中国财师汇营改增培训计划

建筑、房地产企业最新营改增涉税政策剖析及应对策略

主讲人：中国财税培训金牌讲师财政部财政科学研究所博士后肖太寿中国财师汇营改增培训计划第1页九、营改增后建筑企业实现节税8种发票开具技巧中国财师汇营改增培训计划第2页

（一）建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前完工奖、材料差价款和赔偿金发票开具技巧

1、营改增之前开票技巧建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前完工奖、材料差价款和赔偿金依据税法要求，是一个价外费用，必须向房地产企业开具营业税建安发票。

中国财师汇营改增培训计划第3页

（一）建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前完工奖、材料差价款和赔偿金发票开具技巧

同时，《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题通知》（财税[]16号）文件还要求：“单位和个人提供给税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。”依据以上要求，建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前完工奖、材料差价款和赔偿金依据税法要求，是一个价外费用，必须向房地产企业开具建安发票。

中国财师汇营改增培训计划第4页

（一）建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前完工奖、材料差价款和赔偿金发票开具技巧

2、营改增之后开票技巧营改增之后，建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前完工奖、材料差价款和赔偿金依据税法要求，也是一个价外费用，必须向房地产企业开具增值税专用发票。中国财师汇营改增培训计划第5页

（二）房地产企业扣留质量确保金和从工程款中抵扣水电费用发票开具技巧

1、营改增之前开票技巧

《国家税务总局关于土地增值税清算相关问题通知》（国税函[]220号）第二条要求：“房地产开发企业在工程完工验收后，依据协议约定，扣留建筑安装施工企业一定百分比工程款，作为开发项目标质量确保金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量确保金对房地产开发企业开具发票，按发票所载金额给予扣除；未开具发票，扣留质保金不得计算扣除。

中国财师汇营改增培训计划第6页中国财师汇营改增培训计划第7页

（二）房地产企业扣留质量确保金和从工程款中抵扣水电费用发票开具技巧

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十六条要求，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务），其营业额应该包含工程所用原材料、设备及其它物资和动力价款在内，但不包含建设方提供设备价款。中国财师汇营改增培训计划第8页

（二）房地产企业扣留质量确保金和从工程款中抵扣水电费用发票开具技巧

基于以上法律政策分析，房地产企业扣留质量确保金和从工程款中抵扣水电费用时，建筑企业必须将质量确保金和从工程款中抵扣水电费用一起开建安发票给房地产企业开发票。中国财师汇营改增培训计划第9页（三）挂靠工程中发票开具技巧

营改增之前，建筑行业中挂靠工程开具发票流程普通以下：中国财师汇营改增培训计划第10页看到此（三）挂靠工程中发票开具技巧

营改增之后，建筑行业中挂靠工程开具发票技巧以下：中国财师汇营改增培训计划第11页

（四）房地产企业从工程结算款中扣留施工企业罚款发票开具技巧

中国财师汇营改增培训计划第12页

（八）建筑企业售后回租中发票开具技巧

依据财税[]106号附件2：《营业税改征增值税试点相关事项要求》，试点纳税人提供融资性售后回租服务，向承租方收取有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，能够开具普通发票。融资性售后回租服务中向承租方收取有形动产价款本金，以承租方开具发票为正当有效凭证。中国财师汇营改增培训计划第13页（八）建筑企业售后回租中发票开具技巧房地产企业、建筑企业融资租赁企业销售协议1000万租赁协议（还本付息1200万）中国财师汇营改增培训计划第14页（八）建筑企业售后回租中发票开具技巧《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为相关税收问题公告》（国家税务总局公告第13号）第一条要求:“依据现行增值税和营业税相关要求，融资性售后回租业务中承租方出售资产行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。”中国财师汇营改增培训计划第15页（八）建筑企业售后回租中发票开具技巧但要注意地方一些要求，《四川省国家税务局关于增值税若干事项政策指导》（四川省国家税务局10月1日）第四条、关于融资租赁售后回租业务开具发票问题。融资租赁售后回租业务中，承租方将有形动产出售给融资租赁企业,不征收增值税，其收到有形动产价款向融资租赁企业开具普通发票，可作为融资租赁企业差额征税抵扣凭证。中国财师汇营改增培训计划第16页（八）建筑企业售后回租中发票开具技巧房地产企业、建筑企业融资租赁企业开1000万普通增值税发票（不纳增值税）1000万普通增值税发票或收据和200万增值税专用发票中国财师汇营改增培训计划第17页十、营改增后建筑企业不能抵扣进项税金种12种发票中国财师汇营改增培训计划第18页（一）票款不一致增值税专用发票

