武汉住宅发展状况及趋势市场调研报告

135/1352008年武汉市住宅进展状况及趋势调研报告前言今年年初，南方地区出现严峻的雨雪冰冻灾难；8月8日北京奥运会的盛大进行；与此同时，美国的次贷危机不断加深而引发的全球性金融风暴，对中国出口、金融领域的阻碍逐步显现；国家宏观调控下“救市”新政的不断出台，到底这些事件对楼市的阻碍有多大呢？武汉楼市又将何去何从？本次调研，从了解武汉市房地产宏观市场环境，区域市场状况入手，通过实地考察，重点对武汉市住宅进展状况、趋势进行剖析。一、国家宏观形势下的房地产相关政策及阻碍（一）宏观经济研究1、三大需求增长“两落一升”。固定资产投资增速放慢、实际出口增长明显回落，且顺差减少、社会消费品零售总额增长。2、经济增速明显回落，通货膨胀严峻3、工业增速明显回落.企业效益大幅下滑。4、房地产宏观经济情况（二）政策走势与情况分析（宏观与微观）1、行政政策2、金融政策3、房地产行业金融政策（三）新政后房地产市场情况：1、一线都市2、武汉1）武汉房地产现状（含价量对比分析）2）09年趋势推断3、各大型开发商的“争论性”话题二、“新政后”11月武汉市楼市动态（一）11月全市新盘备案情况（二）11月土地挂牌情况（三）11月土地成交情况三、武汉市房地产竞争状况（一）片区分析（二）片区典型竞争楼盘分析（三）盘龙城重点楼盘战略与走势分析四、武汉市房地产需求分析(一)现时期购房者特征（二）购房者需求（三）从强势促销策略分析成功案列五、价格与销售趋势对比分析探讨六、总结及建议特不话题：当地产搭上地铁……2008年武汉市房地产调研分析报告上海华阜房地产咨询有限公司（武漢分公司）研展部前言今年年初，南方地区出现严峻的雨雪冰冻灾难；8月8日北京奥运会的盛大进行；与此同时，美国的次贷危机不断加深而引发的全球性金融风暴，对中国出口、金融领域的阻碍逐步显现；国家宏观调控下“救市”新政的不断出台，到底这些事件对楼市的阻碍有多大呢？武汉楼市又将何去何从？本次调研，从了解武汉市房地产宏观市场环境，区域市场状况入手，通过实地考察，重点对武汉市住宅进展状况、趋势进行剖析。一、国家宏观形势下的房地产相关政策及阻碍（一）宏观经济研究我国经济增长由繁荣期转为调整期。今年以来，经济增长呈逐季回落的态势。经济运行呈现出“四落两升”特点。“四落”即GDP、工业、净出口、投资(实际投资增长率)增幅均明显回落；“两升”即消费增幅上升和物价明显攀升。四大因素阻碍导致经济增长出现“拐点”性变化：由美国次贷危机引发的世界经济增长放慢，增加了人民币升值压力和通胀压力，使得中国目前货币政策进退两难；在汇率升值、国际经济萎缩的情况下，以及世界经济形势面临调整，国际需求开始萎缩，导致中国出口量的降低；同时，国内房地产、汽车业市场的迅速降温，从而带动相关行业如钢铁、建材等行业的不景气，已对经济增长带来专门大冲击。持续偏紧的宏观调控政策效果显现，为抑制“三过”问题，国家近两年调整了外贸政策，采取持续紧缩的货币政策，这些政策的作用今年开始明显显现。内生需求增长放慢，要紧是房价长期过快增长及能源原材料价格、劳动力成本的明显上升抑制了需求增长，投资增长的拐点显现。重大自然灾难的频繁发生也对经济造成一定不利阻碍。从今年开始，我国经济由繁荣期开始进入调整期，可能这种态势将持续2~3年时刻。阻碍具体表现在：1.经济增速回落，通胀压力变大。初步可能，2008年我国GDP比上年实际增长10%左右，增速放慢1.8个百分点。全年CPI增长将创新高，达6.3%左右，但月度下降趋势明显，CPI涨幅已连续4个月回落，以后几个月将接着小幅回落，其中食品价格回落是主因。2.三大需求增长“两落一升”。固定资产投资实际增长明显回落。1-8月，累计城镇固定资产名义投资同比增长27.4%，比上年同期加快0.7个百分点。全年固定资产投资增长“名稳实降”，初步可能，全社会名义固定资产投资增长24%，实际投资增长15%左右。实际出口增长明显回落，且顺差减少。可能全年出口1.44万亿美元，同比增长18%；进口1.19万亿美元，同比增长24%。全年贸易顺差2520亿美元，比去年下降3.9%。消费增长创新高。1~8月，社会消费品零售总额同比增长21.9%，比上年同期提高6.2个百分点，扣除价格上涨因素，实际增长13%以上。初步可能，全年社会消费品零售总额名义增长20.7%左右，实际增长13.3%。3.工业增速回落，企业效益大幅下滑。受国内多重自然灾难和出口放缓以及奥运期间个不施工企业停工等因素阻碍，工业增长呈明显回落趋势。1~8月，累计规模以上工业增加值同比增长15.7%，比去年同期回落2.7个百分点。奥运后工业增速有望反弹，但在总需求可能接着有所收缩的情况下，工业整体回落趋势可不能改变，可能全年规模以上工业增加值同比增长16%，比上年回落2.5个百分点。与此同时，企业效益在成本上升和需求下滑的双重压力下，可能接着大幅下滑。4、房地产宏观经济情况：2008年中国都市房屋销售价格指数同比和环比涨幅均呈现持续回落态势，深圳等部分特大都市房价，出现了明显下降。可能以后住房市场将接着低迷，加上贷款紧缩因素，可能会有越来越多的房地产企业因现金流断裂而陷入困境，房地产业有可能进入周期性调整。由于房地产建设周期比较长，一般在5年左右，因此调整一旦开始，可能会持续较长时刻。这一情况必定会阻碍到房地产投资增长。（二）政策走势与情况分析2007年政府出台了一系列的针对房地产的专项调控政策。其中，以“二套房贷”为标志的银根紧缩政策使资金泛滥的房地产市场突然缺血，投资、投机需求遭到重大打击，许多资金离场，需求开始萎缩。与此同时，银行开始惜贷，开发商的资金开始紧张，囤积楼盘和土地的成本加大，加快周转速度成为众多开发商的选择，房地产供应在短期内增加，供求关系发生反转。在调整初期，因高房价下有效需求不足，从而使行业表现出明显的销量下降，通过一段时刻的博弈，价格开始调整。

08年上半年政府采取了一系列的宏观紧缩政策。央行要紧采取了提高预备金率的手段来紧缩银根、应付通胀，此外，房地产行业的其它调控政策也推动了行业本轮调整的发生。1、行政政策1）土地政策国土部：2008年起建设用地实行动态备案掌握各地建设用地审批、供应和供后利用情况，提高运用土地政策参与宏观调控的能力。《国务院关于促进节约集约用地的通知》挤压闲置地土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

