房地产建筑业营改增全面准备与应对策略

房地产建筑业营改增全面准备与应对策略第一页，共131页。肖宏伟老师资深税务稽查专家国家税务总局所得税专家库成员国家税务总局督查内审师资北京财税研究院研究员税务干部业务培训兼职教师第二页，共131页。光大集团是以房地产开发及城市建设为核心业务，主营业务包括：房地产开发、物业服务、建筑工程、水泥生产、智能科技研发、酒店商业、光大投资等十大板块，“扎根东莞，造福一方”第三页，共131页。营改增政策推进情况----已提交国务院审批，争取5月份出台，税率:建筑业和房地产业适用11%税率，营改增企业必须面对的十二个事实.doc均适用一般计税方法。不动产进项税:将新增不动产进项税100%纳入抵扣范围，但试点初期分年度按5%比例抵扣，剩余部分作为期末留抵结转下期继续抵扣试点实施时间：可能选择2015年10月1日全面实施三个行业营改增并同步简并税率财税2015年39号.doc营增斗争史.doc关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知41号.doc第四页，共131页。新所得税申报表注意事项三层架构：41张表。2014年度企业端企业所得税年度申报模拟优化版04091(1).xls2015年企业所得税汇算申报紧急通知.doc（一）体系更合理，填报更便捷。（二）减小会计与税法差异。（三）着眼于政策变化。A000000企业基础信息表税务风险.doc（四）增加信息采集量房地产开发企业特定业务纳税调整明细表填报说明.doc企业所得税申报表（2014课件）.xls第五页，共131页。房地产行业税务稽查典型案例借鉴郑州人和新天地投资管理有限公司与郑州市二七区国家税务局税收管理纠纷一案行政判决书.doc新疆地税稽查局与新疆瑞成房地产开发有限公司税务行政处罚二审行政判决书.doc韶关盈锦置业与仁化地税价格调整案.doc海南三正实业投资有限公司土地增值税诉讼判决书.doc税务总局曝光4起税收违法犯罪案件剖析当前涉税案件新特点新动向.doc关于当前楼市股市你需要知道的20句话.doc海南省地方税务局第三稽查局与被江西省第一房屋建筑公司税务行政处罚纠纷的行政判决书.doc第六页，共131页。房地产建筑行业营改增迫切准备事项财税〔2013〕106号，电信业已改。建筑业、金融业预留11%，房地产11？17？服务业陆续行业试点。2015年内消灭营业税。企业目前迫切需要做两件事：一是修改票据报销制度，要增票。二是培养增值税财务人员。问：延期开发票是否可以抵扣增值税？第七页，共131页。第一部分：房地产建筑业营改增全面准备与影响分析1、营改增前要做好充分学习、准备；2、企业全员参与。特别是项目经理；房地产及建筑安装企业关注的营改增九大问题.doc3、建筑业税率11%；房地产17%?上升。建筑企业对营改增有七点忧虑.doc4、营改增前后的发票管理、税金核算、跨期合同、税企沟通一定要集团统一操作；5、甲供材、挂靠、分包、BT、EPC等模式。6、发票！发票！经营成败必将靠发票！！！第八页，共131页。中国建筑协会的政策建议从政策上确保建筑业营改增健康发展.doc1，应尽量推后建筑施工企业的税改试点。2，在全国全行业上下游统一进行税改。3，请求降低11%的增值税率到8%。4，统一按小规模纳税人征收，先试行3~5年。5，“营改增”后，增加的税负即征即退的办法。6，应尽快修订建设工程造价标准和招投标计价、结算方式、提高造价，以适应增值税是价外税、由消费者来承担的政策目标。第九页，共131页。一、建筑安装企业营改增前必须面对的工作事项1、专票和普票无票的税负比较.doc2、清包工、包工包料怎样开票？3、外出施工证明？财务处理合理性。4、工程已完工，款没到，财政的，账务怎么处理？5、签订工程施工合同，材料采购合同，机械租赁合同等业务，在签订合同注意什么？如何约定发票条款？第十页，共131页。房地产建筑业面临营改增八项准备1.增值税抵扣链条的断裂风险防范2.材料、发票合同发票的处理。3.大宗设备和材料的税制设计衔接4.人工成本无发票抵扣的解决思路5.持有物业租赁的税率选择。6、纳税义务时间的准备与衔接。7.应对项目地的税收管理模式8、跨期合同与发票收款时间的衔接。第十一页，共131页。二、营改增税收政策解读及对房地产建筑行业影响分析1、营改增对房地产建筑企业的经营模式影响？销售2、营改增对企业财务指标及绩效评价的影响？3，营业税改增值税后对会计核算的影响4，营改增对企业经营预算工作的影响？5、营改增对企业资金管理的要求？第十二页，共131页。三、企业如何避免在营改增实施过程中多交冤枉税？①资金是否结算完毕？②是否已全部申报营业税？③发票是否开具？④对方索要增值税专用发票是否可以延迟开具？⑤发票缴销后后续事项如何处理？第十三页，共131页。四、营改增前后与供应商的博弈梳理采购业务，确定可抵扣范围首先要列出各种成本费用明细，核对规定或者咨询税局，看哪些可以抵扣，一一记下，做成成本费用、购置资产、工程建设抵扣情况清单。需要注意的是，已有采购业务要梳理，以前未发生、即将发生的采购业务也要梳理，经常更新清单。第十四页，共131页。五、营改增前后与客户的谈判将自家的营改增情况通知供应商和客户，并约定已签订未执行完毕的合同如何履行应有律师出面拟统一的函，措辞温和，言简意赅，说理清晰，叙述清楚为何原来提供服务发票的合同改给增值税票了，感谢客户的支持等等。如果客户也在营改增范围内，他们拿到新的增值税专用发票是可以抵扣的，影响下一单合同的价格谈判的。第十五页，共131页。六、怎样提高可抵扣进项税额合同中规定发票条款即是防范风险也是一种节税策略.doc修改销售、采购内控流程，体现增值税了解客户是否也营改增，发票在报价中考虑。批准权限的级别也要改变，是否含税价？必须在公司内部流程中描述清楚，否则会引起不必要的歧义。供应商清单要梳理。设置供应商入围门槛逐一联络供应商，询问是否能提供专用发票，如果不能，也行，降价或不买。第十六页，共131页。七、进项税额构成要件：1、必须取得增值税专用发票，普通发票没用2、增值税专用发票必须通过税务局认证3、必须及时申报抵扣4、必须用于生产经营，集体福利和个人消费除外，特别注意非正常损失房地产开发可以抵扣增值税的范围.doc建筑业可以抵扣增值税的范围.doc第十七页，共131页。八、房地产建筑业企业集团营改增准备工作方案要点（2015）.docx成立应对小组1、成立平台公司：供应链、劳务派遣2、重新审阅合同版本3、梳理集团各项目运营情况4、核实供应商纳税资质5、梳理甲方直接采购抵扣应对方案6、提前规划各项目成本结算工作安排7、梳理各项目甲方项目业主信息第十八页，共131页。第二部分：房地产建筑企业营改增制度设计与影响展望

