黄金海岸提报方案

〖万昱·黄金海岸提报方案〗谨呈：西安万昱实业集团前线黄金海岸项目组大胆假设，仔细论证在目前集中性商业“同质化”严重呈现的时代开创一个西安会员制高端艺术文化商业街区新模式天时：商业地产风起云涌，电商强势袭来，传统型商业面临转型，体验式消费势在必行“顾客留在购物中心内，不仅要花费金钱，还要花费时间。留住了时间，才能留住消费。”--北京昭邑零商管理咨询有限公司首席咨询师刘晖地利：经开区商业革命正在进行时，风起云涌，扬长避短方可生存

“世纪金花赛高国际、西安环球贸易中心”人和：时尚高端“经开人”，知品味、懂艺术、善消费，抓住经开文化的才是“好猫”高端客、回头客、挑剔客、国际客、潮流客Part1:项目竞争策略Part2:项目发展目标Part3:商业定位Part4:销售模式Contents目录Part1:项目竞争策略项目背景：地段：经开区核心商业区——“黄金十字”规模：4.8万㎡超大型商业综合体竞争环境：世纪金花、赛高国际、海逸国际

（西安环球贸易中心、雅荷中央广场）发展方向：商业大佬依旧强大的情况下，本案如何竞争？区域老大非区域老大，中等规模领导者价格垄断产品有补可重复性核心资源优势挑战者改变游戏规则强调新评估标准强调产品的特色及价值追随者搭便车以小博大，杀伤性战术定价需要有优势补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点次非市场主流敏锐机会主义者项目竞争策略：基于开发目标和背景,本案须以补缺者的身份立足市场,同时以挑战者的身份以特色产品传递前沿、品质、专业的品牌形象。在这样的角色定位下，项目未来的发展之路如何走？Part2:项目发展目标如何建立一种商业模式保证租金的稳定增长及商业价值的高溢价实现？符合商业未来的发展趋势符合项目本身特质符合经开商业发展及消费人群特征思考项目发展目标：商业正在经历怎样的变革现象1：电商的崛起这是一个电商崛起的时代电子商务对传统商业的挑战：电子商务对传统商业价格体系的冲击：第一,电子商务不仅可以利用信息网络,尽可能多地将各方购物要求汇集起来,以大批量订货赢得采购价的最大优惠。而且还可以通过网络直接与生产商联系,并借助生产的供货渠道和库存网建立起自己的超级连锁销售集团。这就极大地降低了运作成本,使其能以低价位向传统零售商挑战;第二,传统商业的创建一般需要实物基础设施的支撑,如仓库、店铺、办公楼、商品展厅等。而网络的虚拟性可以减轻企业对这些实物基础设施的依赖,网络商店可以不受货架的大小多少以及地点的限制,面向全球销售任意数量的商品。这种成本的降低就意味着价格可以很低;

第三,由于互联网具有信息透明的特征,消费者可以很方便的在网上商店比较商品价格,甚至,有的网站和软件自动帮助消费者进行比较,商家再也不能利用消费者不了解行情而获取高额利润了。Shock1电子商务对传统商业的挑战：电子商务对传统商业经营方式的挑战通过互联网,企业可以24小时不分时区的提供客户支持服务,任何人都可以在任何时刻到企业的网站查找信息,订购商品,在线商店可以一年365天,一天24小时经营,而且,商品的选购、下单以及支付都可由顾客在网上自己完成,企业可以在不增加销售人员的情况下增加业务量。其次,随着社会产品的日益丰富,全球市场已从卖方市场向买方市场转移,消费者越来越挑剔,他们需要的是个性化服务。利用互联网的交互特性,企业与消费者可以进行双向交流,企业可以有针对性地为顾客提供咨询与服务,以较低的成本给顾客提供产品定制服务,满足客户的个性化需求Shock2电子商务对传统商业的挑战：电子商务对传统物流配送方式的冲击由于网上购物和在线销售的出现,消费者可以从互联网上直接选购自己需要的商品,生产者、批发商、零售商和网上零售商都可以建立自己的网站并营销商品,一部分商品的流通不再遵循传统商品的购进、储运、运销的业务流程运转,使传统的生产者---中间商---消费者的物流方式发生变化。物流配送开始向消费者末端延伸,这不仅涉及商品配送体系的结构调整,也涉及到中间商职能的变化。传统商业必须适应这一中间商内容的变换,及时调整角色Shock3现象2：传统商业模式的改变传统商业经营模式的业态形式：传统购物中心，类似万达广场、世纪金花、金鹰国际等，业态分布通常分为购物、餐饮和娱乐三大板块，其中，由于服饰毛利较高，因此购物板块以往是重中之重，购物中心给服饰品牌的地理位置通常较好，收取租金和营业额分成也较高；而餐饮由于毛利率远低于服饰，以前通常连20%业态占比都不到；KTV、电影院等娱乐业态在以往更只是点缀甚至不布局。按此计算，业界传统的“黄金比例”是购物、餐饮、娱乐各为52：18：30的业态分配。传统商业经营模式转变：现象2：传统商业模式的改变据调研结果显示，服饰类实体店，由于电商冲击，现在很多客人只把实体店当“试衣间”。尽管一件衣服的售价可能是成本价的10倍，但鉴于销售量下滑，加之商场租金和人工昂贵，服饰类的实体经营逐渐下滑。相反，以往毛利远低于服饰的餐饮因能聚集人气而变得“吃香”起来。据世纪金花悠仙美地餐饮负责人介绍，其单日经营下来，一天要翻台8次才能满足众多客人的需求，足见人气极旺。

