《房屋拆迁的土地使用权补偿问题（8800字）》

房屋拆迁的土地使用权补偿问题目录TOC\o"1-3"\h\u7251绪论 绪论1.1研究背景随着社会经济的不断发展，我国城市化进程的不断加快。国内各省市的房屋拆迁力度越来越大，各个省市在进行房屋拆迁中所采取的方式大同小异，各个省市所采取的手段方式往往不令人满意，于是在实践当中引发的各种各样的纠纷也就在所难免，这种事件大多会引发较为激烈的冲突，有的甚至会引发恶性事件，严重危害了社会安全，从而导致当事人的合法权益受到严重侵害。近几年来，因拆迁纠纷而导致的恶性事件和群体事件层出不穷，有关城市房屋拆迁中侵犯被拆迁人利益，导致被拆迁人寻衅滋事，甚至自杀威胁这类的新闻，总会让民众感到震惊和揪心不已。地方政府在城市房屋拆迁中应当扮演的拆迁管理者、监督者和被拆迁人保护者的角色，然而在现实中，很多地方政府管理者为了政绩，工作人员不会依法办事和处理拆迁问题，反而站在了拆迁人员一边，弱势的被拆迁者得不到应有的权利保护。时下各地政府不断征地和房地产商快速开发房地产的现实情形下，因房屋拆迁引发的纠纷层出不穷，在农村表现为土地征用，在城市则表现为城市房屋拆迁，因此非常有必要研究如何保护被拆迁者的房屋使用权补偿问题。1.2研究意义随着经济的发展，我国的城市化进程不断加深，在这个过程中，全国许多城市的房屋被拆除。由于中国《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定与实际情况不符，缺乏在理论和实践上对城市房屋拆迁中的几个核心问题的分析和论证，因此，在拆除城市房屋的过程中，被拆迁人的利益遭受了一些损失，在某些情况下，甚至造成了恶意流血和大规模暴力事件。在法律和实践界，在城市房屋拆迁中，尽可能地保护房屋所有者的利益已成为不可避免和迫切的问题。要解决城市房屋拆迁中的种种问题，就必须在法律上重新进行制度设计，强化对公民的房屋所有权和土地使用权的保护力度，即都是追求其自身利益的最大化。要想彻底解决城市土地和房屋征用和拆迁中的失序状态，从根本上保护公民的权利不受侵害，仅靠行政命令显然是不够的。政府首先要认真明确立法理念，同时，在政策的制定和倾向上，应该考虑到弱势群体的诉求和利益要求，遵从基本的政治公平原则，切实解决好城市拆迁补偿中的问题。1.3国内外研究现状1.3.1国内研究现状（1）拆迁补偿制度方面的研究郭洁认为，我国的土地征收制度与世界其他发达国家有很大的区别。我国对土地征用的规制比较重视，但在民事法规范方面，特别是在民事法的适用方面，还存在一些不足。杨文静在对国外征地补偿制度进行比较和提炼的基础上，分析了我国征地补偿制度存在的问题。廖红丰在研究美国、英国、日本和其他发达国家的基础上，提出了改革土地使用权制度、失地农民的土地建设和社会保障制度，以解决我国土地利用和安置制度的缺失问题，并提出将征地“适当补偿”转变为“完全补偿”。刘海云认为，农民土地流失是城市化进程的必然结果，分析了土地利用制度与失地者边缘化的关系。他指出解决农民失去土地，被边缘化问题的核心不是确定征地补偿价格，而是安置和就业，安置就业是解决失地农民的发展问题。（2）拆迁补偿标准方面的研究许多学者对我国土地征用补偿标准进行了大量研究，普遍认为征地补偿标准过低。赵爱文对徐州市贾汪区土地复垦安置存在的问题进行了实证分析，如土地复垦标准的计算方法不科学合理，土地复垦修正中的“产值”和“倍数”难以确定等。在分析土地使用补偿费时，贾宪威认为，我国目前的土地使用类型并不包括让集体土地所有人处于合理地位，进行正常的市场交易。完全依靠国家的政治权利，处置集体所有人的财产而不是正常的市场购买。因此，土地征用成本应该不包括市场需求引起的地价上涨因素，而应该是土地使用权补偿，换言之，征地补偿应当是对农民行使土地使用权期间的补偿。黄贤金、陈龙乾认为，随着市场经济的发展，国有土地使用权作为商品的使用权被拍卖是可以的，同样的集体土地也可以拍卖，它们的价值当然应该由市场决定。