新建桥老年产业发展纲要（终稿）

新建桥老年产业发展战略

策划纲要

(草案)

王志纲工作室

2007.2.11.第三篇模式篇盈利模式运营模式扩张模式管理模式第四篇

近期建议发展阶段近期建议目录第一篇态势篇市场分析案例分析企业分析第二篇定位篇总体思路总体定位市场定位产品定位品牌定位.态势篇

市场分析案例分析企业分析.一、市场分析.（一）中国老年市场：叫好不叫座1、中国快速老龄化催生老年消费市场2005年，中国60岁及以上老年人口达到1.43亿，占全球老年人口总量的五分之一，是世界上老年人口最多的国家；预计到本世纪40年代后期，中国每3至4人中就有一名老年人。巨大的老龄人口，蕴藏了可观的消费总量。目前全国老年人消费额在3200亿元以上，到2010年，仅老年退休金一项就将增加到8383亿元。2、中国老年市场供需失衡2005年中国老年市场需求为6000亿元，2010年将达到１万亿，但中国每年为老年人提供的产品还不足500亿元。供需之间的巨大差距似乎让老龄产业“商机无限”，甚至有人预测“老龄产业”是2007年十大最赚钱行业之一。但是事实上中国老年市场缺乏真正的实力资本。中国老年产业分散、规模小，尚处于起步阶段。.（二）养老消费：需求≠有效需求“消费总数大”不等于“消费能力强”“需求”不等于“有效需求”中国的养老消费存在着众多的瓶颈……观念障碍经济障碍体制障碍资源障碍.中国的养老消费市场存在的障碍和瓶颈观念障碍“养儿防老”。中国的传统的“养儿防老”观念还发挥着深刻的作用。据2000年的人口统计数据，65岁以上的老人中，64％与子女住在一起，如果老人住进了养老机构，常常会受到传统观念的抨击，被认为儿女不孝顺。“重小轻老”。中国社会是个典型的“养小不养老”的社会。家庭的主要消费是针对孩子，《2005年社会蓝皮书》指出，仅仅是子女的教育费用就占据了居民总消费的第一位，超过养老和住房，上海社科院的著名社会学家徐安琪在一份调查报告中指出，在上海徐汇区目前抚养一个孩子到成年至少需要49万元。留遗产给子女，当前中国的老年人，多数有节俭的习惯，对自己的老年生活要求比较低，总是希望留下一部分遗产给子女，这也影响了老年人的消费。经济障碍：人均GDP低，家庭总收入少。2006年，中国的人均GDP为2043美元，属于典型的“未老先富”的国家。而美国战略与国际研究中心（CSIS）的调查报告指出，在中国55岁以上的老人家庭中，不足四分之一家庭拥有的金融资产超过其年收入，仅有5.4%家庭拥有的金融资产超过其年收入的2倍，这个数目不足以支撑平均超过20年的退休生活。由于人均GDP和收入较低，家庭用于退休目的的储蓄或个人购买商业人寿保险的能力也很弱，这直接导致国民自我保障水平低下。退休后收入骤减。许多老年人退休后，收入骤减，有的仅能维持温饱，更不用说大部分毫无经济收入的农村老年人了。收入水平决定了其消费水平，因此，尽管许多老年人有这样那样的需求，但他们却无法将其表现为消费行为。.体制障碍：国家养老保障水平低。我国现行的城镇养老保障体系基本上是由政府责任下的社会保险与社会救助来支撑的，而来自用人单位和家庭个人的承载能力则仍势单力薄。有资料显示，中国目前80％以上的劳动者没有基本养老保险，国家对社会保障的投入严重偏低，国家财政用于社会保障的支出仅占总支出的2％左右。市场保障体系不健全。我国的养老体系将由家庭化养老走向社会化养老，然而由于整体的市场化运作水平低，金融、保险、基金、慈善等各种市场资源还不能很好的支撑整个社会养老体系的构建。资源障碍：针对老年的服务性机构“量少质次”。有专门针对儿童、妇女的医院，但是很少有专门针对老人的医院；在老年出国游上面，各大旅行社也很少有专门针对老年人的旅游团和旅游路线。此外，在其它针对老年人的服务性机构和老年产品上多是量少质次。缺乏一站式、全方位的老年服务体系。老年人是社会的弱势群体，又是一个有其特殊需求的人口群体，需要更多的社会服务资源，然而这个社会还缺乏全方位的专门服务于老人的体系，发展潜力和发展空间巨大。.

人口基数大，老年需求多，使得养老市场的发展空间也大，然而，由于种种制约因素的影响，看似很大的市场空间，从目前来看其实可进入性的空间并不大，因此就有了这样的一个现实：经济基础、观念、体制等诸多障碍及使得中国目前没有进入大众养老时代。需重新审视和寻找真实的、有效的老年市场空间。.（三）有效需求：高端老年市场1、中国高端老年市场浮出水面中国经济持续发展，中国的富裕阶层出现。中国经济持续20多年的高度增长，造就了中国的富裕阶层。2006年《蒙代尔》中国500富豪榜中榜在香港揭晓，中国内陆千万富翁有35万人，亿万富豪超过1万人。在500人的名单中，大陆共有412位富豪入选，总财富11580.2亿。中国高端老年市场庞大。

10%的中国家庭（接近4000万个家庭）年收入在10万元以上，0.4%的中国家庭（约150万户家庭）拥有70%以上的财富，按平均每户一个老人计算，中国至少有150万高端老年群体。全球管理咨询机构波士顿咨询公司(BCG)的《2006年全球财富报告》显示，2005年，中国富有家庭财富增长18%，成为全球新兴市场家庭财富增长最为突出的地区之一，按照GDP8%的增长速度，到“十一五”末，富裕家庭将达到7000万个。

.（三）有效需求：高端老年市场中国高端养老市场初现端倪。目前，中国的一些沿海发达城市开始出现了定位高端的养老的项目，且市场反应非常好。比如广州市白云区养老院的别墅养老项目等；尤其以中国第一家外资高端养老院奥古新诺的落户上海为标志性事件，鲜明的预示着中国高端老年市场的巨大发展潜力。根据发达国家的经验，一般在人均GDP达到1万美元的时候，全面进入老龄化社会，老龄产业迅速发展，老年市场不断细分，高端养老需求旺盛。如德国的奥古斯汀、美国出现太阳城、日本出现两代居、候鸟式养老等。中国的区域经济发展是典型的非均衡发展，目前，中国的大城市如北京、上海、广州等经济发展水平都已达到中等收入国家水平，局部地区已达发达国家的水平。据报道，广州市2006年人均GDP达到1.1万美元，而北京和上海的人均GDP则分别超过了6000美元和7000美元，市中心区的人均GDP则也达1万美元。.链接：高端养老项目扫描广州：一掷40万住别墅养老。白云区某养老院最近开设一项新服务———别墅养老。每栋别墅设有4个套间，除了家具、电视机、电话、应急呼叫系统、饮水机、太阳能热水供应系统外，还配备了自助厨房、自助洗(衣)烫(衣)房等。每两栋别墅的对面就有一个护理工人房，随时为老人提供服务。据了解，每栋别墅一次性设备使用费需要40万元，每个套间折合10万元。而此项费用并不能购得产权，40万元只能使用至老人百年归老。但不少老人仍愿意“一掷万金”，目前已有12名老人在这里养老。上海：奥古新诺落户，入住需有10万美元家底。中国首家外资高端养老院奥古新诺落户上海，入住约需要10万美元的家底，其客户主要针对三类老人：收入高思想也比较开化的老人、儿女均不在国内的老人、来中国工作或学习的外籍人士的父母。在奥古新诺看来，世界500强企业有很多已经落户在上海，这里从学校教育到餐饮娱乐都有非常高端的服务，惟独养老院是个空白。北京：拟建高端养老院。据了解，北京的民政部门也在考虑要引进外资建设养老机构，只是一时还没找到合适的投资合作方。有些外资养老机构已经表达出合作的意向，但目前还没有落实下来。这位工作人员说：“我们对高端的养老院出现还是鼓励的，虽然这并不是一个主体，但养老院也应该根据市场的需要百花齐放。”.2、高端老年市场有效供给不足高端老年市场需求的高端。高端市场具有一些特殊的需求特征，体现在：高品质追求。高端消费人群消费能力比较高，追求价值感和尊崇感，更加注重精神层面的需求。完善的综合服务。综观目前高端老年市场的成功项目，无一不是提供完善的综合服务。以美国的专门针对高消费阶层的老年公寓Brookdale为例，其成功的运营就在于提供的顶级的服务，“让过去习惯于下塌在四季酒店这样的地方的消费者，在这里也能获得同样级别的服务”，并且针对老年人提供了诸如私人管家、紧急呼叫系统等各种服务。现有市场产品的低端。相对于高端老年市场的高端的需求，中国的老年市场目前尚处在一个低端的水平。无论是公有性质的老年福利院还是现已运营的民营的老年公寓及其他的老年服务产品，都主要是面向中低档老年市场。即使有一些产品定位高端，但由于服务的不到位，供给无法匹配高端老年市场的需求，而导致现状是：高端老年市场目前仍然处于非常匮乏的状态。且整个老年产业散乱，缺乏产业链的有效整合。四个老龄化。据研究机构研究表明老龄化主要分为四种类型：生物老龄化、年龄老龄化、心理老龄化、社会老龄化。其中最本质的是“生物老龄化”、最核心的是“心理老龄化”、无法改变的是“年龄老龄化”。.需求层次金字塔生理需求（衣、食、性等）安全需求（医、住和行等）归属与爱的需求自尊的需求自我实现的需求基本需求高端需求针对高端需求的高端老年市场应是发展老龄产业的企业最先抢占的市场，而这个市场也是相当庞大的。.二、案例分析.（一）老年市场代表性案例分析

