性质•居住用地地区位环境产品特色功能体系客户运营主体运营方式•社区建有有大面积的的中心湖泊泊及绿化树树木群，营造造纯天然森森林式的居居住环境•孝贤坊与与其他社区区内其他组组团互补共共生，依托彼彼此功能配配套，塑造造不同风格格组团，打造造以养老为为功能特色色的城郊新新城•考虑老年年人的特殊殊需求，建建造无障碍碍设施•医院，文文化馆，餐餐厅，超市市等配套设设备齐全•55-65岁年龄龄段的上海海地区高收收入且身体健康的群群体•绿地集团团•住宅直接销销售。建造住宅宅的同时引引入了众多老年年人必备的的配套设施施，如同济济大学附属医医院等，从从而自然形形成一个市市场话运作的的养老社区区家居式养生养老产品特色n用地性质：：居住用地，，通过市场出出让方式取取得；n区位环境境：强调山海海等强势势生态资资源及宜宜居的气气候条件件；n功能体系系：以海南冬冬季养老老基地和和北方滨滨海低区区的夏季季避暑养养老基地为主主，通过异地地购房方方式，使老年年人可进进行异地地旅游和和养老，，灵活性强强n农家休闲闲养老的的功能体体系居住功能能休闲度假功能投资功能异地养生养老老非主流养养老方式式，健康康且具有有一定经经济实力力的老年年人通过过异地购购房，异异地旅游和养养老相结结合，灵灵活性强强针对客户户运营主体体运营方式式典型案例例n针对有一定经经济实力力的健康康活跃长长者，喜欢参参加社会会活动，，和外界保持良良好的联联系n开发商商n直接销销售n大连、、青岛、、烟台、、三亚、、海口等等地楼盘盘分类代表案例典型特征模式点评异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房 是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中异地养生养老老模式的分分类情况况及基本本情况产品特色色针对客户户n用地性质：集体土地，仅有使用权权无所有权；；n区位环境：拥有田园景观观等乡村原生生态资源；n功能体系：结合农业经营营活动、农村村文化及农家家风情生活，，借鉴分时度假模式式，将农业休闲旅游游和生态养老老相复合，提供养老居居住、瓜果采摘摘、绿色农家家餐饮等功能能，基本无其其他配套设施施。n针对城市中高收入入的活跃长者者，渴望田园生生活，希望回回归自然。n农家休闲养老老的功能体系系居住功能瓜果采摘绿色农农家膳食农村文文化体体验农家休休闲养老老养老与与农业业休闲闲相结结合的的农家家寄养养式异异地养养老，，主要要面向向城市市中高高收入入的活跃长长者，，采取取将集集体土土地使使用权权出售售的运运营方方式运营主主体运营方方式典型案案例n以开发发商为为主，，社会会机构构协助助n出租或或销售售使用用权：在乡乡村景景区周周边利利用农农村闲闲置资资源建建设度度假物业，，并将将该物物业一一定年年限的的使用用权销销售给给城市市养老老客户户n江苏苏生态态农庄庄、浙浙江城城仙居居案例链链接：：浙江江城仙仙居用地性性质区位环环境产品特特色功能体体系客户运营主主体运营方方式•集体体土地地•位于于山水水景区区，有有农业业休闲闲资源源•让城城市人人体验验“候候鸟式式”生生活，，通过过采摘摘蔬菜，，农家家餐饮饮等乡乡村休休闲度度假方方式，，让心心灵回归归自然然，回回归纯纯朴，，深度度体验验田园园生活活•上海海，杭杭州等等地年年龄在在50-60岁岁的中中高收收入的老年年人•联众众集团团，由由赛伯伯乐中中国投投资基基金、、杭州州市政府创创业基基金、、上城城区政政府创创业基基金及及自然然人共同同持有有•结合合乡村村休闲闲度假假等市市场需需求，，通过过自建建、收购、、合作作、租租赁等等经营营方式式，底底层用用于农农民自住住，将将2~4层层经营营权出出售给给养老老客户户，农家休休闲养老老使其获获得使使用权权，并并吸引引风险险投资资注资资，借借鉴分时时度假假模式式，形形成乡乡村休休闲度度假网网络。。产品特特色针对客客户典型案案例n用地性性质：：居住用用地，但往往往会会带有有一些些土地地附加加条件件；n功能体体系：：大型综综合养养老社社区，包括括住宅宅、购购物中中心、、老年年大学、酒酒店、、医院院、康康体娱娱乐等等多种种业态态，提提供满满足居居住、、休闲闲娱乐、学学习交交流、、亲子子、医医疗护护理、、康体体养生生等需需求的的丰富多多元配配套设施。n面向各阶段段中高高收入入的老老年客客户，涵盖盖从活活跃、、可自自理自自立的的低龄长者者、到到需低低度照照看护护理及及高度度医护护的高高龄长长者。。