世联评估城市快报深圳（2022年11月）

城市快报深圳市场本期摘要全国楼市综述（2022年10月）全国代表城市房价变化（2022年10月）聚焦深圳市场（2022年10月）世联评估价值研究院月报深圳物业深圳物业核心指标一览变动指标为环比变化新建住宅均价： 61,639元/㎡11.04%0.28存量住宅均价0.17%1:702新建住宅成交套数7.91%住宅去化周期11.5月愿景：成为客户最具赖的11.04%0.28存量住宅均价0.17%1:702新建住宅成交套数7.91%住宅去化周期11.5月愿景：成为客户最具赖的询服公司世联研报系列仅供分享2住宅租售比存量住宅成交套数新建住宅均价住宅房价收入比住宅房价收入比26.5利利率指标一览最低利率 最高利率 平均利CMBS/CMBN/类REIs最低利率 最高利率 平均利8 6.5 7.0 6.8 7 5.5 5.6

6.0 6.0

6.6

6.0

7.1

5.5 5.4

6.56 5.05

4.8

3.9

4.7 4.6 4.7 4.3

5.25.04.2 3.8 3.9

4.0

.834 4.5 4.4 4.2 321

3.4 2.1 3.9 3.5

3.7

3.4 3.5 3.3 3.2

3.3 2.9 2.82.0贷款市场报价利率（LPR）（%4.84.4.84.804.754.254.604.04.454.154.054.303.853.83.703.65

1年R 5年

数据来源：世联数据平台209-8-0209-9-0209-0-0209-1-0209-2-020209-8-0209-9-0209-0-0209-1-0209-2-0200-1-0200-2-0200-3-0200-4-0200-5-0200-6-0200-7-0200-8-0200-9-0200-0-0200-1-0200-2-0201-1-0201-2-0201-3-0201-4-0201-5-0201-6-0201-7-0201-8-0201-9-0201-0-0201-1-0201-2-0202-1-0202-2-0202-3-0202-4-0202-5-0202-6-0202-7-0202-8-0202-9-0202-0-0202-1-0

数据来源：中国人民银行 1年期国债 5年期国债 10年期国债8 5年期公司债（AAA） 5年期公司债（AA+） 5年期公司债（AA）765432 2016 2017 2018 2019 2020

