房地产企业所得税汇算清缴及最新政策解析课件

03十一月2022房地产企业所得税汇算清缴及最新政策解析02十一月2022房地产企业所得税汇算清缴及最新政策解析1主要内容第一部分：房地产企业最新政策解析第二部分：房地产企业所得税汇算清缴2010年中韬华益版权所有主要内容第一部分：房地产企业最新政策解析2010年中韬华益2

房地产企业最新政策解析一、财税2011年第50号文《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》1.人人有份的才可以免个税2.随机、抽奖、外单位个人都要交纳个税房地产企业最新政策解析一、财税203房地产企业最新政策解析二、国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（2011年第34号）1.关于金融企业同期同类贷款利率确定问题2.关于企业员工服饰费用支出扣除问题3.关于航空企业空勤训练费扣除问题4.关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题5.投资企业撤回或减少投资的税务处理6.关于企业提供有效凭证时间问题7.文件的适用时间房地产企业最新政策解析二、国家税务总局关于企业所得税若干问题4房地产企业最新政策解析三、国家税务总局关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告（2011年第46号公告）1.各地对该文件理解存在差异2.不同单位和企业之间的申报存在差异3.发工资的时间不同也会导致申报差异房地产企业最新政策解析三、国家税务总局关于贯彻执行修改后的个5房地产企业最新政策解析四、国家税务总局关于进一步加强商业预付卡税收管理的通知（国税函〔2011〕413号）

1.发票内容值得思考2.实名制的影响房地产企业最新政策解析四、国家税务总局关于进一步加强商业预付6房地产企业最新政策解析五、国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告（2011年第13号）国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告（2011年第51号）1.政策保持了连续性，更加明确2.是否开具发票房地产企业最新政策解析五、国家税务总局关于纳税人资产重组有关7房地产企业最新政策解析六、国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告（2011年第23号）纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。房地产企业最新政策解析六、国家税务总局关于纳税人销售自产货物8房地产企业最新政策解析七、国家税务总局关于企业所得税年度纳税申报口径问题的公告（2011年第29号）第二条：根据《国家税务总局关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第20号）规定，对检查调增的应纳税所得额，允许弥补以前年度发生的亏损，填报国税发〔2008〕101号文件附件1的附表四“弥补亏损明细表”第2列“盈利或亏损额”对应调增应纳税所得额所属年度行次。

房地产企业最新政策解析七、国家税务总局关于企业所得税年度纳税9房地产企业最新政策解析八、国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告（2011年第47号）

纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应按照《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）第二条有关规定，计算缴纳增值税；凡属于不动产的，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。

房地产企业最新政策解析八、国家税务总局关于纳税人转让土地使用10房地产企业最新政策解析九、国家税务总局关于税务机关代收工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告(2011年第30号)自2010年1月1日起，在委托税务机关代收工会经费的地区，企业拨缴的工会经费，也可凭合法、有效的工会经费代收凭据依法在税前扣除。

房地产企业最新政策解析九、国家税务总局关于税务机关代收工会经11房地产企业最新政策解析十、湖北省人力资源和社会保障厅湖北省国家税务局湖北省地方税务局关于企业工资薪金税前扣除有关问题的通知（鄂人社发[2011]22号）（一）企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会以及依法通过工资集体协商确定的员工工资薪金是合理的工资薪金。通过工资集体协商确定的工资薪金，经人力资源和社会保障行政部门审查、税务部门确认后，可在企业所得税前据实扣除。其中，属于国有性质的企业，其工资薪金，不得超过经审查确认的限定数额；超过部分不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。房地产企业最新政策解析十、湖北省人力资源和社会保障厅湖北省国12房地产企业最新政策解析十、湖北省人力资源和社会保障厅湖北省国家税务局湖北省地方税务局关于企业工资薪金税前扣除有关问题的通知（鄂人社发[2011]22号）（二）各类企业在年度汇算清缴企业所得税申报时，应将人力资源社会保障行政部门审查生效的工资集体协商集体协议、审查意见书和职工工资薪金总额实际发放情况等资料一并报主管税务部门备案。

房地产企业最新政策解析十、湖北省人力资源和社会保障厅湖北省国13房地产企业最新政策解析十一、国家税务总局关于发布《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》的公告（2011年第25号）1.分清单申报和专项申报2.总分机构的资产损失有特殊规定3.因国务院决定事项形成的资产损失，应向国家税务总局提供有关资料。

房地产企业最新政策解析十一、国家税务总局关于发布《企业资产损14房地产企业最新政策解析十二、关于修改《中华人民共和国发票管理办法》的决定（国务院令2010年第587号）第二十二条（二）规定：让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票，由税务机关没收违法所得。虚开金额在1万元以下的，可以并处5万元以下的罚款；虚开金额超过1万元的，并处5万元以上50万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十条：对违反发票管理规定2次以上或者情节严重的单位和个人，税务机关可以向社会公告。

房地产企业最新政策解析十二、关于修改《中华人民共和国发票管理15房地产企业最新政策解析十三、省地方税务局省公安厅省财政厅省审计厅省监察厅关于禁用旧版发票的公告（鄂地税发〔2011〕77号）全省地税发票已于2011年1月1日起全部启用新版发票（见湖北日报2010年9月28日公告），旧版发票缴销工作已于2011年6月15日结束。从2011年7月1日起，全省各企业、事业、团体、党政机关等单位，严禁接受旧版发票报账，否则视为无效票据或假发票处理。房地产企业最新政策解析十三、省地方税务局省公安厅省财政厅16房地产企业最新政策解析十四、财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税[2011]12号）个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。房地产企业最新政策解析十四、财政部国家税务总局关于调整个人17房地产企业最新政策解析十五、财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知（财税[2011]32号）对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。房地产企业最新政策解析十五、财政部国家税务总局关于购房人18房地产企业最新政策解析十六、关于调整武汉市享受优惠政策普通住房标准的通知（武房发〔2011〕198号）1.取消了单价限制，提高了总价水平2.已装修的商品住房以扣除其装修成本后的余额作为价格界定依据，但计算相关税费时不得扣除其装修成本。3.自2011年12月1日（含）以后网签的房屋买卖合同，按调整后的普通住房标准执行，原已签订的房屋买卖合同仍按原（武国土房发〔2008〕482号）规定标准执行。

