全国房地产开发项目工程管理共42

1.掌握房地产开发项目质量管理的主要途径和方法，成本管理的主要方法，进度控制方法及关注因素，房地产开发项目的主要合同与分类；2.熟悉房地产开发项目质量管理的主要内容、质量监督控制手段，项目开发不同阶段成本管理的主要内容，进度管理的主要任务，合同管理的主要内容，监理单位的主要工作内容，竣工验收的工作程序；3.了解房地产开发项目质量管理的特点，成本管理的参加者，进度管理系统，房地产开发项目合同的特点与作用，监理单位的其他工作，竣工验收的要求，范围及依据。第9章房地产开发项目工程管理本章学习要求房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI本章指后者广义的工程建设管理指从项目决策到项目建成交付使用的全过程管理狭义的工程建设管理指项目在施工建造阶段的管理房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI指房地产开发企业自己组织施工队伍，自己配备或租用施工机械，自己采购材料，自己组织施工完成开发项目的工程建设（1）工程总承包；（2）工程部分承包；9.1.1房地产开发项目工程建设的组织方式自建委托施工房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.1房地产开发项目工程建设的组织与管理方式9.1.2房地产开发项目工程建设阶段的管理模式自行管理房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI委托管理在我国房地产开发中采用较为普遍国际上工程建设中惯用的管理模式指对开发项目工程建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。9.2.1进度控制的概念房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.2房地产开发项目工程建设进度控制（1）错误估计项目的特点及项目实现的条件，包括过高的估计了有利因素和过低估计了不利因素，对项目风险缺乏认真分析；（2）项目决策、筹备与实施中各有关方面工作上的失误；（3）不可预见事件的发生。9.2.2产生各种影响因素的原因房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.2.3网络计划的优化工期优化费用优化（时间成本优化）资源有限，工期最短工期固定，资源均衡资源优化工程进度检测与调整的过程工程进度计划实施中的调整方法实际进度与计划进度的图形比较方法9.2.4进度计划实施中的检测与调整工程进度检测的系统过程工程进度调整的系统过程横道图比较法S型曲线比较法香蕉曲线比较法改变工作间的逻辑关系改变工作的持续时间工作内容9.2.5施工阶段进度控制的主要工作内容施工进度控制工作内容施工进度的检查与监督施工进度计划的调整工程延期的控制房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI工程延期的制约物资供应是实现项目三大目标控制的物质基础物资供应进度控制的涵义1在物资供应进度控制中应注意的问题2房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.2.6物资供应的进度控制在房房地地产产开开发发建建设设过过程程中中，，房房地地产产开开发发商商一一般般不不直直接接对对项项目目实实施施进进度度进进行行控控制制和和管管理理，，而而是是委委托托建建设设监监理理单单位位进进行行进进度度控控制制，，监监理理单单位位根根据据建建设设监监理理合合同同分分别别对对开开发发商商、、设设计计单单位位、、施施工工单单位位的的进进度度管管理理实实施施监监督督。。各各单单位位都都按按开开发发合合同同的的要要求求编编制制本本单单位位的的进进度度计计划划，，并并加加以以实实施施，，同同时时接接受受监监理理单单位位的的监监督督。。9.2.7进度控制中关关注的因素9.2.8房地产开发项项目进度管理理系统（1）材料、设备备的供应情况况；（2）设计变更；；（3）劳动力的安安排情况；（4）气象条件。。9.3房地产开发项项目工程建设设投资控制项目可行性研研究的深度不不够在开发项目工工程建设期间间社会物价水水平的上涨在各设计阶段段所作的投资资计算突破投投资计划的目目标项目的设计变变更引起费用用增加项目实施过程程中不可预见见因素的发生生项目施工不能能顺利进行引引起费用增加加其他原因9.3.1项目投资失控控的原因房地产开开发与与投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI编制投资控制制规划投资控制规划划根据项目的的工程建设进进度和项目的的投资目标而而确定。费用比较偏差分析投资计划值与与实际值的比比较。局部偏差与累累计偏差、绝绝对偏差与相相对偏差、偏偏差程度；偏偏差分析方法法：横道图法法、表格法、、曲线法；偏偏差原因9.3.2工程建设投资资控制的方法法与步骤房地产开开发与与投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI未完工程投资资预测在施工过程中中，根据已完完工程实际投投资的情况以以及对偏差原原因的分析，，对预测时间间点以后各期期和全部未完完工程所需要要的投资进行行的估计和测测算。纠偏组织措施、经经济措施、技技术措施、合合同措施、合合同措施、我国现行工程程价款结算的的主要方式

