20042010年房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理真题答案及解析

年""\"全国房地产估价师"\""全国房地产估价师执业资格考试——""\"房地产开发经营与管理"\""房地产开发经营与管理试卷一、单项选择题（共小题，每题分。每题的备选答寨中只有一个最符合题意。）．仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（）。

．更长的经济寿命

．更显著的各异性

．更强的适应性

．更专业的物业管理．下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。

．比较风险

．通货膨胀风险

．时间风险

．资本价值风险．某投资市场的平均收益率为％，银行贷款利率为％，国债收益率为％，房地产投资的风险相关系统数为．那么，当前房地产投资的折现率为（）。

．％

．％

．％

．％．某市年新开工的房屋建筑面积为万，年未完工转入年继续施工的房屋建筑面积为万，年竣工的房屋建筑面积为万．那么，该市房屋均平均建设周期为（）年。

．．．．．下列关于房地产市场特性的表述中。说房地产市场具有（）是不正确的。

．供给非同质性

．需求多样性

．竞争充分性

．交易复杂性．产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。

．土地稀缺

．城市化进程快

．竞争充分性

．交易复杂性．房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。

．价格分析

．市场分析

．产品分析

．成本分析．开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程""\"合同"\""合同的（）。

．％

．％

．％

．％．由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。

．选址规划意见通知书

．规划设计条件通知书

．建设用地规划许可证

．建设卫程规划许可证．房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。

．成本导向定价法

．购买者导向定价法

．竞争导向定价法

．市场导向定价法．对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。

．潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场

．服务市场>潜在市场>服务市场>合格的有效市场

．潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场

．潜在市场>服务市场>合格的有效市场>有效市场．某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

．选择专业化

．产品专业化

．大量定制

．单一市场集中化．下列行业中，（）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

．批量行业

．僵滞行业。

．分块行业

．专业化行业．已知年利率为％，则按季度计息时的实际年利率为（）。

．％．％．％．％．某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为％，期限为年，按月偿还，首次月还款额为元，月还款额增长率为％，则该购房者在第年第个月的还款额为（）元。

．．．．．购置某物业用于出租经营，购买价格为万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为万元。现金收支均发生在年初，目标收益为％，则该项目的动态投资回收期（）。

．小于年

．在～年之间

．在～年之间

．在～年之间．下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。

．成本利润率是年成本利润率

．成本利润率是开发经营期的成本利润率""\"建设工程教育网"\""建设工程教育网

．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率．某物业的购买价格为万元，其中万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为万元。年运营费用为万元，年还本付息额为万元，所得税率为％，则该项投资的税前现金回报率为（）。

．％

．％

．％

．％．对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。

．％

．％

．％

．％．若某房地产投资项目的表面收益为％，年租金增长率为％，通货膨胀率为％，则该项目房地产投资的实际收益为（）。

．％．％．％．％．某开发商向银行申请了年利率％、期限为年、按年等额偿还的一笔总额万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）万元。

．．．．．某房地产投资项目的总投资为万元，其中投资者投入的权益资本为万元，经营期内的年平均利润总额为万元，年平均税后利润为万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。

．％

．％

．％

．％．盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降％、成本上升％时，开发利润（税前）为；乙项目当售价下降％成本上升％，开发利润（税前）为．因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面（）。

．甲项目强于乙项目

．乙项目强于甲项目

．甲项目与乙项目一样强建设工程教育网

．不能确定哪个项目强．房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极值。

．利润为零

．允许的最低经济效益指标

．最大费用建设工程教育网

．最大利润．下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。

．容积率．空置率，利息备付率．成本利润率．下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。

．投资利润率．投资回报率．贷款利率．成本利润率．公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。

．土地费用．前期工程费．房屋开发费．管理费用．某房地产投资者以万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为万元，其余资金为金融机构提供的利率为％、期限为年，投年等额还款的抵押贷款：如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。

．％．％．％．％．下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。

．土地购置贷款．土地储备贷款．土地开发贷款．建投贷款．下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。

．抵押贷款还本付息

．管理人员工资建设工程教育网

．公共设施维修费建设工程教育网提供

．保险费．下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（）。

．企业信用等级越高，信用等级系数值越高

．贷款期限越长，期限系数值越大

．项目风险越大，风险等级系数值越大建设工程教育网

．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低．市场经济条件下，物业租金水平豹高低主要取决于（）。

．经营成本

．物业档次

．业主目标收益要求

．同类型物业的市场供求关系．王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积，外墙面积，单元间分隔墙面积，公摊面积．那么，可出租面积应为（）．

