《未来房地产的趋势研究（论文）》

未来房地产的趋势研究【内容摘要】近年来，西安房地产市场的繁荣促进了国民经济的增长，但仍然存在一些迫在眉睫的问题。本文从西安市外部环境和内部环境两个方面对宏观调控进行了分析，并提出了西安房地产业宏观调控促进西安市可持续健康发展的具体方法和对策。房地产市场，充分发挥房地产业在西安的存在，以及支柱产业在国民经济中的地位。【关键词】宏观调控；西安房地产业；市场；住房保障一、引言 （一）供需基本平衡，价格高位运行 从供求角度看，市场供需基本匹配，泡沫成分较小，市场仍有很大的发展空间。销售价格涨幅进入不合理的范围，未来价格水平将保持稳定或小幅下降，没有增长空间。目前，西安市商品住宅的基本情况是：曲江是西安市的高端住宅区，新开的商品房大部分为低密度住宅。目前，大多数新开业的商品房主要是办公楼和公寓。根据研究，个别项目的设计风格是北京项目的复制品，销售情况良好。主流价格在5300-6000之间。城市的西部，东部和南部均属于旧城区，规划受到旧城区保护的影响。东部城市市场的主流价格在3800-4500之间，并且房地产类型主要是小型高层和高层。南部城市市场的主流价格在5200-6300之间，物业类型主要是联排别墅，小型高层和高层。北方市场的主流价格在4800-5500之间，且房地产类型主要为小型和高层。（二）房地产产品水平提高很快 随着市场的发展，自住房屋的购买者变得越来越成熟，他们越来越关注房地产的质量、环境、房屋面积、物业管理和开发商品牌，这有利于大型品牌开发商。由于缺乏核心竞争力，一些小型开发商逐渐退出市场，大型开发商开始占据主导地位。随着购房者对房地产质量和其他内涵的重视，同一地区不同项目之间的对比更加明显，这直接反映了两者之间价格差距的进一步扩大。由于质量差异，同一地区不同质量的房地产之间的价格差异将扩大。（三）需求结构由投资转向以自住为主 受房地产市场价格持续高位运行的影响，经过漫长的观望期，购房者持有购房资金的心理进一步放松，房地产市场交易进一步呈现反弹趋势。从对买方市场的当前需求结构分析来看，西安市场对投资性住房的需求已得到充分释放，自住需求的比重显着增加。这种住房需求比投资需求更为严格，无疑对房地产市场的健康更加有利运行平稳。二、西安房地现状及存在的问题 （一）西安房地产的现状 1、泡沫成份开始收缩 尽管市场价格处于高位运行，但它们面临着更大的下行压力，一些城市的房价已经开始下跌。西安房地产研究所尤为房地产研究中心发布的数据显示，西安的平均交易价格从2008年6月下半月的17258元跌至13207元，比上月下降了23.5％。根据搜狐网站的数据，西安大多数房地产的房价已经开始放宽，普遍存在打折促销的现象。一些房地产的价格也比去年的峰值下降了很多。西安的房价已从最高点下跌了约40％，从2006年初开始基本回升。根据国家发改委和国家统计局的调查，增长下降，今年5月，全国70个大中城市新房和二手房价格环比分别下降0.6和1.5个百分点。同时，房地产开发商降低了价格并打折了销售，以加快资金周转，一些投机者还大幅度降低了要出售的住房价格，以便尽快摆脱资金。2、成交量萎缩，空置率上升 西安的在线签约住宅物业数量平均每天为164.63单位，而去年同期为平均393.07单位，同比下降58.12％。根据国土住房局的数据，今年上半年，全市十个区的一手住宅交易量仅为239.78万平方米，比上年同期大幅下降了44％。全年为427.82万平方米，比2006年同期减少52％。就单月而言，今年上半年最大的月交易量是6月，为646,400平方米。其他所有月份均不到40万平方米。与去年同期相比，2月份的最低交易量仅为23.12万平方米。，平均每月房地产市场交易量在600,000-750,000平方米之间，显示出差距。同时，天津，杭州，南京，武汉，重庆，成都，沉阳和长沙等许多城市的交易也开始萎缩，空置率持续上升。3、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力 目前，我国的房地产公司目前面临巨大的财务压力。根据有关经济学家的分析，我国房地产企业目前面临的资金缺口超过5000亿元。一些中小型房地产开发商随时可能面临打破资本链的风险。同时，近年来，住房贷款被中国银行界视为优质贷款项目。为了争夺这项业务，各大银行进行了恶性竞争，并不断降低了门槛，导致住房贷款扩大。在住房贷款业务繁荣的背后，蕴藏着巨大的风险。据统计，我国土地购置和房地产开发资金中约有80％直接或间接来自银行贷款，而通过抵押贷款购房的个人占购房总数的90％。房地产市场是绝对不可能的。大多数风险在金融机构中。而且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。