按月结算；竣工后一次结算；分段结算；结算双方约定并经开户银行同意的结算方式预付备料款；中间结算；竣工结算工程计量的一一般程序；合同价款的复复核与支付9.3.3工程价款的结结算按月结算的方方法工程价款的计计量支付按实际价格结算；按调价文件结算法；调值公式法工程价款的动动态结算房地产开开发与与投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.3.4工程变更的控控制正常和必要的的工程变更失控的工程变变更工程变更的控控制原则工程变更的控控制程序房地产开开发与与投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.3.5索赔施工索赔：施施工索赔的内内容、依据、、程序业主索赔：拖拖延工期索赔赔、工程质量量缺陷的索赔赔、不合格材材料的索赔、、保险费用索索赔、承包方方不正当放弃弃工程索赔房地产开开发与与投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI索赔控制：核核实索赔事件件的真实性、、反驳索赔依依据的充分性性、审查索赔赔的合理性9.3.6成本管理的参参加者主要有业主、、承包商、监监理单位、设设计单位等9.3.7项目开发不同同阶段成本管管理的主要内内容（1）项目策划阶阶段；（（2）设计阶段；；（3）施工阶段的的成本管理；；（4）项目销售阶阶段的成本管管理。（1）编制成本管管理规划；（2）确定成本管管理的对象；；（3）费用比较与与投资偏差分分析；（4）有效利用工工程价款结算算方法；（5）重视工程变变更工作；（6）认真做好成成本核实与总总结工作。9.3.8房地产开发项项目成本管理理方法影响因素多质量波动大质量隐蔽性终检局限性评价方法的特殊性9.4房地产开发项项目工程质量量控制质量管理是指指确定质量方方针、目标和和职责并在质质量体系中通通过诸如质量量策划、质量量控制、质量量保证和质量量改进使其实实施全部管理理职能的所有有活动。房地产开发项项目质量管理理的特点9.4.1质量控制概述述质量的概念工程项目质量量的内涵工程项目质量量形成过程工程项目质量量控制概念产品、过程或或服务满足规规定或潜在要要求（或需求求）的特征和和特性的总和和1.工程项目的实实体质量2.功能和使用价价值质量3.工作质量工程项目建设设过程，就是是质量的形成成过程。把好好建设过程中中各个阶段的的质量关，乃乃是保证质量量的重要环节节为了确保合同同所规定的质质量标准，所所采取的一系系列监控措施施、手段和方方法，使工程程质量处于受受控状态房地产开开发与与投资分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI1.施工前的质量量控制9.4.2房地产开发项项目质量控制制的主要内容容主要内容有：：（1）审查承包单单位的技术资资质。（2）组织设计交交底和图纸会会审。（3）对工程所需需原材料、构构配件的质量量进行检查和和控制。（4）对永久性生生产设备或装装置，应按审审批同意的设设计图纸组织织采购或订购购。（5）审查施工单单位提交的施施工组织方案案和施工组织织设计，对于于工程质量应应具有可靠的的技术措施来来保证。（6）对工程中拟拟采用的新材材料、新结构构、新工艺、、新技术，均均应审核其技技术鉴定书。。1.施工前的质量量控制9.4.2房地产开发项项目质量控制制的主要内容容（7）检查施工现现场的测量标标准、建筑物物的定位放线线以及高程水水准点，重要要工程还应亲亲自复核。（8）协助承包单单位完善质量量保证体系，，包括完善计计量及质量检检测技术和手手段等。（9）协助总承包包单位完善现现场质量管理理制度，包括括现场会议制制度、现场质质量检验制度度、质量报表表制度和质量量事故报告及及处理制度等等。（10）把好开工关关。2.施工过程中的的质量控制（1）协调承包单单位完善工序序控制。（2）严格工序间间交接检查。。（3）重要的工程程部位或专业业工程应亲自自进行试验或或技术复核。。（4）对已完成的的分项、分部部工程，按相相应的质量评评定标准和办办法进行自检检、验收。（5）审核设计变变更和图纸修修改。