房地产企业融资渠道的运用与金知名地产新讲义403

房地产企业

融资渠道的运用与金融创新2011年3月25日主要内容一、房地产企业的融资环境二、房地产金融市场三、房地产企业的融资渠道四、房地产企业的传统融资方式五、房地产企业的创新融资方式房地产信托的融资创新房地产产业基金的融资创新房地产企业的资产证券化一、房地产企业融资环境资本市场房地产企业基本概况目前，全国房地产开发企业超过5万家，投资规模在10000亿元以上;在沪深两市公司已超过800家其中：房地产公司上市公司首次公开发行股票并上市企业通过买壳上市的企业几乎各占一半

1994年以前房地产企业曾经是证券市场的一个亮点;从1994年下半年开始国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策：1995年中国证监会明令：对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批;资本市场房地产企业基本概况资本市场房地产企业基本概况1996年在新股发行方面,中国证监会则于开始对金融、房地产行业企业暂不受理。1997年继续沿用了这一规定房地产企业上市暂停了5年时间由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一定的操作难度。2001年国内资本市场恢复房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，其中很大部分都是国有股份控股。许多房地产公司不得不选择到境外上市借壳上市资本市场上房地产企业房地产业基本发展态势国务院办公厅2008年12月8日颁布了《关于当前金融促进经济发展的若干意见》2008年12月20日又颁布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》房地产业基本发展态势2010年12月8日中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2011年《住房绿皮书》发布暨2010~2011年住房形势与政策研讨会”在北京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的国家重大社科基金阶段性成果：住房绿皮书《中国住房发展报告（2010~2011）》房地产业基本发展态势绿皮书指出：近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头：A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业业基本发发展态势势房地产业业务已成成为A股市场分分布最广广泛的行行业：不仅房地地产类上上市公司司为数众众多涉足房地地产领域域的非地地产公司司也为数数众多据统计，，按照深深、沪两两市分类类的20个行业中中除去房地地产、金金融保险险以外的的全部18个行业都都有行业业内公司司涉及房房地产业业务。房地产业业基本发发展态势势其中：占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。房地产业业基本发发展态势势收入中有有房地产产贡献的的前三位位是：1、综合类类公司19家中15家涉足房房地产业业务，占占78.95%；2、35家建筑与与工程业业的公司司24家通过销销售房地地产取得得收入，，占总数数的68.57%；3、批发和和零售行行业73家占行业114家公司的的64.03%，排在第第3位房地产业业基本发发展态势势上市公司司参与房房地产业业务的另另一种方方式是持持有物业业：通过物业业出租收收入或物物业增值值后出售售获取收收益截至2009年，上市市公司共共持有账账面价值值1597.7亿元的物物业。房地产业业基本发发展态势势绿皮书分分析认为为：国内众多企企业集中投投资房地产产行业的原原因为：一是相对较较高的行业业毛利率2009年，我国房房地产行业业的平均毛毛利润率为为55.72%。仅万科就实实现净利润润53.3亿元，同同比增长32.1%。二是预售制制降低资金金门槛，方方便风险转转嫁。三是民间投投资渠道窄窄，经营环环境差。房地产业基基本发展态态势2011年1月4日在136家房地产上市市公司中，有有133家收于红盘。。申万房地产指指数上涨5.09%，位列全部行行业之首1999~2006年我国房地产产企业资金来来源比例年份预算内资金比例银行贷款比例债券比例外资比例自筹资金比例其他来源比例19990.2123.180.215.3528.0343.0220000.1623.090.062.8126.9147.0120010.1821.990.0041.7628.3847.6920020.1222.770.0231.6128.0947.3820030.1223.780.0041.2928.5746.2720040.0718.400.0011.3330.3349.872005NA18.31NA1.2132.7247.762006NA19.74NA1.4831.6847.10数据来源:根据2007年《中国统计年鉴鉴》计算得到我国房地产企企业资金来源源从上表可以看看出：金融机构贷款款所占比例增增大，特别是是银行贷款在中国房地产产企业融资中中，占据了相相当大的比重重。一直都保保持在除此以外，在其他资金来源中，约有50%以上来源于商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款的方式买房。