《房地产法原理与案例教程》第二章-房地产原理与案例教程

房地产法原理与案例教程第二章房地产登记法律制度第一节房地产登记法律制度概述第二节土地登记制度第三节房屋登记制度第一节房地产登记法律制度概述一、房地产登记法律制度的功能二、我国房地产登记制度的产生与发展三、房地产登记机关引例甲公司与乙公司房屋买卖纠纷一、房地产登记法律制度的功能房地产登记法律制度，是国家规范登记行为，调整房地产权属关系，了解房地产市场信息，掌握房地产权属变化情况，保证房地产交易安全，维护房地产权利人合法权益的重要措施，也是房地产法律制度的重要内容。一、房地产登记法律制度的功能房地产登记又称为不动产登记，其基本含义是指土地使用权和地上建筑物所有权及其上设定的其他权利的登记。其主要具有以下功能：一、房地产登记法律制度的功能（一）公示功能房地产登记的公示功能是指房地产登记所具有的将房地产权利变更的事实向社会公开并展示房地产权利来源及权利状态的作用。公示的目的主要是提高房地产交易的安全性，保护善意第三人的合法权益。一、房地产登记法律制度的功能（二）权利确认和保护功能经过登记的房地产权利因得到法律的确认而具有法律效力，受到国家法律的保护，可以对抗房地产权利人以外的任何人。【案例2—1】甲、乙、丙房屋权属纠纷一、房地产登记法律制度的功能（三）权属管理功能房地产登记是国家了解房地产权利归属和房地产权利流转情况的重要方式和途径，是国家对房地产市场进行管理的重要手段。它在很大的程度上体现了国家对房地产市场进行管理的意图和目标。一、房地产登记法律制度的功能（四）征税功能房地产登记是国家征收房地产财产税和流转税的重要依据和保障，如果没有完善的房地产登记制度，房地产方面的征税就缺乏可靠的依据和有力的保障。二、我国房地产登记制度的产生与发展新中国成立后，党和政府十分重视房地产的权属管理工作，在接收旧政府房地产权产籍资料后，通过清理和补充，建立了比较完善的档案。20世纪50年代后期，特别是文化大革命时期，我国的产权管理工作受到了严重的影响。二、我国房地产登记制度的产生与发展党的十一届三中全会以后，在普查的基础上，原城乡建设环境保护部又于1987年开展了全国城镇房屋所有权总登记，统一了房屋所有权证书的样式。伴随一系列规范性文件的制定和实施，为我国房地产管理工作的开展和房地产登记制度的建立奠定了基础，逐步发展和完善。三、房地产登记机关目前，我国房地产是由国土资源部以及住房和城乡建设部（原建设部）两个部门分别负责的。与这种房地分管的体制相适应，房地产登记机关也有两个，即国土资源部、住房和城乡建设部，前者负责土地登记，后者负责房屋登记，具体的登记机关分别是两部门下属的土地管理局和房屋管理局。第二节土地登记制度一、土地登记的一般特征二、我国土地登记的特征三、土地登记的类型及其程序四、土地证书一、土地登记的一般特征土地登记制度是土地法律制度的重要组成部分。土地登记的基本含义是国家依照有关规定，对土地的位置、面积、用途、等级以及权属关系和权属变化情况在专门的簿册上进行记载，予以确认的制度。土地登记的完整意思应包括两个方面，即对土地现状的描述和对土地权利归属及其变化情况的记载。一、土地登记的一般特征土地登记制度主要特征可概括为以下几个方面：

