品牌折扣商城项目可行性研究报告

诸暨/r/n“/r/n品牌折扣商城/r/n〞/r/n工程/r/n可行性/r/n研究/r/n报告/r/n工程概况/r/n工程投资人、工程总投资/r/n工程投资人：/r/n略/r/n工程方案投资额：/r/n50038.36/r/n万/r/n元人民币/r/n〔/r/n约5/r/n亿元〕/r/n2、/r/n工程公司与/r/n用资方案/r/n略/r/n3、/r/n工程选址/r/n、/r/n占地面积/r/n工程四至：/r/n工程东临环城东路、气象局；/r/n北沿苎萝东路、新世纪花园/r/n住宅/r/n小区；/r/n南靠新安家园住宅小区/r/n、/r/n；西接/r/n37亩/r/n待开发/r/n商业宗地、东兴路。/r/n东北方是规划的行政中心，/r/n局部行政机关/r/n以/r/n在建设中。/r/n西北方向是祥生新世纪广场〔台湾大润发卖场〕。/r/n工程占地面积：35亩〔/r/n23500平方米/r/n〕。/r/n东西长/r/n180米/r/n，南北长/r/n140米/r/n。/r/n工程建筑面积、/r/n建筑/r/n层数/r/n工程总建筑面积：/r/n97000/r/n平方米/r/n工程/r/n主楼/r/n地上8层地下1层/r/n，附楼9-30层/r/n；/r/n地下停车场：200个车位，室外停车场：1200个车位。/r/n工程容积率、建筑密度、绿化率/r/n工程总建筑面积：9/r/n./r/n7/r/n工程容积率：/r/n4/r/n./r/n13/r/n工程建筑密度：/r/n46/r/n%/r/n工程绿化率：23%/r/n二、/r/n诸暨市商业地产研究/r/n1、/r/n区位优势与交通状况/r/n诸暨位于浙江省中部，与绍兴、杭州萧山区，嵊州，义乌、东阳，浦江等7个县市区接壤，总面积2318平方公里〔全省第8位〕，辖28个镇乡(街道)，106万人口(全省第7位)。诸暨城市建成区面积达32.9平方公里，城市/r/n绿/r/n化率到达56.4%，中等城市框架根本形成。/r/n诸暨交通便利，浙赣铁/r/n路、杭金公路和杭金衢高速公路穿境而过，诸永〔诸暨至永嘉〕高速/r/n、诸暨至绍兴的高速公路正在兴建中。/r/n诸暨距上海仅/r/n298公里/r/n，杭州/r/n98/r/n公里/r/n诸暨市辖3个街道、23个镇、1个乡：暨阳街道、浣东街道、陶朱街道；大唐镇、次坞镇、店口镇、阮市镇、江藻镇、枫桥镇、赵家镇、马剑镇、草塔镇、牌头镇、同山镇、安华镇、街亭镇、璜山镇、浬浦镇、直埠镇、五泄镇、岭北镇、陈宅镇、王家井镇、应店街镇、山下湖镇、东白湖镇；东和乡。共有32个社区、34个居委会、467个行政村。市人民政府驻暨阳街道红旗路26号。/r/n自然条件及资源优势/r/n诸暨地形以丘陵为主，素有“七山一水二分田〞之称。位于浙江省中部偏北，距杭州/r/n98公里/r/n。钱塘江流域中段，介于东经119°53′～120°32′，北纬29°21′～29°59′之间，属上海经济开发区。全境处于浙东南、浙西北丘陵山区两大地貌单元的交接地带，由东部会稽山低山丘陵、西部龙门山低山丘陵、中部浦阳江河谷盆地和北部河网平原组成。四周群山环抱，地势由南向北渐次倾斜，形成北向开口通道式断陷盆地。境内东、西部为低山丘陵，富有林木、矿藏。东部会稽山脉，主峰东白山太白尖海拔1194．/r/n6米/r/n，为境内最顶峰；西部龙门山脉，主峰三界尖海拔1015．/r/n2米/r/n，为境西部最顶峰。中部为河谷盆地，多沃土良田，北部为河网平原，水资源充分。浦阳江纵贯南北，境内干流长67．/r/n6公里/r/n，东西8条支流呈叶脉形展开。/r/n市境地处浙中内陆，属亚热带季风气候区，四季清楚，雨水较多，光照充足，年温差大于同纬度邻县，小气候差距显著，具有典型的丘陵山地气候特征。2001年年平均气温/r/n17.4°C/r/n，降水天数158天，总降水量/r/n1393毫米/r/n，蒸发量1235．/r/n3毫米/r/n，日照时间1666．7小时。/r/n历史传承/r/n与人文/r/n底蕴/r/n诸暨，为我国古越民族聚居地之一。史传：禹至大越，上苗山大集诸侯，驻跸于此，爵有德、封有功，因定此境为"诸暨"，意即天下诸侯到达驻留议事之所。夏朝中期，夏帝少康封庶子无余于越，诸暨属越。至春秋时，越国先后建都于境内埠中、大部、色乘等地。吴越之争中，越王勾践曾以境内勾乘山为休养生息、图谋复国之所。秦王政二十五年(公元前222年)，以越地置会稽郡，设诸暨县。西汉时，属扬州刺史部会稽郡。新始建国年间，更名疏虏。东汉建武初，复原名。东汉兴平二年(公元195年)，分局部地入丰安、汉宁二县。三国吴时，改汉宁为吴宁。西晋属会稽郡。东晋属会稽国。南朝复属会稽郡。隋文帝开皇中，属吴州。九年(公元589年)，吴宁县废，原诸暨地复归诸暨。大业中，仍属会稽郡。唐时，属会稽郡及越州。高宗仪凤二年(公元677年)，划诸暨、会稽局部地置永兴县。武后垂拱二年(公元686年)，复分诸暨县之吴宁故地入东阳县。光启三年(公元887年)，诸暨改称暨阳。五代属吴越国越州东府。吴越王天宝三年(公元910年)，复名诸暨。宋初，属两浙东路越州。南宋绍兴元年(公元1131年)，属绍兴府。孝宗乾道八年(公元1172年)，分东北10乡置义安县，治今枫桥。淳熙元年(公元1174年)，废义安，其地复入诸暨。元属江浙等处行中书省绍兴路。成宗元贞元年(公元1295年)，升为诸暨州。至正十九年(公元1359年)，改名诸全州。二十六年，降州为县，仍复旧名。明、清时，均属绍兴府。民国元年(公元1912年)废府，直属浙江省。民国3年省下设道，诸暨属会稽道。16年废道，直属浙江省。民国24年9月至37年4月，属浙江省第三行政督察区；37年4月至38年，属浙江省第二行政督察区。/r/n1949年5月6日/r/n诸暨解放，至/r/n6月22日/r/n，诸暨属中共萧绍诸杭临时委员会管辖。/r/n6月13日/r/n～/r/n11月16日/r/n，归第十专署管辖。其后，诸暨属绍兴专区。1952年1月，绍兴专区撤销，直属浙江省。1953年2月，划归金华专区。1957年9月，划归宁波专区。1964年9月，复属绍兴专区。1968年5月，属绍兴地区。1983年7月起，属绍兴市。1989年9月，经国务院批准，撤销诸暨县，设立诸暨市。/r/n越王勾践卧薪尝胆，西施故里人杰地灵。/r/n诸暨历来俊贤咸集，人才辈出，/r/n古代有西施、王冕、杨维桢、陈洪绶、良价等名人；现代有俞秀松、张秋人、宣侠父等中共早期革命家，当代有赵忠尧、金善宝、毛汉礼等著名科学家。