陈颐认为，土地除了发挥农业的作用外，还保护着农民的生活必须。因此他们在征地时，自然要得到经济补偿，建立社会保障，在失去土地后确保他们的基本生活。黄天元、李伟芳等人分析了中国人“公共利益”的定义和土地征用覆盖范围的划分制度，认为应当准确界定公共利益的范围，在考虑国家利益的同时，必须考虑到拥有土地所有权的人的利益。1.3.2国外研究现状近年来，日本提出了一种现代补偿理论，称之为生活权补偿。该理论清楚地表明，损失是可以赔偿的，一方面限于对市场上的房地产价格进行估价，同时还要赔偿附带的损失，甚至要补偿产权问题，恢复他们原来的生活条件。由于公共建设的需要，居民的房屋或土地通常由政府征用，在这种情况下，只对拥有土地或房屋的人给予全额补偿，他们往往无法在原来的状态下过上公民的生活。在这种情况下，应实施上述补偿措施，保障他们的生活水平不被影响。建国初期，美国的土地使用制度中没有补偿。然而，目前美国《宪法修正案》明确规定，禁止所有人未经法律程序被剥夺自由、生命或者财产。如果他们得不到适当和正式的补偿，则不应该公共占有私人财产。这也体现了《宪法》中的公平补偿原则。在判例法程序中，法官必须对公平赔偿原则作出明确的判决。在德国，采取的是“补偿全额重返”征地补偿原则。战后德国经济在短时间内复苏，逐渐提高了赔偿的要求。德国第一部联邦征用法《建筑用地取得法》明确指出，征收补偿，特别是对土地征收过程中的有关公民权利的损失和因征收土地而造成的其他经济损失的补偿。这个赔偿可分为两种补偿分类，以补偿损失和附带损失。在对不同国家的法律进行研究时，其征地原则存在很大的差异。如果同一个国家对权力有不同的概念，它们的具体规定也是不一样的。例如，日本和德国有补偿、不完全补偿以及相当补偿阶段的经历。但是，站在全球发展形势的视角上看，正在逐渐放宽补偿标准，以此来充分补偿当事人所遭受的损失2相关理论概述2.1房屋拆迁的概念对于城市房屋的拆迁概念的界定有利于我们从直观上了解城市房屋拆迁中被拆迁人的财产权保障制度，这样我们才能有一个较为清晰的认知。房屋拆迁的概念是指拆迁人依据相关法律合法的对国家城市规划的国有土地上的房屋实施拆迁工作，从而实现必要的土建工程项目能够顺利的实施，进而满足城市发展的需要，同时对于房屋所有人以及承租人进行相应的补偿等相关活动的总称。城市我国对于土地是归国家所有，对于城市里的土地所有权归属于国家，当城市的某块土地的价值以及用途发生改变时，那么这块土地上面原有的建筑物极有可能将会面临着拆迁活动，通过拆迁行为，这块土地所涉及到的利益具体的分配情况将会发生极大的改变。所以，房屋的拆迁不单是一个简单的经济行为，同时也是一个法律行为的过程。2.2房屋拆迁的补偿原则房屋拆迁工作量大，专业性强，涉及的社会关系复杂，且大多不被被拆迁人所理解，他们二者之间的矛盾冲突不断，造成了大量流血事件的发生，因此在房屋拆迁过程中应当遵循以下补偿原则：2.2.1适当补偿原则房屋作为被拆迁人的财产，由于房屋被拆迁，其权益必然遭到损失，因此必须对其损失给予相应的补偿，那么在这个补偿的过程当中，必然要对其房屋的价值进行评估，在对房屋进行评估的时候，也必然从市场行情，房屋所处的地理区位，以及房屋的构造进行一个适当的价格评估。2.2.2公平公正原则我国2004年宪法修正案中明确规定对土地和私有财产的征收必须给予补偿，但是并没有明确补偿的原则。确立公平公正的原则，能够更好的实现社会公正，而且该原则还具有灵活性、包容性、适应性。公平公正应当在整个行政补偿安置性法律规范当中有所体现，具有公平公正内容的行政实体法律规范。2.2.3及时补偿原则该原则的确立旨在充分保护被拆迁人的合法权益，一旦被拆迁人的权益受到侵害，及时补偿原则在最大程度上保护被拆迁人的合法权益，不至于被拆迁人的权益得不到及时的保障，该原则是在现实生活中所必须的，同时也是提高行政效率的重大举措。