福利院类：鹤童房地产类（住宅区）：美国太阳城公寓类（老年公寓）:奥古斯汀、卧云仙居、侨亚网络类:安康通.1、鹤童案例老年产品类别：民办福利院、老年产品及相关服务背景简介：鹤童老年福利协会成立于1995年，是一个典型的非营利性、社会公益性、慈善福利性、民办服务型的社团组织（NGO-NPO）。鹤童现有7所养老院、还有不仅直接服务于养老院，而且面向社会的老年用品商店、老年病医院、老年营养餐厅、清洁管家公司和护理培训学校等5家相关机构。鹤童有受薪的会员工作者200余名，义工、志愿者数以千计。其为老服务的内容已经延伸到老年餐饮、老年物业和老年用品领域，其服务的区域已经辐射到北京。鹤童是一个非营利理念、多元化发展、专业化管理的集养老服务、老年活动、社会筹募、志愿者行动、养老资讯、养老理论研讨、护理培训、医疗康复、老年餐饮、老年物业和老年用品研究等于一体的为老服务民间组织。特点：（1）民办非营利机构。资金来源主要依靠个人和机构的捐赠，其次还有入住老人上缴的服务费。（2）护理型养老院。接收的对象一般都是70岁以上的非自理老人。（3）多样老年产品。延伸产业链条，发展老年餐饮、老年物业和老年用品等领域.『分析』

鹤童模式是“两手抓”的模式：一手是传统社会福利院的“升级版”，依托民间资本打造非营利的社会公益事业，制造品牌影响力和企业美誉度；另一手是延伸老年产业链条，发展培训、老年产品等，从相关联产业中获利，正所谓“堤内损失堤外补”。鹤童模式是传统护理院的升级版，服务的人群主要是中低收入者且不能自理的老年人；但其发展相关老年产品和服务，延伸老年产业链条的做法值得借鉴。.2、美国太阳城（SunCity）案例老年产品类别：大型老年综合社区背景简介：20世纪50年代后期，一位名地产建筑商路过亚利桑那州的沙漠

，觉得这里气候炎热干燥，土地非常便宜，就决定在这儿建一个专供退休老人居住和疗养的地方，居民年龄限在55岁以上，子女低于55岁的不能随同居住，要照顾老人，也只能住在该地以外的附近地区。奇怪的是，这些规定不但没有遭到老人们的反对，反而吸引了更多的居民。美国各地的老人们蜂拥而至，此地迅速扩大，到1996年时，这里的居民已达9.6万，现在估计有14万。有关专家说，太阳城是美国发展速度最快的城市。特点：

（1）环境氛围，适宜老人。阳光充足、气候好、适宜老年人居住；设计合理、以方便老人为第一宗旨。

（2）设施完备，档次分明。城区除了拥有几所大的专为老人服务的综合性医院外，心脏病中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷，疗养院和老人照顾中心鳞次栉比，老人可以根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务；社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。

（3）老有所乐，老有所为。社区内很多公共服务由老年志愿者担当。.『分析』美国太阳城的模式是房地产新城开发为实质，以老年居住和度假为特点，以养老社区为内容的“养老主题新城”。但是中国的国情决定了，国内不会出现一个这样“孤岛式”的老年新城。以养老社区为卖点的开发模式，在国内并不乏案例，如北京的东方太阳城、上海的孝贤坊等，不过它们与美国太阳城存在着本质不同：美国太阳城是不允许55岁以下的人居住在社区之内的，纯粹是大型养老社区；但是东方太阳城、孝贤坊却对购房者和居住者的年龄并无限定，只是借助老年概念，进行产权式开发的房地产项目。

美国太阳城中，有关老年服务和老年设施，以及老年管理的经验，是值得借鉴的。.3、奥古斯汀案例德国的“奥古斯汀”老年产品类别：老年公寓背景简介：奥古斯汀(Augustinum)是德国最知名的高品质老年颐养品牌和德国最主要的社会服务公司之一。20世纪40年代末，公司成立了第一家居住式的颐养中心，它的出现彻底打破了传统养老院的经营模式。奥古斯汀针对的主要是身体健全，其月收入1000欧元、处于中等收入水平的老人，为他们提供全套的护理和文化交流活动。目前奥古斯汀在德国20多个城市连锁经营，建立了21家品牌养老院，有近8000名老人在奥古斯汀找到了自己的家。除了做养老院，奥古斯汀还拥有有关养老的医疗器械公司、全德国最好的心脏专科医院，以及数家德国著名的内外科专业医院，甚至在德国某个小城，奥古斯汀养老院还拥有当地最好的穹拱餐厅。它拥有3000多名专业员工，全套顶级的生活、娱乐设施，每年还有大批志愿服务人员为其工作。特点：（1）设施的高档化。高档的养老设施，同时整合了一些高端的服务资源，如医院、餐厅。（2）管理的网络化。以高档酒店式公寓的物业形态，建立连锁网络，有成熟的管理模式。（3）服务的专业化。有良好的专业素质服务团队。.养老院住宅外景穹拱餐厅德国奥古斯汀.中国的“奥古新诺”（顶极养老院，“五星级”酒店式的颐养中心）

背景简介：2006年6月6日德国奥古新诺（Augustinum）颐养中心落户上海国际医学园区，这是其在中国落地的首家颐养中心。中心计划分两期建设，一期工程总规划建筑面积85000平方米，提供500套公寓及相应配套设施。二期工程预计提供750套公寓及相应配套设施，并同时兴建奥古新诺商务总部和培训基地。整个中心项目预计总投资额为9.4亿元人民币，在2010年世博会前建成并投入运行。

特点：

奥古斯汀来到中国（在中国叫奥古新诺），产品的形态没有大的变化，但是市场定位发生了很大的改变：奥古斯汀居住式养老院在德国的消费群体是中等收入者，但“引进”中国后，只是专门服务于极少数富人阶层，入住者得有10万美元家底

——奥古新诺主要针对三类老人：收入高思想也比较开化的老人、儿女均不在国内的老人、来中国工作或学习的外籍人士的父母。.『分析』德国“奥古斯汀”是一种较为成熟的养老服务模式，它有明确的目标客户人群，同时整合了一些高端服务资源，以高端酒店的管理模式，连锁经营顶极养老院。奥古斯汀模式，是一种很好的商业模式，市场定位明确，服务配套成熟，网络运营完善。但是它进入中国以后市场人群的定位却发生了改变，只是专门服务于少数富人，这说明：中国的养老市场还不成熟，还处于比较低的发展阶段，绝大多数中国人的经济收入远远达不到享受顶级养老服务的“层次”。中国的富人群体已经出现，具有强烈的顶级消费欲望，消费者数目虽然甚寡，但消费能力甚大。首先选择进入上海，正是看中了上海养老市场的消费群。