/r/n地方经济/r/n及/r/n市民/r/n收入/r/n改革开放以来，诸暨经济建设和各项社会事业取得了巨大的成就，在全国百强中的位次呈逐年上移态势，2000-2005年分别位居全国最兴旺县(市)第66位、第45位、第39位、第32位、第27位和第24位，是全省范围内位次上升最快的县市。农业是诸暨的传统优势产业，近年来，全市不断加快农业产业化步伐，生猪、香榧、珍珠、名茶、板栗、高菜等优质农产品不断销往香港、上海等国内大中城市和国外市场，涌现了“绿剑〞名茶、“枫桥〞香榧等一批全国、省级名牌农产品，被命名为“中国珍珠之乡〞和“中国香榧之乡〞。工业经济开展紧紧抓住了大企业、大集团培植和块状经济升级这条主线，全市已有年销售超亿元的工业规模企业106家，有省级以上高新技术企业102家，上市公司4家。大唐袜业、店口五金、枫桥衬衫、山下湖珍珠等十大块状经济产值已占全市工业总产值的70%左右。目前，诸暨拥有国家级品牌16只，省级品牌112只，总数列浙江省县级市第一。诸暨有以服装为主的五大类出口商品、145个品种，外贸出口连年增长。诸暨连续两次被评为浙江省“建筑之乡〞。凭借西施的传奇故事和五泄的秀美景色，旅游产业开展迅速。/r/n随着经济又好又快开展，全市人民生活水平不断提高。2006年，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别到达20056元和9050元。/r/n商业/r/n开展环境/r/n与/r/n业态状态/r/n调查/r/n近年来，/r/n诸暨/r/n市以连锁超市为代表的新型业态开展迅速，一方面本地一些规模较大的商场如雄城商贸/r/n、第一百货/r/n等都不断开展连锁超市，一些新兴连锁企业如天天乐超市等也呈现出良好的开展势头；另一方面，国内著名的连锁集团已进入或准备进入我市城区开展网点，同时，专卖店、专业店、便民店等多种业态也得到较快开展。/r/n2005年，诸暨市政府出台了/r/n?诸暨市商业网点开展规划?/r/n，/r/n围绕把诸暨市建设成为长三角著名商旅名城的目标，充分利用区位、制造业和旅游资源优势，对商业网点的布局和业态的选择以方便居民生活为出发点，力争通过合理配置社会商业资源，建设空间布局合理、业态设施先进、效劳体系完善、信息化程度高的现代化商业网点体系/r/n。/r/n2007年/r/n2/r/n月?诸暨市人民政府关于加快开展效劳业的假设干政策意见?出台/r/n。?意见?对到达条件的各类商贸效劳企业制订了不同的奖励扶持政策。/r/n诸暨市商贸效劳业呈现出前所未有的开展势头。据统计，全市商贸效劳业建设工程总数达285/r/n个/r/n，方案投资总额63.39亿元，其中，2000万元以上重点商贸效劳业建设工程共有26个，分别分布在暨阳、浣东、陶朱、店口、大唐、山下湖、草塔、五洩、次坞等9个镇乡〔街道〕；投资5000万元以上的有20/r/n个/r/n，投资工程规模之大、范围之广、品位之高，为历年之最。/r/n到2007年底，全市建有各类专业市场75个，市场成交额283.6亿元，同比增长17.7%，其中超亿元市场13个、超10亿元市场3个，大唐袜业市场和山下湖珍珠市场为全国最大的专业市场。目前，全市共有各类农贸市场176个，遍布全市各个镇乡〔街道〕。2007年，农副产品批发市场、东湖农贸市场、大唐农贸市场的成交额均超过亿元。全市已初步形成大中小相结合、城镇与农村相结合、批发与零售相结合、农副产品经营与/r/n工业品经营相结合，多层次、多功能、专业化、特色化的市场结构网络/r/n。/r/n

/r/n2007年，全市实现社会消费品零售总额104.08亿元，同比增长17.3%。其中批发贸易4.19亿元，同比增长8.1%；零售贸易92.28亿元，同比增长17.7%；住宿餐饮7.61亿元，同比增长18.1%。全市目前已拥有销售超亿元的三产规模企业12家，三产苗子企业19家。其中，富润控股集团成为浙江省重点培育的商贸流通企业之一；雄风集团已成为全国500强效劳企业和绍兴市年销售额最大的商贸流通企业。/r/n2007年/r/n10月?关于加快推进商贸效劳业品牌建设的意见?/r/n出台/r/n，进一步形成商贸效劳业重视、保护、争创、开展品牌的良好气氛。积极实施“品牌兴商〞战略，从强化品牌根底工作、加快培育自主品牌、实施奖励扶持政策、加强人才队伍建设、发挥行业协会作用等方面，进一步形成商贸效劳业重视品牌、保护品牌、争创品牌、开展品牌的良好气氛。/r/n2007年/r/n底，大润发超市开业。这个集购物、休闲、美食于一体的综合性购物广场，使消费者在单纯的购物之外，体验到浓郁的现代商业气息，同时还给周边地段带来繁荣。去年，/r/n诸暨/r/n市坚持大商贸、大流通、大开放、大开展，立足市场化、产业化和社会化方向，全市商贸效劳业总体水平进一步提高。/r/n工程组/r/n调查发现，/r/n中型城市的商业框架在诸暨已经初步形成，未来几年必然进入商业高速开展阶段。但是，/r/n诸暨/r/n目前/r/n商业网点/r/n的/r/n商业组织化程度/r/n较/r/n低/r/n，/r/n缺少/r/n具有/r/n专业特色/r/n的/r/n购物/r/n街/r/n区/r/n，/r/n缺乏具有号召力和区域辐射能力的/r/n核心/r/n商圈/r/n。/r/n商业配套设施/r/n亦相对/r/n缺乏，突出表现在商业网点布局不够合理、低层次重复建设过多，结果造成网点过于分散，/r/n传统的商业街区暨阳路也不能形成具有专业特色的现代商业积聚区，/r/n商业集聚度低，商业气氛难以形成。/r/n经过近几年诸暨市商业/r/n网点/r/n的快速开展，/r/n已建成及规划中、建设中的/r/n适合/r/n中/r/n低/r/n端消费群体的商业网点如大润发超市、/r/n铭仕广场/r/n、/r/n宏城时代广场/r/n等/r/n已经/r/n初具规模，/r/n根本/r/n可以/r/n满足城区普通居民/r/n日常/r/n消费需求。/r/n随着/r/n国民经济的不断高速开展和城区居民/r/n人均可支配收入的大幅度提高，/r/n特别是/r/n企业主和高收入群体的不断壮大，/r/n诸暨高消费/r/n层次/r/n需求已经逐步/r/n形成，这一点，从市区道路上行驶的高档名/r/n牌轿车/r/n的/r/n数量和华灯初上时餐饮娱乐场所的上座率/r/n就是有力的证明，诸暨人的富足和消费习惯/r/n可见一斑。