房地产企业最新政策解析十六、关于调整武汉市享受优惠政策普通住19房地产企业最新政策解析十七、关于个人以股权参与上市公司定向增发征收个人所得税问题的批复（国税函[2011]89号）根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例等规定，南京浦东建设发展有限公司自然人以其所持该公司股权评估增值后，参与苏宁环球股份有限公司定向增发股票，属于股权转让行为，其取得所得，应按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

房地产企业最新政策解析十七、关于个人以股权参与上市公司定向增20房地产企业最新政策解析十八、财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税[2010]121号）1.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税2.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。房地产企业最新政策解析十八、财政部国家税务总局关于安置残疾21房地产企业最新政策解析十九、市人民政府办公厅关于印发促进资本特区股权投资产业发展实施办法的通知（武政办〔2011〕110号）1.税率（合伙制股权投资基金）2.奖励及补贴丰厚3.注册区域固定房地产企业最新政策解析十九、市人民政府办公厅关于印发促进资本22房地产企业最新政策解析二十、湖北省价格调节基金征集使用管理实施细则（鄂价法规〔2011〕86号）1.

凡在本省境内从事娱乐业、旅店业、饮食业、通信业，烟草、酒类、化妆品生产、批发、零售业以及成品油、电力、燃气、热力生产与销售业的企业或个人，应依照本细则的规定缴纳价格调节基金2.以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税（以下简称“三税”）税额为计征依据，按照实际缴纳“三税”税额的1%计征价格调节基金。房地产企业最新政策解析二十、湖北省价格调节基金征集使用管理实23房地产企业最新政策解析二十一、财政部国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知（财税[2011]111号）1.交通运输业和部分现代服务业试点2.与房地产相关的行业：运输、咨询、工程设计、广告业房地产企业最新政策解析二十一、财政部国家税务总局关于在上海24房地产企业最新政策解析二十二、财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知（财税[2011]70号）企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。房地产企业最新政策解析二十二、财政部国家税务总局关于专项用25房地产企业所得税汇算清缴一、未完工开发产品销售收入（一）未完工开发产品销售收入的范围1.国税发【2009】31号文第六条规定企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。2.定金、订金、保证金、诚意金、会员卡（VIP卡）或会员费是否缴纳企业所得税？房地产企业所得税汇算清缴一、未完工开发产品销售收入26房地产企业所得税汇算清缴（一）未完工开发产品销售收入的范围稽便函【2009】49号附件2《税收自查提纲》中关于营业税收入范围规定：在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；

房地产企业所得税汇算清缴（一）未完工开发产品销售收入的范围27房地产企业所得税汇算清缴（一）未完工开发产品销售收入的范围收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。关于企业所得税收入范围规定：除前述营业税部分的相关问题外，还应检查……房地产企业所得税汇算清缴（一）未完工开发产品销售收入的范围28房地产企业所得税汇算清缴（二）假按揭收入的处理1.假按揭收入在税收上没有特殊待遇2.是实质重于形式，还是形式重于实质3.吹牛也要交税4.假按揭再销售时如何处理房地产企业所得税汇算清缴（二）假按揭收入的处理29房地产企业所得税汇算清缴（三）未完工收入是否允许扣除期间费用和预缴的营业税金及附加1.“预计利润率”和“预计毛利率”的变化1）国税发[2003]83号文件第二条表述为：利润率

2）国税发[2006]31号文件表述为“预计计税毛利率”3）国税函【2008】299号文件表述为“预计利润率”4）国税发【2009】31号文件：“预计计税毛利率”。房地产企业所得税汇算清缴（三）未完工收入是否允许扣除期间费用30房地产企业所得税汇算清缴（三）未完工收入是否允许扣除期间费用和预缴的营业税金及附加2.国税发【2009】31号文第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。房地产企业所得税汇算清缴（三）未完工收入是否允许扣除期间费用31房地产企业所得税汇算清缴（三）未完工收入是否允许扣除期间费用和预缴的营业税金及附加第十一条企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