．．．．．物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。

．零售商的财务能力

．零售商需要的服务

．零售商组合与位营分配

．零售商的声誉建设工程教育网．某单位拥有的一出租物业的原值为万元，年租金收入为万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为（）万元。

．．．．二、多项选择题（共小题，每题分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得分。）．一般来说，房地产投资风险分析主要包括（）等分析。

．投资资金的安全性

．项目定位的科学性

．期望收益的可靠性

．投资项目的变现性

．资产管理的复杂性．房地产市场结构包括（）。

．总量结构

．区域结构

．产品结构

．供求结构

．资金结构．从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（）。

．第一阶段

．第二阶段初期

．第三阶段初期

．第三阶段

．第四阶段．制定租售方案的工作内容主要包括（）。

．租售选择

．宣传手段选择

．租售进度安排

．广告设计及安排

．租售价格确定．随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念：弥隙市场的特点是（）。

．消费者愿意支付较高的价格

．企业处于领导地位

．消费者以年轻人为主建设工程教育网

．商品住宅多为豪宅

．以投资性购买为主．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（）。

．同质偏好市场

．分散偏好市场

．个别偏好市场

．集群偏好市场

．弥隙市场．现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（）。

．资金运动的时间始点

．日历年度的年初

．某一基准时刻

．既不能现金流出也不能有现金流入的时间点

．既可有现金流入也可有现金流出的时间点建设工程教育网．在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。

．折旧和摊销

．投资回收

．投资回报

．未分配利润

．权益融资．房地产置业投资的效果主要表现为（）等。

．企业实力提升

．租金收入

．对社会贡献增加

．物业增值

．物业权益份额增加．房地产开发前期的规划管理包括（）。

．开发项目的选址定点审批

．规划设计条件审批

．规划设计方案审批

．核发建设用地规划许可证

．核发建设用地批准书．房地产开发项目财务评价的基本报价表包括（）。

．总投资估算表

．现金流量表

．资金来源与运用表

．损益表建设工程教育网

．资产负债表．以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（）。

．建筑安装工程费

．土地使用权出让金

．拆迁补偿费

．公共配套设施建设费

．城市基础设施建设费．债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。

．项目投资形成的可分配利润

．协议中所规定的贷款利息

．协议中规定的有关费用

．租售收益建设工程教育网

．股息．物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（）。

．可出租或可使用面积

．出租方的商业信誉

．基础租金与市场租金

．出租单元的面积规划和室内装修

．物业管理企业的经营业绩．影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）。

．自然特征，如山地和河流等

．细分市场

．人口密度的大小

．该区域发展的类型和范围

．竞争性项目的区域建设工程教育网三、判断题（共小题，每题分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣分，本题总分最多扣至零分。）．当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。（）．购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。（）．在进行风险分析时，期望收益的""\"标准"\""标准劳差值越小，表明该项目风险越大。（）．通货膨胀对房地产投资只有负面影响。（）．房地产空间市场决定房地产租金，资产市场诀定房地产价格。（）．房地产市场自然周期的第三阶段始予供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。（）．当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益就大于全投资内部收益率。（）．在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。（）．开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。（）．在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。（）．在非线盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。（）．假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商对象权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。（）．个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。建设工程教育网（）．虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。（）．租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。（）四、计算题（共小题，分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计划结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）．张某于年月日以万元购得一套住宅，购房款中％来自银行提供的年利率为％、期限为年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于年月日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从年月日至年月日，年利率为％，按月等比递增式还款（月等比递增比率为％）问李某在新还款方案下的首次月还款额多少？（分）．某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为年，第年即可出租。、经过分析，得到以下数据：建设工程教育网（）项目建设投资为万元。第年投资万元。其中资本金万元；第年投资万元，其中资本金万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为％。建设期只计息不还款，第年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分年还清。（）第年租金收入、经营税费、经营成本分别为万元、万元、万元。从第年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为万元、万元、万元。（）计算期（开发经营期）取年。请根据以上资料，完成下列工作：建设工程教育网（）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）（）若该开发商要求的目标收益率为％；计箕该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）（分）参考答案一、单项选择题．．．．．