/r/n消费群体是决定消费市场的决定因素，诸暨/r/n现在/r/n缺乏/r/n的是/r/n与/r/n其/r/n经济开展现状和开展迅速的旅游产业相适应的高档次综合性/r/n品牌化的/r/n商业网点，/r/n缺乏支撑高端消费群体的第三产业商圈/r/n。/r/n而且，不仅仅是满足高消费群体的商业设施的缺乏，更为突出的是目前的商业网点布局中缺少国际品牌和/r/n具/r/n国际影响力的商业龙头，缺少具有国际领先的效劳业管理能力和商业运营/r/n能力的/r/n团队。/r/n因此，/r/n引入高档次、全方位、国际化的/r/n品牌/r/n顶级/r/n商业工程，必将为提升诸暨商业层次、适应特殊消费群体的消费需求注入新的活力。本工程的建设和运营将填补诸暨市高端商业业态需求的空白。/r/n响应政府/r/n“品牌兴商〞/r/n的战略，/r/n为/r/n“/r/n把/r/n诸暨市建设成为长三角著名商旅名城的目标/r/n〞添加新的里程碑。/r/n城东区域商业/r/n开展/r/n态势分析/r/n1、/r/n区域/r/n现状与/r/n规划/r/n蓝图/r/n随着城市区域的扩大和东移，目前的诸暨城东，已建成入住/r/n了/r/n数个住宅小区，新世纪广场商业工程已经建成，大润发超市已经开始正常营业，区域人气已经初步呈现上升趋势。在城市东区。一个布局合理、交通便捷、设施完善、经济繁荣、文化兴旺、环境优美的现代化城区正在飞快开展。/r/n规划中的/r/n诸暨城东，/r/n是/r/n诸暨的核心/r/n城区/r/n板块，开展潜力巨大。在这里，西施故里旅游区商旅繁盛，商业效劳、金融贸易、文化娱乐等公共配套设施集中布置，新行政中心将兴建国土局大楼、交通局大楼、供电局大楼、农业局大楼等。未来十年，城东人口将增加到11.1万人，周边医疗、教育、休闲、商业配套一应俱全。办证中心〔建设中〕、耀江大酒店〔建设中〕、会展中心〔规划中〕、诸暨大剧院〔规划中〕、青少年宫/r/n〔规划中〕等也将陆续建成/r/n。/r/n本工程的投资建设，将携手城市广场、/r/n五星级绕江大酒店、新世纪广场〔大润发超市〕等商业工程共同打造诸暨/r/n核心商业圈，辐射诸暨全城乃至临近/r/n的/r/n绍兴/r/n，/r/n萧山，嵊州，义乌、东阳，浦江/r/n等县市/r/n。/r/n城东商圈饱和度分析/r/n/r/n/r/n商圈形态/r/n：/r/n商圈形态的了解是进行商圈分析的根底，/r/n根据诸暨城市规划，本区域可以定位为未来/r/n商业/r/n集中/r/n区/r/n，/r/n其特色为商圈大，/r/n覆盖/r/n人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购置及消费金额比拟高等。/r/n/r/n本工程组对城东/r/n商圈/r/n饱和度/r/n分析的内容主要由以下局部组成：/r/n(1)人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入/r/n；/r/n人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购置商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。/r/n(2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。/r/n(3)供货来源：运输本钱；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。/r/n(4)促销：媒体的可获得性与传达频率；本钱与经费情况。/r/n(5)经济情况：主导产业；多/r/n元/r/n化程度；工程增长；免除经济和季节性波动的自由度。/r/n(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、效劳对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。/r/n(7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的时机大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应防止开店；本钱。/r/n(8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制o/r/n(9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等/r/n下面对上述内容作具体分析。/r/n先看人口特征分析。商圈内的人口规模/r/n随着几个成熟住宅小区的入住以及行政中心的陆续建设，城东未来将到达1.1/r/n万人的常住人口，大型商业工程较为集中，辐射范围应涵盖整个城区及/r/n周边郊县，人口基数80-100万；/r/n家庭数目/r/n约30万/r/n、/r/n2007年/r/n居民/r/n年/r/n人均可支配收入到达20056元/r/n，/r/n购置力/r/n较强。/r/n诸暨/r/n全市社会消费品零售总额104.08亿元/r/n。/r/n全市建有各类专业市场75个，市场成交额283.6亿元，其中超亿元市场13个、超10亿元市场3个/r/n。/r/n以上数据作为商圈未来消费指数参考。/r/n再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时/r/n我们/r/n考虑/r/n了/r/n以下因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与效劳；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与效劳，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与效劳的需要。饱和指数说明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。/r/n由于本报告时间仓促，不能采取精确调研的方式取得相关数据，在这里采用估算方式进行计算，待工程立项后再进行精确调研计算。/r/n/r/nIRS＝C×RE／RF/r/n式中IRS——商业圈的零售饱和指数；/r/nC——商业圈内的潜在顾客数目；/r/nRE——商圈内消费者人均零售支出；/r/nRF——商圈内商店的营业面积。