2.3房屋拆迁的作用第一，房屋拆迁有利于合理利用土壤资源。社会的发展要求人们改善生产和生活条件，而第一是生活条件的改善；居住条件的改善不可避免地首先要考虑住房方面的改善。国家的相关法律法规是不允许占用耕地、林地的。因此建筑物通常是原来的房子被拆除了，在原来房屋的土地上重新建设。房屋拆迁符合土地的合理管理和使用，有利于土地资源的合理和充分配置利用。第二，房屋拆迁有利于提高人民的生活水平。拆除破旧的房屋设置，可以建造公共设施齐全、交通便利、环境较好的居民小区，改善人们的居住条件。第三，房屋拆迁有利于改善城市面貌，发展社会经济。老旧地区改造、新区扩建，将改善城市环境，提高人民生活质量，加强国家科学规划，完善城市的设计，突出城市功能的最大化。2.4土地使用权国家以立法的形式确认了国有土地使用权的定义：国有土地所有权分离出来了土地使用权，土地使用权是不动产物权的一种新形式，也是用益物权。从上面可以看出，虽然中国的合法房屋居民不拥有土地所有权，但他们都享有住房范围之内的国有土地使用权。所以说，土地使用权是一项重要的资产，属于土地使用权的合法所有人。法律赋予被拆迁人拥有土地使用权，因此有必要保护他们的合法权利。如果国家必须征收或者征用，被征收人可以有偿进行出让。3房屋拆迁的土地使用权补偿问题3.1法律条款不完善住宅建筑拆迁是国家的行政征用行为。被拆迁人的损失，依照《国家赔偿法》的规定不予赔偿的，只能提供行政补偿。新中国成立以来，虽然有许多单独的法律、法规对城市房屋拆迁补偿金的支付作出了相关规定，如《关于国家建设征用土地办法》、《城镇建房用地管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。但是，这些规定都很模糊，没有具体的赔偿标准和赔偿规定。这在实践中造成了许多漏洞和纠纷。在城市房屋拆迁的过程中，运用最广泛的却是《城市房屋拆迁管理条例》。从立法的角度来看，这属于行政规定，而不是真正的法律条款。因此我们必须清楚认识到，《城市房屋拆迁管理条例》本身没有任何法律效力影响，不能在实践中适用。3.2房屋拆迁补偿标准的问题拆迁补偿是遵循等价原则，对被分拆除房屋及其附属物的所有人给予适当补偿。给予补偿有三种形式：产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。城市化的不断发展也加速了城市住宅的拆迁速度和房屋引发的纠纷。很多拆迁纠纷都是由赔偿引起的，究其原因，主要是现行法律法规对城镇房屋拆迁补偿的规定不明确，并且与不同地区经济发展的主要差异有关，导致补偿水平的高低差异等方面的问题。《拆迁条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”该规定指出，房屋拆迁的补偿标准，需要考虑到房屋用途、建筑面积等因素。然而，条例没有明确指出这些因素的具体认定方式。虽然《拆迁条例》对市场价格机制进行了界定，拆迁人和被拆迁人需要按照规定的估价程序确定价格，计算被拆迁房屋的补偿金额，补偿产权价差。但实际执行情况并不乐观，拆迁价格太低，被拆迁人买不到合适的新房，而且即使被置换，置换房屋通常都在城市边缘，交通不方便，上学和就医等都很麻烦。这对于被拆迁家庭的生活有很大的影响。赔偿不公已成为房屋拆迁纠纷中最大的问题。3.3房屋拆迁的法律救济不完善被拆迁人的所有权处于弱势保护状态。行政救济程序设计的初衷是为了保护公民的权利，但在现实中，行政程序的不公成让强拆人员方便行事。造成这种情况的主要原因是，城市规划和房屋拆迁本身就进入了治理领域，政府会在一定程度上为了实现政绩，而不顾及具体拆迁程序的公平公正性。在某些地区，政府甚至会试图规避适当的司法审查，并采取强制的拆迁措施。地方政府有很大的自由裁量权，这基本上阻碍了被拆迁人员的法律求助道路。因此很多拆迁条例看似在一定程度上是公平的，但在实际操作中却会产生极大的不公。