3.852.92.942.41.672021 2022Q1 2022Q2 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10数据来源：D银十爽银十爽约 市场磨底仍需时日细雨生寒 政策护航孕育转全国住宅市场综述（10月份）十月综述：均价稳中有降，成交双双下滑世联EVS存量住宅加权均价为24,733元/㎡，环比名义跌幅为0.17%，同比名义跌幅扩大到0.53%。对照最新消费者物价指数（CPI）升幅（%）、广义货币（）增幅（%），住宅均价实际跌幅更为显著，短期难言见底。在世联评估跟踪的重点城市中，月存量住宅成交反季节下滑，成交整体依旧低迷，环比下降10.8%。即便在房企积极把握“国庆”假期加大促销力度的背景下，10月新房成交仍全线萎缩，销售旺季“金九银十”毫无波澜。在可连续获得官方数据的城市中，新建住宅销售面积环比下降21.3%。其中，一线城市环比下降27.3%，二线城市下降16.1%，三四线城市下降20.0%。1月，重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升16.9%，成交金额环比下降21.6%，溢价率为创记录的低值1.1%，流拍率维持在15.3%。本月有9座城市开展集中供地，央国企继续担当兜底主力，溢价率降至冰点。有行业大牛总结，集中供地“以预设的方向，预想的结果，预料的价格，最终由预备的企业顺利完成”。广州第三批集中供地推出8宗涉宅宗地，成功出让5宗，央国企排队分果，落槌收金72亿，问鼎全国城市出让金榜冠军。荔湾广船巨无霸宗地被中信泰富中船联合体以1.6亿总价斩获，总价仅次于209年成交的亚运城地块。此前恒大退还的广州番禺足球场地块被广州城投以底价亿竞得。成都、南京、苏州分别掘金亿元、.亿元、17亿元，位列第二至四位。环比变动：下跌城市数量持续增加在世联评估高频跟踪的重点城市中，均价环比上涨城市只有上海、北京等座（比上月减少座），下跌城市多达3座，下跌城市数量持续增加。下半年，上海全面复工复产，存量住宅成交量价稳步恢复，整体表现较为强势。环比涨幅居前的城市为上海（0.36%）、泉州（0.34%）、济南（0.31%）、北京（0.22%）及乌鲁木齐（0.20%）。环比跌幅居前的城市为宁波（-1.80%）、东莞（-1.05%）、哈尔滨（-0.85%）、沈阳（-0.83%）及郑州（-0.82%）。均价同比：南热北冷格局持续存量住宅均价同比上涨城市有0座（比上月减少1座），上涨城市数量总体呈趋势性下降形态。厦门、泉州、海口、三亚等南方城市涨幅居前，哈尔滨、郑州、呼和浩特阴跌不止，南热北冷格局持续。同比涨幅居前的城市为厦门（4.04%）、北京（3.81%）、泉州（3.15%）、上海（2.96%）及合肥（2.35%）。同比跌幅居前的城市为哈尔滨（-11.41%）、郑州（-6.91%）、南宁（-6.07%）、重庆（-5.82%）及呼和浩特（-5.80%）。市场展望：均价平稳，成交微升朔风渐起，细雨生寒。楼市“金九”爽约之后，“银十”也不及市场预期，“金九银十”彻底熄火。“十一”假期前夕，中央信贷、财税利好三箭齐发，引导资金有序进入房地产市场妥善处理房企风险，部分城市楼市一度呈现微弱复苏趋势。多地疫情反复拖累市场复节奏，政策效果未完全显现，下半月成交重回下行通道。由于三大压制因素（期烂尾的担忧、房价预期的趋弱、收入预期的悲观）延续，销售节奏缓慢，又有更多房企陷入资金链危机，暂停境外债偿付。作为增进人民福祉、提升生活品质的重要部分，二十大报告重申“房住不炒”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，与十九大报告保持一致，彰显了政策定力。预期近期将加快住房领域供给侧结构性改革，尤其是在保障性住房租赁住房领域更加注重补短板，重点向人口持续流入城市倾斜。大会之后，重点工作要铺开推进，深圳房地产税试点传言再起。1月，财政部发文支持深圳在全国税制改革中先行先试，承担国家重大税收改革工作和研究课题。深圳02年月发布《住宅小区二手住房成交参考价格》，222年1月发布《房屋租赁参考价格》，均可以为房地产税征收提供计税基准。1月，财政部发文禁止通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增政收入，弥补财政收入缺口。在当前土地市场普遍依靠央国企、地方城投刷单托底的情况下，四季度土地市场将持续降温。当前因城施策持续出台，稳楼市成主旋律。宁波实行购“70年产权房即可落户”；深圳、苏州、济南等6城落地执行存量住宅“带押过户”；北京试行“连环单”业务并行办理，降低了再入市门槛，有助于进一步活跃房地产市场。预计一二线城市限购限贷政策将渐进式放宽，而其他城市的行政限制性政策则有望全面取消。楼市基本面修复路径较为曲折，四季度主要问题都在逐步进行解决和修正，市场磨底仍需时日。预计四季度存量住宅呈“均价平稳，成交微升”态势，各地市场继续分化。三大都市圈和南方少数高能级城市是全国楼市的基本盘，其核心区住宅均价、成交量将率先回稳。其他城市住房有效需求不足，市场信心有待恢复，楼市整体回暖仍需一定时间。同比变动

EVS数据大022年10月全国代表量房房价变化排名 城市厦门北京泉州上海合肥成都海口三亚佛山长沙西安大连南京广州杭州珠海无锡济南苏州兰州乌鲁木齐常州青岛深圳昆明江门温州武汉长春贵阳石家庄福州南昌天津惠州东莞中山宁波沈阳太原烟台呼和浩特重庆南宁郑州哈尔滨

均价（元㎡）40475543601243059,285172791393115548284331411410916138811344429804317384014619920141581505319646112827946124621710360,6211072974221779115809887586471343021508112611927810359240951067023558930210287999010249953311211129118957

环比变024%022%034%036%020%035%008%019%020%006%011%042%024%012%052%012%022%031%023%019%020%006%001%028%022%009%020%052%053%048%020%026%046%008%064%105%069%180%083%043%034%030%047%038%082%085%

累计变动316%328%210%322%216%303%043%043%041%041%013%111%030%051%121%147%125%106%125%133%020%189%192%213%209%299%255%270%258%336%349%362%330%310%372%164%371%403%410%443%438%563%565%516%592%984%