.4、“卧云仙居”老年产品类别：老年度假公寓背景简介：云南金曦房地产投资开发有限公司斥资1.68亿，按五星级宾馆的标准建设，首创云南生态养老度假俱乐部。卧云仙居项目购地703.17亩，实际建筑用地5.67万平方米，绿化率55%。距昆明市区35公里，是集养老、旅游、休闲度假、会议中心、文化娱乐等多种经营项目为一体的综合性度假养老休闲俱乐部。在功能设置上，主要涉及老年公寓、宾馆、别墅、会所四大建筑群落。500多名服务人员为老年朋友服务，做到每3名老人就有一名专业人员为其服务。六个生态蔬菜大棚，可同时容纳千人用餐的生态餐厅，老人每天都能吃到新鲜、无污染的绿色蔬菜。卧云仙居度假养老俱乐部实行会员制，购买一张价值5880元的养老卡便可成为会员，使用期限十年，每年都有10天的时间可以免费入住。除此之外，持卡者还可享受棋牌室、游泳池等多项康体设施和多种问题、娱乐活动，饮食、购物和收费服务项目、设施也可享受优惠的会员折扣价格。链接：“卧云仙居”经营模式产品种类：时权别墅项目合作；度假养老卡；公寓、花园、别墅。企业类型：私营有限责任公司

经营品牌：时权别墅

主要客户：中老年人

投资联营：时权别墅

10000￥=9天免费使用权/年+3年后退还本金

=2天免费使用+8%回报（有7天委托公司经营的回报）+3年后退还本金时权酒店：

10000￥=10天免费使用权/年（5年期）/8%的回报+5年回退还本金.『分析』

“卧云仙居”也是民营资本介入老年产业的一个典型案例，它定位于度假型的老年公寓，走高端化和连锁化的道路。但是，由于所在城市的市场难以支撑其产品，同时在市场营销上措施不到位，市场反映平平，而企业实力有限又不具备长远的眼光，急于套现，造成只有连锁之名，并无连锁之实，目前只有走“时权别墅”和“时权酒店”的道路。.5、“侨亚颐乐园”老年产品类别：老年公寓背景简介：目标：打造中国养老产业第一品牌发展策略：以老年休养为龙头，以开发老龄特色地产为主体，带动老年旅游休闲业，开发有关老龄相关的高科技产品，将“侨亚颐乐园”现代养生养老方式品牌化、专业化、规模化，发展侨亚颐乐园全国连锁机构，树立老龄市场高端领域著名品牌，成为实现全球联盟的产业。经营模式：养老养生、旅游度假、休闲三位一体的经营模式1年入住代养收费房型1人房费2人房费1人服务费2人服务费餐费水电费养趣阁（单人间）450元/月

200元/月

包餐300元/月、可点菜、订餐独立水电表，按表据实结算养怡阁（双人间）304元/月608元/月200元/月300元/月养馨阁（套间）400元/月800元/月200元/月300元/月.『分析』

“侨亚”以打造中国养老产业第一品牌为目标，产品定位于连锁式老年公寓，但是标准过于低端的，还是常规的养老院的形式。同时由于其所在城市级别较低，难以提升档次，难以形成好的市场影响力。.6、安康通案例背景简介：2001年，上海市民政局下属的上海社区服务有限公司与中国医疗有限公司合作成立了上海金秋安泰呼叫服务系统有限公司，在上海开通了全国第一个“安康通”呼叫援助中心，并成为上海市政府的实事工程在全市推广。定位：针对老年人和残疾人士的呼叫援助系统系统介绍：“安康通”系统分为两个主要部分:呼叫援助中心；遥控报警按钮和传送设备服务内容：１、警报服务：医疗紧急救助、煤气泄漏报警、遇盗救助、火灾救助２、免费咨询服务：健康咨询、心理咨询、医疗咨询、法律咨询３、社区服务：物业维修、家电维修、上门开锁、管道疏通、速递服务咨询、福利彩票咨询、生活常识咨询、交通客运路线咨询、搬运服务、代办票务、代订牛奶服务、老年护理、代请钟点工等４、医疗服务：定点咨询、专题讲座、体检安排、远程会诊安排

.『分析』安康通是一个呼叫援助系统，它符合了便捷、快速、一对一交流的优势，迎合了老年人的行为习惯，在一定程度上可以解决老年人的日常生活需求和安全需求。但是，它缺乏有效的制约机制，缺乏核心竞争力，所能提供的服务层次过低、过浅，对中高端人群缺乏吸引力。.小结从以上案例来看，老年产业的发展模式主要体现在两个层面：“武人”：终端服务产品。即实体存在的产品，尤其是依托房地产、旅游度假地产和酒店式公寓，打造服务终端，进一步的构建服务网络。“文人”：中间服务产品。以虚拟网络的形式存在，如电话网、互联网等，依靠整合资源，构筑服务平台，起到“中介”的作用。从两种发展模式来分析，都各有其利弊，“武人”专业化程度较高，落地较实，但是面临规模化的问题；而“文人”，可以迅速构建网络，扩大规模，但是要受制于资源的整合程度。因此如何整合二者的优势，规避其不足，探索一种新的发展模式是值得思考的问题。.（二）其它相关案例分析近年来，在中国这片古老而神秘的圣土上不断诞生着一个个神话，从新的中国首富国美，到阿里巴巴、腾讯，再到百度、分众，令人目不暇接，这些新贵好像都与“网”有关，看看中国的几个新锐是如何赚到钱的，国美是连锁终端网，新浪、百度是互联网，分众是户外视频传播网，为什么都与网有关系，因为未来的营销是一对一的关系营销，他们都一致性地编织着各自的“天网”。第一个编织“天网”的正是携程，并由此引发的“携程系”——如家、安康网等，成为影响整个新经济下产业发展模式的大变革。链接：改变传统图书市场的“亚马逊”：1994年，30岁的杰夫·贝佐斯用30万美元启动资金，在西雅图郊区租来房子的车库中，创建了一家网络图书零售公司（A）。公司草创期间，仅有3台服务器和300名免费试用的顾客。5年后，杰夫·贝佐斯创办的亚马逊网上书店的年销售额超过了6亿美元。10年后，美国传统的图书产业已经被网络冲击得“支离破碎”。老牌图书经销商Barnes&Noble公司已濒临倒闭，因为亚马逊已经彻底改变了图书市场的传统游戏规则。.1、携程案例探析A、携程简介：携程旅行网（简称）创立于1999年，总部设在中国上海，目前已在北京、广州、深圳、成都、杭州、厦门、青岛、南京、武汉、沈阳等10个城市设立分公司，员工超过5000人。作为中国领先的在线旅行服务公司，携程旅行网成功整合了高科技产业与传统旅行业，向超过1400万会员提供集酒店预订、机票预订、度假预订、商旅管理、自助游、特惠商户及旅游资讯在内的全方位旅行服务，被誉为互联网和传统旅游无缝结合的典范。凭借稳定的业务发展和优异的盈利能力，携程旅行网于2003年12月在美国纳斯达克成功上市。携程主要的投资者有美国CarlyleGroup(凯雷集团)、日本SoftBank(软银)、美国IDG(国际数据集团)、上海实业、美国Orchid(兰花基金)及香港Morningside(晨兴集团)等。.B、携程现象：携程是资源整合者

像新浪、搜狐等网络门户整合了传统媒体新闻产品与资源一样，携程在旅游电子商务市场也充当了类似的角色，通过中间市场把供应商和消费者连接起来。作为一个独特的资源整合者，携程一只手掌控着全国近数十万会员客户，另一只手则与全国数千家酒店、所有航空公司紧密相连。

携程是传统行业的入侵者

携程目前已经开始进入自助游和商旅管理等传统旅行服务的携程，正在分流传统旅游公司的现有客源，而且它还有可能倚重手中掌控的数十万、乃至更大量的会员客户资源，对酒店、旅行社等进行筛选、排名等整合工作，携程们会迫使他们降低价格、缩小利润空间，部分企业甚至被淘汰出局——就像沃尔玛、国美等连锁巨头今天对传统制造业所作的那样。受此冲击，劳动密集型、分散经营、产品销售严重依赖人员推销和门店渠道的传统旅行服务运营模式可能进一步被消解和颠覆。.携程是游戏规则的制定者