同时，该通知还提出“对闲置土地特不是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体方法”。对闲置土地特不是闲置房地产用地要征缴增值地价。国土资源部：土地监察制度有望纳入土地治理法建立完善土地执法发觉机制、制止机制、部门联动机制和问责奖惩制度等。中国将每10年进行一次全国土地调查重点调查差不多农田现状及变化情况，包括差不多农田的数量、分布和爱护状况。中国五部委联手遏违规批地2008年5月29日中国中纪委、国土资源部等五个部委联合发表《违反土地治理规定行为处分方法》国土资源部和国家工商总局规定三年限期新土地出让合同增开发商资金压力2008年6月20日，新版土地出让合同将从7月1日起正式启用，新版合同不仅将明确约定出让地块的开工、竣工时刻，同时规定，用于商品住宅开发的土地，原则上开发时刻最长不得超过三年国土部：2008年起建设用地实行动态备案有利于堵住了一些土地出让方尤其是一些囤地的开发商利用变更土地使用性质牟取高额溢价的漏洞。整顿闲置土地成为2008年房地产政策调控重头戏，中央利用土地政策引导市场开发，督促各地公布08、09年住房建设打算，加强闲置土地清理、严格土地增值税的征收，同时迫使开发商加快楼盘开发速度以增加市场供给，缓和市场供需矛盾。2）2008年有关房产的系列政策：2008年1月13日，国务院公布《国务院关于修改〈价格违法行为行政处罚规定〉的决定》，明确规定通过恶意囤积以及利用其它手段推动价格过高上涨的行为属于哄抬价格。2008年8月1日，住房和城乡建设部发出《关于进一步加强住宅装饰装修治理的通知》，要求各地要制定出台相关扶持政策，引导和鼓舞新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房。2008年10月22日经国务院同意，财政部、国家税务总局22日宣布：

1、2008/11/1/起，个人首次购买90平方米及以下一般住房的，契税税率暂统一下调到1%；

2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

3、10/27/起，首次购房/贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。

4、首次购房首付比例下调至20%。

5、公积金各档次利率分不下调0.27%。

6、明确支持地点政府救市。这是08年以来中央政府首次明文出台鼓舞住房消费的收费减免政策，推动购房消费，这一政策的出台关于长期萎靡不振的楼市产生了积极的阻碍。2008年11月9日，国务院出台十条政策，提出用4万亿资金拉动内需，温总理在部署落实中央政策的七项工作时，突出强调了房地产业的重要地位，讲它“是国民经济的重要支柱产业，关于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业进展举足轻重，对金融业稳定和进展至关重要，关于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”

实行积极财政和适度宽松货币政策

国务院常务会议提出，当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建。2008年12月17日，国务院公布了第二套房政策，进一步鼓舞一般商品住房消费对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套一般自住房的居民，比照执行首次贷款购买一般自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买一般住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买一般住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。二套房政策：任何政策都应该审时度势。二套房相关限制政策是在楼市投机、投资过热时产生的政策，该政策的出台是给楼市降温的“冷气机”，是为了进一步减少投资、投机需求；而现在，房地产市场处于“冬天”，在“冬天”就不需要“冷气”降温了，“冬天”该取暖、该加温。因此，取消二手房相关限制政策势在必行。2008年12月21日，国务院办公厅公布的《关于促进房地产市场健康进展的若干意见》提出，支持房地产开发企业积极应对市场变化，房地产开发企业要依照市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。一、加大保障性住房建设力度1、争取用3年时刻差不多解决都市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。2、多渠道筹集建设资金。3、开展住房公积金用于住房建设的试点。二、进一步鼓舞一般商品住房消费1、加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。2、对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。三、支持房地产开发企业积极应对市场变化1、引导房地产开发企业积极应对市场变化。2、支持房地产开发企业合理的融资需求。3、取消都市房地产税。四、强化地点人民政府稳定房地产市场的职责1、落实地点人民政府稳定房地产市场的职责。2、因地制宜解决其它住房困难群体住房问题。五、加强房地产市场监测1、接着加强房地产市场监测分析。2、加强监督检查。六、积极营造良好的舆论氛围坚持正确的舆论导向。要以加快保障性住房建设，鼓舞住房合理消费，促进房地产市场健康进展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。同时，要加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作。2、金融政策动身点是为贯彻落实适度宽松的货币政策，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，数次降息给房地产经济带来丝丝暖意。1）存、贷款利率：央行自今年9月份以来连续第五次降低利率、第四次降低存款预备金率，也是央行继10月8日宣布双率下调后第三次双率同时下调。2008年9月15日，中国人民银行宣布，自16日起下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款预备金率。这是自2004年以来中国央行首次降低贷款基准利率，也是2003年以来首次下调存款预备金率。此政策一出，“中央政府救市第一步”、“政策松绑，楼市春天到来”、“要抓住降息后良好的购房空间”等积极观点布满着整个房地产市场。2008年10月8日，央行宣布，从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其它期限档次存贷款基准利率作相应调整。从１０月１５日起下调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点，这是央行近９年来首次下调所有存款类金融机构人民币存款预备金率。这一系列"降率免税"组合拳，关于保持我国经济平稳较快进展、提升市场信心意义重大，降息虽不能直接救楼市，但也是一个利好消息。2008年10月29日，央行宣布，从10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中一年期存款基准利率由现行的3.87％下调至3.60％，下调0.27个百分点。一年期贷款基准利率由现行的6.93％下调至6.66％，下调0.27个百分点；其它各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。2008年11月26日，央行宣布，从11月27日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个基点。这是央行年内第四次降低贷款利率，也是央行历史上罕见的如此大幅度降息。此次降息是房地产市场的重大利好，数次降息的累积效应有望在楼市上发酵，减轻房企财务成本，刺激住房消费需求回暖。在通货膨胀压力下，此次降息是扩大消费的有力杠杆，中央利用放松政策来缓解当前市场消费低迷的一场“及时雨”，更是对房地产的利好消息。此次降息的目的是扩大国内消费需求，以刺激中国出口贸易，这不是政府单纯的出手救市，但房地产市场会是此次降息的既得利益者，股市也会从中得到好处。而房价会否受到阻碍，是回升或是接着下滑，这要看开发商、购房者等几种力量的对比会发生如何样的变化。但能够确信的是央行此举使楼市成交量有所回升。2008年12月22日，央行宣布，从12月23日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的2.52%下调到2.25%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的5.67%下调到5.4%，下调0.27个百分点；其它各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变，从2008年12月25日起，我国金融机构人民币存款预备金率由现行的16%下调到15.5%，下调0.5个百分点。这是2008年9月以来第5次降息，尤其是央行对“第二套房贷”采取松绑政策后，表明政府要稳定房市的决心，刺激市场强劲的需求。央行下调存贷款基准利率和存款预备金率完全在预料中，但此次调整要紧是针对整个宏观经济环境。近年来国家在按揭、税费等方面对房地产实施限制政策，以后一段时刻假如房地产行业依旧不景气，国家还会出台更多松绑政策。目前不管是中国经济依旧全球经济都不乐观，央行下调贷款利率和存款预备金率意在刺激整个经济环境，这对开发商来讲绝对是利好消息。因为现在开发商的资金链普遍紧张，而贷款利率下调对极缺钞票的开发商来讲是专门好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了。银行降息对房地产的阻碍不能立竿见影，但仍然是接着利好，刺激消费，引导房地产市场良好的运行。当前房地产市场交易量少，持续冷淡，低迷，国家通过货币政策宏观引导；财务部和税务总局也不断采取措施，共同降低购房者的负担，促进健康消费，尽快促使市场走出低迷的现状。然而房地产业重振关键依旧在于全然经济的好转。2）09年货币政策特点：适度宽松货币政策放松的将保证银行体系流淌性的充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用。对首次购房者而言，央行降息与10月22日公布的住房抵押贷款利率优惠政策构成的双重利好更为显着；同时，连续降息也能一定程度上减轻资金密集型的房地产企业的财务压力。11月27日的大幅降息，是央行自1997年10月在亚洲金融危机时期大幅降息以来所做出的最大幅度的调整。这一强势举措显现了中央政府在当前市场环境下重新树立市场信心的决心。3、房地产行业金融政策2008年11月24日中国建设银行24日公布，将加大对居民购买一般自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。建行表示，贷款利率和首款比例将具体依照借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积是否系一般住房，以及借款人信用记录、还款能力等因素区不确定。对居民首次购买一般自住房和改善型一般自住房的贷款需求，贷款利率能够给予优惠，首付款比例可降低。对居民购买其它类型住房的，将适当提高贷款条件。具体操作由各地分行及房贷中心掌握。

