CMMI过程管理OPF工作组工作规范V0

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档CMMI过程管理OPF工作组工作规范V0目录：1、CMMI过程管理OPF工作组工作规范V02、盐城市地籍管理工作操作规范工作组工作规范文档编号：GZCY_OPF_WRG_PRS-V1.0文档信息：文档名称：文档类别：CMMI模板密级：机密版本信息：V1.0建立日期：创建人：审核者：批准人：批准日期：保管人：存放位置：编辑软件：MicrosoftOffice2003英文版 CONFIDENTIAL文档修订记录版本编号或者更改记录编号变化状态简要说明（变更内容和变更范围）日期变更人批准日期批准人V1.0C初次创建2004-07-21CMMI事业部*变化状态：C――创建，A——增加，M——修改，D——删除文档审批信息序号审批人角色审批日期签字备注

前言工作组工作规范。精品文档可编辑的精品文档目录第一章工作组工作规范 11.1目的 11.2范围 11.3合理的人员组成和安排 11.4工作产品 11.5工作要求 11.6生命周期 2111PAGE1工作组工作规范目的基于CMMI，制定具体的过程改进方案，使软件过程更加规范、合理。范围评价目前软件过程的缺陷收集现有的产品开发新的过程对新过程进行试用必要时对过程进行修改把新的过程发布给相关组合理的人员组成和安排每个工作组指定一名负责人工作组成员必须对工作认真、负责工作形式，由小组长确定工作产品软件过程改进的方针、文档化的规程、标准、方法等工作产品的形成要从公司的实际情况出发，符合公司自身的特性，符合公司的总体目标工作要求工作按时完成，不得以任何理由拖延，如有特殊情况，必须经过高层的批准定期与EPG沟通工作产品由EPG审核工作组成员参与新过程的试用对咨询工作提供支持对相关人员进行培训生命周期任务完成时，解散工作组精品文档精心整理PAGE78精品文档可编辑的精品文档精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档盐城市地籍管理工作操作规范随着社会经济的发展，土地管理工作的法制化建设不断加强，国家和各级地方人民政府在地籍管理工作方面已制定了许多法律法规以及规程、规范和方法。为进一步使我市地籍管理工作做到有章可循，便于操作，我们根据有关法律、法规，结合盐城市地籍工作的特点，特制定地籍调查、土地登记、土地统计、土地权属纠纷矛盾调解处理、地价管理、地籍档案管理、地籍信息系统建设与管理、勘测定界工作管理、高速公路、铁路、大型水利设施项目勘界调查及登记等九个方面的地籍管理工作操作规范。地籍调查地籍调查是土地管理的基础性工作，包括城镇地籍调查和农村土地详查。本篇所指的地籍调查主要是城镇地籍调查。而城镇地籍调查按调查的时间和规模又分为初始地籍调查和日常变更地籍调查。第一章、城镇地籍调查实施细则一、总则第一条目的和依据为规范地籍调查，建立健全地籍管理制度，维护土地的社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益，加强土地管理，根据国家有关规定，结合我市的实际情况，特制定本实施细则。本实施细则以下列国家标准、规定为主要依据：l．原国家土地管理局《城镇地籍调查规程》（1993年）2．原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年）3．原国家土地管理局《土地登记规则》（1996年施行）4．《江苏省土地登记办法》（江苏省人民政府令第83号）5．国家和省、市有关地籍调查的其他规定第二条地籍调查的内容地籍调查包括权属调查和地籍测量。地籍调查是土地管理的基础工作，分初始地籍调查和变更地籍调查。初始地籍调查在土地初始登记前进行。变更地籍调查在土地变更登记前进行。地籍调查主要查清每宗地的权属、界址点位、界址线、面积和用途等基本情况，为进行土地登记和发放土地证书提供可靠依据。第三条调查的基本单元调查的基本单元是宗地，凡被权属界址线所封闭的地块称为宗地。宗地原则上由一个土地使用者使用，但在下列情况下，也可以将若干个土地使用者所使用的几块地合为一宗地，即所谓混合宗。1、一个地块内由几个土地使用者共同使用，而其间又难以划清权属界线的，如多层楼房在不同的层数有不同的使用者，或者有不同使用性质；2、几个土地使用者虽然各自使用的范围可划清，但却共同使有一个天井，庭院的；3、面积很小（一般情况下为小于10平方米）。难以在1：500地籍图上表示，或难以独立分宗的；4、公房的单位或个人未办划拨手续增建的建筑，土地使用权仍属房管部门的。特大宗地，宗地内利用类别不同且用地分类界线明显的，可划分为若干宗地；被公用道路、河沟分割的应划为若干宗地。没有明确使用者的地块，如马路、街巷、广场、水域或城镇内部公用地、归属不明的空地、城乡交接处的农用地等，用“块地”表示。“块地”与宗同级。“块地”可由权属界封闭，也可由地类界封闭。对于成片的住宅小区，尽量不要按栋设宗，要以小区封闭的界限进行设立宗地，以方便套房发证的管理工作。第四条实施单位各市、县（市、区）开展地籍调查，由市、县（市、区）国土资源局和有关乡镇政府共同领导。调查的领导机关负责仲裁土地纠纷，确定土地权属，处理地籍调查、登记中的重大问题。权属调查、地籍测量、土地登记的具体工作由县（市、区）国土资源局负责组织实施。第五条地籍图比例尺城镇及独立工矿区地籍图统一采用1：500比例尺。第六条本细则适用于本市城镇规划区、村庄和独立工矿区的建成区。农村居民点的地籍调查可参照执行。第七条本细则由盐城市国土资源局负责解释。二、土地分类第八条分类依据土地分类以全国土地分类标准为依据。第九条分类体系全国土地分类（表1）全国土地分类一级类二级类三级类含

义编号三大类名

称编号名称编号名

称1农用地

指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。11耕地

指种植农作物的土地，包括熟地、新开发复垦整理地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中还包括南方宽<1.0米，北方宽<2.0111灌溉水田指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，用于种植水生作物的耕地，包括灌溉的水旱轮作地。112望天田指无灌溉设施，主要依靠天然降雨，用于种植水生作物的耕地，包括无灌溉设施的水旱轮作地。113水浇地指水田、菜地以外，有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉的耕地。114旱

地指无灌溉设施，靠天然降水种植旱作物的耕地，包括没有灌溉设施，仅靠引洪淤灌的耕地。115菜

地指常年种植蔬菜为主的耕地，包括大棚用地。12园地

指种植以采集果、叶、根茎等为主的集约经营多年生木本和草本作物（含其苗圃），覆盖度大于50%或每亩有收益的株数达到合理株数70%的土地。121果

园

指种植果树的园地。121K可调整果园指由耕地改为果园，但耕作层未被破坏的土地。*122桑

园指种植桑树的园地。122K可调整果园指由耕地改为桑园，但耕作层未被破坏的土地。*123茶

园指种植茶树的园地。123K可调整茶园指由耕地改为茶园，但耕作层未被破坏的土地。*124橡胶园指种植橡胶的园地。124K可调整咖啡园指由耕地改为橡胶园，但耕作层未被破坏的土地。*125其他园地指种植可可、咖啡、油棕、胡椒、花卉、药材等其他多年生作物的园地。125K可调整其他园地指由耕地改为其他园地，但耕作层未被破坏的土地。*13林地

指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林的土地。不包括居民点绿地，以及铁路、公路、河流、沟渠的护路、护岸林。131有林地指树木郁闭度≥20%的天然、人工林地。131K可调整有林地指由耕地改为有林地，但耕作层未被破坏的土地。*132灌木林地指覆盖度≥40%的灌木林地。133疏林地指树木郁闭度≥10%但<20%的疏林地。134未成林造林

地指造林成活率大于或等于合理造林数的41%，尚未郁闭但有成林希望的新造林地（一般指造林后不满3-5年或飞机播种后不满5-7年的造林地）。134K可调整未成林造林地指由耕地改为未成林造林地，但耕作层未被破坏的土地。*135迹

