房地产专题课件

房地产管理专题目录

房价高的标准——凭什么说中国房价高？

2007年以来的房地产调控政策

房价高的原因分析—高房价的风险

对高房价的对策探讨中国房价真高，哎！凭啥这么说啊？凭啥说中国房价高？

最早由世界银行在《中国：城镇住房改革的问题与方案》中提出。世界银行给出的房价收入比标准上限是5：1，也就是说一个地区年均家庭的收入的5倍不能买到一个可满足居住(90平米)的房子的话，房价就太高了目前，我国这一比例大约是10:1~15:1，上海、北京等城市甚至高达30：1房价收入比该理论以房价与GDP两者增长幅度之间的偕同性作为评判住房价格高低的标准，如果房价指数与GDP增长指数增长幅度一样则认为两者处于一种和谐的境地。如果房价指数高于GDP指数则认为房价高了，反之则认为房价偏低。房价与GDP偕同性

根据发表的2013年首季《全球房价指数》报告，截至2013年3月，全球房价按年平均上升6.6%，上升幅度为2010年第二季度以来最大。其中，中国香港住宅房价增幅最大，上升28%；中国内地住宅房价以23.8%的年增幅排名第二。而就季增幅而言，中国内地以10.7%的增幅名列全球第一。

该理论认为住房价格的高低与否可以参考贷款还贷额占月收入的比例来确定，如果超过了银行所规定的上限，那么房价就归于高的范畴，反之则房价较低。

还贷价格比

阿根廷

布宜诺斯艾利斯市中心

这所房子经过装修，就在艾尔森特罗，距科隆剧院仅两个街区。

俄罗斯莫斯科ChystyePrudy区两卧室两浴室

这所房子就位于莫斯科市中心新西兰

福克星四卧室两浴室

这是一所时髦的四卧室房。在我们的首都

——北京

100万可以买到。。。。。。你懂的！目录键2007年以来的房地产调控政策住房利润财政收入个人企业政府房地产市场受到个人、企业、政府的密切关注中国房地产市场与欧美国家的根本性差异欧美国家房地产市场形成有几百年历史，是与工业化进程同步发展的渐进历程；中国房地产市场是计划经济向市场经济过渡过程中，特别是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的，因此与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。2007年紧缩性房地产政策2007年央行出台359号文件与452号文件，界定住房消费和住房投资的界限，提出“二套房”概念，“二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。2007年9月27日，央行出台新政购买第二套住房首付比例不得低于50%

效果：2008年开始，各地房地产市场出现全面回落，住房价格下降。但房地产企业通过行业组织、政府相关职能管理部门希望改变上述政策。2008年金融危机爆发成为政策分水岭2008年10月12日开始，为了应对金融危机，我国采取“救市”政策，系列新政支持房地产大大促进了房地产市场的发展。尤其是地方政府可自主出台救市政策，对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用。

由于房价快速飙升，投机日盛，带来的政策效应是：优惠的利率和较大的资金杠杆率助推房地产市场向投资主导市场疾跑。2010年，国务院调控房地产出台“新国十条”国十条与以往的房地产政策有根本性的差别，主要表现在国十条的第一条。第一条明确几个基本概念：第一，未来中国房地产业的发展不仅仅是经济问题，更主要的是民生问题，住房的首要功能是居住的功能；第二，房地产市场改变以往的暴利经营模式；第三，把房地产市场完全界定为以消费为主导的市场，对房地产投资炒作进行全面的严格限制；第四，把高房价的危害提升到影响国家金融安全的高度进行审视。第二条要求各地政府围绕第一条的精神，全面落实国十条政策，保证房地产市场健康发展。对房地产市场的高房价采取问责措施。对信贷、税收、土地出让金、市场秩序政策等进行了根本性的调整。国十条政策后的国内房地产市场：楼市出现了二手房市场成交量大幅下降；一手房成交量萎缩；土地市场开始降温，“地王”消失；房地产股票急跌，金融机构提高房贷门槛；买房人消费预期大变，观望成为主流。2012年2012年2月29日，国土资源部开展了小产权房清理整顿工作，并声明小产权房不予确权登记，不受法律保护。2012年3月30日，国土部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，规定不得以任何形式安排别墅类用地。住房信息系统联网。住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。2013年新“国五条”(1)完善稳定房价工作责任制。(2)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。(3)增加普通商品住房及用地供应。(4)加快保障性安居工程规划建设。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。(5)加强市场监管。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。效果：

