培训课件：建设用地和土地征收征用法律制度

建设用地和土地征收征用法律制度

上海双塔北京国贸三期第一节建设用地概述一、建设用地的概念指不以取得生物产品为主要目的，而是为建造建筑物、构筑物的土地，即是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。建设用地按其使用土地性质的不同，可分为农业建设用地和非农业建设用地；按其土地权属、建设内容不同，又分为国家建设用地、乡（镇）建设用地、外商投资企业用地和其他建设用地；按其工程投资和用地规模不同，还分为大型建设项目用地、中型建设项目用地和小型建设项目用地。二、建设用地的特征承载性与非生态利用从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，而不是利用土壤的生产功能。可逆性差区位选择的重要性如道路的位置决定着商业服务中心的布局。但区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。如临街的土地对商业来说是很好的区位，而对居住用地来说则不一定是优越的区位。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变，经济活动对于区位本身的影响是巨大的。如交通站点的变迁对周围土地的影响就是典型的例子。土地利用的集约性建设用地的利用具有高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。就具体地段来说，它能引起地价的上升，有时可以上涨几十倍、几倍、上百倍。人们热衷于将农用地转变为建设用地就是一个典型的例子。为了保护农用地实现政府综合效益，限制农用地转变为建设用地，世界各国都采取了严格的控制措施。国外将农用地转变为建设用地要经过政府的许可，有的还通过购买的方式取得土地的发展权。无限性与再生性由于建设及经济发展的需要，建设用地占用土地，对农业构成了巨大的威胁。建设用地的无限延伸，而土地的供应却是有限的，这就迫使我们要慎重考虑如何更加有效地以有限的供应去满足无限的需求。建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。充分发挥和利用建设用地的再生性，能使人们在不断开发存量建设用地的过程中，获得越来越多的操作场所和建筑空间，提高土地利用效率。空间性与实体性建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。建设用地的实体性是通过“营造结果”形成多种具有固定形状的工程实体如建筑物、道路、机场等。例题：下列不属于建设用地的特点的是（

）。A.承载性与非生态利用性

B.土地利用逆转相对容易

C.土地利用的集约性

D.无限性与再生性

B三、建设用地取得的基本原则我国实行最严格的土地管理制度，针对的主要就是建设用地的控制问题。我国的土地管理法明确规定：“任何单位和个人进行城市建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。农村乡镇企业、宅基地、乡镇村办公共设施和公益事业建设需要使用土地，可批准后直接使用，不需要由国家征收后再使用。第二节国家建设用地法律规定一、国家建设用地的概念和内容我国的建设用地供应，分为存量和增量两部分。增量部分，主要通过农地转为建设用地的供应，即所谓“一级市场”；存量部分即通过现有土地使用者之间的交易的供应，即所谓“二级市场”。存量土地实际被现有土地使用者控制。二、建设项目用地预审

概念：建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。建设项目用地预审管理办法（教材旧）

2001年6月28日国土资源部第5次部务会议通过，2004年10月29日国土资源部第9次部务会议修订；2008.11.国土资源部第13次部务会议修正，2009年1月1日起施行（新）。

预审遵循的原则

（一）符合土地利用总体规划（二）保护耕地，特别是基本农田（三）合理和集约节约利用土地（四）符合国家供地政策。

建设项目用地实行分级预审需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。

用地预审主要审查以下内容：

选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。三、建设项目使用国有土地的报批项目单位持项目批准文件、规划选址、用地预审意见和土地测绘机构出具的土地勘测定界技术报告书等向国土房管部门申请办理用地报批手续。建设项目用地涉及农用地转为建设用地或征收农村集体土地的，项目单位应按报批规定提供地质、矿产、林业、劳动保障部门审查意见等报批材料。资料备齐后，由国土房管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准。涉及国有土地使用权收回和国有土地上房屋征收的，由国土房管部门拟订国有土地使用权收回和房屋征收方案，报市(县级市)人民政府批准实施。农地转为建设用地的一般程序：①市、县人民政府按照土地利用年度计划拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批逐级上报有批准权的人民政府。②有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准。③农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体项目分别供地。