地指森林采伐、火烧后，五年内未更新的土地。136苗

圃指固定的林木育苗地。136K可调整苗圃指由耕地改为苗圃，但耕作层未被破坏的土地。*14牧草地

指生长草本植物为主，用于畜牧业的土地。141天然草地指以天然草本植物为主，未经改良，用于放牧或割草的草地，包括以牧为主的疏林、灌木草地。142改良草地指采用灌溉、排水、施肥、松耙、补植等措施进行改良的草地。143人工草地指人工种植牧草的草地，包括人工培植用于牧业的灌木地。413K可调整人工草地指由耕地改为人工草地，但耕作层未被破坏的土地。*15其他农用地

指上述耕地、园地、林地、牧草地以外的农用地。151畜禽饲养地指以经营性养殖为目的畜禽舍及其相应附属设施用地。152设施农业用

地指进行工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地。153农村道路指农村南主宽≥1.0米，北方宽≥2.0154坑塘水面指人工开挖或天然形成的蓄水量<10万立方米（不含养殖水面）的坑塘常水位以下的面积。155养殖水面指人工开挖或天然形成的专门用于水产养殖的坑塘水面及相应附司设施用地。155K可调整养殖水面指由耕地改为养殖水面，但可复耕的土地。*156农田水利用

地指农民、农民集体或其他农业企业等自建或联建的农田排灌沟渠及其相应附属设施用地。157田

坎主要指耕地中南方宽≥1.0米，北方宽≥2.0158晒谷场等用

地指晒谷场及上述用地中未包含的其他农用地。2建设用地

指建造建筑物、构筑物的土地。包括商业、工矿、仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等。

21

商服用地

指商业、金融业、餐饮旅馆业及其相应附属设施用地。211商业用地指商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地。212金融保险用

地指银行、保险、证券、信手、期贷、信用社等用地。213餐饮旅馆业用地指饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应附属设施用地。214其他商服用

地指上述用地以外的其他商服用地，包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。22工矿仓储用地

指工业、采矿、仓储业用地221工业用地指工业生产及其相应附属设施用地。222采矿地指采矿、采石、采砂场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。223仓储用地指用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地。23

公用设施用地

指为居民生活和二、三产业服务的公用设施及瞻仰、游憩用地。231公共基础设施用地指给排水、供电、供然、邮政、电信、消防、公用设施维修、环卫等用地。232瞻仰景观休闲用地指名胜古迹、革命遗址、景点、公园、广场、公用绿地等。24

公共建筑用地

指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地。241机关团体用

地指国家机关、社会团体、群众自治组织、广播电台、电视台、报社、杂志社、通讯社、出版社等单位的办公用地。242教育用地指各种教育机构，包括大专院校，中专、职业学校、成人业余教育学校、中小学校、幼儿园、托儿所、党校、行政学院、干部管理学院、盲聋哑学校、工读学校等直接用一教育的用地。243科研设计用

地指独立的科研、设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位用地。244文体用地指为公从服务的公益性文化、体育设施用地。包括博物馆、展览馆、文化馆、图书馆、纪念馆、影剧院、音乐厅、少青老年活动中心、体育场馆、训练基地等。245医疗卫生用

地指医疗、卫生、防疫、急救、保健、疗养、康复、医检药检、血库等用地。246慈善用地指孤儿院、养老院、福利院等用地。25住宅用地

指供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。251城镇单一住宅用地指城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。252城镇混合住宅用地指城镇居民以居住为主的住宅与工业生产或商业等混合用地。253农村宅基地指农村村民居住和宅基地。254空闲宅基地指村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。26交通运输用地

指用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、港口、码头、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地。261铁路用地指铁道线路及场站用地，包括路堤、路堑、道沟及护路林；地铁地上部分及出入口等用地。262公路用地指国家和地方公路（含乡镇公路），包括路堤、路堑、道沟、护路林及其他附属设施用地。263民用机场指民用机场及其相应附属设施用地。264港口码头用

地指人工修建的客、货运、捕劳船舶停靠的场所及其应附属建筑物，不包括常水位以下部分。265管道运输用

地指运输煤炭、石油和天然气等管道及其相应附属设施地面积用地。266街

巷指城乡居民点内公用道路（含立交桥）、公共停车场等。27水利设施用地

指用于水库、水工建筑的土地。271水库水面指人工修建总库容≥10万立方米，正常蓄水位以下的面积。272水工建筑用

地指除农田水利用地以外的人工修建的沟渠（包括渠槽、渠堤、护堤林）、闸、坝、堤路林、水电站、扬水站等常水位岸线以上的水工建筑用地。28特殊用地

指军事设施、涉外、宗教、监教、墓地等用地。281军事设施用

地指专门用于军事目的的设施用地，包括军事指挥机关和营房等。282使领馆用地指外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等用地。283宗教用地指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。284监教场所用

地指监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等用地。285墓葬地指陵园、墓地、殡葬场所及附属设施用地。3未利用地

指农用地和建设用地以外的土地。31未利用土地

指目前还未利用的土地，包括难利用的土地。311荒草地指树木郁闭度<10%，表层为土质，生长杂草，不包括盐碱地、沼泽地和裸土地。312盐碱地指表层盐碱聚集，只生长天然耐盐植物的土地。313沼泽地指经常积水或渍水，一般生长湿生植物的土地。314沙

地指表层为沙覆盖，基本无植被的土地，包括沙漠，不包括水系中的沙滩。315裸土地指表层为土质，基本无植被覆盖的土地。316裸岩石砾地指表层为岩石或石砾，其覆盖面积≥70%的土地。317其他未利用土地指包括高寒荒漠、苔原等尚未利用的土地。32其他土地

