ds-中地块可研报告

一、项目概 （一）项目背 项目基本情 竞买要 （二）项目位置及现 项目位置及四 项目现 基础设施配 （三）周边环 交通状 商业配 医疗卫生配 文化教育配 自然景观及人文资 （四）本章小 二、宏观经济及房地产市场情 （一）宏观经济情 国内生产总值及增 财政收 人均可支配收 固定资产及房地产投 人口及人均住房面 （二）土地市场情 土地市场整体情 近两年土地市场及近三年.......................................................................................（三）商品房市场情 全市商品房及住宅市场整体运行情 环城四区商品房及住宅市场整体运行情 商品房市场销售近三年情 （四）近三年销售情况及土地储备情 销售情 土地储备情 （五）本章小 三、区域市场情 （一）片区土地市场情 片区土地成交情 片区土地待出让情 （二）片区商品房市场总体情 片区楼盘概况（需要改图 片区市场分 片区可比楼盘详 片区商铺销售情 片区车位销售情 片区二手房市场情 （三）本章小 四、项目发展规 （一）项目优劣势分 优势分 劣势分 机会分 风险分 （二）项目定位及定 客户定 产品定 价格定 （三）规划指标及规划要求与限 （四）发展成 （五）发展计 （六）本章小 五、财务评 （一）项目流量及来 （二）项目回收与还贷期 （三）项目成本利润分 （四）项目现金流量分析与效益....................................................................................（五）本章小 六、风险分析及对 （一）项目盈亏平衡点分 （二）项目敏感性分 （三）项目不确定因素分 （四）汇率、利率及税率等其它风险因素分 （五）风险分析的基本结论及应变措 七、结论与建 （一）基本结 （二）存在的问 （三）投资建 八、附 （一）项目基本表1.1西青区中北镇金霞路地块项目信（㎡（㎡5.90710该地块由市西青区土地整理中心负责一级整理。居住比例：100%。竞报自持：129,100129,100西青区中北镇金霞路地块主要规划要求与限制动点（321、社区服务点（300300、洗衣店（75、文化用品店（方米、技防机房（建筑规模不小于25平方米、社区广播站（建筑规模不小于15平米、宣传橱窗（10）住宅建筑80米5竞买要竞买资格要中民境内外的自然人、法人和其他组织（凡欠缴土地出让金的单位及法律、和挂牌文件另有规定的除外）均可参加竞买。该地块不接受联合竞买，合作开发意竞得人企业法人地不在西青区中北镇的，应按照规定在西青区中北镇全资公司，并由该公司在《挂牌地块成交确认书》规定的时限内办理签订《市国有建设竞买保证金及到账时竞买人须交付竞买保证金59,000万元接受等额外（欧元日元港币）或支付竞买保证金，竞买保证金到账期限为2017年7月10日16:30，申请竞201771017:30摘牌时地块摘牌时间为2017年7月12日15:00，在土地交易中心交易市场摘牌。竞价方付款方60竞买方式及相关要竞报自持：当挂牌竞买报价达到最高限价129,100万元时，不再接受更高报价，转为竞自持规划住房建筑面积上75,700竞买人竞报的自持住房建筑面积为出让（二）项目位置及现项目位置及四1.11.11.2项目现1.3基础设施1.4（三）交通状通往市区主干道：津涞公路、宾水西道、中道；高速公路：荣乌高速、津汕高速、32（运行）13（规划。商业配中北镇居住区是市环外最成居住片区，片区内有物美超市、永旺购物中心、环医疗卫生从中北镇地块出发由中道-芥园道可便捷去往市人民医院（三甲，从张家窝地块出发由海泰大道-复康路可便捷去往一（三甲。华苑居住区的眼科医院、华文化教育中北镇片区内有两所中学，五所小学，数十家，片区内就学十分方便自然景观及人文资（四）星光路、中道，距离外环线2公里，车行2分钟；距离曹庄地铁站2公里；南侧为南运（一）国内生产总值及增市GDP近年来一直保持着两位数的高速增长，2015年，全市生产总值16,538.19亿元，按可比价格计算，比上年增长9.30%。