税率、时间、征管、协调1、企业税负挑战2、企业管理模式的挑战3、建筑成本增加的挑战4、新旧制度衔接阶段的不确定因素挑战5、加强对承包人和分公司经营管理6、选择具有增值税纳税人资格的合作商7、加强税法培训，做好相应报价调整第十九页，共131页。一、增值税制度改革进程和展望2013年8月1日全国部分行业试点：

剩下全部行业金融服务，房地产，建筑，文化体育行，生活性服务业加入营改增2015年底前（政策发布日期及准备时间未知）准备时间非常短暂，企业应尽早开始准备工作！第二十页，共131页。二、营改增给房地产建筑业带来的影响（图）第二十一页，共131页。营改增前后建筑业价值链中主要关系处理政府材料设备供应商分包挂靠施工企业各类金融机构勘察设计广告法律及其他服务商劳务派遣劳务还是建筑-新疆石河子判决书.doc关于对分包境外劳务是否应开具发票问题的批复.doc第二十二页，共131页。营改增后土地出让金返还情况下应该如何开具票据？企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理.doc国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知.doc财政部关于贯彻落实国务院清理规范税收等优惠政策决策部署若干事项的通知.doc严禁对企业违规减免或缓征行政事业性收费和政府性基金、以优惠价格或零地价出让土地；未经国务院批准，各地区、各部门不得对企业规定财政优惠政策。第二十三页，共131页。三、房地产建筑营改增延迟的益处和不利益处:1，增值税抵扣链条不会中断。2，有更多时间进行准备。3，更多时间争取对本行业有利的政策。4，加入试点时几乎所有供应商已经是增值税纳税人（金融不确定）不利：1，成本上升。2.争取低税率的可能性降低.3，准备时间可能很紧张必须在20151231前？第二十四页，共131页。四、营改增需协调众多相关方利益协调收入和成本费用、利润变化，对业务影响；.进项税是影响现金流、成本的主要因素；.销项税是否可以转嫁？决定业绩；.协调相关各方在同一价值链上利益分配；.如何协调集团内部各公司利益；.过渡期的处理非常重要；.如何落实营改增带来的益处，如何避免营改增带来的不利影响，如何做到合规；第二十五页，共131页。协调相关各方及集团内的利益，在同一价值链上进行合理利益分配1，如无法转嫁销项税，可能会涨价或成本压缩、质量监控；2，其他供应商也存在类似情况，如融资？3.营改增供应商、甲方大部分会提出价格变更需求4，区别各种情况进行处理，逐个谈判5.酒店、写字楼、餐饮娱乐、会展、文化产业园、养老机构等配套产业的经营均会受到营改增影响，须综合考虑营改增影响。第二十六页，共131页。五、进项税是影响房地产建筑企业现金流和成本的主要因素.各项前期投入相关的进项税长期无法收回.营改增可能增加的“进项税”：.土地支出——土地出让金征收增值税？.各类利息支出——金融营改增政策及税率未定.建筑施工支出——建筑业税率提高.其他各类供应商——其他各行业税率提高.存量房产的进项税如何处理.新建房产如转为投资性房产，是否巨额进项税长期无法抵扣。房地产开发周期长，“进项税退还”?

