房地产运营视角下的现金流管理

运营视角下-房地产现金流管理1234现金流管理基本概念现金流管理模式现金流管理方法目录现金流管理未来趋势01房地产现金流管理基本概念•

基本概念•

运营参与管理的原因房地产现金流管理现金流1.1

基本概念基于上期末余额，对未来N个月的每月期末余额进行估算，从而判断风险等级，以及对拿地等大额资金支出的信息掌握，从而采取的一系列措施和手段的动态管控过程。全面预算基本概念限定一个时间段内的支出计划，把未来的支出和流入做一个叠加，然后在过程中（每月）进行更新和修正，来确保年度预算的控制达标。利润净利润是一个账面数据，现金流才是真实的存在，跑路只能带走现金流，带不走利润，企业倒闭从来不是利润低的问题，而是现金流出现问题。失败的地产公司，一般都是资金除了问题，很少有技术出题的。房地产现金流管理1.2

运营参与管理的原因财务的职能运营的职能在一定的整体目标下,关于资产的购置(投资),资本的融通(筹资)和经营中现金流量(营运资金),以及利润分配的管理。是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。VS强调结果强调过程回款数：640万房地产现金流管理1.2

运营参与管理的原因收益好解

决看问到题问

题

做

出提决示策风

险进度品快质好付款价迟格低复制产高品好回款去快化快拿地上多会多工

程成

本设

计营

销投

拓运

营财

务收益差进度签慢证多签证不慢适配图

纸标质准量化差低

客

户营掌销控费差用

高节

奏坑把多握

差

随

波毫逐无流建

树

业务只短是板搞报销在现金流管理上下穿透出现了一个断档——财务和各个业务部门之间的真空。运营凭借定位的优势，刚好和财务实现一个很好的配合，会完全站在公司的视角去把控信息的准确性，以及财务决策后的一些列方案落地和跟踪实施。02房地产现金流管理模式•

管理专业与业务•

管理模型•

管理核心营业额提升方法房地产现金流管理2.1

管理专业与业务财务专业运营专业业务协同协同配合专业性充分配合收集薄弱环节把控预控预警投前筹划财务和运营在现金流的管理上必须充分配合，否则就都是信息孤岛，不能发挥系统作战的能力。计算风险评价营业额提升方法房地产现金流管理2.2

管理核心房企的管理以现金流为核心。现金流管理的指向是以未来某一时点可动用的现金量，也就是资金冗余。营业额提升方法房地产现金流管理2.3

管理模型客户/银行首付+贷款租金、经营收入融资应收母公司自然人股东合作方固定资产在售在途营销费管理费现金流财务费用债权人应付不可售可售供应商（土地、设计、施工、材料、销售、运营）03房地产现金流管理方法•

现金流铺排流程•

现金流管理方向房地产现金流管理3.1

现金流铺排流程成本成本集团财务集团运营区域运营区域财务复核补充营销融资营销融资复核汇总工程工程目标

核对组织

铺排按财务现金流管控要求目标调整、重新分配、最后与财务交圈①运营梳理区域公司各项目目前实际进展；②运营组织相关条线（营销部、成本部、融资部），预测XX年6月至XX年5月动态现金流；房地产现金流管理3.1

现金流铺排流程成本成本集团财务集团运营区域运营区域财务复核补充营销融资营销融资复核汇总工程工程目标

核对组织

铺排按财务现金流管控要求目标调整、重新分配、最后与财务交圈③区域财务复核，并补充填写财务类数据；④各区域财务负责人提交到集团财务部门，统筹分析；房地产现金流管理3.1

现金流铺排流程成本成本集团财务集团运营区域运营区域财务复核补充营销融资营销融资复核汇总工程工程目标

核对组织

铺排按财务现金流管控要求目标调整、重新分配、最后与财务交圈⑤结合整体的拿地策划，找出未来出现余额较低或者负数的情况；⑥从风险月为目标出发，由集团运营组织各条线对目标进行调整；⑦最终和财务交圈，达到现金流安全、尽用的效果。房地产现金流管理3.2

现金流管理流向——拿地基本的周期性节奏把握时间一季度二季度三季度四季度冲刺回款轻度投资运营提效机会投资回顾调整盘点资源冲刺经营重度投资关键词回笼现金精准投资内外部关系回顾调整阶段方向新增项目开发年末冲刺提高周转速度加强风险管控强化运营监控指标冲刺强化专项奖明年规划全员营销营销重点岗高配总结复盘调整优化卡位指标自有资金投资回报率现金流回正时间IRR净利润率