n北京京太太阳阳城城、、上上海海亲亲和和源源精神神实实现现功功能能休闲闲娱娱乐乐功功能能n区位位环环境境：：安静静恬恬然然，，有有一一定定的的景景观观资资源源；；文化化交交流流功功能能亲子子功功能能康体体养养生生功功能能医疗疗护护理理功功能能居住住功功能能休闲需求服务需求n立体体化化养养老老住住宅宅的的功功能能体体系系服务务性性需需求求功能能需需求求休闲闲性性需需求求健康康活活跃跃期期60——64岁岁年龄龄阶段段高度度护护理理期期75岁岁以以上上低度度护护理理期期65——74岁岁精神实现文化交流休闲娱乐亲子康体养生医疗护理立体化养生养养老综合性性强、、功能能多元元复合合、面面向全全龄段段老人人的全全方位位需求求，采采取租租售结结合的运营营方式式，对对开发发商的的资源源整合合能力力和持持续经经营能能力要要求较较高运营主主体运营方方式n民办公公助，开发发商为为运营营主体体，政政府机机构协协助n租售结结合，居家家养老老住宅宅销售售，将将提供供医疗疗看护护服务务的老老年住住宅持有经经营，，并可可采用用反向向抵押押的逆逆按揭揭方式式，以以房养养老案例链链接：：北京京太阳阳城用地性性质区位环环境产品特特色功能体体系客户运营主主体运营方方式•居住住用地地•位于于北京京小汤汤山，，社区区周边边有绿绿色长长廊、河河流、、果园园、草草坪等等•集医医疗救救护、、生活活照料料、精精神赡赡养三三大功能能于一一身，，全程程化的的养老老服务务模式，从从医院院，购购物中中心到到老年年大学学、酒店、、各类类俱乐乐部，，提供供丰富富的配配套设施•北京京地区区的高高收入入老年年客户户，年年龄跨跨度较大大，从从50岁的的中老老年人人到80岁岁以上的老老年人人均为为社区区居民民•宝氏氏华商商经济济集团团，北北京市市计委委、建建委、规规划局局及昌昌平区区政府府各级级领导导和专家给给予大大力支支持•居住住形式式灵活活多样样，租售并并举，有居居家式、、租住住式、、安养养式、、度假假式四四种立体化养生养老方式。人文大境对对养生养老老地产模式的研究究养生养老地地产模式的的研究养生养老地地产运营模模式建立在在旅游产业业、休闲产产业、文化化产业、健康康产业及养养老产业基基础之上，，以中国传传统的养生生的理念及及方法去解解决养老问问题的复合合型房地产产开发模式式。养生养老地地产同时具具有旅游产产业、休闲闲产业、文文化产业、、健康产业业及老龄化化产业的属属性及产品品内容及特特点。人文文大大境境观观点点：：养生生养养老老模模式式的的运运行行模模型型项目资源市场产业政策自然然资资源源、、人人文文资资源源老年年化化市市场场、、房地地产产市市场场休闲闲产产业业、、旅旅游游产产业业、、文文化化产产业业、、健健康康产产业业、、养养老老产产业业养老老政政策策、、旅旅游游政政策策、、金金融融政政策策、、房房地地产产政政策策、、税税收收政政策策等等养生生的的理理念念及及方方案案养生生的的理理念念及及方方案案养生生的的理理念念及及方方案案养生生的的理理念念及及方方案案休闲闲产产业业休闲闲产产业业是是指指与与人人的的休休闲闲生生活活、、休休闲闲行行为为、、休休闲闲需需求求（（物物质质的的与与精精神神的的））密密切切相相关关的的产产业业领领域域，，特特别别是是以以旅旅游游业业、、娱娱乐乐业业、、服服务务业业为为龙龙头头形形成成的的经经济济形形态态和和产产业业系系统统，，已已成成为为国国家家经经济济发发展展的的重重要要的的支支柱柱产产业业。。休休闲闲产产业业一一般般涉涉及及到到国国家家公公园园、、博博物物馆馆、、体体育育（（运运动动项项目目、、设设施施、、设设备备、、维维修修等等））、、影影视视、、交交通通、、旅旅行行社社、、导导游游、、纪纪念念品品、、餐餐饮饮业业、、社社区区服服务务以以及及由由此此连连带带的的产产业业群群。。休休闲闲产产业业不不仅仅包包括括物物质质产产品品的的生生产产，，而而且且也也为为人人的的文文化化精精神神生生活活的的追追求求提提供供保保障障。。为休闲而进行行的各类生产产活动和服务务活动正在日日益成为经济济繁荣的重要要因素，特别别是在大中城城市中，各类类休闲活动已已成为经济活活动得以运行行的基本条件件。休闲产业的概概念休闲产业是近近代工业文明明的产物，或或者更确切地地说，它是现现代社会的产产物。它发端端于欧美，19世纪中叶初露露端倪。进入入20世纪，随着科科学技术的快快速发展，与与休闲相关的的产业便逐渐渐的应运而生生。20世纪70年代进入快速速发展时期。。在欧美国家家，休闲产业业十分发达，，据有关数据据表明，美国的休闲产产业已处于国国民生产总值值第一的位置置，其就业人人口占全部劳劳动力的四分分之一。旅游产业目前国际旅游游产业所指的的是泛旅游产产业，已经超超出观光、休休闲、度假等等传统旅游概概念的更加泛泛化的旅游产产业概念，是是为人们提供供具备趣味性性、艺术性、、知识性、刺刺激性等特性性的体验消费费的一系列产产业的总称。。