【南京】现代中式高层居住区规划设计文本

Planning

forG11project,Dahua大华

南

京

G11

地

块

概

念

规

划

方

案对

话

南

京城市定位淮安徐州城市定位：与长江经济带战略交汇的重要节点城市，中国四大古都、国家历史文化名城。全国重要的科研教育基地和综合交通枢纽。南京NANJING212.0公里南通交通便利：合肥南京与淮安、合肥距离一小时高铁路程；与上海、南通、苏州、杭州、徐州等城市距离两小时以内高铁路程。苏州上海城市区位优越

交通便利杭州大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部南京现代化进程中的城市更新特色上海柏涛于南京现代化进程中的助力发展模式：多心开敞、轴向组团、拥江发展空间特色：在城市设计基础方面，南京将明确人文历史、开放空间、绿地景观、视廊控制与天际线引导等要求，优化建筑高度分区控制，进一步塑造沿明城墙、沿长江、沿秦淮河、沿历史街巷的生态人文特色，切实强化“山水城林”的特色空间。第一事业部江北G07地块占地面积：103500平方米建筑面积：253600平方米容积率：2.45业态：高层状态：在建第一事业部第一事业部第一事业部第一事业部建成第一事业部第一事业部对

话

基

地大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部板块定位区块打造：江北新区打造中央商务区成为高端金融、高端产业蓬勃发展，国际要素集聚的江北新主城和国际现代化新区。形成以新金融中心为核心的产业集群，强化经济发展的辐射力，提升整个区域能级。未来定位：该板块周边定位为融合商务商业、文化休闲、健康医疗和生态宜居等多种功能，成为引领南京江北新区发展的活力积聚区和多功能示范区。主中央商务区

南京“陆家嘴”区域定位区位分析南京北站火车站江北新区：鼓楼区浦东新区和江北新区，很多发展轨迹都不谋而合，而核心区的中央商务区和上海陆家嘴对标，和所有的CBD区域一样，中央商务区的宅地非常稀缺。未来中央商务区南京火车站玄武区基地SITE江北新区建邺区紧邻CBD：秦淮区依临大江大河，紧邻中央商务区，正位于江北新区的核心区，地处扬子江与长江隧道之间，十一号线七里河西地铁旁，双隧道接驳。雨花台区新区核心

紧邻CBD南京南站商业资源学校资源医院资源南京鼓楼医院江苏警官南京铁道车辆高级技工学校教育配套：场地周边教育配套丰富。象山湖公园南京工业大学实验小学南京工业大学医疗配套：南京公安学校地块周边医疗配套较好，距离南京张文龙骨伤科医院0.7km，距离南京鼓楼医院2km。南京张文龙骨伤科医院3KM1.5KM南京书人阅景慕斯荟中心世纪华联世纪华联商业配套：龙华幼儿园世纪华联地块周边目前商业配套较好。且基地位于未来规划中央商务区内。金盛田广场南京浦口区第三中学南京市浦口区第四中学南京浦口中等专业学校浦口滨江湿地公园南京市浦口区中医院教育配套完善

目前其它配套一般浦口区城东幼儿园南京市江浦实验小学南京市第一中学江苏省江浦高级中学南京市江佑铂庭幼儿园南京书人雅居幼儿园周边道路在建道路客流方向客流聚合桥北客户道路体系：地块东侧为迎江路，西侧为规划道路，北侧为临滁路，南侧为规划道路（在建）。周边道路主干道体系完整，较为宽敞，部分道路在建状态。主城客户基地SITE客流方向：主城客户与桥北客户沿临滁路来向，江浦客户沿新浦路、浦云路来向，在临滁路转入规划道路后进入基地范围。江北客户毗邻核心