自筹资金、银行贷款和其他资金来源三者加起来约有50%~60%的资金来源于商业银行贷款我国房地产企企业资金来源源根据《2008年中国房地产产金融报告》:银行贷款是最最主要的融资资渠道我国房地产业业的融资结构构中直接和间间接来自于银银行贷款的比比重大约占55%超过30~40%的国际水平这种以银行贷贷款为主的融融资状况对房房地产企业和和金融业都有有不利影响.我国房地产企企业资金来源源根据国际经验验个人住房贷款款比重接近或或达到18~20%时，商业银行行整体流动性性和中长期贷贷款比例的约约束就会成为为非常突出的的问题。房地产资金过过于依赖银行行，一旦融资资渠道过于单单一，则房地产金融风风险就会集中中在商业银行行系统内房产泡沫将演演化为金融泡泡沫，而金融融泡沫又迅速速蹿升为经济济泡沫直至经济泡沫沫的“灾难式式”破灭。我国房地产企企业资金来源源状况2009年房地产开发企企业本年资金金来源达到5.7万亿元，比上上年增长44.2%其中定金及预收款款15914亿元，占整个个资金来源的的14.71%，个人按揭贷款款8403亿元，占整个个资金来源的的27.86%两项各计占42.57%，几乎占了房房地产开发企企业资金来源源的半壁江山山。2008~2009房地产开发企企业资金来源源及同比变化化年份项目2008年2009年同比增长额度比例额度比例资金来源总额381465712849.76%国内贷款72570.1%1129319.7%55.62%企业自筹资金1508139.5%1790631.3%18.73%其它资金1508239.5%2745948%82.06%其中：个人按揭贷款357323.6%840330.6%135.18%定金及预收款975964.7%1591457.9%63.10%房地产融资渠道2009年前三季度我我国房地产开开发企业资金金来源分布情情况资料来源：国国家统计局前前三季度全国国房地产市场场运行情况我国房地产企企业融资环境境按照新的房地地产市场调控控政策：住房贷款首付付比例提高、、贷款利率从从高执行、多多套住宅停止止贷款等措施施都从根本上上限制了房地地产开发企业业可用的资金金来源。如果这些政策策有效地执行行下去，那么么经过不太长长的时间就会会对房地产开开发企业的融融资环境产生生致命的影响响，各上市公公司资金链压压力可能不断断上升。2010年中国房地产产企业再融资资搁浅2010年以来从招商地产50亿元定向方案案撤销，到万万科百亿元增增发预案过期期失效，房地地产公司在资资本市场撤回回股权融资方方案可谓此起起彼伏公司债的前景景也是相同的的命运，国内内资本市场再再融资的大门门已向地产行行业彻底关闭闭2010年中国房地产产企业再融资资搁浅2010年10月证监会又明明令严格审审核地产行行业的兼并并重组，借借壳标准趋趋同于IPO，这无疑是是对热衷借借壳登陆资资本市场的的中小型房房地产公司司当头一棒棒。在房地产调调控愈加密密集和严厉厉的时刻，，对于地产产行业而言言，国内资资本市场融融资依然是是遥遥无期期。2010年中国房地地产企业再再融资搁浅浅资本市场一一直是房地地产公司寄寄予厚望的的一条融资资通道：但在国内资资本市场发发展受非市市场因素影影响过多的的条件下，，这也是一一条充满风风险的道路路。在证监会的的这次再融融资关闸中中，各个地地产公司暴暴露出的囤囤地、拿地地不规范等等问题也值值得警惕。。在短短期期资资本本市市场场融融资资无无望望的的情情况况下下加快快资资金金回回笼再融资关闸近1年来尚无传出有地产公司资金链断裂的消息即是明证。房地地产产预预售售资资金金监监管管继深深圳圳、、浙浙江江、、成成都都等等地地提提出出预预售售资资金金监监管管以以来来作为为本本轮轮调调控控令令““开开路路先先锋锋””的的北北京京市市于于2010年10月25日宣宣布布自2010年12月1日起起对对商商品品房房预预售售资资金金进进行行监监管管禁止止房房地地产产开开发发企企业业直直接接收收存存商商品品房房预预售售资资金金房地地产产预预售售按照照北北京京市市的的要要求求房地地产产公公司司将将按按照照一一个个预预售售证证对对应应一一个个账账并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个节点专项用于工程建设房地产预预售资金金监管若预售资资金监管管细则能能切实落落实则无疑是是继收紧紧信贷、、关闭资资本市场场融资闸闸门之后后对房地产产商资金金命脉的的一次精精准外科科手术刀刀式的调调控，许许多房地地产开发发商的资资金链将将雪上加加霜。房地产产预售售资金金监管管国家统统计局局的数数据显显示2010年前三三季度度房地产产开发发企业业资金金来源源50504亿元其中定金及及预售售款12185亿元。。全国范范围内内，预预售资资金占占行业业现金金流的的25%左右。。房地产产预售售资金金监管管预售资资金被被挪用用在地地产界界是人人人皆皆知的的秘密密，基基本上上70%左右被被挪用用买地地、偿偿还银银行贷贷款等等用途途。预售资资金监监管加加强意意味着着盲目目追求求扩张张、高高负债债的企企业经经营风风险正正在加加剧，，房地地产开开发商商资金金链断断裂的的风险险明显显加大大。房地产产预售售资金金监管管早在2003年央行行就曾曾提出出取消消房屋屋预售售制度度，但但后在在多方方势力力的干干扰下下未能能成行行。