1.土地登记以权利登记为主要内容。

2.登记是一种政府行为

3.土地登记的资料公开。

4.实行土地登记制度的国家一般都制定了专门的土地登记法或不动产登记法。二、我国土地登记的特征（一）强制登记和自愿登记相结合对土地权属及其变更实行强制性登记是由我国社会主义土地制度的特殊性和基本国情所决定的，也是加强土地权属管理，维护土地权利人合法权益的客观要求。但对更正登记、异议登记、预告登记和地役权设定登记以及设定地役权的土地使用权转移登记，却采取了自愿登记的原则，二、我国土地登记的特征（二）以权属登记为主同时兼有土地现状登记我国的土地登记不仅包括土地权属及其变更情况的登记，同时还包括对土地现状的登记。二、我国土地登记的特征（三）实行登记要件主义原则在我国，土地权利的设立、变更和消灭均以登记为生效要件。不经登记，土地权利的设立、变更和消灭不发生法律效力，不能对抗第三人，不受国家法律的保护。二、我国土地登记的特征（四）属地登记原则在我国土地登记实行属地登记原则，申请人应当依照《土地登记办法》的规定向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。三、土地登记的类型及其程序（一）土地总登记及其程序总登记是在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。土地总登记的一般程序如下：1.公布通告。2.申请登记。3.登记审批。4.公告登记情况。5.注册登记。6.颁发土地证书。三、土地登记的类型及其程序（二）初始土地登记及其程序初始土地登记是指土地总登记之后对新设立的土地权利进行的登记，它是国家对土地进行管理的基础性工作。初始登记的主要作用是确认土地权属关系，维护土地权利人的合法权益，为进行地籍管理和土地权属管理提供基本的依据。三、土地登记的类型及其程序（三）变更土地登记及其程序变更土地登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记，包括土地权利变更登记、土地用途变更登记、土地权利人更换名称、地址的登记。三、土地登记的类型及其程序（四）注销土地登记及其程序注销土地登记是因某种法律事实的出现导致土地权利终止或消灭时而依法进行的登记。在一般情况下，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起15日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。三、土地登记的类型及其程序（五）其他登记1.更正登记

更正登记是指土地登记机关对已完成的土地登记所记载的事项存在的错误按一定程序进行更正的行为。2.异议登记

异议登记是指权利人或利害关系人以对抗现实登记权利的正确性为目的而提出的登记。三、土地登记的类型及其程序3.预告登记从登记形态上看，预告登记是以保全不动产变动请求权为目的的登记。预告登记制度的创设，目的在于促使以不动产物权变动为内容的债权请求权得以实现，三、土地登记的类型及其程序4.查封登记