这些风险无疑将最终转移给银行，这将使我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，并加剧我国的经济波动。4、市场开始走向分化首先是加强对土地制度的监督，实力较弱的房地产很难获得土地，即使获得土地，也必须及时偿还土地。其次，信贷紧缩使房地产基金缺乏有效的资金来源，一些中小型房地产无法通过在股票市场发行股票来获得资金。第三，房价下跌和交易量萎缩使房地产资本难以流动。第四，由于利率上升，一些中小型房地产无法负担大量的房地产信贷利息。第五，一些中小型房地产没有品牌竞争力。第六，大型房地产更具有进行价格战和通过价格战清理市场的能力。这些因素的综合作用将分割房地产市场，一些低强度的房地产公司将被淘汰出市场，从而增加了市场集中度。西安市建设委员会公布了许多打算取消资质证书的房地产开发公司名单。根据这份名单，大多数打算这次取消的公司仍然是中小型开发公司。此外，一些中小型房地产公司在其他城市破产。当然，在一些二线和三线城市，中小型房地产公司仍然有生存的基础。5、房地产中介经营困难 由于住房市场的低迷，交易量的急剧下降，住房市场的竞争加剧以及监管制度约束的加强，一些房地产机构遇到了经营困难并被关闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产行业已经动荡了一段时间。西安市产权登记管理中心的数据显示，今年一季度，西安市共收到二手房交易1669宗，比去年同期的2412宗下降了约30％。这种交易状态，加上低佣金状态，也导致一些品牌中介关闭他们的商店并缩小前台，并且一批红色品牌悄然关闭。例如，海螺房地产从去年鼎盛时期的30多家门店减少到目前的20多家，经纪团队也裁员了。同时，该国其他一些城市在房地产中介业务和关闭商店方面也遇到了困难。（二）西安房地产存在的问题 1、房地产发展不均衡 西安房地产市场产品供应结构与实际需求之间仍然存在缝隙。各地区发展不平衡；二手房市场发展缓慢，宏观调控措施不完善等。如果在未来几年内不能有效地引导和解决它，它将对西安房地产的健康发展产生更大的影响。西安市政府采取有效措施对房地产市场进行宏观调控，减少房地产市场失衡的程度，对于促进房地产市场的稳定、持续、健康发展具有重要的理论价值和现实意义。西安房地产市场。西安房地产业的宏观调控是一项系统工程。中央政府和西安市政府不仅要从宏观原则上把握调控的强度和效果，而且要有序，有序地改善经营的内外部环境，充分发挥其调控作用，促进发展。西安房地产市场的持续健康发展，充分发挥房地产业作为国民经济支柱产业的地位，在全市建立良好的住房保障体系。2、开发融资渠道单一，资金紧缩 同时，商业房地产开发具有单一的融资渠道，较长的资金链，较长的开发和恢复周期。普通住房的开发周期约为3-4年，大多数项目甚至更短。一个完整的商业房地产开发项目需要5至7年的时间，投资回收期约为7至10年，这对开发商的资金实力是一个严峻的考验。3、政府缺乏监控经验 政府有关部门经验不足，缺乏宏观监督，导致项目盲目发展，项目竞争不合理，影响了城市商业功能总体布局。由于商业为广大消费者提供服务，并且也是城市服务功能的一部分，因此，市政府的大多数相关部门都缺乏经验，缺乏合理的规划和规划方面的有效监督，尤其是项目审批和批准，导致了大量的工作。盲目的建设和重复。同时，就市政配套设施而言，很难与商业项目进行合理匹配。对商业房地产的特殊性缺乏深入的了解，导致不合理，盲目的发展。商业房地产开发商熟悉住宅开发，并在主观上将商业开发纳入住宅房地产的开发过程。许多项目在没有吸引投资的情况下开始规划，设计甚至建设，但是商业运营是一个长期过程，开发人员通常会忽略商业开发。最基本的运营条件，即消费者，消费区域和消费能力，在数量和业务格式的定位和组合方面导致了项目开发的盲目性。同时，由于当前中国商业与房地产业之间的信息不对称，以及商业的快速发展与变化，大型项目开发的盲目性更大。4、开发模式单一 落后和单一的发展模式使得难以确保业务的长期可持续运营。在西安，开发商普遍低估了商业房地产开发的难度，并且缺乏售后的运营经验。即使销售成功，也难以保证顺利进行。商业房地产开发要比住宅开发复杂得多，计划周密，成功了一半；卖光了，最成功；当租赁完成并且大多数业务繁荣时，就被认为是成功的。在投资买家的追捧下，西安的许多城市商店已从开发商转移到小业主，但是答应负责投资的开发商发现，商业投资的压力大于销售的压力。投资促进不足也会影响小业主提供住房的能力，因此，商业房地产开发是一条曲折但成功的利润丰厚的道路。目前，许多具有商业性质的商业房地产都卖得很好，并且都在短时间内以相对较高的价格出售，但是，这些项目进入商业市场后，经营状况不平衡。例如，在西安的一家开发公司出售商业房地产后，开发商对项目缺乏全面控制，未来的运营完全由散户自己控制，这是非常危险的。