商业街研发设计专题

商业街研究专题商业设计中的思考人口规模、区位、商业体量项目商圈分析业态、业种分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例商业街的定义项目商圈分析业态、业种分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例什么是商业街什么是商业街？商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点主要有以下几个方面：1.功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50～60个业种，现代商业街要力争做到“没有买不到的商品，没有办不成的事”，最大限度地满足广大消费者的各种需求。2.品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口，又是国际名牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。3.分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。4.环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。5.服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。人口规模、区位、商业体量项目所在城市的人口规模，所处区位及计划开发的商业体量，是决定这个项目成败命运的先期条件。首先，城市城区人口规模。城区人口规模的区间划定并没有非常严格的界定，我们姑且细分为15万以下、15—50万、50—100万、100—200万、200—500万、500万以上，这个细分实际上已经将城市分级，从镇、县城、小型地市、中型地市、大型地市、省会城市到跨省域城市、到国际城市了。人口多到一定的程度才会出现某些事务和商业形态。比如家乐福标准店（15000㎡）肯定不会开在十五万人以下的地方；五十万人城区的地方不容易形成二个商业中心。第二点是项目所在之区位，可概分为市中心核心区、市中心区域、中心区边缘、城乡结合部、郊区交通结点、郊区住宅区等。从日常生活经验中可以观察到区位的差异所产生的业种业态上的差异，例如大型建材类通常会出现在城乡结合部，百货公司几乎都在市中心核心区，大型超市则在住宅密集区等等。第三点是项目商业体量的开发规模，从经营上来看，规模决定项目的定位，一般的项目应该都在20万平米以内（不包括专业市场），超过10万平米的就需要超强的经营团队来运作，这几年许多开发项目显示，盲目贪大的商业项目经营过程举步维艰，所以“适量”的开发是非常重要的，切莫一味追求商业开发量，导致后期营运的风险及资金的压力。将这三点得到的信息合在一起纵向分析，很快地整个项目的轮廓就清晰起来，绝大多数的项目都可如此观之。商业设计中的思考人口规模、区位、商业体量项目商圈分析业态、业种分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例项目商圈分析商业是靠消费者来消费而营运下去的，主要消费者从哪里来？用什么方式到达？由足够的消费者所构成一定的地理范围，可称作“商圈”。具体的商圈形态一般可分为：商业区、住宅区、文教区、办公区及混合区。而关于商圈的分析主要是从商圈内人口特征、竞争关系及商圈内经济状况三个方面去分析。先看人口特征分析。关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。再看竞争分析。在商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优劣势，短期和长期变动以及饱和情况等。商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。人口规模、区位、商业体量项目商圈分析业态、业种分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例业种、业态分析人的商业活动离不开“衣食住行乐育”。业种基本上是以上述六种衍生出来的主要种类。业种从使用上可分为消费品类和再生产品类；从购买习惯上可分为日常用品类、选购品类及专用品类

其特点：特点购买频率价位购买习惯外部作用更换周期地位日常用品选购品高低冲动计划短不大缺之不可重要较低较高较长对服务有用先品货、后

对专业人士

重要、量价格

影响大专用品非常低非常高考虑再三小零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。从事零售活动的基本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。例如你想买一件衣服，你有不同的方式可以购买，去百货公司、去专卖店、大超市也卖衣服、甚至邮购等，这就是不同的业态；业态经常会推陈出新，仔细看看屈臣氏，卖药、小零食和个人清洁护理用品等，有人将它归于“药妆店”的业态。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。人口规模、区位、商业体量项目商圈分析业态、业种分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例项目定位的深度解析定位是最难的，要讲得很简单又很准确，一切的一切都往这个靶心靠拢；什么是“定位”？定位不是你对产品要做的事,定位是你对“预期客户”要做的事,换句话说,你要在“预期客户的头脑里”给产品定位。项目的定位须有一定的差异性。（1）项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。建筑规模覆盖商圈市级购物中心覆盖整个城市，服务人口50万以上20万㎡以上地区购物中心覆盖城市局部，服务人口10—50万人10—20万㎡3—5万㎡居住区购物中心覆盖城市的一个居住区，服务人口3—10万人邻里型购物中心3万㎡以下