同比变

4.04%3.81%3.15%2.96%2.35%2.25%179%087%074%012%034%056%057%073%085%089%128%135%149%155%183%190%198%272%279%293%314%333%343%353%364%390%402%406%411%413%432%450%459%487%497%580%582%607%691%1141%数据来源：世联V数据台聚聚焦市深圳场10月，财政10月，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，支持深圳在全国税制改革中先行先试，承担国家重大税收改革工作和研究课题。同月发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，可为房地产税征收政策资讯概述新房住宅概述 本月新建商品住宅均价为元㎡，环比下跌0%。网签量,2套/.万㎡，套数环比下降9%。深圳“银十”不及预期，销售表现平淡。存量住宅“金九银十”彻底熄火。具指标意义的世联EVS存量住宅均价为,61元/㎡，环比下跌2%，连续12个月阴跌。同比下跌%，市场信心缺楼网签套万㎡，套数环比微升.%。住宅租赁市场失，观望情绪浓厚，处于有价无市的状态。一月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为元㎡，总体呈趋势性下降形态。深圳存量住宅空置率约%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（%～%）。览本月存量住宅租售比为倍，静态租赁回报率仅为%。商业市场概述一手商业市场（以商务公寓为主）：价量齐跌月份，一手商业物业均价为元㎡，环比下跌1%。成交面积22㎡，环比大幅下挫7%。零售商业租赁市场：租金整体承压，空置率平稳三季度，深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金（初值）为748元/㎡·月，环比下跌.%。空置率为%，环比上升个百分点。牌，将于牌，将于月日正式拍卖。10月，深圳推出13宗地，土地面积381万㎡，规划建筑面积7.0万㎡。第四轮集中供地来了，共有7宗居住用地挂本月共有宗地顺利拍出，均为工业用地，土地面积万㎡，规划建筑面积2万㎡，成交总额.亿元。土地市场概述提供计税基准，深圳房地产税试点传言再起。存量住宅概述存量住宅概述办公市场概述办公市场概述㎡·月，环比下跌%，静态租赁回报率为%。平均空置率为%，基本保持平稳。三季度，深圳商务区甲级写字楼新增需求总体转弱，业主选择以价换量的策略来达成去化目标，平均租金为5元/写字楼租赁市场：租金趋势性下降，空置率平稳月份，新建写字楼成交均价元㎡，环比上涨2%；成交23㎡，环比大降6%。一手写字楼市场：价升量跌政策资讯政策资讯财政部：支持深圳在全国税制改革中先行先试，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题10月31日，国家财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》（财预〔022〕139号）。财政部支持深圳在全国税制改革中先行先试，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田，努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。此前，国家在深圳试行的税收政策取得成功并得到推广，深圳一些税收政策建议也得到了财政部的采纳。按照《实施见》要求，下一步，深圳财政将在财政部等国家部委支持下，按照国家税制改革大方向，研究开展税制改革探索并积争取试点，重点包括：在前海、河套等重大合作平台探索实施推动粤港澳大湾区融合发展，支持香港融入国家发展大的税收政策；以深圳综合性国家科学中心为平台和载体，探索支持科技创新等方面的税收政策；支撑深圳国际消费中城市建设，结合深圳产业特色，开展在节能环保、绿色低碳方面的税收政策研究。考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。深圳房屋租赁参考价发布，4319个小区可参考为促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展，提高租赁市场价格透明度，深圳发布《深圳市022年度房屋租赁参考价格》。租赁参考价格盖范围：78个商品住房楼盘；21个商务公寓楼盘以及38个统建楼楼盘；04个城中村私宅；60个产业园区，包含厂房、研发用房和物流仓储用房；个产业园区配套宿舍租金。未纳入本次租赁参考价格覆盖范围的小区租金可参照同地段同类型同品质楼盘的租赁参考价格确定。租赁参考价格内涵：深圳市小区租赁参考价格是反映商品住房、商务公寓、统建楼等不同类型住房在正常市场条件下通循同质可比原则，按照区域一般特征水平进行确定的单位建筑面积的平均租赁价格（含税）。深圳房地产税试点传言再起10月，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，支持深圳在全国税制改革中先行