道路体系待完善江北客户现状照片1232基地SITE

54东侧道路基地东北3北侧道路北侧道路场地西北侧结论：基地东侧为南京铁道职业技术学院，外立面效果一般；南侧目前为零星的商业农贸市场，规模是自建民房，景象较差，车辆于门口停放，较为无序；基地西北侧有扬子江隧道出口，西侧均未开发，根据周边地块属性规划为住宅用地。南侧目前视线可达为华润国际社区。目前总体基地周边环境品质较低。「基地印象」结合周边配套和基地现状情况无“生活域”无“文化域”如何做高端住宅规划「通过营造小区城市界面以及营造小区内部环境」「自成一体

规划轻奢宅」第一事业部竞

品

概

况现状竞品G15华语熙岸花语熙岸本案容

积

率：2.0建筑类型：

高层楼盘风格：现代简约建筑风格97㎡3房2厅1卫115㎡3房2厅2卫135㎡4房2厅2卫现状竞品G12中交江北核心区中交G12地块3KM本案130㎡3房2厅2卫145㎡3房2厅2卫165㎡3房2厅2卫㎡110

2+1房2厅2卫现状竞品绿地海悦绿地海悦本案95㎡3房2厅1卫110㎡3房2厅1卫110㎡3房2厅1卫125㎡3房2厅1卫110㎡3房2厅2卫125㎡3房2厅2卫容

积

率：4.61建筑类型：

高层楼盘风格：现代简约建筑风格现状竞品江与城本案江与城89㎡—两室两厅一卫118

—三室两厅两卫㎡128

—四室两厅两卫㎡容

积

率：2.2建筑类型：

高层楼盘风格：现代建筑风格现状竞品扬子江金茂悦扬子江金茂悦本案90㎡

2+1房2厅1卫㎡123

3房2厅2卫110㎡

3房2厅2卫容

积

率：2.47建筑类型：

高层、超高层楼盘风格：新古典建筑风格竞品总结100三面宽

125三面宽

1404面宽3房3+1房4房均好性规划典雅风格、现代常规户型我们面临的难点货值

成本

品质

流速限价逻辑下无法增加可售面积，

如何保证一定品质下货值为固定值

降低成本保证大华品质设计成熟度加快流速，有效减低时间很重要！大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部想抢时间，

需重视政府诉求我们的应对策略1、城市形象：现代时尚感公建化风格北立面和侧立面是重点公建化立面/全小区封阳台/具有引领性的高品质社区形象北/东沿街面为重点/山墙面的处理为重点北立面不能接受传统的T4外廊式立面，尤其是北侧道路和东侧道路，避免T4户型2、面积段不希望太小

：最小户型要求100㎡起步按甲方任务书102/125/138三档，定制户型产品，提高产品力西侧主入口楼栋与中心楼栋架空平行道路排布，有利节地控制全双拼或单点排布，形象最优3、增加架空层设计，增加通透感，特别是小幅道路一侧（西侧）4、朝向要求：吻合城市肌理，平行主要道路5、面宽要求：原则上T2双拼或T4不超45m，在城市形象、通透感满足的情况下，可以尝试T2三拼，且不能沿北侧和东侧设置。大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部城市形象——可控的品质感公建化形象通过良好的比例关系和大面体块进行立面分割尽量去除不必要的线脚减少成本底部精细化、中段标准化、顶部标志感大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部腔FEELI现