如果安置人员对遣散费的性质和水平不满意，选择司法程序，也无法产生太大的改变。在拆迁过程中，被拆迁者的合法权利被触犯时，只会忍气吞声。有的被拆迁人忍无可忍，只能采取上访甚至暴力反抗的方式，乃至最终发生流血事件。法院在审理撤销纠纷案件的过程中，经常受到地方政府的行政干预。同时房屋拆迁案件协商缺乏健全的法律依据，而法院的判决往往要采用政府制定的相关标准作为听证依据，司法机关很难真正发挥其在实现公正目标方面的基础性作用，为被拆迁人维护正义。司法途径本来应该是最有效的方法，来解决法治社会的社会矛盾和维护正义。但是，出于各种原因，司法当局会拒绝为被拆迁人的财产权及其合法权益的提供保护，这就是为什么正义是一种装饰，司法机构成为摆设。法院尚未作出最终裁决，房屋已经被强制性拆毁，公民失去了最后的权利保障。3.4政府职能问题政府在房屋拆迁过程中参与商业拆迁，以至于导致政府角色的错位，使行政行为和社会经济活动中的民事行为混合起来，使在房屋拆迁中的原本平等的民事合同双方的谈判力量发生明显变化，房屋的所有人在拆迁补偿谈判交易中丧失了主动权、退出权以及选择权。政府部门领导及房屋拆迁的职能部门积极参与到房屋拆迁中，他们用威胁，利诱的手段逼迫被拆迁人的亲人就范，采取停薪、停职等卑鄙手段逼迫被拆迁人在拆迁补偿协议上签字，听从政府机关的意见。4保护房屋拆迁的土地使用权的建议4.1为土地所有权获得补偿提供完善的法律保障4.1.1立法依据第一，宪法层面。2004年3月14日全国人大通过了新的宪法修正案，明确规定了“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用，并给予补偿。”第二，法律层面。土地管理法从法律上为房屋拆迁中的土地使用权人设定了享有补偿的权利，拆迁人在拆迁中应当按照法律的规定对被拆迁人的土地使用权予以补偿。第三，法规层面。根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。在房地产评估时，不但要考虑房屋本身，还要考虑房屋占用的土地和被拆迁人拥有的其他土地使用权及相应的附属设施。此外，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十二条规定：国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。4.1.2提供完善的法律保障为了保护房屋拆迁的土地使用权，就需要法律进行相关的规定。首先要做的就是完善关于土地所有权的相关法律法规，保障土地所有权人的利益，在土地征收过程中为土地所有权获得征收补偿提供法律依据。应当对相关法律条例进行相应修改，扩大征收补偿范围，明确土地所有权获得征收补偿的权利，各省市也应当结合当地的实际情况修改土地征收条例。在城市房屋拆迁方面，我国急需设立一部专门的《行政征收补偿法》，并以此涵盖现行的《城市房屋拆迁管理条例》中的内容。在这部《行政征收补偿法》中，应单独设立章节专门规定城市房屋拆迁补偿。在补偿范围上应比较《城市房屋拆迁管理条例》有所扩大，将国有土地使用权补偿纳入其中，且在土地使用权补偿标准上，应以被拆迁人的损失为依据，包括直接损失和间接损失，具体补偿金的确定应根据土地使用权取得方式、土地使用权的余期、土地使用者对土地开发投入的情况、土地的用途以及取得时的地价和收回时的地价等因素与被拆迁人进行协商。只有这样才能防止拆迁人利用法律漏洞损害被拆迁人利益，也能防止被拆迁人漫天要价，从而减少拆迁纠纷，顺利实施城市拆迁改造工程，促进城市化进程，为维护繁荣稳定的社会局面打下坚实的基础。另外，在城市房屋拆迁的过程中，最容易出现纠纷的地方，就是对被拆迁人的补偿和安置问题。因此，应当通过立法建立完善的拆迁补偿安置制度，在补偿范围和方式上使被拆迁人能够获得合理的补偿安置。通过立法，赋予被拆迁人在拆迁决策与被拆迁房屋估价机构的选择中更广泛的参与的权力，这样才能很好确保被拆迁人的利益得到法律保护。