它是以旅游游业生产力六六要素吃（旅旅游餐饮业））、住（旅游游宾馆业）、、行（旅游交交通业）、游游（旅游景观观业）、购（（旅游商品业业）、娱（旅旅游娱乐业））为核心，以以旅行社为产产业龙头，由由一系列行业业部门组成的的社会、经济济、文化、环环境的整合产产业，是一个个开放的复杂杂系统。旅游业是第三三产业的重要要组成部分，，是世界上发发展最快的新新兴产业之一一，被誉为““朝阳产业””。旅游产业的概概念旅游产业包含含的内容：观光农业、会会展产业、运运动康体产业业、参与性娱娱乐产业、休休闲商业、博博彩业、创意产业。旅游产业的发发展到2015年，我国入境境过夜旅游者者将达到1亿人次，国内内旅游将达到到28亿人次，人均均出游2次，出境旅游游将达到1亿人次，三大大市场游客总总量达30亿人次，中国国将成为世界界上第一大旅旅游接待国、、第四大旅游游客源国和世世界上最大的的国内旅游市市场。到2015年，全国旅游游业增加值可可达2万亿元左右，，约占GDP的4.8%，约占服务业业增加值的11%，旅游业对GDP增长的贡献率率可达1个百分点，对对服务业增长长的贡献率可可达2个百分点，旅旅游业可以为为经济发展发发挥积极作用用；到2015年，旅旅游就就业总总量将将达1亿人左左右，，旅游游业对对社会会就业业增长长的贡贡献率率可达达2个百分分点，，旅游游业可可以为为社会会就业业发挥挥积极极作用用；到到2015年，我我国中中西部部地区区的旅旅游收收入将将占全全国旅旅游总总收入入的50%左右文化产产业文化产产业就就是为为社会会公众众提供供文化化、娱娱乐产产品和和服务务的活活动，，以及及与这这些活活动有有关联联的活活动的的集合合。文化产产业的的概念念文化产产业是是投资资回报报最好好的行行业之之一。。当代代社会会各种种产业业利润润主要要靠领领先的的自主主创新新和技技术进进步来来实现现，而而文化化产业业正是是自主主创造造和技技术含含量高高的一一个门门类。。加上上政策策因素素和市市场因因素的的作用用，文文化产产业的的资本本盈利利率比比较高高，文文化产产业方方面投投资热热将会会长期期存在在。最最后从从消费费角度度看，，文化化产品品是与与日俱俱增的的消费费热点点。六中全会会提出了了到2020年文化改改革发展展奋斗目目标是把把中国建建设成为为社会主主义文化化强国。。。2010年我国文文化产业业增加值值突破1.1万亿元，，比上年年增长了了25.8%，“十一一五”期期间。占占GDP的比重达达到2.75%。各级财财政对文文化的投投入大幅幅度增加加，全国国文化事事业费累累计超过过1200亿元，““十一五五”期间间年均增增长率为为19.3%。其中，，国家对对城市和和农村地地区文化化建设的的投入5年间增幅幅分别达达到110.6%和226.1%，均已实实现“翻翻一番””。2010年，全国国文化事事业费为为323.06亿元，与与2005年的133.82亿元相比比，增幅幅达141.4%。文化产业业的范围围一为社会公众提供的实物形态文化产品的娱乐产品的活动，如书籍、报纸的出版、制作、发行等。二为社会公众提供可参与和选择的文化服务和娱乐服务，如广播电视服务、电影服务、文艺表演服务等。三提供文化管理和研究等服务，如文物和文化遗产保护、图书馆服务、文化社会团体活动等。四提供文化、娱乐产品所必须的设备、材料的生产和销售活动，如印刷设备、文具等生产经营活动。五提供文化、娱乐服务所必须的设备、用品的生产和销售活动，如广播电视设备、电影设备等生产经营活动。六与文化、娱乐相关的其他活动，如工艺美术、设计等活动。健康产业业健康产业业是一种种有巨大大市场潜潜力的新新兴产业业，目前前涉及医医药产品品、保健健用品、、营养食食品、医医疗器械械、休闲闲健身、、健康管管理、健健康咨询询等多个个与人类类健康紧紧密相关关的生产产和服务务领域。。以生物物技术和和生命科科学为先先导，涵涵盖医疗疗卫生、、营养保保健、健健身休闲闲等健康康服务功功能的健健康产业成成为21世纪引导导全球经经济发展展和社会会进步的的重要产产业。健康产业业的概念念在发达国国家，健健康产业业已经成成为带动动整个国国民经济济增长的的强大动动力，健健康行业业增加值值占GDP比重超过过15%，而在我我国，健健康产业业仅占中中国国民民生产总总值的4%～5%，低于许许多发展展中国家家。