研究证明，一个客人只有在商场内停留3小时以上，其购物的可能性才最大，因此必须要延长客人停留时间以促进消费，所以餐饮和娱乐业态变得很重要。于是，购物、餐饮、娱乐各为52：18：30的“黄金比例”被打破，现在逐渐演变成各占三分之一，甚至餐饮占40%的格局。转变成果：体验式业态成主流趋势现象2：传统商业模式的改变餐饮聚客性强，体验式业态受捧

在购物中心规模扩大、竞争激烈，并大规模向郊区扩张的同时，体验式业态正成为盘活整座购物中心的关键因素。餐饮业能吸引不同类型的消费者，并增加其停留时间，同时能缩短购物中心的商业培养期。相比其他业态，餐饮企业的运营模式较为简单、再生能力强、培育期较短、现金流动快、回收见效快，所以餐饮往往成为购物中心招商中见效最快的部分，一些购物中心也利用餐饮业态带动商场顶层等商业非活跃区。现象3：创新型商业模式的出现在购物中心饱受“同质化”诟病之时，艺术主题购物中心的出现使业界眼前一亮。用艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破艺术“被仰望”的格局，又让公众在购物休闲时不乏味。北京侨福芳草地和上海K11都想到这一招来招揽顾客。固然，购物中心和文化艺术相结合可以进行差异化竞争，吸引消费者更多时间停留在购物中心北京侨福芳草地、上海K11典型案例：购物中心结合艺术文化代表项目分析—北京侨福芳草地侨福芳草地位于北京市朝阳区，总面积达20万平方米，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心,艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。浓厚的艺术氛围：芳草地拥有500多件艺术作品，其中40多件是艺术大师达利的雕塑。这些作品安静地分散、常驻在购物中心的各个角落。与专业艺术场所不同，芳草地的这些艺术装置没有防护围栏，它们与236米国内最长的室内长桥、2000平方米的公共艺廊一道，营造着浓厚又轻松的艺术氛围。芳草地看上去就像一个小的798艺术区。基础信息：项目印象项目分析购物中心结合艺术文化代表项目分析—北京侨福芳草地项目印象在芳草地D座10层，还有一个占地4000平方米的私立非营利性展览馆，共分两个展厅。芳草地展览馆每年将为观众呈现3个档期的展览。虽尚未完全敲定，但今年档期上还将包括一次艺术家张洹的个展和一次韩国当代艺术群展。私立非营利性展览馆01挑高和更多的开放公共空间，设计都在关照着参观者的体验。在侨福芳草地，没有笨重的购物车;没有随处可见、不看不行且根本没有关闭按钮的视频广告。记者看到的是，生活超市里摆放着适合儿童使用的推车;电梯间有适合孩子身高的上下按钮;富有设计感的脚踏式垃圾桶，细节的改变都在向消费者传递体贴和尊重。对消费者的体贴和尊重02品牌稀缺性成为了侨福芳草地的核心竞争力之一，50%以上的品牌都是第一次进入中国，或第一次在北京设店。休闲餐饮大致占30%，40%-50%是时尚品牌，20%是精品手表和珠宝等。业态布局和比例03侨福芳草地没有给任何商家提供“装修补贴”，也没有减免租金，现在的租金水平是1000-2000元/平方米/月。租金回报04项目分析购物中心结合艺术文化代表项目分析—上海K11艺术购物中心项目印象项目分析

