海潮国际贸易中心物业管理投标书

第一管理资源网免费管理资料下载基地第一管理资源网免费管理资料下载基地山西XX国际贸易中心物业管理投标书目录前言公司情况戴德梁行简介公司管理架构山西XX国际贸易中心管理方式及工作计划管理方式戴德梁行山西XX国际贸易中心物业管理组织架构激励与监督机制信息反馈及处理机制工作计划工作流程管理报告物资装备管理人员配备及培训管理管理人员配备管理人员培训管理人员管理财务管理财务管理制度财务科目分类说明管理规章制度和档案的建立与管理岗位责任制员工劳动合同及员工手册档案的建立与管理服务管理前期介入管理的设想,拟派专业人员的数量业户装修守则清洁工作消防保安应急应变处理解决方案设施及设备管理维护政策与程序智能化系统的管理维护智能化系统的日常运行及维护方案保护智能化系统的预埋管线及各种公共管线的措施高科技在管理中的作用管理服务指标承诺收费事宜管理预算(草案)管理酬金及取酬方式附件投标函开标一览表(1.2)1.前言

前言本投标书为本公司在根据贵司提供的「山西XX国际贸易中心物业管理招标文件」的基础上,经过研究、讨论、整理,制定的初步方案。本投标书内所涉及商务酒店部分均以外判经营管理角度考虑。而商务会所部分因无具体设施及服务内容,故各相关事项另行制定。如能与贵司合作,我司将制定详细的工作计划表,以便能顺利、按期开展各项工作。目前,本公司已经取得了北京房屋土地管理局颁于我司的“北京市物业管理资质合格证书”,谨此说明本公司的管理资格已经被有关当局认可。本公司目前在全国已管理项目超过80余个,总管理面积亦已超过8,000,000平方米。本公司深信通过提供专业管理技术,定能保障贵司投资之物业权益,物业价值亦因此得以保值。因贵项目预计于年底竣工,因此我司认为物业管理工作已刻不容缓,本公司深信物业管理工作的及早介入,对整项计划之功能效益及资金有效地运用都有积极作用。因此,希望能与贵司尽早合作,尽快展开物业管理工作。2.公司情况2.公司情况2.1.戴德梁行简介本行物业管理部于1993年成立，发展迅速而稳定，并于同时成立梁振英测量师行物业管理有限公司，除提供专业管理服务于香港著名大厦外，亦不断提供物业管理服务于多个国内大型发展项目，现时物业管理公司已管理超越八百万平方米之楼面面积，而所聘请之管理人员已超过2,500人。就母公司梁振英测量师行已经与欧洲的DTZHoldingsPlc、东南亚的戴玉祥产业咨询公司签订协议，合组一家环球公司，三家公司于2000年1月1日开始，采用同一名称「戴德梁行」。梁振英测量师行物业管理有限公司亦于2000年1月1日正式改名为戴德梁行物业管理有限公司。戴玉祥公司目前已发展成为新加坡最大的房地产顾问公司，职员人数达五百人。DTZ是欧洲其中一间最具规模的物业顾问公司，一九九八/九九年度营业额达一亿一千五百万英镑，业务及欧洲二十三个城市。DTZ亦是英国本土最大的物业顾问公司，员工总数一千三百人。这项合作计划逾三千名员工，分布欧洲、中东、非洲、亚太区超过三十个国家的一百一十个城市。戴德梁行将成立投资及企业地产顾问等核心业务小组，负责统筹国际客户服务及管理业务发展。负责调查研究及资讯科技等范畴的支援小组亦告成立，以提供全球如一的服务水平。本行过去数年在国内不同省市，为多个项目之发展商提供了物业管理顾问服务及参与了实质管理运作，并获委任为多个大型项目之物业经理，从经验所得，不同省市之政府部门，对物业投入使用时之要求规范，申报装修审批程序，有不同的监管模式。以我司过往之丰富经验，定能为发展商提供切合实际之意见，使物业发展及管理能顺利展开。

2.2公司管理架构戴德梁行中国办事处架构香港驻当地董事香港驻当地董事物业估价租售代理物业管理市场研究物业估价租售代理物业管理市场研究

中国办事处架构物业管理专责小组 我司结合香港总部的物业管理经验及北京分部地区实际，组成专案小组，为物业项目提供服务。 香港戴德梁行香港戴德梁行物业管理有限公司当地物业管理处北京物业管理部定期会议协调支援定期会议当地物业管理处北京物业管理部定期会议协调支援定期会议* 庞大网络服务，加上丰富之专业经验，组成全国性资料库。*曾提供服务之城市，包括：沈阳、昆明、武汉、西安、长春、北京、上海、杭州、南京、天津、厦门、顺德、广州、深圳、珠海、重庆及成都。