四、国家建设用地使用权取得的方式

《物权法》确定将“国有土地使用权”规范为“建设用地使用权”。在现阶段，按照国家有关规定，取得国家建设用地使用权的途径主要有下列4种：①通过行政划拨方式取得；②通过国家出让方式取得；③通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；④通过土地或房地产租赁方式取得。五、建设使用国有土地的要求不得改变规定的土地用途，需要改变用途的，应当依法经有关行政主管部门批准（教材P99)不得改变土地用途系针对土地的利用环节，从遵守城市规划、村镇规划及保证土地的利用效能这两个角度设置。遵守规划的土地用途即属于遵守土地的控制性建设用地条件及参数标准。保证土地的利用效能，包括两个方面的含义：一是政府计划意义上的节约用地，主要体现在控制建设用地总量、盘活存量用地；另一方面是建设用地使用意义上的集约用地，主要指建设用地的使用必须达到一定的投资强度及容积率，或满足一定的建设用地定额标准。六、国家建设用地的收回收回的含义和特征（教材P99）收回的条件因公共利益的需要提前收回；因超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发被无偿收回；实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地；因出让土地使用期满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；因迁移、解散、撤销破产或者其他原因而停止使用土地的；因公路、铁路、机场、矿场等经核准报废等情形。《物权法》对非住宅用地，即商业用地及工业、综合用地等土地使用权期限届满未规定自动续期，应理解为仍沿用原先的法律规定，需要续期的，须提前提出续期申请。《物权法》第144条所述以转让、出资等不同方式受让国有土地使用权的情况下，其土地使用权的期限，以建设用地使用权最高使用年限的剩余期限为限。若土地使用者需要进行续期，或者出现上述土地被依法收回的情形，则与一级市场上的土地使用权人适用相同的法律规定。另，建设用地使用权，自登记时设立并起算。目前正值商业地产、工业地产等非住宅类产品开发的高峰阶段，物权法对此类建设用地使用权未规定自动续期，概系国家意在用法律的形式来实施土地调控政策，从土地供应源头来对建设用地规模进行控制的体现。第三节农村集体建设用

地管理法律制度农村集体所有建设用地，即农村非农业建设用地，是指农民集体所有的用于建造建筑物、构筑物的土地，是位于城镇以外，广大农村和集镇范围内的建设占用土地的总和。兴办乡镇企业使用本集体的土地村民建造住宅使用本集体的土地乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体的土地农村集体建设用地的特点乡（镇）村建设所占用的土地为农民集体所有用地规模小、数量大、计划性差农村集体建设用地使用的基本要求(教材P103)农村建设用地的审批村民住宅用地乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业用地“两户一体”用地审批

例题1：下列关于兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地，正确的是(

)。A．乡镇办企业使用属于本乡(镇)集体所有的土地，村办企业使用本村集体所有的土地B．允许乡镇办企业使用村或村民组所有的土地C．村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地D．集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业

ACD例题2：下列属于集体所有建设用地使用原则的是（）。A.符合乡(镇)土地利用总体规划和村庄及集镇规划；B.符合土地利用年度计划；C.坚持合理布局，综合开发，配套建设D.涉及农用地的，可以不办理农用地转用和用地审批ABC例题3：张庄村民田某，于1992年申请宅基地建房居住，2000年7月，田某将其房屋租赁给外来打工人员居住收取租金，2001年田某再次以无房居住为由，申请宅基地，按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，当地人民政府应(

)。A.没收田某出租房屋所得

B.对田某予以罚款

C.在批准时核减用地数量

D.对田某的申请不予批准

D农村集体建设用地的收回

当出现某种法律事实或原因时，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。具有以下主要特点：它是集体土地所有者行使所有权的一种行为。其适用对象是乡（镇）村建设单位或者个人的用地。其适用的条件是出现特定的法律事实或者原因。在程序上必须经过法定的人民政府批准。第四节土地征收法律制度土地征收概念土地征收是国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。其实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题。判断题：

