商业类景观案例研究-东京中城城市再生案例

TokyoMidtownTheRebirthofCity

城市再生案例分析2012.10.11郑晴引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语

引言自2007年3月东京中城(TokyoMidtown)建成以来，其已有评价是“全球建筑师都想去造访的东京指标”，有定位是“日本设计走向全世界的发源地”，也已如预期创造了一年20亿的总营业额。在强手云集的东京，作为年轻建筑综合群的东京中城，何以出类拔萃？开发背景1：开发历程东京中城位于东京六本木的旧防卫厅原址赤坂九丁目，是一个由6座建筑物构成的复合型城市。江户时代：名门毛利家府邸明治时期：陆军驻地二战后：美军将校宿舍，之后成为日本防卫厅所在地2000年：防卫厅搬迁，空出10公顷可开发用地2005年：以三井不动产为首的六家公司中标，开始“城市再生”计划；同年以纽约中城为蓝本，将这一区域开发命名为“东京中城”2007年3月：东京中城正式开业引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语

开发背景２：主要指标与开发状况经济技术指标：东京中城新城是位于东京都港区的城市综合体，占地12公顷，建筑面积56.3万平米，商铺130多间，办公可容纳2万多人，公寓可住1200人。投资规模：由6家开发商投资3700亿日元（34亿美元）设计公司：设计总指挥是SOM，设计主创是日建设计，景观设计是EDAWInc，商业设施设计是CommunicationArtsInc和隈研吾建筑都市设计事务所地标建筑：‘中城大厦’（MidtownTower）是一座地下5层、地上54层的摩天大楼，高度为248米，超越了六本木新城森大厦（森タワー）和东京都厅舍成为东京都内最高的建筑物。功能设施：东京中城内设有饭店、住宅、办公室、商业与文化空间、医院、公园等多种设施。入驻企业：许多企业都将总部迁往东京中城，包括USEN、日本雅虎、富士软片、富士全录、GoodwillGroup等。此外知名电子游戏公司科乐美（KONAMI）也将分散在东京各处的据点集中迁往东京中城。东京中城区位图东京中城实景图引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语

开发定位：区域商业商务聚集区＋游憩体验目的地东京中城新城是位于东京都港区的城市综合体，占地12公顷，围绕着江户时代的毛利庭院遗迹建设而成，既是区域的服务业聚集区，也是著名的游憩体验目的地，已经成为日本园林式RBD的典范。引言背景概况

开发背景

开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语

宫城中央公园涉外商圈金融中心CBD羽田机场千代田区日本的政治、经济中心。天皇住所、日本国会、最高裁判所、靖国神社与中央省厅皆位于千代田区内；日本诸多著名公司的本社，电器街秋叶原等也在该区。

港区聚集40多个外国大使馆、国际气氛浓厚。商务街，酒吧云集的六本木，高级住宅街，高级商店街，大型复合都市地带六本木新城、东京中城和汐留SIO-SITE，日本第一高东京铁塔位于此区内。中央区处于东京的中心地，日本经济、信息、商业中心。日本银行、东京证券交易所，银座、大型布庄、百货公司总社聚集的日本桥、以鱼货市场闻名的筑地等皆位于本区。新宿日本最著名的繁华商业区，超高层建筑云集，区内含东京都厅、诸多大型企业总社、百货公司、商店街、高岛屋时代广场等，闻名海外的红灯区歌舞伎町亦位于新宿。

羽田机场1931年启用，是全日本最大规模的机场，目前在机场起降的航班大多都以国内线为主，国际线航班则在成田国际机场起降，但皇族、阁僚所乘坐的行政专机、国宾外游、到访等的专用机、特别机的起降，全部都在羽田机场进行。东京都格局与项目位置东京中城项目概况TokyoMidtown(东京中城)以纽约曼哈顿Midtown为蓝本，距六本木800米处，东京六本木防卫厅旧址上新建的复合型商业建筑群占地约10万平米，由6栋建筑构成，汇集了各种各样的商店、餐馆、写字间、饭店、高级租赁式公寓、美术馆等设施六本木东京中城引言背景概况