健康产业业包含的的范畴医疗及技术产业医疗、康复、护理、医疗科技、医疗器材设备、医学信息、复健器材、居家护理设备、人工器官、组织工程等生物医学产业药物研发、诊断技术、生物信息、疫苗开发、健康食品等养生养老产业养生体验、养生公寓、养生学院、养生运动、CCRC社区、养生研发等健康管理产业健康体检、健康干预（含咨询、顾问、措施等）、基因检测等相关技术、慢病管理、健康网络等其他知识型产业保险和财务管理、精密机械、材料科学、电子信息、电子商务、移动咨询等健康产业业产业链链相互涉及及的产业业：医疗保健健养生养老老金融保险险养生地产产信息技术术文化创意意生物技术术工业制造造其他知识识型产业业养老产业业中央“十十二五””规划建建议提出出要“优优先发展展社会养养老服务务”，养养老服务务及养老老产业发发展成为为社会各各界关注注的焦点点。养老产业业是一个个与众多多行业相相关联的的“朝阳产业业”。包括为老老年人提提供日常常生活用用品，还还包括养养老金融融产品、、老年文文娱产业业、老年年医疗保保健、养养老生活活照料、、养老机机构等多多个方面面。养老产业的的概念据统计，2010年我国60岁以上的老老年人口已已经达到1．776亿，占总人人口的13.26%。据预测，，2030年我国的老老年人口将将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老老年人口的的比重将达达到总人口口的31．2%，也就是说说每3到4个人当中，，就会有一一个是老年年人。联合国将““60岁以上人口口占总人口口比例10%，或65岁以上人口口占总人口口比重达到到7%”作为判断一一个国家是是否进入老老龄社会的的标准，我我国在90年代末就已已进入老龄龄化社会。。几大产业之之间的关系系休闲产业及及旅游产业业之间相互互交叉、相相互结合、、相互弥补补，实现休休闲与度假假、休闲与旅游、旅旅游与度假假的共存，，完善养生生养老地产产的休闲、、娱乐、旅旅游及度假假方面的功能；文化产业业与休闲闲产业之之间同样样相互交交叉相互互弥补，，丰富休休闲与文文化产业业之间的的功能，使得得休闲具具有文化化性，同同时文化化的东西西同样具具有休闲闲性，共共同结合合形成独独特的文化休休闲养生生养老地地产的功功能；健康产业业与休闲闲产业之之间也存存在相互互交叉相相互弥补补，实现现健康产产业的休休闲性，，休闲产业的的健康性性，共同同结合丰丰富养生生养老地地产的综综合性功功能；养老产业业则是以以衣食住住行为基基础，兼兼容休闲闲产业、、旅游产产业、文文化产业业及健康康产业，通过过养生的的理念和和方法，，在房地地产开发发运营下下形成独独特的养养生养老老地产模模式。养生的起起源养生”一一词，最最早见于于先秦、、战国时时期的《黄帝内经经·灵枢·本神》：“故智智者之养养生也，，必顺四四时而适适寒署，，和喜怒怒而安居居处，节节阴阳而而调刚柔柔，如是是则僻邪邪不至，，长生久久视。””生产生生于上古古先民为为抗御严严酷的自自然环境境，调整整体力，，抗御疾疾病，防防治疾病病的需要要而产生生的。养生是中华民民族的瑰宝，，养生是中华华民族传统文文化的一个有有机组成部分分，养生是我我们的先民在在长期的生活活实践中认真真总结生命经经验的结果。。“养生”的起起源一、要顺应春春夏秋冬的变变化，与所处处的节气和谐谐，始终保持持融入自然的的的状态。这这部分占了养养生的十分之之七，所谓““三分调七分分养”之七二、保持和谐谐的心态随遇遇而安，保持持健康的心理理。这部分占占了养生的十十分之二，即即“三分调””的个人调养养部分三、及时调理理身体失衡之之处，使人体体在变化的时时空中处于平平衡状态。这这部分占了十十分之一“养生”的理理论养生的理念养生又称摄生生、道生、养养性、卫生、、保生、寿世世的意思等。。所谓生，就就是生命、生生存、生长的的意思；所谓谓养，即保养养、调养、补补养的意思。。养生就就是将将疾病病消灭灭在萌萌芽阶阶段，达达到到《内经经》所说说的的““治治未未病病””的的境境界界。。养生生就就是是根根据据生生命命的的发发展展规规律律，，达达到到保保养养生生命命、、健健康康精精神神、、增增进进智智慧慧、、延延长长寿寿命命的的目目的的的的科科学学理理论论和和方方法法。。养生生理理念念研研究究的的依依据据《素问问·宝命命全全形形论论》日：：““人以以天天地地之之气气生生，，四四时时之之法法成成。””再再如如《灵枢枢·岁露露篇篇》载：：““人人与与天天地地相相参参也也，，与与日日月月相相应应也也。。””《素问问·金匮匮真真言言论论》曰：：““长长夏夏善善病病洞洞泄泄寒寒中中，，秋秋善善病病疟疟。。””以以上上道道出出了了：“天天人人相相应应””养养生生依依据据，，提提出出了了适适应应外外在在环环境境的的变变化化。。人人与与自自然然的的密密切切关关系系，，要要适适应应外外在在环环境境，，人人体体内内在在环环境境必必须须要要统统一一，，这这就就要要求求五五脏脏六六腑腑机机能能互互相相联联系系，，以以互互相相制制约约，，保保持持相相对对平平衡衡和和协协调调。。