第二十七页，共131页。六、甲方身份有效利用降低税负渠道—合理利用简易计税方法？增值税一般纳税人分一般计税方法和简易计税方法。政府项目住宅综合，不同业态按可售面积比例、按收入比例转出进项税？持有物业，商业地产，跨期合同？第二十八页，共131页。七、房地产建筑业应对营业税改增值税的准备小结一、成立相应的应对部门。整理相关的增值税法规，分析策变化，增值税的思维；二、销售、供应链、结算、发票、会计处理、内控、流程、计算机系统风险点，提出改进建议；三、分析营改增后税负和毛利率变化；四、对财务和其他相关人员的培训和储备。五、编制公司增值税处理业务指南。包括政策，会计核算，发票及申报、定价策略等。罗牛山税务管理制度.pdf罗牛山税务管理制度（摘要）.doc第二十九页，共131页。第三部分、房地产建筑业营改增税前后合理税收筹划（一）、营改增前夕，纳税人需要做好的准备营改增不重新办税务登记，国税要录税种1.自身经营范围的评估；2.营改增后的税负变化；3.财务核算方式的改变；4.发票的领购、开具、纳税申报的改变；5.上下游供应链的影响；6.可能带来的潜在的发展机遇等。第三十页，共131页。营业税改增值税五大筹划点1，设立供应链平台公司2，开发产品精装修3，设立园林公司4，设立劳务派遣公司5，发票开具时间筹划第三十一页，共131页。（二）、房地产建筑业应对内部准备工作（图）.第三十二页，共131页。操作层面的内部全方位准备工作1，全面对营改增政策及监管动向进行前瞻性预判，全面梳理内部管理流程2.全方位地评估和分析“营改增”可能为企业带来的潜在税务影响及风险，并进行税负有效性测试。3.探索税务筹划机会4.研究过渡期税务筹划（如：经营模式的转型升级、商业合同的重新安排、房产项目销售的时间和方式等），提出过渡期方案第三十三页，共131页。5.针对增值税风险，提出管理建议6.为修改增值税管理的各项流程制度及编写各项操作手册进行准备7.开展全方位、由浅入深的营改增培训8.提出系统改造需求建议，包括企业系统与金税系统对接的解决方案9.根据监管要求或内部管理需要，完成营改增相关的内外部研究分析报告第三十四页，共131页。营改增前财务操作层面1.价格修订2.过渡期处理3.现金流同发票流无法对应4.发票取得及认证安排5，发票开具安排6.完成增值税管理的各项流程制度、操作手册第三十五页，共131页。过渡期财务与发票处理要点1、利用过渡期，尽快提前开票；2、成本费用进项税额：1）跨越营改增时点的在建项目的做法；2）尽可能地等待进入过渡期，获取进项发票。3、分包获取专用发票。4、内控设计。5、减少个人挂靠。第三十六页，共131页。营改增正式实施后，进行试运行财务操作层面1，推动落实、跟进营改增方案的执行，对业务方案执行和流程进行调整2，营改增政策出台后——操作层面的营改增落实3，营改增政策出台后——后续跟踪4.跟踪增值税下各项工作的运行情况，并对发现的问题及时作出响应5.审核增值税合规水平第三十七页，共131页。（三），房地产建筑业准备工作注意事项及过渡期税务筹划过渡期处理.在建项目.开盘项目.持有自用项目.持有待售物业第三十八页，共131页。（四），营改增人员调配、产品、业务、流程、合同、文件整理与安排.人员调配.产品、业务、流程的梳理.合同、文件整理.预判政策倾向.第三十九页，共131页。（五），汇总业务、财务、税务、系统情况与需求，有序推进。汇总业务、财务、税务、系统情况.进行影响分析.总结政策诉求.提出管理及可能的税务筹划与风险点管控建议第四十页，共131页。（六），对内培训营改增业务和流程的注意事项财务人员培训要点项目经理培训要点全员培训培训方法自学方法第四十一页，共131页。（七），会计核算、业务流程、系统修改、制度修订、合同发票各项事务的准备。.会计核算、.业务流程、.系统修改、.制度修订、.优惠申请、.合同发票、.税务合规、.业务跟踪、.财务跟踪、.税务跟踪、.系统跟踪、.后续管理第四十二页，共131页。（八）、“裸奔”的发票.doc后营改增时代虚开增值税专用发票的风险与挑战.doc货物流、资金流、发票流一致，否则可能是虚开刑法起刑点过低、处罚过重。（1）内控制度要健全（2）人员培训要到位（3）采购与销售是重点（4）规避关联交易风险（5）风险早处置，雷区不能碰2.9万买913万发票会计和司机皆获刑.doc湖南省地税局曝光8起涉税违法案件.doc第四十三页，共131页。刑法二百一十条;明知是伪造的发票而持有，数量较大的（100份以上或40万以上），处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；数量巨大的（1000份以上），处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。用假发票充公抵账女会计难逃法网.doc持有伪造的发票罪获刑案例.doc第四十四页，共131页。（九）、虚开增值税专用发票的稽查处理.doc财税[2013]112号关于防范税收风险若干增值税政策的通知.doc为他人虚开专用发票、让他人为自己虚开专用发票、介绍他人虚开专用发票等形式。界定虚开标准：货物流、发票流、资金流一致。稽查重点：其它应付款受票方的常见问题：有货多开、无货虚开、从小厂购货无发票虚开开票方防范风险措施--防止“票货分离”受票方防范风险措施--票、货、款一致；第四十五页，共131页。（十）、票据入账的实战操作要点1、财务人员如何规避发票风险？2、会计凭证、票据丢失如何处理最佳？3、跨期费用发票的六种情况税务处理4、原始凭证入账前要处理的14个要点.doc5、企业收到发票后要注意要哪些事项6、没有发票，在什么情况下可以被税务认可？