房屋预预售制制度在房地地产市市场发发展初初期的的确弥弥补了了房地地产开开发商商资金金短缺缺而市市场供供应不不足的的问题题但随着着市场场的发发展，，这一一制度度已经经被异异化成成为房房地产产商无无本推推高地地价的的帮凶凶。房屋预售制制度和预售售资金监管管政策已处处于不得不不改的境地地，但许多多地方的政政策执行力力则无疑是是这项改革革成效的关关键。房地产业资资金状况据东兴证券券测算2010年前三季度度房地产上上市公司中中长期期借借款款为为2790.74亿元元短期期借借款款为为836.72亿元元，，此此次次加加息息全全年年增增加加利利息息约约为为9亿元。房地产业资金金状况上市房企货币币资金为2184.13亿元如果按一半资资金以短期存存货款存在银银行估算，可可获利息2.73亿元。考虑扣除部分分货币资金存存款所得利息息，央行加息息增加房地产产借款利息超超过6亿元分别占房地产产上市公司前前三季度净利利润的2.05%和借款利息的的14.52%。对房地产上市市公司业绩影影响不大，但但财务费用增增加幅度较大大。房地产业融资资状况目前，房地产产商的融资渠渠道少得可怜怜：首先，银行收收紧银根，对对房地产业公公司的贷款变变得更加谨慎慎；其次，上市房房企原本拥有有的股权再融融资的优势也也随着A股市场连续数月的下下跌而几乎全全部丧失；第三，以信托托理财等手段的募集集资金方式主主要是用于公公用设施等行行业，而对房房地产则“SAYNO”。房地产业融资资状况于是，发行债券融资成为房地地产商不约而而同的最后一一招。但是，发行债债券也要过几几关：发行公司债要要获得证监会会批准企业债要获得得发改委核准准发行短期融资资券也需央行行批准。当然，无论发发行何种债券券，房地产商商都需要先过过信用评级关关，最终还要要看市场（投投资者）买不不买账。政府对房地产产行业的监管管政策2001年商品房销售管管理办法2002年土地开始招拍拍挂2003年土地转让制度度的寿终正寝寝2004年提高拿地门槛槛从2004年开始政府对房地产产业实施了调调控：2004年银行“四证证齐全”才能办理抵押押；2005年国八八条；；2006年国六六条、、九部部委的的十五五条；；2007年提高第第二套套首付付、利利率5月23日《关于进进一步步加强强、规规范外外商直直接投投资房房地产产业审审批和和监管管的通通知》8月7日《国务务院院关关于于解解决决城城市市低低收收入入家家庭庭住住房房困困难难的的若若干干意意见见》2010年国国家家先先后后出出台台了了““新新国国十十条条””和和““新新五五条条””政府府对对房房地地产产行行业业的的监监管管政政策策我国国房房地地产产金金融融政政策策和和市市场场回回顾顾1980年6月中共共中中央央、、国国务务院院在在批批转转《全国国基基本本建建设设工工作作会会议议汇汇报报提提纲纲》中正正式式提提出出实实行行住住房房商商品品化化政政策策。。1984年开始始四四大大国国有有银银行行陆陆续续开开始始经经营营部部分分商商业业性性金金融融业业务务接下来几几年广东一些些沿海发发达地区区尝试借借鉴香港港地区的的贷款买买楼做法法，这可可以作为为我国房房地产金金融业务务之一。。我国房地地产金融融政策和和市场回回顾1987年底为配合国国家住房房制度改改革，围围绕房改改领域开开展业务务我国分别在烟烟台和蚌埠成成立住房储蓄蓄银行专门办理与房房改配套的住住房基金筹集集、信贷、结结算等政策性性金融业务。。1991年2月国务院办公厅厅对上海市人人民政府上报报的房改方案案作了批复，，原则同意1991年5月上海住房公积积金制度实施施，并在接下下来的几年全全国推广我国房地产金金融政策和市市场回顾1996年7月1日中国人民银行行《贷款通则》发布和实行1997年5月9日建设部发布《城市房地产抵抵押管理办法法》它们为接下来来实行的银行行个人住房贷贷款业务确立立的方向。1998年《国务院关于进进一步深化城城镇住房制度度改革加快住住房建设的通通知》决定停止住房房实物分配，，逐步实行住住房分配货币币化;建立了职工住住房补贴和住住房公积金制制度，为推进进住房商品化化创造了条件件。我国房地产金金融政策和市市场回顾2003年6月13日央行发布了《关于进一步加加强房地产信信贷业务管理理的通知》它对房地产开开发的四个主主要环节均进进行了严格的的限制。2003年8月31日国务院出台《国务院关于促促进房地产市市场持续健康康发展的通知知》;2004年9月2日银监会出台《商业银行房地地产贷款风险险管理指引》;我国房地产金金融政策和市市场回顾2005年9月银监会发布《加强信托投资资公司部分业业务风险提示示的通知》;2006年5月29日9部委出台《关于调整住房房供应结构稳稳定住房价格格的意见》这些政策对我我国房地产市市场和产生了了重大作用。。我国房地产金金融政策和市市场回顾2009年8月5日中国人民银行行发布的《中国货币政策策执行报告（（2009年第二季度））》指出：截至2009年６月末全国商业性房房地产贷款余余额为6.21万亿元其中房地产开发贷贷款余额为2.35万亿元，是1998年房地产开发发贷款余额2680亿元的近9倍购房贷款余额额为3.86万亿元，是2000年末3377亿元的11倍和占当年GDP的近10%。