．．．．．

．．．．．

．．．．．

．．．．．

．．．．．

．．．．．二、多项选择题．．．．．

．．．．．

．．．．．三、判断题．×．√．×．×．√

．√．√．×．√．×

．√．×．×．√．×四、计算题.第一种解法：已知：％'％％％××（）抵押贷款额×％万元（）张某月还款额第二种解法：已知：×％万元％％×（）张某月还款额：[(＋)／(＋)]＝×[×（）／（）]（）张某年共还款：（）年月日李某共欠银行款额：()×(％)元元（）略（同原答案）第三种解法：已知：×％万元％％×（）张某月还额：＝［(＋)］［(＋)］×[×()()－]（）张某年共还款额：元％×（）张某拭欠银行贷款额：()元×(％）元（）略（同原答案）.第一种解法：（）借款需要量的计算见下表。年份

内容合计建设投资资本金银行借款（）借款还本付息表见下表。年份

内容合计

年初借款累计当年借款当年应计利息当年还本当年利息支付年末借款累计当年利息[年初借款累计当年借款／]×年利率各年还本（）资本金现金流量表（税前）见下表。年份

内容～

.现金流租金收入.现金流出资本金经营成本经营税金本金偿还利息支付.净现金流量（）净现值：第二种解法：（）第年银行借款万元第年银行借款万元（）第年利息()×％万元

各年还本()万元第年利息()×％万元第年利息()×％万元第年利息()×％万元（）资本金现金流量表（税前）见下表。单位：万元年份

内容～.现金流入租金收入.现金流出资本金经营成本经营税金本金偿还利息支村.净现金流量（）净现值：年""\"全国房地产估价师"\""全国房地产估价师执业资格""\"考试"\""考试——""\"房地产开发经营与管理"\""房地产开发经营与管理试卷一、单项选择题（共小题，每题分，每题的答案中只有一个最符合题意。）．某城市规划将火车站由该城市的区迁至区，则区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。

．位置固定性

．各异性

．适应性

．相互影响性．房地产投资的缺点是（）。

．相对较高的收益水平

．易于获得金融机构的支持

．抵消通货膨胀的影响

．投资回收期较长．甲、乙两个物业年月的价值均为万元，预计甲物业年月的价值为万元和万元的可能性各为％。预计乙物业年月的价值为万元和万元的可能性各为％，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（）。

．甲物业投资风险大

．乙物业投资风险大

．甲、乙两个物业投资风险相同

．无法判断．假设某段时间内房地产业的预期收益率为％，国债的投资收益率为％，市场整体的平均税益率为％，则房地产业的系统性市场风险系数是（）。

．

．

．

．．房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。

．租赁．销售．保险．抵押．某城市年存量商品住房的吸纳率为％，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（）。

．月．月．年．年．在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）。

．第一阶段．第二阶段．第三阶段．第四阶段．如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。

．减少．增加．不变．同步递减．承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。

．半个月．一个月．一个半月．两个月．在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）。

．目标定价法

．价值定价法

．挑战定价法

．成本加成定价法．下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（）。

．市场需求容量调查

．消费者行为调查

．市场营销因素调查

．竞争情况调查．某市去年住宅的实际销售量为万，预测销售量为，平滑指数为，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万．

．

．

．

．．从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。

．确定调查方式．设计问卷．收集信息．定义市场区域．下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。

．吸纳率分析

．房地产市场的商业周期分析

．家庭规模与结构分析

．投资购买和使用购买的比例分析．某家庭预计今后年内月收入为元，如果其中的％可以用于支付住房抵押贷款韵月还款。已知贷款年利率为％，则该家庭有偿还能力的年期最大抵押贷款申请额是（）万元。

．．．．．银行为某人提供期限为年、年利率为，首期月还款为元，月还款递增率为％的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。

．．．．．已知某笔贷款年利率为％，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。

．％．％．％．％．某购房者向银行申请了万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为％，期限为年，购房者月还款额的增长率为％，则购房者的首次还款额是（）元。

．．．．．下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。

．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

．经营收入销售收入出租收入

．销售收入土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入

．可分配利润税后收入未分配利润。．已知某投资项目折现率为％时，净现值为万元，折现率为％时，净现值为万元。则该投资项目的内部收益率是（）。

．．％．．％．．％．．％．某置业投资者以元的价格购买了的商业店铺用于出租经营，购买价中的％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为年，年利率为％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共万元，则其偿债备付率是（）。

．．．．．某房地产投资项目的表面收益率为％，计算后得到该项目的实际收益率为％，银行的贷款利率为％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。

．％．％．％．％．某房地产开发项目的开发周期为年，其中前期工作为年，建设期为年，销售期为年，建造成本估算为万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为％。按季计息。则该项目建造成本的利息是（）万元。