土地征收是指国家依据公共利益的需要，强制取得土地使用权的行为。（

）。

X征收土地的特征

1、政府行为，主体和客体特定。2、补偿性和公共目的性。3、强制性。国家建设征收土地，被征地单位必须服从，不得阻挠。4、权属转移性。国家建设需要征用农村土地后，原来属于集体所有的土地转变为国家所有，国家通过两权分离，使用单位取得国有土地的使用权。5、必须依法批准。如基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他的用地超过75公顷的报国务院批准。其他由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。6、征地行为的公开性。例题1：某特大型电厂是“十一五”期间的国家重点建设项目，计划在M省B市投资建设，因用地量较大和生产工艺设计的要求，需要征收47亩基本农田和1320亩耕地，根据法律规定，该建设项目征收的土地，应由（

）批准。市人民政府省人民政府C.国务院D.国土资源部

C例题2：国家能源：交通、水利、军事设施等重点项目选址确实无法避开基本农田的必须经（

）批准方可征收。A.县级人民政府

B.市级人民政府

C.省级人民政府

D.国务院

D征收土地的原则维护土地公有制原则珍惜耕地，合理利用土地的原则保证国家建设用地的原则妥善安置被征地单位和农民的原则有偿使用土地的原则依法征地的原则土地征收的审批审批权限（教材P115）例题：具有征收土地审批权的部门有（

）。

A.国务院

B.省级人民政府

C.市级人民政府

D.县级人民政府

AB土地征收的程序土地征收应当依照法定审批权限、程序逐级上报省人民政府或国务院审批。在土地征收依法报批前，主管部门应将拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征收土地农村集体经济组织和农户，并告知其对拟征收土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。土地征收依照法定审批权限、程序报经批准后，由市、县人民政府组织实施，并在被征收土地所在地的镇（乡、办事处）、村范围内公告。详细见教材P116。

征收土地的补偿土地征收补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费及其农民的社会保障费用(物权法）。根据《中华人民共和国土地管理法》，征收耕地的补偿费用应包括（

）

A.耕地占用费B.土地补偿费

C.安置补助费

D.地上附着物和青苗补偿费

BCD在当今社会保障城乡二元化的情况下，被征地农民的社会保障不落实，被征地后生活质量下降。劳动和社会保障部、国土资源部于2007年4月28日联合做出的规定，明确要求，尽快将被征地农民纳入社保体系。《物权法》第四十二条的规定，以后对于集体土地的征收要符合几个条件：1、征收的目的是为了公共利益。2、依照法律规定的权限和程序。3、足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用。4、安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活。1、土地补偿费因国家征地对土地的投入和收益造成损失的补偿。依据《土地法》第47条规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍，征收其他土地的土地补偿费，法律授权省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准制定。土地补偿费补偿的一般标准1.

水田：公益性项目按其平均年产值的8倍补偿；非公益性项目用地按其平均年产值的10

倍补偿。2.

旱地、菜地：公益性项目按其平均年产值的6倍补偿；非公益性项目用地按其平均年产值的8倍补偿。3.

鱼塘：公益性项目按其邻近水田平均年产值的10倍补偿；非公益性项目按其邻近水田平均的12倍补偿。4.

果园：公益性项目用地按其平均年产值的5倍补偿；非公益性项目用地按其平均年产值的7倍补偿。5.

林地：公益性项目用地按其平均年产值的5倍补偿，非公益性项目用地按其平均年产值的7倍补偿。6.

花圃地：公益性项目用地按其平均年产值的6倍补偿；非公益性项目用地按其平均年产值的8倍补偿7.

未利用地：按邻近其他耕地补偿标准的50%补偿。8.

农民集体非农建设(村庄)用地：按邻近其他耕地的补偿标准补偿。

土地补偿费的计算方法

土地补偿费=该耕地被征收前三年平均年产值×补偿倍数。根据地方是否制定了统一年产值标准，土地补偿费的计算公式有以下两种情形：（1）如果被征地所在市、县已有征地统一年产值，土地补偿费=被征耕地面积×该耕地每单位面积统一年产值标准×补偿倍数（2）在没有制定统一年产值标准的情况下，土地补偿费=该耕地前三年平均年产量(包括副产品)×平均农作物价格×补偿倍数。

2.安置补助费用地单位对被征地单位安置因征地所造成的多余劳动力所需费用而支付的补助金额。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。例题一：某市因城市建设需要征收郊区农村集体土地，经调查确认，被征地前三年平均年产值为700元／亩。按照标准，每一个需要安置的农业人口的安置补助费应为（

）。

A.4200—7000元

B.1400—2800元

C.2800—4200元

D.4200—5600元

C例题二:某市建设博物馆需要征收土地120亩,该耕地平均年产值为5000元/亩,补偿方案批准补偿倍数为:土地补偿费10倍;安置补助费为10倍；该村人均耕地为亩,问该村应获得多少土地补偿费和安置补助费

()?