服务人口3万人以下。（2）项目定位的差异性与主题的创新相辅相成。如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等，都为项目的定位提供了创新的思路。（3）项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关。品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌组合——北京新东方广场，与传统老字号店组合——北京琉璃场步行街，在消费人群、档次上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。人口规模、区位、商业体量项目商圈分析业态、业种分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例设计的主题、场所、印象吸引人潮，创造一个消费者印象深刻而流连忘返的场所，这是商业设计最有趣也最有挑战性的地方，这当然包括风格、主题、景观、行为的设计、街道家具等，每一个商业设施必须至少有一个有特色的场所，最好结合一些动态性、可变性的设施，例如大屏幕、喷水池、旱喷、表演舞台……等。主题设计的魔力就是要让使用者产生梦想，创造出个人的天地，进而发掘自己的幻想空间和自由天地。人口规模、区位、商业体量项目商圈分析业态、业种分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例开发流程与经营管理模商业开发流程必须同时眼观四路，包括决策流程、策划流程、招商流程、设计流程、工程流程、法令流程等，什么时候我们该做什么阶段的事情？其反复性、阶段性、深度皆有不同，不是一蹴可及的，而是逐渐定性显影的过程（好像在冲洗相片）；以站在甲方立场来看经营管理模式，若以难易程度来看，百货公司的模式（包办服务人员、招商、营销、广告、水电清洁等，以扣点抽成的方式）是比较难的；购物中心的模式（主要以收固定租金为主，营销广告的要求较轻）是中等的；像专业市场、商店街相对就容易多了，以收租金、简单物业管理做做就可以了，对专业性和专业人才的需求也相对地轻。经营管理模式的难易牵涉到甲方的决心和其公司人才的储备，管理是点点滴滴、日积月累的，不是口头吹吹就可以的。很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。经营运作关键节点先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模规划p商业街成功运作的关键节点如表所示：建筑硬件商业氛围定位后天：招商策略销售模式营销推广软件商业营运政府资源人口规模、区位、商业体量项目商圈分析业态、业种分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例开发商投资回报的了解简单地说，良好的商业设施，最好是统一产权、统一规划、统一招商、统一管理，这样在做经营调整时，最能立竿见影；但是目前国内普遍存在的现象是，若统一产权，势必开发商长期持有，也就是主要靠租金收入的长期回收，回收期可能长达6-10年，甚至更久，大多数的开发商都不愿意这么作，所以必须面临短期“出售”的问题，但是出售给许多业主，就无法“统一产权”，这就在商业运作上产生极大的矛盾，接着就是统一规划、统一招商、统一管理的困难度加大，“人多口杂”事情就难办了！有人用“返租”的方式来处理，所谓“产权、管理权、经营权”三权分立的方式来处理，开发商能以短期的方式来回笼资金，但责任仍然背在身上，可不是银货两契，回租期间，若赔钱，开发商可要贴钱；回租期结束时，若商业还运作不起来，那可就糟糕了。商业设计中的思考人口规模、区位、商业体量项目商圈分析业态、业种分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例交通动线及空间形式在设计工作中，我们对于如何建构规划商业地块的交通系统，形成有效的购物流线往往通过两种途径来实现。（1）系统地分析地块对本地区人们生活的影响所产生的行为模式，并与建筑设计相结合，从而发掘出规划设计的切入点和有效组织商业建筑空间动线，进而达到提升该商业建筑空间价值的目的。（2）在现代城市中，人们的交通行为模式被功能细化的城市交通道路系统所限。如果将城市交通系统与商业建筑空间有机地结合往往能为商业空间的增值提供必要的条件。购物流线是体现商业建筑空间价值的重要因素，我们可以制定出一系列设计策略并结合实际情况加以考虑。总结起来，设计师在设计工作中，应同时满足业主和商家的商业空间、消费者的消费休闲行为以及商业空间对区域环境的社会贡献三方面价值的最大化。相成空间体系-流线-内容p商业设计战略：空间体系、流线、内容，分别如图所示。人口规模、区位、商业体量项目商圈分析业态、业种分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例街道式商业街p比较传统的商业街模式，道路两侧设置店铺或其他商业场所。流线清晰，方便；可识别性强。但不能形成人流集散场所。街道式商业街示意图哈尔滨中央大街p哈尔滨中央大街步行街是目前亚洲最大最长的步行街，始建于1898年，初称“中国大街”。1925年改称为沿袭至今的“中央大街”，现在发展成为哈尔滨市最繁华的商业街。上海南京路商业街p上海南京路是世界上最著名、最繁华的商业街之一，也是上海开埠后最早建立的一条商业街，被誉为“中华商业第一街”，是与纽约的第五大街、巴黎的香榭丽舍大街、伦敦的牛津街、东京的银座齐名的世界超一流商业街。这里是万商云集的寸金宝地，是上海对外开放的窗口，也是国内外购物者的天堂。p它东起外滩、西迄延安西路，横跨静安、黄埔两区，全长5.5公里，以西藏中路为界分为东西两段。广义上的南京路包含了上海十大商业中心里的两个——南京东路与南京西路。国际著名商业街p