就像国美、苏宁扼住了家电厂商的渠道命脉，携程也成为酒店和航空公司不可或缺的一个渠道平台。携程没有受到传统旅游服务商的敌视，携程被称为酒店和航空公司健康而高效的渠道之一，但是携程已经悄悄的改变者传统的游戏规则，携程通过它深入到两个领域的两只手，成为游戏规则的制定者。2005年，携程财务年报显示，总营收为5.212亿元人民币(6460万美元)，相较2004财年增长了56%。2005财年净利润为2.242亿元人民币(2780万美元)，相较2004财年增长了68.4%。携程2005财年的净利率为43%，2004财年的净利率为40%。纳斯达克给予携程的市盈率高达50倍，而无论利润还是利润率都为中国互联网第一的网易也才30倍市盈率。2006年4月，携程的市值达到15亿美元，是同在纳斯达克上市的e龙的5倍，同样高过了规模远大于己的新浪、搜狐和盛大。仅2006年第三季度，宾馆预订间夜数约为182万间夜，预订营业收入总计1.25亿元人民币，平均每间酒店的佣金收入高达68.68元。携程是网络新经济的领跑者

在携程之外，我们看到，在教育、医疗、地产、图书这样的传统行业，更多的“入侵者”已潜伏下来，爱康网、搜房网、中国精品学习网都希望成为另一个“携程”，他们已经翘首以待，携程已经开辟出一种新的商业模式，成为网络新经济时代的领跑者。

互联网行业的人说，这并不是一家纯粹的互联网公司；而旅游行业的人说，这不是一家真正的旅游公司。在携程，以人海战术构成的发卡一族，形成了携程营销的一个前端战线；而在上海携程公司总部，一个1600余人规模的电话呼叫中心，是携程后端的又一个人海战术。.携程的商业模式：携程的商业模式：一边笼络庞大的会员卡客户群体，一边向酒店和航空公司获取更低的折扣，从而自己获取中间的佣金。进一步解释可以通过携程在三个方面的“人海战术”进行描述：会员拓展——携程是街头“发卡一族”的始作俑者，充分利用中国廉价劳动力的优势，聘用大量的“无业”劳动者，通过“小广告”方式进行“地推”，获得庞大的会员卡客户群；会员服务——携程建立了2000余人的电话服务中心，为会员提供优质的电话预订服务；商家拓展——通过“人海营销”与全国各地的商务酒店和航空公司建立业务关系，并且通过逐步在全国各地设点，建立本土化的营销队伍。通过嫁接会员与商家的沟通桥梁，携程扮演着“渠道商”角色，核心业务以机票、酒店预订为主，靠发放会员卡吸纳目标商务客户，同时依赖后台庞大的电话呼叫中心作预定服务。.C、携程经验（1）专业化经营

携程一直谨守在旅游业“深耕细作”。携程做互联网走得不是大而全、多元化，不走雅虎、eBay、Google的路子，而是专业化，盯住一个模式做到极致。（2）统一全国市场

在明确找到了自己的角色定位后，携程把网络化与信息化的优势发挥的淋漓尽致。一个成熟发达的产业领域，无不是以统一市场和现代化大企业的形成为特征的。携程出现之前，中国旅游服务业看不到这一点；而携程的出现，把中国旅游服务业的市场化程度提升了一大步。（3）信息整合，建立核心资源优势携程的定位很明确，就是行业上下游信息的整合者。携程通过对全国酒店、机票预定市场信息（上游信息）和旅游消费者（下游信息）的全面整合，把供应商和消费者连接起来。携程一只手掌控着全国近数十万会员客户，另一只手，则与全国数千家酒店、所有的航空公司紧密相连。它很好地充当了供应链整合的角色，而这一点（即供应链整合），是20世纪90年代以来最具现代商业精神的运作模式。（4）先进的制度与先进的管理

早在2000年，携程就开始把CRM、平衡记分卡、6西格玛管理模式等管理方法引入企业，像NBA一样让统计数据说话。这些精细化的管理制度使企业变得精确而高效，使企业完全具备了现代公司的快速、精准、反应灵敏、高速进化等典型特征。这在传统旅游公司里面，是很难做到的。.2、如家案例探析A、如家简介：如家酒店连锁于2002年6月，由中国资产最大的酒店集团――首都旅游国际酒店集团、中国最大的酒店分销商――携程旅行服务公司共同投资组建。2002年6月创立之时，快速布点、快速扩张的发展战略也应运而生，如家快捷酒店的网络布局采用中心开花、点面结合的策略，以上海、北京、广州、成都为中心，从东往西、从沿海到内地挺进，同时采用直营店、特许经营、管理合同以及市场联盟四种方式全面出击，很快就在十多个大中城市纷纷设点。2002年，如家营业额为2000万元人民币，第二年便升至7000万元，2004年达到1亿3千万。至2006年，在短短四年内，其以平均每月开设1.5家分店的速度，在全国37个大中城市中建立起了拥有120多家连锁酒店的网络，已发展成为中国最大的经济型连锁酒店品牌。当国内一般酒店客房的平均出租率只有50%左右的时候，其却能一直保持90%以上的平均出租率；其年营业额已经超过了1.3亿元，净利润达到1600万元以上，这对传统酒店业来说简直就是个神话。.B、如家经验1、在产业的边缘地带寻找商机。奇迹最有可能发生在两个传统产业之间、新经济与新经济之间、新兴传统经济之间的边缘地带。如家快捷之所以能够成为下一个神话，就是因为它在传统酒店业和新兴连锁业态之间找到了好的契合点，上下左右全面打通，单体酒店业已经很古老了，但能够形成规模和网络优势的连锁酒店业却属于“新兴传统行业”。2、组合携程，回避风险。如家与携程有着紧密的联系，携程和如家同属一个共同的创业团队，在如家成立之初，无论从客房预订还是从客户服务上，都得到携程的鼎力支持，借助于携程的支持，如家建立了依托于互联网和呼叫中心的中央客源系统，利用这个集声讯、网站于一体的电子中央平台，汇集起各个分店的力量。利用电子商务，如家的客户资源可以在网络内循环，无形中客源也扩大了，大大提升了客房的平均出租率。同时借助于携程对全国各地酒店业的数据分析，如家的分店拓展轻车熟路，成功率大大提高。另一方面，如家在发展壮大过程中，携程必然从如家身上获得更多的“佣金”收入。尽管面临传统渠道网络化的冲击，“携程+如家”的互动，有效地避免了较大的冲击。毕竟掌握了传统渠道“携程+如家”组合，将能更有效地抵御风险。3、制定标准，打造样板。利用1000万的投资在北京建立了两个样板酒店，设立如家学院，制定标准，完成盈利模式和管理模式的构建。.链接：如家是携程寻求新的发展途径的上的成功探索：携程面临的危机：携程作为一家网络“渠道商”，一方面，其商业模式的“简单”易学，毫无疑问会引来试图分一杯羹的资本猎食者。e龙就是一个典型的追赶者和模仿者。而电信巨头也会参与其中，最容易的方式是改造其呼叫号码成为一个全能的服务号码。“114”改造成为“号码百事通”，为客户提供全方位的服务，比如说酒店预订、餐饮预订等等，如果一旦将全国网络统一，必然对携程造成巨大的影响。另一方面，携程的成功必须依赖商家的支持。在携程的创立之初，由于携程的出现为整个产业链增加了价值，所以得到了商家的支持。但是随着携程的强大以及谈判能力的增强，毫无疑问会引起商家的警觉。以商务酒店锦江之星为例，在锦江之星还未形成网络之前，为了自身的盈利，当然需要携程所提供的服务，但一旦锦江之星自身形成了一定的网络优势，就不希望继续受到携程的“压榨”，一定会增强自己的电话服务中心和网络服务的功能。“携程＋如家”：面临“前堵后追”，携程必然寻求新的发展途径，最佳的方式必然是“网络落地”，形成真正的“鼠标+水泥”的商业模式。此时，如家的出现，恰逢其时。借助于携程的帮助和支持，如家从成立至今获得了快速的发展，并成功在纳斯达克上市，创造了新的“奇迹”。.3、爱康网案例分析定位：健康管理产业，是中国众多医疗机构、保险机构和国内消费者之间的桥梁——在体检、就医、咨询和保险等方面为个人和公司客户提供健康管理服务，同时为医疗机构提供管理服务以及客户关系解决方案。经营模式：“IT＋健康”的新模式，网络平台、会员制、不经营任何实体、只做桥梁和管理。爱康网构建了一个中国众多医疗机构、保险机构和国内消费者之间的桥梁——在体检、就医、咨询和保险等各方面提供给客户个性化的医疗解决方案，同时帮助医疗机构做营销。而这两个主体也是爱康网的主要收入来源——一方面会向客户收取会员费，另一方面由医疗机构向爱康网支付佣金。发展状况：截至2005年2月，爱康网已拥有会员20万人次。此外还有一些固定的企业会员，比如从事出版业的麦克劳-希尔、北京仲裁委员会、方正集团、空中网和麦肯锡等公司；有民营公司、外资公司，也有政府部门。目前，爱康已在北京、上海、浙江、江苏等省市布开网点。在2004年，爱康实现了销售收入几百万人民币，2006年爱康业绩超过5000万。爱康网的下一个目标是到2007年销售额突破3亿，并在2008年正式进军美国的纳斯达克。.服务项目服务内容永久健康档案服务档案中包括如个性体检数据、家族病史、会员个人生活习惯、饮食、运动状况、个人疾病史及医师处方等所有健康相关信息。服务项目服务内容个性化体检计划针对个人家族史、遗传史、既往史以及健康信息，制定符合个人情况的个性化体检套餐。肿瘤早期筛查服务使用最新液态芯片技术（MASA），检测人体的10项肿瘤标志物，联检男性7项肿瘤（肝、胃癌、肠、胰腺、肺、前列腺、睾丸），女性8项肿瘤（肝、胃癌、肠、胰腺、肺、乳腺、宫颈、卵巢），进行早期肿瘤筛查。基因筛查服务