开发背景

开发定位

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位置交通引言背景概况

开发背景

开发定位

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位置交通引言背景概况

开发背景

开发定位

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建筑师SOM建筑设计公司设计总指挥日建设计设计主创，DesignWingEDAWInc.（景观设计）CommunicationArts.Inc.（商业设施）隈研吾建筑都市设计事务所（商业设施）坂仓建筑研究所（住宅设计）青木淳建筑规划事务所（住宅外观设计）安藤忠雄建筑研究所（DesignWing）引言背景概况

开发背景

开发定位

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三个理理念三井不不动产产确立了了"Diversity","Hospitality","Onthegreen"这三个个开发发理念念，提提出了了“日日本的的价值值”的的开发发愿景景，当当时日日本丧丧失了了元气气，经经济落落入了了最低低谷，，致力力于此此项大大规模模再开开发计计划，，就是是希望望使之之成为为日本本恢复复元气气的契契机。。这三三个理理念正正是在在思考考‘什什么是是日本本的价价值’’这个个问题时时得出的的答案案。引言背景概概况开发背背景开发定定位项目概概况建筑设设计三个理理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建建设文化艺艺术景观小小品城市再再生结语Diversity（多样样性））关于““Diversity(多样样性））”，，自古古以来来日本本就从从国外外学习习了许许多东东西，，并加加以消消化创创造出出新的的价值值‘东东京中中城’’提出出这个个理念念，寄寄希望望多种种因素素混合合，得得到的的不仅仅是加加法，，而是是乘法法式的的价值值增长长。引言背景概概况开发背背景开发定定位项目概概况建筑设设计三个理理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建建设文化艺艺术景观小小品城市再再生结语功能与与业态态构成成状况况：融融合多多种城城市功功能的的综合合体ABCED花园台台购物物中心心商业廊廊街三得利利美术术馆21_21设计馆馆中城花花园毛利庭庭院A.花园绿绿地B.主题商商业C.文化艺艺术丽嘉酒酒店中城东东楼公公寓D.酒店公公寓E.商务办办公中城塔塔楼Oakwood豪华酒酒店东京中中城主主要由由六栋栋建筑筑物和和大面面积的的绿地地组成成，它它将商商务办办公、、主题题商业业、文文化艺艺术、、酒店店公寓寓和传传统园园林有有效的的融合合在一一起，，形成成了今今古共共生、、动静静相宜宜的城城市氛氛围。。雕塑绿地广广场塔楼与与西楼楼中城塔塔楼、、西楼楼、东东楼引言背景概概况开发背背景开发定定位项目概概况建筑设设计三个理理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建建设文化艺艺术景观小小品城市再再生结语功能与与业态态构成成状况况：四四大功功能业业态概概况东京中中城由由大面面积的的绿化化和6栋建筑筑构成成，城城里汇汇集了了各种种各样样的商商店、、餐馆馆、写写字间间、饭饭店、、绿地地、美美术馆馆等设设施，，东京中城作作为将日本本的设计推推广到全世世界的基地地，到处弥漫漫着艺术的的气息办公

MidtownTower、MidtownEast和MidtownWest都是办公大楼酒店/住宅MidtownTown45-53楼是RitzCarlton酒店，TheParkResidences是由RitzCarlton管理的酒店店式公寓，，OakwoodPremierMidtownTown是美国Oakwood公司最高端端品牌Premier经营的中长长期租赁型型高级公寓寓，MidtownEast的12-24楼是面向商商务人员的的高级公寓寓12艺术设计东京中城在在艺术、设设计的推广广方面可谓谓不遗余力力，主要有有三得利美美术馆、21_21DESIGNSIGHT、DesignHub（东京中城城设计中心心）、富士士Xerox艺术空间（（MidtownWest地下），东东京中城中中还装点着着20件公共艺术术作品31221431商业4主力店与多多种特色商商业业态，，构成了特特色的商业业娱乐目的的地的模式式引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语业态构成状状况：商业业业态构成成与配比商业分布Galleria：拱廊街，购购物中心。。全长150米，高约25米，地上四四层、地下下一层。地地下主要是是餐厅、咖咖啡饮品店店、超市；；一、二楼楼为时装店店；三楼为为设计、家家居用品店店；四楼是是BillboardliveTokyoPlaza：广场，巨大大的圆拱形形网状天幕幕BigCanopy，设有大型型电子屏幕幕，FM现场广播中中心，周围围有星巴克克咖啡和TSUTAYA书店的复合合店GardenTerrace：圆形的玻璃璃建筑，餐餐饮中心。。集中了日日本国内外外的高级餐餐厅TowerPlazaGalleria商业业种区域B11F2F3F4F小计餐饮GALLERIA27944246PLAZA1172