此后的一年时间里，各地房价变化有目共睹。值得关注的是，房价变化在不同城市间也出现了分化局面。日前，国家统计局局长马建堂在答记者问时提到：“一线城市房价上涨较快的同时，去年城市的房价也出现了比较明显的分化趋势，二三线城市总体上讲上涨比较平稳，个别三四线城市特别是四线城市有的房价出现了下跌。”

任志强说，地方政府不太同意新国五条的做法。从地方层面已经出台的情况来看，基本上都是软磨硬泡。“你说你的，我说我的，两个没什么关系”。曝露出来的结果就是，“国五条”中央政府心里没底。

新国五条调控失败。5、住房保障制度：健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监督机制。6、完善金融市场体系，房企融资渠道更趋多元化：多层次资本市场体系的建立完善，房2013-2014中国房地产政策总结与展望报告总部市场研究中心11企融资渠道将更加丰富。7、自贸区扩容：全会强调在推进现有试点基础上，选择若干具备条件地方发展自由贸易园（港）区。各地结合各自优势发展自由贸易园区，对经济增长、产业升级以及房地产及相关行业的长效发展发挥更大的辐射和带动作用。8、推进社会事业改革创新，公务员住宅改革：不准多处占房，探索实行官邸制。2014年不动产登记制度将实施

不动产登记制度将实施新政：根据《国务院办公厅关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》，明确2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，出台并实施信息网络实名登记制度。微点评：近几年，房地产可谓经历了大起大落。任何时候，房地产都是经济社会发展的重要支柱之一。然而，房地产却成了不少人投机的手段。房价被推高，老百姓望而却步。对普通百姓而言，无不希望房价能回归到正常的轨道。虽然不动产统一登记和降房价没有直接关系，而且不动产登记制度本身算不上典型的房地产调控，但其对房地产市场确实会产生影响。不动产统一登记之后，特别是全国的不动产统一登记信息联网之后，国家对不动产市场进行宏观调控是有益的。不过，老百姓还是希望能有更多实实在在的政策，让房价不再悬在空中。目录房价高的原因分析分析的逻辑结构图归纳分析根本原因前人研究原因分析通过大量收集和分析资料，我们把前人对房价高的原因分析归为六大类——供求关系说、投资投机说、土地财政说、货币政策说、成本上涨说、信息不对称说。前人研究一供求关系说土地资源有限：土地是一种非常有限的资源，再者土地有着农业用地，建设用地等用途，除去不能作为建设用地的沙漠，海洋，湖泊等面积，我国建设用地中能用于住宅商品房用地的面积更是少之又少。特别是随着中国经济的不断发展，城市建设的不断进步，各种设施越来越完善，而能用于住宅商品房建设的面积越来越少。诸多城市，特别是各大城市近年来土地供应量明显不足，当市区都高楼林立时，很难有新的土地可以用于开发，并且建筑的损耗过程非常的长，在短时期内不会有土地重新进入市场。

前人研究刚性需求有于：从需求角度来看，房地产需求旺盛——城镇化——人民收入水平提高——住房政策导向经济疲软时为刺激经济实行宽松的信贷政策

2008年先是降低了购房首付比例，后是下调个贷的利率，再是延长信贷的期限，2009年的房价从年初的低点迅速升到年底的高点就是左证。宽松的信贷政策使得自住型和投资投机型需求同时放大。可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推抵押贷款——传统的家庭观念

“有房子才有家”、“金窝银窝不如自家的烂草窝”、“家是安身立命的场所”——消费观念的改变，超前消费——房价的上涨预期：“现在不买，以后更买不起”——住房结构不尽合理

在房价较高的年代，由于市场的真实需求者是对高档房有需求的高收入者。在这种情况下，房地产商为了实现利益的最大化，往往会将大量的资金都投入到高档房产的开发过程中去，直接造成了我国房地产的供需不平衡。大面积的高档房开发过多，小户型的开发却严重不足。这种结构的不合理直接造成了大量高档房地产的空闲，土地资源被浪费，将住房需求进行了扭曲，进一步抬高了商品住房的房价，导致房价持续攀升。