如何提供正当理由？第四十六页，共131页。（十一）、近期发票稽查案件借鉴与风险管控1、关于为他人代开发票案例.doc2、被告人刘美霞虚开增值税专用发票一案.docx3、五个关于发票的经典问题与解答.doc4、深圳福田某大型商场开具发票把关不严被处罚.doc5、哈尔滨市阿城区国家税务局税务事项通知书.doc6、扬州31户餐饮企业用非法设备虚开发票1078张.doc7、先开发票后付款法律风险要规避.doc第四十七页，共131页。关于全面推行增值税发票系统升级版有关问题的公告19号.doc100多吨存货去哪儿了.doc增值税专用发票引发买卖合同纠纷.doc介绍他人虚开发票案件.doc国家税务总局关于纳税人对外开具增值税专用发票有关问题的公告.doc安徽省高程电子科技有限公司善意取得发票行政判决书.doc对待假发票：不主动、善拒绝、不负责第四十八页，共131页。（十二）、开具增值税发票必须关注的九大要点.doc财务人员须知发票相关实务的几大问题.doc从报销发票的防伪性能来鉴别发票真假开具的发票是否必须加盖发票专用章企业本月未开发票的抄税问题先付费后取发票财务上应如何处理财务人员开发票要注意“发票抬头”发票所有的联次都需要盖章吗发生退款应重新开具发票真假发票并用做假账挨重罚.doc第四十九页，共131页。（十二）、营改增后的发票开具与接受原则1，开票原则：尽量把发票开给跟我签合同的人2，受票原则：给谁付款就管谁要发票3，发票流、资金流、货物流一致，否则可能是虚开。4，供应商审核：学中石油：合同发票帐户章5，如何应对小规模的认定--多办执照。6、尽量通过银行账户划拨货款。7、加强员工专业知识的培训。第五十页，共131页。第四部分：可预见的房地产建筑业营改增主要税务问题及全面准备与应对策略国家推行“营改增”改革试点究竟是为了什么？“营改增”的改革脚步已经走到哪儿了？房地产建筑业何时推行“营改增”？2015？营改增对房地产建筑施工企业的影响究竟有多大？营改增的会增加企业税务稽查风险吗？营改增之后房地产建筑企业该如何实施筹划？发票变革会让房地产建筑业雪上加霜吗？房地产开发可以抵扣增值税的范围.doc第五十一页，共131页。1，税制如何设定？一般计税方式还是简易征收？认定标准，一个增加；500征税范围，两个扩展；生产、生活扣税凭证，三个变化；通用、运输、代开。税率档次，两个变四”6、11、13、17。关于简并增值税征收率有关问题的公告.doc36关于简并增值税征收率政策的通知（财税57号）.doc将6%和4%的增值税征收率统一调整为3%。涉及（财税〔2009〕9号）（财税〔2008〕170号）第五十二页，共131页。简易计税方法可以开增值税专用发票.doc财税【2013】106号。能开专用发票，对方可以抵扣。1.一般纳税人提供的公共交通运输服务，2.试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。3.被认定为动漫企业的试点纳税人中的一般纳税人4.电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务和收派服务。5.试点纳税人中的一般纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务的，凡未规定可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税的，其全部销售额应一并按照一般计税方法计算缴纳增值税。第五十三页，共131页。销售简易办法：财税（2014）57号，统一增值税征收率，增值税征收率统一调整为3%。对方可抵扣一般纳税人销售自产货物，可选择按照简易办法：1.县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。2.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。3.以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)。4.用微生物、血液或组织等制成的生物制品。5.自来水。6.商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。第五十四页，共131页。2，预计房地产销售、出租、建筑业税率？征税率？试点纳税人中的一般纳税人，以试点实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。建安11%，房地产销售、出租17%第五十五页，共131页。3，对于不同类型的房产即住宅、商业、车位、政府工程，是否采用不同的增值税政策？住宅、商业地产、车位，如有多重属性，如何进行增值税处理？对于销售和出租新旧房产是否采用不同的增值税政策？对于大额进项税是否可能返还，还是留抵？第五十六页，共131页。4，营改增改革之前取得的材料、固定资产等有可能不再被允许抵扣，如何解决？参考：实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。实施之日前已缴纳营业税，本地区试点实施之日（含）后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。实施之日前提供的应税服务，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照现行营业税政策规定补缴营业税。第五十七页，共131页。5，存量房产在营改增开始后出售或者出租，增值税如何处理？项目划断？营改增前立项办登记的划购地的低税率。