同时，建行将加强治理，有效操纵贷款风险。对房地产价格波动较大的区域，以及价格波动较大的住房楼盘项目，适当提高首付款比例。此外，建行将实施区域化、差不化的住房信贷政策。在贷款利率和首付款比例方面给予各地分行一定的自主权，区分地域、区分楼盘、区分客户，合理评估贷款风险，制定差不化的贷款政策，不搞一刀切。例如对一般住房标准的认定，参照当地政府或有关部门对一般住房的认定标准执行等。国家购房新政出台前后对比表内容调整前调整后对居民首次购买一般自住房和改善型一般自住房提供贷款，贷款成数8成8成商业贷款利率对居民首次购买一般自住房和改善型一般自住房提供贷款，其贷款利率（5年以上7.47%下浮15%后为6.35）最低首付款比例为30%对居民首次购买一般自住房和改善型一般自住房提供贷款，其贷款利率（5年以上7.47%下浮15%后为6.35）最低首付款比例为30%住房公积金贷款利率、各档次利率分不下调0.27个百分点公积金贷款5年以下（含）4.32，五年以上4.86公积金贷款五年以上（含）47.05五年以上4.59公积金贷款额度每户家庭最高贷款限额为60万元每户家庭最高贷款限额为60万元个人转让自用2年以上，同时是家庭唯一生活用房取得的所得，分人不负担个人所得税增值部分20%个人转让自用2年以上，同时市家庭唯一生活用房取得的所得契税税率一般住房税率1.5%一般住房税率1%印花税印花税税率为成交价万分之五印花税税率为0土地增值税土地增值税（3年内房产按0.5%征收）土地增值税税率为0个人将购买超过2年的一般住房对外销售不负担营业税超过2年的一般住房营业税5.55%住房营业税为0住房登记税和个人买卖存量一般住房的住房交易（转让）手续费住房登记费80元，住房交易手续费250元免收新政案例：1、房价100万，首付2成，商业贷款金额80万，贷款年限20年计算，按新政策（年利率为5.229%）；每月还款额为5382元，按原政策（年利率为6.35%），每月月还款额为5894元每月还款差额为512元2、房价100万，首付2成，贷款金额80万，按新政策公积金贷款80万，贷款年限15年计算，按新政策（公积金利率4.59%），每月还款额为6156.8元。按原政策公积金能贷60万，贷款年限15年；商业20万，贷款年限20年计算。按原政策（商业利率6.35%，公积金率4.86%）；每月还款额为6174.6元。每月月还款差额为17.6元（三）新政后房地产市场情况：在近期楼市新政刺激下，楼盘降价促销，一线都市现楼市短期回暖迹象。然而许多人心中也带着质疑：一线都市成交量回升开始回暖依旧回光返照？1、一线都市深圳、上海、北京和广州四大一线都市房地产市场进展较为成熟，往往成为中国楼市的风向标，以及大量二线都市分析参考的对象。在一系列中央和地点稳定房地产新政、央行大幅降息，以及房地产开发商主动降价等因素共同刺激下，11月份国内一线都市房地产成交量均出现了不小的回升，北京、上海、广州、深圳都市楼市出现回暖迹象。北京11月签约量环比增48%来自北京市房地产交易治理网统计数据显示，11月，北京市期房网上签约13721套，而10月份仅签了9246套，二者相比，涨幅达到48%。据统计，11月份期房签约平均每套户型面积为96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。11月现房签约住宅1580套，与10月签约住宅1032套相比，上涨幅度较大，环比增加53%。政策方面的因素以外，开发商越来越多地采取了力度较大的降价促销措施，尤其是一些新盘项目价格低开幅度较大，刺激了楼市刚性需求的有效释放。上海11月预售面积环比增36%依照上海市房地产交易中心监测，11月网上成交的市场化新建商品住房预售面积比9月、10月分不增加47%、36%；网上成交的存量住房买卖面积比9月、10月分不增加75%和68%。来自佑威房地产研究中心的数据也显示，11月上海商品房成交面积、成交套数均有大幅度的上升。看房者明显增多，有中介门店表示“比政策出台前增加了三成”。广州新政后月成交量涨30%据广州房地产治理官方网站数据，央行降息及公积金新政实施后的一个月（10月25日至11月24日），全市一手房成交总量为5011套，比9月的成交套数上涨了30%。价格已成为市场成交的要紧推动因素。广东中原地产李海分析讲，由于近郊楼盘回归到三四千元的价格，因此刺激成交量上升，而市中心区尚未出现大的成交回暖。由于新政出台需要消化期，效果还未能立即在市场得到全面体现，但对提升楼市信心有长远的阻碍。深圳新房二手房成交量回升来自深圳市国土房管局的最新统计表明，11月24日至30日的一周内，成交新房1546套、二手住宅1064套，双双创下近几个月周成交量的新高。据悉，深圳近来新住宅楼的开盘整体价格较低，得到了许多购房者的认可。如新华城以远低于市场预期的6000多元每平方米的价格开盘，开盘当天就售出近300套。深圳世华地产的销售人员讲，自降息政策出台，11月的客户看房量比10月增加了三到四成，尤其是一些已观望了一年多，且在新政惠及范围内、有购房刚性需求的市民入市意愿最为强烈。结论：房地产调整远没结束据北京市房地产交易治理网的成交数据统计显示，今年11月份，北京共成交期房商品住宅12479套，只是政策性住房占到了半壁江山。其中，经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套，占总成交量的56.3%。相关数据显示，全国一线都市出现成交增长的情况，专门大程度上得益于保障性住房的成交增长，而非完全由一般商品房成交所推动。同时，广州11月份的成交多是郊区低价楼盘或是限价房项目，这仅仅代表低价房的市场同意度比较高，而市中心区域改善性需求为主的楼盘，并没有占市场主导地位，这都专门难代表全市出现了普遍回暖。显然，将楼市成交量上升与市场开始复苏画等号还为时过早。北京11月份住宅成交量的上升一半以上来自保障房，不仅仅是北京，全国许多在今年第四季度推出保障房的都市都出现了类似情况。一般商品房对楼市成交的拉动作用并不明显，楼市的整体复苏有赖于整体经济的回暖，房价下行趋势可不能专门快扭转。以后几个月的销售仍不容乐观尽管全国诸多一线都市出现了难得的成交放量，但由于北京、广州等一线都市在11月份成交量中有不小比例是限价房、经济适用房等政策性住房或保障性住房，因此一般商品房对楼市成交的拉动作用并不明显。楼市恢复有赖整体经济回暖现在谈楼市将走出寒冬还为时尚早。近期成交回暖的几大因素，还不能支撑楼市真正复苏。一是房贷利率下降等新政促进了部分购房交易，但一些都市开发商在久撑不下的情况下，集中推出供应量也是导致交易上升的供给方动力，这反而讲明开发商资金重压明显；二是成交量上升五成多为环比，因为10月市场过于低迷，11月的成交回升并不代表市场差不多走出低谷。在股市投资无法恢复收益的情况下，专门多刚性需求的购房意愿将接着延后。2、武汉1）新政后武汉房地产状况◆主城区商品住宅价格走势分析11月份(11月1日-11月30日)，通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，全市主城区在售楼盘402个，成交均价为5429.75元/平方米，比上月下跌139.37元/平方米，跌幅为2.5%，与去年同期相比，跌幅达2.4%;月销售总套数为4253套，比上月增加975套，增幅为29.74%，同比减少45.58%。十一月份每周楼市走势图：十一月商品住宅每周销售套数和销售均价情况十一月商品住宅每周销售套数和销售均价情况(单位:元/平米)670790111313459575472.635369.295442.475357.565301.3102004006008001000120014001600十月第四周十一月第一周十一月第二周十一月第三周十一月第四周5200525053005350540054505500销售套数销售均价上图是十月第四周至十一月第四周武汉市商品住宅销售情况图。从图中能够看出，十月平均每周销量在1000套左右，日成交量保持在140套左右。与上月相比，成交量有所增加。◆不同户型商品住宅成交价格情况通过数据显示，本月140平方米以上户型成交均价最高，达5837.06元/平方米，与上月上比，下跌了167.49元/平方米，跌幅为2.87%;120-140平方米户型成交均价最低，为5142.23元/平方米;与上月上比，下跌了133.46元/平方米，跌幅为2.60%;90—120平方米及90平方米以下的户型成交均价则分不为5189.48元/平方米和5618.62元/平方米。商品住宅成交户型价格分析(按建筑面积划分)：新政后武汉楼市总体特点：11月楼市呈现价跌量增之势，全市商品房三大成交指标环比倍增成交总套数：11月共成交商品住房11192套，较10月5282套增加5910套，增幅达到112%，较去年同期增长20.34%；成交总面积：11月共成交商品住房108.97万㎡，较10月53.08万㎡增加55.89万㎡，增幅达到105%，较去年同期增长6.92%；成交总金额：11月商品房成交金额为48.74亿元，较10月25.72亿元增加23.02亿元，增幅为90%，较去年同期下降了17%；在全球性经济危机的阻碍进一步扩大、房地产市场调整持续深入的当下，开发商在年末资金回笼的压力下，各项目价格相继出现大幅回调。成交均价环比下降7%，同比降幅也达到了23%。同时受刚性主流需求群体的阻碍，中、小户型产品受青睐，成交套均面积较上月下跌3%，较去年同期下降11%。能够预见，以后2年内，以中低价位、中小面积为主的市场供需结构将成主流。成交均价环比跌幅达8%，“以价换量”之势仍将持续11月全市商品房成交均价为4473元/㎡，相较上月下降372元/㎡，环比降幅为8%；较去年同期下降1323元/㎡，环比降幅达到22%。目前全市的整体成交价格处于全面下调的时期，由此前的郊区逐步漫延至中心城区，其中尤以徐东片区为代表，吹响了内环核心价格下调的号角，起价跌破5000关口，对全市中高端楼盘价格阻碍显着：爱家国际华城起价4650元/㎡、东湖春树里起价4888元/㎡、昔日地王——复地东湖国际高层起价仅6200元/㎡……，短期内“以价换量”之势仍将持续。2）09年趋势推断价格会逐渐趋于合理。随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，武汉房市以后的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。供需结构会得到优化。一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。市场秩序会逐渐改善。在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。市场集中度会得以提高。