剔除CPI增长率1.（此CPI为2010年以来最低涨幅，2015年GDP实际增长7.60%。2016年全市生产总值17,885.39亿元，比上年增长9.0%，继续处于前列。2013-20162013-20160GDPGDP（亿元增长率万平米2013201420152016图2.12012-2016年GDP趋势财政收2013-2016年市一般公共收入呈两位数增长。2015年市一般公共收公共收入2,723.46亿元，比去年同期增长10.0%。人均可支配收2013-2016年城镇居民可支配收入年本市居民收入逐年稳步增长。2015年城镇常住34,1018.20%201634,0748.9%。固定资产及房地产投投资快速增长，201513,065.868增长12.10%。2016年全社会固定资产投资14,629.22亿元，增量连续9年超千亿元，增12.0%。人口及人均住房面市域面积11,305平方公里，建成区面积641平方公里，近年来人口和人均房面积规模出现持续增长的态势,且有加速增长的趋势。2015201430.14（二）土地市场整体情2016年市内六区土地供应面积下降至全市的6%，土地成交面积仅占全市的7%；土地成交面积较2015年环比下降30%，在全市范围内占比下降7%。2017年一季度共成交884582宗。2016溢价率节节攀高。高溢价成交地块占比上涨明显，溢价率地块频现，溢价率记录不断刷新。2016年整体溢价率为74.1%，溢价成交地块占比为36%，环比上涨16个百分点，15%100%的溢价率成交。2017年市土地市场竞争更加激烈，熔断、摇号、限价、竞自持频频上演20168,038元/201517年一季度，市经营性用地共计成交5宗土地，成交规划建筑面积为.7%,45元5.%677元平米，%9元平米，同比涨幅为“20162014-2017年50土地成交面2017年2月13日，调控再度升级，市市区资源分局 2014-2017年50土地成交面2014201520162017年1-5土地面积（万平米总建面积（万平米图2.22014-2017年5月土地成交面2014-2017年52014-2017年5环城四区土地成0成交面积（平米成交楼面单（元/平米月-图2.32014-2017年5月环城四区土地成（数据来 土地交易中心近两年土地市场及近三年（1）201620175月环城四区土地成交综33%2176%。2.12016年分区域土地成交统计区宗土地面（公顷土地占市比计容面（万平米成交楼面（元/㎡住宅占计比市内六环城四滨海新远郊区总（数据来自土地交易中心）宅面积所占计容面积比例86%。其城四区中仅2宗地块未出现溢价情况2.220175月分区域土地成交统计区宗土地面（公顷土地占全比计容面（万平米成交楼面（元/㎡住宅占计比市内六2环城四8滨海新8远郊区总（数据来自土地交易中心（2）201620175月重点地块成交情2016导致各开发商关注点转向配套比较完善交通且交通便捷的环城四区。20168,19662%201639%201750%、竞自持’等政策，各大开发商仍积极增加表2.32016年年度地块成交总金额具(万㎡（元（㎡（元㎡2016-0222016-0342016-02津南（挂2016-031兴表2.42016年年度地块成交楼面价具(万㎡（亿元（万㎡%%%2016-56%2016-46%2016-36%1%%具(万㎡（亿元（万㎡%%2.520171-5月重点地块成交情况具（亿元（㎡（元/㎡(平方米1%—2%—3中新生态%—4—5北辰区路—6—7—8%—910%11%12（数据来 土地交易中心（3）土地市场成交近三年情如下表看出投资总价和成交面积中天房和金地万科近几年一直前5名。2014年取得四里和五里项目第2名天保为实施土地摇号政策后第一次摇号成交地块。建议积极吸纳土地以扩充土地储备。