戴德梁行组织架构香港总公司董事局香港总行国内办事处物业管理部工贸社区租售物业管理管理服务写字楼租售社区估值顾问服务商业店铺租售市场研究租约管理住宅租售租售代理大厦公契社区估价维修保养市场研究物业管理投资策略3.3.管理方式及工作计划

3.1管理方式3.1.1戴德梁行山西XX国际贸易中心物业管理组织架构山西XX国际贸易中心管理处人员架表（221人）各部门具体人员架构物业部（54人）注：1.会所人员未在本架构中。2.因商务酒店部分将外判,故本架构中所设商务酒店主管、管理员仅负责与酒店承判商协调工作。

工程部（62人）保安部（89人）行政人事部（7人）财务部（6人）

3.1.2激励与监督机制戴德梁行将在管理过程中融入激励与监督机制,注意不断提升员工工作表现,以保障戴德梁行管理水准的体现。激励员工薪金中有工作表现奖，由部门经理评定，根据员工工作表现酌情发放。为员工提供培训课程；对于工作表现好的员工，提供赴戴德梁行北京项目培训机会及给予提升机会等。戴德梁行将于每月评选最佳员工，对于当选员工将给予物质奖励。为活跃员工生活，行政人事部将组织系列员工活动，如运动会、郊游、棋类比赛等，激励员工热爱本职工作、忠诚于公司。对于员工的激励工作，将由行政人事部负责，建立全面的员工激励机制。上面只是列举一些实例。监督戴德梁行将建立工作质量检查机制，将自有的工作标准量化、确定分值，由专职人员随时检查监督，发现不符合戴德梁行工作标准的情况即扣除责任人工作表现分值，并将每位员工作表现分值与其个人收入挂钩。3.1.3信息反馈及处理机制戴德梁行在大厦的物业管理过程中将建立一套信息反馈机制，主要包括：客户投诉信息反馈及处理，由物业部负责实施。大厦整体物业管理信息反馈及处理，由财务部负责建立一套统计表格，每月统计大厦物业管理各项指标，并作出分析，提出具体改进措施建议。工作计划3.2.1工作流程戴德梁行将于每月向发展商提交物业管理工作报告，具体流程如下：有关管理处之管理月报、月度预算及年度预算、人事安排、合同及各项管理规章制度由北京梁行审核后与发展商商议决定；管理处之具体操作由驻场总物业经理与发展商沟通，由驻场总物业经理将所有往来文件交北京梁行副本。流程完成时间管理处向北京梁行提交当月管理报告→每月4日或以前↓北京梁行审阅↓北京梁行提交发展商管理月报→每月8日前

管理报告报告格式（样式）如下：一、总经办公布每月管理重点，发布重要事项。2.重要会议精神（包括与发展商/政府/业主/内部/其他合作单位）会议日期出席人员重点内容/解决事宜跟进3.大厦财务保险/第三方保险/现金保险等方面情况统计。4.管理处签定的有关合同：项目承判商合同期限金额备注5.设备维修合约记录：项目内容承判商合约期限备注6.下月工作计划二、人事行政人事变动1.1入职员工 姓名部门单位入职日期 __________________ ____________ _________ __________________ ____________ _________离职员工 姓名部门单位离职日期 __________________ ____________ _________ __________________ ____________ _________2.员工编制各部门现有员工编制情况（含新入职员工）部门本月人数预算人数差额人事行政财务物业工程保安合计：2.2各部门新增设人手： 部门欲增聘职位增聘原因 _____________________________ ____________ _____________________________ ____________3.员工培训4.员工保险上月保费：RMB本月保费：RMB新增员工保费：RMB离职员工保费：RMB5.员工架构图6.需发展商协助跟进事宜7.下月工作计划

三、财务1.收入情况酒店式公寓收入康乐设备停车场收入水/电费收入装修费用统计表2.支出情况上月累积（赤字）/盈余：本月新增（赤字）/盈余：3.财务预算4.需发展商协助跟进事宜5.下月工作计划

四、物业物业管理统计表收楼数目装修数目入住数目清洁监控清洁工作质量统计表清洁地点清洁人数清洁质量尚需改进方面客户投诉处理单元业户名称收件日期投诉内容处理结果跟进需发展商直协调事宜下月工作计划