指未列入农用地、建设用地的其它水域地。321河流水面指天然形成或人工开挖河流常水位岸线以下的土地。322湖泊水面指天然形成的积水区常水位岸线以下的土地。323苇

地指生长芦苇的土地，包括滩涂上的苇地。324滩

涂指沿海大潮高潮位与低湖位之间的潮浸地带；河流、湖泊常水位至洪水位间的滩地；时令湖、河洪水位以下的滩地；水库、坑塘的正常蓄水们与最大洪水位间的滩地。不包括已利用的滩涂。325冰川及永久积雪指表层被冰雪常年覆盖的土地。注：*指生态退耕以外，按照国土资发（1999）511号文件规定，在农业结构调整中将耕地调整为其他农用地，但未被破坏耕作层，不作为耕地减少衡量指标。根据全国土地分类标准，现将其中未作说明的部分类型加以规定：1、汽车站用地，在土地分类中对此未作说明，但每个城市都少不了汽车站，我们目前将其定义为公路用地（262）来确定其地类。2、综合用地，现在有很多房地产开发单位取得土地开发时，要求土地的用途有多种，对此类用地，其中定义为商、住、办综合用地的，如果商业和办公的份额较大，则按其他商业服务业（214）确定其地类；如果住宅用地的份额较大，则以城镇混合住宅用地（252）来确认其地类；定义为商办综合用地的，按其他商业服务业（214）确定其地类。三、初始地籍调查第十条准备工作1、制定计划：地籍调查前必须制定周密计划，包括调查范围的确定，图件资料的收集，采用的调查方法及步骤，组织机构的建立，人员的配备，调查所需时间的预计及经费的落实等。2、确定范围：在1：500-1：10000比例尺的地形图上预先标绘调查范围，其范围应以图上与实地现有的地物为界，整个调查范围的标绘要与土地利用现状调查的范围相互衔接，做到不重不漏。3、收集资料：⑴土地登记申请书及其权属证明材料，现有地籍资料；⑵土地征用、划拨、出让、转让等档案资料；⑶控制点资料，已有大比例尺地形图及航摄资料；⑷土地利用现状调查，非农业建设用地清查资料；⑸其它有关资料。4、进行地籍调查技术设计：技术人员应根据已有资料和实地踏勘的情况进行调查项目技术设计，内容包括：⑴调查区的地理位置和用地特点；⑵地籍调查工作程度及组织实施方案；⑶地籍控制网点的布设和施测办法，坐标系统的选择；⑷地籍图的规格、比例尺和分幅方法；⑸选用的地籍测量办法；⑹地籍调查成果的质量标准、精度要求和依据。5、印制表册及置备仪器。6、进行人员培训：地籍调查人员必须熟悉有关地籍方面的政策法规、技术规程和本县实施细则，明确调查任务、要求，掌握调查方法和操作要领，确保调查工作质量，各乡镇开展地籍调查前，人员均须经县（市、区）国土资源局培训。第十一条地籍编号1、调查前要根据申报情况预编宗地点，通过调查正式确定宗地点。2、宗地号在街坊范围内统一自左到右，自上向下由“1”3、地籍号一般可按街道--街坊--宗三级编号。“街道”是以行政区内行政界线、主干道路、河沟等线状地物所封闭的大地块。“街坊”是“街道”内互通的小巷、沟渠等封闭起来的地块。编列街道号时，应根据镇（乡）、行政街道的大小及宗地数量情况，在县级行政区范围内统一拟定。街坊用自然数在镇（村）范围内自左到右，自上向下按自然顺序编号。对违章建筑占用的土地，可按“块地”编号注记。4、在分幅地籍图上，一宗地分散在几幅图上时其编号注记在最上边，最左边一幅内，但在其它几幅图上必须注记该图幅号及其宗地号。5、铁路、公路贯穿县内的土地编号方法（1）铁路、公路、水利等部门进行线路地籍测量时，土地编号可以县级行政区为单位，单独编列，用九位数编号，其第五位以T、G、S分别代表铁路、公路及水利线路用地。例如，某铁路线路在某县（市、区）的第一宗地，编为3209T001，其中前四位数为县（市、区）的行政编号，T代表铁路，后三位数为宗地号。（2）当线路经过的地区已开展了地籍测量，并已对测区范围内土地进行了统一编号时，在铁路、公路进行地籍测量的专用地籍图上，可将原地号用括号表示在新地号后面。6、界址点编号界址点编号以宗为单位，从宗地西北角的界址点开始，顺时针顺序编列，界址点号只在宗地图和地籍簿册上表示，地籍图上不注记。第十二条调查准备1、划分街坊调查区：按调查工作计划，利用收集到的大比例尺地形图进行实地踏勘，依行政界线或自然界线与路、街、巷、弄等通道为界，将调查范围划分成若干个街坊调查区。2、绘制街坊区：用已有大比例尺地形为底图，经实地简易修测补测后描绘出街坊图，修测、补测数据必须在图上注记清楚，无上述图件的地区，应按街坊或小区现状绘制简易平面图，概略显示各建筑物、构筑物的相关位置，供作调查底图，以避免重复或遗漏。3、发送通知：各调查小组应按本组工作计划，提前一天至二天按单位集体使用土地与个人使用土地两种情况，将《地籍调查核实通知单》送至单位驻地或个人家中，预约某宗地的现场指界、调查核实的时间，以避免进行实地调查时无人指界。4、委派指界人：在发送单位《地籍调查核实通知单》的同时，应将我局统一印制的《地籍调查法人代表身份证明书》和《指界授权委托书》送至单位，各单位应及时填好证明书，以便实地调查时证明身份，如单位法人代表不能到现场指界时，应委托能全权代表其进行现场指界的人员前往指界，并填写好委托书。个人使用土地的指界人，原则上应是使用者本人，如确有困难不能前往指界的，也可委托了解情况的人员代其指界，但必须有土地使用者本人的书面委托，并由其所在工作单位或居委会盖章证明。两个以上土地使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出具委托书及身份证明。第十三条实地调查1、指界人身份调查：在进行单位集体用地调查时，调查工作人员应首先查收单位的《地籍调查法人代表身份证明书》及《指界授权委托书》，然后再查看指界的身份证，以便验明指界人身份，在进行个人用地调查时，应首先查看户口簿，然后再查看户主或委托指界人的身份证，凡受人委托对个人用地进行指界的，一定要查收土地使用者给受委托人的书面委托书，否则所指界线无效。2、土地座落调查：在对某宗地进行实地调查时，必须查清其门牌号码，凡无门牌号的应注明其前后左右的门牌号，以了解其土地座落。3、土地性质调查：在对某宗地进行实地调查时，必须根据其权属来源，对照原国家局《确定土地所有权和使用权的若干规定》，查清该宗地是国有土地还是集体土地。4、实际用途调查：在对某宗地进行实地调查时，必须查清其实际用途，凡一宗地有两种或两种以上用途的，应查清其用地类别界线，以便核算每一种地类之面积。5、其他情况调查：在对某宗地进行实地调查时，还必须查清其有无用地纠纷，如有用地纠纷，要搞清其具体部位及原由，有无属于临时建筑的，如有临时建筑物，其占地只能划为临时用地；有无房屋出租，如有房屋出租，其租金额为多少；等等。6、界址的认定：界址的认定原则上必须由本宗地及相邻宗地使用者亲自到场共同指界。7、对指界人缺席的处理：如一方缺席，其宗地界级以另一方所指界线确定；如双方缺席，其宗地界线由调查人员根据现状及地方习惯确定。然后将调查结果以书面形式送达违约缺席者，并发送《违约缺席指界通知书》。8、认界后不签字的处理：参照缺席指界的有关规定处理。9、一宗地有两个以上土地使用者时，要查清各自使用部分和共同使用部分的界线，若无明显界址，按各自建筑面积分摊土地面积。二层以上的楼房，因有不同的土地使用者而形成混合宗时，必须查清各自单独使用的建筑面积，根据建筑面积按比例分摊土地面积。10、所有界址点，要按规定设置界标，坚硬地面上的界址点，打入地面界址钢钉，墙上界址点，一般在离地面0.5至1米11、调查结果应在现场记录于地籍调查表上，并绘出宗地草图。12、经双方认定的界址，必须由双方指界人在地籍调查表上签字盖章，如果户主不识字，可由调查人员代签，户主按手印。第十四条争议界址的处理有争议的界址，原则上由用地双方在现场协商解决，如调查现场处理不了时，地籍调查人员可根据各土地使用者实际占用范围进行定界编宗，并在地籍调查表上写明争议情况，报县领导小组仲裁，仲裁结果如与原实际占用范围不同时，必须进行变更调查。