随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等缘故，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其它大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。政府行为会得以规范。随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地点政府）及其官员在土地交易、都市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。

总之，房地产市场在通过此轮调整后，会进入到把一个健康、繁荣、快速进展的新时代。3、“争论性”话题1）潘石屹“不要以为红叶是春天来临的象征，那是进入冬天的标志”近来，全国一线都市房地产市场，在楼市利好政策的刺激下和开发商降价促销的双重推动下，使“冬天”里的楼市有了短期的回暖迹象，然而回暖的楼市能否持续升温。日前，地产前大佬潘石屹表示，目前房地产市场和经济的推断，万不可过分乐观。他形象地讲：“不要误以为红叶是春天来临的象征，那是进入冬天的标志。”2）王石改口：“买房不必再等三四年以后”2007年12月24日，万科董事长王石因抛出“三四年后再买房”的拐点论而引发业界地震。实际上，不仅许多预备购房的年轻人在王石的阻碍下放弃了买房的方法，甚至有相当一部分原先看好市场的房地产开发商也改变了立场。整整一年后的12月24日，王石却对原先的讲法改了口。或许是来自市场的压力实在太大，他第一次表态讲，原先所讲的三四年后再买房者仅仅是指临时买不起房的人，若拥有购房能力，不需要再等三四年。市场压力迫他改口？王石承认，08年1000亿元的销售指标难以完成，09年的市场情况会更糟糕。假如讲，年初王石和万科在上海等地发动的“元宵节小幅度打折”，能够看作是王石踩准市场节拍的成功之举的话，随后的万科全国范围的大幅度降价，则让王石和万科背负了众多的骂名。在万科大幅降价后，各地的万科业主纷纷要求万科退房，并造成万科品牌的负面阻碍。万科尽管通过大幅降价促销减少了一些存货，但已无法摆脱房地产行业整体下滑的阻碍，连续多个月销售额环比负增长，同时从中国唯一销售额千亿元的“宝座”跌落。3）厉以宁称中国经济走势已近谷底（关于U型、L型、W型理论）是不是到了谷底，经济就会完全起来了？在经济学上，经济走势有U型、L型和W型三种：U型是经济下来了见地之后就起来了，这是最好的。L型是经济下来了之后会在低位持续运行。W型是上下起伏，波动较大。至于中国经济走势会按照哪一种类型，要到下一时期再看，因为不确定因素太多。中国经济此次所受的阻碍，实际上是三种阻碍叠加在一起，除了金融危机的阻碍外，中国经济运行本身也到了一个拐点，即使没有世界金融危机的冲击，中国经济也不可能一直在高位运行。同时，多年以来积压下来的经济结构失调的矛盾充分暴露出来，也对中国经济产生阻碍。4）易宪容：救市政策一定会导致严峻经济问题世界各国政府的救市政策推动股价及经济快速上涨，然而如此的经济政策一定会导致严峻的经济问题，确实是有一个新的泡沫掩盖旧的泡沫。一系列政策的出台，对整个经济的恢复、对股市信心的恢复，会起到专门大作用；然而，假如世界各国政府在经济恢复以后，不能对整个政策进行调整，另外一个新的泡沫就会出现。中央政府讲要4万亿投资，他们来了个18万亿。地点政府都希望通过如此的一个机会来加大对自己投资的力度，因此假如投资快速扩张，中国在明年一定会掀起一个投资快速增长的热潮，整个信贷快速增长。今年货币政策表面上要从紧，但实际上没有紧，明年在那个基础上，假如快速扩张，能够讲整个金融市场它的钞票涌流出来是必定的。不断的政策，不同的话题，相同的意蕴：针对中国经济以及整个房地产业发生的深刻变化，发出的是“仁者见仁、智者见智”的不同论点，通过他们的话题，却不难看出：楼市恢复有赖整体经济回暖，消费者对以后经济形势的推断不明朗，消费意愿可能随着实体经济的下滑进一步紧缩。房地产行业出现了整体下滑的趋势，开发商资金重压明显，以后的房地产销售仍不容乐观。房地产市场将走向更加理性、更加合理的良性循环，房地产企业将面临一次新的洗牌并形成新的竞争格局。中国的经济在经历过一个快速进展时期后，现逐步进入经济结构性调整时期。政府为促进经济的进展，采取了一系列“救市政策”，对整个经济信心的恢复起到了积极的作用，但也要防止“过热”。二、“新政”后11月武汉市楼市动态1-11月，全市房地产开发投资443.54亿元，比上年同期增长21.3%，增幅比上月回落3.8个百分点。其中住宅投资337.39亿元，增长25.5%，经济适用房完成投资34.18亿元，增长70.6%。房屋施工面积3324.37万平方米，增长10.5%;商品房销售面积574.43万平方米，下降32.3%。（一）11月全市新盘备案情况11月全市共有备案新盘22个，新盘备案量较上月减少3个；其中，主城区备案新盘有10个，比上月增加1个；非主城区备案新盘共有12个，其中，金银湖、光谷等远城区本月仅备案新盘4个，其余均集中在黄陂、江夏城郊，共有备案新盘8个。在“金九银十”中，开发商经历了一波又一波的降价浪潮中苦苦支撑，然而却未能直接带动销售。而11月的楼市新政关于开发商而言无疑将是一根救命稻草，希望借此提升在年前的最后一搏。因而11月份的整体新盘备案量尽管有所减少，然而主城区的楼盘供应反而出现增长，多个纯新盘项目选择在现在开盘。然而新政的出台，将释放大量满两年期限的高品质次新房，供应量大幅增加，而以后宏观形势的不确定性也将进一步加剧了买房人的观望气氛。因而并未出现压抑许久之后的“井喷”，短期的激增也仅仅是“昙花一现”（二）11月土地挂牌情况本月共出台两次土地挂牌交易公告，分不为2008年第9号公告推出1宗招标地块；2008年10号公告推出6宗挂牌交易地块。其中9号公告推出的一宗位于江汉区滑坡路的招标地块，净用地面积为3.2万方的商业用地，其容积率为5.0。而10号公告挂牌出让的6宗地块以中小型地块为主校友录，整体出让规模为195931.2平方米（约293.9亩），除P（2008）068号地块的总用地面积在10万方以上，其余均在2万方左右。在用地性质上，除066号中北路地块以及067号常青路地块为商业用地外，其余均为纯居住性质用地。在目前的市场环境下，开发商由于资金压力以及对以后预期的改变使得拿地的可能性将至谷底。在本年度多次土地挂牌交易频繁出现地块延期或是流拍局面，因而在供应上，除了在供应地块的规模上限制体量降低拿地门槛外，同时在供应区域以及用地性质上以二环的纯居住性用地为主，另一方面加大商业性质用地，提升开发企业的拿地热情。因此，本次挂牌的6宗商住用地能否顺利的拍出，还得以市场的反应来讲话。（三）11月土地成交情况12月3日上午9时30分，由武商集团以10.7亿元竞得江汉区滑坡路【P（2008）062号】土地的使用权，其楼面地价为达到6688元/㎡，土地单价达到2229万元/亩。此次武商集团竞得成功，摩尔扩建打算得以顺利进行，规划武商“摩尔”扩建部分含8层的购物中心、50层的五星级商务酒店以及8层休闲游乐中心等。可能将于2011年投入运营。三、武汉市房地产竞争状况（一）片区分析片区商品住宅成交均价及销量情况(单位：元/平方米套)：片区本月成交均价上月成交均价变化涨幅同比汉口汉口中心区6845.936945.72-99.79-1.44%6.90%古田片区4987.515012.38-24.87-0.50%-0.47%二七、后湖片区4862.724001.87-139.15-2.78%-0.67%东西湖区4203.154322.58-119.43-2.76%-6.22%武昌武昌中心区6812.346951.36-139.02.