房地产公司运营计划管理体系培训

时代中国运营计划管理体系培训运营管控办公室2021-03零.前言：2018年基准工期模型提效163天660天→497天，可曾想过我们还有这般潜力4栋30层高层住宅普通悬挑钢管外脚手架管桩外墙砖1层地下室铝模全砼外墙3道悬挑（2层、12层、22层）第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分第六部分18年工期变化间歇及工序时间两个并行目

录Contents2018年基准工期计划体系变化P-BIM一.

18年工期变化阶段①时代2017②时代2018提效及说明（①-②）启动~开工907010（提前完成修规批复）+10（桩基战略招标）=20开工~正负零正负零~主体封顶主体封顶~竣备交付合计108171821715（缩短桩施工工期）+21（细化地下工程工期）=26——60（外立面不占关键线路）+81（装修并行施工）-10（竣工备案）-14（按规范调整砌筑抹灰工期）=11729117420+26+117=163（其中施工143天）660（施工570）497（施工427）20（开工前）+26（地下部分）+117（封顶后）=163天提效（其中施工提效143天）备注：1.单位天；2.提效说明中红色数字表示提效天数，黑色数字表示延长天数。2.间歇及工序时间-红线工期原则序号类型工期系数工序1非业主体验或工期紧张1.0屋面工程、室外工程234工序复杂，受天气影响小工序简单，受天气影响大工序复杂，受天气影响大1.11.11.2砌筑、抹灰、装修、电梯工程外架拆除主体结构、桩施工、地下结构、外立面饰面工程备注：①详细工序表请看P7。2.间歇及工序时间-基础工期基础部分的工期根据下表按①＋②＋③＋④的方式得出，相比2017年版更加细化，组合可能性更多。②支护+土方无水平构件工期①基础类型+静载

工期③桩身检测+垫层天然地基基础管桩工期30天8天④特殊调整堆载预压工期210天120天30天14天一层天然地基基础管桩——一道水平构件

24天多道水平构件

34天地下室软基处理40天无水平构件双排桩30天45天真空预压不配筋

60天不配筋8天长螺旋灌注桩长螺旋灌注桩灌注桩45天搅拌桩处理+一道锚索配筋70天70天二层地下室配筋30天30天30天灌注桩+二道锚索60天90天管桩桩端持力层遇水软化岩层15天非溶岩地区非溶岩地区灌注桩溶岩地区灌注桩灌注桩复合土钉墙溶岩地区灌注桩复合土钉墙＋一道锚索基坑底打桩40天100天105天备注：①以上时间为一个批次的时间；②若项目存在底板防水施工，则地下部分工期增加5天。2.间歇及工序时间-单道工序时间红线工期保障质量，考核工期确定穿插进入时间序号1工序红线工期考核工期序号161718192021222324252627282930工序机房结构、门窗电梯安装红线工期考核工期基础详见第6P25天15天15天21层地下室结构3N层25+(N-1)×15天84天、120天电梯调试55天60天4示范区开放首层电梯厂检59天8天11天人货梯拆除12天50天——6二层三层10天7天屋面工程（不含机房）76天主体结构8标准层悬挑4.5天/层5天/层塔吊拆除土方回填12天40天60天30天50天40天———92天/层101112131415顶层6天7天市政工程—砌筑抹灰4天/层4天/层2.5天/层4.5天/层4.5天/层3天/层道路工程—园建工程—窗框、外墙砖外架拆除装修绿化工程—1.5天/层、悬挑3天或7天90天、24天/层

100天、30天/层非塔楼地下室地下室内施工30天235天210天2.间歇及工序时间-技术间歇时间要求确保技术间歇要求，保障现场质量。主体5天/层砌筑4.5天/层抹灰4.5天/层装修30天/层关键线路30天36天30天阶段天数30天14天7天说明主体结构至砌筑结构28天龄期及主体整改高精砌块龄期水电施工砌筑至抹灰阶段（36天）1天顶砖施工14天30天顶砖龄期抹灰至装修抹灰28天龄期及装修移交3.两个并行一、设计并行•