作为传统的商业模式，沿用至今，世界各地都有成功案例。其商业气氛浓烈，辐射范围大。p但是一般存在时间较长，历史悠久。其中选址要求高，一般依托城市中心，兼承城市形象以及旅游景点，具有高度的不可复制性。1

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41.王府井商业街2.大阪心斋桥商业街3.哥德堡商业街4.香榭丽舍大街广场式商业街p

由特定集会场所，衍生而出的商业模式。围绕着广场设置店铺或者商业场所。p流线清晰，可以形成人群集散场所，易于容纳大批人流，聚集人气。但传统的广场式商业街空间一般都比较枯燥，无趣。街道式商业街示意图米兰大教堂商业广场p由当地的传统的“广场文化”衍生出的”广场式商业“作为西方代表性的商业模式，多出现于欧美。其传统文化氛围是极难复制。世界著名商业广场1

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21、法兰克福商业广场2、戴尔福特商业广场窄巷式商业街p

中国传统商业的代表，传承着中国人对“市井”的理解。p多出现于具有浓烈地方特色的区位。大多以体现“市井”百姓的生活为主题。具有强烈的地方代表性。p

由“老街”、“老巷”，衍生而出的商业模式窄巷式商业街示意图上海新天地p上海新天地是一个具有上海历史文化风貌，中西融合的都市旅游景点.p它以上海近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。上海新天地p漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚，亲身体会新天地独特的理念，这有机的组合与错落有致地巧妙安排形成了一首上海昨天、明天、今天的交响乐，让海内外游客品味独特的海派文化。成都宽窄巷子p在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”。成都宽窄巷子p“宽窄巷子”是成都市三大历史文化保护区之一，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的城市老式街道及其之间的四合院群落组成，于上世纪80年代列入《成都历史文化名城保护规划》。2008年6月，为期三年的宽窄巷子改造工程全面竣工。修葺一新的宽窄巷子由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。公园体验式商业街p根据不同地域文化，量身定做的商业模式，综合上述几种商业模式的优点，最大限度的提升自身的商业价值。营造浓重的商业氛围，具有强目的性汇集大量客群，打造明确的主踢性，在一定范围区位内具有独特性，不可复制性。加入体验式服务，提高客群的参与性，进而提高商业的商业氛围。p

满足现代人对生活更高的要求，更好的购物氛围，而衍生出的商业模式。日本难波公园公园体验式商业街示意图日本难波公园p大阪是日本的第二大城市，古称浪速，又叫难波，它东接历史悠久的京都和奈良，西连神户，在保留着丰富历史古迹的同时，也有着现代的一面。大阪难波公园(NambaParks)是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，名称中有公园其实并非传统意义的公园。开发商NK电气铁道公司邀请美国捷得国际建筑师事务所（TheJerdePartnership）为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品，因此得名难波公园，看起来如同空中园一样。原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥，将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅完美结合，是日本开发成功的城市综合体的代表项目。是一个购物中心与办公楼的综合体。南京水游城pꢀ南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。“水游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。南京水游城