(试运行)使用最新的基因突变高通量筛查技术（电性高效液相色谱DHPLC），检测人体基因图谱，进行早期肿瘤筛查（现限于女性乳腺癌、卵巢癌）。体检服务通过爱康预约本市各大体检中心的体检，享受价格优惠服务（6-9折）。服务项目服务内容单项疾病危险性评估服务预测个人未来5-10年内患冠心病、中风、糖尿病、肿瘤等各种慢性疾病的危险性，并评估会员的生理年龄、精神压力以及营养状况等。多项疾病危险性评估服务

与改善指导根据个人健康状况及疾病发展趋势，分析主要健康问题，确定相关危险因素，并提供基本健康改善指导原则。服务分类服务内容跟踪与干预服务通过多种形式的健康教育与健康促进手段，如专题健康讲座、门诊/电话/网上专家咨询答疑、健康指导邮件/短信的发送、互动的专项健康维护干预指导等，支持和帮助个人都能更有效地针对自己的危险因素采取相应的措施。健康评估与改善指导服务个性化体检服务健康档案跟踪与干预服务专家咨询服务项目服务内容24小时咨询热线

(试运行)提供24小时电话+互联网专家咨询服务，覆盖危及中国人群最严重的21种疾病。服务有效期：购买服务以后一年内有效，不限次数，全年限200分钟。专家互联网视频咨询为会员安排相应知名医院的专家在医院内向会员提供咨询服务（提供服务的专家限爱康合作医疗机构及爱康专家组成员）。服务有效期：单次服务。服务内容：爱康提供四大模块的标准服务产品，即健康管理、就医服务、私人医生和健康保险，并组合出丰富多样的套餐，满足会员的个性化需求。.爱康网的“痛苦”：

爱康网坚持不落地的原则（坚持本身不提供医疗服务，所有医疗服务都通过医疗机构提供，网络平台、会员制、不经营任何实体、只做桥梁和管理），这恐怕是爱康网在将来发展过程中会面临的一个很大矛盾，即如何在追求规模效益的同时，达到在网络医疗服务上的控制力度。具体表现如：可能会产生一些潜在的医疗纠纷，在鉴定医疗服务质量的时候会存在一定风险。当爱康的会员达到几百万时，如何能在爱康的网络服务质量上实现个性化的服务保证。爱康网的启示：

携程、e龙网是中国众多酒店、航空公司、旅行社和几百万潜在客户的中介平台，而爱康网正是其商业模式的延续，是把旅游网站的商业模式移植到健康行业上来，成功的把网络和健康行业进行了嫁接，找到了一种盈利模式。爱康网尽管不是专门针对老年客户服务的产品，但是它的商业运作模式却有很好的借鉴意义和启示。.小结“携程系”的启示：以无形驾驭有形

做网络、做品牌，利用无形的东西，培养核心竞争力，然后依靠核心竞争力去影响和驾驭传统产业。做产业链的整合者

在新经济时代，传统产业往往需要依托一个整合平台去获得新的发展机遇。善于运用资本运作

“如家从创立的第一天起，就是准备在纳斯达克上市的。”从资本运作中获得企业的规模扩张的动力，这是传统产业获得迅速发展的最强有力的渠道。

“携程系”已是国内互联网最有影响的门派之一，他们不仅改变着互联网的势力版图，也在深刻地改造着国内各大传统行业……对于进入老年产业的企业来说，“携程系”的模式是一个非常值得思考的方向。.三、企业分析.（一）新建桥进入老龄产业的SWOT分析1、优势（Strength）企业优势。企业的资金实力雄厚，新建桥集团注册资金2亿元人民币；人力资源结构较为合理；企业发展的理念比较到位，寻求战略的创新和突破，是一个较有远见、要做长线而不短视的企业。目前，企业正在谋求从房地产、文化、咨询等多元化向以老年产业为主的战略重心的转移，具备成为中国老年产业的开拓者和领导者的潜质。先发优势。企业已于2003年即开始正式介入老年产业，且三年来一直持续的探索国内外老年公寓的经营模式，积累了相当的能力和经验。2006年4月19日国内第一个真正意义上的老年公寓“亲和源”老年公寓顺利举行了开工典礼，目前，项目初具形态，而整个企业在研究实践、人才、企业架构、市场影响等方面也是初具形态，整体运作良好，具备了很好的先发优势。.（一）新建桥进入老龄产业的SWOT分析资源优势。企业自身资源。新建桥集团依托建桥集团而成立，可以实现集团的资源共享，如“亲和源”项目周边关联互动的项目康桥小镇（其中的乡村酒店、五德会、规划中的运动公园等都是可供利用的资源）、建桥学院等，这些都是新建桥发展老年事业的很好的资源依托。康桥镇的资源。由于老年项目的社会效益好，获得了所在地康桥镇政府的大力支持。项目的成功运作不仅是企业自身的事情，同时也对康桥镇的发展和形象的提升具有积极带动作用。如果新建桥成为中国老年产业发展的示范基地和样板田，那么，进而会给康桥镇起到起到积极的促进作用；同时，康桥镇的优越的地理位置、良好的自然环境、发达的经济条件以及深厚的历史文化底蕴，也为新建桥老年事业的发展提供了很好的支撑和促进作用。上海的城市资源。随着大上海的崛起，上海已经毫无疑问成为亚洲经济龙头和世界级平台城市，各种资源和要素向上海集中。上海本身可供整合的资源相当丰富，并且其专业和市场社会的支撑资源具有国际化背景。仅以医疗设施为例，上海市三级甲等医院即多达52家。更为关键的一点是：相对比于北京的较强的体制因素，上海的高端的医疗资源，医院、科室、专家等都是面向社会和市场的，宜于进行市场化操作。.（一）新建桥进入老龄产业的SWOT分析2、劣势（Weakness）企业方面。对于企业来说，老年产业是一个陌生的领域，相对来说，经验少，并且在人力、企业的架构、企业理念等方面还是有诸多不相适应的地方。企业正亟待转型和提高。项目方面。企业目前已经开发的“亲和源”老年公寓项目虽已具雏形，但是总体来看，项目的前期市场定位不够清晰、模糊的定位给其运营操作带来了一定的困难，定位需要明晰化。同时，由于前期定位的不明晰，导致了现在产品的不上不下，产品应该根据细分市场，适应高端定位的需求。同时，项目的规划和运营缺乏把此项目作为未来连锁和的样板和旗舰的高度，只是“就项目而项目”，对其“火车头”的作用意识不足，即“预埋管线”尚不充足。此外，现有的经营运作思路较多的受房地产项目惯性思路的影响，品牌概念尚不清晰，故易使得市场将本案与现有的养老院和房地产项目进行对比，这样一来，项目的优势毫不明显。.（一）新建桥进入老龄产业的SWOT分析3、机遇（Opportunity）产业启动的天时已到。整个中国银色浪潮的席卷，老龄产业蓄势待发，可以说，启动老龄产业的天时已经到来。尤其企业的所在地上海，上海老龄市场空间巨大，尤其是高端老人市场大。上海经济发达，其人均GDP已超过7000美元，市区和浦东新区则超过1万美元，身价过千万的富豪阶层和海归众多。而上海又是中国第一个进入老龄化的城市，老年人口多，据统计，目前上海约有近300万的老年人，而据零点公司数据显示，高收入老人的比例占到6％，上海的高端老人市场大。地处这样的城市，使得项目先天具有良好的机遇和外部市场条件。行业竞争性比较弱。老龄产业在中国是一个全新的行业，正处于一个行业的起步时期，即“草莽时期”，在这一阶段，整个行业的游戏规则尚未确立，而这就给先行者带来了机会：不完全竞争的市场条件、宽松的政策环境、模糊的行业环境和较弱的行业竞争等，这些都给企业的创新和探索提供了很大的空间。.（一）新建桥进入老龄产业的SWOT分析4、挑战（Threat）行业尚不成熟带来诸多风险。面对一个较为陌生的行业，企业的学习成本比较大，企业不仅要“交学费”，还有可能走一些弯路。企业面临着经营风险、市场观念、政策等各种风险。此外，由于项目的公益性成分，一旦盈利模式把握不好，可能变成一个不盈利的项目，而这就使得项目变得不可持续。国外大企业的威胁。以德国著名养老品牌奥古斯汀的落户上海为标志，未来国外的大牌的老年产业的竞争者可能会加快进入中国的步伐。而这些发达国家尤其是美国、日本、德国等的成熟的优秀的老年产业的品牌企业，其在资金、实力和品牌上都具有相当的优势，一旦进入，对于刚起步的中国的老年产业会构成很大的威胁。多元化陷阱。老年产业的领域非常的宽泛，看似处处蕴藏着“商机”，这无疑会对进入老年产业的企业产生多方面的诱惑。尤其是当企业处于快速成长期的时候，极易在成长的冲动下，陷入多元化扩张的陷阱，反而由此可能带来大的经营风险，从而使得企业陷入多元化陷阱的困境。.（二）企业面临的选择大做，小做虚做，实做长线做，短线做建议：大做、长做；虚实结合，长短相济.定位篇

