房地产开发与经营课件

第四章房地产开发用地的取得第一节房地产开发用地的类型第二节房地产开发用地选择第三节房地产开发用地的取得方式第四章开发建设中的农地征用中国现行土地管理的法律依据：《宪法》《物权法》《土地管理法》第一节房地产开发用地的取得(一)开发用地含义1.土地所有制《土地管理法》第二条规定:“中华人民共和国的实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。（1）国有土地全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。城市市区的土地属于国家所有。这里所有的城市是指国家设立市建制的城市，不同于某些法律、法规中的城市含义；这里所说的市区与统计口径上的市区也不相同，不包括城市郊区；（2）集体所有土地劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的行使，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地；农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；2.开发用地的含义开发用地通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中规定3.土地使用权的出让年限居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年；（二）房地产开发用地的类型1.按照土地区位划分城市土地区位是指城市中不同地段上的土地，长期受自然、经济、社会、文化等因素的影响而形成的特殊地域、地段环境。影响土地区位的因素主要有：城市规划的要求、商业服务繁荣程度、市政设施、交通运输、公用设施、土地开发费用、生态环境、人口密度及有关政策法规等。（1）闹市区（商业集中区）土地（2）城市副中心区土地（3）闹市区边缘地带（亚中心区）土地（4）城市边缘区土地（5）城市郊区土地2.按照土地利用的性质和功能划分（1）居住用地（2）公共设施用地（3）工业用地（4）仓储用地（5）对外交通用地（6）道路广场用地（7）市政公用设施用地（8）绿地3.按照对开发用地进行认为投入的形式及程度的不同划分（1）生地两种形式：未经任何投资建设的自然地，它基本属于农村土地；虽进行过建设投资，但不能满足现实建设需要的城市土地；（2）熟地所谓熟地是指经过了开发方案的选择、规划与设计、场地平整、附属建筑物及基础设施建设家段的土地，它能满足开发前所确定的土地用途的建设要求。第二节房地产开发用地选择（一）房地产开发用地的来源1.城市中需再开法的土地（1）直接向政府申请出让（2）通过收购旧房取得土地（3）以转让方式取得用地（4）与土地现使用者合作取得土地（5）参加土地使用权竞投2.城市规划区内的建设备用地3.各种开发区内的土地（二）房地产开发用地的选择开发用地的选择，是在上述可供开发的用地中选择一宗适当的场地作为开发用地的行为。一是投资区域的确定；二是在投资区域内选择、确定开发地段。1.投资区域选择的因素分析（1）政治环境（2）经济增长状况（3）投资环境（4）特大型建设投资2.开发地段的选选择因素分析析（1）城市规划划（2）自然环境境和工程地地址因素（3）现有的建建设条件（4）地段面积积与形状（5）投资经营营计划（三）房地地产开发项项目选址原原则1.区域优先2.注重潜力3.适应投资特特征4.综合评价第三节房房地产开发发用地的取取得方式（一）获得得土地的理理由1.城市建设2.老百姓的安安居工程3.城市景观4.地方形象（二）土地地使用权出出让1.概念国有土地使使用权出让让，是指国国家将国有有土地使用用权在一定定年限内出出让给使用用者，由土土地使用者者向国家支支付土地使使用权出让让金的行为为。土地使使用权出让让金是指通通过有偿有有限期出让让方式取得得土地使用用权的受让让者，按照照合同规定定的期限，，一次或分分次提前支支付的整个个使用期间间的地租。。（1）协议方式式（2）招标方式式（3）拍卖方式式（4）挂牌方式式和竟标,拍卖差不多多的形式,是土地出让让的一种形形式,不象拍卖那那样现场竟竟价,他是一块土土地政府要要出让,把出让土地地的条件公公布,然后在一段段时间(一周或一个个月)符合条件的的都可以去去出价购买买,买家出的价价格公布在在一个告示示牌上,最后以最高高的哪个买买的，且允允许多次报报价，有利利于投资者者理性决策策和竞争；；二是操作作简便，便便于开展；；三是有利利于土地有有形市场的的形成和运运作。挂牌牌出让是招招标拍卖方方式出让国国有土地使使用权的重重要补充。。（三）土地地使用权出出让合同出让合同包包括合同正正文和附件件《出让宗地界界址图》。1.合同正文的的主要内容容（1）总则（2）出让土地地的交付与与出让金的的缴纳（3）土地开发发建设与利利用（4）土地使用用权转让、、出租、抵抵押（5）期限届满满（6）不可抗力力（7）违约责任任（8）通知和说说明（9）适用法律律及解决（10）附则2.合同的履行行（1）以出让方方式取得土土地使用权权进行房地地产开发的的，必须按按照土地使使用权出让让合同约定定的土地用用途，动工工开发期限限开发土地地，超过合合同约定的的动工开发发日期满一一年未动工工开发的，，可以征收收相当于土土地使用权权出让金20%以下的土地地闲置费；；满二年未未动工开发发的，可以以无偿收回回土地使用用权；但是是，因不可可抗力或者者政府，政政府有关部部门的行为为或者动工工开发必须须的前期工工作造成动动工开发延延迟的除外外；（2）用地单位位改变土地地利用条件件及用途，，必须取得得出让方和和市、县人人民政府城城市规划行行政管理部部门的同意意。变更或或重新签订订出让合同同并相应调调整地价款款。3.出让合同的的变更和解解除只要在符合合以下情况况下，才能能变更和解解除出让合合同。（1）.出让方因社社会利益的的需要，可可以依照法法律程序提提前收回土土地使用权权，解除原原土地使用用权出让合合同，但需需根据土地地使用者使使用土地的的设计年限限，开发、、利用土地地的实际情情况给予相相应的补充充。（2）土地使用用者需要更更改土地使使用权出让让合同规定定的土地用用途和使用用条件的，，经出让方方同意和政政府有关部部门批准，，可以解除除原土地使使用权出让让合同，重重新签订新新的土地出出让合同；；（3）合合同同一一方方违违约约时时，，另另一一方方有有权权解解除除合合同同；；（4）因因不不可可抗抗