查封登记是国土资源行政管理部门在接到人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书后，报经人民政府批准，将查封或预查封的情况在土地登记簿上加以记载的行为。查封登记通常包括两种情况。（1）预查封登记。（2）轮候查封登记。四、土地证书无论是初始土地登记还是变更土地登记，其全部过程的完成主要以土地证书的发放为标志。土地登记证书是国家为符合土地登记条件的申请人颁发的证明其享有合法土地权利的证明文件，也是土地权利人行使土地权利的法律凭证。目前我国使用的土地证书主要有四种，即《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。第三节房屋登记制度一、房屋登记的主要特征二、国有土地范围内的房屋登记三、集体土地范围内的房屋登记四、抵押权登记五、地役权登记六、预告登记七、异议登记八、更正登记一、房屋登记的主要特征房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。主要具有以下特征：（一）房屋登记实行属地原则（二）房屋登记遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则（三）房屋权属登记实行实质审查原则（四）房屋权属管理采用登记生效主义原则二、国有土地范围内的房屋登记（一）房屋所有权初始登记房屋所有权初始登记一般是指新建房屋的拥有者，为确认其房屋归属取得房屋所有权而向房产管理机关申请登记、发证，房产管理机关经审核有关情况后予以登记，并向其颁发房屋所有权证书，确认其房屋所有权的行为。二、国有土地范围内的房屋登记（二）房屋所有权转移登记房屋所有权转移登记是指在房屋所有权进行初始登记之后，因房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、房屋分割、以房屋出资入股、法人或其他组织分立、合并以及判决、裁决等原因致使房屋所有权发生转移时，依法应进行的登记。二、国有土地范围内的房屋登记（三）房屋所有权变更登记房屋所有权变更登记是指在初始登记之后，房屋现状发生变化或房屋所有权人名称发生更改时，依法应进行的登记。二、国有土地范围内的房屋登记（四）房屋所有权注销登记房屋所有权注销登记是指经依法登记的房屋因某种法律事实而灭失或法律规定的情节出现而致使所有权丧失时，应进行的一种登记。此种登记通常在以下几种情况下发生：1.房屋灭失。2.放弃所有权。3.法律、法规规定的其他情形。三、集体土地范围内的房屋登记2008年《房屋登记办法》明确规定，依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。首次将集体土地上的房屋纳入了房屋登记的范围。集体土地范围内的房屋登记分为初始登记、变更登记、转移登记和抵押登记四种。四、抵押权登记【案例2—2】甲、乙、丙房屋抵押纠纷案由于抵押权的设立并不转移抵押财产的占有，登记便成为抵押权设立最理想的公示方式。抵押登记是公示抵押权乃至获得公信力的必要途径，其对于充分发挥抵押的担保功能，维护交易安全，保护第三者利益，避免纠纷发生等都具有非常重要的意义。四、抵押权登记房屋抵押登记分为以下几种：（一）抵押权设立登记（二）抵押权变更登记（三）抵押权转移登记（四）抵押权注销登记（五）最高额抵押登记五、地役权登记地役权登记是指房屋登记机构对符合规定的地役权设立登记申请，将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿的行为。六、预告登记（一）预告登记所谓预告登记是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的登记。预告登记与本登记（一般不动产登记）的区别主要在于以下几个方面：一般不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，也就是说登记申请人为了取得或转移某项已经完成的不动产物权而进行的登记。而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变更而只是登记申请人请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，以确保将来之发生该请求权所期待的法律效果。六、预告登记1.预告的功能预告登记制度的创设，目的在于促使以不动产物权变动为内容的债权请求权得以实现，因此，预告登记的效力就是保全债权请求权。预告登记效力产生的标志是预告登记在登记簿中的登记，其程序与本登记相同。六、预告登记2.预告登记适用的范围在我国，预告登记的适用范围仅限于以下几种情况：1.预购商品房。2.以预购商品房设定抵押。3.房屋所有权转让。4.房屋所有权抵押。5.法律、法规规定的其他情形。6.预告登记的效力。七、异议登记（一）异议登记的意义异议登记是对已完成登记的正确性有异议而提出的登记。异议登记是登记制度中不可缺少的一环，是登记制度发挥作用的一种体现。同时它也是对登记绝对公信力的修正，能够保护事实上的物权人，体现法律的公平理念。七、异议登记（二）异议登记的效力异议登记的直接效力是终止现实登记的权利人按着登记权利的内容行使权利。异议纳入登记后，登记权利的正确性推定作用丧失其效力，第三人也不得以登记的公信力按照登记的内容确定登记的不动产物权。七、异议登记（三）异议登记的申请及其处理害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。八、更正登记（一）更正登记的适用范围更正登记就是指对不正确的不动产登记予以更正的登记。根据现行有关法律法规的规定，更正登记应出现在登记错误发生时，并以登记错误为前提，没有登记错误，就无所谓更正。八、更正登记（二）更正登记方式更正登记是彻底终止现实登记权利的正确性推定效力，彻底杜绝第三人依据不动产登记簿取得现实登记的物权。故更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时也是对真正权利的初始登记。从国外有关立法来看，更正登记有两种方式：一是经权利人以及利害关系人申请的更正登记，二是登记机关依职权自动进行的更正登记。八、更正登记（三）更正登记的申请及其处理更正登记的申请人是利害关系人。房屋登记机关受理了申请人的更正登记申请后，对房屋登记簿记载确有错误的，将予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；对房屋登记簿记载无误的，不予更正，并书面通知申请人。八、更正登