/r/n/r/n本工程建成后，未来/r/n在商圈/r/n辐射范围内〔诸暨城区及/r/n近郊农村〕/r/n有/r/n超过3/r/n0/r/n万个家庭，每/r/n月/r/n在/r/n日用消费品/r/n中支出/r/n1/r/n000/r/n元人民币，共有/r/n3/r/n个/r/n大型/r/n店铺/r/n20/r/n0个小型店铺/r/n在商/r/n圈/r/n内，共有/r/n50/r/n0/r/nIRS＝/r/n8/r/n0/r/n0000×/r/n1/r/n000/r/n／/r/n5/r/n0/r/n0/r/n000/r/n＝/r/n16/r/n00/r/n/r/n/r/n从估算数据显示，/r/n该商圈内的饱和度/r/n较/r/n低。/r/n未来商圈开展潜力巨大。/r/n前提是商圈覆盖范围在几年内到达覆盖全城，辐射临近县市。/r/n/r/n差异化竞争战略研究/r/n目前，在城东范围内已建成的祥生世纪广场/r/n〔/r/n大润发卖场/r/n〕/r/n，与本工程隔街相望，互成犄角。作为国际著名的大型连锁零售商，大润发的运营，将大幅度提升城东的商业气氛，极大地增加商圈成熟度。/r/n由于大润发与本工程地域紧邻，商业定位均为集购物、休闲、餐饮、娱乐一站式效劳的销品茂，规模上均为大型零售商，存在商业竞争不可防止。因此，/r/n本工程在主题和定位上应注重/r/n与/r/n大/r/n润/r/n发在/r/n经营工程的差异化和业态定位的互补性/r/n上周密考虑/r/n。/r/n首先，大润发业态偏重商业零售为主，娱乐休闲为辅的业态定位，本工程定位/r/n以/r/n文化娱乐餐/r/n饮为主，零售为辅，在侧重点方面有着本质的差异，极易形成相辅相成/r/n互为支撑的局面。/r/n其次，大润发/r/n消费层次覆盖高、中、低，主要满足于中低居民消费需求，本工程立足于满足高端消费群体的消费需求，在消费层次方面也有着差异化定位。/r/n再次，大润发主营商品/r/n面向群众，/r/n经营商品不注重产地、品牌/r/n，/r/n适合群众商品/r/n即可，/r/n本工程主营国际著名品牌专卖店形态，这点也是差异化竞争的定位考量。还有，本工程在文化消费方面引入一流设施设备的超豪华现代影院，超大规模高档次中餐酒楼，大型连锁式数码广场/r/n，均填补了诸暨商业的空白。300家国际品牌绝大多数也是首次登陆诸暨。/r/n总之，/r/n本工程/r/n融合了/r/n国际品牌专卖店/r/n、/r/n豪华/r/n影院、休闲中心、/r/n文化艺术中心、/r/n超大规模餐饮旗舰、/r/n特色美食城、儿童娱乐天地等不同构思的生活体验。在布局设置、功能划分、经营理念等方面均不同于原有的商业购物场所/r/n。/r/n工程/r/n强调将休闲、舒适的购物状态与多样性的游乐设施、乐趣演出相结合，以缤纷多彩的生活体验满足/r/n富裕/r/n家庭消费的不同年龄、性别、个性的多元生活情趣。/r/n工程经营定/r/n位的差异化战略，防止了双方白热化的竞争，形成了优势互补/r/n。/r/n1+1大于2，在两家大型销品茂零售商的规模效应的引领下，必将大幅提升城东商圈的人气和成熟度，加快/r/n诸暨/r/n“/r/n品牌战略〞的商业开展速度，/r/n大幅度提升城东商圈的/r/n商业辐射范围，吸引周边县市到本商圈购物消费，/r/n与竞争对手/r/n取得共赢的结果。/r/n商业主题与功能定位/r/n1、/r/n折扣销品茂/r/n工程主题定位为娱乐型品牌折扣销品茂，/r/n以/r/n西施故里/r/n的历史文化为依托，将现代休闲生活理念引入到传统的生活中/r/n。/r/n“销品茂〞是英文SHOPPINGMALL的音译，直译为“购物林荫道〞，/r/n或者音译为/r/n“/r/n摩尔〞，/r/n是一个非常具有浪漫色彩的词汇。简单的理解就是不同商业业态和业种的总汇和积聚，包含百货店、大卖场以及众多专业连锁店和各种效劳功能在内的超级商业中心。/r/n销品茂的面积一般在10万平方米以上，由专业的管理公司开发经营，统一管理。销品茂拥有充足的停车位，其内设数个核心主力店及各种功能的效劳设施，再辅以各类专业店和专卖店，满足消费者购物、娱乐、餐饮、休闲等消费一体化的需求/r/n。/r/n目前欧美等西方国家的销品茂建设和开展都已经进入了非常成熟的阶段，其年营业总额占据了整个商业零售总额的主导位置。1990年法国销品茂的年营业额占到法国全年商业零售总额的1/4；1997年，日本有2445个不同类型的销品茂，年营业总额达25·6039万亿日元，占当年其零售总额的17·3%;1996年，美国拥有销品茂及购物中心42130个，年营业额9339亿美元，占当年零售总额的50%强。销品茂已经成为经济兴旺国家的重要经济支柱之一。/r/n本工程的销品茂类型为娱乐/r/n型/r/n摩尔购物中心MALL/r/n。/r/n实行的是/r/n物业产权/r/n租赁制，/r/n工程面积/r/n在/r/n8/r/n.6/r/n万平/r/n米，/r/n其中摩尔营业面积6万平米，/r/n由于面积还不够大，故/r/n本工程/r/n定位/r/n面向一个特定消费群体/r/n，亦即/r/n高端市场，以/r/n国际著名品牌/r/n为主/r/n，/r/n面向/r/n高端消费/r/n目标顾客群体/r/n，/r/n主营/r/n高档商品/r/n。/r/n同时/r/n突出/r/n工程的餐饮娱乐和文化功能。/r/n/r/n国际上与本工程类似的/r/n如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉广场SHANGRILAPLAZA、台北京华城/r/n等/r/n。/r/n品牌折扣店/r/n〔/r/nOUTLETS/r/n〕/r/n/r/n/r/n“奥特莱斯〞是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口〞的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心〞。/r/nOUTLETS吸引顾客/r/n的/r/n法宝：著名世界的品牌/r/n——/r/n荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯粹，质量上乘；难以想象的低价/r/n——/r/n以低至1-6/r/n折的价格销售，物美价廉，消费者趋之假设鹜/r/n。/r/n奥特莱斯〔Outlets〕最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。特别是近两年，销售额屡创新高。