．．．．．某房地产投资项目，资产为万元，负债为万元，流动资产总额为万元，流动负债总额为万元，则该项目的速动比率是（）。

．％．％．％．％．房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。

．变动成本的设置

．销售收入的不同

．固定成本的设置

．平衡点的设置．某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为万元，单位面积的可变成本为元，则该房地产开发项目的容积率至少是（）。

．．．．．有一计算期为年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为％，银行贷款利率为％，计算期内，净现值的期望值为万元，净现值期望值的""\"标准"\""标准差为万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。

．％．％．％．％．在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。

．单元估算法

．单位指标估算法

．概算指标法

．工程量近似匡算法．某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。

．损益表

．资金来源与运用表

．资本金现金流量表

．全投入现金流量表．在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。

．时间类参数．融资类参数．评价标准类指标．收益类指标．甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为％和％，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（）风险。

．市场．财务．政策．经营．房地产开发企业税后利润应首先用于（）。

．弥补企业以前年度的亏损

．提取法定盈余公积金

．提取公益金

．向投资者分红．在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按（）计算的。

．综合利率．贷款利率．折现率．机会成本．某写字楼的建筑面积为万，可出租面积系数为，公用建筑面积系数为％，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万．．．．．．某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为万元月，并当租户的月营业额超过万元时收取％的百分比租金。当租户的月营业额为万元时，其应缴纳的租金是（）万元。

．．．．二、多项选择题（共小题，每题分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得分。）．从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产得类型主要有（）。

．商住楼

．土地

．在建工程

．写字楼

．建成后的物业．房地产间接投资的形式主要有（）。

．投资房地产信托

．购买住房抵押支持证券

．购买房地产企业债券

．购买物业用于出租经营

．购买土地进行开发．从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。

．价格结构

．区域结构

．产品结构

．供求结构

．投资结构．根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。

．第一阶段

．第二阶段初期

．第二阶段后期

．第三阶段

．第四阶段．开发商的主要""\"合同"\""合同关系通常包括（）等。

．保险合同

．分包合间

．销售合同

．勘察设计合同

．加工合同．房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。

．产品调查

．价格调查

．市场需求质量调查

．分销渠道调查

．促销策略调查．在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。

．文献查阅

．观察

．专题讨论

．分销渠道调查

．实验．在市场经济条件下，利率的高低主要取决于（）等因素。

．行业基准收益率

．政府政策

．通货膨胀率

．内部收益率

．投资者的目标收益率．下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（）。

．速动比率

．利息备付率

．偿债各付率

．内部收益率

．资产负债率．下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。

．内部收益率总是大于目标收益率

．内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率

．同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率

．内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

．内部收益率越高，投资风险就越小．房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（）。

．自我消费

．房地产保值

．房地产增值

．开发利润

．出租收益．利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有（）。

．期望值相同，标准差小的方案

．期望值相同，标准差大的方案

．标准差系数小的方案

．标准差系数大的方案

．标准差相同、期望值大的方案．在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

．单元估算法

．概预算定额法

．工程最近似匡算法

．蒙特卡洛模拟法

．单位指标估算法．新设项目法人融资形式的特点存（）。

．项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成

．新设项目法人承担相应的融资责任和风险

．从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力

．从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力

．拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产．下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。

．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

．基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

．基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金三、判断题（共小题，每题分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣分，本题总分最多扣至零分。）．房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（）．一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制筹因素构成的一个系统。（）．当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅增加。（）．目前我国由于政府不能作为城市房屋帕拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（）．在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。（）．服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（）．细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。（）．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。（）．开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。（）．房地产开发投资项目用于出租或自营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。（）．不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。（）．房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。（）．个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。（）．房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。（）．在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。（）四、计算题（共小题，分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）．某家庭购买了一套的商品住宅，售价为元．该家庭首付了房价总额的％，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是％和％，贷款期限为年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为万元。如果该家庭以月收入的％用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款年后，于第年初一次性提前偿还商业贷款本金万元，那么从第年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？（分）．某开发商通过拍卖获得一宗熟地的年使用权，拟开发建设建筑面积为的办公楼项目，建设期为年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为万元，项目总投资为万元。第年项目投资为万元，其中资本金万元，银行贷款为万元，利率为％，期限为年，按年单利计息，期末次还清本息。第年该办公楼预售了，预售均价为元．第年项目投资万元；全部以自有资金的形式投入。第年该办公楼预售了，预售均价为／．项目竣工时，开发商决定将未销售出去的改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前年的出租率分别为％、％和％，之后各年保持％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的％。若开发商要求的目标收益率为％，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发商在年初，收入和运营成本均发生在年末）（分）参考答案一、单项选择题．．．．．