指界人认界后不签字盖章的处理：指界人在认界后，不在地籍调查表上签字盖章时，地籍调查人员可根据另一方所指界线确定，或依现状界址及地方习惯加以确定，但必须在地籍调查表上“调查记事及调查员意见”栏中加以说明。第十五条地籍调查表主要内容1、本宗地土地座落：城镇填写镇名及门牌号，无门牌号码的，可利用其前后左右的门牌号来反映其位置。2、宗地号：填写本宗地的正式地籍编号。3、土地权属性质：分别填写国有土地使用权或集体土地使用权。4、所在图幅：填写本宗地所在分幅地籍图编号及图名。跨幅的宗地填写所有图幅的编号。5、土地使用者名称：单位填写全称，应与其公章相一致，个人填写户主姓名，应与身份证一致。6、主管部门：单位填写其上一级单位名称，个人填写户主工作单位名称，农民填写其所在生产队队名。7、法人代表：填写具有法人资格的单位的主要负责人姓名。不具法人资格的单位的法人代表填写他的上级或主管部门负责人姓名，个人填写土地使用者本人姓名，身份证号码填写后9位数。8、代理人：填写受委托代表法定代表人身份者，如指界人等。9、批准用途：以土地征（拨）用批文内容为主，无批准用途的按其实际用途填写。10、使用期限：明确写上“长期”或规定年限。11、实际用途：以调查时的土地用途，按照城镇土地分类系统如实填写，一宗地有两种以上用途的，应分别说明，同时在宗地草图上划出相应分类界线，以便分别计算面积。12、共有使用权情况：填共同使用的范围。13、宗地四至：填写宗地周围的土地使用情况，用界址点间隔反映，而不用东、南、西、北方向表示，如①～②为×××单位，②～⑥为×××住宅，⑥～⑧为××路等。14、说明：填写调查时查清的必须说明的情况，如⑴混合宗共同使用的户数及各自名称；⑵混合宗中各自独立使用的面积及共同使用的面积；⑶共用面积的分摊协议及方法，各户分摊面积；⑷临时用地面积（或范围）、用途；⑸出租情况，即出租部位、面积、用途、承租者、出租协议、租金；⑹其它。15、界址点、界线：⑴点号按街坊由1号顺序排列，最后回归至1号点，当地籍调查表上填写不完而需用插页时，应重复表上最后一个号码，以使反映出界址点间距；⑵界址点标志及界址线地物表上列出的（没列出的空白栏填上）在其相应位置划“√”；⑶内、中、外代表界线在地物上的具体位置（对本宗地而言），在相应位置划“√”；⑷文字说明栏内填写需说明的情况，如地面界址标志的位置及一条界址线上有两种以上地物时各种地物的长度等。16、界线起讫点：按相邻宗地为界，如1号点至5号点为同一邻宗地，可填写一栏。17、土地调查员：填参加调查的工作人员姓名。18、调查记事及调查意见：⑴争议界线及其处理情况；⑵双方到场指界情况；⑶界址标志埋设情况；⑷权源证件情况；⑸其它。19、地籍碎部测量记事：由地籍测量员填写，内容为：⑴特殊方法测定界址点地物点的情况；⑵联测情况及测站点心编号；⑶其他。20、调查结果审核意见：由主管地籍调查的负责人根据地籍调查要求及质量情况综合签署意见。21、宗地草图：宗地草图是描述宗地位置、界址点、界址线和相邻宗地关系的实地记录，是处理土地权属的原始资料，应在现场记录，其内容为⑴本宗地点和门牌号；⑵本宗地使用者名称；⑶本宗地界址点、界址点号及界址线，相邻宗地的宗地号、门牌号和使用者名称，或相邻地物；⑷界址边长数据及界址点或界址边与邻近地物的相关距离和条件距离；⑸确定宗地界址点位置、界址边方位所必须的或者其它需要的建筑物和构筑物；⑹指北针；⑺概略比例尺。22、勘丈记事：填写内容为：⑴使用丈量工具（钢尺或皮尺）及作业情况；⑵特殊方法勘丈距离情况说明。第十六条地籍调查表的填写要求1、地籍调查表必须做到图表与实地一致，各项目填写齐全，准确无误，字迹清楚整洁。2、地籍调查表与登记申请书中相应栏目的填写要一致，如发现申请书上栏目内容有误或不合要求的要予以更正有效期在说明栏内写明。3、填写各项内容均不得涂改，同一项目内容划改不得超过二次，全表不得超过二处，划改处加盖划改人员印章。4、每宗地填写一份，项目栏的内容写不完时可加附页，除宗地草图用铅笔绘制外，其他均用碳素墨水填写。第十七条宗地草图的要求1、宗地草图原则上应画在《地籍调查表》的“宗地草图”栏内，过大的宗地可用其它质量好，适宜长期保存、使用的图纸绘制，但必须在栏目内写明“宗地草图另附”的字样。2、宗地草图按概略比例，用3H-5H铅笔绘制，位置要适中，比例大小选择要适当，一般可用1：100；1：200；1：500等。3、界址点点位用空心小圆表示，界址点点号用带圆圈的自然数注记，如①；编排顺序自①号按顺时针方向，依次排列。4、界址边长数字沿相应边填写，字头朝北朝西书写，边长数据原则上写在本宗地界址边的外侧，当某条边邻宗地较多，而本宗地却无地物分割时，也可将边长数据写在本宗地内侧，所有边长数据一律保留至小数点后两位。5、本宗地门牌号写在与实地相应的位置，用带小圆括号的自然数表示，如⑷、（15-1）。6、邻宗地门牌号也要写出，注记方式同本宗地，但注记位置可根据情况适当安排，不一定注在与实地相应的地方。7、邻宗地之间的界线也要适当绘出，长度一般为1.2厘米，邻宗地内与本宗地相接的建筑物可用长0.5厘米的线段反映出来。8、两个界址点间被建筑物与空地等分隔的应分段注记距离数字，但分段总和应与全长一致。9、本宗地及邻宗地的宗地号及土地使用者名称都要写全。宗地号只要注记地点数即可，镇（村）名及街坊号不必注出。10、为增加宗地草图的直观性，实地地物为围墙的界址边在宗地草图上要画出围墙符号，以使反映开井位置、范围，界址点在转墙上的落位要标注正确；实地无建筑物的界址边，在宗地草图上用点线表示；临时用地的界址边用虚心表示。11、界址点或界址边与邻近地物的相关距离用带箭头的虚线表示丈量位置，尺寸数据写在线段中间断开的地方。12、注记过密的部位可移动放大绘出。13、宗地草图必须在实地绘制，一切注记应是实地勘丈记录，不得涂改，不得复制。第十八条宗地勘丈的几点规定1、沿街沿路宗地确权时，不得超过街、路红线，单位用地一般按实际占地范围勘丈，但临街建筑物凸出主体墙壁以外，伸入人行道的台阶不能确权给单位，原征地范围中已划为公共道路的部分，不能确权给原征地单位。2、城镇居民私房，原则上按建筑物、构筑物占地确权勘丈，但两户之间的死夹弄应平均分摊给各户，通道和公用巷道不予确权，农民建房占地则按各地规定确定勘丈。3、单位用地凸出主体建筑或围墙的门楼范围，按实际情况确权勘丈；凹进的门楼则以两侧的拐点作连线确权勘丈，城镇居民凸出墙壁的凉快楼，原则上不予确权勘丈。4、凸出墙体的扶墙墩，按其外边沿连线确权勘丈；带扶墙墩的围墙，按其墙墩底脚步外边沿连线确权勘丈。5、宗地外围墙壁凹凸在10厘米以内时，可将其综合成直线勘丈；错位10厘米以内的拐点，也可综合成一点。6、用皮尺丈量时应进行尺长检定，当三十米误差达十厘米时要进行尺长改正。7、所有边长尺寸应改变起读数据勘丈两次，尺寸数据以米为单位，保留到小数点后两位，即精确到0.01米第十九条地籍测量（略）（具体内容遵照原国家土地管理局制定的《城镇地籍调查规程》条文执行。）第二十条地籍调查成果资料1、地籍调查设计书；2、地籍调查表；3、地籍平面控制测量的原始记录，控制点网图，平差计算资料及成果表；4、地籍细部测量原始记录；5、解析界址点成果表；6、地籍铅笔原图和薄膜二底图，宗地图（土地证附图）；7、地籍图分幅接合表；8、面积量算表及原始记录；9、以街坊为单位宗地面积汇总表，表格按原国家局式样。10、城镇土地分类面积统计表，表格按原国家局式样。11、检查验收报告；12、技术总结报告。第二章、城镇变更地籍调查实施细则１．１目的和依据为维护土地的社会主义公有制，保护土地使用者的合法权益，健全地籍管理制度，保持地籍资料的现势性，根据《中华人民共和国土地管理法》、《城镇地籍调查规程》及省、市有关规定，特制定本实施细则。１．２内容变更地籍调查是在初始地籍调查已完成的基础上，针对土地所有权和使用权的主体和客体及权利义务发生变化的日常性调查。村庄变更地籍调查参照本细则实施。变更地籍调查包括变更权属调查和变更地籍勘丈。变更地籍调查是查清宗地发生变更的合法性，以及变更后的位置、权属、界址、数量和用途等基本情况，满足变更土地登记的需要。