五、保安重要事件/案件统计时间地点事件经过处理结果负责人保安监控系统运转情况消防中控系统运转情况二次装修保安/消防监控统计表需发展商协调事宜6.下月工作计划

六、工程系统/设备设施移交移交内容移交时间遗交问题跟进二次装修报告单元交图至管理处日期递交设计院日期装修开始日期完工期装修商维修工作统计地点时间维修内容维修结果负责人4.大厦设施运转及维护空调通风系统 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字：液化气系统 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字：强电系统发电机组 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字：装配电组 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字：升降机 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字：电器维修 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字：公共照明 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字：弱电系统 4.4.1消防系统 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字： 4.4.2防火及防烟门 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字： 4.4.3走火通道

正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字： 4.4.4可视对讲及电话线路系统 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字： 4.4.5保安监视系统 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字： 4.4.6卫星电视及公共电视系统 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字：供水系统 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字：排水系统 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字：康乐设施（） 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字：停车场设施 4.8.1出入闸及收费系统 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字： 4.8.2通气及抽气系统 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字： 4.8.3抽水及防洪设施 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字： 4.8.4路牌及车位设施 正常ÿ 不正常ÿ原因： 例检日期：负责人签字：5．遗漏工程跟进6．需发展商协调事宜7．下月工作计划

3.2.3物资装备维修用设备和工具清单空调、给排水专业1项目名称/类别数量产地空调给排水专业电锤(博士牌)1进口台钻1国产多用机床1国产潜水泵2国产手动葫芦(17×3)(37×3)各一个1套国产运输车1000kg1国产运输车300kg3国产运输车液压1国产人字梯1.5m3国产管道疏通机大、小各一台1套国产各种钻头2套国产各种冲击钻头2套国产手电8国产充电手电2国产防水手电4国产氧气表1国产乙炔表1国产乙炔瓶1租用氧气瓶1租用氮气瓶租用一字、十字改锥22套国产多头改锥2国产钢丝钳22国产尖嘴钳22国产斜嘴钳4国产

空调、给排水专业2项目名称/类别数量产地空调给排水专业弯嘴钳2国产挡圈钳2国产测电笔22国产盒尺(5m,3m)3m20;5m国产直角尺2国产钢板尺1m(2把)0.5m(2把)300mm(4把)2国产锤子0.5P1.5P3P各2把0.5P2套;1.5~3p2套国产鸭嘴锤2套国产大锤18P2套国产锯架4套国产拉铆枪大、小号2套国产组锉(小、中号，什锦锉)2套国产中板三角、圆、半圆(10")锉2套国产大板、小板圆、三角(8")锉2套国产套筒扳手28件2套国产梅花扳手5.5×324套国产呆扳手8－244套国产棘轮扳手4把国产扭力扳手2把国产英制内六方扳手2套国产复合表2国产涨管器、扩口器(两用)1套进口割刀2套国产卤素检漏仪1套国产

空调、给排水专业3项目名称/类别12.31产地空调给排水专业煤气检漏仪2套国产温湿度仪1国产风速仪(热球)2国产电子温度仪2国产真空泵1国产组合焊具1套国产喷灯(206)2国产一字、十字磁力改锥22国产多头改锥(磁性)2国产卡尺2国产单表阀国产声级计(分贝仪)1国产电焊机大、小各1台1套国产电焊面罩2个国产焊线3.5mm若干国产节割机380V1国产氧气乙炔管各50M1套国产套丝机1/2～2/21国产管子压力1国产管钳子12"14"16"18"各4把国产管割刀2国产水平尺1国产电焊手套2套国产电焊镜片2套国产电剪刀1国产铁剪刀(弯嘴)2把国产

空调、给排水专业4项目名称/类别12.31产地空调给排水专业布剪刀(尼用)2把国产钢丝刷4国产黄油枪2国产手枪钻2把国产冲击钻(日立)1进口活扳手8"22国产活扳手10"22国产活扳手12"4国产活扳手450/600各1个4套国产六方扳手(公英制)各1套2套国产橡皮锤中号2把国产电线盘(220V)4国产公用部分项目名称/类别12.31产地`````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````铝梯2.5m4国产铝梯2m4国产铝梯1～1.5m2国产升降平台美国GENIEAWP－25S1进口对讲机10国产大型图纸柜3国产土建专业1项目名称/类别12.31产地土建专业汽泵(1.5P)1国产手提式木工压刨2国产砂带机O2001国产曲线锯1国产充电式手枪钻2国产30＃直钉枪1国产50＃直钉枪1国产多用插座枪2国产木工夹子3国产吸盘(单爪)3头1国产吸盘(2爪)双头1国产玻璃刀2国产台式平刨(组合式)1国产改锥"十","一"6套国产钢丝钳6套国产套筒扳手1套国产扳手8",10"6套国产103改锥"十","一"6套国产大罗机1国产水平尺2国产橡皮尺2国产1013＃电码枪1国产斧子2国产25＃油压钻1国产80＃，112＃喷枪1套国产划规大、小(400,200)1国产工具箱20国产