首个把艺术·人文·自然三大核心元素融合的全球性原创品牌，K11将艺术欣赏、人文体验、自然绿化及购物消费相互融合在一起。浓厚的艺术氛围：K11精选国内外知名当代艺术家17组作品，分别放置在商场各处供公众欣赏。达明安·赫斯特是当今英国艺术作品成交价最贵的当代艺术家。在上海K11二层，人们可以看到这位当代英国艺术先锋的作品《悲惨的战争》；国内著名雕塑家隋建国的工作室为上海K11定制了4只镂空切割金属《蝴蝶/Butterflies》，展示着空间的变化，与整体氛围相得益彰。基础信息：购物中心结合艺术文化代表项目分析—上海K11艺术购物中心项目印象项目分析在地下3层，有一个3000平方米的chiK11艺术空间，定期举行向公众免费开放的艺术展览、工作坊、艺术家沙龙和教育讲座等，以此构建艺术家与公众的交流平台。同时，还设有受白领青睐的“K11文化学院”，人们可以去上“艺术人生的软陶课”，也可以去学习鸡尾酒调制、插花等。免费chiK11艺术空间01在3楼的都市农庄一角，K11将流行游戏“开心农场”实体化，把300平方米空间打造成室内生态互动体验种植区，采用多种高科技种植技术，模拟蔬菜的室外生长环境，种植了奶油生菜、菠菜等，并专门辟出了体验种植区。这里还有一个小小的农场，每天的固定时间，三四头可爱的小香猪就会被放养在农场里，欢快地奔跑、打滚，引得不少周边白领和小朋友爱不释手。将农场和农庄搬入购物中心02艺术品只是K11“五官营销”的一部分，它属于视觉和触觉范畴。在听觉上，K11找来专业团队针对不同时段、不同楼层、不同业态、不同品类来选择背景音乐，细致到用1/4节拍还是1/16节拍。室内香氛是专门定制的，它接近于香草味，被认为能挑逗起消费者的购物荷尔蒙。五官营销03上海K11采用大面积垂直绿化墙设计，有效隔热降低能耗，而垂直绿化墙的灌溉系统，收集整栋香港新世界大厦洗手池下水，通过污水处理系统使之循环利用，有效节水达33%，高33米的人工水景瀑布飞泻而下，中庭玻璃顶棚有效采集自然光线，以其树干树枝的创新造型与周围的垂直绿化融为一体。逼真的水流声、鸟叫声，让人仿佛置身于大自然的丛林之中。自然的环境04上海K11购物中心出租率达100%，共有120个店铺，每月人流100万，店铺日均收入在20至40万元人民币。租金回报05究其根本：购物中心对于消费者就是呈现并可即时体验的幸福生活平台结合项目本身，我们能做些什么？Part3:商业定位项目体量4.8万㎡—大型商业意味着：在体量上占有优势的条件下，商业业态有很大的发挥空间出路：大型商业就要做大，做出特色，立足大区域，抓住核心人群对本案启示稳定人群的长期忠诚型消费特定目标性经营稳定的商家资源稳步增长的租金经开商业发展及消费人群特征？经开区商业发展格局及变革西安经济技术开发区1993年10月正式开工建设，2000年2月被国务院批准为国家级开发区。20多年来，贯彻“以建立三资企业、工业企业和出口创汇企业为主，致力于高新技术产业化”的“三为主一致力”方针，艰苦奋斗，在观念、体制、管理等方面探索和创新，已成为西安市的一个新的经济增长点和投资热点。近几年一直保持40%以上的经济增速，名列前茅。它作为国务院批准的西部地区国家级开发区，享受国家级优惠政策，而且也享西部大开发的各项优惠政策，经国务院批准，西安经济技术开发区即将设立西北地区唯一的国家级出口加工区。截止目前，开发区已引进各类合同项目299项，总投资234.6亿元人民币，引进外资达13.9亿美元，外资实际到位6亿美元。国家实施西部大开发战略，陕西省、西安市创建“经济强市”和“西部最佳”，是开发区面临千载难逢的历史机遇，开发区已经进入到“二次创业”的历史阶段。开发区提出了坚持“一个方针”、实现“二个目标”、推动“三个结合”、争创“四个一流”、完成“五大转变”、抓住“六个重点”和实施“七项工程”的新思路。开发区技工贸收入到2006年将实现600亿元，2010年突破1000亿元大关，将不仅成为拉动西安市经济增长成为世界知名企业在中国西部地区投资的首选之地。以高精尖技术为核心驱动力的西安新中心西安经济技术开发区经开区商业发展格局及变革—核心CBD区域带动城市商业发展经开区商圈概况和现有供应商圈特征该区建设始于1993年，经过20余年发展，区内开发完毕或已开工建设的土地已有21平方公里。经开区已成为西安市在高精尖技术制造、商务环境、教育氛围和中高档住宅方面发展领先的区域。主要商业实施集中在未央路与凤二、凤五、凤八交叉口，属于区域内的核心地段。经开区新商圈是在世纪金花，赛高国际和海逸国际的进驻之后才逐渐形成的，发展时间较晚。购物场所整体环境较好，设施较新。区域内商业分为两个鲜明商业形态：世纪金花、赛高国际、海逸国际：中高­高端百货华润万家、人人乐、沃尔玛：服务性生活卖场区域市场现有商业物业供给超过200,000平米，预计未来另有大量供应将投入市场。目标客群新区内的办公楼办公白领群体新区内常住人口大型工厂上班员工主要业态餐饮、百货