．．．．．

．．．．．

．．．．．

．．．．．

．．．．．

．．．．．二、多项选择题．．．．．

．．．．．

．．．．．三、判断题．×．√．×．×．×

．×．√．×．×．√

．√．×．×．．×四、计算题.（）万元万元（）×％％％％(％，％)[()][()]×[×()][()]元[()][()]×[×()][()]元（按照）元（按照）元（按照）（）最低月收入元（按照％）元（按照％）元（按照％）（）第年初一次偿还商贷本金万元，在第年第年内的月还款额为：万元（）×[（）]，[（）]×[％×（％）][（％）]元（按照％）元（按照％）元（按照％）（）从第年起抵押贷款月还款额为：元（按照％）元（按照％）元（按照％）.第一种解法：（）设单位面积月最低租金为第年：年初支出万元；年末收入×万元第年：年初支出万元；年末收入×万元年末支出本息×％×万元第年末：净经营收入××％×（％）×第年末：净经营收入××％×（％）×第年末：净经营收入××％×（％）×第～年末：净经营收入××％×（％）×（）净现值时，可求得最低月租金水平：（）×元第二种解法：（）设单位面积月最低租金为第年：年初支出万元；年末收入×万元第年：年初支出万元；年末收入×万元年末支出本息和×％×万元第年末：净经营收入××％×（％）×第年末：净经营收入××％×（％）×第年来：净经营收入××％×（％）×第～年末：净经营收入××％×（％）×（）投资的现值收益的现值：××解得元年""\"全国房地产估价师"\""全国房地产估价师执业资格考试——""\"房地产开发经营与管理"\""房地产开发经营与管理试卷一、单项选择题（共小题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）

．投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。

．获取房地产当期收益

．获取房地产未来收益

．直接从事房地产开发经营活动

．间接参与房地产开发经营活动．投资者对房地产内部，使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。

．各异性

．适应性

．相互影响性

．专业管理依赖性．下列关于房地产投资信托基金（）特征的表述中，不正确的是（）。

．由专业投资管理者负责经营管理

．收入现金流的重要部分分配给了股东

．分为权益型和抵押型两种形式""\"建设工程教育网"\""建设工程教育网提供

．投资流动性好．假设银行一年期存款利率为％，贷款利率为％，投资市场的平均收益率为％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为，则房地产投资的预期收益率为（）。

．％．％．％．％．下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。

．城市或区域产业结构与布局

．人口数量与结构

．土地资源状况

．建筑技术进步．反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。

．房地产平均价格

．房地产中位数价格

．房地产价格指数

．房地产同质价格．随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（）波动的趋势。

．向下．平稳．不稳定．向上．在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段。

．租金增长率上升

．新增供给小于新增需求

．新开工项目增加

．租金增长率下降．可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。

．投资机会选择与决策分析阶段

．前期工作阶段

．建设阶段

．租售阶段．房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。

．施工单位．建设单位．监理单位．设计单位．某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。

．随行就市定价法．价值定价法．应战定价法．挑战定价法．对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（）。

．服务市场．合格有效市场．有效市场．潜在市场．在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。

．简单平均法．移动平均法．加权移动平均法．指数平滑法．企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（）模式。

．单一市场集中化．产品专业化．市场专业化．全面覆盖．银行为某家庭提供年利率为％、按月等额偿还的年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为元，则该家庭在第年最后一个月的还款额中的本金额是（）元。

．．．．．银行为某家庭提供了年利率为％、按月等比递增偿还、期限为年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为％，首期偿还额为元，则该家庭在第年最后一个月的还款额是（）元。

．．．．．某家庭欲购买总价为万元的一套住宅。该家庭月收入为元，准备用月收入的％来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为年，按月等额偿还，年贷款利率为％。则该家庭的首付款额是（）元。

．．．．．某家庭申请了万元期住房抵押贷款，年利率为％。该家庭在按月等额偿还年后于第年初一次偿还了本金万元，则从第年开始该家庭的月还款额减少了（）。

．．．．．下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（）。

．与财务报表中的成本完全不一样

．应根据实际发生费用记录来确定

．与财务报表中的成本一样

．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算．某房地产开发项目采用％的折现率计算出韵项目净现值为万元，该项目的财务内部收益率（）。

．小于％

．满足目标收益率要求

．大于％

．不满足目标收益率要求．某商业店铺的购买价格为万元，其中万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为元、投资者权益增加值为元、店铺市场价值增长率为％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。