《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题通知》（国税发【1995】192号）第一条第(三)项要求：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项对象，必须与开具抵扣凭证销货单位、提供劳务单位一致，才能够申报抵扣进项税额，不然不予抵扣。”

基于此要求，票款不一致不能够抵扣进项税金。以下三种票款不一致情况：中国财师汇营改增培训计划第19页（一）票款不一致增值税专用发票中国财师汇营改增培训计划第20页（一）票款不一致增值税专用发票中国财师汇营改增培训计划第21页（一）票款不一致增值税专用发票中国财师汇营改增培训计划第22页（二）“对开发票”不能抵扣进项税金1、对开发票涉税风险所谓“对开发票”是指一购货方在发生“销售退回”时，为了躲避开红字发票麻烦，由退货企业再开一份销售专用发票视同购进后又销售给了原生产企业行为。部分纳税人认为，用发票对开这种方法处理“销货退回”问题只是等于把这批不符合质量要求货物又“卖回”了销货方，并不造成购销双方税款流失，因为退货方已将这张发票作了账务处理，也计提了销项税金，不存在少缴或逃缴税款问题；对于供货一方来说，也只是拿这张进项发票抵顶了原来应计提销项税金，一样也不存在偷逃税款问题。中国财师汇营改增培训计划第23页（二）“对开发票”不能抵扣进项税金1、对开发票涉税风险用发票对开处理销货退回问题，其实质是将退货看作是对销货方一个重新销售，法律并无禁止，不禁止即视为不违法；二是用发票对开形式处理销货退回问题，从操作目标上看购销双方并不存在偷逃税款主观有意，从实质上看也不造成税款流失客观结果。

上述纳税人认识是错误。

中国财师汇营改增培训计划第24页（二）“对开发票”不能抵扣进项税金1、对开发票涉税风险（1）在发生销售退回时，假如未按要求开具红字专用发票，实施对开发票有可能增加税收负担。

《增值税暂行条例实施细则》第十一条要求：“普通纳税人销售货物或者应税劳务，开具增值税专用发票后，发生销售货物退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务总局要求开具红字增值税专用发票。未按要求开具红字增值税专用发票，增值税额不得从销项税额中扣减。”中国财师汇营改增培训计划第25页（二）“对开发票”不能抵扣进项税金

1、对开发票涉税风险（1）在发生销售退回时，假如未按要求开具红字专用发票，实施对开发票有可能增加税收负担。所以，企业假如发生销货退回行为，应按要求开具红字发票，假如未按要求开具红字发票，重开发票增值税额不得从销项税额中抵减，将会被重复计税。中国财师汇营改增培训计划第26页（二）“对开发票”不能抵扣进项税金

1、对开发票涉税风险

（3）没有货物往来发票对开可能被视为虚开发票。

《最高人民法院关于适用〈全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪决定若干问题解释〉通知》（法发[1996]30号）明确，含有以下行为之一，属于虚开增值税专用发票：一、没有货物购销或者没有提供或接收应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；二、有货物购销或者提供或接收了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实增值税专用发票；三、进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。中国财师汇营改增培训计划第27页（二）“对开发票”不能抵扣进项税金1、对开发票涉税风险

（3）没有货物往来发票对开可能被视为虚开发票。为了完成总机构分配销售收入考评指标增值税专用发票对开，因为没有货物购销或者没有提供或接收应税劳务，符合“虚开增值税专用发票”特征，极有可能被认定为虚开增值税专用发票，假如情节严重，还有可能被追究刑事责任。