代

时

尚

价整体风大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部现代时尚价138户型大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部现代时尚价138户型大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部现代时尚价138户型大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部现代时尚价138户型大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部现代时尚价138户型大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部现代时尚价东大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部现代时尚价东大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部现代时尚价西大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部现代时尚价西大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部一个四季如春的入住户时时刻刻感受到温管理、快递收发、临时大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部架空大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部全天候（选配大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部总体规划——品质形象、优秀产品、适宜空间的平衡穷举法强排测算真实户型产品代入空间梳理大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部南京张文象骨伤科医院南京德嘉电气成套设备有限公司顶山街道城管中队规划技术条件南京工大科技产业园规划设计条件用地面积49565.44㎡容积率1.01≤FAR≤2.2限高35≤h≤100m建筑密度绿地率≤20%≥35%地块定位承接区域刚需、刚改客户，以实用功能为导向的高性价比户型，实现快速去化。南京先声东元制药有限公司建筑红线低、多层控制线高层控制线河流南车海泰制动设备公司办公用地医疗用地围墙控制线现状路规划路绿化用地大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部南京张文象骨伤科医院南京德嘉电气成套设备有限公司顶山街道城管中队场地价值分析南京工大科技产业园场地中部价值高、周边低高中低南京先声东元制药有限公司场地价值低建筑红线河流低、多层控制线高层控制线场地价值中场地价值高办公用地医疗用地绿化用地南车海泰制动设备公司围墙控制线现状路规划路大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部营销任务书任务书要求户型配比：户型面积（平

户型比户型面积（平

户型比户型面积（方米）业态户型业态户型3房2厅2卫业态户型方米）例方米）例3房2厅2卫3+1房2厅2卫4房2厅2卫10530%10240%3房2厅2卫10212513813530%30%10%高层

3+1房2厅2卫4房2厅2卫12213540%20%高层

3+1房2厅2卫4房2厅2卫122-125135-139高层4+1房2厅2卫大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部规划逻辑从土地出让条件/规范/政府及甲方诉求/产品推出规划逻辑多层退界线高层退界线用地红线2S≤45米第一事业部规划逻辑从土地出让条件/规范/政府及甲方诉求/产品推出规划逻辑多层退界线高层退界线用地红线S≥40米S≥40米S≥15米第一事业部规划逻辑1351021224排4X7=28个单元地块南北间距没有用足南北楼间距过大，导致东西东西楼间距过窄无法形成大花园，空间形态较差户型面宽常规，竞争力不足大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部规划逻辑南北向极限5排，倒推产品进深最大12m不考虑3拼，东西向极限6个点，单个点面宽最大定制化产品40m40m用足地块进深在规范允许的极限产品进深下最大化释放产品面宽40m12m40m4排→5排大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部规划模式产品最优，全17-18F尝试突破高低配模式20+11层用足场地面宽：选用大面宽产品用足场地密度：增加楼栋数增加产品的均好性17-18F20F17-18F11F小于54M消防分界58.9M35.5M大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部17F模式平行道路正南北组合朝向全4排5+4+4排5+4+5

方案一5+4+5

方案二T4方案全5排大花园点式入口前区面宽受限，产品力不足选取其中最优解进行二轮深化空间形态不佳，存在政府抗性17F模式全点式，中央景观轴大花园放大入口前区高低配模式东侧11F中间11F小户型11F17F模式高低配模式入口两侧及中央三栋首层架空全17层天际线无变化空间资源主要集中于入口处入口两侧及中央两栋首层架空全17层天际线无变化中央楼栋间距大，空间感受好点式布局，中央六栋首层架空同一户型沿街布置城市形象好17层+11层,入口两侧首层架空11层住宅沿东侧景观河布置20层+11层,入口两侧首层架空11层住宅布置于中央空间形态好17层+11层，无架空11层沿东侧道路布置L型形态，布局好入口处形象感佳空间感受良好空间感受较好中央景观合理形态布局较好景观资源丰富合理城市界面形象好产品力受限，密度过高因限价原因，业态无法带来溢价，不考虑此方向方案一方案二方案三入口两侧及中央两栋首层架空点式布局，中央六栋首层架空同一户型沿街布置城市形象好入口两侧及中央三栋首层架空全17层天际线无变化全17层天际线无变化中央楼栋间距大，空间感受好空间资源主要集中于入口处总体技术经济指标表计量单位㎡序号