百货

超市、百货

超市

面积41,400

10,000

20,000

20,000

项目赛高国际世纪金花海逸国际人人乐（6个）现状1：自新区成立以来对商业规划较为零散，自世纪金花、赛高国际进驻后，近年内为发生大的商业格局变化现状2：目前除大型商业集中区域外，大部分发展基本依托于临街商铺的插件型商业经开区商业发展格局及变革经开区商业发展格局及变革初始阶段：以工业技术为发展核心，整体商业发展以低端性商业为主营业态商业代表：崇尚百货A、B馆发展中阶段：以商务办公及住宅为核心的快速发展，集中性购物中心引领，但数量较少商业代表：世纪金花赛高国际、海逸国际经开区商业发展格局及变革未来发展趋势：以西安环球贸易中心为引领，树立高新高端消费平台商业代表：西安环球贸易中心经开区商业发展格局及变革西安环球贸易中心位于西安龙脉未央大道与凤城五路十字东南角。打造集5A级写字间、超五星级豪华酒店、奢华精装公寓、奢侈品大道及IMAX艺术中心组成的城市综合体。

西安环球贸易中心项目总占地43亩，总建筑面积35万㎡，共计四栋超高层西安环球贸易中心，其中1号楼是5A写字楼超5星级酒店或5A甲级写字间，总高299米，预计56层，他的建成，将会成为西安乃至整个西北第一高楼;2#、3#楼为MASA精装地铁办公公寓;4#楼定向开发，不对外销售;项目约有车位3500个左右。

西安环球贸易中心负1层至5层均为商业部分，总建筑面积约7万多㎡。西安环球贸易中心带来的经开区商业格局变化改变经开区商业格局最核心因素：“西安环球贸易中心”西安环球贸易中心将经开区，由中高档消费的时尚聚集地进化成为引领时尚前沿的“高端消费片区”品牌国际化，世界一线品牌消费会员化（客户身份象征）时尚内涵化（消费特征档次高）配套精细化（除品牌外的区域吸纳能力强）那么在这样一个消费环境中，经开人的消费特征是什么？“经开人”喜欢什么？