-2.00%8.05%青山区4259.364412.74153.38-3.48%-7.33%南湖区4906.735017.42-110.69-2.21%-0.14%关山区5011.245124.73-113.49-2.21%-2.45%汉阳汉阳中心区5431.075582.84-151.77-2.72%-1.56%沌口片4028.754123.51-94.76-2.30%-1.08%全市5429.755569.12-139.37-2.50%-2.39%通过对比本月和上月武汉市各片区商品住宅成交均价能够看出，大部分片区商品住宅成交均价均有所下跌，跌幅都在2个百分点左右。本月汉口中心区成交均价最高，达到6845.93元/平方米，沌口片区成交均价最低，为4028.75元/平方米;而同比涨幅最大的是武昌中心区，涨幅达到8.05%。其次是汉口中心区，涨幅为6.9%片区本月成交套数上月成交套数变化涨幅同比汉口汉口中心区584562223.91%-51.93%古田片区2181279171.65%-57.00%二七、后湖片区45834811031.61%-33.91%东西湖区39328510837.89%-53.71%武昌武昌中心区78561816727.02%50.50%青山区82642843.75%-36.55%南湖区51327723685.20%56.88%关山区724692324.62%-51.15%汉阳汉阳中心区39422716773.57%-36.86%沌口片102781417.95%-76.23%全市4253327897529.74%-45.58%由各片区商品住宅成交套数显示，武昌片区商品住宅销量位居全市第一，本月成交了785套，其次是关山片区，成交了724套。青山区销量最少，仅有82套，这与该区的市场开发量有着专门大的关系。而从销量涨幅来看，与上月相比，大部分片区销量略有增加。◆从郊区到市中心楼盘均大幅跳水楼盘的降价差不多不是新闻，而降多少才是话题。这波降价大潮从郊区楼盘开始，继而蔓延到南湖等楼盘扎堆的大片区，再阻碍到市中心楼盘。通过10月份秋季房交会上的大幅度降价，目前阳逻、黄陂等片区最低已出现1800元/㎡左右的价格，差不多与当地2006年底时的价格相当。在郊区楼盘开发量最大的盘龙城片区，价格战差不多到了“5折”卖房的水平。目前该片区的成交价格又回到2007年初，部分楼盘的价格差不多接近成本价，有的可能低于成本价。光谷片区楼盘价格战也特不猛烈。经历了去年的疯涨后，光谷楼盘从今年下半年开始大幅降价。如当代国际花园，从上半年最高均价6400元/㎡，降至4300元/㎡，目前则主推3800元/㎡的特价房。南湖片区的多个楼盘，均价差不多从最高点的6000多元一平方米，降了2000元。如宝安·璞园均价4300元/㎡，保利·心语开盘价低至4000元/㎡。假如上述片区尚属城区稍偏的位置，那么进入11月份市中心内环附近楼盘也开始了降价。上月开盘的徐东武青四干道的楼盘“花畔里”，打出了4998元/㎡的跳水价，拉开了中心城区降价的序幕。目前，徐东片区几个楼盘均价都在5500元/㎡以下。郊区楼盘因供应量大不得不大降价，降价过后迫使城区楼盘也大幅降价，两轮之后多个楼盘降价超过20%。武汉市国土房产局调查数据显示，第三季度全市商品房均价下跌10.01%，刚刚过去的11月份，降幅也在3%左右。◆年末看房者热情被点燃在上月底央行大幅降息、楼盘降价“双重利好”刺激之下，11月29日和30日，武汉各个楼盘售楼部人满为患。宝安璞园现场负责人付崇武讲，周末两天共接待了500多位看房人，比平常一周的客流还大。在南湖、徐东、盘龙城、阳逻、光谷等片区，各售楼部都在以“井喷”形容看房人数的增加。越是前期降价猛的楼盘，人越多。据武汉市房地产市场信息网统计，11月份武汉已卖出超过1万套新房，单月销量逼近今年第三季度13869套的总销售量。尽管这其中有部分10月份有成交意向的房子，为了节约各种费用而推迟到11月签约，但也让一些开发商看到了“降价”的力量。（二）片区典型竞争楼盘分析住宅汉口区域1、汉口房地产市场进展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是汉口房地产业的进展的要紧特质。从2000年起至今，汉口商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，汉口已成为武汉高档房产的要紧聚拢区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，汉口房地产不管从产品定位依旧创新程度，都趋向于中高端。2005年以后，随着大量外埠资本注资汉口，房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态，房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对都市的阻碍力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费劲量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使汉口的房地产业不能满足细分市场的要求，2007年后，这一局面被打破，汉口滨江地产及商业地产接着呈现出积极的进展态势。目前，汉口房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现，在国家宏观调控措施之下，房地产项目的消化速度尽管有所放缓，但价格仍然稳步上升。2、汉口商品住宅进展特征产品特征：汉口区域住宅以高层住房、高档公寓为主,城郊结合部以多层,小高层,连排不墅为主。价格特征：汉口区域商品住宅均价水平在6500元/平方米以上，均价在6500元/平方米以下物业要紧集中于金银湖,二七、后湖片及古田片区。供求特征：全市商品房销售项目中，汉口区域占据了36%。汉口区域楼盘供求差不多平衡。消费者特征：公务员,商人,公司职员,企业老总,外来人员等。产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少。文化诉求特征:浓厚的商业、娱乐的都市文化特征。3、2007年2月份—2008年2月份汉口商品住宅供给和销售差不多分析商品住宅价格与销量分析汉口区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时刻内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，2008年2月，汉口住宅均价达到6387.26元/平方米，与去年同期相比，价格增长了30.67%。另一方面，受国家宏观调控政策阻碍，在进入2008年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，2008年第一季度，汉口住宅销量为2368套，与去年同期相比，减少了39.52%。