设计、开发、工程三线并行二、施工并行•

墙内外并行•

楼内外并行•

装修并行3.两个并行-设计并行出图开发线和设计线同步展开，设计线一鼓作气完成图纸，按开发、施工需要的时间出图。即是在修规报建图完成时，同步启动初步设计、报建图和施工图。0102030405060708090100110120130140150详勘报告开工基础检测完成45d25d40d工程开发4570110修规公示用地规划证国土证运营决策会修规批复工规证图审批复施工证48d15d30d10d25d75570100110135第102天，基础图审查合格规划报建8d修规报建图40d单体报建图5515施工报建初步设计施工审查图55d20d7090桩、基坑施工图正式施工图15d30d12060现场施工示范区、售楼部全套图纸50d1203.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工一、墙内外并行施工：（三段铺贴、两段拆架）（3+1.5天/层）序号工序序号4工序序号原则123水拉毛窗扇及栏杆安装外架拆除123外立面连续施工窗框安装外墙砖铺贴5窗扇栏杆同步进行落架完成后正式移交装修饰面N=19FN=19F，开始11~2F的外立面施工为什么是结构至19层开始？5d25d11-2F1F水拉毛窗框、外墙砖3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工一、墙内外并行施工：（三段铺贴、两段拆架）（3+1.5天/层）N=25F，开始21~11F的外立面施工饰面N=25F21-12F序号1工序水拉毛5d25d2窗框安装3外墙砖铺贴窗扇及栏杆安装外架拆除45水拉毛窗框、外墙砖序号原则123外立面连续施工11-2F1F窗扇栏杆同步进行落架完成后正式移交装修3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工一、墙内外并行施工：（三段铺贴、两段拆架）（3+1.5天/层）饰面4d23d30-22F21-12F序号1工序水拉毛2窗框安装水拉毛窗框、外墙砖3外墙砖铺贴窗扇及栏杆安装外架拆除4结构封顶，开始30~22F的外立面施工5序号原则123外立面连续施工窗扇栏杆同步进行11-2F1F落架完成后正式移交装修3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工一、墙内外并行施工：（三段铺贴、两段拆架）（3+1.5天/层）落架21~2F饰面完成，开始21~2F的落架施工30-22F21-12F15d

3d

15d

3d序号工序序号4工序123水拉毛窗扇及栏杆安装外架拆除窗框安装外墙砖铺贴5落架悬挑序号原则123外立面连续施工窗扇栏杆同步进行11-2F1F落架落架完成后正式移交装修悬挑3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工一、墙内外并行施工：（三段铺贴、两段拆架）（3+1.5天/层）13.5d

7d序号工序序号4工序123水拉毛窗扇及栏杆安装外架拆除30-22F窗框安装外墙砖铺贴5落架悬挑屋面饰面工程完成，开始30~22F的外架拆除21-12F序号原则123外立面连续施工窗扇栏杆同步进行11-2F1F落架完成后正式移交装修3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工一、墙内外并行施工：（三段铺贴、两段拆架）（3+1.5天/层）T3:N=30FT5:屋面饰面工程完成饰面工程30-22F21-12FT4:第1、2段饰面工程完成外架拆除11-2F1FTT1:N=19FT2:N=25F3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工例二、楼内外并行施工：（垂直运输94天、室外工程红线80天）做好施工总平面布置，为室外工程的前置施工做好准备。3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工例二、楼内外并行施工：（垂直运输94天、室外工程红线80天）中心园林区分3块施工，管线、土方、园建工程流水作业。塔吊、人货梯部位管线做预留，塔吊周边砌墙围挡。室外工程提前插入，越早越好。备注：以落架完成计算3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工例二、楼内外并行施工：（垂直运输94天、室外工程红线80天）人货梯拆除完成后，25天内完成从土方、市政到园建的收口工作。为单项验收争取时间。35天内完成整体室外工程。备注：以落架完成计算3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工二、楼内外并行施工：（垂直运输94天、室外工程红线80天）前置室外工程施工，尽量缩短室内垂直运输时间，为规划验收、消防验收争取更多时间。174天74天外架拆除完成竣备封顶后剩余总工期15天60天19天垂直运输机房移交室内电梯电梯使用及人货梯拆除5室外工程红线工期80天40天60天土方10调试+消防：50天①主体封顶后49天开始中心园林区②外架拆除后完成塔楼周边③人货梯周边35天内完成市政30天3道路50天7规划：40天10

30天园建50天绿化3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工三、装修并行施工-装修开始时间装修开始(首段落架完成后开始)N：主体施工至N层；N=12FN=20FN2=22FN