项目数值备注征地面积49565.4449565.44方案一十字景观轴轻奢高配版12其中住宅用地面积总建筑面积㎡㎡157414.55109043.97107846.15计入容积率建筑面积㎡（1）住宅建筑面积（2）商业建筑面积㎡㎡㎡0（3）公共服务设施配套建筑面积1197.82按总建筑面积千分之四物业管理用房㎡612.823其中居家养老服务站㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡120每百户30平米其中垃圾房快递服务用房消控室0250配电站440不计入容积率建筑面积48370.58120.0048250.58开关站（1）地下建筑面积（停车及设备用房）

㎡4其中人防车库（含设备）非人防车库（含设备）非机动车库㎡㎡㎡0估算44878.69按40㎡/辆3371.89156789容积率2.20建筑占地面积㎡%8200.4216.54%17347.9035.0%1122建筑密度绿地面积绿地率㎡%（1）机动车车位数辆辆辆辆辆辆辆户人室外地面机动车停车位地下室机动车停车位地下室人防机动车停车位（2）非机动车车位数室外地面非机动车停车位地下室非机动车停车位（1）居住总户数0其中其中1122101101685.9501685.95920（2）居住人口（3.2人/户）2944方案一十字景观轴轻奢高配版户型排布户型套数套数比

面积(㎡)

面积比10212213542430419292046.09%33.04%20.87%43248380002668840.1%35.2%24.7%100.00%

107936

100.0%102户型122户型139户型大规划结构推导以入口向内的景观带串联中央大主题花园，形成“十”字中心景观轴资源，再通过花园小路连接到每栋的私属庭院，打造“两轴赏全景”的规划结构布局。核心景观轴中心花园主题园林核心规划轴线大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部间距分析大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部车行流线地下室出入坡道地下室出入口周边及规划道路大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部消防流线消防扑救面消防环线周边及规划道路配套分析物业用房养老用房配套类型面积12025开关站（不计容）快件服务用房物业服务用房居家养老服务站配电站快件用房配电站612.821204401197.816开闭所计容小计大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部架空层分析首层架空范围大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部18F17F17F场地剖面示意图住宅：层高3M架空层：层高4.5M地库及设备：3.6M覆土：1.5M（可以100%计入绿地率）日照分析经日照测算:1.本地块住宅满足大寒日2小时日照要求2.相邻西侧、北侧学校用地模拟教学用房，满足冬至日2小时日照要求图例0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时8小时尊享多级系统地上归家流线一级入户：落客前区二级入户：社区大堂三级入户：中央景观四级入户：风雨连廊五级入户：单元大堂地下归家流线一级入户：入口前场二级入户：地库坡道三级入户：入户大堂大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部会客大组团景观节点第一事业部风第一事业部架空层空间第一事业部泛会所平面示意大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部总体技术经济指标表计量单位㎡序号

项目数值备注征地面积49565.4449565.44方案二中央大花园轻奢中配版12其中住宅用地面积总建筑面积㎡㎡㎡158242.15109043.97107843.080计入容积率建筑面积（1）住宅建筑面积（2）商业建筑面积㎡㎡（3）公共服务设施配套建筑面积㎡1200.89按总建筑面积千分之四物业管理用房㎡615.893其中居家养老服务站㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡120每百户30平米其中垃圾房快递服务用房消控室0250配电站440不计入容积率建筑面积49198.18120.0049078.180开关站（1）地下建筑面积（停车及设备用房）

㎡4其中人防车库（含设备）非人防车库（含设备）非机动车库㎡㎡㎡45648.53按40㎡/辆3429.642.2056789容积率建筑占地面积㎡%8359.6916.87%17347.9035.0%114132F建筑密度绿地面积绿地率㎡%（1）机动车车位数辆辆辆辆辆辆辆户人户型套数套数比(

)面积

㎡

面积比室外地面机动车停车位地下室机动车停车位地下室人防机动车停车位（2）非机动车车位数室外地面非机动车停车位地下室非机动车停车位（1）居住总户数010212213540034019693642.74%36.32%20.94%40800414802646037.52%38.15%24.33%其中其中114110110100.00%