20小计381664266家居GALLERIA1

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2小计5393020合计

141商业配比以餐饮和服服饰为核心心业种，占占到商业总总量的72%。引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语东京中城作作为大型城城市综合体体开发，在在同类项目目的开发和和实践中做做出了有益益的尝试：：项目在立项项之初即确确立引入国国际顶级酒酒店，树立立项目的价价值标杆，，为项目的的租售公寓寓提供物业业附加的同同时，提升升了项目商商业的价值值；项目率先确确定了写字字楼的进驻驻企业，提提升了市场场信心，为为项目凝聚聚高端商务务氛围；随后确定的的住宅产品品形式和运运作方式圈圈定了常驻驻人群的圈圈层，奠定定了良好的的招商基础础；商业品牌公公布和商街街开业提升升项目价值值。商业模式引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语SuntoryMuseumofArt（三得利美美术馆）由隈研吾设设计，美术术馆外墙排排列精美的的白瓷竖百百页，充满满日本风味味，展品以以“生活中中的美”为为主题，主主要展示绘绘画、漆器器、陶瓷、、玻璃、织织染等日本本的工艺美美术。TokyoMidtownHall&Conference两个多功能能厅位于中中城东楼地地下1层，面积分分别为770平方米和540平方米；会会议室位于于中城塔楼楼4层，由9个房间组成成的，可根根据需要灵灵活变化。。FUJIFILMSQUARE以两处写真真展区为中中心构成。。在“PHOTOIS””展区，收集集了各个领领域的照片片，每月举举办别具一一格的企画画展。“富富士胶片写写真沙龙””展区不仅仅展出专业业摄影师拍拍摄的作品品，而且展展出业余摄摄影师的作作品。21_21DESIGNSIGHT由三宅一生生、佐藤卓卓、深泽直直人三位设设计师担任任指导，与与副指导川川上典季子子一起，除除筹划具有有主题性的的展览会外外，还举办办各种活动动，使来访访的人们可可以在这里里接触到设设计的乐趣趣，体验充充满惊喜的的设计。核心功能设设施概况１１引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语TokyoMidtownDesignHub(东京中城设计计中心)位于MidtownTower5楼，是设计推推销机构和创创作者、国内内外学术机关关携手合作建建立的设计信信息集聚、发发送基地，这这在世界上也也是屈指可数数的TokyoMidtownMedicalCenter位于MidtownTower6楼,医院可提供一一般的医疗保保险诊疗和美美容诊疗。同同时设有牙科科和营养素增增补中心THERITZ-CARLTONTOKYO（东京丽嘉酒酒店）位于45楼至53楼，其中47-53楼为客房区，，共248间客房(其中套房36间)，面积均达52平方米以上，可以眺望富富士山和东京京塔。52楼和53楼设有“丽嘉嘉酒店俱乐部部”。餐厅有有45楼的国际餐厅厅fortyfive、日本料理HINOKIZAKA、休息室&酒吧及1楼的丽嘉咖啡啡厅。拥有全东京最最大（面积560平方英尺）与最贵（16300美元一晚的丽丽嘉套房）的的客房艺术作品主要的艺术作作品是旅居意意大利的雕刻刻家安田侃创创作的《意心归》(广场地下1层)和《妙梦》(广场1楼)。核心功能设施施概况2引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语Hospitality（款待）第二个理念““Hospitality(款待））”是一早明明确提出的方方向，日本的的价值中向来来有“待客之之心”的传统统，从我们开开始，包括商商户，清洁警警备人员在内内，这里所有有的工作人员员都接受了服服务训练。引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语市中心的高品质日常为了促成热热闹繁荣的的氛围，大大部分建筑筑的低层部部分与被称称为"galleria"的购物中心心都设计为为商业设施施。并把“市中心的的高品质日日常”作为商业理理念。为了了了解“到到底什么东东西是真正正需要的””，以港区区居住者为为对象持续续进行了各各种问卷调查。最终得出的的结论是,适合日常常消费的商商店很少."想用适适当价格购购买日常生生活中适当当品质的东东西"这个个需要并没没有得到满满足。我们们把随着时时间推移愈愈发显出价价值，吸引引顾客持续续性来访的的商店当作作目标，对对象顾客群群设定为““懂得自己己选择适合合自己的东东西”的成成年人。并并把这样的的人群称之之为“生活方式艺艺术家”。“市中中心的高品品质日常””正是从中中引伸出来来的概念。。