房地产企业所得税汇算清缴（三）未完工收入是否允许扣除期间费用32房地产企业所得税汇算清缴（四）未完工开发产品销售收入能否作为三项费用的扣除基数

1.2008年以前，预售收入作为预收性质的价款，不能作为三项费用扣除基数（国税发【2006】31号文件第八条第十款）。2.三项费用往往发生在未完工前，为了解决这个矛盾，国税发【2006】31号文件给予了变通政策（三年递延）。房地产企业所得税汇算清缴（四）未完工开发产品销售收入能否作为33房地产企业所得税汇算清缴3.为了彻底解决这个问题，国税发【2009】31号文件的理念发生了重大变化：规定只要是签订了预售合同，都算是“销售收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三项费用扣除基数的。4.基本原则：只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数，增加三项费用的扣除基数；完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。房地产企业所得税汇算清缴3.为了彻底解决这个问题，国34房地产企业所得税汇算清缴（五）未完工开发产品收入月（季）预缴申报1.月（季）度申报是否允许扣减税金及附加？2.国税函【2009】34号文—税务机关的烦恼3.国税函【2008】635号文件规定4.如何做到年度汇算清缴不退税？房地产企业所得税汇算清缴（五）未完工开发产品收入月（季）预缴35房地产企业所得税汇算清缴（六）未完工产品销售收入年度纳税申报表的填报1.各地填报五花八门，主要有三种填报方法：例：某房地产企业本年度取得预售收入1000万，无锡国税的做法：预收账款先确认其他视同销售收入然后在附表三第四十行“其他”将预售收入做调减处理。即将预售收入填入附表一第十六行（3）其他视同销售收入1000万，同时附表三第四十行20其他将预售收入1000万做调减处理。房地产企业所得税汇算清缴（六）未完工产品销售收入年度纳税申报36房地产企业所得税汇算清缴青岛地税的做法：在附表三第40行第4列调减调增。当年度取得的预售收入按照规定的计税毛利率计算得到的预计利润150万填入附表三第52行第3列。会计确认的预售款作为计算基础计算出的当年可以扣除的业务招待费和广宣费填列在附表三第40行第4列并特别注明“预售款项计算扣除金额”。房地产企业所得税汇算清缴青岛地税的做法：在附表三第40行第437房地产企业所得税汇算清缴青岛地税的做法：完工年度会计处理将预售款结转为销售收入，按照本期结转的已按税收规定征税的预售收入乘以适用的计税毛利率的预计利润150万填到附表三第52行第4列。同时，应当将已结转的预售收入作为计算基础对应计算出的不得扣除的业务招待费和广宣费填列到附表三第40行第3列并特别注明“预售收入结转前期已经扣除金额”，避免将预售收入重复纳入基数造成重复扣除。在发生与结转时正好相反，所以实务操作中还需要备查账簿体现。房地产企业所得税汇算清缴青岛地税的做法：完工年度会计处理将预38房地产企业所得税汇算清缴北京国税的做法：企业取得的销售未完工开发产品收入额，先确认营业收入，然后在附表三第19行“其他”栏第4列进行调减。填报方法如下：未完工年度：附表1第4行：1000万；附表3第19行第4列，纳税调减1000万；附表3第52行第3列调增150万；附表3第40行第4列调减65.5万。房地产企业所得税汇算清缴北京国税的做法：企业取得的销售未完工39房地产企业所得税汇算清缴北京国税的做法：完工年度：以前年度销售的未完工收入不用填列在附表1中，附表3第19行第3列，纳税调增1000万；附表3第52行第4列，纳税调减150万；附表3第40行第3列，纳税调增65.5万。房地产企业所得税汇算清缴北京国税的做法：40房地产企业所得税汇算清缴二、完工标准问题1.为什么要制定完工标准？2.开发产品的完工标准国税发【2009】31号文第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

房地产企业所得税汇算清缴二、完工标准问题41房地产企业所得税汇算清缴（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。房地产企业所得税汇算清缴（一）开发产品竣工证明材料已报房地42房地产企业所得税汇算清缴3.案例1：某开发企业在2009年12月29日取得竣工备案证，企业认为本年度没有交房，不应该确认销售收入，2009年度汇算清缴仍按预收收入报税。请问，该企业的做法是否正确？案例2：某开发企业在2008年1月15日取得竣工备案证，企业2007年度汇算清缴按照预收收入报税。经税务稽查发现，开始办理竣工备案时间在2007年12月，税务机关因此认为应在2007年度确认销售收入，税务机关判断是否正确？房地产企业所得税汇算清缴3.案例1：某开发企业在2009年143房地产企业所得税汇算清缴4.为什么制定三个完工标准，三者之间有什么关系？国税函【2009】342号文国税函【2010】201号文案例：海南永生实业公司案5.完工标准针对的是一个小区还是一栋楼？房地产企业所得税汇算清缴4.为什么制定三个完工标准，三者之间44房地产企业所得税汇算清缴三、未完工收入结转完工收入的纳税申报1.关注三件事11）毛利如何调整？2）税金及附加如何调整？3）三项费用扣除基数如何确认？房地产企业所得税汇算清缴三、未完工收入结转完工收入的纳税申报45房地产企业所得税汇算清缴2.案例：某房地产公司有三个项目，项目1在以前年度已经完工，尚有尾房；项目2在今年完工；项目3尚处在预售年度，假设三个项目收入都是1000万，能够结转的成本都是600万。三个项目在申报表中如何填列？房地产企业所得税汇算清缴2.案例：某房地产公司有三个项目，项46房地产企业所得税汇算清缴3.当年预售收入季度预缴计算的毛利，如果当年度完工，是否允许在附表三52行扣减计算的毛利？4.以前年度有预缴，本年度哪个季度结转销售收入比较合适？案例：某上市公司开发的A项目，2009年度8月取得竣工备案证，年度末未结转销售收入，2010年4月汇算清缴时发现，该公司账面未体现主营业务收入，全部通过以前年度损益调整科目调整到以前年度房地产企业所得税汇算清缴3.当年预售收入季度预缴计算的毛利，47房地产企业所得税汇算清缴5.2007年同2008年税率差（8%）如何处理？案例：某房地产公司2007年实现预售收入1000万元，当年度预缴所得税1000*15%*33%=49.5万元，2008年度完工，确认销售收入1000万元，销售成本800万元，2008年度汇算清缴如何申报？国税发【2009】31号文第九条的争议。房地产企业所得税汇算清缴5.2007年同2008年税率差（48房地产企业所得税汇算清缴四、销售收入的确认1.基本原则1）国税函【2008】875号文（普通法）国税发【2009】号文第六条（特别法）2）收入在完工前取得时，按预计毛利率申报纳税收入在完工后取得时，按实际的毛利率申报纳税房地产企业所得税汇算清缴四、销售收入的确认49房地产企业所得税汇算清缴2.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。3.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。如果企业采取企业会计制度，则税收同会计无差异；如果采用会计准则，则存在会计同税收的差异。房地产企业所得税汇算清缴2.采取一次性全额收款方式销售开发产50房地产企业所得税汇算清缴4.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其①首付款应于实际收到日确认收入的实现，②余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。应注意的问题：1）按揭方式收入和成本的配比问题；房地产企业所得税汇算清缴4.采取银行按揭方式销售开发51房地产企业所得税汇算清缴2）国税发【2009】31号文第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。（与国税函【2007】1272号的关系）房地产企业所得税汇算清缴2）国税发【2009】31号52房地产企业所得税汇算清缴5.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。6.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。房地产企业所得税汇算清缴5.采取支付手续费方式委托销售开发产53房地产企业所得税汇算清缴7.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。房地产企业所得税汇算清缴7.采取基价（保底价）并实行超基价双54房地产企业所得税汇算清缴案例：甲公司委托A公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价4500元，并由甲公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月A公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司账务处理如下：借：银行存款900万元（按保底价计算）贷：销售收入900万元。正确的处理：A公司代理业务营业额为2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（万元），这里关键点在于开发商支付给受托方的分成额（5000－4500）×2000×30%＝30（万元）不得直接从收入中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支，好比收支两条线。房地产企业所得税汇算清缴案例：甲公司委托A公司采取基价（保底55房地产企业所得税汇算清缴8.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。房地产企业所得税汇算清缴8.采取包销方式委托销售开发产品的，56房地产企业所得税汇算清缴五、视同销售的税务处理1.国税发【2009】31号文第七条企业将开发产品用于①捐赠、②赞助、③职工福利、④奖励、⑤对外投资、⑥分配给股东或投资人、⑦抵偿债务、⑧换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