我国房地产金金融政策和市市场回顾从2000年到2004年，购房贷款款余额占当年年GDP从3.77%增加到近10%这一比例从2004年到2008保持基本稳定定房地产税费房地产经纪业务涉及的税费项目房地产买卖契税，印花税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，个人所得税，土地增值税，权证费、产权登记费、交易手续费房地产租赁个人营业税，城市维护建设税，房产税，个人所得税，印花税企业营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企业所得税房地产赠与、继承契税，印花税，公证费，权证费、产权登记费个人拥有房地产营业房产税、城镇土地使用税现行房地产税税制的基本情情况现行房地产税税收制度主要要涉及14个税种：目前实际征收收的有12种按照征税发生生的环节可以以分为房地产的取取得、保有有和流转三三个环节的的税收。发生在房地地产取得环环节的税收收有两种即：耕地占用税税固定资产投投资方向调调节税（已已暂停征收收）现行房地产产税制的基基本情况针对房地产产保有环节节的税收有有三种城镇土地使使用税房地产税城市房地产产税（仅针针对外商企企业和外籍籍人员）现行房地产产税制的基基本情况在房地产流流转环节目前设置的的税种主要要有营业税、企企业所得税税、外商投投资企业和和外国企业业所得税个人所得税税、房产税税和城市房房地产税土地增值税税、印花税税、契税、、城市维护护建设税2009年3月6日国家家税税务务总总局局发发布布《房地地产产开开发发经经营营业业务务企企业业所所得得税税处处理理办办法法》（国国税税发发（（2009）31号））（（简简称称新新31号文文））自2008年1月1日起起执执行行房地地产产税税收收政政策策二、、关关于于房房分类标准分类按金融市场层次划分房地产金融一级市场房地产金融二级市场按房地产金融服务对象分房产金融市场地产金融市场按金融交易工具的期限分房地产抵押贷款市场房地产资产证券化市场房地产信托市场房地产保险市场房地产典当市场房地产租赁市场房地地产产金金融融市市场场基基本本类类型型房地地产产金金融融市市场场类类型型按金金融融市市场场层层次次划划分分可分分为为一一级级市市场场和和二二级级市市场场。。房地地产产金金融融一一级级市市场场又叫叫初初级级市市场场是房房地地产产融融资资活活动动的的初初始始市市场场包括括首首发发房房地地产产信信贷贷、、新新房房地地产产证证券券上上市市交交易易（（IPO）等。。房地地产产金金融融市市场场二二级级市市场场指指房地地产产融房地地产产金金融融市市场场类类型型按房房地地产产金金融融服服务务对对象象分分可可分分为为房产产金金融融市市场场和和地地产产金金融融市市场场。。房产产金金融融市市场场是是指指银行行及及其其他他非非银银行行金金融融机机构构为为房房屋屋再再生生产产所所进进行行资资金金融融通通的的市市场场。。地产产金金融融市市场场是是指指以土土地地作作抵抵押押向向金金融融机机构构融融通通资资金金的的活活动动的的总总称称。。房地地产产金金融融市市场场类类型型按金金融融交交易易工工具具的的期期限限可可分分为为货币币市市场场和和资资本本市市场场货币市场是融通短期资金的市场包括金融同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。资本市场是融通长期资金的市场包括中长期信贷市场和证券市场房地地产产金金融融市市场场类类型型中长长期期信信贷贷市市场场是是金融融机机构构与与房房地地产产企企业业之之间间的的贷贷款款市市场场。。证券市市场是是通过证证券的的发行行与交交易进进行融融资的的市场场包括债债券市市场、、股票票市场场、基基金市市场、、保险险市场场、融融资租租赁市市场等等。资本市市场是是房地产产金融融的主主要市市场其金融融产品品有住住房储储蓄存存款、、住房房按揭揭贷款款、房房地产产抵押押贷款款、房房地产产信托托、资资产证证券化化、房房地产产保险险等。。银行信信贷是是房地产产金融融的主主要渠渠道银行信信贷贯贯穿于于土地地储备备、交交易、、房地地产开开发和和房产产销售售的整整个过过程房地产产市场场运作作及其其资金金流程程土地储储备中心房地产产开发商商房地产开开发商、、建筑商房屋购买者土地储备房地产业务流程房地产销售房地产开发发与建设土地开发与转让商业银行房地产资金流向按揭贷款按揭贷款定金、预付金业务承包与转让资金土地出让金房地产开发与建设贷款款土地转让与开发贷款土地出让金土地储备贷款定金、预付金房地产市场场运作资金金类型A：土地储备备贷款B：土土地地出出让让金金C：土土地地转转让让与与开开发发贷贷款款D：业业务务承承包包与与转转包包资资金金E：房房地地产产开开发发与与建建设设贷贷款款F：法法人人按按揭揭贷贷款款G：定定金金、、预预付付金金H：法法人人或或个个人人按按揭揭贷贷款款房地地产产金金融融市市场场成成熟熟的的标标志志1、住住房房贷贷款款以以抵抵押押贷贷款款为为主主位置置固固定定、、价价值值稳稳定定。。2、筹筹资资和和贷贷款款的的方方式式多多样样。。（1）筹筹资资方方式式政策策资资金金、、储储蓄蓄基金金、、股股票票、、证证券券；；（2）贷贷款款方方式式固定定利利率率、、变变率率；；固定定期期限限、、可可展展期期；；不同同还还款款方方式式房地地产产金金融融市市场场成成熟熟的的标标志志3、法法律律体体系系完完善善资金金的的安安全全性性、、流流动动性性、、盈盈利利性性4、房房地地产产金金融融市市场场结结构构完完整整。。市场场的的完完整整：：房房地地产产一一级级市市场场和和二二级级市市场场金融融市市场场的的完完整整：：抵抵押押、、保保险险、、担担保保、、服服务务中中介介。。房地地产产金金融融市市场场成成熟熟的的标标志志5、市市场场经经济济运运行行机机制制。。（1）预预先先介介入入机机制制借贷贷从从房房地地产产开开发发项项目目的的可可行行性性论论证证阶阶段段介介入入。。