如下图：20072007年2月—2008年2月汉口片区商品住宅销售情况（单位：元/平米）761877539157884377051029793817815445935171428328159305712.155716.835663.925562.495279.184837.254458.634282.584186.744032.733994.383932.373968.460200040006000800010000120002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月01000200030004000500060007000销售套数销售均价从上图能够看出，汉口区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调依旧相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘要紧集中在汉口中心城区，中低档楼盘要紧聚拢在东西湖、后湖和古田区域。汉口中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售套数在35000套左右，从市场同意情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身进展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。同时，由于交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，促使这一带的房价将有一定升值空间。汉口商品住宅市场供求关系（1）、2008年汉口商品住房市场总容量约为4万套，第一季度市场容量(总需求)8千套，总供给1.8套，供需比2.25：1可能2008年汉口住房市场全年的市场总容量约为4万套，其中，第一季度的市场容量为8千套，而第一季度市场的实际总供给量是1.8万套，供给差不多远大于需求，供需比例达到2.25：1。（2）、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少为幸免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在2005年对拆迁规模进行了压缩。2005年-2007年，全市旧城改造拆迁面积为151.58万平方米，同比下降36.2%;拆迁户数为14800户，同比下降16.8%。同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据调查数据和对80个楼盘的调研数据，家庭已拥有一套住房进行第二次或多次购买行为的占到59%，其中，包含了改善居住和投资购房等动因，由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的阻碍最大，成为住房市场中可伸缩性的需求。汉口作为武汉房产投资的要紧区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。（3）、购房者对汉口中心城区的住宅偏好度高潜在消费者对购买住房的区域偏好要紧集中于汉口中心城区，但受到该区高房价阻碍，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群在不的片区寻求替代品。（4）、武汉三镇泾渭分明的地理特征也使各区域的房地产消费以本地居民为主，汉口、武昌、汉阳的本地购房者占到72%—80%。其中，又以武昌区居民的本地消费意识最强，在外地购房者的选择区域上，汉口要略高于其它两镇。在具体位置上，前进一路、解放大道、沿江大道等区域是外地购房者比较看重的地段。汉口各区域住宅市场进展概况汉口目前由汉口中心区、古田片区、二七后湖片区、东西湖区四个大的片区组成，依照其房地产进展特点，下文将按不同片区对其住宅进展特征进行分析：汉口中心区：2008年2月该区商品住宅平均价格为6692.37元/平方米，住宅销售套数为256套.汉口中心区2月成交均价为6692.37元/平方米，较上月上涨43.43元/平方米，涨幅0.65%。本月成交套数256套。从目前市场情况看，商品住房交易结构有所调整。商品住宅成交总量上升，高价位、适中型住房成交量接着有所上升，中低价位、中小套型住房成交量较为平稳。二七、后湖片区：2008年2月该区商品住宅成交均价为5088.69元/平方米，较上月上涨39.97元/平方米，涨幅0.79%。本月成交套数245套。房地产市场运行特点：(1)价格在5000—6000元/平方米的项目销售分额明显增加。(2)新项目价格定位较为集中，从新增项目的价格定位来看，区域要紧集中于5000元/平方米——6000元/平方米。（3）从区域来看，在产品类型上要紧以小高层为主。（4）从销售情况来看，许多临近交房的项目实际销售率在60%—70%之间，未售出的户型多为140平方米以上的大户型、异型房等。古田片区：2008年2月该区成交均价为5214.43元/平方米，较上月上涨20.18元/平方米，涨幅0.39%。本月成交套数64套。从楼市新增供应量来看，新项目较少，在售楼盘多为前期项目的延伸。从08年第一季度的住房新增面积和销售面积的对比来看，开发商对中小户型的开发支持力度正逐步加大。房地产市场运行特点：(1)房地产开发较为集中，以古田片区，滨江片区的项目开发最为活跃。古田片区及滨江片区分不规划为古田的居住组团和旅游观光组团，因此在市政配套上具备一定的优势，交通及配套设施的完善促进了该两大区域房地产市场的进展。(2)轻轨的建设提升了古田片区的区位优势。轻轨二期横贯整个古田片区，提高了该区域的快速出行能力，也提升了古田片区在消费市场的心理地位，周边区域的置业者明显增多，充分体现了古田的区位优势。(3)产品形态向高层进展古田区域的高层住宅是市场主流产品，价格多在5000-7000元/平方米之间。建筑形态的高层化反映该区域的土地资源已显稀缺性。东西湖区：2008年2月该区商品住宅成交均价为4632.54元/平方米，较上月上涨21.48元/平方米，涨幅0.47%。本月成交套数147套。该区域价格在5000元/平方米以下的项目销量所占的比重较大，6000元/平方米以上的高价格项目销售比重有所上升。房地产市场运行特点：（1）该区域的多层住宅是市场销售的主流产品，平均价格为4721.65元/平方米，项目优势更多的体现在产品附加值上，如：较高的绿地率、较低的容积率、小区生态景观等。在产品形态上，由于项目盘量较大，差不多涵盖了不墅、情景洋房、多层、小高层等多种物业形态。（2）在产品规划建设方面，目前要紧以中端市场寻求创新和突破，在面对区域竞争时具有产品和价格的双重比较优势(产品同档时价格低、价格同档时产品优)，目前，已形成了以单一或多个项目为代表的高尚生活区、环湖生态居住区、黄狮海生态居住区等。（3）受道路交通条件的阻碍，东西湖区的商业服务设施分布较为分散，缺少一个"核心"。区域内的商业中心多是以社区底商的形式出现，除部分业态能够满足居民日常生活需求外，缺乏外向型商业，不能有效的将目标客户群锁定，且总体的商业服务设施水平较低，服务的辐射面较小，大多只可辐射至周边地区300米左右。汉口区域项目分析：武汉天地作为目前武汉市高端楼盘之一，其代表性毋庸置疑；澳门银座最近价格起伏较大，也应关注；沿海赛洛城在武汉经历了武汉市楼盘的巅峰和低谷而依旧颇有口碑。武汉天地进展商武汉瑞安天地房地产进展有限公司代理商武汉瑞安天地房地产进展有限公司占地面积612000平方米车位128总户数182主力面积137.78㎡主力户型3室2厅2卫起价10000元/㎡高价15000元/㎡均价11995元/㎡总建面1400000平方米容积率2.30