土建专业2项目名称/类别12.31产地壁纸刀20国产土揣子2国产土木工工具及机械1国产建云石机(博士牌)1进口角磨机(博士牌)O1001进口专沙轮机立式、台式各1台1国产钳工平台1国产业柒号笔1国产气割枪1国产项目名称/类别12.31产地万用表2国产钳型表2国产兆欧表2500V1国产兆欧表1000V1国产强兆欧表500V1国产电烙铁200W1国产电电烙铁70W1国产绝缘螺丝刀(套)21国产专高低压绝缘毡若干国产绝缘手套(付)2国产业绝缘靴(双)2国产电桥1国产换灯杆1国产压线钳(小)1国产压线钳(中)1国产压线钳(液压)2国产手电钻2国产呆扳子(套)(6～32)2套国产梅花扳(套)2套国产蓄电池放电器1国产应急灯4国产榔头2国产钢锯2把国产锯片(盒)若干国产焊锡(匝)若干国产焊油若干国产吸吹器1国产试电笔21国产

强电专业2项目名称/类别12.31产地剥线钳21国产尖嘴钳21国产偏口钳21国产强电工改锥(大、中、小)21国产磁性改锥8/70(套)21国产电电工刀21国产克丝钳(8寸)21国产专皮五联20国产皮带20国产业活扳子(8寸、10寸)21国产活扳子(16寸)2国产盒尺7.5M2国产扒轮器4501国产扒轮器3501国产扒轮器(液压)1国产线缆盘220V4国产变配电手车1国产电缆开关车380V1国产

弱电专业项目名称/类别12.31产地弱电专业场强仪1国产手提彩监6"1国产数字万用表2国产测电笔8国产磁力改锥8国产改锥(8"+,-)8国产尖嘴钳8国产偏口钳6"8国产弯嘴钳8国产内外卡簧钳2国产大力钳10"12"各11套国产活扳手4"6"10"各18国产开口梅花扳手(公共制)1套国产内六角扳手(公英制)1套国产网络八蕊托运头压线钳1进口电话四蕊插头压线钳2进口打线器1进口无感改锥8国产小型套筒扳手(8－32)2套国产钟表改锥一字按大小2套进口工具箱7国产电烙铁70W1支25W2支1套国产数字万用表(3位半)2国产笔型数字万用表2国产指针万用表2国产跳线若干进口各种插头联接件若干国产铝合金梯22国产接线盒30M(220V/10A)2国产测试电话机2国产

管理用房序号部门使用面积M21总经办452财务部373行政人事部404物业部485保安部32(办公室)20(休息室)6工程部60(办公室)30(休息室)总面积312M节能控制措施综合节能管理,这在智能大厦工程管理领域内也是一个新的课题,由于智能大厦的机电设备都采用了自动化的监视和控制,使得智能大厦利用综合楼控系统的综合节能技术变为现实。同时实现智能大厦的技能也是建设智能大厦的追求目标,通过节能管理,节省大厦的运行和管理费用和成本,是智能大厦高效率和高回报率的具体体现,因此,智能大厦的节能管理是智能大厦工程管理的重要内容。空调系统的节能在满足人体舒适条件下,根据室外温湿度变化,动态调节室内温湿度设定值,温度17℃～28冬,夏取用最小新风量,过渡季采用全新风量;根据室内人员变化情况,增减室外新风量;采用全热交换器,减少新风冷,热符合;在预冷,预热时停止取用新风;根据对不同温湿度的要求,进行合理的温湿度控制区域的划分加大冷热水的送风温差,以减少水流量,送风量和输送动力;采用变风量末端控制(VAV),变流量控制(VWV),节省风机,水泵和冷水机组电力消耗;进行最佳起停和运行时间控制;采用计算机节能控制算法,客房设备运行与大厦内温度的变化与大厦节能有着紧密的相关性,据美国国家标准局统计资料表明,如果在夏季将设定值温度下调1℃照明系统节能利用综合楼控系统达到如下控制:适当降低照明度,充分利用日光照明;根据外界光纤变化,自动调节照度变化;根据不同区域对照明的要求,进行照明度的合理开发;自动控制公共区荷叶大厦外立面照明的开启和开闭;利用综合楼控系统的故障计功能使管理者对设备的备品备件作出精确的统计,作好合适的库存量。总之,山西贸易国际中心工程管理就是通过中心建立起来的智能系统实现决策、计划、组织、指挥、控制、协调等管理工程的智能化系统,通过这一管理方式和手段,实现智能大厦的最终目的:服务完美、运作方便,快捷高效,节省各类资源。4.管理人员配备及培训管理4.管理人员配备及培训管理