房地产企业所得税汇算清缴五、视同销售的税务处理57房地产企业所得税汇算清缴2.买一赠一的税务处理（有奖销售、卖方赠送地下室等）国税函【2008】875号文、国税函【2008】828号文和财企【2003】95号文规定案例：卖房子赠送家电、家俱，房屋销售合同价款100万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为10万元，即其公允价值为10万元，房屋的公允价值可推定为90万元，成本70万。房地产企业所得税汇算清缴2.买一赠一的税务处理（有奖销售、58房地产企业所得税汇算清缴账务处理：借：银行存款100万元贷：主营业务收入–开发产品90万主营业务收入—汽车10万借：主营业务成本80万贷：库存商品-汽车10万贷：开发产品70万房地产企业所得税汇算清缴账务处理：59房地产企业所得税汇算清缴3.拆一还一的税务处理国税函【2002】172号鄂地税发【2005】185号武地税发【2009】179号文房地产企业所得税汇算清缴3.拆一还一的税务处理60房地产企业所得税汇算清缴4.以土地或开发产品投资的税务处理

国税发【2009】31号文第七条：企业将开发产品用于①捐赠、②赞助、③职工福利、④奖励、⑤对外投资、⑥分配给股东或投资人、⑦抵偿债务、⑧换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。房地产企业所得税汇算清缴4.以土地或开发产品投资的税务处理61房地产企业所得税汇算清缴5.以开发产品抵工程款的税务处理无论主动还是被动以房屋抵债（法院判决）；无论是否办理房产过户手续，均属于视同销售缴纳各种税收。营业税：1、《营业税问题解答(之一)》（国税函[1995]156号文件第9条2、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）3、《关于以房抵债未办理房屋产权过户手续征收营业税问题的批复》（国税函[2005]1103号）房地产企业所得税汇算清缴5.以开发产品抵工程款的税务处理62房地产企业所得税汇算清缴☆企业所得税：《企业所得税法实施条例》25条第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。☆土地增值税：国税发[2006]187号文件房地产企业所得税汇算清缴☆企业所得税：《企业所得税法实施条63房地产企业所得税汇算清缴六、租金收入的税务处理1.先租后售的税务处理1）不视同销售：国税函【2008】828号文2）先租后售是否可以提取折旧？国税发【2009】31号文件第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。房地产企业所得税汇算清缴六、租金收入的税务处理64房地产企业所得税汇算清缴使用时间不超过12个月的，处置时按照开发产品处理；（1）如果开发产品当年自用，当年又销售的，在年度汇算清缴的时候，如果企业提取了折旧，则做纳税调增处理。（2）如果开发产品当年自用，第二年年度纳税申报前又销售的，对当年的折旧做纳税调增处理，第二年提取的折旧，则在第三年汇缴的时候做纳税调增处理；（3）如果开发产品当年自用，第二年年度纳税申报后又销售的，则对当年提取的折旧做追溯调整补税处理，年度纳税申报后的折旧年末做纳税调增处理。房地产企业所得税汇算清缴使用时间不超过12个月的，处65房地产企业所得税汇算清缴2.售后回租的税务处理国家税务总局公告2010年第13号营业税、企业所得税的问题解决了，土地增值税、契税不好处理。房地产企业所得税汇算清缴2.售后回租的税务处理66房地产企业所得税汇算清缴3.转租的税务处理4.免租期的税务处理《企业所得税法》第十九条租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。（收付实现制）(国税函【2010】79号文第一条的比较）第四十七条：以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除（权责发生制）