保障不足：政府保障性住房建设严重落后。大量的经济适用房并没有为真正符合条件的人获得，廉租房建设不足。二投资投机说——老百姓收入增长，投资渠道缺乏。在中国，其他的投资渠道尚不完善的基础上，投资房地产无疑成为了一种较为稳妥的，可以获得较高的稳定性收益的投资方式。近年来，我国的通货膨胀率较高，人们觉得把钱存在银行越来越难以抵御通货膨胀的影响，而又没有其他投资方式，投资房地产成为了最好的选择。——央企、国企、富商疯狂投资，一方面是避免通货带来的资产缩水，保证资产的保值增值；另一方面更有投机的动机因素。调查显示，住房销售量的50%左右被10%的最高收入户购买，这些高收入户不存在住房不足的问题，因此是一种纯粹的投机行为，20%以上高收入户购买住房占比达近2/3。就10%的高收入家庭来说，我国房地产市场投资或投机需求占比超过50%，这是一个大投机性市场。据《北京晨报》报道：国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿中国人居住。

2009年购置住房用地总价前10名的平均成交价76亿元；购置住房用地单价前10名的平均楼面地价2.7万元/平方米。而购地总价前10名和楼面地价前10名中，国有企业分别占据了8名。地价飚升势必导致房价飙升。

——人民币增值预期和外部量化宽松政策，“热钱”涌入

目前有大量境外资本进军房地产领域，在经济发达地区尤为突出。房地产业已跃升为第二大外商投资行业。外资一方面直接购买土地进行开发，再以高价卖出。另一方面，购买市场上的成品房进行投资，以赚取房价上涨的高额利润。人民币房贷控制越严的地方，外汇资金流入的规模也越大，从而促使一些优质的房地产资源以较低的成本价格流入外资手中，进一步加剧了房地产市场的泡沫化，助长房价上涨。

三土地财政说——中央地方分税制，中央占大头，地方缺钱——中央政绩考核GDP至上——地方政府发展经济、城市建设缺钱——城市用地由地方政府支配，土地出让金大部分归地方——“招拍挂”竞拍土地，故意推高土地价格，推高房价，高土地收入是地方财政，高房价就是GDP.

据政协调查,2000年政府的土地出让金大约相当于地方财政收入的34%,2007年已高达101.82%,同时,房地产税收也是地方财政收入的重要部分,2010年1~5月,房地产税收同比增长114.91%,占税收总额的26.96%,对新增税收的贡献率为59.84%,多地出现地产的直接税收占地方财政收入的30%以上。

四货币政策说——中央政府长期超发货币，特别是金融危机之后，为刺激经济，两年之内就投了“四万亿”，货币大幅贬值。大量的资本为规避通货贬值，涌入增长稳定的房地产行业，助推了房价。

中国广义货币供应量M2与GDP之间的比例正在加大。到2009年年底，中国GDP总额为33.54万亿元，是1978年的92倍。而同期的M2从1978年到2009年年底，增加了705倍，达到60.62万亿元。截至2010年9月末，M2余额比GDP多出了约42.78万亿元。根据央行2012年1月8日的统计数据，2011年全年我国广义货币（M2）余额为85.16万亿元，同比增长13.6%。

五成本上涨说——土地成本价格不断上涨——建筑材料价格上涨——政府税费增加我国房地产企业平均税负率为12%左右，再加上各种收费等，房地产企业的税负率最终达到15%左右。相比我国其他行业较高，比如副食品加工业仅为3.5%，医疗制造业的税负率为8.5%，化工产品的税负率只有3.35%。——劳动力成本上涨六信息不对称说——房地产市场不够规范，其运作及楼市信息不够透明，普通民众无从知晓有关房地产各方面的信息。房地产业的市场化程度不高，不能像其他行业一样，将有关该行业的真实供需及市场存量等系列信息通过各种媒体杂志向社会公开。例如，由于房地产市场化程度不高，信息隐蔽，以至于业内人士及某些心怀不轨的开发商，甚至是专家，出于谋取暴利的目的，不负责任的宣传及解读楼市信息，不断向大众灌输房价将继续快速上涨的预期，误导民众抢购房屋，进而导致房地产市场供不应求，从而房价上涨。此外，房产销售商经常制造房产供给不足，明明还有楼盘存量，销售方却有意向外界发出楼盘售罄的虚假信息，导致一有楼盘待售，民众就会疯狂抢购，从而导致房价上涨。这种饥饿销售法也是由于信息不对称所导致的。