4.1管理人员配备 在工作小组方面，我司将于合约签订后组成八人工作小组负责此项工作，成员名单及资历简历如下：袁铭恩先生职位：执行董事具有19年物业管理工作经验。曾负责国内、台湾、香港的物业管理工作如北京恒基中心、上海不夜城广场、上海港陆广场等。彭荫喧先生职位：执行董事，工商管理学硕士具有18年楼宇工程、工程管理、设施及物业管理经验。曾督导大型物业管理工作包括广州中信广场、深圳信兴地王商业中心。林春丽小姐连奕先生职位:助理董事具有8年物业管理经验曾负责香港高尚住宅物业管理工作,国内曾负责协助大型物业如恒基中心、盈科中心、上海不夜城广场等管理工作。职位:物业经理具有7年物业管理经验具有物业管理企业经理资格证书,层负责北京万通新世界中心,乐坛大厦等综合项目的物业管理工作。陈少龙先生职位：工程总监具有在国内及香港九年以上工程经验曾负责深圳地王商业中心、北京恒基中心等大型物业工程指导工作。何协全先生物业主任职位：工程经理具有十年工作经验为英国机械工程师学会会员，亦为英国特许工程师，曾任香港加德士有限公司项目工程师、嘉里项目服务有限公司机电工程师。此外,我司将会调派两名物业主任负责协调工作4.2管理人员培训4.2.1培训政策山西XX国际贸易中心培训政策是所有新聘员工需通过一项入职培训，使员工能尽快适应楼宇的运作。4.2.2培训目的根据员工不同级别、职能和部门的管理要求，安排相应的培训，使新员工熟悉楼宇的程序、产品及服务，提高员工的归属感。4.2.3培训安排级别培训内容培训对象所需时间备注决策层香港物业考察香港住房情况及房屋管理机构香港房屋的维修和保养香港房屋管理的财务安排物业个案参观香港房屋管理的法律依据总经理/各部门经理费用自理管理层物业管理的概念物业管理工作的概念物业管理工作的范围管理公约督导级及以上人员2小时物业管理的服务目标我们的目标是什么目标如何实现如何做和比期望的更好督导级及以上人员2小时督导的原理及技巧督导原理督导角色要求督导管理的计划、组织与指导督导管理的控制、评估与培训督导管理的沟通、协调与激励督导级及以上人员2小时激励作用要求产生动机、行为指向目标员工的能力差异与人力开发激励的种类与效能增强员工的团队精神督导级及以上人员2小时领导行为方式领导者的素质与条件领导产决策行为领导的决策艺术督导级及以上人员2小时收楼及二次装修程序收楼程序二次装修事宜用户手册督导级及以上人员2小时机电设备的认识及验收空调供水系统供电系统消防系统卫星电视系统广播系统工程部督导级以上人员2小时二次装修审图重点及日常维护保养空调系统消防给排水系统电气系统工程部督导级以上人员2小时财务管理概述开盘必备财务部运转会计制度日常运作报表的制作财务部督导级以上人员4小时保险事宜保险险种赔偿原则案例分析索赔程序财务部及物业部督导级以上人员2小时缮写报告及物业管理的条例督导级及以上人员2小时执行及操作层楼宇的基本知识楼宇的基本概念楼宇的服务项目和基本设施楼宇的机构设置与基本岗位职责全体员工2小时楼宇意识服务意识客户意识服务质量意识全体员工2小时礼貌礼仪礼貌礼仪的概念礼貌礼仪的重要性日常交往中的礼貌在日常工作中的礼貌礼仪在日常工作中的行为举止如何处理与客户关系全体员工2小时员工手册楼宇简介及劳动条例员工福利及员工守则奖惩条例、完全守则及授权制度全体员工2小时电话之有效应用话务员在楼宇中角色作用接听电话的服务规则接听电话的服务技巧如何完成接听电话的各个阶段全体员工2小时消防知识消防的意义、方针火灾的预防和灭火基本方法火灾的应急方案消防系统设备简介楼宇的防火制度全体员工2小时紧急事件处理程序升降机困人爆喉及水患电力故障易烯气体泄漏盗窃处理可疑物体及恐吓电话客户受伤或生病违例车辆高空坠物大风大雨全体员工2小时处理客户投诉技巧妥善处理客户投诉的重要性分析客户投诉的原因客户投诉心理分析客户投诉处理程序全体员工2小时女员工化妆课程女员工2小时劳动合同及福利保险劳动全同福利保险全体员工2小时楼宇服务基础英语全体员工2小时管理人员的管理人员的录用所有管理人员我司会按一定标准，公开招聘考验录用，以下为管理层人员之招聘条件总物业经理有五年以上大型物业管理或酒店管理经验，有良好的英文水平，具有组织及领导能力，有物业管理经理上岗证或经济师职称者优先考虑。行政人事经理熟悉劳动法规，熟悉电脑操作，有五年以上行政人事管理经验。财务部经理会计专业大学本科以上学历，熟悉财会电算化，有会计师职称。物业部经理有三年以上物业管理或酒店管理工作经验，有物业管理经理上岗证或经济师职称者优先考虑。保安部经理男性，身体健康，具五年实际保安消防工作经验。工程部经理大学以上学历，机械专业或电机工程专业，持工程师证书，至少三年以上从事物业管理工作经验，在供热、通风、空调系统操作及维修保养方面有丰富经验，熟悉高低压配电设备操作。强电/弱电/空调/土建/给排水工程师大学工程相关专业毕业，持相关专业工程师或助理工程师证书。秘书熟悉电脑操作，包括Win95,MSOffice,中文打字80字/分以上，懂档案处理，英文流利者优先考虑。