63.861.530.422.0

10.7

9.0

7.0

5.33.53.58.81.9

3.2

38.5

34.333.9

快餐厅风味餐厅自助式餐厅

海鲜餐厅

零餐餐厅火锅厅食街古典餐厅野味餐厅

烧烤厅

茶室旋转餐厅

扒房

咖啡厅

其他不在商圈内就餐光顾人群就餐场所偏好（%）N值：8143.2

23.7

19.015.3

3.5

1.6

1.6

1.60.0

9.0

7.2

5.3

5.35.14.9

服饰

化妆品皮具、手袋及鞋帽

食品

钟表、珠宝饰品

影音制品

运动器材和用品

汽车产品

家用电器产品

文具及书藉

IT产品玩具/儿童服饰

家居建材

家居用品

宠物用品光顾人群购物偏好（%）N值：8165.9

72.477.720.039.9每周2-3次

每周1次每两周1次

每月1次每两月1次每三月1次光顾人群光顾频率（%）

31.3N值：81西安市各主要商圈消费特征-经开商圈消费人群Ø

消费者一般一个月

去1­4次经开商圈，

其中半个月及以上

去一次的比例更高。Ø

消费者主要在经开

商圈最主购买的是

食品和服饰等商品。Ø

经常到这里消费的

消费者主要集中到

快餐厅和风味餐厅。西安市各主要商圈消费特征-经开商圈经常光顾人群56.016.014.014.0

快餐厅海鲜餐厅风味餐厅

火锅厅经常光顾人群就餐场所偏好（%）N值：9

＊14.014.014.014.0

食品

服饰

化妆品皮具、手袋及鞋帽

家用电器产品玩具/儿童服饰文具及书藉

IT产品经常光顾人群购物偏好（%）

58.0

56.0

28.0

28.0N值：9

＊14.086.0每周2-3次

每周1次经常光顾人群光顾频率（%）N值：9

＊Ø

经常光顾经开商圈的消费者基本每周都

去，其中有14%左右的人每周会去2~3次。Ø

消费者主要在经开商圈

购买食品、服饰等商品。另外消费者经常在高新商圈购买家用电器、IT产品、文具及书籍。Ø

经常到这里消费的消费者主要集中到快餐厅、

海鲜餐厅、风味餐厅和火锅厅四种餐厅就餐。

习惯到快餐厅就餐的消费者仍占大多数。注释：＊样本量不达最低要求，结果仅供参考“经开人”品味及消费习惯经开区第一代娱乐消费：消费偏中低端的新兴娱乐场所商业代表：魔方KTV经开区最新娱乐消费：集娱乐、时尚餐饮、购物、潮流前线为一体的复合型商业商业代表：赛高国际街区“经开人”品味及消费习惯赛高国际街区占据经开商圈核心，未央大道与凤城五路黄金十字。项目汲取世界先进的BLOCK城市人居模式，以24万平米城市综合体包容旗舰级住宅，国际公寓，CEO商务，世界步行街等，形成自由开放的城市新生活地标。经开区最新娱乐消费：高端定制化的奢侈消费商业代表：世纪金花“经开人”品味及消费习惯汇聚了大量的国际奢侈品牌；LV、CUCCI、杰尼亚、浪凡、登喜路、BOSS等近百个世界知名品牌以及国内知名商品；在服务上世纪金花将酒店式管理运用于繁杂多变的商业系统，成为它的尝新和特长；在经营上追求以古典为底蕴、以现代化为灵魂、以特色聚视线、以组合出成果，以管理出效应，以文化品牌和服务窗业绩，以交流寻契机，突出会员式定制化主题营销。以世纪金花、赛高国际街区为代表的经开最新一代消费场所，从其经营理念及客群定位皆能够完整的反应“经开人”的消费特点：“会员客、高端客、国际客、回头客、挑剔客、潮流客”项目发展方向研判：商业发展趋势经开商业发展格局经开人群特征符合经开人意识形态的现代化商业模式商业总体定位：会员制高端艺术文化商业街区会员制（身份象征）高端（消费档次体现）艺术文化（消费理念体现）商业街区（盈利体现）外形醒目会员制高端艺术文化商业街区简言之：本案能给消费者带来什么换言之：现代消费者需要本案提供什么样的价值1.生动、直接的消费平台我们日常所说的“吃喝玩乐购”，对应着“零售、餐饮、文化、服务、娱乐业态”，购物中心已不可逆转的在精简零售功能，放大“餐饮、娱乐、文化、服务”等体验型业态，集“购物中心、餐饮中心、娱乐中心、文化中心”等多种功能于一体。2.社交聚会休闲的平台先在咖啡馆里小坐，再到餐厅的吃饭，然后去影院看场电影或去电玩城疯狂一把或是去美容美发店找回自信，或是到培训中心听听课或是陪着孩子到儿童乐园享天伦之乐……一个业态完整的商业体基本可以覆盖城市人或家庭一天的休闲轨迹。到购物中心约会、开会、打望、等待生命中的奇迹发生，似乎也是城市人最节省时间精力（当然不见得省钱），也够周到、体面的选择了。3.集成生活服务体系的平台