通过大量的资料论证，我们对六大类原因进行“主要因素”和“非主要因素”的归类，为最后得出“根本原因”做准备。由于讲课时间有限，对于每一个具体原因的分类依据，我们不做具体论证的推演过程。分析归纳推演举例（一）：对“刚性需求有余”的否定从供给方面看，根据国家统计局的数据显示，2000年-2010年全国商品房总供给面积为99.2亿平方米，不包括福利分房和经济适用房。从需求方面看，2008年全国城镇人均居住面积为25.6平方米，假设2010年这个数字为人均26平方米，截至2010年中国的城市化率为45.68％，按照中国13亿人口计算，有5.94亿城镇人口，则5.94亿城镇人口的总供给量为154.44亿平方米。从以上数据，就可以清楚地看到，我国住房供给在量上是充足的。

推演举例（二）：对“信息不对称”的否定

信息不对称在房地产市场中确实存在，但它不构成房价上涨的主要原因，因为信息不对称更多的是人为造成的，它只是投机者的炒作手段，它本身就是一个结果。例如，业内人士及某些心怀不轨的开发商，甚至是专家，出于谋取暴利的目的，不负责任的宣传及解读楼市信息。此外，房产销售商经常制造房产供给不足，明明还有楼盘存量，销售方却有意向外界发出楼盘售罄的虚假信息，误导民众。主要因素非主要因素供求关系说投资投机说土地财政说货币政策说成本上涨说信息不对称地方政府部分GDP政绩招拍挂中央政府分税制货币政策说保障不足小利益集团国内投机热钱涌入土地供应不足刚性需求有余城镇化人民收入水平提高住房政策导向传统观念住房结构成本上涨信息不对称分析归纳通过前面的“归纳分析”，得出影响我国房价上涨的根本原因，并对此做进一步分析和总结根本原因总结

中央政府、地方政府和小利益集团在房地产问题上是一条利益链条上的蚂蚱，是一个事实上的大利益集团。怎么说？看完视频你就明白了！视频一视频二中央政府地方政府小利益集团土地财政GDP政绩招拍挂分税制超发货币调控不利GDP政绩保增长稳物价央企国企介入官员腐败寻租银行、开发商少数民间富人不合理的分税制，剥夺了地方的财权，而在政绩考核上又唯GDP至上，致使地方政府为追求GDP、发展经济而将归其支配的土地以“招拍挂”的方式卖出，以获取财政收入和GDP的增长。更有甚者，在暗中推动地价的上涨。中央政府为刺激经济，长期超发货币，致使市场资本为规避通货贬值风险而流入房地产市场。同时，货币超发，市场通胀压力大，而货币流入房地产市场，无疑会对其他方面的物价上涨起到缓冲作用，为此，中央政府出于利益考量，也只好“放纵”房地产市场的价格上涨，这种现象在通胀压力大时，表现尤为明显。中央政府存在“保增长”的情节，每年都会为经济的增长设定ＧＤＰ增速，或许是出于社会总体稳定的需要。当市场疲软，目标难以实现时，通过房价上涨拉动ＧＤＰ便成为一条捷径。地方政府从房地产开发、房价上涨中获得诸多的好处：首先，低价拆迁后的高价拍卖成了地方财政收入的重要一环；其次，房地产开发可以带动周边的商业发展，拉动相关行业的景气度。第三，周边的商业发展可以增加政府的财政税收。第四，房价本身就是ＧＤＰ的一部分。因此，地方政府也就成房价上涨的积极推手了。开发商、银行、国企央企中的炒房者、贪官及少数投机富商是房价上涨的另一只重要推手。开发商为获得暴利，会通过囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售等手段推动房价上涨；银行通过房地产市场，完成大额的信贷指标，获取丰厚的利息收入，成为利益链条中的重要一环；国企央企在房地产市场中是一个重要角色。它的优势是手中有大量的资金，为了让资金增值，也为高管可以从中获利，这些企业要么直接充当开发商，囤积土地、助推房价，要么直接购进大量的房源，造成市场供给紧张，推动房价；