总体思路市场定位产品定位品牌定位.一、总体思路抓住中国银发浪潮到来，特别是高端养老产业亟待升级的战略机遇期，锁定高端养老群体，打造一个集养老硬件设施和软件服务体系于一体的综合服务平台，创造一种全新的老年生活方式，并通过商业模式创新，成为新经济时代老年产业发展的示范与品牌旗舰。立足上海，面向全国，稳健推进品牌连锁扩张与网络扩张，培育全国统一市场。在此基础上，不断做长做粗老年产业链，促进企业健康和可持续经营。成为中国高端老年市场的第一品牌和领导品牌，实现社会效益与经济效益双丰收，达到“三老”满意（政府满意，投资者满意，客户和社会满意），从而开启一个新时代，成为中国乃至世界老年产业发展的新典范。.理念创新:“三老”满意“老龄化”及“老年产业”发展问题是一个关乎经济发展，“牵一发而动全身”的社会话题，是中国和谐社会的重要体现，新建桥探索的不仅仅是一个企业产业如何发展的问题，更要实现“三老”满意。老头子（政府）满意：解决社会问题、“亲民”工程；为城市创造价值老板（利益相关投资者）满意：带动相关产业的发展；投资者受益老人、社会满意：满足目标顾客的需求，超越顾客满意；社会效益与经济效益双赢虚实结合,做“文人中的武人、武人中的文人”

新建桥老年产业的发展应该从“房地产”模式向老年综合型“服务平台”模式转换，抢占银发经济时代最无限的资源。“示范”与“服务”两个平台一起抓，做“文人中的武人,武人中的文人”，比起单纯做服务的，有看得见摸得着的主题社区，把示范平台实实在在地展示出来，比起单纯搞老年公寓或社区的，把服务概念做足，在虚实两者之间获得一种领跑和突破，获得话语权和发展的主动权。.二、总体定位高端养老综合服务平台

.二、市场定位锁定高端养老市场，定位高富、高干、高知“三高”人群：高富（老板）：

暮年老板。进入暮年，开始安排自己的退休计划和晚年生活的老板、职业经理人、高级管理人员等高收入老年群体；老板的父母。具备较高经济实力的社会中坚群体的父母，如老板、职业经理人、高级管理人员等，希望帮助父母提供一流的晚年生活条件。高干：已经退休或者退居二线的老干部群体，中国特有政治体制下的老干部群体，数量较多，具有较强的消费能力，国家每年拿支付大量资金解决其养老问题。高知：教授、医生等具有较高收入的老年群体。.人群需求特征个性需求特点共性需求高富（老板）老年的老板亚健康问题突出，健康需求强烈；仍需要一定的商务氛围；对于高尔夫等一流的运动休闲设施以及一流的度假景区设施等有明显的需求。重品质：追求物质生活的品质感,精神生活的丰富性。重服务：追求完善和到位的综合服务体系。重环境：既包括优美的、适宜养生的自然环境，也包括舒适、和谐、其乐融融的人文环境。老板的父母对于体贴的生活照料、医疗健康等需求较为强烈；对于一般性的日常生活娱乐设施也较为需要；追求性价比。高干追求地位、尊崇感，希望能够得到在位期间的尊重和呵护；强调专属性、重特供；有较多个人之外的经济来源支撑消费，对价格不敏感。高知比较理性，较为重视性价比；重视晚年的价值释放，有较多的社会需求和工作需求，需要发挥余热和才干的平台；候鸟式养生的需求；重“圈子”“三高”人群需求特征描述：.三、产品定位高端养老综合服务平台，由老年连锁社区及老年服务网络两部分构成。高端养老综合服务平台老年连锁社区老年服务网络老年连锁公寓老年连锁酒店老年服务包.A、老年连锁社区面向高端老年群体的连锁式的老年社区，“标准化、规范化”，形象标识、设施标准、服务流程以及各种规章制度高度统一。老年连锁社区包含老年酒店式服务公寓与老年度假酒店两条产品线，二者相对独立，可以各自独立出现，也可以以组合形式。老年连锁社区老年连锁公寓老年连锁酒店.第一条产品线：老年连锁公寓（“老年酒店式服务公寓”）定位：重点面向区域市场的高端养老人群（以亲和源上海老年酒店公寓为例，以上海本地市场及周边华东地区市场为主，其他省市及国外市场等为辅），为其提供以“第一居所”为主的常驻型养老居所，营造适宜老年人长期生活的环境氛围与交流圈子，户型、装修、无障碍系统、会所设施等硬件设计及物业管理、智能化、社区服务等软件设计力求标准化，便于产品的连锁式扩张。构成：公寓楼：由大、中、小三种户型构成，通常为40平米、70平米和90平米。护理楼：面向普通公寓内失去独立生活能力的老人，硬件配置与公寓基本相同，护理设施及功能按照国际化标准打造。会所：专门为高端老年人颐养、康乐打造的公共空间，集康复中心、运动馆、文化娱乐中心等基本功能于一体。如果老年社区内附设老年酒店，则会所还兼有酒店客房以外功能（大堂、餐饮、康乐设施等）。管理中心：老年社区的物业管理、配餐服务、宜老化智能服务系统，如全覆盖呼叫系统、网络服务系统等。其他：根据需要，还可设立老年医院等.第二条产品线：老年连锁酒店（“老年度假酒店”）定位：面向全国乃至世界各地的老年群体“休闲度假”需求、老年公寓业主的亲友探望住宿需求、老年团体活动接待需求以及老年公寓的试住需求（体验式营销）。结合老年群体特点量身订做的老年度假酒店,重点选择适宜老年养生的休闲度假城市及风景区，设计上体现无障碍、智能化的特点，功能上集度假酒店以及老年人特须的救治、保健康复等于一体,为老年人提供高品质、安全性的休闲度假生活。