房地产企业所得税汇算清缴3.转租的税务处理67房地产企业所得税汇算清缴5.预租收入的税务处理：国税发【2009】31号文第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。房地产企业所得税汇算清缴5.预租收入的税务处理：68房地产企业所得税汇算清缴七、股权转让的税务处理1.股权转让收入的处理技巧（一）企业所得税（国税发【2000】118号、国税发【2004】390号、国税函【2008】264号）财税【2009】59号、国税函【2010】79号）要点：股权转让所得中所含的未分配利润和盈余公积不允许扣减。房地产企业所得税汇算清缴七、股权转让的税务处理69房地产企业所得税汇算清缴（二）个人所得税（国税函【2009】285号文件）要点1：纳税地点：股权变更企业所在地。要点2：税务机关可以根据所有者权益份额作为基数进行核定。（没有考虑商誉的问题）房地产企业所得税汇算清缴（二）个人所得税（国税函【2009】70房地产企业所得税汇算清缴（三）营业税（财税【2002】191号）（四）土地增值税（国税函【2000】687号）（五）契税（财税【2008】175号、国税发【2009】89号）房地产企业所得税汇算清缴（三）营业税（财税【2002】19171房地产企业所得税汇算清缴2.股权转让损失的税务处理要点：股权投资损失不需要受“股权转让所得+股息红利所得”的限制；但是需要作为资产损失报批。房地产企业所得税汇算清缴2.股权转让损失的税务处理72房地产企业所得税汇算清缴3.境外股东分红的所得税问题法人股东：1)2008年以前，非居民企业从我国境内企业取得的税后利润不需要缴税。2)2008年新《企业所得税法》实施后，非居民企业取得的分红需要按10%的税率缴税。《企业所得税法》规定，非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于境内的所得缴纳企业所得税，适用税率为20%。房地产企业所得税汇算清缴3.境外股东分红的所得税问题73房地产企业所得税汇算清缴第十九条规定，非居民企业取得股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得，以收入全额为应纳税所得额。《企业所得税法实施条例》第九十一条规定，非居民企业取得所得税法第三条第三项规定的所得，减按10%的税率征收企业所得税。虽然税法规定的税率是10%，但如果非居民企业所在国家或地区与我国签订有税收协定，协定的税率低于10%，则可以按协定的税率执行。

房地产企业所得税汇算清缴第十九条规定，非居民企业取得股息、红74房地产企业所得税汇算清缴3)非居民企业取得的被投资企业在2008年以前实现的税后利润分红，税法规定还是按原政策执行，即不缴纳企业所得税。财政部、国家税务总局《关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税〔2008〕1号）第四条规定，2008年1月1日以前外商投资企业形成的累积未分配利润，在2008年以后分配给外国投资者的，免征企业所得税。2008年及以后年度外商投资企业新增利润分配给外国投资者的，依法缴纳企业所得税。

房地产企业所得税汇算清缴3)非居民企业取得的被投资企业在2075房地产企业所得税汇算清缴个人股东：1）财政部、国家税务总局《关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕第020号）第二条第八项规定，外籍个人从外商投资企业取得的股息、红利所得，暂免征收个人所得税。房地产企业所得税汇算清缴个人股东：76房地产企业所得税汇算清缴2）我国税法同时还规定，对外籍个人取得境内上市公司股票的分红也不征税。国家税务总局《关于外籍个人持有中国境内上市公司股票所取得的股息有关税收问题的函》（国税函发〔1994〕440号）明确，对持有B股或海外股（包括H股）的外籍个人，从发行该B股或海外股的中国境内企业所取得的股息（红利）所得，暂免征收个人所得税。3）外国人取得的红利不需要缴纳个人所得税，无论是否为上市公司，都不需要缴纳个人所得税。房地产企业所得税汇算清缴2）我国税法同时还规定，对外籍个人取77房地产企业所得税汇算清缴完税证明：1）境内机构和个人向境外单笔支付等值3万美元以上(不含等值3万美元)服务贸易、收益、经常转移和资本项目外汇资金，应当按国家有关规定向主管税务机关申请办理《服务贸易、收益、经常转移和部分资本项目对外支付税务证明》，并就企业付出境外的股息红利代扣代缴企业所得税。房地产企业所得税汇算清缴完税证明：78房地产企业所得税汇算清缴境内机构和个人在申请办理《税务证明》时，应当首先向主管国税机关提出申请，在取得主管国税机关出具的《税务证明》后，再向主管地税机关提出申请。境内机构和个人在向主管税务机关提出申请时,应当填写《服务贸易等项目对外支付出具〈税务证明〉申请表》，并附送下列资料：（一）合同、协议或其他能证明双方权利义务的书面资料（复印件）；房地产企业所得税汇算清缴境内机构和个人在申请办理《税务证明》79房地产企业所得税汇算清缴（二）发票或境外机构付汇要求文书（复印件）；（三）完税证明或批准免税文件（复印件）；（四）税务机关要求提供的其他资料。

房地产企业所得税汇算清缴（二）发票或境外机构付汇要求文书（复80房地产企业所得税汇算清缴4.境外股权转让的所得税问题国税函【2009】698号文案例：武汉市黄陂区某企业的一个香港股东于去年12月，将其在境内外商独资公司的90％股权以6.45亿元的价格转让给香港一家上市公司的全资子公司，取得转让收益2.43亿元。税务机关根据工商变更信息，督促该企业缴纳税款2439.7万元房地产企业所得税汇算清缴4.境外股权转让的所得税问题81房地产企业所得税汇算清缴八、成本归集和分摊

包括当期实际发生的成本（31号文件第27条）；预提费用（新文件30条、32条中列举了4类预提费用）；待摊费用（前期已经实际发生的公共配套设施费用，应当由本期来负担）1.几个基本概念1）计税成本：国税发【2009】31号文第二十五条：计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