贪官们则通过与房地产开发商勾结，从中寻利，因此他们是房价上涨、房地产开发的最大受益者，通常拥有很多套来路不明的房产；最后就是少量的富商了，他们有钱，但却没地方投资，而房地产稳定的增长则为他们提供了投资的去路。总的来说，以上的几类群体，已经成为利益链条上息息相关的同盟者，捍卫房价的坚挺，是他们的利益所在。在房价下跌时，所谓“抄底”，经济“硬着陆”等声音便会响起，大多是他们的声音。

1.导致经济发展不均衡及损害房地产业的协调健康发展——房地产过热，导致大量的资本和资源被集中到房地产中，长此以往，必将损害其他产业部门的发展，形成畸形的国民经济结构，是不可持续的。——从地方政府层面分析，有太多的国有企业、政府部门介入房地产之中，房地产承担着财政增收、GDP增长、城市改造、稳定物价等重任。过分的倚重，使得房地产行业无法朝着正常的方向发展，而更多的是跟着这些利益集团走。

高房价高风险2.影响人民生活质量，加剧贫富差距，增加了社会的不稳定因素——买不起房，于是结婚成了问题，造成了社会婚姻问题，拜金主义油然而生；房奴的生活质量较低，为了还贷款，很多房奴节衣缩食，没有一定的积蓄，一旦家里有什么变故，就会引起家庭矛盾，影响社会的和谐，这也是近年来离婚率持续升高的原因之一；房奴为还贷消费畸形，也影响到影响国民经济的健康发展。——房地产本身就是吸金产业，房地产的过度投机行为让社会财富越来越集中到少数地产商和炒房者手里，最新公布的富豪榜里地产业人数占了大部分，人数也在逐渐增多，他们所占的社会财富巨大。按滚雪球的模式，使得富者更富，穷着更穷，这也就表明我们的贫富差距在不断的拉大。这会加剧和深化社会的矛盾。高房价高风险3.积聚了巨大的银行信贷风险，房地产泡沫一旦破灭，就有可能导致经济危机——房地产价格的持续上涨必将导致更多的消费者通过长期按揭的方式来满足自己的住房需求，消费者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收入水平预期未来的债务偿还能力，一旦将来实际收入达不到预期的水平，就很可能出现相互拖欠、甚至不能偿还的现象。如果经济出现整体不景气，社会上就会出现大批的“负资产者”。信用渠道的阻滞和中断，将会严重危害国家的金融安全和社会稳定，甚至诱发经济危机，2007年的美国“次贷危机”、90年代的“日本经济危机”就是前车之鉴。

高房价高风险目录对高房价的对策探讨对高房价的对策探讨房地产管理新理念具体的对策建议

——中央层面

——地方层面房地产管理新理念对高房价的对策探讨对于今天的中国房地产市场而言，对房地产的管理并不在房地产行业本身，而在于政府与市场、中央与地方两对关系的处理。因为从本质上说，现今的房地产行业现状是由政府与市场、中央与地方这两对关系没有处理好导致的，这一点我们在上面的分析中已有提及，在此不再赘述。因此做好房地产管理是一个系统工程，它的的关键是要理清政府与市场关系，尽量减少政府对经济的强行干预，尤其是不能再把房地产行业作为刺激经济增长、稳定物价和敛财的工具；理清规范中央和地方关系，中央和地方之间要有相对明确的分权，而不是任凭中央的意愿决定。同时要赋予地方与事权相一致的财权。只有这样，房地产行业才有可能逐步回归健康发展的轨道，也只有这样，地方政府才能发挥它应该发挥的作用，在促进社会公平正义、提供社会公共服务方面有所作为。对高房价的对策探讨具体的对策建议——中央层面调整中央和地方财税关系，减少地方政府对房地产的依赖。改变政府主导经济的发展模式，改变中央对地方政府考核的唯GDP主义。改变政府主导经济发展模式，实质上仰仗于中央政府对地方政府的考核方式。在对地方政府的考核上，一方面中央应当增加对地方政府社会性工作的考核；另一方面，则要开始建立自下而上的考核方式，让民众参与对地方政府的考核。设立专项资金，加大保障房尤其是廉租房建设，保证中低收入家庭的住房问题。同时，通过大量的廉租房建设，减少人们购房需求，引导房价理性回归正常水平。对高房价的对策探讨具体的对策建议——中央层面严格控制国有企业、中央企业进入房地产行业。一方面，中央要减少对国企央企的各种政策支持，避免使之过分扩张；另一方面，国家应当向国