公园内流动动服务车引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语各个季节丰丰富多彩的的活动举办各种魅魅力活动,吸引众多来来访者环保型活动动举办亲近城城市自然与环境的活活动举办多彩多多姿的活动动,带动地区繁繁荣管理引言背景概况开发发背背景景开发发定定位位项目目概概况况建筑筑设设计计三个个理理念念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设设文化艺术术景观小品品城市再生生结语实现地区区的环境境美化实现地区区的安心心安全参与当地地「安心・・安全巡逻」活动与租户一一起参加加当地的的清扫活活动管理引言背景概况况开发背景景开发定位位项目概况况建筑设计计三个理念念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设设文化艺术术景观小品品城市再生生结语Onthegreen（（绿色））把人与自自然的共共生作为为开发理理念之一一。整整整备后的的绿地对对公众开开放，用用作休憩憩之地。作为地域域规划的的一部分分，港区区桧盯公公园的整整备是与与地域居居民一面对话话一面面进行的。整个个基地中中，包括括2公顷顷的桧盯盯公园在在内，共共计4公公顷的一一体化绿绿地对一一个市中中心的开开发项目目来说是是很罕见见的，造造就了一一片广大大的绿色色公共空空间。引言背景概况况开发背景景开发定位位项目概况况建筑设计计三个理念念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设设文化艺术术景观小品品城市再生生结语绿色生态态是东京京中城的的一大亮亮点，其其园林面面积占到到总占地地面积的的40%。这在寸寸土寸金金的东京京市中心心是难以以想象的的。东京京中城内内有两大大公园，，分别是是中城庭园园和桧町公园园。中城庭园园：庭园里有有草坪广广场和慢慢跑道，，空间开开阔，碧碧绿葱翠翠。绿地地内设有有无线局局域网，，另有两两台流动动服务车车Shop21_21Q销售快餐餐小吃和和一些有有特色的的商品。。桧町公园园：过去是长长州藩毛毛利家位位于麻布布的别墅墅“桧屋屋敷”的的庭园。。这座庭庭园当时时又叫““清水亭亭”，从从这里望望去，江江户的街街景尽收收眼底。。桧町公园园中城庭园园以“竹”为主题的的生态中中庭绿色生态态与公共共开放空空间１引言背景概况况开发背景景开发定位位项目概况况建筑设计计三个理念念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设设文化艺术术景观小品品城市再生生结语文脉升华华——毛利庭园园日本江户户时代长长州藩毛毛利家的的别墅，，2007年遗址重重新开发发，被改改造了以以“和””为主题题的与东东京中城城相连的的日本传传统庭园园绿脉渗透透——日本风情情庭园日式凉亭亭、瀑布布、溪流流、旧材材料铺路路石、池池塘等商脉集成成——景观渗透透提升商商务休闲闲空间将景观元元素渗透透至商务务空间，，引入人人的活动动，创造造商务、、人文与与自然环环境的亲亲密关系系依托都市市中的毛毛利遗址址公园，，绿脉－－文脉－－商脉相相互渗透透绿色生态态与公共共开放空空间2引言背景概概况开发背背景开发定定位项目概概况建筑设设计三个理理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建建设文化艺艺术景观小小品城市再再生结语元素多多样——让原本本存在在的文文化和和历史史发扬扬光大大的同同时，，将新新鲜的的设计计元素素融合合进去去，把把它建建成一一个有有特色色的、、能让让人们们留下下记忆忆的场场所绿色主主导——东京中中城项项目利利用整整个地地区面面积的的40%用于建建造公公共开开放空空间，，以此此促进进人群群之间间的文文化交交流。。文化交交织——公共开开放空空间除除了注注重细细节和和复杂杂的进进深空空间的的传统统的日日式景景观，，也复复合提提出明明快、、直爽爽的西西洋风风格的的空间间有机结结合地地铁，，将自自然元元素编编织到到功能能设施施中，，体现现动感感流线线和个个性人人文空空间绿色生生态与与公共共开放放空间间3引言背景概概况开发背背景开发定定位项目概概况建筑设设计三个理理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建建设文化艺艺术景观小小品城市再再生结语和区立立桧町町公园园连成成一体体的开开放空空间的的整修修绿色空空间的的区域域活化化引言背景概概况开发背背景开发定定位项目概概况建筑设设计三个理理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建建设文化艺艺术景观小小品城市再再生结语昼间表面温差