酒店的设计、配置、服务等实行标准化，便于连锁扩张及市场形成统一的认知。构成：客房：同酒店式服务公寓（户型可适当小些、多样些，但装修标准一致）。大堂：同一般度假酒店。餐饮：结合老年人个体需求提供24小时养生保健餐。康乐中心：棋牌、图书阅览、茶吧、上网、听音乐等于一体的老年活动室；桌球、乒乓球、健身房、游泳于一体的老年运动室。医护配套：设置全科医生值班随时为老年提供救治、保健服务；储备老年人常用药品、保健品等，全面保障老年人的居住安全。购物：拐杖、花镜等老年用品销售。.B、老年服务网络

面向高端老年群体的生活需求，量身订做的全方位、快速、便捷的软性服务体系，包括老年人的生活照料服务、医疗健康服务、文化娱乐服务以及老年人事业平台等。通过资源整合、管理与调配等，搭建众多资源与老年群体之间的服务桥梁。老年服务网络（服务包）医疗健康文化娱乐生活照料事业平台.医疗健康就医服务：为会员提供导医、导诊；医院、科室及专家绿色通道、世界顶级医院远程会诊；贵宾病房等服务。健康管理：为会员建立永久性健康档案；个性化体检；健康评估与疾病预测；依会员健康条件，对会员进行生活方式跟踪干预、疾病管理等。保健理疗：为会员提供保健及康复方案；为会员提供专业的保健理疗、康复机构；为会员提供专业的保健师、理疗师及康复师等服务。.心理咨询：为会员提供专业的心理咨询机构及心理咨询专家，对会员进行心理辅导、心理健康服务等。私人医生：一般私人医生及VIP私人健康专家，为会员提供24小时健康咨询、上门随访、上门医疗服务、健康改善指导等。健康保险：与保险公司合作，为会员提供医疗保险服务。.生活照料私人管家：为会员提供全方位的生活服务，个人生活照料、亲情管理、事务代理等。绿色餐饮配送：为会员提供蔬菜、瓜果等绿色食品配送，为会员针对性地提供健康餐饮方案。社会服务：为会员提供保险、理财、电信等上门或代理便利服务。.文化娱乐老年旅游：与专业旅行社等旅游服务机构合作，为会员提供专为老年群体设计的异地疗养游、体育锻炼游、寻根谒祖游等服务等服务。老年运动：与专门的运动公园、运动俱乐部、高尔夫俱乐部等合作，为老年群体提供专业的运动机构和运动指导方案；邀请专业的太极拳教练、武术教练、健身教练等为老年人提供专门的运动辅导。老年社团：与专业团体合作，组建老年合唱团、老年器乐团、老年舞蹈团、老年棋牌会、老年读书会、老年模特队等社团活动组织，定期举办各种联谊联欢活动。老年模特队老绅士乐团太极协会金色“爸妈”国际游.事业平台（老有所为）返聘岗位：社区内服务岗位面向会员招聘，为老年人特别是有技术特长的老年人提供施展空间。科研中心：辅助和支持老年人进行一些科学研究、发明创造等。公益事业：以公益事业形式组建“义学堂”，“专家义务专线”等，为弱势群体提供服务。个人展览：为老年人举办书画展、摄影展、收藏展等个人展览。老年讲堂：老年大学，为老年人提供电脑、英语、健康课程讲座等；同时老年人有可以根据个人特长开设讲坛，或为他人提供专业辅导。.资源整合建议：生活料理方面：绿色食品基地、家政服务公司、老年用品商店、义工等。医疗保健方面：重点医院、重点科室、知名专家（教授）、私人医生/健康顾问、专业康复保健机构、心理咨询机构等。文化娱乐方面：旅游休闲、运动公园、高尔夫、文化艺术团体等。事业平台方面：相关企业、民政机构、老年大学、电视媒体等。.四、品牌定位品牌定位：

中国养老市场顶级品牌品牌诉求：让晚年更精彩金色晚年，丰盛人生品牌形象：尊贵的、快乐的、亲和的…….品牌体系新建桥走的是“多产品”线、“多项目”线的发展路线，企业、产品、项目要形成整体的品牌形象，同时主次清晰，在总品牌领导之下，形成相互独立的子品牌系列，从而形成既统一又独立的品牌体系，便于企业的品牌经营与品牌管理。亲和源亲和会亲和源网亲和源老年公寓亲和源老年度假酒店总品牌子品牌…….模式篇

盈利模式运营模式扩张模式管理模式.一、盈利模式新建桥老年产业的盈利模式应根据发展阶段、特征、趋势和现实市场需求出发，做到“因时、因地、因人”，设计出有效的、清晰的、弹性灵活的盈利模式。有效性：盈利模式必须是真实、可靠的，且必须在相当长时期内具有独特性、稳定性、难以复制性。清晰性：盈利模式有明确的利润来源、渠道和环节，以及利润来源中明确的价值让渡条件及交换双方的权利、义务规范。弹性灵活性：盈利模式必须是随企业内外部条件变化而灵活调整的，具有一定的适用弹性和扩展、调整的空间。.新建桥老年产业的盈利模式：获取高端老年市场的综合服务供应商的收益。通过老年连锁酒店和老年连锁公寓的成功运营和网络连锁扩张，实现日常经营和规模扩张效应。获取老年产业的产业链和价值链整合者的收益。将高端老年市场需求与相关行业相对接，收取会员费用、渠道费用、客户信息费用、专利标准费用等。获取品牌输出收益。通过品牌和管理输出，收取直营收益、加盟费、管理费、培训费、特许经营费、利润分成等。获取资本运营的收益。通过长期持有资金、多方融资、上市筹资等资本筹措、运转和再投资，实现保值、增值，获取收益。四类盈利模式.盈利模式一提供产品、服务老年连锁公寓老年连锁酒店高端老年市场为产品、服务支付的收益盈利模式一：获取高端老年市场综合服务供应商的收益新建桥高端老

年市场.盈利模式二新建桥高端老年市场，收取：会员费、服务费年费等老年用品、服务供应方，收取：加盟费、广告费、信息费等盈利模式二：获取老年产业的产业链和价值链整合者的收益。市场厂商.盈利模式三连锁直营加盟特许经营管理合同新建桥品牌输出培训基本配置统一直接获利加盟收费特许经营收费经营利润分成统一采购获利培训输出收费品牌输出盈利盈利模式三：获取多种形式的的品牌输出和管理输出收益。.盈利模式四资源资本资金资产最终收益高端老年市场资源网老年产业商资源网资产化资产变现资本运作再投资扣除各环节的资金时间成本、交易成本、使用支配权费用等盈利模式四：获取资金时间价值和资本运营再投资收益。