（2）全程管理机机制贷款的发放、、使用、收回回；借款人的收入入变动；房屋使用、维维修、翻新改改造等。房地产金融市市场成熟的标标志5、市场经济运运行机制。（3）科学决策机机制。信用评估方法法确定安全贷款款额贷款比例调整整利率标准确定定等。（4）呆坏账预警警处理机制呆账坏账的评评估、揭露、、示警。我国房地产金金融市场的主主要问题1、房地产融资资方式和金融融产品少，资资金来源单一一政策性资金（（公积金）：：归集率不高，，常被政府挪挪用。“房管会决策策，中心运作作，银行专专户，财政监监督”责任不明金融储蓄资金金：储蓄与与贷款款结构构不对对称。。我国房房地产产金融融市场场的主主要问问题2、贷款款的过过渡性性。贷款停停留在在担保保阶段段，有有保证证、质质押、、抵押押贷款款（1）保证证贷款款：要要求第第三方方有相相同数数量、、相当当期限限的存存款，，利率率按活活期计计息。。（2）质押押贷款款：贷贷款人人等额额的存存单、、物品品。（3）抵押押贷款款：方方式比比较单单一。。我国房房地产产金融融市场场的主主要问问题3、房地地产金金融市市场不不完善善。单单一、、中介介少。。4、房地地产金金融市市场法法律体体系不不健全全。抵抵押贷贷款的的有关关规定定不具具体，，5、商业银行行经营机制制有待转变变。6、立法、监监管和信用用体系的建建立7、培养房地地产金融的的专业人才才关于房地产产金融机构构体系房地产金融融机构房地产金融融机构是专门开办或或兼营房地地产金融业业务组织机机构是房地产金金融活动的的主体。房地产金融融机构体系系房地产金融融机构体系系是指在一定的经经济条件下下，为房地地产开发、、经营和消消费过程筹筹集、融通通、清算我国房地产产金融机构构体系房地产金金融机构构主要由由三类机机构组成成：即1、专业性性房地产产金融机机构2、非专业业性房地地产金融融机构3、向房地地产融资资提供担担保和保保险的机机构组成成。我国房地地产金融融体系构构成中国人民银行国有商业银行房地产信贷部其他房地产专业银行非银行房地产金融机构（一）我我国的专专业性房房地产金金融机构构——住房储蓄蓄银行20世纪80年代中期期我国分别别在烟台台和蚌埠埠成立了了住房储储蓄银行行专门办理理与房改改配套的的住房基基金筹集集、信贷贷、结算算等政策策性金融融。20世纪90年代公积金制制度的建建立住房储蓄蓄银行的的职能逐逐渐被住住房公积积金管理理中心所所取代。。住房储蓄蓄银行曾曾一度消消失2004年2月15日中国建设设银行与与德国施施威比豪豪尔住房房储蓄银银行在天天津合资资成立了了中德住住房储蓄蓄银行成为目前前我国唯唯一的一一家住房房储蓄银银行。（二）住住房公积积金管理理中心1991年上海首推推住房公公积金制制度20年的历程程住房公积积金为居居民住房房条件的的改善发发挥了举举足轻重重的作用用住房公积积金是到2007年3月底上海已成为全国第一个公积金个贷累计发放规模超过1000亿元的城市。（二）住住房公积积金管理理中心基基本功用用1、编制、、执行住住房公积积金的归归集、使使用计划划；2、负责记记载职工工住房公公积金的的缴存、、提取、、使用等等情况；；3、负责住房公公积金的核算算；4、审批住房公公积金的提取取、使用；5、负责住房公公积金的保值值和归还；6、编制住房公公积金归集、、使用计划执执行情况的报报告；7、行使国务院院《住房公积金管管理条例》（三）我国非非专业性房地地产金融机构构体系我国房地产金金融机构主要要由非专业性性房地产金融融机构构成：：包括1、银行型房地地产金融机构构2、非银行型房房地产金融机机构信托投资公司司、信用合作作社住宅合作社、、基金组织等等组成。其中主要以商商业银行和信信托公司为主主。（三）我国非非专业性房地地产金融机构构体系银行型房地产产金融机构：：可以创造货币币专营或兼营，，业务范围广广泛非银行型房地地产金融机构构：不能创造货币币专业化程度高高，业务范围围狭小信用中介职能（三）我国非非专业性房地地产金融机构构体系四大国有商业业银行房地产信托公公司房地产保险公公司住房置业担担保有限公公司（四）我国国银行房地地产金融机机构体系最早从事房房地产金融融业务的银银行是中国国建设银行行——1979年1998年我国住房房制度改革革后更多的银行行介入房地地产金融领领域，房地地产金融机机构迅速增增加初步形成了了以四大国有有商业银行行为主体12家全国性股股份制商业业银行112家城市商业业银行为补补充的组织织机构体系系。我国房地产产金融机构构体系架构构图我国房地产产金融机构构体系的扩扩张与发展展一是围绕房房地产融资资而构建的的具有不同同市场功能能的金融机机构体系：：除了原有的的商业银行行、信托公公司以及保保险公司之之外还将出现专专业化的房地产投资资基金抵押资产管管理公司互助储蓄银银行储蓄贷款协协会等金融融机构我国房地产产金融机构构体系的扩扩张与发展展二、建立政政策性住房房银行如：美国拥有庞庞大的联邦邦住房贷款款银行系统统它由联邦住房贷贷款银行委委员会12个联邦住房房贷款银行行及其会员员即储蓄贷贷款协会等等组成该系统由政政府充当保保证人吸收私人资资金为建房和购购置融通资资金发挥房地产产金融机构构储备中心心作用。日本设有住宅金金融公库办理住宅用用地购置资资金贷款从贷款余额额看，它是是日本最大大的政策性性金融机构构。三、关于房房地产融资资渠道房地产融资资两条腿走路路从银行取得得贷款即间接贷款款从资本市场场直接融资资房地产金融融：贷款和债券券房地产投资资基金信托计划REITs房地产融资渠道清科科研研究究中中心心分分析析认认为为：：作为为典典型型的的资资金金密密集集型型产产业业，，房房地地产产行行业业在在快快速速发发展展的的同同时时，，也也对对资资金金需需求求提提出出了了较较高高的的要要求求。。