据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃开展。/r/n目前，中国的奥特莱斯主要有北京燕莎奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯。全国在建的奥特莱斯众多，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。中国的奥特莱斯根本都是走厂家直销与折扣相结合的道路/r/n。/r/n本工程的开发商香港任平企业集团公司/r/n和/r/n上海轻纺市场开展都具有多年经营大型零售市场的经验。其中香港任平企业集团公司/r/n是香港零售商/r/n管理/r/n协会正式会员，旗下同时拥有地产开发/r/n公司/r/n和商业零售商场，/r/n特别是/r/n香港/r/n任平企业在/r/n香港/r/n及东南亚/r/n参与/r/n经营着/r/n多家/r/n高档商厦，因此其和众多/r/n国际/r/n名牌生产商/r/n，品牌拥有者/r/n联系甚密，/r/n为本工程的品牌招商提供了便利，也是本工程定位于国际品牌专卖店的原因/r/n所在/r/n。/r/n/r/n业态组合与/r/n品牌组合/r/n工程的业态构成确定为/r/n国际/r/n品牌服装、鞋帽、箱包、皮具、工艺首饰、化装品等生活消费品为主要经营业态。/r/n本工程招商品牌的定位本着国际化、高档次的业态定位。/r/n招商目标品牌根据品牌的著名程度、国内消费者的认知程度、品牌的原产地等方面大致分为三类。/r/nＡ类：国际著名品牌，如：/r/n阿妈妮、/r/n华伦天奴、诺迪卡、埃斯普里特、罗浮宫宝丽丝、LANCOME、HUGOBOSS等；/r/nＢ类：国际知名品牌，如：梦特娇、法国鳄鱼、ADIDAS、CALVINKLEIN等；/r/nＣ类：国内/r/n具有国际影响力的/r/n著名和知名品牌，如：报喜鸟、杉杉、七匹狼、雅戈尔、金利来、美特斯邦威等；/r/n根据商圈消费者对各类品牌的认知度和接受度，以及品牌招商的成功率预测，/r/n本工程组在/r/n调研分析的根底上，确定品牌的组合形式和结构比例为：Ａ类品牌/r/n3/r/n0%；Ｂ类品牌/r/n40%/r/n；Ｃ类品牌/r/n3/r/n0%/r/n。/r/n/r/n餐饮/r/n文化/r/n娱乐/r/n定位/r/n工程餐饮文化娱乐/r/n定位/r/n本着注重高端市场，/r/n满足高消费人群，面向/r/n中青年家庭，/r/n充分表达本工程的/r/n注重/r/n文化/r/n娱乐/r/n消费特色。/r/n招商工程选择国内著名餐饮、娱乐品牌企业入住，/r/n引入2-3家品牌主力店，/r/n保证管理经营的成功率/r/n和影响力。/r/n同时，/r/n设立各国、各地风味餐饮店，营造包罗万象、适合不同口味的餐饮招牌和特色，以创造本工程的知名度。/r/n文化消费定位打造城东商圈的文化中心地位，设立工程力求舒适、典雅、华美堂皇、文化气息浓郁，即要表达现代文化的国际包容性，也要表达西施故里的/r/n深厚/r/n文化底蕴和内涵。/r/n业态组合与楼层分布/r/n地下/r/n：/r/n停车场/r/n地下停车场200个车位，室外停车场：/r/n12/r/n00个车位。/r/n1F/r/n-3F/r/n：/r/n300家国际品牌/r/n折扣/r/n1F/r/n：首饰/r/n珠宝、/r/n化装品/r/n、/r/n香水、/r/n名牌/r/n手表、修配店/r/n、/r/n银行、/r/n美式快餐、咖啡厅、/r/n咨询处/r/n。/r/n首饰/r/n珠宝/r/n化装品的营业柜台具有小巧明亮的特点，往往采取购物环岛的形式，规划在一层，可以给消费者一个赏心悦目、开阔舒适的第一印象。/r/n2F/r/n：/r/n男正装、男内衣、男装休闲、男装饰品、/r/n皮具/r/n、/r/n儿童服装、/r/n中性休闲装、运动系列、/r/n3F/r/n：/r/n品牌女装、/r/n女职业装、女内衣、/r/n品牌箱包、/r/n时尚饰品、/r/n品牌鞋帽。/r/n4F/r/n：/r/n数码广场/r/n招商/r/n引入一家上海知名连锁数码专营企业，如：赛格、塞博、苏宁、国美、宏图三胞等。/r/n5F/r/n：/r/n异/r/n国风味美食城/r/n美食城设置在5楼，/r/n可引导客流向上移动。/r/n在这里既能找到/r/n各种/r/n地方小吃、八大菜系，/r/n更/r/n能找到/r/n世界各民族的/r/n异国风味菜。/r/n表达工程国际化、全方位特色。/r/n6F/r/n：/r/n超大规模中餐酒楼/r/n引入一家超大型高档餐饮旗舰店，/r/n引领诸暨餐饮高消费潮流，/r/n初步意向是红子鸡集团。/r/n红子鸡集团创立于1989年，现已拥有一家三星级大酒店和四家大型海鲜大酒楼，是一家以经营酒店和餐饮业为主导产业，在上海创办的/r/n“/r/n上海红子鸡总汇〞是上海市目前规模最大的海鲜粤菜大酒楼，2000个餐位，营业面积1./r/n2万平方米/r/n，可以停泊300辆小汽车，年营业额已达一亿元，是上海餐饮业的/r/n“/r/n巨无霸〞。北京红子鸡海鲜大酒楼位于朝阳区霄云路35号，营业面积约/r/n1万平方米/r/n，拥有1500个餐位，KTV包房和多功能宴会厅，配套有200多辆车位的大型停车场。超大规模，是目前北京市规模最大的中餐酒楼。/r/n7F/r/n：/r/nKTV、SPA、/r/n大型浴场、咖啡厅/r/n、西餐厅/r/n时尚娱乐休闲广场，大型浴场、大型KTV作为主力店，设计、装修应具备现代感和华美感，/r/n让客户享受贵宾级的超值效劳。/r/n8F/r/n：/r/n电影城、/r/n艺术中心、/r/n书城/r/n、儿童世界/r/n功能齐全的文化广场，/r/n现代豪华的影城是现代青少年文化消费的主要场所，配备高档舒适豪华的设施设备/r/n，/r/n设置四/r/n个设计风格各异的电影放映厅，厅内座椅/r/n按照人体学高靠背原理设计/r/n，/r/n可调节观影视角的豪华座位，处处彰显着品位与尊贵。/r/n各影厅全部采用杜比SR.D立体声系统。观众来这里可以得到完美的视听享受。/r/n艺术中心、书城：文化消费的不可缺少的场所。儿童世界：打造不落幕的嘉年华。整个文化广场是诸暨青少年最理想的文化消费的去处，也是本工程的人气亮点。/r/n附楼：/r/n空中别墅〔9-30层〕/r/n工程9-30层建筑面积共计2/r/n4/r/n00/r/n0/r/n平米，/r/n功能为高档次跃阁式住宅。