．％．％．％．％．某房地产开发项目的占地面积万，土地总价万元，如果房屋开发成本为元，预测销售价格为元，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。

．．．．．房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

．最低租售价格．最低租售数量．最低利润水平．最高土地取得价格．房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。

．专家打分法．“三项预测值”法．解析法．蒙特卡洛模拟法．对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。

、变动可能性．影响重要性．发生经常性．类型归属性．投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。

．规划设计方案．投资估算．资源条件．投资权益．在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（）。

．建筑安装工程费

．公共配套设施建设

．土地费用

．基础设施建设费．下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。

．资本金现金流量表

．资金来源与运用表

．损益表

．投资计划与资金筹措表．房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。

．管理费．销售费用．其他费用．前期费用．现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。

．财务盈利能力．清偿能力．资金平衡情况．营运能力．银行向某家庭发放了一笔月还款额为元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（）元。

．．．．．银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（）风险。

．信用．管理．法律．操作．新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。

．政府政策性．资产变现．企业入股．个人入股范围．下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是（）。

．保险费．房产税．法律费．贷款利息．某收益性物业的潜在毛租金收入为万元，假设在某报告期内的空置率为％，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。

．．．．二、多项选择题（共小题，每题分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得．分。）．在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（）。

．买地建房卖房

．买房经营

．买房出租转售

．买房出租

．买地开发转让．提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（）。

．导致房地产实际价值下降

．导致房地产实际价值上升

．加大投资者债务负担

．抑制房地产市场需求

．增加房地产市场需求．政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）。

．加大城市基础设施建设投入

．调整银行贷款利率

．调整公共住房政策

．调整房地产税收政策．加快城市化进程．在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”。这种划分所采用的市场细分""\"标准"\""标准有（）。

．按存量增量细分

．按交易形式细分

．按目标市场细分

．按房地产用途细分

．按地域细分．开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（）。

．建设工程规划许可证

．选址规划意见通知书

．项目设计方案的总平面图

．城市计划部门批准征用土地的计划任务建设工程""\"教育"\""教育网提供

．或的地形图．按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。

．随机型竞争者

．凶猛型竞争者

．选择型竞争者

．从容不迫型竞争者

．软弱型竞争者．下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。

．等于银行存款利率

．等于银行贷款利率

．是投资者所要求的最低利率

．是银行同业之间的短期资金借贷利率建设工程教育网提供

．一般使用无风险的国债收益率作为其代表．下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（）。．资金时间价值是资金的增值特性使然

．利率是资金时间价值的一种标志建设工程教育网提供

．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较

．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等．房地产开发企业的经营成本主要包括（）。

．土地转让成本

．经营管理费用

．配套设施销售成本

．商品房销售成本

．房地产出租经营成本．下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（）。

．投资回收期

．借款偿还期

．利息备付率

．财务净现值

．现金报酬率．利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。

．项目净现值期望值大于零，则项目可行

．净现值标准差能准确说明项目风险的大小

．净现值标准差越小，项目的相对风险就越小建设工程教育网提供

．净现值大于等于零时的累积概率越太，项目所承担的风险就越大

．挣现值期望值相同时，标准差小的方案为优．在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。

．基准收益率

．目标收益率

．出租率或空置率建设工程教育网提供

．毛租金收入

．运营成本．房地产开发项目策划的主要工作内容有（）。

．开发内容和规模的分析与选择

．评价方案构造

．区位分析与选择

．开发时机的分析与选择

．融资方式的分析与选择．对零售商业物业进行分类的主要依据有（）。

．建筑规模

．经营商品的特点

．商业辐射区域的范围

．周围环境．服务人口的收入水平．下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（）。

．发行企业债券

．向银行借入信用贷款

．房地产开发贷款

．在公开市场上发行股票

．土地储备贷款三、判断题（共小题，每题分。请根据判断结果，用“√”表衣正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣分，本题总分最多扣至零分。）．基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。（）．房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（）．房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。（），房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（）．项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。（）．一个整体市场能够细允为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着羞异性。（）．在现金流量图上。横坐标轴上“”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。（）．机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中。也出现在企业财务会计的记录中。（）．估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。（）．在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。（）．房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。（）．对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。（）．功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。（）．债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。（）．收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。（）四、计算题（共小题，分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）．某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入元，最多能以月总收入的％支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为％，最长贷款期限年。最低首付款为房价的％，若采用按月等额偿还方式，问：（）该家庭能购买此房的最高总价是多少？（）若第年末银行贷款利率上调为％，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第年初一次性提前偿还贷款多少元？建设工程教育网提供（）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？（分）．某房地产开发项目的占地面积为，土地使用权年期为年，总建筑面积，其中服务式公寓，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房，地下车位个（）。项目建设期为年，总投资额为万元（不包括贷款利息），其中自有资金占％，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金万元，全部为自有资金；第二年投入资金万元，其中万元为自有资金；第三年投入资金万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为万元、万元、万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为％，租金为元．年，运营成本为租金收入的％；服务用房的残值为万元。建设工程教育网提供假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为％、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为和％。在贷款利息最少条件下，求：（）该项目的借款计划和还款计划。（）该项目全部投资内部收益率。（）该项目自有资金财务净现值。（分）参考答案一、单项选择题．．．．．