除本实施细则作特殊规定外，变更地籍调查其他要求按初始地籍调查的标准执行。１．３实施单位变更地籍调查的具体工作由各县（市、区）国土资源局负责组织实施。１．4本实施细则解释权本实施细则由盐城市国土资源局负责解释。２．准备２．１资料的准备ａ．变更土地登记申请书；ｂ．本宗地及相邻宗地地籍档案有关部分的复制件；ｃ．变更地籍调查通知书（见附录Ⅰ）、法人代表身份证明书及指界委托书；ｄ．变更地籍调查记事表（见附录Ⅱ）或地籍调查表；ｅ．本宗地附近测量控制点及界址点成果（坐标、点之记或点位说明、控制点网图）；ｆ．必要的变更数据的准备（如分割放样元素的计算）；ｇ．调查工具、文具、仪器等。２．２发送变更地籍调查通知书根据变更土地登记申请，发送变更地籍调查通知书。属界址发生变更的，应通知申请者预先在实地新增的界址点上设立界标。３．变更地籍调查种类３．１界址未发生变化的宗地的变更调查。包括只发生了土地使用者、土地用途等改变、因行政区划变化引起宗地档案变更等。３．２界址发生变化的宗地的变更调查。包括宗地合并、分割及边界调整等。３．３新增宗地的变更调查。包括在某一街坊内新增加宗地；城镇范围向外延伸新增加的地籍街坊或街道中有关宗地等。３．４旧城改造中变化宗地的变更调查。指由原若干宗地拆迁后变成一宗地，建成后又分割为若干宗地等。４．检查、审核４．１检查变更原因是否与变更土地登记申请书上填写的原因相一致。４．２审核变更土地登记申请内容的合法性，如宗地分割、合并，改变用途是否符合有关要求等。４．３检查原地籍资料中的内容是否与实地一致。４．４检查恢复界址点。对界址点、界址线发生变化的变更调查，在增设新的界址点前，应利用原宗地草图的勘丈数据及界址点坐标，检查原界标是否移动。如原界标丢失，应用原测量数据恢复界标。对没有发生界址点、界址线变化的变更调查，一般不需要检查界址点位，若需重新测量宗地界址点的解析坐标，亦应根据原勘丈资料检查界标是否移动或丢失，如已移动或丢失，应恢复丢失界标。对已丢失，但变更后是废弃的界址点可不恢复。如果检查界址点与邻近界址点或与邻近地物点间的距离与原记录不符，则应分析原因按不同情况处理。ａ．原勘丈值错误，以新勘丈结果为准；ｂ．新勘丈值错误，重新勘丈后再分析判断；ｃ．原勘测值精度低造成的，则用红线划去原数据，填写新勘丈数据；如不超限，则保留原数据；ｄ．如是标石有所移动，则应使其复位。５．界址未发生变化的宗地的变更地籍调查５．１变更地籍号界址未发生变化的宗地，除行政界线变化引起宗地档案的变更外，所有地籍号不变更。行政界线变化引起地籍号变更的程序如下：ａ．利用变更后的街道、街坊编号取代原街道、街坊编号，在原街道、街坊编号上加盖“变更”字样印章，填写新的街道、街坊编号，将宗地档案汇编于新的街道街坊档案，在原街道街坊档案中注明宗地档案去向。ｂ．取消原宗地编号，在原宗地编号上加盖“变更”字样印章，在新的街坊宗地最大编号后按顺序编宗地号。ｃ．取消原宗地界址点号，按新地籍街坊界址点编号原则，编界址点号。５．２变更地籍勘丈根据实际需要决定是否进行实地调查，不需到实地进行变更调查的，在室内依据变更土地登记申请书进行变更，不重新绘制宗地草图。５．３地籍调查表变更在原地籍调查表的基础上进行变更。ａ．在原地籍调查表内变更部分加盖“变更”字样印章；ｂ．将变更内容填写在变更地籍调查记事表内；ｃ．需要到实地调查的，若发现原测距离精度低或量算错误，须在宗地草图的复制件上用红线划去错误数据，注记检测距离，并与重新绘制的宗地草图一起归档，注明原因。６．界址发生变化的宗地的变更地籍调查６．１变更宗地号无论宗地分割或合并，原则上原宗地号一律不得再用。分割后的各宗地以及数宗地合并后的宗地号以本街坊宗地的最大号来续编地籍号。如18号宗地分割成三块宗地，本街坊的现最大号为45，分割后的编号分别为46，47，48；如47号宗地再分割成２宗地，则编号为49，50；如18号宗地与10号宗地合并，则编号为51。但是对于有商品房等公用宗地分割或合并的，为方便公用宗地管理，应保留原商品房所在宗地地籍号。６．２新界址点设置及编号宗地分割或边界调整等增设界址点的，按预先准备的放样数据，确定新界址点并设立界标。也可根据申请者要求，直接在实地设置界标。新增界址点按宗地所在街坊界址点编号原则编号，其它界址点编号不变。对变更后废弃的界址点，在现场销毁。６．３变更地籍调查表对新形成的宗地须按变更情况填写地籍调查表。ａ．在原地籍调查表封面加盖“变更”字样印章，并注明变更原因及新的宗地号；ｂ．根据实地调查情况，按《城镇地籍调查规程》有关规定，以新形成的宗地为单位填写地籍调查表；ｃ．新增设的界址点、界址线须严格履行指界、签字盖章手续；ｄ．对没有发生变化的界址点、界址线，不需重新签字盖章，但在备注栏内须注记原地籍调查表号，并说明原因，同一界址点变更前后的编号如果不一致，还应注明原界址点号；ｅ．将原使用人、土地坐落、地籍号及变更主要原因在说明栏内注明。６．４宗地草图变更ａ．在原宗地草图上加盖“变更”字样印章；ｂ．在原宗地草图复制件上以红色标注变化部分，废弃的界址点、界址线打上“×”，变化的数据用单红线划去，废弃的界址线用红色“×”标记，新增的界址点用红色界址点符号表示，界址线用红实线表示，注明相应的实测距离；ｃ．现场绘制变更后的宗地草图；ｄ．原宗地草图复制件归到原宗地档案中，新形成的宗地草图归到相应的宗地档案中。６．５变更地籍勘丈一般采用解析法。暂不具备条件的可以采用《城镇地籍调查规程》中规定的其他方法。属土地出让等对勘丈精度要求较高的，须采用解析法进行变更地籍勘丈。无论采用何种勘丈方法，均须以地籍平面控制点或原界址点为依据，首先检测控制点及界址点的精度，确认无误后再进行变更地籍勘丈。ａ．宗地分割或边界调整等增设界址点的，在不低于原精度的原则下，测量新增界址点的坐标或图解勘丈。ｂ．宗地合并等不重新增设界址点的，除特殊需要外，原则上可不进行变更地籍勘丈，直接应用原勘丈结果。涉及成套住房的宗地分割合并对宗地内涉及成套住房并已经发放成套住房土地使用证的地块，原则上不轻易分割或者合并变更。对土地使用者改制需剔除成套住房土地使用面积的，可在原宗地图上分割、表示出其住宅用地范围及面积。对确实需要进行分割、合并的，要尽量保留原成套住房所在宗地地籍号，以便对成套住房的管理。７．新增宗地的变更地籍调查新增宗地属初始地籍调查未建立宗地档案的地块。其变更地籍调查应按《城镇地籍调查规程》进行。７．１变更地籍号ａ．若新增宗地划归原街道、街坊内，其宗地号须在原街道、街坊内宗地最大宗地号后续编；新增界址点按原街坊编号原则编号。ｂ．若新增宗地属新增街道、街坊，其宗地号、界址点号须按《城镇地籍调查规程》的规定编号，新增街道、街坊编号须在调查区最大街道、街坊号后续编。７．２地籍勘丈采用解析法。若新增宗地已进行建设项目用地勘测定界，经检查验收后，应利用勘测定界成果完成地籍勘丈。８．旧城改造中变化宗地的变更地籍调查８．１变更地籍号旧城改造后新宗地号的编号按宗地合并分割的编号原则，用原来的宗地号加支号作为新宗地号。界址点号按本街坊编号原则编号。８．２地籍勘丈对改造的区域，按《城镇地籍调查规程》初始地籍调查的要求进行权属调查，填写地籍调查表等工作，用解析法进行地籍勘丈。８．３原宗地档案加盖“变更”字样印章。注明变更原因，在新宗地地籍调查表的说明栏中注明来源。９．宗地面积变更面积变更采取高精度代替低精度的原则，即用精度较高的面积值取代精度低的面积值。属原面积计算有误的，在确认重新量算的面积值正确时，须以新面积值取代原面积值。ａ．变更前后均为解析法量算的宗地面积变更，如原界址点坐标满足精度要求，利用原界址点坐标计算宗地面积。ｂ．变更前为图解法量算面积，变更后为解析法量算面积的宗地面积变更，用解析法量算的宗地面积取代原宗地面积。ｃ．变更前后均为图解法量算的宗地面积变更，对宗地形状未变或宗地合并的宗地面积变更，如两次面积量算差值满足规定限差要求，仍以原面积数据为准；如两次面积差值超限，则应查明原因，取正确值。