正如《素问·生气通天论》日：“阴平阳阳秘，精神乃乃洽。”的道道理。《素问·刺法论》载：“正气存存内，邪不可可干。”《素问·评热病论》日：“邪之所所凑，其气必必虚。”养生养老地产产的研究就是是以“天地人人合一、天人人相应”为依依据对养老地地产进行研研究的。人文大境观点点：环境养生医疗保健养生六大核心理念营养养生运动养生文化艺术养生科学知识养生养生六大核心心理念九大养生的方方法运动养生游乐养生居住养生生态养生美食养生医疗养生养生方法环境养生生理美容养生文化养生两大养生养老老地产模式养生养老地产模式城区模式郊区模式城区模式城市地产项目目养生养老地产产项目社区配套社区服务特殊设计健身、娱乐配配套医疗配套休闲配套城市公园城市广场疗养院专科医院综合医院运动设施健身中心老年大学文化宫无障碍设计子母房设计老年公寓设设计社区公园社区广场社区会所物管服务家政服务托管服务在充分利用用城市配套套设施的基基础上，发发挥项目作作为养生养养老社区的的功能，同时保证项项目作为城城市居住社社区的需要要。城市配套项目配套郊区模式郊区地产项项目养生养老地地产项目旅游配套休闲配套特殊设计度假配套生活配套健康配套运动设施康复疗养商业购物超市餐饮酒店、会所所会议中心老年大学健身中心无障碍设计计子母房设计计老年公寓设设计风景区体验区游乐场温泉、洗浴茶馆垂钓、马术充分利用良好好的自然资源源及便利的交交通条件基础础上，大力打打造旅游、休休闲娱乐、健康、、生活、度假假、商务及社社区配套功能能，为养生养养老提供优越越的条件，同时能能够满足短期期及长期居住住的需要。娱乐配套拓展设施酒吧KTV社区服务物管服务家政服务托管服务项目配套四大主题养生生养老地产模模式旅游主题休闲主题文化主题健康主题养生养老地产++主题型养生养养老地产允许许同时出现多多种主题，也也可以只有一一个主题为核核心，兼容其其他功能出现现。常见的主题型型养生养老地地产模式养生养老地产产模式温泉养生养老老地产中医养生养老老地产农业休闲养生生养老地产度假区养生养养老地产旅游区养生养养老地产养生养老地产产八大功能居住康复交流亲子旅游休闲娱乐教育休闲投资Part.1Part.4Part.5Part.6国内养老住宅宅背景分析养老地产开发发建议国内外养老住住宅案例养生养老地产产模式研究养生养老地产产运营模式研研究养生养老地产产赢利模式研研究养生养老地产产营销模式研研究Part.3国内养老住宅宅背景分析养生养老地产产规划设计模模式研究养生养老地产产选址模式研研究Part.2养老养生地产产选址的关键键要素选址关键因素社会因素外部因素老龄化经济水平政策养老政策银行政策气候条件区位交通资源配套地块条件自然资源人文资源内部因素社会因素研究究•项目辐射区区域的人口状状况及是否进进入老龄化（（60岁以上上老人占总总人口口比例例的10%以上上），对对老年年住宅宅的需需求程程度•参照照西方方发达达国际际的发发展经经验，，当项项目辐辐射区区域的的人均GDP达到到5000美元元时，养养老住住宅处处于快快速发发展期期•项目目所在在地政政府能能提供供政策策支持持，包包括政府补补贴，及能能从银行得得到较较优惠的的贷款款•银行政政策对对养生生养老老的支支持力力度，，如是是否可可以进进行反反向抵抵押等等。养生养养老地地产的的开发发必须须基于于城市市发展展的大大视觉觉，结结合区区域人人口状状况，，经济济发展水平及及政策环境境，是确定定养生养老老重要前提提。老龄化程度度经济发展水水平当地政策支支持力度项目外部因因素研究•年均日照时时间，全年年无霜期，，年平均气气温、年度度最冷月平平均气温、年年度最热月月平均气温温，年平均均降雨量，，水文等，，项目在区域域范围内拥拥有相对较较好的气候候条件。气候条件资源状况交通状况配套设施•周边是否拥拥有购物、、医疗、休休闲度假、、娱乐、学学校、康体体中心、运运动健身中中心、会议议中心及高高等级宾馆馆、酒店等等，或者具备建建设大型配配套的条件件。•资源如大型型风景区、、度假区及及旅游区等等；•拥有大面积积森林、湖湖泊、水流流、峡谷风风光、田园园风光及特特色的民族族文化及历历史文化等等；项目拥有2种以上强势势资源。•交通便利，，有高速公公路等高等等级道路通通过，或距距离高等级级公路不超超过30KM；•距离城区的的交通时间间在1小时以内，，不超过2小时区域内项目目外部因素素的基本状状况是项目目在特定区区域范围内内是否可行行，是否具具备强大的的吸引力及及竞争力的的判定依据据。项目内部因因素研究项目内部因因素主要从从项目所在在的大区位位出发，到到项目所在在的区位位位置考虑，再通过过项目的自自身地块条条件进行判判定项目的的具体选址址，是否具具有较强的开发潜潜力。