．．．．．

．．．．．

．．．．．

．．．．．

．．．．．

．．．．．二、多项选择题．．．．．

．．．．．

．．．．．三、判断题．√．×．√．×．√

．√．×．×．√．√

．√．×．×．×．×四、计算题．（）月还款额×元，月利率购买住房最高额（）×[（（））]（）月利率按利率计算第年年初还剩的贷款总额×[（（））]按利率计算月还款元相当的贷款总额×[（（））]则第年年初需要一次性还款额元（）若保持的月还款额不变，需要偿还的年限为×（）（）×[（（））]（）两边取对数可求得，(月)因此，还款年限将延长：÷（年）．自有资金投入总额×％万元第一年初投入万元；第二年初投入万元，其中万元为自有资金，万元贷款；第二年末收入万元，全部与第三年初投入，因此第三年初贷款额万元；第三年末收入万元，全部与第四年初用于偿还贷款；第四年末收入万元，足以偿还剩余贷款，并有余额；第五年末开始每年收入×％××(％)万元租金；第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值万元。（）第四年初偿还贷款时，贷款本息合计×(％)×(％)万元还款万元，仍需偿还万元。第五年初偿还剩余贷款×(％)万元因此借款计划为第二年初借款万元，第三年初借款万元。还款计划为第四年初偿还万元，第五年初偿还剩余万元。（）制作全部投资现金流量表…当％时，当％时，用插值法求的％（）制作自有资金现金流量表…按％报酬率计算，年""\"全国房地产估价师"\""全国房地产估价师执业资格考试——""\"房地产开发经营与管理"\""房地产开发经营与管理试卷一、单项选择题（共小题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。

．销售收入

．转让收入

．租金收入

．利息收入、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

．出售

．抵押

．转让

．经营、下列风险中属于系统风险的是（）。

．比较风险

．市场供求风险

．未来运营费用风险

．持有期风险、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。

．不可移动性

．适应性

．弱流动性

．相互影响性、某销售型住房市场年初的住房存量为万套，其中空置待售住房万套，本年新竣工住房万套，销售住房万套．则吸纳周期为（）年。

．

．

．

．、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。

．第一阶段

．第二阶段

．第三阶段

．第四阶段、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。

．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。

．移动平均法

．指数平滑法

．市场因子推演法

．简单平均法、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（）负责。

．开发商

．监理单位

．分包单位

．总承包单位、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。

．目标定价法

．成本加成定价法

．随行就市定价法

．价值定价法、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。

．观察法

．实验法

．讨论法

．问卷调查法、年某市商品住宅实际销售量为万，预测销售量为万。如果平滑指数，则用指数平滑法预测的年该城市商品住宅销售量为（）万。

．

．

．

．、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。

．生活方式

．受教育程度

．购买动机

．自我形象、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。

．从容不迫型

．选择型

．凶猛型

．随机型、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。

．购买价格""\"建设工程教育网"\""建设工程教育网提供

．容积率及有关设计参数

．空置率

．运营费用、银行为某家庭提供了期限为年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为％，则名义年利率是（）。

．％

．％

．％

．％、银行为某家庭提供了一笔总额万元、期限年、年利率％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为％的还款方式，并在最后个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。

．

．

．

．、房地产开发企业的利润可分为个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。

．利润总额

．投资利润

．税后利润

．可分配利润、已知某房地产投资项目的购买投资为万元，流动资金为万元，投资者的权益资本为万元，经营期内年平均利润总额为万元，年平均税后利润为万元，则项目的资本金利润率为（）。

．％

．％

．％

．％、某房地产开发项目的总开发成本为万元，竣工后的销售收入为万元，销售税金及附加为万元，应缴纳的土地增值税为万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。