4.2房屋拆迁土地使用权补偿标准的调整土地作为重要的不可再生资源，无论对社会的发展还是对个人利益的实现来说都是非常重要的生产资料。当房屋被拆迁时，屋主拥有土地使用权补偿的权利。4.2.1对房屋和土地使用权进行分开评估房地产价值巨大，其中土地使用权价值占有相当大的比重，房地分离评估可以避免房地混在一起引起的歧义，清晰地显示土地使用权和建筑物各自的真实价值。此外，不同的房屋土地占用面积相差很大，一般平房的建筑面积小于或等于土地面积，楼房的建筑面积往往大于土地面积，高层建筑的建筑面积远大于所占用的土地面积，房地分离估价有利于体现房屋建筑依附于土地的房地产特性，真实显示土地使用权的市场价值。4.2.2补偿土地使用权的市场价值房屋拆迁土地使用权的补偿应注重对其市场价值的补偿。为此，需依据土地级别和基准地价建立土地使用权价格评估体系和评估标准，并从市场价格出发，实行以市场为导向的土地使用权价格浮动机制。在确定土地使用权评估价格时，还应考虑土地使用权剩余年限、拆迁后土地级差变化等不同因素，设定相应的调节系数。4.2.3补偿房屋和房屋之外场地的土地使用权实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地，拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的，因此，不仅房屋及房屋占地需要分别补偿，而且大于房屋建筑面积以外的其他附属物和场地用地部分的土地使用权也要给予补偿。4.3建立完善的房屋拆迁司法救济途径随着社会的快速发展，控制和预防行政权力的滥用，成为时代的主题之一。房屋拆迁纠纷主要是由于国家行政部门的非法干预引起的。政府应该负责保护被拆迁人口的财产权，而不是拆迁者的“帮凶”。如果在拆除过程中，被拆迁人的财产权受到侵犯的时候，政府却仅仅是为了眼前的经济利益和政绩工程，而袒护拆迁房屋的恶人，那么政府的职能就值得质疑了。加强司法救助程序。现行的住房拆迁制度过于依赖行政权力，95%以上的被侵害者选择请愿上访，忽视了法庭诉讼的渠道。许多争议无法通过公平渠道解决，合法权益的损害是无法挽回的。诉讼司法程序行为应当是被拆迁人权利保障的最后一道障碍，也是被拆迁人财产权保障的最强有力监管。就当前形势而言，中国法院并没有起到促进和监督住房补偿的作用，违背了民主法治的宗旨。法律并未赋予法院对于拆迁诉讼的最终裁判权，无论行政拆迁方面的政策如何阳光化和透明化，都无法避免行政权力侵犯公民的私有财产权。这种情况不仅会损害被拆迁人口的财产权，而且会造成法院威信的丧失，不利于构建和谐社会。解决拆迁纠纷的最重要手段是完善拆迁评估制度。而最后一道被拆迁人的权利保障是有效的司法救济制度，必须有效地保护当事人的合法权益。提供有效的司法救济是一个相对复杂的社会服务问题。拆迁过程体现了国家管理下的承包人的拆迁权和被拆迁人的利益，以及政府的行政权力，这三方力量之间的博弈和较量。因此，这里存在的问题不可能一夜之间解决，因为这是历史、经济和法律等多方面的原因造成的局面。但这不能成为住房拆迁和建设停滞的原因，因为这个问题不仅与城市建设有关，也关系到被拆迁户的切身利益和社会的长期稳定发展。因此，建立完善的房屋拆迁司法救济途径，是必须要不断摸索前进的道路。4.4规范政府职能行为政府要开始转向一种政策制定(掌舵)同服务提供(划桨)分开的机构转变，政府的主要职责是决策和管理，即制定公共政策并实施监督与评估，而具体的公共服务则由私营部门、第三部门和下级政府组织通过竞争来提供。5总结我国不断地推进城市化的进程，国内各省市的房屋拆迁力度越来越大，各个省市在进行房屋拆迁中出现了一些或大或小的问题，部分被拆迁者的合法权利无法得到保护。本文研究了房屋拆迁的土地使用权补偿问题，分析得出了四个方面的房屋拆迁土地使用权补偿问题：法律条款不完善，房屋拆迁补偿标准的问题，房屋拆迁的法律救