同时，西安的商业房地产开发模式也存在固有缺陷。目前，西安开发的大多数商业房地产项目都采取先卖后租的经营方式。这与许多投资者的财务压力密切相关，并且与商店购买者缺乏风险意识直接相关，产权商店一经出售，管理权就由小业主掌握。开发商很难协调，没有统一的规划格式，购物中心就很难成功运营，售后也很难回租。开发商本身没有购物中心运营经验，西安缺乏经验丰富且专业的购物中心管理公司，很难说是否可以保证向小业主承诺的租金。一般而言，商业房地产是测试投资者实力和经营理念的项目，并且是无法梦想获得巨额利润的项目。当前市场供应短缺的最直接原因是，前两年很少完成商业房地产项目，大量项目处于预计划或建设阶段。在接下来的几年中，它们的供应量将逐渐增加，商业房地产供需错位为其长期发展带来巨大的隐患。然而，快速发展的经济和城市人口迫切需要出现更多的商业场所，对商业房地产的发展提出了更高的要求。商业房地产的发展面临压力和动力。一方面，它需要政府部门的正确指导，政策支持和合理的限制。另一方面，它还要求开发人员提高企业的开发能力和风险控制能力，并尽快建立一套完整的工具，可行的商业房地产开发和管理模式使西安的商业房地产市场尽快成熟。三、西安房地产未来发展趋势 （一）九部委新政对西安房地产发展的影响 在西安市商品房交易量中，建筑面积小于90m2的住宅占比20.20％，与“70”%要求之间有较大差距。目前，西安的房地产市场既有供求关系。新政的严格规定对西安的房地产影响有限，但是，西安也有中低价位和中小型住房，经济适用房短缺，以及廉租房。新政的出台将进一步增加中小型公寓的比例，更加满足中低收入群体的住房需求。但是，在执行特定政策时，开发商仍将大型公寓设计成两套，以供批准和销售，然后在房屋开放后变成大型公寓。对于这些违反政策初衷的现象，需要建立严格的批准制度来加以控制。（二）供求关系及价格趋势 西安市商品房销售年均增长28.57％，商品房供应年均增长35.25％，比销售增速高6.68个百分点。尽管西安的房地产开发量和销售量都有明显增长，但开发量的增长率高于销售量的增长率，商品房的空置面积正在逐渐增加。因此，西安的商品房将逐渐形成供过于求的局面。供求关系决定价格。如果这种情况持续下去，可能会导致房价下跌。此外，在过去两年中，随着国家加大调控房地产价格的力度，西安市政府增加了保障性住房，廉租住房和其他保障性住房的供应，这种住房供应的增加也将对房价产生影响。（三）商业地产运作模式发生改变 在西安，商业项目的运营方式已经发生了变化，从过去的分拆销售转变为自有。过去，西安的大多数商业项目在开发后便被分割出售，首先将现金支出。这种操作有很多问题。例如，所有租户都重视其自身业务领域的形象，但忽略了公共空间的重要性，项目整体推广的动力不足以及因业务格式和类别的调整而引起的纠纷。一些项目被出售并租回，方法也存在主要问题。如果项目操作员违约并退出，则该项目的后续操作将非常困难。另外，如果投资者违反合同并破坏管理权的统一性，也会引起问题。整个项目都会受到影响，由于细分销售中的这些弱点，人们放弃了这种模式。在当前的商业房地产开发中，投资者本身基本拥有大部分财产权，而只出售一小部分。自持股份越大，越能保证项目的运作效率，越能改善项目形象，并能促进项目的欣赏。（四）激烈竞争导致精细化发展 随着商品房市场的成熟和购房者需求的增加，购房者对住宅产品的需求逐渐多样化。不同年龄段，学历和收入的购房者有不同的需求特征，例如以两居室和三居室为主要需求的购房者对经济，舒适的公寓也有不同的需求，市场需求进一步细分。在这种趋势下，住宅产品的差异化和个性化发展也得到了强调。许多房地产都有各自不同的“主题”来挖掘自己的客户群。同行业，同等级的房地产也以其特点竞争市场，西安商品房市场的未来同质性将逐步改变，住宅产品细分时代已经来临。（五）郊区化发展趋势明显 西安老城的发展空间有限，向郊区发展是必然的结果。目前，随着西安的扩张，市政基础设施也已在各个郊区全面铺开。过去所谓的郊区和外郊区的概念正在逐渐消失。人们以前一直被排除在郊区之外，现在直视郊区，甚至更喜欢郊区。实际上，西安周围几个住宅区的形成已经是郊区化的首次预演。四、结论 总体而言，西安市政府作为宏观调控部门，应站在落实科学发展观，协调经济社会发展，满足人民群众不断增长的住房需求的高度，正确处理防止投资过热，确保房地产市场。正常供给之间的关系，耕地保护与房地产土地增加之间的关系，遏制投机性购房与保护居民的合理住房需求之间的关系。作为政府部门，有必要针对当前西安房地产市场特点，适时出台相应政策，调整宏观调控的目标和手段，正确引导快速、健康、稳定。房地产业的发展。减少直接行政干预和主要通过市场优化房地产资源配置，应该是促进房地产业健康发展的正确方向。【参考文献】[1]朱俪芸.未来房地产中介业的