生活之中的日常服务之需，在当下的购物中心或未来的购物中心都应当得以全面满足，而且这些服务甚至不需要消费者额外掏钱，因为努力成为周边社会公众的好邻居，才是未来购物中心赢得市场竞争（商业地产之间及与线上电商之间的竞争）先机的重要手段。购物中心利用自身阔绰的物业空间可全面开展极为周到的生活服务，目标就是让周边受众即例不消费也觉得很有必要到购物中心来凑个人场，当然既然把人的吸引来了，自然要给你好看、好吃、好玩的来诱惑你，让你开开心心的花钱买乐子……这就是未来购物中心做好服务的生意模式。4.流行时尚及社会文化平台

即时感知当下的最新流行元素，了解最新的潮流资讯，主流社会文化传播，体现城市最光鲜浮华生活透镜，显然这就是购物中心一直在做，并且希望努力做到极致的。购物中心内所有的美好与繁荣其实都在做着“催人上进成为有钱人”的正能量传播和暗示，因为这里几乎所有的“美好享受”都是明码实价的。功能定位：

“五”

+“一”+“一”（消费平台）（文化平台）五大消费主题独立空间（主题平台）特色主力店功能定位——“五”（消费平台）时尚零售品质餐饮特色休闲潮流娱乐儿童主题五大消费元素方向•时尚零售是当前较受中青年消费群体追捧的商业业态，时尚零售融入日常生活，引领潮流时尚生活方式。•特色休闲餐饮目前是消费者接受度较高的一类业态，尤其在人流量大、交通便利的区域，市场接受度高。•随着当地消费模式的不断升级，对于休闲类业态的消费需求也与日俱增，休闲消费环境，业态组合带来更多休闲体验。•娱乐的集中布局将大大提升项目业态的丰富度•市场上品牌零售档次不高•本项目目标引入中高端品牌，实现整体购物中心定位需求集合城市受欢迎的商业业态，引进城市未有但较受欢迎的品牌，并创造时尚消费环境，共同营造时尚消费新标准。强调时尚元素的组合强调家庭式购物消费强调多元化的体验式消费倡导积极向上的生活态度引入家庭式购物消费的概念，通过增大餐饮、休闲娱乐，以及儿童类业态的占比，使项目成为一家人其乐融融、欢度美好时光的首选场所。强调时尚元素的组合强调家庭式购物消费强调多元化的体验式消费倡导积极向上的生活态度通过体验式的业态组合设置，以及项目内部的装修、使消费者获得视觉、嗅觉、味觉、听觉、触觉体验，营造立体式全新消费感觉。通过空间与时间的交汇，引导都市人新型的休闲方式，带给消费者前所未有的消费体验。强调时尚元素的组合强调家庭式购物消费强调多元化的体验式消费倡导积极向上的生活态度58强调时尚元素的组合强调家庭式购物消费强调多元化的体验式消费倡导积极向上的生活态度通过设置形体培训、游戏、互动影院、KTV、休闲DIY等业态，增加消费者消费粘性，同时向传消费者传递一种积极向上、绿色健康的生活态度，并通过商业空间氛围的营造，使消费者获得愉悦的消费体验。功能定位——“一”（文化平台）独立空间（策展功能1-品牌发布会）：独立空间（策展功能2-明星签售会）：独立空间（策展功能3-小型音乐会、高端画展等等……）：独立空间（策展功能4-公共活动）：功能定位——“一”（主题平台）特色主力店（主题性场所）：功能定位——“一”（主题平台）特色主力店（私密空间）：形象定位：经开商业中心的新标志，诠释城市对文化、时尚新生活态度的追求。集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲、体验多功能于一体的综合商业中心。本案商业将是一个……覆盖整个城北经开区住宅居民的新兴家庭聚会、假日休憩及美食、娱乐体验中心；具备一定时尚元素，成为年轻人喜爱、追逐的对象；中高档特色/休闲餐厅及配套娱乐机构、生活消遣类/体验类商业租户在经开区开设店面的首选场所；周边居民茶余饭后的休闲、散步胜地，人流的新兴聚集场所。