绿化率30%物业治理单位\o""新昌瑞安物业物业收费标准2.80元/平方米·月分析：所处地段交通便利，生活教育设施配套齐全以及开发商的品牌差不多上本楼盘的亮点，使其成为目前武汉市标志性楼盘之一。然而其价格是其购买抗性的要紧方面。澳门银座进展商湖北国新置业有限公司代理商易居中国武汉事业部占地面积2701.10平方米车位三层地上总户数296主力面积75㎡主力户型2室1厅1卫起价5800元/㎡高价8400元/㎡均价6800元/㎡总建面18670.10平方米容积率10.10

绿化率6.34%物业治理单位\o""文风物业公司物业收费标准1.80元/平方米·月优惠活动：一次性付款享受97折优惠8148/平方米，按揭付款享受98折优惠8232/平方米，毛坯房特价5431元/平方米起，42—58平方米一房、57—98平方米两房首付两成，总价25.8万元起。分析：澳门银座”项目位于澳门路与马祖路交汇处，周边生活教育医疗购物等配套设施完善，交通便捷环境怡人，闹中取静，适宜居住。户型设计相对较差，精装修房屋质量粗糙。沿海赛洛城进展商沿海绿色家园进展（武汉）有限公司代理商厦门新景祥房地产策划代理有限公司占地面积967150平方米车位车位数3517个，车户比约1：1.5总户数7500套主力面积86㎡主力户型2室1厅1卫起价3285元/㎡高价4500元/㎡均价3600元/㎡总建面1500000平方米容积率1.60

绿化率39%物业治理单位\o""美佳物业治理（武汉）有限公司物业收费标准0.90元/平方米·月分析：沿海赛洛城规划了世界风情五大主题公园，绿化以及人文设施是它最大的特色。目前最大的问题确实是交通。该项目处在东西湖区，远离汉口商圈中心，购物娱乐不是专门便利。武昌区域1、2006年—2008年上半年武昌商品住宅供给和销售差不多分析(1)、商品住宅价格与销量分析随着近几年的进展，武昌日益繁华，其房地产开发也进展的如火如荼，商品房价格一直呈现上升态势，2008年第二季度，其商品房住宅均价达6495.79元/平方米，与去年同期相比，增长了34.8%。在销量方面，2008年第二季度销量为3084套，比同期减少了67.44%如下：区域2006年一季度2006年二季度2006年三季度2006年四季度2007年一季度2007年二季度2007年三季度2007年四季度2008年一季度2008年二季度销售均价3504.33708.154259.374368.384614.224818.735341.395895.176139.546495.79销售套数702493378425995347929472153521251835173084(2)、武昌商品住宅市场供求销关系1）、据数据可能2008年武昌住房市场上半年的上市量为132.61万平方米，上半年市场的总销量为87.92万平方米，供给差不多远大于销售，供销比例达到1.51：1。2）、要紧销售的住宅产品价格集中在5000-6000元/平方米5000—6000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的35%以上，8000元/平方米以上产品的销量逐步上升，市场上8000元/平方米以上产品的增多是带动相应购房需求增长的有力因素，同理，5000元/平方米以下产品的销量逐步递减。3）、上半年要紧销售的住房产品户型集中在90-120平方米，占武昌总销量的34.95%。大户型销量逐年呈递增态势。2、武昌各区域住宅市场进展概况武昌目前由武昌中心区、关山片区、南湖片区三个区域组成，下文将重点对2个区域住宅进展特征进行分析：武昌中心区2008年上半年武昌中心区成交均价为6824.39元/平方米，较去年同期上涨2338.16元/平方米，涨幅为52.12%。其中商品房住宅共成交3305套，较去年同期下降58.90%。武昌中心区成为08年上半年房价上涨最多的区域，每平方米上涨了2338.16元，于汉口和汉阳拉开了200元/平方米的差价。武昌中心区拥有极佳的水景资源及商业氛围，依托中南商圈、沙湖、东湖等先天优势，该区域房价呈加速进展趋势。目前，武昌的中心城区市民居住较为分散，大型居住板块也在中心城区周围，都市中央并没有一个严格意义上的大型中央生活区。这一现状正在逐步改善，以后的中北路段，都市综合体、品牌地产云集，立即进展成为武昌最集中的高档住宅区。但一直以来，交通问题是制约武昌中心城区进展的最要紧缘故。今年以来，几个重点工程相继完工，岳家咀立交桥、珞狮路地下通道已然通车，武昌火车站改造立即完成，这在一定程度上缓解了交通矛盾。但我们要看到的是，主干道的建设武昌远远落后于汉口，不管如何建设，武昌的交通只在改善而不能完全解决问题，这也是武昌的房价一直屈居汉口之下的重要缘故。武昌中心区要紧在售楼盘信息项目名称建筑面积总套数住宅已售住宅可售住宅成交均价安顺家园227588.0119749727216684.29东湖天下220894.615177451228339.2奥山星座12014.261851592311171.5融侨华府3447885211543677531.23万科润园11629.26706469876.77华润置地凤凰城619834652392267729.39南湖片区2008年上半年南湖片区成交均价为5216.84元/平方米，较去年同期上涨1729.92元/平方米，涨幅为49.61%。其中商品房住宅共成交1854套，较去年同期上升了3.23%。南湖新城是武昌近年来重点进展的大型居住组团，是武昌规模最大、配套较齐全的居住组团之一。组团东起南湖，南至二环线，西抵巡司河，北靠雄楚大道，总面积1310公顷。目前，南湖地区还有65公顷土地可供开发，可新增21万人，那么南湖新城将31万人。新城将形成“一核”，“两线”，“三片”，“四区”的规划结构，并设文化服务，体育中心和综合服务三大中心方便居民。新城建“五纵六横”路网，形成通畅，便利的交通，并将南湖水引入新城。珞狮南路附近水域将建设大规模水上公园。今年武汉房地产的价格战首先从南湖开始打响，金地·格林小城、大华·南湖·公园世家等项目以高折扣吸引了购房的目光，随后泰然·玫瑰湾、水域天际等相继跟进，该区域内市场竞争异常激烈，购房者得到了确实的实惠，使得南湖能够在成交上走赢全市低迷的大盘行情。以后，随着南湖片区交通问题的逐步解决、配套设施的逐步完善，社区成熟度不断提高，而与武昌其它区域相比楼盘价格上的优势依旧比较明显。正是这种环境下，看似竞争激烈的南湖片区事实上在售项目的开发商压力并不大。目前该片区可开发用地所剩不多，只要宏观环境没有剧烈变化，该区域的市场前景看好。南湖片区要紧在售楼盘信息项目名称建筑面积总套数住宅已售住宅可售住宅成交均价大华南湖公园世家151904248419904044304.8金地格林小城700000154910544956149.25南湖景苑75376.084792951733819.3南湖雅园（荷花园）27028.0425224394429.38武昌区域项目分析：复地东湖国际进展商武汉复地房地产开发有限公司代理商武汉策源房地产经纪有限公司占地面积530000平方米车位\总户数1601(一期)主力面积253㎡主力户型4室2厅2卫起价6000元/㎡高价10000元/㎡均价8500元/㎡总建面1060000平方米容积率2.29