目前前中中国国房房地地产产市市场场的的融融资资渠渠道道依依然然较较窄窄，，以以银银行行信信贷贷为为主主的的情情形形并并没没有有发发生生很很大大变变化化。。房地地产产融资资渠渠道道国际际通通行行标标准准对对比比差距距：：国际际通通行行标标准准银行行贷贷款款最最多多不不超超过过房房地地产产总总投投资资40.0%国房房地地产产企企业业对对银银行行依依赖赖度度明明显显过过高高经济济发发生生波波动动，，房房产产企企业业的的经经营营风风险险将将转转变变为为银银行行的的金金融融风风险险，，进进而而影影响响金金融融安安全全。。房地地产产融资资渠渠道道融资资渠渠道道较较窄窄，，主要要以以银行行信信贷贷为为主主银行行贷贷款款是支撑撑开开发发商商经经营营周周转转资资金金链链。。银行贷款款、定金金及预付付款、个个人按揭揭贷款占占到了房房地产行行业融资资总量的的60.0%~70.0%左右右房地产金金融中的的资本流流随着社会会经济的的发展，，房地产产交易也也由简单单变得比比较复杂杂：形成了有有多种主体体参与的交交易体系系和过程程特别是形形成了复杂的资资本流：现金与信信贷的转转移过程程房地产金金融中的的资本流流在现代房房地产交交易中，，资本流流通包括括了3个方面的的参与者者：1、资本的使使用者：：开发商商、房屋屋预购者者2、资本的的供应者者：家庭庭、银行行、保险险公司、、政府3、服务务中介组组织：银银行、经经纪、信信托公司司土地获取取土地市场场（招拍拍挂）资本市场场（收购购）一二级联联动二级市场场直接进行行项目转让让股权收购购部分收购购全部收购购（收购项项目公司司）商品房包包销承包经营营房地产企企业六种种拿地方方式房地产金金融中的的资本流流商业银行行保险公司司养老金房地产投投资信托托政府家庭外国投资资者投资银行行抵押贷款款银行房地产经经纪人资本—债务开发商家庭商业资本本家土地所有有者资本供应应者服务机构构资本使用用者权益资金权益资金房地产资资金来源源渠道房地产资资金来源源渠道的的多样化化是建立立完善和和稳定的的房地产产金融市市场的关关键目前世界界各国房房地产金金融市场场的资金金来源有有各自不不同的特特点，一一般主要要有如下下来源：：保险公公司商业银银行储蓄贷贷款银银行互助储储蓄银银行抵押银银行房地产产投资资信托托公司司我国房房地产产开发发资金金来源源及其其运作作目前，，我国国金融融业管管制比比较严严格，，筹资资、融融资都都有相相应的的法规规规管管，但但渠道道在不不断变变化和和扩大大。房地产产开发发资金金的来来源和和运作作的基基本模模式可可以用用下图图来作作简单单描述述我国房房地产产开发发资金金的来来源和和运作作的基基本模模式资金来来源政府拨拨款银行贷贷款抵押贷贷款金融市市场企业自自筹（（资本本金））集体集集资用户定定金、、预收收款国营公公司各类公公司证券股票股份公公司各类公公司各类公公司用户住房公公积金金住宅合合作社社特定城城市政政府与与居民民广义房房地产产金融融和狭狭义房房地产产金融融房地产产金融融有广广义和和狭义义之分分：广义的的房地地产金金融是与房房地产产活动动有关关的一一切金金融活活动狭义的的房地地产金金融表现为为一些些具体体的金金融形形式如：对房地地产银银行发发行代代券、、成立立住房房储蓄蓄机构构；安排房房地产产企业业和基基金上上市、、成立立按揭揭类的的证券券公司司；抵押贷贷款证证券化化等等等。房地产产金融融也可可以进进一步步分为为房产产金融融和地地产金金融。。房产金金融房产金金融指指房屋或或建筑筑物在在生产产、流流通、、消费费过程程中的的各种种资金金融通通活动动。房产金金融包包括住住房金金融与与房地地产开开发与与经营营住房金金融是是以住房房作为为信用用的保保证，，获取取资金金的融融通，，如通通过住住房券券、住住房抵抵押贷贷款、、按揭揭贷款款等。。房地产产开发发与经经营是是指房产商商在投投资、、生产产、经经营与与流通通过程程中的的资金金融通通。地产金金融地产金金融又称土土地金金融指围绕绕土地地的有有偿使使用而而产生生的融融资活活动。。具体又又可分分为市市地金金融、、农地地金融融市地金金融是是指围绕城城市土土地的的开发发、建建设、、经营营所展展开的的资金金融通通活动动包括市市地获获得金金融、、市地地改良良金融融、市市地转转让与与经营营金融融农地金金融是是指围绕农农地的的开发发、生生产、、经营营而展展开的的资金金融通通活动动主要包包括农农地获获得金金融、、农地地改良良金融融、农农地经经营金金融房地产产资产产收益益率确确认资产收收益率率是任何何经济济实体体进行行经营营过程程中必必须十十分注注重的的财务务指标标之一一，以以房地地产经经营为为最。。考虑到某项资资产中经营者者自身所占权权益比重的差差异，在会计计报表中，资资产收益率有有不同的概念念和计算方法法。房地产资产收收益率确认资产收益率是是指该项资产所有有净营业收益益总额与该项项资产价值总总额的比值说明整个资产产的收益水平平其计算公式为为：资产收益率=净营业收益/资产价值=（营业收益—经营费用）/资产购买价格格房地产资产收收益率确认权益收益率是股东所占权权益对应的收收益水平在房地产中是是专指按揭贷贷款借款人所所拥有的权益益（自有资金金）的收益水水平其数值为税前前收益与自有有资金的比值值即：权益收益率=税前收益/自有资金=（净营业收入入—年还款额）/自有资金房地产资产收收益率确认这里必须注意的是：权益收益率是是逐年变化的的主要原因：：不是税前收入入的变化，而而是按揭购房房者在所购房房屋中占有的的权益是逐年年变化的。