资讯先试，承担国家重大税收改革工作和研究课题。“重大税收改革”试点不局限于某一个税，包含房地产税的可能是有的深圳01年2月发布《深圳住宅小区二手住房成交参考价格》，02年10月发布《深圳市02年度房屋租赁参考价格》，均可以为房地产税征收提供计税基准。讯深圳城市更新项目保障房配建新规，公开征求意见深圳发布《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（征求意见稿），规定了各地区各类型城市更新项目的保障性房配建比。深圳612个存量宅地项目公布0月0日，深圳发布《深圳市存量住宅用地信息》。深圳存量住宅用地项目总数2个，存量用地总面积598公顷，其中未动工土地面积公顷，已动工土地面积.公顷，其中未销售土地面积3.公顷。国家发改委：借鉴深圳，一次推18条经验举措10月13日，国家发展改革委发布《关于推广借鉴深圳综合改革试点首批授权事项典型经验和创新举措的通知》，推广借鉴的典型经验和创新举措共条，包括：1）实施私募基金商事登记服务创新和全流程一体化监管；2）推出创业板注册制改革；3）建立境内外双向投资新机制；4）推动基础设施领域不动产投资信托基金（EITs）畅通资金循环；5）建立新兴领域知识产权保护新机制；6）创新基层编制资源统筹管理；7）实行大科学计划全链条综合管理机制；8）建立金融支持绿色发展和科技创新模式；9）推出外籍人才认定机制创新和工作居留一站式服务；10）构建高度便利化的境外专业人才执业制度；11）建立跨境仲裁协作和国际仲裁合作新机制；2）创新口岸国际中转便捷通关模式；13）推动国际船舶登记入级管理集成创新；14）实施国际航行船舶保税加油全链条服务和并联审批新模式；15）建立与国际标准衔接的医院评审认证体系；16）建立急需药械准入和全流程监管新机制；）打造气候项目市场化投融资服务新模式；）建立土地联动高效审批机制。土地市场土地市场十月份深圳土地成交一览表十月份深圳土地成交一览表月，深圳推出宗地，土地面积万㎡，规划建筑面积7.万㎡。本月共有宗地顺利拍出，均为工业用地，土地面积万㎡，规划建筑面积2万㎡，成交总额.亿元。成交日期宗地编号宗地坐落土地用途土地面(㎡)规划建筑面成交日期宗地编号宗地坐落土地用途土地面(㎡)规划建筑面(㎡)成交总(万元)竞得人--H-0罗湖区清水河街道工业用地,0,6,0周六福珠宝--A-9燕罗街道燕罗街道工业用地,2,6,0景旺电子--G-龙岗区宝龙街道工业用地,4,5,0方正微电子--A-燕罗街道燕罗街道工业用地,0,6,0润鹏半导体合计 ------,6,3,0--深圳22年第四轮集中供地来了，共有宗居住用地挂牌，用地面积29万㎡，建筑面积102万㎡，其中初始建设公共住房建筑面积万㎡。场7宗分别位于宝安、龙华、龙岗、光明以及深汕特别合作区，其中有4宗为普通商品住房+安居型商品房，两宗地为安居型商品房，宗地为安居型商品住房和安置用房，将于场-9（红线）邻近盐龙大道 图片来源：深圳土地矿业权交易平台其中龙岗-9宗地为地铁号线东延段白石塘站的上盖物业，邻近深惠城际和2号线坪地站，交通出行便利。宗地位于龙岗区坪地街道，土地用途二类居住用地，土地面积3,181㎡，建筑面积高达2,32㎡，挂牌起始价亿元，最高限制地价亿元，初始建设的安居型商品房建筑面积928㎡，土地使用年限7年。深圳新建住宅新增供应走势深圳新建住宅成交价量图深圳新建住宅新增供应走势深圳新建住宅成交价量图场新房成交分析 宅项目计划供应。此外，供应较多的还有宝安区推出个项目，南山区个，光明区个，罗湖区个。万㎡，110套。其中，住宅173套，面积1.9万㎡。从区域看，龙岗区是计划供应项目最多的区域，共有1个住深圳月新房供应明显减缓，仅新增光明深业颐瑞府一个住宅楼盘，新增供应套数套，供应EV数据平台根据《深圳市22年四季度商品房房源信息情况》，四季度计划入市的商品房项目5个，预计供应房源面积为18新房供应分析深圳“银十”不及预期，销售表现平淡。本月新建商品住宅均价为61,639元/㎡，环比下跌11.04%。网签量3,328套数据来源：世联EV数据平台/33.2万㎡，套数环比下降7.91%。光明区宏发万悦山二期开盘当天售罄，成为今年深圳第三个“日光盘”，以成交633套/57,712㎡、29.8亿元（均价51,689元㎡）的辉煌数据，喜提“银十”成交套数销冠。蛇口港招商玺家园以成交151套25,299㎡、30.9亿元（均价122,116元/㎡）问鼎成交金额冠军。作为太子湾片区唯一的住宅项目，邻近邮轮母港，在认筹阶段就被广泛看好。时代花园（套、均价8元㎡）、恒大时尚慧谷（套、均价元㎡）等。