绿化率35%物业治理单位\o""世邦魏理仕物业顾问物业收费标准2.55元/平方米·月分析：复地东湖国际以35.02亿成交的“地王”是武汉城区内最后的一块黄金“巨无霸”，位处东湖、沙湖和水果湖三湖之间，东眺碧波万顷的浩淼东湖，景观秀丽迷人，空气清新自然，适宜居住。只是大多以大户型为主，且单价不低，总价的高位会是抗性之一。泰然南湖玫瑰湾进展商武汉市泰然房地产开发有限公司代理商武汉博思堂占地面积283030平方米车位566总户数808主力面积174㎡主力户型4室2厅2卫起价5100元/㎡高价7000元/㎡均价6300元/㎡总建面537764平方米容积率1.90

绿化率35%物业治理单位\o""深圳泰然物业公司物业收费标准1.50元/平方米·月分析：泰然玫瑰湾定位比较高端，价位较高、生态环境不错，然而相比于成熟的生活小区，其生活配套设施仍不够完善，商场、菜场、医疗等配套设施更是十分缺乏，与公交站点距离太远，只有私家车代步比较方便。华润凤凰城进展商华润置地（武汉）进展有限公司代理商华润置地（武汉）进展有限公司占地面积50464.45平方米车位488总户数1051主力面积153.14㎡主力户型3室2厅2卫起价4000元/㎡高价10000元/㎡均价8600元/㎡总建面160000平方米容积率2.80绿化率53%物业治理单位华润置地（武汉）物业治理有限公司物业收费标准1.80元/平方米·月优惠活动：140平江景大宅、150平多层电梯大宅、170平颠峰大宅，凤凰城大宅全线清盘，6550元/平起。分析：华润凤凰城的品牌效应毋庸置疑，该项目园林设计感专门强、绿化率高，其地段优势决定了交通的便利，商铺的区位不错，周边商业气氛有待培养。光谷坐标城进展商湖北长城建设实业有限公司代理商湖北长城建设实业有限公司占地面积43999.40平方米车位488总户数669主力面积115.34㎡主力户型3室2厅2卫起价06年1月3900元/㎡高价7200元/㎡均价5300元/㎡总建面85152.79平方米容积率1.85

绿化率41.14%

物业治理单位湖北水蓝郡物业治理有限公司物业收费标准1.60元/平方米·月优惠活动：光谷坐标城三期尚馆目前在售房源推出总房款减5万现金再97折，无付款方式界定，折后最低起价4800元/平米。在售房源为100平方米—110平方米两房，120平方米—150平方米三房。分析：坐标城集合了居住、商业、学校、会所、园林等，功能综合但相对独立，即享受功能的复合价值，又保持了纯粹居住的舒适度，到鲁巷商圈交通也特不便利。然而远离武汉市内环线，其虚高的价格是最大的抗性。汉阳区域1、要紧在售楼盘楼盘名称总套数成交均价开发商金色港湾星寓…5500新港房地产开发公司十里华府3806200湖北海陆景置业进展有限公司湘隆时代大公馆2805500武汉湘隆房地产开发有限公司新长江香榭琴台4766500湖北新长江置业有限公司都市兰亭13596500武汉广电房地产开发有限公司世茂锦绣长江（1、2期）18669096武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司从整个区域市场来看，该区内目前仅有世贸锦绣长江这一个真正意义上的高价楼盘，均价在1万元/平方米以上;低等价位楼盘均价目前在4500元/平方米，中等价位楼盘均价达到5600元/平方米。同时,区域内产品目前以高层为主,以小高层产品为辅,目前该区内已聚拢了近60家楼盘，从市场同意情况来看也是较为理想的，目前整体销售率约为75%，部分楼盘差不多清盘。写字楼商务物业的进展相当薄弱,近一年来,随着武汉新区的建设,对商业进展起到了极大的促进作用,目前汉阳已进入商业地产的快速进展期。2、该区域优劣势分析区域具有如下优势：1、片区四周江湖围绕，景色秀丽，商业氛围浓厚。2、交通便利，生活配套比较成熟。3、本区域配套设施齐全，成为市场热点，这有利于地块价值的体现，也有利于提升区域项目的心理价位。同时本区域也存在一些劣势，这些劣势会构成以后营销中的障碍：1、本区域部分属于商业区、工业区，势必对居住环境产生阻碍。2、本地区差不多开发的几个项目对本地区的购买量有所消化及分解。汉阳区域项目分析：华润置地中央公园进展商华润置地（武汉）进展有限公司代理商华润置地（武汉）有限公司占地面积123820平方