当他还清了贷贷款，房屋的的全部权益就就属于购房者者了，这时，，房屋的权益益收益率与资资产收益率就就相同了。房地产资产收收益率确认简单结论：资产收益率的的变化主要取取决于资产（房地产产）的收益水水平变化；权益收益率的的变化既取决于资产产（房地产））的收益水平平也取决于资产产（房地产））中按揭购房房者的权益比比例：首次付付款比重与已已偿还贷款比比重之和。房地产资产收收益率确认有效收益率是指能使房屋的未未来收益与其其终值（即房房屋的处置价价）之和的贴贴现值等于现现值的贴现率率。有效收益率是购房者实际际能取得的收收益率，所有有又称为内部收益率当公式的年收收益为税后收收益时，则内内部收益率就就是税后内部收益益率。房地产资产收收益率确认其严格的定义义如下：若房屋未来价值值的贴现值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+…+IN/（1+IRR）N+IN‘/（1+IRR）N与房屋初始购购买价相等，，则称IRR为有效收益率率。其中IN为房屋第N年的收益IN‘为房屋的终值值。经营性房地产产企业基本融融资方式1、银行贷款：：信用贷款、保保证贷款房地产抵押贷贷款2、证券融资：：房地产股票、、房地产债券券房地产投资信信托（REIT’s）3、房地产信托：：房地产信托存存款、房地产产信托贷款、、房地产信托托投资4、租赁融资（（出售回租））；5、项目融资；；世界房地产金金融制度的模模式1、以证券融资资为主导（美美国式）；2、以社会福利利基金融资为为主导，如新新加坡的公积积金制度；3、以储蓄融资资为主导（欧欧洲大陆国家家）；4、以财政融资资为主导，以以日本为代表表；四、房地产传传统的融资方方式房地产传统的的融资方式房地产传统的的融资方式1、银行信贷2、房地产债券券3、房地产股票票（一）房地产产银行信贷房地产企业传传统的间接融融资银行贷款长期以来，银银行一直限制制对房地产企企业的开发贷贷款2008年12月20日国务院办公厅厅《关于促进房地地产市场健康康发展的若干干意见》出台其第三条第七七款要求支持房地产开开发企业合理理融资需求加大对中低价价位，中小套套型普通商品品房建设特别别是在建项目目的信贷支持持力度。房地产企业传传统的间接融融资银行行贷贷款款要要求求：：借款款人人有有信信用用担担保保，，或或请请第第三三人人信信用用担担保保。。借款款人人提提供供合合法法有有效效的的不不动动产产抵抵押押担担保保或或股股权权质质押押及及其其他他证证券券或或权权利利质质押押担担保保，，或或第第三三人人提提供供动动产产或或不不动动产产抵抵押押担担保保或或权权利利质质押押等等担担保保条条件件。。房地地产产企企业业传传统统的的间间接接融融资资政政策策障障碍碍当前前的的政政策策障障碍碍：：1、房房地地产产公公司司上上市市困困难难重重重重2、商商业业房房地地产产项项目目贷贷款款仍仍然然受受到到限限制制3、一一般般房房地地产产公公司司发发债债困困难难也也较较大大4、仅仅两两限限房房、、经经适适房房等等政政策策性性房房地地产产项项目目贷贷款款较较为为宽宽松松（二二））房房地地产产债债券券房地地产产债债券券企业业债债券券是是企业业依依据据国国家家法法律律，，按按照照国国务务院院及及央央行行的的法法规规及及规规定定在获获得得政政府府有有关关部部门门的的批批准准后后依依照照法法定定程程序序发发行行的的债债券券，，约约定定在在一一定定期期限限内内还还本本付付息息的的债债券券。。企业业债债券券代表表着着发发债债企企业业和和投投资资者者之之间间的的一一种种债债权权债债务务关关系系债券券持持有有人人是是企企业业的的债债权权人人与股股票票一一样样，，同同属属有有价价证证券券，，可可以以自自由由转转让让。。企业业债债券券种种类类企业业债债券券分分类类如如下下：：1）短短期期（（1年））、、中中期期（（1-5年））、、长长期期债债券券（（5年以以上上））2）记记名名与与不不记记名名债债券券3）信信用用债债券券和和担担保保债债券券4）提提前前赎赎回回债债券券和和不不可可提提前前赎赎回回债债券券5）固定定利率率债券券，浮浮动利利率债债券和和累进进利率率债券券6）附有有选择择权的的企业业债券券和无无选择择权的的债券券。（可转转换公公司债债券，，有认认股权权证的的债券券）7）公募募债券券和私私募债债券。。房地产产债券券房地产产债券券的意意义在在于：：房地产产项目目的开开发周周期一一般在在2~4或以上上房地产产开发发公司司往往往存在在短贷贷较多多，长长贷缺缺乏，，融资资结构构非常常不合合理;房地产产公司司债融融资的的出现现可以以说填填补了了一项项空白白，可可以满满足相相当部部分公公司的的需求求。企业债债券管管理我国早早在1987年就颁颁布了了《企业债债券管管理暂暂行条条例》但企业债市市场一直停停滞不前长期以来中国企业债债余额占年年债券市场场余额的比比例低于6%房地产债券券作为企业业债券中的的一个组成成部分近二十年来来，发行债债券的房地地产企业也也是屈指可可数企业债券管管理我国房地产产债券最先先出现在1992年1993~1998年上半年政府禁止房房地产企业业通过股票票和债券融融资受政策限制制，其间房房地产企业业没有公开开发行房地地产债券。。到1999年债券在房地地产开发企企业的资金金来源的占占比达到0.21%。