．％

．％

．％

．％、张某以万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为年的抵押贷款。如店铺在第年的租金收入为万元，各项成本费用为万元，其中支付银行利息万元。则张某的这项投资在第年的利息备付率是（）。

．

．

．

．、某房地产开发项目的占地面积为万，容积率为，如果房屋开发成本为元（按建筑面积计），预测能够以元／（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元。

．

．

．

．、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。

．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理

．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

．蒙特卡洛法主要用于解决不多于～个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为甲万元，乙万元，丙万元，净现值的标准差分别为δ甲万元，δ乙万元，δ丙万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。

．乙<丙<甲

．甲<乙<丙

．丙<甲<乙

．乙<甲<丙、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。

．单元估算法

．单位指标估算法

．概算指标法

．工程量近似匡算法、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。

．折旧费

．审计费

．金融机构手续费

．无形资产摊销费、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。

．固定资产购置支出

．企业所得税

．固定资产折旧

．贷款利息、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。

．现金流量

．清偿能力

．资产与负债情况

．资金盈余或短缺情况、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（）。

．分离

．独立

．对立

．融合、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。

．商用房地产风险更高

．商用房地产的收益更高

．商用房地产的价值更高

．商用房地产的增值潜力更大、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。

．租金收入

．土地出让收入

．长期抵押贷款

．净经营收入、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。

．操作风险

．法律风险

．信用风险

．管理风险、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。

．租金调整条款

．代收代缴费用条款

．装修费用条款

．折让优惠条款、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。

．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的

．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高、某写字楼年潜在毛租金收入为万元，空置和收租损失为％，经营费用为潜在毛收入的％，抵押贷款还本付息为万元，所得税和准备金共计万元，则年的净经营收入为（）万元。

．

．

．

．二、多项选择题（共小题，每题分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得分；错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得分。）、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（）投资。

．建筑安装工程

．新建和扩建

．设备与工器具购置

．迁建和恢复

．其他费用、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。

．物理结构

．区域结构

．产品结构

．供求结构

．总量结构、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（）。

．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

．在房地产周期循环的最低点，空置率最高建设工程教育网提供

．房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

．在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

．空置量

．房地产价格指数

．平均建设周期

．吸纳率

．失业率、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的）。

．价格水平

．销售对象

．基本功能

．地理位置

．辅助功能、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（）。

．净现值

．投资利润率

．现金回报率

．静态投资回收期

．内部收益率、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（）。

．当计息周期为年时，年名义利率等于年实际利率

．实际利率真实地反映了资金的时间价值

．名义利率真实地反映了资金的时间价值

．名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大

．计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大．下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。

．内部收益率反映了项目的动态盈利能力

．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

．如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

．内部收益率越高，投资风险就越小、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（）。

．权益投资比率

．利息备付率

．偿债各付率

．内部收益率

．资产负债率、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（）。

．期望值相同、标准差小的方案为优

．标准差相同、期望值小的为优

．标准差相同，期望值大的为优

．标准差系数大的为优

．标准差系数小的为优、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。

．资产负债表

．投资计划与资金筹措表

．借款还本付息估算表

．资金来源与运用表

．损益表、下列关于房地产经纪机构和""\"房地产经纪人"\""房地产经纪人的表述中，正确的有（）。

．房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本建设工程教育网提供

．大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售

．依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理

．房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益

．无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入、投资项目可行性研究的根本目的包括（）。

．减少或避免投资决策的失误

．提高项目开发建设的经济效益

．提高项目开发建设的社会和环境效益

．为项目决策提供依据

．为项目后期的经营决策提供依据、在下列费用中，属于债务融资成本的有（）。

．承诺费

．手续费

．担保费

．利息

．税费、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（）。

．商业信誉和财务状况

．面积需求大小

．租金支付方式

．物业服务需求

．与写字楼业主的关系三、判断题（共小题，每题分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误不答不得分，判断错误扣分，本题总分最多扣至零分。）、对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。（）、系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（）、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订（正式）销售""\"合同"\""合同的商品房屋面积。（）、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。（）、在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。（）、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。（）、资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（）、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。（）、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。（）、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。（）、损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。（）、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。（）、房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。（）、房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。（）、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。（）四、计算题（共小题，分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分）．某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月元，资本化率为％，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的％，余款申请年利率为％的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为年。问：（）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后位）？（）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款?（分）．某购物中心开发项目规划建设用地面积为，总建筑面积为。预计项目开发建设周期为年，总投资为万元（不包括贷款利息）。项目第年投资万元，其中资本金为万元，其余为甲银行贷款：项目第年投资万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为年、年利率为，