不动产投资分析

不动产投资分析第一章不动产投资概论1.1不动产与不动产业

1.2不动产投资与投资方式

1.3不动产投资分析的研究内容和框架

1.1不动产与不动产业1.1.1不动产的概念与特征1.不动产的概念是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。从自然属性的角度来考察不动产时，不动产自然体包括土地、建筑物及其他附着物。从经济属性的角度来考察不动产时，不动产是一种重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。2.不动产的特征（1）地理位置的固定性（2）商品本身的惟一性（3）使用寿命的长期性（4）使用功能的多样性（5）投资消费的双重性（6）房地产价值的相关性（7）房地产投资的大量性（8）房地产的合并及可分性1.1.2不动产业及其特点1.不动产业的涵义不动产业是以不动产商品作为经营对象，从事不动产开发、经营、管理和服务的产业。不动产业涉及面广，与国民经济的许多产业都有密切的关系，其中尤以与建筑业最为密切。2.不动产业的特点（1）房产、地产交易的不可分割性（2）不动产投资的高度关联性（3）投资数额大，回收期长，风险高（4）易受政策法规的限制和影响（5）开发经营业务的复杂性1.2不动产投资与投资方式

1.2.1不动产投资的概念1.投资的一般含义投资是一定经济主体为了获取预期不确定的效益而将现期的一定收入转化为资本。投资必须具备五个基本要素：投资主体、投资目的、投资资金、投资客体、投资方式。（1）投资主体投资主体，是指从事投资活动，具有一定资金来源，拥有投资决策权，享受带来的收益并承担投资风险的法人和自然人。（2）投资目的投资目的也就是投资的动机。一般认为，投资主体不同，其追求的投资效益也不尽相同。（3）投资资金投资资金有两种来源：一是投资者自己的收入；二是通过各种途径来借钱。（4）投资客体投资客体即投资对象、或标的物。投资客体表现为多样性，可以是将资金直接投入建设项目以形成固定资本和流动资本，也可以是购买有价证券及其他对象。（5）投资方式投资方式指资金运用的形式与方法。投资可以运用多种方式，主要包括直接投资和间接投资、产业投资与证券投资等。2.不动产投投资及其其特征不动产投投资是指指投资者者为了获获取预期期不确定定的效益益而将现现期的一一定收入入转化为为不动产产的经济济行为。。不动产投投资具有有其自身身的特点点。（1）不动产产投资的的巨额性性（2）不动产产投资建建设与回回收的长长期性（3）不动产产投资的的高度风风险性（4）不动产产投资具具有较强强的盈利利性与保保值增值值性（5）不动产产投资具具有较强强的金融融依赖性性（6）不动产产投资具具有较强强专业性性1.2.2不动产投投资方式式按照投资资主体，，可以分分为国家家投资、、企业投投资和个个人投资资；按照照投资方方式，分分为直接接投资和和间接投投资；按按照投资资的用途途，可分分为地产产投资、、住宅房房地产投投资、商商业房地地产投资资、工业业房地产产投资等等。1．直接投投资不动产直直接投资资是指投投资者直直接参与与不动产产开发或或购买不不动产的的过程并并参与有有关的经经营活动动，包括括从购地地开始的的开发投投资和物物业建成成后的置置业投资资两种方方式。（1）不动产产开发投投资不动产开开发投资资是指投投资者从从购买土土地使用用权开始始，经过过项目策策划、规规划设计计和施工工建设等等过程获获得不动动产商品品，然后后将其推推向市场场，转让让给新的的投资者者或使用用者，并并通过转转让过程程收回投投资、实实现开发发商收益益目标的的投资活活动。①按照投资资对象按照投资资对象，，不动产产开发投投资可分分为地产产开发投投资和房房产开发发投资。。地产开发发投资是是以土地地开发为为主，利利用土地地的买卖卖差价和和进行土土地开发发后出售售或出租租经营来来获取投投资收益益的不动动产开发发与经营营活动。。房产开发发投资又又包括住住宅房地地产投资资、商业业房地产产投资、、工业房房地产投投资等。。