4.3.2人员的考核：我司将安排严格的笔试及口试考核应聘人员。笔试对不同职位，我司都安排有专业测试题，以期达到如下考核目的:要素观察内容评价要点专业技能学识对专业知识的了解程度。对所要从事的工作的认识。专业学识是否符合工作要求。有无工作经验。口试对于笔试初选取合格人员，我司会安排口试，而根据不同提问项目，达到如下考核目的：要素评价要点求职动机愿望是否以企业发展为目标兼顾个人利益。回答完整、全面、适当。说明力。行动与协调能力、工作经历表现力。实践能力。交往能力责任心、纪律性诚实真诚。人生观。信用。社交能力和人际关系、社会关系自我认识。交往能力。

淘汰机制我司将按试用期满及按每年度检讨员工工作表现，可参阅附件之“工作表现考核评估表”。试用期工作表现评估表姓名：入职日期/试用期：部门：职务：卓越超凡B-优秀表现C-一般水准D-尚要努力E-远离要求工作表现ABCDE个人性格ABCDE工作知识及技巧态度任务的完成成熟工作准确程度诚实对工作的热诚信赖程度与顾客关系接受批评与同事关系潜质准时上进心语言能力责任感组织能力自发性领导才干建议：完结试用期，薪金调整至_________元延长试用期，延长________天意见提供员工签字：日期：部门主管/经理：日期：总物业经理：日期：北京梁行物业管理部：日期：总经理：日期：4.3.4人员管理之政策与程序有关人员的管理，我司有一套详细完备的政策与程序，通过此套政策与程序用以加强员工的管理，并实行标准化运作。附件为此套政策与程序之目录，供贵司参阅。政策与程序目录内容序号概述部门结构PP/001组织结构及员工定员PP/002员工手册PP/003招聘岗位责任PP/004人力申请PP/005-F01-02员工招聘政策PP/006-F03-04亲属雇佣条例PP/007甄选职位申请的处理PP/008面试评估PP/009-F05入职管理制服申请PP/010-F06-07劳动合同PP/011个人档案PP/012-F08-10员工证PP/013-F27员工名牌PP/014更衣柜PP/015定职试用期PP/016-F11-13员工定职PP/017员工调动提升PP/018-F14-15内部调动PP/019员工违纪考勤报告----旷工PP/020过失处罚PP/021-F16终止雇佣非自愿离职----开除PP/022辞职PP/023-F17离职面谈PP/024-F18任职证明书PP/025员工福利年假PP/026-F19节假日PP/027-F20病假PP/028婚假PP/029产假PP/030内容序号哺乳假PP/031丧假PP/032事假PP/033超时工作PP/034-F21工伤PP/035-F22员工餐厅PP/036高级员工工作餐安排PP/037员工生日会PP/038工资管理制度工资管理制度PP/039勤工奖PP/040普通管理制度物品出门许可证PP/041打卡制度PP/042规矩守则PP/043仪表及个人卫生PP/044倒班宿舍PP/045工作表现评估PP/046员工福利养老保险制度PP/047失业保险制度PP/048大病医疗保险制度PP/049住房公积金管理制度PP/050员工认可计划每月最佳员工计划PP/051每季杰出经理PP/052员工培训与发展新员工入职培训PP/053个人培训及发展档案PP/054外出培训课程及学费报销PP/055其它自行车停放PP/056电梯使用PP/057考勤及考勤汇总PP/058-F23-24行政用车行政用车管理制度PP/059-F25-26车辆保养及维护PP/060行政车队值班管理条例PP/061报销制度手机费用报销PP/0625.财务管理5.1财务管理制度财务工作在不同行业均有其独特之处,除了要符合国家规定和会计专业基本的守则外,还要配合不同行业之要求。