/r/n每层6套，/r/n设置/r/n180平米、2/r/n2/r/n0平米/r/n两种房型/r/n。/r/n跃阁/r/n居室/r/n的优势在于利用先进的建筑设计，巨大的宽面落地窗使室内能更多地享受到阳光和清风，房子显得更宽敞、明亮，全新的空间感受悠然而出，人们形象地称之为“空中别墅〞。/r/n/r/n跃阁式住宅无论是在结构上还是在功能上如今都变得更加人/r/n性化。跃阁式住宅不仅打破了传统的居住结构/r/n，/r/n更主要的是/r/n在功能区分上更加明显，一层一般为公共活动区域，为家庭用餐、看电视、接待亲朋好友，会见客人；二层为主人的私密区，也就是所谓的静区，布局主要有主人卧房、书房、私人卫浴室等。/r/n此外，挑空的局部不计算面积，/r/n越来越为中青年人看好/r/n。/r/n跃阁居室在上海、深/r/n圳等城市开展起来的时间比拟早，供给量也比拟多，很受购房者的喜爱/r/n，/r/n市场反响/r/n良好/r/n。/r/n建筑/r/n风格/r/n与/r/n设计/r/n规划/r/n打造新/r/n城市/r/n区域/r/n地标建筑/r/n建筑，是最有力量的城市语言，是最能表达活力的城市标杆；/r/n有风格的建筑才有生命力和感染力/r/n，/r/n风格建筑，应该是让人第一眼认识一座城市的名副其实的城市地标/r/n。/r/n本/r/n工程/r/n在建筑风格上以现代、后现代建筑风格为主/r/n。/r/n外观形象时尚现代，/r/n外立面的形象要充分表达/r/n“/r/n现代、豪华、时尚〞的气息；风格上要有超前意识，能够经得起时间的考验；正面、侧面需要分别具有明确、大方的视觉焦点；做到无论远看近看都给人以庄重的美感；色彩搭配协调一致，灯光效果热烈炫目；成为整条街最靓丽最吸引眼球的商业店面/r/n，打造成东区域/r/n地标建筑/r/n。/r/n内部装修要表达出豪华舒适的购物休闲气氛。材料选取高档优质，施工保质保量；与每层楼面的品牌品种相协调；铺面大小形状充分利用楼层结构，整齐、宽敞、明亮；客流走道合理流畅，为消费者提供舒适的购物环境，使其留连忘返。/r/n以/r/n超豪华、明亮、自然/r/n作为主线来进行场所布局，在娱乐、购物、休憩的过程中/r/n表达华美堂皇、心情愉悦、赏心悦目/r/n，可以享受到与自然和谐一体的舒适感，在/r/n工程/r/n内的活动更加轻松惬意，表达出休闲购物的主题。/r/n其次，软环境方面也要/r/n全方位/r/n效劳/r/n主题，包括/r/n铺面/r/n布置，/r/n广揭发布、/r/n营业员服饰、/r/n效劳标准、/r/n礼貌用语，都/r/n作为/r/n商/r/n业/r/n主题/r/n塑造、形象塑造的构成元素/r/n。/r/n建筑设计规划/r/n动线规划：/r/n建筑自身的特点往往与商业经营者要求最大化营业面积相互冲突。满足商业定位的要求，对宽度，深度，曲直度的适应性推敲。给进入商场的消费者舒适的行走路线，有效的接受卖场的商业文化，消除购物产生的疲劳，自觉的激起顾客的购置欲望，是动线规划的重要意义。/r/n块型设计：/r/n业种分布是现代商场经营中经常要推敲的问题，在动线规划的大格局下，如何让业种各就各位相互配合，让消费者在合理的格局中，能够采集大量的时尚信息，一步步引导消费，使各区块型充分表达该业种的整体规模实力，方便消费者的选购行为。能够有效的促成购物行为的最终实现。/r/n照明设计：商/r/n场设计中首当其冲的是功能照明，它提供商场内所有区域的根底照明，使商品的根本展示照度得以控制。色温的把握，功率的把握，都将使商场处于有效的经济运作中，其次合理的重点照明方案将有效的提升/r/n工程/r/n的整体气氛/r/n。/r/n顶栅设计/r/n：/r/n追求简洁大方，突出重点，追随动线的变化，表达商场定位的主题区域气氛，并能与顶棚设备的友好衍接，共同营造出舒适的公共空间。/r/n地坪设计：在商业定位的根底上，考虑建筑的结构特点，选取恰当地坪材料，在大格局中着重表达其功能性，在重点区域承当气氛衬托的重要性。对楼层与楼层业种变化的有效支持，对动线的实际表达和引导。都是地坪设计要着重解决的问题/r/n共享空间：柱面、墙面、中庭、休闲区的共享空间合理设计，着重表达商业定位和实际的功能使用，中庭设计适时的表达了商业主题文化的宣传和推广，楼层的衔接，这一重要阵地，它的设计是延续的、适时的、时尚的，柱面，墙面处理直接表达商业区域文化的直接把握。/r/n气氛设计：在业种确立之后，气氛设计将承当着重要的诠释作用，那里是业种的辖域，是什么样的业种，是何种文化属性，如何表达，那里是主题区，主题区如何表达，门楣与柱面如何表达，重点照明的处理都是推敲的重要内容。/r/n广告标牌：/r/n功能标识牌，户外业种介绍，户内楼层介绍，商业品牌的延续推广，POP的设计，组成庞杂的面面俱到的，平面标识诱导系统，使它成为商业文化的一个重要标准，时尚的又一阵营/r/n。/r/n品牌规划：/r/n品牌入位装修的全程现场跟进，为商家解决整体协调问题，时时的POP设计，让商家保持时尚的前沿。定期的适时商业调整，让商家在开展中不断完善，与商家同守共进/r/n。/r/n七、/r/n盈利模式/r/n与经营模式/r/n1、/r/n盈利/r/n模式/r/n本工程盈利模式采取长期投资/r/n与/r/n短期投资相结合的盈利模式，即保证以最/r/n短/r/n的时间内收回投资，又兼顾工程的长期收益。根据工程的功能、业态/r/n不同/r/n分为三种盈利模式：/r/n1〕/r/n、/r/n空中楼阁/r/n，直接销售/r/n，统一物业/r/n跃阁式住宅，采取直接销售的方式。住宅的出入通道独立设置，与卖场互不干预，便于独立管理，方便住户。物业管理聘请香港或上海的专业公司/r/n负责，保证为住户提供专业的效劳。/r/n空中楼阁共21层/r/n楼面/r/n，总建筑面积2/r/n5/r/n000平米，126户，/r/n按一万元每平米估算，/r/n销售额约2/r/n./r/n5/r/n亿元。/r/n2〕/r/n、/r/n名品店铺，/r/n产权/r/n出售，售后/r/n返租/r/n工程/r/n名牌专卖店局部/r/n和数码广场局部/r/n采取铺位产权与经营权别离的经营模式。投资者/r/n购置/r/n了铺位/r/n的/r/n产权以后/r/n，/r/n成为铺位的业主。同时，/r/n工程/r/n与业主签订/r/n“/r/n返租经营协议〞，确保投资者稳定地回报率，消除业主的投资风险，把业主的投资风险转变为经营风险转移/r/n给/r/n工程的经营团队。/r/n巨大的升值潜力和稳定且无风险的回报率必然刺激铺位投资者的投资信心。