A.土地补偿600万元，安置补助1350万元

B.土地补偿费600万,安置补助费750万元

C.土地补偿和安置补助共1350万元

D.安置补助费450,土地补偿费300万元BC土地补偿费=120亩*5000元/亩*10倍元

(每亩为50000元)安置补助费=(120亩亩)*5000元/亩*10倍元

(每口人为元)土地补偿费与安置补助费总计元。3.青苗补偿费及地上附着物补偿费青苗是指正处于生长阶段尚不能收获的农作物，青苗补偿费是对在拟定征地协议以前已种植的青苗进行补偿，其补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。一般按照当季作物的产值予以计算。地上附着物补偿费：是指原土地所有人或使用人投入劳动和资金所建的依附在地上的工程物体，如水井、晒谷场、水渠管线、房屋等的补偿费。附着物的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地征收城市郊区的菜地，用地单位应按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。其标准如下：百万人口的城市，每征收一亩菜地，缴纳7000-10000元;50万以上不足百万人口的城市每征收一亩地，缴纳5000-7000元;不足10万人口的城市，每征收一亩菜地，缴纳3000-5000元。各省、自治区、直辖市根据以上标准，确定自己的标准。例题：征收农村集体土地时，对地上附着物和已种植的青苗应当给予补偿，但是，（

）一律不予补偿。

A.在拟定征地之前地上存在的养殖场及坟地

B.在拟定征地之前已种植下的，在生长尚未成熟的农作物

C.凡在协商征地方案后抢种的农作物、树木和抢建的设施

D.需要拆迁的农田水利设施及其他配套建筑物

C剩余劳动力安置

因国家建设征用土地造成的多余劳动力，由县级以上地方人民政府土地管理部门组织被征用单位，用地单位和有关单位，通过发展副业生产和举办乡镇企业等途径加以安置，安置不完的，可以安排符合条件的人员到用地单位或者其他集体所有制单位和全民所有制单位就业，并将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位。土地补偿费用的处理国家建设征用土地的土地补偿费归农村集体经济组织所有，自2004年10月21日起该项费用以被国务院2004年28号决定解禁，准许集体组织内部进行分配。具体分配办法各省有不同的规定，但主要原则是村民自制原则，由村民2/3以上决定分配方案。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。安置补助费是针对土地使用权、农民生活来源给予的补偿，因此该项补偿归土地承包户，即农民个人，如果同意集体统一安置安置补助费则归集体统一使用。不得挪作他用。市县和乡镇人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督，侵占，挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。案例一原告易某系长沙某村村民，自幼在该村生活，参与了该村土地承包经营。2007年2月5日与现役军人孟某登记结婚。同年12月生育一女儿并将女儿户口落在母亲易某所在的村。此后，该村的土地被征收并于2008年7月以人均43000元向村成员发放土地征用补偿费。村委会认为易某母女为挂靠户，根据2005年5月该村的一个内部协议规定，本村女孩结婚后，不论其户口是否迁出，均不参加分配，如要得到同等享受，一人须交纳现金10万元，故未向两原告发放补偿金。易某多次要求补发未果，遂诉至法院。请问：法院会怎样判决？法院审理后认为易某母女均系该村的村民，其有权享有该村因土地被征用所获得的补偿。故依法判决原告易某母女享有村民同等的承包征收补偿费用分配权；同时由被告给付原告易某母女土地补偿费8万余元。

判决生效后，被告一直拒绝支付补偿费。为此，易某向法院申请执行。执行局多次派人协调，同时还争得该村所在的镇党委机关的协助，前后不到一个月的时间就将该案执行到位，有力保障了易某母女的合法权益。案例二：农民土地征收补偿归谁？案件事实：1988年2月10日，张平与李三经协商签订“关于责任地、田、自留地的使用合同”。合同约定：李三将生产组交