之后为正常税率？销售对象为非增值税纳税人可以选择简易计税方法。合同未到期的继续缴纳营业税。第五十八页，共131页。6，营改增时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下的房产是否缴纳不同类型的流转税？增值税纳税人分为一般纳税人和小规模。一般纳税人适用一般计税方法计税，可抵扣进项税。小规模适用简易计税方法，不得抵扣进项税小规模纳税人可以申请成为一般纳税人。不能反向。一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。第五十九页，共131页。7，长期合同如多年完成总包合同如何处理？试点纳税人在本地区试点实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。营改增开始前，开发商与各服务方已经签订的长期合同（如与总承包商签订的建筑合同）在合同有效的项目期内，营业税还是简易征收增值税？是否合适的？第六十页，共131页。8、一级开发差额征税？拆迁安置视同销售如何进行营改增？营改增后，一级开发商仍然可以按净额缴纳增值税？在拆迁补偿安排下，回迁房产视同销售并缴纳增值税？现金拆迁补偿部分的增值税处理？项目公司尚未成立，以总公司的名义拿地，合同的签字方，发票抬头都是总公司，不是项目公司。在项目公司成立后，取得土地的相关支出是否能作为项目公司的成本？项目公司是否可以进行增值税抵扣？第六十一页，共131页。9，取得土地支付的土地出让金、规费是否有机会抵扣进项税？支付的土地出让金可以抵扣进项税？6%、11%、17%支付的为同获得土地相关的各种费用是否有机会抵扣进项税？抵扣票据认定？第六十二页，共131页。营改增后房地产企业取得土地的十六种模式税务处理.doc1、招、拍、挂。出让金抵扣2、操纵政府补缴出让金。同上3、购买转让土地项目。发票抵扣4、购买股权。无法抵扣。原地进项可以5、创造境外买股权。同上6、设立SPV购买股权。同上第六十三页，共131页。关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知.doc7、直接同目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权。同上8、有地一方投资到地产公司，然后卖股权。投资税9、非地产公司投资到非房地产公司，然后同地产企业合并或者申请房地产开发资质。同上10、投资到新公司，然后卖股权。同上11、新设分立一公司，然后远期买股权（实际权益转让在先）分立同股权转让第六十四页，共131页。12、分立一个新公司，然后合并。同上13、购买方将资金投入到有地的目标企业，然后分立（让产分股与让产赎股）同上14、甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质合作建房，然后分房子。发票抵扣分房征税15、甲方拥有土地，也有开发资质，乙方有资金，合作建房，然后分房子。发票抵扣16、委托代建。建筑业增值税17、租赁—小产权房。租赁业增值税第六十五页，共131页。10、资金成本利息方面如何抵扣进项税？银行贷款利息方面，银行是否会开具增值税专用发票以抵扣进项税？小额贷款公司、典当行、信托公司、委托贷款、民间借贷。发票怎样取得？个人收取利息可以开增值税发票吗？第六十六页，共131页。11、开发配套设施是否视同销售？产权属于政府、全体业主所有的，进项税怎样抵扣？代建，房地产公司代理业增值税如何处理？项目公司开发建造的配套设施包括居委会用房、会所、物业管理场所、变电、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、医院、邮电通讯、人防等公共设施，是否视同销售？还是进项税转出？其成本、费用所发生的进项税是否可以从销项税额中抵扣？第六十七页，共131页。12，是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？销售/出租给公司和销售/出租给个人，是否有不同的增值税处理？销售/出租高中低挡住宅是否有不同增值税处理？在进行房地产预售，收齐款项并缴纳增值税后，该房产所发生的后续进项税如何抵扣（在没有后续销项税的情况下）？是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？第六十八页，共131页。卖方逾期交付商品房，支付利息、退款、违约金，增值税如何处理？买方逾期付款，向其收取的利息或违约金，增值税如何处理？转让在建工程增值税如何处理？质保期结束后，剩余的工程款（质量保证金）才支付，取得增值税专业发票时是否已完成销售，没有相应的销项税抵扣怎么办？第六十九页，共131页。13，项目公司将开发产品转作投资性物业，属于视同销售行为？进项税如何抵扣？④将自产、委托加工的货物用于非应税项目；⑤将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；⑥将自产委托加工或购买的货物用于分配给股东；⑦将自产委托加工货物用于集体福利或个人消费；⑧将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。如果随后又进行出售，销项税和进项税又如何处理？第七十页，共131页。营改增前后房地产不同促销手段的纳税争议化解.doc房地产常用促销方式的税务处理全攻略.doc1.企业所得税国税函[2008]875号2.营业税：价外费用、混合销售？3、增值税：兼营销售。4.土地增值税：区分房产销售。5.契税：全部价款。