苏州圆融广场苏州圆融时代广场pꢀꢀ地理位置：苏州工业园区金鸡湖东-占地面积：21万平方米建筑面积：51万平方米。p圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的“商业综合体”及一站式消费的复合性商业地产项目。博多运河城pꢀ福冈市是日本南部九州岛地区的政治、经济、文化中心，是一个水天相连的城市，其中的博多河穿过整个老城区通向大海。p城市老城区内的商业繁华地主要集中在名为天神的历史商业街区和<SPAN&NBSP;>JR博多车站周边这两个地方，而天神和博多车站之间的中州川端地区历史上是工业区，商业氛围极弱，相对萧条。为了对不繁荣的区域进行再开发，使将天神和博多站周边地区两极分化的街区连接起来，为包括中州川端地区在内的整个福冈地区繁荣起来，计划在原钟纺福冈旧址上进行再开发，建设一座集店铺、饭店、商务办公、剧场、娱乐等多功能为一体的大型综合设施，目的是促进福冈市中心的共同繁荣。人口规模、区位、商业体量项目商圈分析业态、业种分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例无锡太湖国际社区城市设计项目时间：2007.4项目规模：112公顷项目地点：江苏无锡长春商务公园城市设计项目地点：长春项目规模：3240公顷设计时间：2008.10该方案很好地贯彻了公园化商务区的设计理念，强化了商务区与周边环境的紧密结合，很好地解决了新城与绕城高速的矛盾，也弥补了商务区与长春老城及新开发的净月片区在交通联系上的不足。西岭雪山项目p项目位置：成都大邑县西岭雪山。p业态分布：商业、公寓、酒店等。p建筑面积：商业约3万、休闲配套约1.5万、酒店约3万。p商业布局：公园体验式商业街手绘商业街区透视商业水街棋盘山国际风景旅游度假区核心区规划设计项目时间：2006.5项目规模：200ha项目地点：辽宁沈阳成都佳乐城商业街p项目位置：成都市。p业态分布：商业、公寓、酒店等。p建筑面积：商业约2万、公寓约2万、酒店约4万。p商业布局：公园体验式商业街成都佳乐城商业街p项目位置：成都市。p业态分布：商业、公寓、酒店等。p建筑面积：商业约2万、公寓约2万、酒店约4万。p商业布局：公园体验式商业街鸡西商业项目p项目位置：黑龙江省鸡西市。p业态分布：酒店、商业、公寓、住宅、体育馆等。p建筑面积：居住30.7万、体育场3.7万、商业45.9万、酒店11.7万。p商业布局：公园体验式商业街内部街景透视恒温商业街内部透视南昌青山湖商业街p项目位置：江西省南昌市。p业态分布：商业、公寓、酒店等。p建筑面积：商业45万、公寓32万、酒店12万、办公34万。p商业布局：主力店+商业步行街利川相香连康健城项目p项目位置：ꢀ利川恩施土家族苗族自治州（县级市）。p商业占地面积西地块：104821平方米东地块：33853平方米p退红线后可用地面积西地块：89610平方米东地块：19640平方米p业态分布：商业、公寓、酒店等。p建筑面积：商业约4万、公寓约3万、酒店约3万。p商业布局：公园体验式商业街驻马店建业十八城项目p项目位置：驻马店市p项目用地：DK05地块104667平方米DK07地块144667平方米p项目业态：大百货6.2万平方米、酒店4.4万平方米、酒店办公配套0.72万平方米、公寓7.8万平方米、办公3万平方米、商业街1.5万平方米、住宅底商1.7万平方米云南实力心城项目p项目地点：昆明市呈贡县总用地面积:93550.99㎡总建筑面积:604477㎡规定容积率建筑面积:394076㎡计容积率建筑面积:394076㎡p高度：120m层数：38规定容积率:4.2覆盖率:42%住宅总户数：1732p合作：云南泛亚工程设计院设计/竣工：2010/2013深圳华润中心二期p核增建筑面积：2955.5㎡p项目地点：深圳市总用地面积:41069.99㎡总建筑面积:294426.7㎡其中：架空层及通道2400.5㎡；避难区：555㎡规定容积率建筑面积:194416.8㎡不计容积率建筑面积:计容积率建筑面积:197372.397054.4㎡㎡规定容积率:4.73（调整容积率4.8

）p高度：A区193m，C区163m层数：地下三层，地上：A区36层；C区49层覆盖率:40.9%住宅总户数：768户p合作：RTKL其中：住

宅:106000㎡；社区服务中心：1000㎡设计/竣工：2005/2009一期以shoppingmall形式存在，以全新的购物模式在深圳取得巨大成功平面设计特点二期以室外步行街形式存在1.

在曲折中简化流线2.

在曲折中延长商业流线3.

在曲折中增加商业碰撞面•••一字