货地比销售周期开盘后1215%5%2.520%12个月个月房地产现金流管理3.3

现金流管理流向——融资中小房企做规模，融资是最大的瓶颈“2证报审，3证上会，4证放款”1施工证开发贷方案批复在一个城市取得第二个项目后，尽量的复制，方案不要有改动，这会极大的加快报批报建的速度沟通前置和产品的标准化房地产现金流管理3.3

现金流管理流向——融资这个和主体信用评级息息相关，不上市，中小房企基本没希望30强房企资产规模及负债情况（2018年年报）2资产规模（亿元）净资产（亿元）有息负债（亿元）资产负债率企业名称流动资金外部评级融创金茂81793100330342322267506927978768348935107592991408601193230388090%71%85%74%87%72%79%78%76121345467336445143371.9AAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAA+债权融资新城控股招商地产阳光城龙湖1535272611381081496绿城滨江142.1参考滨江集团为例，若企业上市，一般要求排名前30名

，净资产200亿左右。房地产现金流管理3.3

现金流管理流向——融资实质也是一种营业额的融资，也就是有买，有卖，作为中小房企，最可能快速实现的是材料的流量融资，比如成立一家商贸公司3

做虚的阶段：只是导入和导出做实的阶段：对供应商进行管理，对工程施工进行配合流量融资

积极开展合作项目开发，这里提醒的是，合作本身就是一种妥协的过程，对于细节不要过于计较，不要过度干涉对方的操作4

另外项目拿地前合作，可以变成联合体合作，会发现整个融资成本都会项目合作下降

合作项目保持一定比例，例如40%左右房地产现金流管理融资3.3

现金流管理流向——融资1.0：员工强制跟投，管理层强制跟投2.0：普通员工优先跟投，管理层后分红，逐渐放开跟投范围-去精英化3.0：逐渐将合作方，供应商等纳入跟投合伙人领域-共担化5跟投平台4:0：社会化项目跟投平台，普通投资者可以跟投-公众化制定跟投额度，跟投范围，跟投分配……房地产现金流管理融资3.3

现金流管理流向——融资员工本身的诉求，大家都是来上班的，不是来投资的，资金安全，且有一定收益5跟投平台房地产现金流管理3.3

现金流管理流向——融资6股东投入股东投入时间和归还时间，以及产生的收益这一块要非常注意，有些项目利润率特别低，要看看利润构成，例如股东往来的资金收益占利润比重，如果过大则实际该项目是不赚钱的，若不赚钱，则需要考虑流速房地产现金流管理3.4

现金流管理流向——回款银行按揭额度的提早摸排营销负责欠款催收和协调集中销售时业务量大，可安排银行上门收款财务负责欠款信息反馈银行按揭款应由财务催收较妥可以引入两到三家银行，保持一定竞争性，但应确定一家主力银行房地产现金流管理3.5

现金流管理流向——招采成本开低价拿地-不可能并购、勾地的方式，对于中小房企难度大，资源匮乏，没有资源就无法实现集中式采购-可行加入采购联盟，门槛相对较低，可实现降低成本源节流的四个方法高周转-需谨慎但必须快速开发全产业链形成生产过程中的全覆盖房地产现金流管理3.5