第七十一页，共131页。14，以房产进行投资增值税处理？合作建房的增值税处理？将房产免费提供给酒店使用，营改增后是否有影响？投资应该缴纳增值税。合作建房分配时按营业税情况处理？土地增值税。第七十二页，共131页。15，建筑业营改增纳税地点如何确定.doc财税【2013】74号总分机构增值税计算缴纳办法.doc总机构所在地？项目所在地？省市县区？一项目一登记？项目部预缴1%、2%、3%？总部汇缴？多退少补。开具建筑业发票时为什么还加收个人所得税.doc第七十三页，共131页。16，签订工程合同时，对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？开发单位同施工单位之间如何进行合适的重新安排？签订工程合同时（如：建筑安装合同、总承包合同、基础设施合同等），对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？对于支付工程款（进度款）时，是否立刻开具增值税专业发票？建筑业劳务纳税时间可能影响建设单位开具发票的时点。第七十四页，共131页。17，施工企业按照完工百分比法确认会计收入，增值税纳税义务发生时间如何确定？（一）纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。（二）纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税人发生本办法第十一条视同提供应税服务的，其纳税义务发生时间为应税服务完成的当天。第七十五页，共131页。18，注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？领购增值税专业发票有限额，如何处理？建筑业税率提高至11%，是否转嫁销项税给开发公司？增值税申报是否在项目所在地申报？注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？建筑业反映存在难以取得可以抵扣进项税的增值税专用发票的情况，对于部分难以取得增值税专用发票的成本，是否有特殊的处理方式？第七十六页，共131页。19、建筑安装企业挂靠的处理方法总包1000万。总价的2%管理费挂靠，相关税费由挂靠人负担，以总包公司名义缴纳。转包：营业税重复缴纳。分包方式：总包100%建安票给甲方，挂靠人开98%票给总包。如分包无资质，可能无法开建筑发票总包开2%票，挂靠开98%的票给甲方。实际行不通总包开100%。成本由挂靠人开增值税票。隐患巨大挂靠个人所得税风险大。挂靠企业所得税重复风险第七十七页，共131页。建筑安装业挂靠营业税改增值税后经营税务风险营改增后增值税专用发票据实抵扣同时符合“以被挂靠人的名义对外经营、由被挂靠人承担相关的法律责任”这两个条件的，以被挂靠方为纳税人；否则，以挂靠人为纳税人。建筑安装业一般不允许个人经营，个人必须挂靠建筑企业。营改增后，以被挂靠方为纳税人，至少缴纳3%、11%的税。建筑劳务公司被挂靠账务及涉税问题.doc第七十八页，共131页。营改增后挂靠承包怎么办？挂靠的项目经理要按照规矩建章立制合同管理不严，合法票据抵扣，管理制度包括公章、合同章、财务专用章、企业证照、法人委托书等使用都必须从严建章立制企业必须做准备。如：内部经营结构和核算单位的调整，核算项目和记账科目设置的细化，资产设备购置计划的变更，以至于内部控制制度的修订等。第七十九页，共131页。挂靠的经营模式降低税负方法：[1]、要求挂靠人的成本费用提供合法正规的增值税专用发票；[2]、若无法提供的，税负直接转嫁给挂靠人；[3]、经营过程发生的材料费、成本费用等由贵公司统一结算，最后与挂靠人进行清算，发票开具给贵公司专用发票。第八十页，共131页。营改增后建筑业挂靠解决方法1，独立纳税：57号公告24条。2，转化为分包3，规范管理4，统一采购增值税条例22条(二)固定业户到外县(市)销售货物或者应税劳务，未开具外管证明的，应当向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税;第八十一页，共131页。20、承包经营纳税人的确认承包建筑业劳务，凡同时具备以下条件的，以出包企业为企业所得税纳税人：（1）以出包企业的名义对外经营，由出包企业承担相应的法律责任；（2）承包工程的经营核算全部纳入出包企业的财务会计核算；（3）施工人员工资由出包企业直接支付；由第三方提供施工劳务人员的，由出包企业与第三方签订劳务用工合同。第八十二页，共131页。违法代开发票增加。.“营改增”前，建安业核定征收，代开的发票按5.56%纳税。“营改增”后，对外开票11%增值税。建筑安装业进项税不容易取得。建筑材料、人工开发票困难。设备更新还有一段时间。第八十三页，共131页。第五部分：营改增后房地产建筑业增值税政策解析国家税务总局房地产营改增调查意见参考总局货物和劳务税司关于开展营改增涉税数据调查工作的通1.doc总局房地产企业营改增调查表.doc总局房地产企业租赁营改增调查表.doc总局建筑业企业营改增调查表.doc第八十四页，共131页。（一）、一般计税方法的基本方法讲解第十五条一般纳税人提供应税服务适用一般计税方法计税。一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）第八十五页，共131页。实行购进扣税法例：试点地区某一般纳税人2014年2月取得交通运输含税收入100万元，当月外购汽油取得增值税专用发票11.7万元（专用发票上注明的增值税额为1.7万元），购入运输车辆20万元（不含税金额，取得机动车销售统一发票上注明的增值税额为3.4万元）。2月应纳税额=100÷（1＋11%）×11%－1.7－3.4=4.81（万元）第八十六页，共131页。销项税额销项税额，是指纳税人提供应税服务按照销售额和增值税税率计算的增值税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率某试点增值税一般纳税人，2014年1月取得一笔鉴证服务费收入100万元。销售额=1000000÷(1+6%)=943396.23销项税额=943396.23×6%=56603.77第八十七页，共131页。进项税额进项税额，是指纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务，支付或者负担的增值税税额。1.是增值税一般纳税人，才涉及进项税额的抵扣问题；2.产生进项税额的行为是纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务；3.是购买方或者接受方支付或者负担的增值税额。第八十八页，共131页。建安企业营业税改增值税后怎么交？一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。第八十九页，共131页。营改增之后税款计算案例：某建筑公司取得建筑业务收入20万元，其它服务业务收入4万元，仓储业务收入3万元，计算该公司12月应纳增值税。1.建筑业务按11%的税率缴纳增值税。应纳税额＝20/(1+11%）×11%＝1.982.其它服务业务收入，仓储业务收入按6%税率纳税，应纳税额＝（4+3)/(1+6%）×6%＝0.396第九十页，共131页。（二）、针对进项税抵扣时间的税收筹划《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函〔2009〕617号）规定，增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。2011年49、50号、78号公告第九十一页，共131页。（三）、一般纳税人购进货物取得的进项满足以下条件可以抵扣：【1】、增值税暂行条例第十条规定不能抵扣的部分不能抵扣，除此以外的其他进项都属于可以抵扣的进项。【2】、取得进项发票填写开具符合规定；【3】、在规定期限内申报抵扣；开具之日起180日内到税务机关认证，否则不予抵扣进项税额。【4】、正常损耗可以第九十二页，共131页。【5】、混合销售或兼营行为中用于应税劳务的购进货物或者应税劳务的进项税额可以抵扣【6】、抵扣时限不再与材料进仓、商品付款挂钩；【7】、由于对方填写不规范造成不能抵扣的，可以退回对方重新填写开具；【8】、进项发票遗失也不影响抵扣：【9】、购进(按3%征收率开具专票)予以抵扣。【10】、水、电总表纳税人向分表纳税人单独收取分摊水、电费的，应照章缴纳增值税；第九十三页，共131页。（四）、不准抵扣的进项税额主要原因