/r/n工程的经营管理团队负责工程的整体品牌招商工作。/r/n明确每个楼层、每个区域、每个铺位的经营范围/r/n和经营品牌/r/n，/r/n整体经营/r/n，防止产生经营上的混乱/r/n，招商结束后将经营权移交给香港任平企业零售商管理团队管理。/r/n这种经营模式，确保/r/n卖/r/n场的有序经营和/r/n业主的稳定投资回报/r/n。/r/n商铺单元的分割/r/n遵循按各楼层业态和品种的功能需要进行分割的原那么；同时，在保证消防通道和客流通道的前提下，最大限度合理利用平面空间。分割面积在/r/n20/r/n-200/r/n平方米/r/n之间，以/r/n60/r/n-100/r/n卖场局部/r/n共/r/n4层楼面，建筑面积36000平米。按平均三万元每平米估算，总销售额约10.8亿元。/r/n3〕/r/n、/r/n文化餐饮/r/n，/r/n长期持有，/r/n租赁/r/n经营/r/n文化、娱乐、餐饮局部时本工程的特色经营局部，采取产权与经营权长期持有，租赁经营/r/n与自主经营相结合/r/n的方式。/r/n此局部共4层楼面，建筑面积36000平米。/r/n每年租金/r/n收入1.3亿元/r/n，/r/n自主经营/r/n年/r/n收入约/r/n2000万元/r/n。/r/n管理模式/r/n及经营模式/r/n无论哪种盈利模式，全部采取/r/n统一物业管理，保证物业整体管理质量。/r/n以确保中央空调、电梯、照明、供水、供气等设施的保养维护，保证工程物业的正常运营。标准管理保安、保洁、维护、收发等物业效劳人员，保证物业整体效劳质量。/r/n无论哪种盈利模式，全部采取/r/n统一物业经营/r/n。分别由专业的经营公司经营，以保证工程的稳定收入。/r/n八、/r/n营销策略与销售方案/r/n1、/r/n品牌招商与/r/n销售策略/r/n本工程住宅/r/n局部的/r/n销售和自主经营局部/r/n的租赁/r/n属常规地产销售模式/r/n，/r/n在这里不进行累述。/r/n这里主要/r/n阐述/r/n工程的/r/n商铺/r/n整体销售策略：以品牌招商为龙头，带动铺位销售工作的开展。/r/n本工程采取产权与经营权的别离，一方面保证了工程经营管理的主题化和统一化。另一方面，也保证了产权投资人的利润回报率。投资人在投资购置产权的同时，已经明确的了解铺位的未来经营者和经营品牌，减小了投资风险，增加了投资者的投资信心。/r/n在工程的/r/n立项/r/n的同时，即组建好工程的/r/n招商/r/n管理团队，/r/n选择/r/n具有多年商业管理和经营经验的专业人员，组成强有力的管理团队，提前介入品牌招商工作。并使/r/n未来/r/n经营管理团队提前介入并参与工程的全过程，以加强工程各环节的连接，保证工程整体运作的合理性和标准性。/r/n通过一系列切实可行的招商措施和优惠政策，采用灵活高效的/r/n招商/r/n手段，吸引国际国内的著名和知名品牌和/r/n零售商/r/n、各种品牌特许经营的龙头机构落户/r/n本工程，/r/n带动工程/r/n铺位/r/n销售工作的开展。/r/n2、/r/n入市时机与开盘方案/r/n品牌招商要先于铺位销售工作，/r/n在积极展开大规模的招商活动并取得令人满意的成果后，适时拉开销售开盘序幕/r/n，/r/n方案在品牌招商完成所有铺位的/r/n70/r/n％以后，展开铺位销售方案/r/n。销售开盘的标志是召开具有相当规模和广阔媒体参与的销售展示会，并组织已签约入驻的品牌商家在销售展销会召开期间举办品牌优惠促销活动，吸引人气。/r/n大力宣传，树立品牌形象。在展销会召开的前一周，在各种媒体上做大量的广告推广，并开始接受内部认购，一周后展销会正式对外公开出售时，已有相当的铺位售罄，给公众一个铺位紧俏的消费引导，增加投资者的购置欲望。/r/n给予前/r/n10/r/n名购置商铺的投资人以适当的价格优惠，刺激投资者的投资欲望。/r/n在展销会期间，邀请一些影视、歌坛、体育明星参加现场表演，举行服装模特表演等活动，扩大工程的影响力和第一时间打出工程的知名度。/r/n设立铺位样板间，布置要标准别致，品牌形象突出，充分表达出工程/r/n“/r/n高档次、大品牌/r/n、国际化/r/n〞的业态定位。/r/n销售接待中心布局及效劳要表达人性化理念，销售接待人员须经过严格培训后上岗，做到热心周到的讲解和效劳。在接待中心不断的播放工程广告宣传片；邀请公证处、保险机构、银行按揭部门、律师事务所等有关人员现场办公，衬托现场气氛，营造热闹、有序的销售气氛。/r/n3、/r/n广告策略与媒体策略/r/n投入足够的人力物力，通过各种媒体，集中宣传工程的十大优势：/r/n优越的区位优势；/r/n国际化/r/n品/r/n牌专卖/r/n；/r/n豪华的外观形象；完备的功能配套；/r/n/r/n灵活的铺面分割；/r/n稳定的投资回报；/r/n/r/n一站式消费理念/r/n；巨大的升值潜力；/r/n丰富的管理经验；高效的效劳保障；/r/n总体的广告运作，要有统一的广告和媒体筹划。工程运作的全过程都要非常注重广告包装和工程造势，品牌招商和铺位销售/r/n住宅销售/r/n的关键和重要时期巧妙地通过一系列制造悬念的营销手段，到达出人意料的轰动效应，/r/n以/r/n到达事半功倍的宣传目的。必要时可选择名人担任本工程的形象代言人，通过名人效应，到达工程宣传目的。/r/n通过赞助公益事业、慈善事业，以及配合协助政府举办各种纪念活动、主题活动等方式为工程造势。设计形象生动的西部名品广场工程的企业标识，标识的立意要简约、易记、醒目，表达出工程的主题。/r/n在/r/n中央/r/n电视台等强势媒体播出/r/n系列广告、专访。设计广告语和广告歌，重点是突出本工程/r/n“/r/n高档、名牌、国际/r/n〞的特色和工程主题。制作一系列的电视广告短片，力求广告在形象上简约、优美动人，内容上突出工程的优势，反映工程的主题。/r/n建立工程网站，设计精美的网页，链接知名网站，在建立数字信息渠道、介绍工程信息的同时，通过各种网络营销和广揭发布的技巧运用，如：设立品牌论坛、业界风云人物排行榜评比活动、建立品牌信息发布平台等手段，提高网页的点击率，取得良好的宣传效果。/r/n制作精美的搂书，平面设计要独具匠心、完美，印刷精致，到达良好的宣传效果。/r/n在展销会期间，安排促销人员在工程周边主要道口派发工程广告宣传单。/r/n选择具有影响力和高覆盖率的杂志、报纸等平面媒体，在一段时间内，连续不断地发布品牌招商和销售宣传广告。广告文案要形象生动，使人阅后难忘。