项目地块条条件•郊区养生养养老建设用用地不小于500亩，坡度不不超过25%；•项目景观面面积占用地地面积不小小于70%；•具有一定的的资源优势势，如温泉泉等项目区位•选择的区域域具有良好好休闲度假假基础，旅旅游度假发发展趋势较较好；•距离城区100KM以内；距离景区区或度假区区周边10KM以内；•距离高速公公路出口(或高等级公公路）不超过30KM;养生养老地地产选址综综合评分选址因素分类评分选址因素社会因素老龄化水平520政策5经济水平10外部因素气候条件1045资源20交通10配套5内部因素区位1035地块条件25备注：以上上评分表为为参考模型型，权重（（即分值））可根据不不同的项目目而设定，各个个项目中，，各因素权权重所占的的比值情况况也并非固固定。Part.1Part.4Part.5Part.6国内养老住住宅背景分分析养老地产开开发建议国内外养老老住宅案例例养生养老地地产模式研研究养生养老地地产运营模模式研究养生养老地地产赢利模模式研究养生养老地地产营销模模式研究Part.3国内养老住住宅背景分分析养生养老地地产选址模模式研究养生养老地地产规划设设计模式研研究Part.31、养生养老老地产规划划模式选择环境质质量良好、、交通便捷捷的场地，，作为规划划的先决条条件。靠近基本的的社区公共共设施，同同时远离喧喧闹的文娱娱场所。场地内的合合理规划与与设计尽可能在楼楼内外为老老年人提供供各种邻里里交流、人人际交流的的公共交往往空间和环环境。场地应有足足够面积，，以满足开开展户外活活动的要求求。居住区内路路网设置合合理，人车车分流，来来自主干道道的噪音少少；处理好合合设或邻邻设的其其他设施施与住宅宅之间的的关系，，既提供供公共交交往空间间，利于于老人开开展体育育活动，，又方便便生活。。住宅与场场地设计计原则容积率在在1.0～0.1之间均可可进行老老年住宅宅开发；；合适容积积率的用用地可做做“两代代居”模模式的的老年住住宅开发发；低容积率的用用地适合低密密度的老年综综合社区的开开发。入住对象的多多样性建筑形式的多多样性老年公用建筑筑等设施服务医疗人员员的配备容积率老年住宅应当当配备的基础础设施明细表表配套设施文化化娱娱乐乐配配套套医疗疗护护理理配配套套p提供供老老人人追追求求进进步步、、提提升升自自我我的的空空间间p提供供老老人人渴渴望望年年轻轻，，享享受受童童真真的的空空间间p24小时时为为入入住住老老人人进进行行保保健健、、医医疗疗、、理疗疗、、康康复复的的全全面面护护理理居住住配套套生活活休休闲闲配配套套p注重重空空间间的的无无障障碍碍设设计计，，满满足足入入住住老老人基基本本的的生生活活居居住住需需要要p提供供老老人人锻锻炼炼、、散散步步及及陶陶冶冶身身心心的的公公共空空间间p提供供老老人人增增进进友友谊谊、、交交流流的的空空间间紧急急呼呼叫叫棋牌牌室室茶室室健身身房房种植植园园老年年大大学学图书书室室歌舞舞厅厅医疗疗室室、、护理理室室咨询询室室日日常常护护理理单间间公公寓寓套房房别墅墅生态态公公园园户外外健健身身区区服务务配配套套商业业配配套套其他他配配套套p保障障老老人人享享受受周周到到细细致致的的服服务务，，各各种种紧急急情情况况下下的的应应急急处处理理等等p满足足基基本本的的购购物物、、日日用用品品采采够够等等需需求求p满足足到到此此度度假假、、陪陪伴伴老老人人的的家家人人需需求求代办办服服务务超市市洗衣衣美发发餐厅厅儿童童托托管管中中心心配套套设施施配套套功功能能功能类别

服务内容

居家养生、养老养生别墅、养生公寓入住养生活动开展包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）、艺术养生、文化养生、科学技术养生、环境养生等涵盖的上百种各项养生活动。养生交流养生知识培训、养生文化交流、老人才艺竞技、老年旅游、团体聚会、养生相关活动展示等养生护理日常护理、特别护理、精神抚慰、临终关怀等亲情关怀家人聚会、特别纪念日活动休闲、娱乐会所、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书吧等社区服务电信、电讯、银行、邮政、干洗、冲印摄影、美容美发、糕点屋及其它社区服务等。医疗健康诊所、药品超市、医疗保健器械、保健品超市、健康体检其它服务