本公司将于被委任后,提供如下具体资料。固定资产的管理流动资金的管理现金报销制度费用管理支票使用流程财务报销制度追缴管理费或其他费用流程货品出库程序借款流程采购程序财务人员须知(房地产开发企业)科目一览表5.2财务科目分类说明 为统一管理开支预算制定格式，便于财务分析，现特对管理开支预算的科目分类做一说明，该分类及说明亦适用于管理开支报销、费用拆分处理等财务操作。具体说明如下：管理人员工资及福利1) 工资意指员工基本工资、加班工资。2) 福利意指员工养老金、待业金、公积金、医保金、医药费报销、员工个人综合险、年底花红、奖金、月度津贴等。上述费用在预支或报销申请时需注明费用用途，而作预算时可合并为福利项目。二、公用事业费1) 电费意指公共区域设施设备、照明用电、各类管理用房用电及基本电费（按设备装机容量收取）等的耗费。2) 水费意指公共区域设施设备、公用洗手间、公共区域绿化、清洁用水等的耗费。3) 水费、消防水意指物业消防用水的耗费（注意：即使物业并无实际费用发生，仍需支付基本费用。）4) 煤气费意指物业公共区域设施设备用气的耗费。5) 燃油费意指物业公共区域设施设备（如空调机组、应急发电机等）的耗油费用。6) 卫星收视费用意指物业接收卫星电视节目所需支付的收视费及申请收视许可证所可能产生的费用。三、清洁及灭虫意指物业公共区域清洁费用、公共区域灭虫灭鼠费用、垃圾清运费、外墙清洗费、水箱清洗费、门前三包费及其它政府部收取的环卫及环保费用。四、维修及保养意指公共区域设施设备及土建维修保养费用，具体分类如下所示：1) 电梯意指物业客梯、消防梯、货梯、自动扶梯等的维修保养费用。2) 给排水系统意指物业排水系统、污水处理系统、喷水池/水池、泳池设备、公共卫生设备、消防喷淋系统、消火栓等的维修保养费用。3) 电器意指物业公共区域的高低压变配电设备、配电/控制箱/柜、公共照明灯具、公共区域开关及插座、航空障碍灯、泛光照明灯、电缆母线及相关设施等的维修保养费用。4) 保安系统意指物业防盗监控系统、红外线周界报警系统、巡更系统及可视门对讲系统等的维修保养费用。5) 停车场意指地下车库/地面停车管理系统及附属设施的维修保养费用。6) 空调设置意指空调制冷主机、冷却塔、热泵机组、分体式空调机、新风机组、风机盘管、变风量空调机/箱、送排风机、空调管/风道及保温等设备的维修保养费用。7) 楼宇（土建）意指物业的玻璃幕墙/外墙、物业范围的道路、建筑小品、公共区域装饰、各种门、窗及小五金等的维修保养费用。8) 大厦标志及标牌意指物业范围内各类标志、标牌、指示牌、告示牌、水牌、地面划线等维修保养费用。9) 卫星电视意指物业卫星接收系统、闭路电视系统的维修保养费用。10) 消防报警系统意指物业消防报警系统（包括烟感、温感等）及应急广播/背景音响的维修保养费用。11) 擦窗机物业擦窗机（如有）的维修保养费用。12) 锅炉意指物业锅炉、热水器及附属相关设备的维修保养费用。13) 屋宇自控系统（设备）意指物业屋宇自控系统、综合布线系统、程控交换机、计算器网络、水电煤三表运程计量设施等的维修保养费。14) 各类设备行政年检费用意指物业各类公共设施设备的年检费，如电梯、避雷装置、擦窗机、高配间的电试、水箱水质化验等等。15) 其它意指任何无法归至上述各项目的维修保养开支或不可预支费用或购买通用的维修工具的费用。五、大厦保险意指物业财产一切险及公众责任险的保险费。六、行政费用意指管理处运作的行政费用。具体分类如下：1) 办公家具及设备意指管理处及其它管理办公室所用的办公家具设备，如桌椅、计算机等等。如果这些物品单价超过RMB2000元，则在报表处理时作为固定资产处理。2) 办公用品及印刷意指管理处所用的文具、纸张、名片及其印刷、宣传文本及其印刷等等。