商业房地地产投资资的对象象包括写写字楼、、商场、、旅馆、、酒店和和各种娱娱乐设施施等，这这类房地地产主要要以出租租经营为为主，投投资回报报较高，，通常是是不动产产投资的的热点。。②按照投资资收益实实现方式式按照投资资收益方方式，不不动产开开发投资资可分为为不动产产出售、、不动产产出租（（租赁））、不动动产自营营和混合合型经营营等形式式。不动产出出售是不不动产所所有权（（目前，，对土地地仅为使使用权））的一次次性出售售，这类类房地产产项目以以预售或或开发完完成后出出售的方方式得到到收入、、回收开开发资金金、获取取开发收收益，以以达到盈盈利的目目的；不动产出出租仅是是不动产产使用权权的转让让，它以以预租或或开发完完成后出出租的方方式得到到收入、、回收开开发资金金、获取取开发收收益，以以达到盈盈利的目目的；不动产自自营是指指以开发发完成后后自行经经营的方方式得到到收入、、回收开开发资金金、获取取开发收收益，以以达到盈盈利的目目的；不动产混混合型经经营是指指以预售售、预租租或开发发完成后后出售、、出租、、自营的的各种组组合方式式得到收收入、回回收开发发资金、、获取开开发收益益，以达达到盈利利的目的的。（2）不动产产置业投投资房地产置置业投资资是指投投资者购购买开发发商新建建成的增增量房地地产或者者在市场场上购买买存量房房地产，，以满足足自身生生产经营营的需要要，或者者转售给给其他置置业投资资者以获获得转售售收益，，以及租租赁给他他人以获获得租赁赁收益的的行为。。这类投资资的目的的一般有有两个：：一是满满足自身身生活居居住或生生产经营营的需要要，即自自用；二二是投资资者将购购入的物物业出租租给最终终的使用用者，以以获取较较为稳定定的经常常性收入入。2.间接投资资不动产间间接投资资主要是是指将资资金投入入与不动动产相关关的金融融市场的的行为。。不动产产的间接接投资者者不需直直接参与与有关不不动产投投资的管管理活动动。其具体投投资方式式包括发发放不动动产抵押押贷款，，购买不不动产开开发投资资企业的的债券、、股票，，购买不不动产投投资信托托基金和和不动产产抵押贷贷款证券券等。不动产开发企业间接投资者金融市场不动产直接投资证券证券资金资金资金利润股息、红利、债息图1-1不动产间接投资向直接投资的转化过程1.3不动产投投资分析析的研究究内容和和框架1.3.1不动产投投资的运运动过程程所谓不动动产投资资运动过过程，是是指投资资者将筹筹措的资资金从货货币状态态转化为为不同类类型的不不动产，，形成资资本，又又回到货货币状态态的不断断循环的的过程。。动态地地看，无无论是直直接投资资，还是是间接投投资，无无论是不不动产开开发投资资，还是是置业投投资，都都是一个个周而复复始的运运动过程程。1.资金筹集2.投资分配3.投资实施4.投资回收与增增殖进行自我积累投资收益货币资金在建不动产货币资金获得目标不动产金融资产投资者债权人补偿生产消耗不动产开发投资置业投资间接投资投入退出投资回收与增值投资分配投资实施资金筹集自营、出租、转售出售、出租建成不动产图1-2不动产投资运运动过程1.3.2不动产投资开开发程序一般而言，不不动产投资开开发可分为三三个阶段：计计划阶段、开开发阶段、销销售与自营阶阶段。1.计划阶段计划阶段指从从投资意向到到项目投资决决策这一时期期。这一时期期的中心任务务是对拟建项项目进行科学学论证。计划阶段的主主要工作是进进行市场分析析、法规可行行性分析及财财务分析等活活动。2.开发阶段开发阶段即项项目决策后从从项目设计到到竣工验收、、交付使用这这一时期。（1）土地取得（2）规划设计条条件与方案报报批（3）项目施工与与竣工验收3.销售与经营阶阶段销售与经营阶阶段的主要任任务是通过销销售或经营的的方式，实现现投资收益目目标，归还贷贷款，回收投投资。计划阶段市场分析法规可行性分析财务分析融资活动取得土地竣工验收制定营销计划销售、出租、自营规划设计与方案报批开发阶段销售与经营阶段项目施工物业管理图1-3不动产投资开开发程序示意意图1.3.3不动产投资分分析的研究内内容与框架1.不动产投资分分析的研究内内容（1）投资决策投资者在把资资金投入到各各种不同的不不动产上时，，必须以投资资者收益最大大化的投资目目标为标准。。不动产直接接投资包括开