表2.62015年-2017年5月土地市场开发商成交投资总20171-520162015（亿元（万平方米（亿元（万平方米（亿元（万平方米1114、22、23334、445（数据来自土地交易中心表2.72015年-2017年5月土地市场开发商成交面20171-520162015（亿元（万平方米（亿元（万平方米（亿元（万平方米11122233、44、45、55（数据来自土地交易中心（三）商品房市场情全市商品房及住宅市场整体运行情商品房市场近年来伴随宏观调控，成交量出现波动，20152014增长。2015年至2016年，新建商品住宅市场活跃度都显著增强：并且成交均价大幅2016势。2017商品住宅市场平均成交价格为16,97239.2%，创历史同期新高。317,36639.1120142014年-2017年5市商品房供销数0 供应面积（万平米成交面积（万平米成交均价（元/平米图2.42014-2017年5月市商品房市场供销数环城四区商品房及住宅市场整体运行情2降后增加；价格基本保持上升趋势，可见受到市场波动的敏感性相对较小；一方面受购房者的升值预期影响，另一方面也反映出环城住宅用地资源的稀缺性。环城四区商品房市场近年20162014年-2017年52014年-2017年5市环城四商品房市场供销数-月供应面积（万平米成交面积（万平米成交均价（元/平米图2.52014年-2017年5月市环城四区商品房市场供销数2015年随着央行5次"降息降准""330新政"公积金新政……从到地方政策频繁颁布，呈现出化、全方位、组合使用的特点，促使改善性需求大量，市20166步2016年度伴随着各类利好的政策的影响2017年2月环城四区楼市需求已被达到值2017年在楼市政策收紧楼市成交量放缓但仍有增涨势。20152015年-2017年50供应面积（万平米成交面积（万平米成交均价（元/平米图2.62015年-2017年5月环城四区逐月商品住宅市场供销数商品房市场销售近三年情在市场不断攀升，近三年企业成交金额一直在上升，为提升公在住宅市场的品牌。近三年企业成交金额情况如下表所示：表2.8市2015年各企业成交金企成交套（套成交面(万平米成交金（亿元市场占率12345中6789表2.9市2016年各企业成交金企成交套（套成交面(万平米成交金（亿元市场占率123中456789表2.10市2017年5月各企业成交金企成交套（套成交面(万平米成交金（亿元市场占率12345中6789（四）近三年销售情况及土地储备情销售情公司2014年-2017年5月销售情况如下（及市场占有率均以备案金额为统：表2.11公司2014年-2017年5月销售情时备案金（亿元市场占有20149201552016320171-55（数据来源：福斯博得数据发布备案数据2017年1-5月公司各项目累计实现销售合约额405,248.85万元。其中，小22,950.6766,980.2514813,193.31平方米，销售合约额为48,778.44万元；车位销售1,051个，销售合约额为13,535.87表2.122017年5月公司各项目销售情项目名物业类单位个（个面（平米已实现合约（万元去化北宁湾项53八里臺项1113滨海壹号项1#滨海壹号项2#项目名物业类单位个（个面（平米已实现合约（万元去化复兴九里项1寰宇天下项城市广场项公园城项珺台项室C02项00总土地储备已建未截至2017年5月底公司各项目已建未售累计预计合约额261,749.69万元。其中2,72445,856.93表2.13截至2017年5月末公司存货明细表—已建未物业名物业类期末库单位个（个面（平米预计合约（万元八里臺项11滨海壹号项1#11一期和二期北3寰宇天下项B1北区、B2、城市广场项（一期6公园城项（除丽湖苑珺台项室总在建未截至2017年5月底公司各项目在建未售累计预计合约额313,749.19万元。