进项税不能抵扣的原因包括：

【1】、属于增值税暂行条例列举的不能抵扣的情形；

【2】、取得发票不符合规定；

【3】、超越抵扣规定的时限；

【4】、抵扣手续不符合规定。第九十四页，共131页。进项税额转出的主要原因包括：【1】、将不能抵扣的部分计入抵扣金额内；【2】、改变用途，原来可以抵扣变为不能抵扣；【3】、按比列分摊计算、划分可以抵扣与不能抵扣的部分；【4】、发生财产的非正常损失。第九十五页，共131页。（五）、增值税发票超期未认证、认证未申报、留抵税额抵欠税处理方法未认证但已过期国税不给开具红字发票账务及纳税申报该如何处理.doc经主管税务机关审核、逐级上报，由国家税务总局同意，允许抵扣进项税额.一般纳税人增值税扣税凭证已认证未申报抵扣处理方法.doc认证未抵扣的进项税额应该同购入的货物价款一并计入货物成本。石油销售巨额进项税晚到引发怎样用留抵税额抵缴欠税.doc（国税发〔2004〕112号）规定，对纳税人因销项税额小于进项税额而产生期末留抵税额的，应以期末留抵税额抵减增值税欠税。第九十六页，共131页。（六）、用滞留票避税后果.doc滞留票产生原因，税务关注要点，滞留票解决方案国美电器滞留票税案启示：商场先开销项后索进取的怪圈，发票时间有问题

商场按销售额提取扣点，剩余部分返还商家。商场销售货物时开具发票给消费者，收取商家增值税专用发票用于抵扣，相应的增值额申报缴纳增值税。先开发票后付款法律风险要规避.doc第九十七页，共131页。（七）、甲供材料税收困境与争议处理（新）.doc1，关于甲方供材料合法性的分析2、甲供材料营业税计税依据问题3、甲供料的会计处理问题4、甲供材的税款承担问题5、包工包料合同的处理问题。6、自产货物同时提供建筑业劳务计税依据问题。第九十八页，共131页。甲供材料税收困境与争议处理（新）.doc7、装饰业劳务计税依据问题。8，甲供料发票开具的难题—自建论是最终解决方案9，施工企业的甲供材料营业税纳税地点、纳税时间10；工业企业销售并安装设备税收争议问题11；监理公司的营业税纳税地点争议处理12；甲供材料，发票如何开具？第九十九页，共131页。（八）、增值税不同税率业务界定，混合销售、兼营业务、混业经营处理纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或征收率：（1）兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。（2）兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用征收率。（3）兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。第一百页，共131页。（九）、如何利用一般纳税人和小规模纳税人1、一般纳税人：销售货物或提供应税劳务可以开具增值税专用发票;购进货物或应税劳务可以作为当期进项税抵扣;计算方法为销项减进项。