/r/n制作漂亮醒目的户外广告，如车厢广告、灯箱广告以及路牌广告等。广告牌均以醒目的标语、美丽的图案向公众展示工程的主题。/r/n九、/r/n投资评估与财务分析/r/n1、工程投资人与工程资金来源/r/n工程的投资人/r/n：由香港任平企业与/r/n上海轻纺市场开展与/r/n诸暨市暨阳街道办事处/r/n城郊/r/n居民委员会/r/n联合投资开发。/r/n工程资金来源：土地出让金局部由/r/n城郊/r/n居民委员会/r/n投入；工程建设投资由香港任平企业与上海轻纺市场开展投入，全部资金来源为自有资金。/r/n2、/r/n投资本钱与费用估算/r/n工程的投资评估和财务分析将站在投资人的角度进行，以到达评估和分析的客观性和准确性。/r/n工程总建筑面积/r/n97000平方米/r/n，/r/n工程预计总投资人民币/r/n2.8/r/n亿元/r/n。/r/n其中/r/n主楼商场局部7200平米，按3000元每平米估算，投资2.16亿元；/r/n住宅局部25000平米，按1500元每平米估算，投资0.38亿元；/r/n土地出让金300万元每亩，投资1.05亿元。/r/n/r/n1/r/n〕开发本钱估算/r/n/r/nＡ、/r/n土地使用权出让金、土地征用拆迁及前期七通一平费。本工程所需征用的土地根本已经完成了拆迁、平整及七通一平。/r/n/r/n土地使用权出让金：/r/n35/r/n亩/r/n×/r/n30/r/n0万元=/r/n10500/r/n万/r/n元/r/nＢ、前期工程费：/r/n/r/n1/r/n52/r/n0万元/r/n，详见本工程前期工程费估算表。/r/n前期工程费估算表/r/n项目/r/n计算依据/r/n计价〔万元〕/r/n规划设计费/r/n建安工程费/r/n×/r/n3%/r/n57/r/n0/r/n可行性研究费/r/n建安工程费/r/n×/r/n0.15%/r/n285/r/n水文、地质勘查费/r/n建安工程费/r/n×/r/n0.15%/r/n285/r/n筹建开办费/r/n建安工程费/r/n×/r/n2%/r/n38/r/n0/r/n合计/r/n1/r/n52/r/n0/r/n/r/nＣ、建安工程费：总开发面积/r/n×/r/n每平米造价=/r/n19060.5/r/n万元/r/n≈/r/n1.9/r/n亿元/r/n建安工程费平米造价/r/n项目/r/n造价〔元／平米〕/r/n项目/r/n造价〔元／平米〕/r/n桩基础/r/n12/r/n0/r/n土建工程/r/n13/r/n00/r/n电梯/r/n120/r/n消防/r/n30/r/n水电安装/r/n2/r/n00/r/n燃气/r/n30/r/n通讯系统/r/n2/r/n0/r/n监控系统/r/n2/r/n0/r/n智能化设施/r/n15/r/n普通装修/r/n100/r/n闭路电视/r/n10/r/n合计/r/n1965/r/nＤ、根底设施改造费：1000万元/r/n供电、供水、排水、电信、通讯、燃气、供暖、道路、绿化等根底设施配套预估费用：1000万元。/r/nＥ、开发期间税费：/r/n39943690.8/r/n元/r/n〔3994.37万元〕/r/n开发期间税费一览表/r/n类别/r/n计算依据/r/n应缴税费〔元〕/r/n城市综合开发费/r/n120元/平米/r/n11640000/r/n开发管理费/r/n综合开发费/r/n×/r/n2%/r/n23280000/r/n人防工程异地建设费/r/n建筑面积/r/n×/r/n25元/平米/r/n2425000/r/n养老金保险/r/n建安费/r/n×/r/n2%/r/n381.21/r/n图纸审查费/r/n建筑面积/r/n×/r/n2元/平米/r/n194000/r/n定额管理费/r/n建安费/r/n×/r/n0.7/r/n‰/r/n133.42/r/n质检费/r/n建安费/r/n×/r/n1.4/r/n‰/r/n266.84/r/n墙体材料专项基金/r/n建筑面积/r/n×/r/n8元/平米/r/n776000/r/n监理费/r/n建安费/r/n×/r/n2%/r/n381.21/r/n气象局/r/n建筑面积/r/n×/r/n1.4元/平米/r/n135800/r/n建筑垃圾处理费/r/n建筑面积/r/n×/r/n1元/平米/r/n97000/r/n消防管理费/r/n住宅1元/平米商业2元/平米/r/n169000/r/n招标代理费/r/n建筑面积/r/n×/r/n1.6元/平米/r/n155200/r/n测绘费/r/n11452元/宗地/r/n11452/r/n控规设计费/r/n2500元/宗地/r/n2500/r/n规划设计费/r/n用地面积/r/n×/r/n0.45元/平米/r/n10575/r/n用地技术效劳费/r/n1200元/亩/r/n42000/r/n工程技术效劳费/r/n建筑面积/r/n×/r/n2.9元/平米/r/n281300/r/n拔地订桩费/r/n2594元/宗地/r/n2594/r/n放线费/r/n2594元/宗地/r/n2594/r/n竣工图测绘费/r/n1600元/幢/r/n1600/r/n副食品调节基金/r/n建安费/r/n×/r/n2/r/n‰/r/n38.12/r/n自来水城市配套费/r/n16.9万元/r/n169000/r/n接头材料安装费/r/n1.5万元/r/n15000/r/n电力增容费/r/n100元/千瓦/r/n500000〔约〕/r/n污水处理费/r/n375元/幢/r/n375/r/n有线电视接入费/r/n250元/户/r/n31500/r/n合计〔万元〕/r/n39943690.8/r/nＦ/r/n、不可预见费〔取以上/r/n四/r/n项之和的3%〕：819.11万元/r/n〔注：第一项土地出让金不存在不可预见因素〕/r/nＧ/r/n、开发本钱〔以上/r/n六/r/n项小计〕：/r/n36893.98/r/n万元/r/n/r/n2/r/n〕、开发费用估算：/r/nＡ/r/n、管理费用〔取以上1-5项之和的3%〕：/r/n1082.2/r/n5/r/n万元/r/nＢ/r/n、销售费用:/r/n5320/r/n万元/r/n销售费用估算表/r/n项目/r/n计算依据/r/n计价〔万元〕/r/n广告及推广费/r/n销售收入/r/n×/r/n1%/r/n1330/r/n销售代理费/r/n销售收入/r/n×/r/n2%/r/n2660/r/n其他销售费用/r/n销售收入/r/n×/r/n1%/r/n1330/