其中4067,323.70表2.14截至2017年5月末公司存货明细表—在建未物业名物业类期末库单位个（个面（平米预计合约（万元八里臺项11滨海壹号项2#46寰宇天下项B1南区、A2、C1城市广场项（二期公园城项（丽湖苑总未建未截至2017年5月底公司各项目未建未售累计预计合约额3,507,400.29万元其中183,280.00394,235.28105,703.51251,217.5511,635435,670.00653,380.00表2.15截至2017年5月末公司存货明细表—未建未项目名物业类期末库单位个（个面（平米预计合约（万元C-02项11城市广场项（三期、四期公园城项（未开发部分总（五）土地市新建商品房市尤其在市内六区房价较高，在高房价的挤压效应下，环城的项目存在机会。中北镇市场地中北镇是市环外发展最好的区域已形成独立的超大型居住区教育医疗商业等生活配套完善，物美、影城、希乐城、宜家等大型商业已进驻该区域，具有良好的投资价值。总体来说市宏观经济运行良好房地产市场发展成熟该地块素质优秀市场环境良好，发展前景光明，具备较高的投资价值。（一）片区土地市场情片区土地成交情中北镇近年来无土地出让。三个参考成交地块均位于张家窝镇，地理位置均比中北镇较差，中北镇的土地价值绝对高于张家窝的土地价值。348.45平方米，计容面积约90.4822,628表3.1项目所在片区近一年土地成交情序号（万平米（万平米（万平米（万平米1融侨张家窝地2平安杨伍庄地无3万科杨伍庄地无合-（数据来自土地交易中心图3.1片区土地待出让情该片区区域成熟，预计短期内只有22表3.2项目所在片区未来带出让土地情（万平米（万平米1赛达路地侯台地合——（数据来自土地交易中心3.2B3.3（二）片区商品房市片区楼盘概况（需要改图区域内的主要楼盘有：雲锦世家、正荣润景湾、富力湾、万科四季花城、保利金融街诺丁山、樾3.43.3边在售项目销售情项业总规已推面当前售剩余货（㎡（㎡（元/㎡（㎡正荣润璟毛坯别墅富力二手0雲锦世毛坯洋房万科四季花小精装洋房保利金融诺丁小毛坯樾小二手洋房合-片区市场供销水平：西青区整体供应较为稀缺，住宅存量尤为紧张价格水平：片区内2017年住宅成交约均价30,000元/㎡片区可比楼盘详雲锦世3.5方红西大道。总规划楼栋125栋，包括4-6层到顶的洋房24-26层到顶的及3-4层到顶的别墅刚需及郊区改善为该项目的主要客群，客户主要来源于区及西青区，其中区客正荣润3.6润璟湾位于西青区 润璟湾位于西青区 运河RBD规划，永旺商圈 地铁二号线曹庄站80-95160-220、、规划建筑面积约23万平方米；2014年3月规划建筑面积约23万平方米；2014年3月 正荣地产摘得，成交总价15.55亿元，楼面价6,765元/平米 正荣润璟湾项目总规划51栋，其中18-33正荣润璟湾项目总规划51栋，其中18-3317栋，10层到顶洋房3为联排别墅品。绿化率45%，容积率1.8户占比 区客户占比35%项目接近售罄，目前少量别墅在售中，均价为34,000万科四季花3.7万科四季花城位于西青区京福支线与辛老路交口南侧，由万商地产投资开40.97508.99亿元，万科四季花城项目主要涵盖5-8层洋房和9层到顶小产品，外加少量18层到顶产客户，还有少量市区和外溢客户。保利金融街诺丁3.8津西青（拍）2013-03号地块拍卖过程并不激烈，只经过三轮举牌，就已报出最终价格。该地块原定于公开拍卖出让，但由于当天报名企业不够3家而流拍。后于2014年4月11日拍卖共有4家房企参与拍卖，该地块包含拍卖保留价，低于拍卖保留价的报价，不与成交盛世鑫和置业是由保利地产金融街控股两大上市公司合资的开发企业，曾联合开发大都会项目。项目整体采用英伦建筑风格灰瓦,以为洋房为主一期一共11栋小9栋8层到顶2栋11层到顶,出房率为83%，一期产品为93-116平米三室洋房：二期共23项目主要吸引西青区的地缘性和改善型客户，还有少量市区和外溢客户。该项目于2015年9月开始销售 毛坯18,000元/㎡片区商铺销售情片区车位销售情片区车位售价约为14万-18万/个，在售项目车位去化率约为30%-40%片区二手房市场情地块北南侧的大地十二城，建于2009年，售价28,000-30,000元/平米（三）区域内土地市2016区域内新建商品房市（一）项目优劣势分优势分中北镇片是市发展最好的环外居住片区，中北镇