108740

100.0%1714.8201714.829362995（2）居住人口（3.2人/户）总体技术经济指标表计量单位㎡序号

项目数值备注征地面积49565.4449565.44方案三入口大花园12其中住宅用地面积总建筑面积㎡㎡158035.25109043.97107843.85计入容积率建筑面积㎡（1）住宅建筑面积（2）商业建筑面积㎡㎡㎡0（3）公共服务设施配套建筑面积1200.12按总建筑面积千分之四物业管理用房㎡615.123其中居家养老服务站㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡120每百户30平米其中垃圾房快递服务用房消控室0250配电站440不计入容积率建筑面积48991.28120.0048871.280开关站（1）地下建筑面积（停车及设备用房）

㎡4其中人防车库（含设备）非人防车库（含设备）非机动车库㎡㎡㎡45456.07按40㎡/辆3415.20599456789容积率2.20建筑占地面积㎡%8358.9216.86%17347.9035.0%1136建筑密度绿地面积绿地率㎡%（1）机动车车位数辆辆辆辆辆辆辆户人户型套数套数比

面积(㎡)

面积比室外地面机动车停车位地下室机动车停车位地下室人防机动车停车位（2）非机动车车位数室外地面非机动车停车位地下室非机动车停车位（1）居住总户数010212213540833219293243.78%35.62%20.60%41616405042592038.52%37.49%23.99%其中其中1136101101707.600100.00%

108040

100.0%1707.60932（2）居住人口（3.2人/户）2982产

品

策

略大华南京G11项目建筑概念规划方案设计第一事业部南京当地规范解读可偷送部分总结：1、120以上户型可以增加大阳台面积；适当突破套内面积的15%限制到18%规范整理：2017：《南京市建设项目建筑面积管理办法》规范解读户型示意2011：《江苏省城市规划管理技术规定》2、凸窗；600宽，个数无限制2017：《南京市建设工程设计方案审查相关办法》2016:

《南京市建筑设计导则》（试行）3、160以上户型可以设置客厅挑空4、架空层不计入容积率，净高大于4m5、100以上户型设备平台可从1.5㎡加大到满足多联室外机尺寸1.挑空：套内建筑面积＞200㎡的低层住宅起居厅层高可适当提高，超高层起居厅面积≤该户套内建筑面积的20%，层高≤7.2m。2.阳台：主体阳台，按其结构底板水平投影面积计算1/2面积；住宅建筑结构内的阳台，按其结构外围水平面积计算全面积；主体结构外的阳台最大进深≤2.1m，每户阳台结构底板投影面积之和≤10㎡或每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积的比例≤15%。3.设备平台:建设工程设计方案图纸不得出现“入户花园、空中花园、活动平台、设备平台”等标注。4.花池、花架、板、梁、构件等:空调机板的总数量≤居住空间个数，

单个空调室外机搁板水平投影面积≤1.5㎡。住宅建筑的挑廊、檐廊最大进深≤1.8m。5.凸窗：窗台高度≥0.45m且最大进深≤0.6m，需提供凸窗大样。6.顶部露台：建筑主体结构内的围合空间，除设备结构转换层、坡屋顶之外不得设置结构层高在2.2m以下的空间。7.关于产权南京地下室面积不计容，但可以计入产证面积。周边竞品主力户型分析面积区间G15华语熙岸绿地海悦江与城扬子江金茂悦100-110120-130130-14097㎡3房2厅1卫两面宽朝南97㎡3房2厅1卫3面宽朝南110㎡