企业债券管管理2005年5月23日国务院、央央行于颁布布《短期融资券券管理办法法》：企业可发行行一年期短短期融资券券，用于企企业正常经经营在整个短期期融资券发发行过程中中，需要律律师及其他他中介机构构出具有关关文件。企业债券管管理根据中国央央行的数据据2006年股票和债券融资已占非金融融企业融额的12%。到2007年8月14日正式颁布布实施《公司债券发发行试点办办法》之前：国内市场并并无真正意意义的公司司债券债券发行采采用审批制制，由国家家发改委确确定，要求求银行担保保，主要为为大型国企企融资使用用。房地产企业业发行企业业债国务院办公公厅《促进房地产产市场健康康发展的若若干意见》强调要支持持资信条件件较好的企企业经批准准发行企业业债券：（1）由证监会会批准的上上市公司企企业债券，，在证券市市场发行（2）由发改委委批准的企企业债券，，在银行间间债券市场场发行房地产企业业发行企业业债2007年8月以来一些公司等等陆续发行行了公司债债券，房地地产公司债债融资有望望改善其融融资结构。。国内地产企企业发行企企业债情况况：万科企业（（000002）于2007年~2008年发行59亿公司债券券；保利房地产产（集团））股份有限限公司43亿元公司债债获批；招商地产发发债融资80亿我国房地产产债券现存存基本问题题我国房地产产债券现存存基本问题题1、房地产债债券融资规规模小、所所占份额也也很小2、缺失企业业在境外发发行债券是是一种非常常重要的融融资方式我国内地房房地产企业业债券融资资方式非常常少发债融资对对筹资企业业的条件要要求较高3、房地产债债券设计品品种单一近几年发行行的房地产产债券都是是三年期，，固定利率率，到期一一次还本付付息。（三）房地地产股票权益性金融融资产权益益性性金金融融资资产产是是指指企业业对对股股票票及及其其他他权权益益性性金金融融工工具具投投资资而而形形成成的的金金融融资资产产在资资产产负负债债表表中中归归在在““交交易易性性金金融融资资产产””和和““可可供供出出售售金金融融资资产产””两两个个项项下下。。交易易性性金金融融资资产产是是指指以以公公允允价价值值计计量量且且变变动动计计入入当当期期损损益益的的金金融融资资产产。。债权权性性投投资资和和权权益益性性投投资资投资资按按照照其其目目的的不不同同可可分分为为债债权权性性投投资资和和权权益益性性投投资资：：债权性投投资是指指为取得债债权而进进行的投投资，如如购买国国债、企企业债券券等。债券属于于风险和和收益相相对较小小的投资资方式。。债权性性投资资和权权益性性投资资权益性性投资资是指指为取得得对另另一企企业净净资产产的所所有权权而进进行的的投资资其主要要是股股权投投资，，其收收益与与企业业的经经营效效益挂挂钩以投资资额为为限分分享企企业的的盈利利并承承担企企业的的损失失。权益性性投资资一般无无还本本日期期企业如如果想想结束束权益益性投投资并并收回回本金金，只只能依依法将将所持持股份份转让让投资银银行投资银银行是是主要从从事证证券发发行、、承销销、交交易、、企业业重组组、兼兼并与与收购购、投投资分分析、、风险险投资资、项项目融融资等等业务务的非非银行行金融融机构构是资本本市场场上的的主要要金融融中介介投资银银行投资银银行是是证券和和股份份公司司制度度发展展到特特定阶阶段的的产物物是发达达证券券市场场和成成熟金金融体体系的的重要要主体体投资银银行在在现代代社会会经济济发展展中发发挥着着沟通资资金供供求、、构造造证券券市场场推动企企业并并购、、促进进产业业集中中和规规模经经济形形成优化资资源配配置等等重要要作用用。房地产产股权权融资资股权融融资在在我国国房地地产金金融市市场中中比重重比较较小：：据2006年中国国行业业企业业信息息发布布中心心的调调查：：全国现有房房地产开发发企业58710家，但只有有100家左右主营营业务为房房地产开发发的A股上市公司司此外还有众众多在主业业之外投资资参股房地地产项目的的上市公司司。股权权融融资资占占全全部部房房地地产产企企业业的的资资金金来来源源不不足足0.5%。房地地产产企企业业IPO房地地产产公公司司可可以以利利用用资资本本市市场场融融资资：：境内内资资本本市市场场融融资资境外外资资本本市市场场融融资资企业业在在境境内内外外资资本本市市场场IPO股权权融融资资要经经过过复复杂杂的的审审批批并有数量的限制严格的信息披露要求相关资本市场的法律监管，尤其对房地产企业困难较大进入国外资本市场难度更大有不同的法律问题，程序问题和市场准入问题。房地地产产企企业业买买壳壳卖卖壳壳上上市市收购上市公司司股权（买壳壳公司再进行行增发）通过收购ST或SP上市公司的股股权，从而达达到房地产公公司上市融资资的目的。企业IPO程序复杂，已已排队申请IPO的企业有几百百家，通过购购买上市壳公公司，也是可可以达到上市市融资的目的的。房地产企业并并购与重组上上市2008年11月信达投资公司司成功用其旗旗下11家房地产公司司的股权置换换了青鸟天桥桥公司的百分分之五十八的的股权，达到到了房地产公公司上市的目目的。2008年12月6日中国银监会发发布《商业银行并购购贷款风险管管理指引》鼓励银行支持持企业并购贷贷款业务国务院办公厅厅《关于促进房地地产市场健康康发展的若干干意见》中强调：对有实力有信信誉的房地产产开发企业兼兼并重组有关关企业或项目目，提供金融融支持和相关关金融服务。。五、房地产融融资创新我国房地产金金融创新及其其前景目前，我国政政府已经意识识到发展确实实需要多元化化和多层次的的资本市场的的融资渠