房地产企业所得税汇算清缴八、成本归集和分摊82房地产企业所得税汇算清缴2）期间费用和开发成本（开发间接费用问题）3）完工成本与未完工成本4）会计成本与计税成本5）已销成本与未销成本房地产企业所得税汇算清缴2）期间费用和开发成本（开发间接费用83房地产企业所得税汇算清缴2.问题1）如何正确核算开发间接费中的人员工资和费用？2）土地使用税能否计入土地征用及拆迁补偿款？3）广告费、业务宣传费、业务招待费能否计入开发间接费？4）营销设施建设费如何处理？（企业所得税与土地增值税的差异）房地产企业所得税汇算清缴2.问题84房地产企业所得税汇算清缴3.正确划分成本对象1）国税发【2009】31号文第二十六条：成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。房地产企业所得税汇算清缴3.正确划分成本对象85房地产企业所得税汇算清缴2）成本对象划分的六原则（1）可否销售原则（公共配套设施）国税发【2009】31号文第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

(一)属于①非营利性且产权属于全体业主的，②或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

房地产企业所得税汇算清缴2）成本对象划分的六原则86房地产企业所得税汇算清缴(二)属于①营利性的，②或产权归企业所有的，③或未明确产权归属的，④或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。房地产企业所得税汇算清缴(二)属于①营利性的，②或产权归企业87房地产企业所得税汇算清缴第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。房地产企业所得税汇算清缴第十八条企业在开发区内建造的邮电88房地产企业所得税汇算清缴（2）功能区分原则（商铺与住宅）（3）定价差异原则（4）产品差异原则（5）分类归集原则：对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（6）权益区分原则（代建房屋）房地产企业所得税汇算清缴（2）功能区分原则（商铺与住宅）89房地产企业所得税汇算清缴4.土地成本归集和分摊的特殊性1）国税发【2009】31号文第二十七条第一款：土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。房地产企业所得税汇算清缴4.土地成本归集和分摊的特殊性90房地产企业所得税汇算清缴第三十一条企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。房地产企业所得税汇算清缴第三十一条企业以非货币交易方式取得91房地产企业所得税汇算清缴2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。房地产企业所得税汇算清缴2.换取的开发产品如为其他土地开发92房地产企业所得税汇算清缴2）问题：（1）“土地出让金”和“买价（差额征税的规定）”（2）“以地补路”（南京土地增值税问答第17条）（3）返还的土地出让金（青地税发【2009】100号第22条）（4）直接减免的土地出让金是否缴纳企业所得税？（5）股权溢价问题（通过购买股权购买土地）（6）大市政配套费与契税（财税【2004】134号）（7）土地使用费与土地使用税（海南、青岛等省规定）（8）土地闲置费（国税函【2010】220号）（9）拆迁补偿支出（合作建房、一级土地开发）房地产企业所得税汇算清缴2）问题：93房地产企业所得税汇算清缴3）分摊方法国税发【2009】31号文第三十条第一款：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。房地产企业所得税汇算清缴3）分摊方法94房地产企业所得税汇算清缴案例：假设某地产企业取得开发用地总面积为10万平方米，分两期开发，一期有2栋楼，每栋楼基底面积为1万平方米，二期有3栋楼，每栋楼基底为也为1万平方米，建设会所属于全体业主所有，基底面积为1万平米。道路、绿化等面积为4万平方米。土地成本10000万，如何分配？步骤：1、将土地面积分为三部分：一期、二期、配套负担面积。一期：2/6×１０=3.33万平米二期：3/6×１０=5万平米公建：1/6×１０=1.67万平米房地产企业所得税汇算清缴案例：假设某地产企业取得开发用地总面95房地产企业所得税汇算清缴2、一期土地面积为3.33万平方米第一栋楼负担占地面积=3.33/2=１.６７万平米。第一栋楼分摊的土地成本=1.67*10000/10=1670万第二栋楼负担占地面积=3.33/2=１.６７万平米。第二栋楼分摊的土地成本=1.67*10000/10=1670万

公共配套负担的土地成本，同其他成本一起用建筑面积法进行分摊。在实际业务中，有按照中心线划分的方法，也有按照基底面积划分的方法，在新31号文件出台后，除非商得税务机关同意，否则就应全部改为按照楼座面积划分的方法了。房地产企业所得税汇算清缴2、一期土地面积为3.33万平方米96房地产企业所得税汇算清缴问题：1.分期开发的项目，只有整体规划的建筑面积，没有全部建筑物的占地面积，如何分摊土地成本？2.主楼是住宅，裙楼是商铺，如何分摊土地成本？3.两栋住宅之间连接部分是商铺，如何分摊土地成本？房地产企业所得税汇算清缴问题：1.分期开发的项目，只有整体规97房地产企业所得税汇算清缴5.前期工程费：1）国税发【2009】31号文第二十七条第二款：指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。房地产企业所得税汇算清缴5.前期工程费：98房地产企业所得税汇算清缴2.可行性研究费：3.境外设计费：案例：武汉某房地产公司向香港某公司支付建筑设计费500万元，香港公司派员来武汉进行了前期的勘察、目测等工作，主体设计工作返回香港完成，该房地产公司是否需要对香港的设计公司来是否需要代扣代缴预提所得税和营业税？房地产企业所得税汇算清缴2.可行性研究费：99房地产企业所得税汇算清缴（1）营业税。1）《营业税暂行条例实施细则》第四条2）财税【2009】111号文件（2）企业所得税1）国家税务总局第19号局长令2）国税发【2010】19号文件第7条房地产企业所得税汇算清缴（1）营业税。100房地产企业所得税汇算清缴（3）双边税收协定1）国税发【2010】75号（中新税收协定）2）国税发【2009】124号3）国税函【2010】290号（124号文件的补充规定）4）国税函【2009】5075）国税函【2010】46号房地产企业所得税汇算清缴（3）双边税收协定101房地产企业所得税汇算清缴6.建安工程费：1）国税发【2009】31号文第二十七条第三款：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。2）甲供材问题：是否需要转换发票？3）材料供应商同时提供建安劳务如何取得发票？房地产企业所得税汇算清缴6.建安工程费：102房地产企业所得税汇算清缴国家税务总局2011年第23号公告纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条规定，分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。