3房2厅1卫

110㎡

3房2厅1卫

110㎡

3房2厅2卫110㎡

3房2厅1卫2面宽朝南110㎡3房2厅2卫3面宽朝南2面宽朝南3面宽朝南3面宽朝南125㎡

3室2厅2卫3面宽朝南125㎡

3室2厅2卫2面宽朝南118㎡

3室2厅2卫

128㎡

3室两厅两卫123㎡

3室2厅2卫3面宽朝南3面宽朝南3面宽朝南135㎡4房2厅2卫4面宽朝南130㎡3+1房2厅2卫3.5面宽朝南重点竞品总结产品朝南为主户型设计相对传统，主打3面宽产品舒适性适中，产品力适中我们的目标同等面积，产品力更高同等配置，面积更低主力产品为三面宽及以上户型策略周边竞品本项目产品营销策略产品面积功能配置面宽数功能配置面宽数紧扣102㎡下线，保证基本功能，户型设计上做亮点，面宽少量提升100-110㎡3房2厅1/2卫3+1/3房2厅2卫3+1/4房2厅2卫2/3面宽102㎡125㎡139㎡2+1房2厅2卫3面宽保证基本居住功能的基础上，结合+1120-130㎡130-140㎡3面宽4面宽3房2厅2卫4面宽房灵活处理公区关系3+1房2厅2卫4.5面宽功能升级，保证四房的基础上实现额外宽厅+1功能除此以外，我们还能提供什么产品亮点？独梯入户衣帽间完整玄关宽阳台U形厨房宽厅多向连续视野地下大堂泛会所入户大堂地下车库户型排布户型套数套数比

面积(㎡)

面积比10212213542430419292046.09%33.04%20.87%43248380002668840.1%35.2%24.7%100.00%

107936

100.0%102户型122户型139户型户型展示102平米

三房两卫T4户型方案一T4户型方案二10.7m10.0m10.7m11.4m10.7m10.7m11.4m10.0m户型设计

102+102+102+102方案一：平均面宽户型编号

套内面积

阳台面积

套内面积

层套内面积

层建筑面积层数单元套内

单元面积5970.96

7327.3得房率建筑面积

阳台比例AAA77.2377.2377.2377.23305.705.705.705.7082.9382.9382.9382.93101.77101.77101.77101.7713.75%13.75%13.75%13.75%331.72403.851881.5%A大堂公摊机房公摊28户型设计户型102建筑面积：101.77㎡得房率：约81.5%独立玄关U型厨房餐客厅一体化私属主卧衣帽间7.5米宽景阳台户型设计

102+102+102+102方案二：端头三面宽中间户横厅户型编号

套内面积

阳台面积

套内面积

层套内面积层建筑面积层数单元套内

单元面积

得房率

建筑面积

阳台比例ABB77.3775.8275.8277.37305.176.226.225.1782.5482.0482.0482.54101.85101.23101.23101.8513%15%15%13%329.16402.93185924.88

7310.74

81.04%A大堂公摊机房公摊28户型设计户型102建筑面积：101.85㎡得房率：约81.04%独立玄关U型厨房餐客厅一体化私属主卧衣帽间卫生间干湿分离提高效率6.8米宽景阳台户型设计户型102（宽厅）建筑面积：101.23㎡得房率：约81.04%独立玄关U型厨房餐客厅一体化私属主卧衣帽间5.3米宽厅设计8.2米宽景阳台102平米

T2，经典三房两卫户型设计户型102建筑面积：102.25㎡得房率：约76.93%独立玄关U型厨房餐客厅一体化南北通户型次卫干湿分离提高效率户型设计

102+102户型编号

套内面积

阳台面积

套内面积层套内面积层建筑面积层数单元套内

单元面积

得房率

建筑面积

阳台比例A-1A-1大堂公摊机房公摊72.6972.69305.975.9778.6678.66102.25102.2515%15%157.32201.27182831.76

3680.86

76.93%28竞品分析PKG12竞品110㎡本案完胜！102㎡102㎡102㎡本案102户型做到宽厅设计，最大三面宽超大南向阳台，三房两卫配置，U型宽敞厨房，客餐厅一体化。G15竞品115㎡125平米

T2，宽敞三方两卫，宽厅户型设计

125+125方案一：宽厅户型编号

套内面积

阳台面积

套内面积层套内面积层建筑面积层数单元套内

单元面