对宗地分割的宗地面积变更，如变更后宗地面积之和与原宗地面积的差值满足规定限差要求，将差值按分割宗地面积比例配赋到变更后的宗地面积，如差值超限，则应查明原因，并取正确值。面积量算精度指标见表1。表1面积量算精度指标宗地面积（平方米）较差限差（平方米）０～１００２１００～５００3５００～１０００5１０００～２０００7＞２０００1/300（相对误差）１０．地籍图变更ａ．地籍铅笔原图作为永久性保存资料，不得改动；ｂ．地籍二底图应随宗地变更而随时更改，以保持地籍图的现势性。发生变更时，先将二底图复制一份（蓝晒或复印），并在二底图复制件上用红色笔标明变更情况，存档备查。也可将一定时间内的变更注记在同一张二底图复制件上，但必须保证一宗地不变更两次。根据变更勘丈成果或变更宗地草图修改二底图的有关内容，擦去废弃的点位、线条和注记，画上变更后的地籍要素。当一幅图内或一个街坊宗地变更面积超过１／２时，应对该图幅或街坊进行基本地籍图的更新勘丈。１１．宗地图变更依据变更后的地籍图或宗地草图，按《城镇地籍调查规程》有关规定重新绘制宗地图。原宗地图不得划改，应加盖“变更”字样印章保存。１２．其他资料变更１２．１界址点坐标册变更对界址点坐标册中已废弃的界址点坐标用红色笔划掉，在相应位置加盖“变更”字样印章，新增加的界址点坐标加在坐标册中。１２．２面积汇总表及统计表变更在以街道为单位的宗地面积汇总表内，划去发生变更的宗地，并加盖“变更”字样印章，将新增加的宗地面积加在表内。根据本地实际情况，视一定时间段，依据变更后的街道“宗地面积汇总表”，变更城镇土地分类面积统计表。１２．３相邻宗地变更由于变化宗地地籍要素的变更引起相邻宗地地籍要素变化的，相邻宗地需进行相应变更（如相邻宗地形状未变，而在原界址边上增减界点、或相邻宗地他项权利变化等）。由于变化宗地的变更只引起相邻宗地四至变化，而相邻宗地其它地籍要素未变的，相邻宗地四至状况可暂不做变更。１３．对初始地籍调查资料错误的更正在日常工作中，如发现原地籍资料有错误，应对原调查成果进行更正，并注明更正原因、日期、经手人，归入宗地档案。有关资料的更正参照相应种类变更的要求执行。１３．１地籍编号错误的更正对地籍编号重复的，按新增宗地编号方法重新编号；对地籍编号其它错误，查明原因，更正错误。原地籍号编号正确的，不得因其它资料的更正而变更原地籍号。１３．２界址点、界址线确权错误的更正如果界址点、界址线确权时有误，应重新进行调查，按《城镇地籍调查规程》要求填写地籍调查表，绘制宗地草图，并更正有关图件。１３．３界址点坐标测量错误的更正如发现界址点坐标测量有误，应重新测量界址点坐标，用正确坐标值改正错误坐标值，并更正有关图件、数据。１３．４宗地面积错误的更正由于界址点、界址线错误或由于量算错误而引起的宗地面积错误应进行更正，并对原地籍调查有关资料进行更正。由于本宗地错误而引起邻宗地界址点、界址线或宗地面积错误的，邻宗地的地籍资料也应按以上原则进行更正。附表Ⅰ：变更地籍调查通知书根据你（或单位）提交的变更土地登记申请书，特定于＿＿月＿＿日＿＿时到＿＿＿＿（现场或指定地点）进行变更地籍调查，请你（或单位）届时派代表到场共同确认变更界址。如属申请分割界址或自然变更界址的，请预先在变更的界址点处设立界址标志。县（市、区）国土资源局盖章年月日附表Ⅱ：变更地籍调查记事表编号：变更后土地使用者姓名性质上级主管部门土地坐落变更后法人代表或户主代理人姓名身份证电话号码姓名身份证电话号码其它变更记事原土地使用者（法人代表或代理人）签章现土地使用者（法人代表或代理人）签章经办人变更日期土地登记土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记；变更土地登记，是指初始登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和他项权利的设定登记，土地使用权、所有权和他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。第一章、一般土地登记受理程序规范(一)申请：1、登记受理的范围： 凡属盐城市所辖的县（市、区）范围内的土地使用者，在取得、变更、转让、出租、抵押、终止土地使用权时，必须依法向所在县（市、区）国土资源局申请土地登记，领取土地证书，未经登记的土地权利不受法律保护。2、申请登记的时限：①建设用地经依法批准的，必须在批准后30日内提出土地权利设定登记申请；②因土地使用权转让、企业兼并、分裂、合并引起土地权属变更及用途、名称、地址变更的，必须在转让合同签订后30日内，或在变更行为后30日内提出土地变更登记申请；③因土地使用权转让、土地权利灭失、土地使用期限到期而引起土地权利终止的，必须在土地权利终止后15日内提出注销土地登记申请；④土地使用权抵押、出租，或者土地使用权抵押、出租引起变更的，必须在签订有关合同后15日内提出土地他项权利登记或土地他项权利变更登记申请。3、申请登记时应提交的材料：①土地登记申请书；②单位、法定代表人证明和法人代表身份证、或户籍证明；③土地权属来源证明(如各类国有土地有偿使用地批准书、国有土地划拨批准文件、国有土地出让合同、土地使用权转让合同、土地使用权抵押出租合同等)。④地上建筑物、其他附着物权属证明(如购房契约、建房执照、规划许可证、房屋所有权证等)；⑤土地税费缴纳证明；⑥土地登记部门要求提交的其他材料。委托书：登记申请的代理人还须提交委托书和本人身份证明。(二)地籍调查：接受申请后，一般宗地在30个工作日内完成权属审核、审批等工作。(三)权属审核：地籍科同志对地籍调查结果的审核。(四)上报审批：对通过权属审核符合发证条件的宗地材料，报送局领导审批。(五)注册登记，收费发证。对经过审批的宗地，登记造册，并按规定缴纳后，予以发放土地使用证书。第二章商品房、房改房、经济适用房、职工集资房等土地变更登记程序1、申请：填写个人购买住房土地变更登记申请审批表；2、申请时应提交以下材料：①居民身份证或户口簿；②变更前土地使用证或其他用地批准文件；③规划许可证；④房屋所有权证、购房合同、购房发票、契税发票等；⑤房改房需提供公有住房房改审批表，集资建房需提供立项批复、规划许可证、建设用地批准书、集资建房协议书等。3、权属审批：接受申请后10个工作日内完成实地调查、权属审核、审批等工作。4、报局审批：对通过权属审核符合发证条件的宗地报局审批。5、注册登记，收费发证：对经过审批的宗地，登记造册，并按规定缴纳有关规费后，予以发放土地使用证。第三章、土地使用权抵押登记操作规范地使用权抵押登记的概念土地使用权抵押登记属于土地变更登记的范畴。它是指土地使用权人把土地使用权作为担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。其含义有以下几点：一是抵押人或债务人(即第三人)为了获得贷款，以抵押人拥有的土地使用权作为贷款的担保物；二是土地使用权抵押是一种物的权利抵押，即在抵押期限届满前，抵押权人不能实际占有、使用作为贷款担保物的土地使用权，法律上也严禁这样做；三是在抵押期限届满后，即实现土地使用权抵押权时，抵押权人可以按法律的规定取得土地使用权的变价处分权和卖得价金优先受偿权(其中：变价处分权，是指债务人不履行债务时，抵押权人以抵押物折价优先得到偿还的权利；卖得价金优先受偿权，是指当债务人不履行债务时，债权人以卖得抵押物的价款优先得到偿还的权利)；四是未办理土地使用权抵押登记的，不得对抗第三人。开展土地使用权抵押登记工作，对于促进社会资金的融通，推动社会经济的发展具有十分重要的作用。但同时也应当看到：由于我国相关法律规定了在土地使用权抵押登记工作中采用的是实质审查主义，土地抵押登记本身也具有公信力和公示力等特点，因此，办理土地使用权抵押登记手续的各级国土资源部门及其经办人员，也要相应地承担着很大的法律责任。如国土部门将土地抵押登记手续办错，将要承担相应的行政赔偿责任；同时，国土部门对其经办人员不但要给予行政处分，还要行使行政追偿权(即国土部门在作出赔偿后，其经办人员也要对国土部门作出相应的补偿)。