2、养养生生养养老老地地产产建建筑筑设设计计模模式式总体体设设计计原原则则便利利·关爱爱·低碳碳居住住生生活活特特征征：：老老年年人人的的身身体体功功能能（（运运动动能能力力、、骨骨骼骼关关节节等等））、、感感觉觉功功能能（（视视觉觉、、听听觉觉、、嗅嗅觉觉、、触触觉觉、、平平衡衡感感等等））都都发发生生了了变变化化，，社社区区生生活活的的便便利利性性尤尤为为重重要要心理理情情感感需需求求：：老老年年人人在在心心理理上上更更容容易易产产生生孤孤独独感感，，从从产产品品设设计计上上注注重重细细节节处处理理，，以以便便于于老老年年人人进进行行情情感感交交流流；；低碳碳环环保保是是国国际际趋趋势势，，在在老老年年社社区区更更应应该该率率先先示示范范，，包包括括太太阳阳能能利利用用、、生生态态环环保保、、低低耗耗材材料料使使用用、、倡倡导导健健康康绿绿色色的的生生活活方方式式等等。。空间间布布局局体体现现老老年年人人自自立立性性、、健健康康性性、、安安全全性性。。设备备与与设设施施按按老老年年人人的的人人体体尺尺度度和和心心理理、、生生理理特特点点进进行行设设计计。。体现现适适用用性性，，兼兼顾顾老老人人与与照照顾顾者者的的使使用用要要求求，，空空间间具具可可改改造造性性。。建筑筑设设计计原原则则设计计要要点点在有有台台阶阶的的地地方方应应设设置置坡坡度度平平缓缓的的台台阶阶和和斜斜面面，，标标准准见见下下表表。。在坡坡道道的的起起点点及及终终点点，，应应留留有有深深度度不不小小于于1.50m的轮轮椅椅缓缓冲冲地地带带。。坡道道侧侧面面凌凌空空时时，，在在栏栏杆杆下下端端宜宜设设高高度度不不小小于于50mm的安安全全档档台台。。坡道道无无障障碍碍设设计计设置置斜斜坡坡引道道有有台台阶阶时时应应设设置置斜斜坡坡，，斜斜坡坡的的宽宽度度应应为为轮轮椅椅可可通通行行的的宽宽度度，，斜斜面面坡坡度度应应平平缓缓。。设置扶手楼梯和斜坡应应设置连续式式扶手，扶手手应安装牢固固，同时还应应注意扶手的的手感和耐久久性。坡度平缓的台台阶踏步踢面高不不宜大于120mm，踏面宽不应应小于380mm。设置房檐出入口及斜斜坡上方宜宜设置房檐檐。铺设防滑地地面材料地面铺设应应平坦，不不应出现积积水现象，，使用浸水水也防滑的的地面材料料。设置排排水沟时，，应配水沟沟盖，水沟沟盖不应妨妨碍轮椅乘乘坐人的通通行。坡道无障碍碍设计留足轮椅可可转身的空空间地面铺设防防滑材料地面铺设浸浸水后也防防滑的材料料，地砖之之间的缝隙隙不应过宽宽。方便的出入入口宽度要确保保轮椅可以以通过，门门宽大于等等于800mm，出入口不不设置台阶阶，宜选用用推拉门、、自动门。。设置信箱和和留言板设置位置不不应妨碍通通行，使用用高度要方方便所有用用户。设置电梯超过3层要配备电电梯。电梯尺寸要要适应担架架的长度。。电梯与楼面面无高差。。电梯最小尺尺度1400mm(w)X1350mm(D)设置休息椅椅可设置椅子子，方便等等候电梯时时，可以坐坐下休息或或放置行李李。电梯内部设设置轿厢壁上离离地0.9m和0.75m处有扶手设设置；正对对电梯轿厢厢门的壁上上悬挂倾斜斜的镜面。。电梯按钮操操作盘设在在适合乘轮轮椅者使用用的高度，，且两侧都都可进行操操作。电梯开门时时间较长，，且门口装装有光电管管装置，防防止夹伤。。楼厅和电梯梯的设计设置连续扶扶手在0.9m和0.75m高处宜设圆圆杆横向扶扶手，扶手手离墙面40～50mm。防滑地面使用浸水后后也能防滑滑的地面材材料。窗门不应妨妨碍通行门、窗的开开启扇不应应妨碍走廊廊的通行。。无突出的墙墙壁灭火火器器、、留留言言板板等等应应设设置置在在不不妨妨碍碍走走廊廊通通行行的的位位置置上上。。无台台阶阶地地面面取消消电电梯梯到到电电梯梯厅厅的的出出入入口口以以及及门门厅厅部部分分的的台台阶阶，，地地面面存存在在高高差差的的时时候候，，应应设设置置斜斜坡坡。。走廊廊宽宽度度设设置置考虑虑轮轮椅椅和和行行人人并并行行通通过过，，因因此此宽宽度度不不应应小小于于1.2m。公用用走走廊廊设设计计易识识别别的的台台阶阶面面为避避免免台台阶阶面面产产生生阴阴影影，，应应考考虑虑采采光光与与照照明明的的情情况况，，改改变变台台阶阶的的颜颜色色和和材材质质，，可可便便于于识识别别。。设置扶手手楼梯的扶扶手应安安装牢固固。采用用近似圆圆形的扶扶手，沿沿楼梯两两侧连续续安装。。端部向向下方或坡度平缓缓的楼梯梯为尽可能能缩短万万一跌落落下来的的距离，，可采用用带平台台的折跑楼梯的宽宽度充足足考虑楼梯梯可并行行通过使使用拐杖杖的老人人和搀扶扶人，宽宽度约1200mm。踏步的防防滑措施施台阶面使使用防滑滑材料，，台阶面面边沿设设置防滑滑条，要要和台阶阶面保持持在同一一平面。。公用楼梯梯设计防滑地面面材料的的铺设引道和台台阶斜面面的地面面铺设应应平坦，，不应产产生积水水情况。。注意铺地地材料选选用浸水水后仍防防滑的材材料。