本公告自2011年5月1日起施行。房地产企业所得税汇算清缴国家税务总局2011年第23号公告103房地产企业所得税汇算清缴4）建安发票是否在项目所在地开具？房地产企业所得税汇算清缴4）建安发票是否在项目所在地开具？104房地产企业所得税汇算清缴7.基础设施建设费。1）国税发【2009】31号文第二十七条第四款：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。2）基础设施费能否预提？房地产企业所得税汇算清缴7.基础设施建设费。105房地产企业所得税汇算清缴8.公共配套设施费：1）国税发【2009】31号文第二十七条第五款：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

房地产企业所得税汇算清缴8.公共配套设施费：106房地产企业所得税汇算清缴9.开发间接费：1）国税发【2009】31号文第二十七条第六款：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。房地产企业所得税汇算清缴9.开发间接费：107房地产企业所得税汇算清缴10.共同成本分摊的方法和运用1）国税发【2009】31号文第29条：对于直接成本和能够分清成本对象的间接成本计入成本对象的成本，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。2）按照4种方法分配到不同的成本对象中去。

房地产企业所得税汇算清缴10.共同成本分摊的方法和运用108房地产企业所得税汇算清缴

（1）占地面积法（土地的分摊，原则用占地面积法）（2）建筑面积法（公共配套设施的分摊，必须用建筑面积法）（3）预算造价法（已完工与未完工共同负担的利息支出，必须用预算造价法来分摊）（4）直接成本法。（同期开发不同成本对象的利息分摊，可以用预算造价法，也可以用直接成本法）房地产企业所得税汇算清缴（1）占地面积法（土地的109房地产企业所得税汇算清缴3）几个与面积相关的概念（1）使用面积、套内面积、建筑面积、占地面积、基底面积、容积率、建筑密度、楼面地价、可售面积（2）可售面积的确定：建房(1995)第517号文件规定了商品房销售面积测算的一般标准，在实践中要看房管局测绘大队的测绘面积，销售面积以测绘面积为准。房地产企业所得税汇算清缴3）几个与面积相关的概念110房地产企业所得税汇算清缴国税发〔2001〕142号：总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。需要注意的是，计算单位工程成本时，不能人为扣除拆一还一的销售面积，致使单位工程成本加大。国税发[2005]172号规定，面积计算，不按套内面积。要注意总可售面积要同销售部门进行核对。房地产企业所得税汇算清缴国税发〔2001〕142号：总可售面111房地产企业所得税汇算清缴开发成本在各期之间一般都是按照建筑面积分摊为主，转入开发产品再转入主营业务成本时是按照可售面积来进行分摊，可售面积是可以销售的房产，建筑面积含不可销售的配套的公共建筑，两者是有区别的。可售面积=建筑面积—不参与公摊的建筑面积，房地产企业所得税汇算清缴开发成本在各期之间一般都是按照建筑面112房地产企业所得税汇算清缴不应分摊的共有建筑面积包括：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库（利用地下基础形成的车库）。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。房地产企业所得税汇算清缴不应分摊的共有建筑面积包括：113房地产企业所得税汇算清缴11.利息支出的特别处理1）国税发【2009】31号文第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。房地产企业所得税汇算清缴11.利息支出的特别处理114房地产企业所得税汇算清缴企业所得税条例第三十八条：企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。房地产企业所得税汇算清缴企业所得税条例第三十八条：企业在生产115房地产企业所得税汇算清缴国家税务总局公告2011年第34号：“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率房地产企业所得税汇算清缴国家税务总局公告2011年第34号：116房地产企业所得税汇算清缴2）向个人借款的利息：国税函【2009】777号文3）银行转贷的利息4）关联方借款利息5）信托公司的利息6）利息支出的发票房地产企业所得税汇算清缴2）向个人借款的利息：国税函【200117房地产企业所得税汇算清缴12.成本预提（四类预提成本）1）国税发【2009】31号文第三十二条除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

房地产企业所得税汇算清缴12.成本预提（四类预提成本）118房地产企业所得税汇算清缴

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。房地产企业所得税汇算清缴（二）公共配套设施尚未建造或尚未完119房地产企业所得税汇算清缴第三十条：土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。房地产企业所得税汇算清缴第三十条：土地开发同时连结房地产开发120房地产企业所得税汇算清缴2）问题：预提10%成本是按总包合同，还是按分包合同计算？房地产企业所得税汇算清缴2）问题：预提10%成本是按总包合同121房地产企业所得税汇算清缴13.企业销售成本计算流程（一）确定成本对象（二）归集开发成本（三）分摊开发成本（4种分摊方法的运用）（四）确定完工时点房地产企业所得税汇算清缴13.企业销售成本计算流程122房地产企业所得税汇算清缴（五）计算单位工程成本（注意总可售面积的确认）单位工程成本=成本对象总开发成本/总可售面积计算过程中，要特别注意总可售面积不能减除拆迁户产权调换的面积。要注意总可售面积要同销售部门进行核对。房地产企业所得税汇算清缴（五）计算单位工程成本（注意123房地产企业所得税汇算清缴