二、抵押登记的对象和限制范围(一)可以办理抵押登记的范围1、以出让方式取得的国有土地使用权；2、以作价出资方式取得的国有土地使用权；3、以国家授权经营方式取得的国有土地使用权；4、以国家租赁方式取得的国有土地使用权；5、国有企业以划拨方式取得的国有土地使用权(企业性质以营业执照为准)；6、通过承租方式取得的国有出让土地使用权；7、抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒地(包括国有和集体所有的荒地、荒沟、荒水、荒滩等)；8、以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的集体土地使用权须同时抵押；9、如将整个宗地中部分土地设定抵押的，则应经国土局地籍部门的实地测绘和审核后方可抵押；10、以共有土地使用权抵押的，需其他共有人同意后方可抵押。(上述土地使用权设定抵押的，其地上建筑物、附着物所有权须同时设定抵押；地上建筑物、附着物所有权设定抵押的，其占用范围内的土地使用权须同时设定抵押)(二)土地使用权抵押的限制范围1、土地所有权不得设定抵押。2、耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权，不得设定抵押。3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施用地，不得设定土地抵押。4、所有权、使用权不明或有争议的财产，不得设定抵押。5、依法被查封、扣押、监管的财产，不得设定抵押。6、乡(镇)、村企业使用的集体土地使用权不得单独设定抵押。7、对于行政机关用地、军事用地、事业单位用地，虽然法律上没有明文规定不得设定抵押权，但在实践中，我们一般不予办理抵押登记。8、国有划拨土地使用权，除了国有企业用地和经国土部门批准保留国有划拨土地使用权的企业用地之外，其他土地使用者须在办理土地使用权出让手续、补签土地使用权出让合同、补缴土地出让金后方可办理抵押登记。9、在上述可以设定土地使用权抵押权的，如目前仍是空地的，能否设定抵押权，在工作实践中视情况而定：对于刚取得土地使用权的，可以设定抵押；如取得土地使用权一年以上未用的，在缴纳土地闲置费后方可抵押；如取得土地使用权两年以上未用的，则由政府收回其土地使用权，不得再设定土地抵押。10、对于一宗土地使用权重复抵押的，按照法律规定：同一宗地可以多次抵押，但多次抵押的抵押值总和不得超过该宗地的地价总额；抵押顺序以办理抵押登记的先后顺序为准。但在工作实践中，我们一般不受理土地重复抵押登记。11、对于成套住房房产权抵押而涉及到土地抵押的，我们不予受理(其原因：一是成套住房房地产价值中的主要价值集中在房产上，土地部分的价值较少。二是在办理房地产权登记的顺序上，根据法律规定：先到房产部门办理房产权登记，而后持房产证到国土部门办理土地登记。因此在办理成套住房的房地产抵押登记后，在债务人没有清偿债务前而发生房地产权变更的，首先要到房产部门办理房产权变更登记手续，房产部门在此时就能把住关；况且如再到国土部门办理地产部分的抵押登记，势必要增加抵押人的费用。三是我们已与市房产交易中心就此事进行了专题会办，形成了会办纪要：规定成套住房的抵押登记只要到房产部门办理即可，无需再到国土部门办理抵押登记。各县可参照上述办法办理)。12、依法不得抵押的其它财产。三、土地使用权抵押登记需提交的材料(一)一般情况下需提交的材料1、《土地他项权利登记申请书、审批表》(一式两份；抵押人和抵押权人分别在封面上盖章)；2、《土地使用证》原件；3、《房屋所有权证》及其它附着物产权证明的原件及复印件(原件经核对无误后退回)；4、《土地估价报告》、《土地估价技术报告》[对于以出让方式或作价出资方式取得的土地使用权，是否需要地价评估，由抵押权人自定。如抵押权人认为不需要进行地价评估的，则由抵押权人出具《土地作价证明》]；5、抵押人与抵押权人之间签订的《抵押合同》或《最高额抵押合同》、《抵押物清单》(注意：该清单是抵押合同的必备附件，不可缺少)；6、抵押人的《法人代表身份证明》、法人代表身份证复印件(单位在该复印件上盖章)；抵押人如系个人的，则提交个人身份证原件及复印件(或户口薄原件和复印件)；如抵押人不具备完全民事行为能力的，还应提交由居委会或村委会出具的监护人身份证明；7、抵押人《授权委托书》、受托人身份证复印件(单位在该复印件上盖章)；8、抵押权人的《法人代表身份证明》、法人代表身份证复印件(单位在该复印件上盖章)；9、抵押权人《授权委托书》、受托人身份证复印件(单位在该复印件上盖章)；10、抵押人《企业营业执照》原件及复印件(原件经核对无误后退回)。(二)在提供上述材料的基础上，还应根据不同情况分别提交下列材料1、抵押人单位性质如系股份制性质的，需提供关于同意土地使用权抵押的《董事会决议》。2、如果属于土地使用权延期抵押的，需提供：(1)原《土地他项权利证明书》(或《土地使用权抵押证明》)；(2)由抵押权人签发的《关于申请办理土地使用权抵押注销登记的报告》。3、如果已在房产部门办理房产抵押登记的，需提供房产部门发放的《房屋他项权证》。4、如果公证机关已对房屋所有权抵押进行公证的，需提供公证机关出具的《公证书》和《抵押物登记证明》。5、以通过承租方式取得的土地使用权抵押的，则需提供出租人同意抵押的证明。6、乡(镇)、村企业使用的集体土地或抵押人依法承包的属于集体所有的荒地(荒地、荒沟、荒水、荒滩等)，则需提供集体土地所有者出具的《同意抵押的证明》。其内容包括：(1)在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地；(2)征地费是否作为清偿资金等。7、属于整个宗地中部分土地抵押的，需提交经国土局地籍部门测绘和审核后的宗地图。8、以共有土地使用权抵押的，需提交其他共有权人同意抵押的证明。四、土地使用权抵押登记的工作程序和方法(一)申请在土地抵押登记中，其申请人是进行土地使用权抵押的双方，即由抵押人和抵押权人共同向国土部门提出申请。应提交的材料前面已述。(二)受理在申请人向国土部门提交有关申请材料后，国土部门的经办人员应首先对其所提交的材料进行查阅：如抵押土地属于不能抵押的，则应退回，并说明其理由。如属于可以抵押的，但所提交的材料不全的，则告知其应补交的材料，待申请人补全材料后，再将申请材料受理下来。在受理材料后，国土部门应出具受理材料清单给申请人收执。(三)审核这是在办理土地抵押登记工作中最为关键的一步。其主要审核内容与方法如下：1、对申请人所提交的材料进行审核，看所提交的材料是否齐全。如不全，则通知申请人补全。2、对申请人进行审核。一看《申请表》上的抵押人是否与土地证上的土地使用者和房产证上的房屋所有权人一致，是否与土地估价报告(或抵押权人出具的作价证明)上的土地使用者一致，是否与《抵押合同》及《抵押物清单》上的抵押人一致，是否与企业《营业执照上》的企业名称一致，是否与《董事会决议》上的企业名称一致，是否与《法人代表身份证明》和《授权委托书》上的单位名称一致；二看《申请表》上的抵押权人是否与《房屋所有权证》、《房屋他项权证》上的抵押权人一致(房产抵押权人与土地抵押权人必须一致，否则不予办理土地抵押登记手续)，是否与《作价证明》的出具单位一致，是否与《抵押合同》和《抵押物清单》上的抵押权人名称一致，是否与《法人代表身份证明》和《授权委托书》上的单位名称一致。3、对土地权属状况进行审核(1)首先要审核所抵押土地是否属于可允许抵押之列。如不属于可允许抵押之列，则应退回，并说明其理由。(2)要根据土地证书之内容，一是要调阅该宗地的土地登记资料，二是要调阅本机关所负责的土地登记区域内全部土地抵押登记清单，三是要调阅其他资料，主要是看该宗地的土地使用权是否已被法院查封扣押或被裁决给他人、以前是否已办理土地抵押登记手续、是否已被国土部门依法立案查处等，如出现上述情况，一律停止办理土地抵押登记手续，没有任何商量余地。