3) 办公室行政费意指员工档案保管费、办公室装修费（如有）、办公室杂项物品（非办公用品及办公家具/设备类）、管理办公室电话费、员工外出车费、邮递/快递费、交际费、银行手续费等等。4) 员工培训意指提供员工各类培训所需费用。5) 员工招聘费意指招聘员工所需费用，包括广告费、资料查询费等等。七、其它1) 节日布置意指管理处在一些重要节日（如圣诞节、元旦、春节等等）对物业作节日布节置所需的费用。2) 园艺保养意指物业室外及室内绿化的布置、更换及保养费用。3) 制服制作费意指员工工作服的制作费用。4) 制服清洗费意指员工工作服的定期清洗费用。5) 杂项任何无法归至上述各个项目的费用或不可预见费。八、税费意指税务部门对管理费收入、利润等所征缴九、固定资产折旧费意指管理公司根据国家有关财务准则，对为管理某个物业而购实的单价超过2000元(RMB)的资产所计提的折旧费。十、激活费用分摊意指在有管理收入之前（一般指大厦入伙日前），由于筹建管理处并开展管理工作的需要，由发展商按激活预算一次拨付的费用。该费用应在适当时候（如管理账户有盈余）分期摊还给发展商。十一、管理经理酬金管理公司的酬金注：如果某一个综合物业的各部份功能区（如办公区域、住宅区域、商场区域、停车场区域、会所）的管理收支需单独列支，则每一个部份的预算制定、费用拆分、财务报表制作及财务分析等均可按上述内容分别列支开支及收入。管理公司酬金及取酬方式本公司由受委任开始至物业入伙,为物业提供前期筹备工作,每月管理酬金为人民币陆万元整本公司由物业入伙开始至管理委托合同结束，为物业提供全权物业管理服务，委派一名港职总物业经理常驻“山西XX国际贸易中心”此名总物业经理每月工资连福利为人民币柒万元整；及一名北京物业经理、北京工程经理，工资分别为人民币柒仟元整，人民币陆仟元整。同时自管理帐户中每月收取管理酬金人民币壹拾万元整。本公司所做管理预算，按100％入伙率测算。若因入伙率低造成管理费不足，则由发展商负责补贴。1.总管理处开支每月金额(￥)1.1管理人员薪津(221人)283,4501.1.1员工工资人数月薪总经办(3人)总物业经理(港职)170,00070,00070000(含福利)总物业经理助理13,0003,000文秘16006003,600财务税(6人)财务经理12,0002,000会计1800800出纳1600600采购25001,000主管15005004,900行政人事部(7人)行政人事经理12,0002,000行政人事主任28001,600培训主任1800800接待员1500500工服管理1500500司机15005005,900物业部(54人)物业经理(北京外派)17,0007,000文员25001,000主管58004,000管理员及接待员4650023,00035,000保安部(89)保安经理12,0002,000文员1500500主管38002,400保安员及监控员8450042,00046,900工程部(62)工程经理(北京外派)16,0006,000工程副经理11,8001,800文员25001,000工程师51,6008,000领班98007,200技术员4450022,00046,0001.1.2附加50％福利津贴(不含港职人员之福利)71,1501.2员工制服及洗衣费14,0001.3保险(财产一切险及公共责任险)30,0001.4行政费用23,0001.4.1电话、传真费8,0001.4.2培训费2,0001.4.3联谊费3,0001.4.4杂费(包括交通费、办公用品等)10,0001.5清洁外判150,0001.6园艺及绿化10,0001.7公共费用(含设备层、转换层)144,7981.8维修保养(