（六）计算销售成本（注意配比结转成本）销售成本=已售面积*单位工程成本1。注意银行按揭方式成本的结转。（配比原则的运用）2。已售面积要计算准确，必要时同销售部门核对。房地产企业所得税汇算清缴（六）计算销售成本（注意配比124房地产企业所得税汇算清缴（七）成本调整（二次分摊）属于成本对象完工后发生的开发成本，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，①首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，②然后再将由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。房地产企业所得税汇算清缴（七）成本调整（二次分摊）125房地产企业所得税汇算清缴案例：某开发商有两个楼盘，划分为两个成本对象甲和乙，甲乙规划建筑面积相同。甲总可售面积为1万平米，2009年已完工，截至2009年底，甲成本对象共发生开发成本2000万元。2009年卖出3000平米。2010年又卖出了4000平米。2010年发生了配套设施成本400万元。

2009年：单位工程成本=2000万/1万平米=2000元/平米销售成本=2000元/平米*3000平米=600万元2010年：销售成本=2000元/平米*4000平米=800万元新增成本两次分摊：第一次分摊：甲分摊50%=200万元第二次分摊：已售分摊=200÷10×7=140万元2010年度可扣除成本=800+140=940万元房地产企业所得税汇算清缴案例：某开发商有两个楼盘，划分为两个12603十一月2022房地产企业所得税汇算清缴及最新政策解析02十一月2022房地产企业所得税汇算清缴及最新政策解析127主要内容第一部分：房地产企业最新政策解析第二部分：房地产企业所得税汇算清缴2010年中韬华益版权所有主要内容第一部分：房地产企业最新政策解析2010年中韬华益128

房地产企业最新政策解析一、财税2011年第50号文《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》1.人人有份的才可以免个税2.随机、抽奖、外单位个人都要交纳个税房地产企业最新政策解析一、财税20129房地产企业最新政策解析二、国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（2011年第34号）1.关于金融企业同期同类贷款利率确定问题2.关于企业员工服饰费用支出扣除问题3.关于航空企业空勤训练费扣除问题4.关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题5.投资企业撤回或减少投资的税务处理6.关于企业提供有效凭证时间问题7.文件的适用时间房地产企业最新政策解析二、国家税务总局关于企业所得税若干问题130房地产企业最新政策解析三、国家税务总局关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告（2011年第46号公告）1.各地对该文件理解存在差异2.不同单位和企业之间的申报存在差异3.发工资的时间不同也会导致申报差异房地产企业最新政策解析三、国家税务总局关于贯彻执行修改后的个131房地产企业最新政策解析四、国家税务总局关于进一步加强商业预付卡税收管理的通知（国税函〔2011〕413号）

1.发票内容值得思考2.实名制的影响房地产企业最新政策解析四、国家税务总局关于进一步加强商业预付132房地产企业最新政策解析五、国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告（2011年第13号）国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告（2011年第51号）1.政策保持了连续性，更加明确2.是否开具发票房地产企业最新政策解析五、国家税务总局关于纳税人资产重组有关133房地产企业最新政策解析六、国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告（2011年第23号）纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。房地产企业最新政策解析六、国家税务总局关于纳税人销售自产货物134房地产企业最新政策解析七、国家税务总局关于企业所得税年度纳税申报口径问题的公告（2011年第29号）第二条：根据《国家税务总局关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第20号）规定，对检查调增的应纳税所得额，允许弥补以前年度发生的亏损，填报国税发〔2008〕101号文件附件1的附表四“弥补亏损明细表”第2列“盈利或亏损额”对应调增应纳税所得额所属年度行次。

房地产企业最新政策解析七、国家税务总局关于企业所得税年度纳税135房地产企业最新政策解析八、国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告（2011年第47号）

纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应按照《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）第二条有关规定，计算缴纳增值税；凡属于不动产的，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。

房地产企业最新政策解析八、国家税务总局关于纳税人转让土地使用136房地产企业最新政策解析九、国家税务总局关于税务机关代收工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告(2011年第30号)自2010年1月1日起，在委托税务机关代收工会经费的地区，企业拨缴的工会经费，也可凭合法、有效的工会经费代收凭据依法在税前扣除。

房地产企业最新政策解析九、国家税务总局关于税务机关代收工会经137房地产企业最新政策解析十、湖北省人力资源和社会保障厅湖北省国家税务局湖北省地方税务局关于企业工资薪金税前扣除有关问题的通知（鄂人社发[2011]22号）（一）企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会以及依法通过工资集体协商确定的员工工资薪金是合理的工资薪金。通过工资集体协商确定的工资薪金，经人力资源和社会保障行政部门审查、税务部门确认后，可在企业所得税前据实扣除。其中，属于国有性质的企业，其工资薪金，不得超过经审查确认的限定数额；超过部分不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。房地产企业最新政策解析十、湖北省人力资源和社会保障厅湖北省国138房地产企业最新政策解析十、湖北省人力资源和社会保障厅湖北省国家税务局湖北省地方税务局关于企业工资薪金税前扣除有关问题的通知（鄂人社发[2011]22号）（二）各类企业在年度汇算清缴企业所得税申报时，应将人力资源社会保障行政部门审查生效的工资集体协商集体协议、审查意见书和职工工资薪金总额实际发放情况等资料一并报主管税务部门备案。

房地产企业最新政策解析十、湖北省人力资源和社会保障厅湖北省国139房地产企业最新政策解析十一、国家税务总局关于发布《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》的公告（2011年第25号）1.分清单申报和专项申报2.总分机构的资产损失有特殊规定3.因国务院决定事项形成的资产损失，应向国家税务总局提供有关资料。

房地产企业最新政策解析十一、国家税务总局关于发布《企业资产损140房地产企业最新政策解析十二、关于修改《中华人民共和国发票管理办法》的决定（国务院令2010年第587号）第二十二条（二）规定：让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票，由税务机关没收违法所得。虚开金