3oCResearchby:NikkenSekkeiLtd.Corperation:ChibaUniv.夜间表面温差

1oC绿地贡贡献引言背景概概况开发背背景开发定定位项目概概况建筑设设计三个理理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语公园绿地引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语公园绿地引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语环保型区域域建设1234自动百叶窗窗通过玻璃窗窗减少热负负荷百叶的自动动控制Low-e多层玻璃外侧玻璃内侧玻璃空气层干燥剂Low-e金属膜东南及西南南屋顶绿化广场顶部光光线北東北西面面★★被动式设计计：未使用用特殊装置置，在布局局和结构上上巧下功夫夫调节能源源，打造舒舒适环境遮挡阳光直直射、减轻轻热负荷的的遮光百叶叶窗用Low-e多层玻璃等等减轻来自自窗户的热热负荷地下引入自然光，节约照明用电。通过屋顶绿化遮挡挡对建筑物物的热辐射射遮光百叶窗窗引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语水的有效利利用：雨水的再利用与地下回流ToiletPlant水槽3000ｔ应急用水槽蒸发表层道路底层路基铺路材料透水性铺装装降水环保型区域域建设引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语GalleriaGalleriaGalleria设计&美术术馆分布三得利美术术馆(SuntoryMuseumofart)21_21DesignSight东京中城设设计中心(TokyomidtownDesignHut)富士胶片广广场(FUJIFILMSQUARE)引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语国立新美术馆三德利美术馆艺术活动引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语设计之翼（（安藤忠雄雄）艺术活动引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语艺术活动引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语广场引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语广场引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑设计三个理念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保建设文化艺术景观小品城市再生结语广场引言背景概况开发背景开发定位项目概况建筑筑设设计计三个个理理念念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保保建建设设文化化艺艺术术景观观小小品品城市市再再生生结语语艺术术品品引言言背景景概概况况开发发背背景景开发发定定位位项目目概概况况建筑筑设设计计三个个理理念念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保保建建设设文化化艺艺术术景观观小小品品城市市再再生生结语语艺术术品品化化的的街街道道家家具具采光光井井与与水水景景结结合合楼梯梯下下方方死死角角空空间间设设计计景观观小小品品引言言背景景概概况况开发发背背景景开发发定定位位项目目概概况况建筑筑设设计计三个个理理念念·Diversity·Hopitality·Onthegreen环保保建建设设文化化艺艺术术景观观小小品品城市市再再生生结语语挑战战城城市市再再生生东京京中中城城从从某某种种意意义义上上来来说说与与六六本本木木山山庄庄是是竞竞争争关关系系的的项项目目，，但但都都有有一一个个共共同同的的目目标标，，即即‘‘把把六六本本木木变变成成一一个个更更有有魅魅力力的的地地域域’’，，在在这这个个共共同同目目标标下下，，双双方方在在许许多多层层面面上上展展开开了了合合作作。。此此外外，，东东京