中国财师汇营改增培训计划第28页（二）“对开发票”不能抵扣进项税金

1、对开发票涉税风险

（4）要多缴纳印花税使企业增加税收负担和少缴纳企业所得税而遭到税务稽查风险。

《印花税暂行条例》要求，在中华人民共和国境内书立、领受购销协议单位和个人，是印花税纳税义务人。发票对开是企业视为本身新增加了一笔销售行为，假如书立协议，还需要缴纳印花税，应按购销金额万分之三贴花，对比销货退回正常处理，给纳税人增加了无须要税收负担。假如不按时缴纳，还可能受处处罚。中国财师汇营改增培训计划第29页（二）“对开发票”不能抵扣进项税金

1、对开发票涉税风险

（4）要多缴纳印花税使企业增加税收负担和少缴纳企业所得税而遭到税务稽查风险。纳税人在将销售退回变更成销售虚增销售收入同时，也增加了所得税税前扣除费用金额。假如因多计收入而增加扣除金额被税务机关有证据证实是人为造假时，税务机关可依据《税收征管法》第六十三条要求，对纳税人伪造、变造、隐匿、私自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假纳税申报，不缴或者少缴应纳税款，对纳税人进行处罚。中国财师汇营改增培训计划第30页（四）不能抵扣进项税金七种特殊增值税专用发票

1、没有供给商开具销售清单开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用具和劳动保护用具发票.国税发[]156号第十二条要求：普通纳税人销售货物或者提供给税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供给税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。所以，没有供给商开具销售清单开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用具和劳动保护用具发票，不能够抵扣进项税金。中国财师汇营改增培训计划第31页（四）不能抵扣进项税金七种特殊增值税专用发票

2、购置职员福利用具专用发票《财政部国家税务总局关于全方面推开营业税改征增值税试点通知》（财税〔〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施方法》第二十六条第（一）项要求，用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产进项税额不得从销项税额中抵扣。中国财师汇营改增培训计划第32页（四）不能抵扣进项税金七种特殊增值税专用发票

2、购置职员福利用具专用发票

《财政部国家税务总局关于全方面推开营业税改征增值税试点通知》（财税〔〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施方法》第二十七条纳税人交际应酬消费属于个人消费。所以，建筑企业和房地产企业发生购置烟酒茶土特产招待客人增值税进项税不能够抵扣增值税销项税。中国财师汇营改增培训计划第33页（四）不能抵扣进项税金七种特殊增值税专用发票

3、发生非正常损失材料和运输费用中含有进项税金（比如，工地上被小偷偷窃钢材、水泥）

《财政部国家税务总局关于全方面推开营业税改征增值税试点通知》（财税〔〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施方法》第二十六条第（二）项要求，非正常损失购进货物及相关加工修理修配劳务和交通运输业服务进项税额不得从销项税额中抵扣。附件1：《营业税改征增值税试点实施方法》第二十六条第（三）项要求第（三）项要求：非正常损失在产品、产成品所耗用购进货物（不包含固定资产）、加工修理修配劳务或者交通运输业服务进项税额不得从销项税额中抵扣。中国财师汇营改增培训计划第34页（四）不能抵扣进项税金七种特殊增值税专用发票

3、发生非正常损失材料和运输费用中含有进项税金（比如，工地上被小偷偷窃钢材、水泥）

《财政部国家税务总局关于全方面推开营业税改征增值税试点通知》（财税〔〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施方法》第二十六条第（四）项要求，非正常损失不动产、以及该不动产所耗用购进货物、设计服务和建筑服务进项税额不得从销项税额中抵扣。中国财师汇营改增培训计划第35页（四）不能抵扣进项税金七种特殊增值税专用发票

3、发生非正常损失材料和运输费用中含有进项税金（比如，工地上被小偷偷窃钢材、水泥）

其中购进货物是指组成不动产实体材料和设备，包含建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气和智能楼宇设备及配套设施。中国财师汇营改增培训计划第36页中国财师汇营改增培训计划第37页（四）不能抵扣进项税金七种特殊增值税专用发票

4、差旅费用中交通费用、业务招待费用增值税进项税不能够抵扣

《财政部