路中央设设置井盖盖时，不设置车库库车库应设设计在户户门附近近，从车车棚到大大门处不不被雨淋淋到。房檐的设设置在户门处处可设置置宽大的的房檐。。充足的照照明为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位置和角度，可设置低位灯。设置对讲讲话筒设置扶手手台阶边应应设置连连续式扶扶手。坡度平缓缓的台阶阶存在地面面高差时时，应在在台阶附附近设置置斜坡。。院落设计计1）墙壁墙壁转角角部分作作圆角处处理除扶手外外，墙壁壁上无凸凸出物。。消火栓栓埋入墙墙里。扶手连续续性处理理，距地地高700～800mm,采用手感感好的材材料如木木材，截截面直径径40mm，转角也也要作圆圆角处理理。转角圆角处理墙面无凸出物2）地面选用吸音音浸水后后也防滑滑的材料料；耐磨损。。细部空间间设计要要点2.2.1门窗的设设计要点点门的宽度度满足轮轮椅进出出，不设设门槛，，外门净净宽不得得小于1.1m，内门通通行宽度不不得小于于0.8mm；门轻易于于开启，，宜用推推拉门代代替平开开门，不不许使用用玻璃门门；门的把手手应选用用旋臂较较长的拉拉柄，拉拉柄高度度在0.9m～1m之间；居室窗台台的高度度在750～800mm左右；窗台的宽宽度要适适当增加加，一般般不少于于250～300mm；矮窗台里里侧应当当设置高高0.9～1m的安全栏栏杆住宅室内内空间的的设计要要点易开闭的的户门当平开门门时，应应考虑调调节自动动关闭装装置，拉拉柄易于于老年人人的操作作，避免免采用圆圆形拉柄柄。适当照明明和易操操作的开开关考虑换鞋鞋和上下下台阶，，门厅具具有足够够的亮度度，不应应产生浓浓重的阴阴影部分分。采用醒醒目的的开关关。扶手的的设置置为了方方便换换鞋和和上下下台时时，应应设置置扶手手。扶手的的断面面采台阶的的处理理台阶上上下采采用防滑地地面采用浸浸水后后仍防防滑的的地面面材料料。地砖接接缝不户门门门槛高高度处处理户门门门槛高高度应应控制制在2cm左右。。门厅的的设计计要点点连续扶扶手使用近近圆形形的扶扶手。。扶手端端部向向下方方或墙墙壁方方向弯弯曲。。光线充充足的的照明明设计计不应和和其他他房间间产生生亮度度差。。洗手间间入口口和有有台阶阶的地地方应应设置置位置置低的的壁灯灯。使用方方便的的开光光装置置应设置置带指指示功功能的的大面面板开开关。。走廊长长的房房间，，应在在多处处设置置控制制开关关。便于使使用的的扶手手高度度和材材料设置扶扶手高高度约约700～800mm，注意材材料的的手感感和耐耐久性性。防滑地地面地面使使用防防滑材材料。。考虑跌跌到的的可能能性，，避免免采用用坚硬硬的材材料。。宽敞的的走廊廊方便老老年人人依靠靠拐杖杖或与与搀扶扶人共共同通通过，，宽度度不应应小于于1m。进房间间的入入口的的宽度度不得得小于于800mm。无阶差差地面面地面应应无阶阶差，，各房房间地地面的的高差差应控控制在在3mm以内。。室内走走廊的的设计计要点点楼梯的的宽度度不应应小于于1200mm，满足足两人人搀扶扶通过过；平台净净宽不不应小小于楼楼梯净净宽，，踏步步沿口口不应应突出出，作作成圆圆角，，楼梯梯带有有500～600mm的暗示示区；；扶手半半径以以30～40mm为宜，，扶手手与墙墙之间间应有有40～50mm的空隙隙；扶手可可设置置为双双重高高度（（900和750mm两种）楼梯的设计计要点宽敞楼梯楼梯可并行行通过使用用拐杖的老老人与搀扶扶人。扶手的设置置安装牢固，，近圆形的的扶手沿楼楼梯两侧安安装。扶手端部向向下或墙壁壁弯曲。台阶面和台台阶高度台阶面使用用防滑材料料。设置防滑条条时和台阶阶在一个平平面上。台阶垂直部部分应设置置挡板，台台阶边沿不不应突出。。方便的开关关除感应灯外外，安装带带暗示功能能的大面板板开关，使使用上下楼楼两侧都可可操作的双双路开关。。充足照明为了不产生生浓重的阴阴影，可设设置多个照照明灯具。。楼梯形状楼梯坡度平平缓，宜带带休息平台台。避免上层楼楼梯缩进走走廊或下层层楼梯露出出走廊的情情况。楼梯的设计计要点无障碍设计计，面积比比普通住宅宅的厕所大大。独用卫生间间应设坐便便器、洗面面盆和浴盆盆、淋浴器器。选用洁具便便于乘轮椅椅者使用，，平底防滑滑式浅浴盆盆。地面材料防防滑并易清清洗。冷、热水混混合式龙头头宜选用杠杠杆式或掀掀压式开关关。卫生间设计计要点开关方便且且安全的门门最好采用拉拉门或折叠叠门。门上应安装装安全玻璃璃等不易破破碎的玻璃璃。看护用空间间浴室应保证证看护时必必要的空间间。防滑地面材材料应选用防水水防滑地面面铺设材料料。设置扶手浴室出入口口附近、浴浴缸边以及及水龙头一一侧的墙壁壁上应设置置水平和垂垂直扶手。。操作性好的的水龙头喷喷头安装在触手手可及的位位置，选