现金流管理流向——招采成本招采库管理原则：数量恒定，优化更新功能需求成本评估数量优化定期清点招采库品牌数量，避免过多品牌营

销客

研设

计成

本在大面积使用的材料上想办法：地砖、地板、门、卫浴等产品分级品牌需求房地产现金流管理3.6

现金流管理流向——产品≠艺术品现金流管理去化速度>利润产品价值投放标准工艺与质量动线景观公区外立面户型精装修会所配套及商业

材料设备

智能化低投放中投放高投放√√√√√√√√√√√√√√√√√√房地产现金流管理3.6

现金流管理流向——产品产品标准化功能标准化产品功能标准化开关、洁具卫

中央空中央空调（三菱）洁具卫浴（科勒）小区大门儿童设施门锁电梯

煤气灶新风地暖煤气灶（美的）浴调插座嵌入式，脉冲点火，材质为普通玻璃王力/盼格力/奥MEZ-TF09VA美的/海JZY-QL300日本进

3856T

优化动刚需

盼

凯迪西奥箭牌克斯

海/伟星福田涂料滑梯/仕/尔尔口-S-0力水流嵌入式，脉冲点火，材质为防爆玻璃日本进优化动MEZ-8A160VA干挂石

组合滑上海三菱

方太/华

科勒/美

松下/日

松下/远

恒康/AO

罗格朗JZT-口，噪3384T

力水流，改善高端德施曼三星材+绿梯+转/奥的斯帝标/TOTO立大史密斯/TCLQ535B音较小，

-C2-0

自动控体积小植马水嵌入式，脉冲点火，材质为钢化玻璃日本进口，采4B80V

用最新与改善版相同功能，采用防菌材质干挂石

组合滑汉斯格雅德国高MXZ-蒂森克虏伯/东芝大金/三

大金/德

博世/丹

西门子/

MQ76国博乐

佛斯

松下

56-G5483T-C-0材+绿植+水景梯+转马+拓展类西门子/菱仪A技术，节能房地产现金流管理3.7

现金流管理流向——营销ABCD对去化速度快、慢的楼盘均需踩盘；寻找客户的需求选择越多越纠结；展示样板房数量越多无法同时满足所有需求，有一定的取舍不能仅关注去化率，同时关注每期推盘量房地产现金流管理3.8

现金流管理流向——运营供货速度和去化速度达到均衡点营销目标与现金流匹配现金流关注周期资金支出计划All

in3个月：最贴近实际；6个月：更广泛的支出范围；（对支付的预估会更加准确）9个月和12个月：更强调的是一个预期的方向（大多数公司采用的周期）市场发展与预估偏差较大，导致前序融资无法偿还，公司破产保证资金计划支出的准确性，如果这个月报了支出1000万，结果实际需要支出1200万，那么多支出的200万则需要计息，从区域的可分配利润扣除运营节点和成本支出重点关注实际去化，与前置现金流测算进行实时比对标准化的管理，付款严格按照节点执行；如遇节点提前，相应付款也提前，现金流测算中也需实时更新房地产现金流管理3.9

现金流管理流向——期望值期望值=∑发生结果*发生概率50%概率*盈利80%-50%概率*亏损60%=10%按50%概率盈利/亏损；盈利80%

or亏损60%100万*1.8

=180万-180*0.6=72万政府出让土地，一块高溢价土地，一块低溢价土地，最终能获取10%利润地产利润波动小月均去化

×

成本控制

×

三费费用利润达成发生概率≈个位数？三个指标实现的概率04现金流管理未来趋势•

合作共赢（共担）•

地产里的生态链•

动态的货值管理•

重资产和轻资产•

深耕型与机会型•

业财融合、管理协同房地产现金流管理4.1

合作共赢（共担）

市场下行，经营压力加剧，合作方能共赢

合作能相互优势互补，形成合力作为本土中小房企，建议放下身段，强强联合，不选择合作，将来很可能退出市场，放下身段和面子，合作共赢

减少拿地成本，增强项目抵御风险的能力，减少企业本身的资金压力房地产现金流管理4.2

地产里的生态链材料环节服务环节施工环节联合采购，中城联盟，收服务于前端的家居，服务于后端的家居，利于去化和品牌影响力，也更能掌握客户的真正需求，反推地产产品力的改进和提升景观（税筹融资），家装（满足个性化需求，促进去化，提升品牌），总包（管理费收入，品质提升，税筹）购产业链中的工厂，实现定制，打造自己的品牌，同时服务于地产前端家居，和地产后续家居房地产现金流管理4.3

动态的货值管理经营性现金流的来源主要来自销售回款，而动态货值管理是通过对各阶段，各区域，各城市的货值盘点得出•

弹性供货管理的方向•

未取证货值动态货值分析表X.启动会版总销售额（万元）Y.动态版总销售额（万元）B.取证未售

C.未取证A.已售货值（万元）序号货值（万元）货值（万元）校验•

已取证未售货值（各阶段库存）•

已售货值•

库存管理12345•

库存的判定•

任务的分配合计房地产现金流管理4.3

动态的货值管理经营性现金流的来源主要来自销售回款，而动态货值管理是通过对各阶段，各区域，各城市的货值盘点得出某项目各面积段货值在总货值中的占比•

分面积段统计占比，对比优质资产和劣质资产所占的比重≥140㎡10%120~139㎡•

意义：辅助现金流的风险管控•

在目前这次货