2、小规模纳税人：只能使用普通发票;购进货物或应税劳务即使取得了增值税专用发票也不能抵扣;计算方法为销售额×征收率。第一百零一页，共131页。简易计税方法：应纳税额=销售额×征收率一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。目前明确不能开增值税专用发票的只有纳税人销售使用过的固定资产和旧货，必须开具普通发票第一百零二页，共131页。（十）、过渡期优惠政策及财政补贴等申请需提交的材料

1.《关于申请财政扶持资金的报告》；

2.《营业税改征增值税试点企业财政扶持资金申请/审核表》；

3.《增值税进项税额还原营业税应税收入减除项目明细表》及减除凭证(还原营业税减除项目的增值税进项税额抵扣凭证等)复印件；

4.《营业税应税收入直接减除项目明细表》及减除凭证(差额扣除凭证等)复印件；

5.增值税完税凭证复印件；

6.主管税务机关要求报送的其他有关资料。第一百零三页，共131页。（十一）、营改增系统修改问题举例（图）.第一百零四页，共131页。小结：营改增政策解析.doc1、尽量多取得增值税专用发票2、按规定保管增值税专用发票；3、业务人员在取得发票时应初步判断；4、在规定的时间及时办理抵扣手续；5、抵扣时按规定报送完整的抵扣资料；6、当存在疑问的时候及时询问。第一百零五页，共131页。第六部分、房地产建筑业营改增政策推进与应对（一）、纳税人如何适应增值税征收管理以金税工程为核心的增值税征收管理①增值税防伪税控系统；②增值税发票的购买与开具；③增值税发票的认证与抵扣；④纳税申报中的一窗式比对；⑤各项指标的预警分析等。

建议：缜密分析、合理区分、积极应对第一百零六页，共131页。（二）、增值税风险管理的调整应对1.行业税负率指标2.零税负率预警3.红字发票预警4.发票领购开具数量预警5.海关、增值税发票等抵扣凭证信息比对与控制第一百零七页，共131页。

（三）、提价或降低成本应对营改增通过税率设置和优惠政策过渡等安排，改革试点行业总体税负不增加或略有下降。对现行征收增值税的行业而言，由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负将相应下降。减税不一定实现在营改增的企业，以会引来一轮新的价格调整，分享其中利益。第一百零八页，共131页。（四）、营业税改增值税的筹划1、营改增从税上看是给企业减负的行为2、根据自身实际情况选择申请一般纳税人3、合理设计抵扣制度。4、专业化分工有利于控制税负。5、分税制财政体制调整对建筑业影响巨大6、国地税机构走向是个漫长的决策过程。7、变革是财税职业终生的学习动力。第一百零九页，共131页。（五）、房地产建筑行业推进与应对营改增小结一、成立相应的应对部门。整理相关的增值税法规，分析策变化，增值税的思维；二、销售、供应链、结算及发票管理、会计处理、内控制度、业务流程、计算机系统等方面的增值税风险点，提出改进建议；三、分析营改增后税负和毛利率变化；四、对财务和其他相关人员的培训和储备。五、编制公司增值税处理业务指南。包括政策，会计核算，发票及申报、定价策略等。第一百一十页，共131页。第七部分：房地产建筑业营改增后与各税种协同管理一、营改增后土增税清算重点关注的难点.doc关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知.doc总局督察土地增值税征管工作存在的不足方面.doc土地增值税的主要筹划方法误区与税务风险.doc土地增值税的避税方法.doc国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告（征求意见稿）.doc开发成本五项土地增值税审核要点.doc土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知.doc浙江地税关于土地增值税若干政策问题的公告16号.doc厦门市土地增值税清算管理办法2015.doc新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告.doc第一百一十一页，共131页。土地增值税清算中开发间接费审核要点.doc

税收规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业会计制度规定工程监理费的列支与土地增值税处理.doc企业在会计核算时，通常在上述文件所规定的八项费用之外列支了与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等。第一百一十二页，共131页。三、营改增后：拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题.doc1，目前营业税：政府收回土地使用权不征收营业税。也不需要开具发票，拆迁单位可凭拆迁协议作为入账凭证。淮安美术高中与淮阴地税判决书.doc2，企业所得税：对补偿的房屋应视同对外销售。同时计入土地成本中的“拆迁补偿费支出”。3、对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。4、以房屋进行拆迁补偿土地增值税的最佳方法：拆迁补偿确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费第一百一十三页，共131页。四、营改增后：房地产开发关联避税的最新案例1，企业所得税，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。厦门地税成功反避税追缴税费2000余万元.doc2，营业税调整按《征管法》第三十五条、三十六条进行调整。3，土地增值税是全国反避税工作的重点特别纳税调整实施办法的实战应用.doc第一百一十四页，共131页。关联交易避税链价格明显偏低界定正当理由.doc1、利用关联建筑公司多开发票，加大成本。2、在国内设立咨询公司设计公司多列费用。3、在国外设立设计公司加大成本。尤其是香港等地。4、设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。5、设立关联的广告公司，加大销售费用。6、地产企业完工后，设立销售公司，分解收入。第一百一十五页，共131页。建安成本高于平均造价，如何提供合理的正当理由？单位建安成本土