.阶段性的盈利模式第一阶段：主要以综合性服务供应商（老年连锁酒店和老年连锁公寓）实现盈利。依托于老年社区的开发、建设、运营和管理。风险较小、管理运作难度较小。第二阶段：主要以产业价值链和产业链整合者（门户、客户网络、资源网络、服务包）等实现盈利。依托于老年服务平台的建设，整合客户资源、企业的服务与产品资源，向上游议价。第三阶段：在前两种盈利模式基础上以品牌扩张和资本运营来实现盈利。成熟阶段，通过品牌输出、服务输出，快速扩张，实现盈利。成功运作服务平台基础上，吸引风险投资、上市融资等，实现进一步扩张和盈利。.具体盈利来源提供产品、服务的收益会员卡收费、年费及保证金再投资收益规模经营收益门户、渠道、信息收益连锁扩张收益资本运营收益品牌价值收益其他收益（土地、政策等）.提供产品、服务的收益老年连锁酒店按日收取的房费、“候鸟式养老”不定期租赁收益老年连锁公寓不同时间使用权出售的收益提供的服务（物业管理、采购、配送、订餐等）的收益提供的产品（用品、药品、食品、器械等）的销售收益会员卡收费、服务费、保证金再投资的收益会员卡收费，销售不同级别会员卡获利保证金持有、再投资的收益规模经营获利统一、大量、长期采购产品、服务带来的进销差价获利服务外包获利（团队旅游外包、后勤服务外包等）门户、渠道、信息资源获利客户网络和资源网络做大后的门户检索、排名带来的收益实体网点的广告收益、虚体网络的广告收益通过偏好统计、细分市场等，提供客户信息资源获利老年生活形态研究成果、标准和专利的产业化收费.连锁扩张收费加盟费、特许经营费用培训收费、管理输出收费、利润分成特定用品定向采购、提供获利资本运营收益股权融资收益，股票市值增长资金持有再投资获利品牌价值收益公司品牌无形价值提升加盟费用提高、利润分成比例提升其他收益地方政府招商引资政策，如土地资源、税费政策等优惠政策带来的收益。.二、运营模式我们建议新建桥老年产业的运营模式为：“亲和源”模式＝“老年如家”模式＋“老年携程”模式老年连锁社区（包括老年公寓和老年酒店）采用“老年如家”模式，通过标准化的公寓及酒店产品，并通过直营、加盟等形式在全国进行连锁扩张。老年服务网络（服务包）采用“老年携程”模式，通过会员数量扩张、消费升级与各类产品、服务供应商的整合、对接，成为老年产业价值链和产业链的整合者。“老年如家模式”和“老年携程模式”是相互独立而又互动运营的一个完整的运营模式。老年社区成员是老年服务网络的一星级成员，而老年服务网络的所有会员可随意选择是否入住连锁公寓或老年酒店。老年服务网络为老年社区提供了巨大的客源和完备的服务体系，老年社区也丰富了老年服务网络的服务内容。.产品：老年公寓、老年酒店模式：“老年如家”模式产品：老年服务包（亲和会）模式：“老年携程”模式老年酒店老年公寓日租长租都市型度假型45m290m260m25年10年15年★★★★★★★★★★★★★★★……………会员费年费服务费一星级二星级三星级四星级五星级老年公寓业主享有一定折扣和服务优先权。亲和会会员按卡的星级取得相应折扣和服务优先权。面对广大的非会员市场开放。入住老年连锁公寓客户纳入为亲和会一星级会员老年公寓业主也可以支付相应费用升级为其他高星级会员。老年公寓业支付不同额度保证金、服务费等会员卡发放的广谱性。发放面向广泛社会中高端老年群体，扩大常规服务的基础客户数量，摊薄成本。会员卡采用星级制。下要保底，做大基础会员规模；上不封顶，严格控制高星级会员数量，制造稀缺，使高级会员卡成为一种尊贵身份的象征。.级别服务内容免费服务内容收费服务内容一星级客户范围较广、数量较大，服务内容较常规。生活照料：老年家政服务、老年用品导购及配送。医疗服务：绿色通道、常规体检等。文化娱乐活动：社团活动、节庆活动、旅游等。老年用品导购、就医绿色通道、常规体检、心理辅导、社团活动老年家政服务、老年用品配送、每年一到二次旅游等二星级客户范围较窄、数量较小，在一星级服务之上附加特殊的服务内容。一星级生活料理+绿色食品配送、私人生活服务管家；一星级医疗服务+（重点医院专家绿色通道、私人医生、高级体检）；一星级文化娱乐活动+候鸟式养生旅游。一星级免费服务内容+（重点医院知名专家绿色通道、高级体检、贵宾病房）绿色食品配送私人生活服务管家私人医生候鸟式养生旅游三星级客户范围极窄、数量及小，在二星级服务之上附加专属、独占性的服务内容。二星级生活料理+健康餐设计及餐饮管理；二星级医疗服务+世界顶级医院专家远程会诊；二星级文化娱乐活动+环球旅游设计及服务。二星级免费服务内容+（健康餐设计及餐饮管理）世界顶级医院专家远程会诊环球旅游设计及服务四星级……………………会员卡分级及服务标准（摸拟）.三、扩张模式新建桥老年产业的扩张模式应做到：平衡重要性与风险性的关系。在每一阶段都有适用的扩张模式，并且每一阶段的扩张的重点、扩张的形式和扩张的区域，乃至扩张的风险、难度都不同，应根据不同的阶段选择合适的扩张模式。注重市场培育和成长管理。在扩张中处理好阶段性的扩张，对整个市场面、准市场和真实有效市场培育与扩张；在资源网络的扩张上也遵循成长管理，先核心行业、进而相关行业，再次是国外扩张。平衡专业化和多元化。以连锁扩张为基础，以量的扩张、边际成本递减来追求规模经济为基础。进而通过整合网络资源来实现产品、资源和市场内容的扩张取得范围经济效果，增加产品、资源组合，增加盈利来源和规模来提升整体竞争力。两大扩张模式连锁式扩张（老年连锁酒店的扩张、老年连锁公寓的扩张）网络式扩张（会员网络的扩张、资源网络的扩张、跨国网络的扩张）.两大扩张模式、五大方面的扩张“老年如家”连锁式扩张老年连锁酒店的扩张老年连锁公寓的扩张会员网络的扩张资源网络的扩张异地（跨国）网络的扩张扩张模式“老年携程”网络式扩张数量型、规模型、全国性、专一化的扩张集数量型、质量型、规模经济和范围经济、多元化、国际化于一体的扩张.1.连锁式扩张（１）老年连锁酒店的连锁扩张主要特征：度假或环境导向型的扩张，强调扩张地吸引力的第二、第三居所型养生场所。主要方向：走高端老年连锁酒店之路，在高端老年人喜欢、向往并且适宜度假养生的区域，进行统一品牌、统一标准和统一管理的扩张。区域选择：气候适宜、环境优良的景区、度假区，如海边、温泉地、长寿之乡等，如三亚、大连、黄山等。管理输出形式：直营、加盟、特许经营、管理合同制等。扩张方式：专门建造型老年连锁酒店（他人建、合建为主，自建为辅）。新建桥参与管理，导入客源、利润分成。改建或重装修型老年连锁酒店。对原有疗养院、干休所、招待所、培训中心、旅馆、办公楼等进行评估、规范，按亲和源老年连锁公寓标准进行改建、装修，纳入系列产业。与公寓结合的老年连锁酒店。老年连锁酒店依附于老年连锁公寓社区中，类似于亲和源老年社区的形式。.（２）老年连锁公寓连锁扩张主要特征：消费地指向型的扩张模式，强调所在城市的高端老年市场的人数、集中度、消费水平等市场门槛，是长期性、日常性的社区第一居所型公寓。主要城市选择：以一线城市为中心，如北京、广州、深圳、成都、杭州等为中心的片区型布局。管理输出形式：直营、加盟、特许经营、管理合同制。扩张方式：专门建造型老年连锁公寓（他人建、合建为主，自建为辅）。新建桥参与管理，导入客源、利润分成。改建或重装修型老年连锁公寓。对原有疗养院、干休所、招待所、培训中心、旅馆、办公楼等进行评估、规范，按亲和源老年连锁酒店公寓标准进行改建、装修，纳入系列产业。与老年连锁酒店结合的老年连锁公寓酒店。类似于亲和源老年社区的形式。.２.网络式扩张（１）老年连锁公寓会员人群扩张特征为基础型客户，主要策略为：全部纳入一星级会员群体，成为保底性客户资源（通过免会员费、年费等）会员数量扩张，通过广告、营销和人员推广等方式会员升级（消费能力提升）.（２）非老年连锁公寓市场人群扩张特征：市场主流客户，有三大扩张方式：按客户群数量、消费能级的扩张方式以重点城市为中心的片区扩张方式按服务包整合深度与客户需求对接的扩张方式按客户群数量、消费能级扩张。面的扩张：市场基座扩张。通过发放低收费甚至是免费的会员卡，提供基本的服务包，扩大市场基座，最大化扩充其准市场人群范围。会员升级：通过提供不同深度、不同收费级别的定制式服务包，实现会员的逐步升级甚至是一次性提升至最高级别。按全国重点城市的为中心的大片区扩张。强调就近养老、就近医疗、就近消费等，全国重点城市为中心，带动大片区市场的扩张。在全国各大城市及发达地区农村市场，成立总代理、分代理机构。通过代理机构层次向二级城市和其他地区市场进行网络扩张。按服务包整合深度扩张。通过对服务包整合的内容和深度的扩展：使会员的数量扩张。