注意：这一步是审核工作中的重中之重。(3)如抵押地块属于单位使用的国有划拨土地使用权的，则要审查抵押人的《营业执照》上的单位性质是否属于“国有”。如不属于国有而属于股份制性质(经国土部门批准“保留划拨”的除外)，则应在办理土地处置手续后方可抵押。(4)如抵押地块属于抵押人依法承包的集体荒地，则应审核集体土地所有人出具的《同意抵押的证明》。在该证明上，如集体土地所有者不同意“在实现抵押权时按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地，或将征地费用作为清偿资金”的，则不予办理土地抵押登记手续。(5)以乡(镇)、村企业使用的集体土地抵押的，则要看其地面上的厂房及其它附着物之产权是否已设定抵押，如没有，则不予办理土地抵押登记手续。同时还应审核集体土地所有人出具的《同意抵押的证明》，其审核方法与上述“集体荒地”的方法相同。(6)以通过承租方式取得的土地使用权抵押的，应审核出租人同意抵押的证明。(7)以共有土地使用权抵押的，看其他共有人是否已同意抵押人进行抵押。(8)对于抵押地块目前仍是空地的，则应查看批准使用土地的时间。如经批准后一年以上未用的，则要经国土局批准并按有关规定缴纳闲置费后方可抵押；如经批准后二年以上未用的，则政府要收回该宗土地的使用权，不再办理其土地抵押登记手续。(9)对于申请人要求办理土地使用权重复抵押的，一般不予办理。(10)对于因成套住房产权设定抵押而引起土地使用权抵押的，其处理办法前已所述，这里不再重复。(11)属于延期抵押的，需由抵押权人提交原《土地他项权利证明书》及《关于申请办理土地使用权抵押注销登记的报告》，在将原土地抵押登记注销后，重新办理新的土地抵押登记手续。4、对地价和抵押金额进行审核(1)对地价的审核：主要是审核《土地估价报告》或抵押权人出具的《作价证明》中的土地价格，看其地价是否与当地现时地价水平相当(主要是与基准地价相比较)。如地价畸高，则退回申请材料，并说明原因。其中对于：①以国有划拨土地使用权抵押的，②以国家租赁方式取得的国有土地使用权抵押的，③以乡(镇)、村企业使用的集体土地使用权抵押的，④抵押人以依法承包的集体荒地使用权抵押的，则必须进行地价评估，且其土地估价结果必须经国土部门会审，以确定地价和其中的政府收益部分(即土地出让金部分，一般不低于总地价的40%)，该政府收益部分是不允许抵押的。此外，对于以通过承租方式取得的国有出让土地使用权抵押的，也需经过地价评估。(2)对抵押金额的审核：一般用地的抵押贷款金额要小于可抵押地价总额；抵押率要符合金融部门的规定，一般不大于可抵押地价总额的70%。对于以国家租赁方式和通过承租方式取得的土地，其抵押金额还要根据租赁期限而定，一般情况下抵押金额要小得多。5、对抵押期限进行审核(1)对于用于开发商品房的的土地，要严格控制抵押期限，一般不超过1年(即原则上不超过一个开发周期)。对于此种类型的用地，因其开发建设快、商品房销售快，故抵押权人不但自己对其贷款资金的流向要实行严密的监控，还要通过请求房产部门的协助而对商品房产权的变动状况进行严密的监控，以防止贷款担保物的实际落空，产生不必要的麻烦。(2)对于以其它类型的出让土地、国家作价出资土地、国家授权经营土地、划拨国有土地抵押的，其抵押期限可适当放长一些，一般为1—5年。但抵押期限最长不得超过国土部门批准的土地使用年限。(3)对于以国家租赁方式或通过承租方式取得的国有土地使用权抵押的，其抵押期限应适当缩短，最长不得超过租赁期限。6、对其他内容进行审核除了对上述有关内容进行审核外，还要对其他内容进行审核。如土地证书上的土地使用者名称、土地座落、地籍号、土地使用权性质和类型、土地用途、土地使用期限、土地面积等是否与《房屋所有证》、《房屋他项权证》、《土地估价报告》、《抵押合同》及《抵押物清单》、《董事会决议》等材料上所载内容一致。7、实地察看实地察看的目的：一是实地查核土地证书上所标注的宗地位置、土地用途、土地使用界址线等内容是否与实地一致，如实际土地用途、土地使用界址线已发生改变，则暂时不能办理抵押登记手续，待国土部门重新审批后方可办理抵押手续。二是实地查核抵押地块上有无住宅用房，如有则应剔除住宅用地部分。(四)填写和审核《土地他项权利登记申请书、审批表》在按上述审核内容和审核方法对抵押申请人所提交的申请材料进行审核，并经实地察看后认为符合土地抵押登记要求的，国土局经办人员要填写《申请表》，并在该表上签署初审意见。在填好该表后，还要将该表内容与土地证书等其它申请材料一一核对，如有错误则随之改正，改动处需加盖经办人的印章，以示负责，但改动不得超过三处，否则需重新填写《申请表》。(五)提请会办和审批在土地抵押登记会办会上，经办人要将详细情况向与会人员进行汇报。经大家会办同意后，地籍处的负责人和局分管领导人分别在《土地他项权利登记申请书、审批表》上签署审核意见，并加盖地籍管理部门、国土局的印章及人民政府土地登记专用章。(六)注册登记在经过土地抵押审批后，需进行注册登记。其方法为：一是在该宗地的《土地登记卡》和《土地归户卡》上分别进行登记，并将土地抵押有关内容录入地籍信息系统；二是在《土地使用权抵押登记清单》中予以记载(国土局地籍部门应建立此清单，以方便对土地抵押登记工作的管理)。(七)填制《土地他项权利证明书》在进行土地抵押注册登记后，要及时根据《土地他项权利登记申请书、审批表》中有关内容打印《土地他项权利证明书》，同时要做好该证书内容的校核工作，并加盖国土局印章。对于将宗地分割抵押的，还要在《土地他项权利证明书》上粘贴附图，并在该证书上注明抵押范围和抵押面积，同时在该证书附图上用红实线标出抵押范围线。与此同时，要在土地使用证上“备注”栏内标明此次抵押的抵押权人、抵押土地面积、抵押土地范围、抵押金额、抵押期限等内容，并加盖国土局印章。(八)收费、发证在抵押申请人按土地登记收费标准向国土部门缴纳“土地登记费”，并在《土地证书签收簿》上签字后，将《土地使用证》和《土地他项权利证明书》分别发给抵押人和抵押权人。第四章、盐城市土地登记代理管理暂行办法一、总则第一条为了规范土地登记中介代理行为，维护土地市场秩序，维护相关当事人的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》以及《江苏省土地管理实施条例》等有关法律、法规、规章，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内的土地登记代理机构及执业人员。第三条本办法所称土地登记代理机构是指依照本办法，经批准获得土地登记代理资质的中介服务机构。土地登记代理执业人员是指依照本办法，获取土地登记代理资格后，经注册登记从事土地登记代理业务的专业人员。第四条经批准取得资质的土地登记代理机构和获取土地登记代理资格的土地登记代理执业人员，方可从事土地登记代理工作。取得资质的土地登记代理机构必须经当地工商行政主管部门注册后，方可执业。土地登记代理机构聘用的土地登记代理执业人员，应当依照国家、省的规定取得代理资格证书。第五条省国土资源厅负责全省土地登记代理机构和执业人员的资质、资格确认的审批工作。盐城市国土资源局负责全市范围土地登记代理机构和执业人员的资质、资格确认的初审和报批工作以及对各土地登记代理机构和执业人员的工作行为实行监督管理。二、资质资格认证第六条土地登记中介代理机构资质实行分级管理。分甲、乙、丙三级。甲级机构可在江苏省全省范围内从事土地登记业务，乙级机构可在全市范围内从事土地登记中介代理业务，丙机构可在所在地的县(市、区)范围内从事土地登记中介代理业务。具备乙级机构三年以上并符合其他晋升条件的，可申请晋升甲级机构资质;具备丙级机构三年以上并符合其他晋升条件的，申请晋升乙级机构资质。第七条土地登记中介代理机构资质认证程序：拟从事土地登记中介代理的机构，应当向所在地国土资源行政主管部门申请，并经市、县(市、区)行政主管部门初审后，由省国土资源厅审查。经审查符