（6）按合同于必必要时可下达达停工令。（7）组织定期或或不定期的现现场会议，及及时分析、通通报工程质量量状况，并协协调有关单位位间的业务活活动等。3.工程项目竣工工质量控制（1）按规定的质质量评定标准准和办法，对对完成的分项项、分部工程程、单位工程程进行检查验验收。（2）组织试用。。（3）审核承包单单位提供的质质量检验报告告及有关技术术型文件。（4）审核承包单单位提交的竣竣工图。（5）整理有关工工程项目质量量的技术文件件，并编目、、建档。9.4.3房地产开发项项目质量管理理的主要途径径和方法对房地产开发发项目在施工工阶段进行质质量监控主要要是通过审核核有关文件、、报表，以及及进行现场检检查及试验这这两方面的途途径和相应的的方法来实现现的。（1）旁站监督；；（2）测量；（3）试验；（4）指令文件；；（5）规定质量监监控工作程序序；（6）利用支付控控制手段。9.4.4施工阶段质量量监督控制手手段9.5建设监理监理单位在房房地产开发项项目工程施工工阶段的主要要工作是对工工程质量、进进度、成本的的管理以及合合同管理和信信息管理等工工作。9.5.1监理单位的主主要工作内容容9.5.2监理单位的其其他工作监理公司还可可以在工程建建设的不同阶阶段提供一些些专门的咨询询服务。提供供专业性工作作也是房地产产开发建设监监理的发展方方向。9.6竣工验收开发项目完工工后应提出竣竣工验收申请请，完工项目目应具备竣工工验收的基本本要求。竣工工验收中遗留留的问题，开开发商与建筑筑承包商应进进行协商并妥妥善处理。9.6.1竣工验收的要要求9.6竣工验收9.6.2竣工验收的范范围及依据(1)验收范围(2)验收依据竣工验收备案案工程竣工验收收合格后，开开发商应当及及时提出工程程竣工验收报报告开发商组组织工程程竣工验验收开发商当当将验收收信息书书面通知知负责监监督该工工程的工工程质量量监督机机构开发商组组织各相相关单位位和其他他有关方方面的专专家组成成验收组组，制定定验收方方案工程完工工后，施施工单位位向开发发商申请请工程竣竣工验收收9.6.3竣工验收收的工作作程序1．（））的投资资成本管管理工作作是项目目开发全全过程成成本管理理的重点点。A．项目策策划阶段段B．设计阶阶段C．施工阶阶段的成成本管理理D．项目销销售阶段段的成本本管理新手练习习场房地产开开发与投投资分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI2．对开开发商来来讲，某某普通住住宅项目目最适合合采用的的合同方方式是（（））。Ａ．单价价合同Ｂ．成本本加酬金金合同Ｃ．固定定总价合合同Ｄ．以上上都不是是新手练习习场房地产开开发与投投资分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3．竣工工结算报报告由（（））负责提提交。A．承包商商B．设计院院C．开发商商D．投资商商新手练习习场房地产开开发与投投资分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI4．竣工工验收由由（）组组织进行行。A．承包商商B．设计院院C．开发商商D．投资商商新手练习习场房地产开开发与投投资分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5．制定工工程进度度计划的的方法有有（））。。A．横道图图法B．施工图图法C．网络图图法D．S曲线法E．里程碑碑法新手练习习场答案:ACDE房地产开开发与投投资分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6．横道图图法的特特点有（（））。A．看不出出那些工工序是关关键工作作B．可以看看出各工工序之间间的相互互依赖和和相互制制约的关关系C．看不出出各工序序之间的的相互依依赖和相相互制约约的关系系D．可以看看出一项项工作的的提前或或落后对对整个工工期影响响程度E．看不出出一项工工作的提提前或落落后对整整个工期期的影响响程度新手练习习场答案:CE房地产开开发与投投资分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI7．网络图图法的特特点有（（））。A．可以表表明各工工作之间间的相互互联系和和制约关关系B．可以计计算出各各项工作作的最早早和最晚晚开始时时间C．可以找找出关键键工作和和关键线线路D．可以在在不同工工期下，，选择成成本最低低的网络络计划E．网络计计划不可可以调整整新手练习习场答案:ABCD房地产开开发与投投资分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI8．常见的的建筑安安装工程程项目工工程款的的支付方方式有（（））。A．按月结结算B．竣工后后一次结结算C．分段结结算D．开工前前一