同时，能一站式满足周边居民的日常生活消费需求；备受舆论关注、投资者追捧的投资型物业；业态建议业态楼层布局考虑原则：主动定位（市场、策略、功能定位、主题定位等）产品结构（层高、内部结构）商铺空间分割利用率（面积、组合、动线规划等）商铺租售模式（销售区域、销售模式、分割兼顾招销）被动商户开店需求（业态相关硬件配套条件和面积需求）业态关联度与消费心理（垂直和平层关联、客流引导、营业时间）租金贡献（楼层与业态租金高低选择）展示面品质需要（不同街道面、外街与内部）？市场定位思考依据角度：所有的业态规划都必须围绕“会员制高端艺术文化”的理念进行规划布局需要兼顾5大消费元素、独立空间、特色主力店每个主题要考虑到如何和现有商业项目产生错位经营，具体规划多大面积，主题内相关业种的组合需求消费者因素零售商因素旧消费模式新消费模式品牌上现状店面需求趋势超市、百货集中购物分散消费价格敏感度高消费目的性强，缺乏互动与体验集中式一站消费注重环境舒适度追求体验式消费加强休闲娱乐消费渴望获取更多时尚信息没有合适商业物业缺少形象专卖店时尚品牌总量少现有商业单体体量小，缺乏大面积租赁单元新品牌进入市场产生面积需求品牌形象旗舰店大面积需求时尚集合店对展示性要求高摆脱百货统一装修，品牌上需要形象专卖店突出自身个性商业消费重合度高，设置的业态要满足多元化消费需求，保障客户量；结合分期合理设置功能分区，避免自我冲突和影响，同时又能实现业态和功能的结合；在业态定位中就需要具备能够产生吸引力的核心吸引点，并通过有效的组织规划形成自身核心竞争力，形成差异化，在市场争夺中占据主动和优势，围绕目标客户的需求和消费特征，为其提供能够实现一站式消费平台。业态建议业态建议招商矛盾点销售商户一般对经营面积有一定要求，过小面积不利于品质商户入驻，对商业整体形象也有一定影响，尤其体现在主力次主力业态和外街商铺区域面积分割面积越小，总价越低，销售利好越大，目标，尽量销售前期需要培养商业氛围，以及便于吸引商户入驻，租金相对较低，稳定后，租金逐年上升，初期难以实现租金对售价的支撑，尤其体现在外街商铺区域租售价格希望单价较高商业需要统一经营、统一管理、统一招商、统一营造形象等，后续经营是商业盈利的来源，商业需要一定的自持面积，来布局主力产权销售的盈利在于售出，导致产权、经营权分离，对统一形象塑造无要求，外街和低楼层区域是销售不让之地销售的方案相对固定，租赁的方案还存在组合的可能，招销配合招商对销售的利好：招商顺利可极大的促进销售，招商可为销售造势和吸引投资群兼顾策略：低楼层，销售价值相对高区，相对面积分割偏小，便于项目回款，高楼层价值相对低区域可分割相对大些，自持部分，配置主力；商业是整个项目的启动点和成功的决定因素，商铺分割要先满足招商需求，并在此基础上继续分割，便于销售，同一动线，招销两套分割形式；后期营销模式上，要先保证商铺可以进行组合和外街形象面主导与维护。业态建议项目已规划完成并报建，产品难以调整，需要根据不同业态的开店条件进行最大限度的硬件配套支持；尤其要考虑儿童、娱乐业态的楼层限制、餐饮的烟道配置等。业态建议业态需求面积（经营面积）楼层大型超市12,000～18,000㎡-1F或2F以上餐饮可变幅度较大，视需求而定各楼层服饰次主力店500～2000㎡2～5F化妆品可大可小1F个人护理用品250～400㎡-1～2F电影院2,500～4,000㎡6F以上或顶层健身中心500～1,200㎡顶层其余服饰单店80～200㎡各楼层特色主力店可变幅度大，视需求而定顶层独立空间200