：砌筑施工至N

层；11N

：抹灰施工至N

层；22N

=22F,2N

：装修施工至N

层。抹灰施工33抹灰开始N=20F主体施工砌筑开始N=12F主体施工N

=11F1砌筑施工N

=N-10=2FN

=N-18=2F2N

=N

-20=2F132砌筑施工抹灰施工装修施工3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工三、装修并行施工-单层装修工序回填及地面找平2墙砖及地砖4天门框安装2天面漆2天吊顶6天两遍腻子4天天部品安装2天木地板安装2天打磨及底漆4天电器洁具安装2天单层装修湿作业20天，干作业10天，总工期30天3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工三、装修并行施工-总览N主体结构T3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工三、装修并行施工-总览N主体结构砌筑N=12FT3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工三、装修并行施工-总览N主体结构砌筑抹灰N=20FT3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工三、装修并行施工-总览N主体结构砌筑抹灰N=19F外墙1T3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工三、装修并行施工-总览N主体结构砌筑抹灰N=25F外墙2外墙1T3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工三、装修并行施工-总览NN=30F主体结构砌筑抹灰外墙3外墙2外墙1T3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工三、装修并行施工-总览N主体结构砌筑抹灰外墙3外墙2落架1外墙1T=21~2F饰面完成T3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工三、装修并行施工-总览N主体结构砌筑抹灰外墙3落架2外墙2落架1外墙1TT=屋面饰面完成3.两个并行-墙内外、楼内外、装修并行施工三、装修并行施工-总览N主体结构砌筑抹灰外墙3落架2N2=22F外墙2装修落架1外墙1TT=21~2F落架完成3.2018基准工期-各项工序的计算逻辑基础工程：根据P6组合计算，代表整个批次的完成时间，占关键线路。地下室工程：25+(N-1)×15天，塔楼正负零工期，含底板防水，占关键线路。主体结构：根据P6组合计算，占关键线路。砌筑：单层4.5天/层，开始时间根据其总工期反算，确定开始时间及主体对应层数，占关键线路34天。抹灰：单层4.5天/层，开始时间根据其总工期反算，确定开始时间及主体对应层数，占关键线路40天。外墙饰面：单层3天/层，单段外墙最早开始时间为悬挑层+3层，同一个落架段连续争取连续施工以确定该段开始时间。顶段饰面在顶层完成后第二天开始施工。落架：单层3天/层，悬挑3天/道，悬空悬挑7天。开始时间为首个落架段饰面工程完成，顶部落架段需屋面工程完成后开始。装修：单层30天/层，开始时间为首个落架段完成，单层移交需满足该层抹灰后30天且该层外架落完，占关键线路60天。室外工程：越早开始越好，红线工期80天，人货梯拆除完成后35天完成所有室外工程的收口工作。不占关键线路。4.2018基准工期-总览03070天6090120150180210240270300330323360390420450480510修规批复完成70地下室施工82天152主体结构施工171天砌筑抹灰101+34天95+

40天137天357397397外立面施工及外架拆除室内装修室外工程竣备交付40+60天80天45745230+40天497非关键线路占用时间关键线路占用时间从启动至竣备交付共计497天（其中施工工期427天）5.计划体系变化-项目、分期、分标、分批次项目同一财务公司，同一时间获取，取国土证和修规范围较大者为一个项目。分期同一项目，每个分期宜小于40万方，一个分期应对应一个修详规批复。同一分期，建议以土建总包承包范围确定分标，每个标段宜小于15万方，分标标段与标段之间具备同时施工条件。同一分期，同一分标，根据塔楼层高，营销推售计划（运决会）确定，考虑批分批次次间流水，单批次或多批次具备交付能力，单个批次建议不大于4栋塔楼。5.计划体系变化-取消批次内流水做好分证规划，确保各批次具备按时竣备能力，做好交付分区规划，确保各批次具备按时交付能力批次内1个月流水

≥10栋楼一个批次决策会确定塔楼施工节奏建议≤4栋楼批次内无流水一个批次5.计划体系变化-批次设置案例例总建筑面积46万方一期一批次一期二批次

18-6-30一期三批次一期四批次

18-8-15一期五批次

18-9-30二期一批次

18-12-31二期二批次

19-3-305.计划体系变化-计划考核节点全覆盖版本里程碑11个一级节点82个二级单列——二级汇总——二级节点——汇总93个2017年版2018年版11个30个25个15个351个432个里程碑1土地获取2修规批复/3开工4施工证6预售证/7开盘

8竣备/9交付

10确权/11房产证5示范区开放运营决策会项目总结会议共2个点开发8个点开发2个点设计1个点开发4个点开发2个点工程4个点一级节点工程2个点工程3个点工程10个点工程1个点工程2个点成本2个点工程21个点设计18个点工程4个点成本3个点工程3个点设计4个点成本1个点设计5个点二级单列二级汇总设计8个点复盘2个点建立2个点复盘3个点建立2个点复盘9个点建立6个点建立2个点复盘2个点复盘2个点招标二级节点：6项招标复盘节点：9项成本复盘节点：41项材料复盘节点：92项成本二级节点：66项共351个点汇集成14个二级汇总进行管理二级节点招标复盘节点：10项成本复盘节点：35项材料复盘节点：92项5.计划体系变化-节点变化主要减少原成本、招标类一级节点，新增台账建立、台账复盘，重要工序移交等节点。序号节点序号192021222324252627282930节点结构封顶序号节点序号19节点序号节点一级节点二级单列产品设计数据二级汇总12运营决策会建设用地规划许可证修详规公式/定案国有土地使用证建设工程规划许可证施工图审查批复临时施工证砌筑施工12修详规报建图单体报建图20销售图纸及相关设计信息签约图纸及相关设计信息全专业专项施工蓝图竣备风险排查12成本/招标台账建立设计台账建立内抹灰施工213外墙砖/外墙漆施工外排栅拆除3初步设计图223成本开工前节点复盘44建筑施工图234招标开工前节点复盘5总包移交装修总包移交园林园建施工完成室内泥水湿作业装修施工完成项目总体结算资料提交项目总结5