其他较活跃楼盘包括万科金域学府（4套、均价,10元㎡）、颐城栖湾里（6套、均价0286元㎡）、振业详见下一页《深圳新建住宅销量TP》。场场十月份套）TOP25排名项目名称行政区域板块成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交金(万元)1宏发万悦山光明区光明 3 ,2,9,82万科金域学府龙岗区龙城 ,9,0,43颐城栖湾里南山区前海,0 ,6,44招商玺家园南山区招商,9 ,6,65振业时代花园深汕合作区鹅埠,6,8,96恒大时尚慧谷龙华区大浪,8,6,87中海寰宇珑宸花园龙岗区龙岗中心区,1,9,48卓越闽泰云奕府宝安区西乡,0,4,29宏发悦云花园宝安区石岩,0,4,3合正方州龙岗区龙岗中心区,1,5,9信城缙悦城龙岗区龙城,2,4,7鸿荣源博誉府龙华区民治,7,3,2深业山水东城花园坪山区坪山,2,4,4鹏瑞颐璟府龙华区观湖,3,7,9中海闻华里龙华区民治,7,0,1保利招商龙誉龙华区民治,0,3,6联发悦尚居光明区公明,8,6,1海峦坊宝安区西乡,7,6,6中海观园光明区光明,0,0,8仁恒公园世纪龙岗区龙城,4,2,8卓越和奕府龙华区龙华,3,8,7星都梅沙天邸盐田区海沙,2,5,3合正新悦龙岗区平湖,8,5,1鹏瑞尚府盐田区沙头角,3,0,0金地明峰府光明区公明,0,5,1数据来源：世联EVS数平台月，纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，～㎡产品是成交主力面积段，成交套数占比为4%。在所有面积段和总价段的产品中，～㎡且～6万的成交套数最多，占全市总成交套数的1%。00～450万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的33%；80～100㎡面积段在此总价段中占比50%；此总价段主力成交项目为龙岗区的万科金域学府。的占比达到％；关内成交面积合计占比%，其中南山区为主力成交区域，成交面积在全市的占比为%。10月，从各区域的成交来看，主要成交来自关外，成交面积合计占比为8%，其中光明区成交领先，成交面积在全市分析与点评十月份深圳新建住宅成交区域分布十月份深圳新建住宅成交区域分布数据来源：世联V数据台场光明区成交套，蝉联成交第一大区宝座，主力成交项目为宏发万悦山、联发·悦尚居、中海观园等。 龙岗区成交套，宝安区成交套，龙华区成交场愿景：成为客户最具赖的愿景：成为客户最具赖的询服公司世联研报系列仅供分享数据来源：世联V数据台14高位。由于新盘减少，截至10月底，新建商品住宅可售数量36,837套/366.89万㎡，可售套数环数据来源：世联V数据台比下降7.2%，库存仍处于第四季度，开发商冲刺全年业绩，新建商品住宅计划供应套，预计住宅库存继续上升。新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过8个月即存在较大的市场风险。如果小于个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。目前集中供应居住用地楼盘开始投放市场，安居君兰湾府、安居鸿栖台、安居玥龙苑、安居颢龙苑、星河开市客环球按照过去个月的平均成交套数推算，当前深圳新建住宅库存去化周期为11.5个月。深圳住宅严重失衡的供求关系将会慢慢扭转。商业中心、华侨城九樾广场等六个项目42套集中配售，配售均价仅为20～490元/㎡。大量限价新房涌现，深圳新建住宅库存去化周期场深圳新建住宅可售套数新房可售及去化新房可售及去化深圳存量住宅成交价量图数据来源：世联V数据深圳存量住宅成交价量图数据来源：世联V数据台存量住宅分析 宅楼市“金九”爽约之后，“银十”也不及市场预期，“金九银十”彻底熄火。场具指标意义的世联EV存量住宅均价60,621元/㎡，环比下跌0.28%，连续1个月阴跌。同比下跌.%，市场信心缺失，观望情绪浓厚，处于有价无市的状态。网签1,733套/16.5万㎡，套数环比微升0.17%。场深圳住宅市场风险偏好出现新的调整，居住属性得到强化，金融属性则开始褪却。四年时间，存量住宅市场从最高月成交超万套的高光时刻，滑入月均成交不足两千套的长期低迷中，供求关系逆转。根据四大行（乐有家、世华、贝壳、中原）数据，全市挂盘出售房源从年初约四万套上升到目前,42套（存在重复房源），挂牌量不断上涨，反映出业主出售意愿有所上升。深圳存量住宅房价收入比高达25，长期稳居全国前三位。即使横向与发达国际顶级城市作比较，深圳房价收入比高没有城市可作参照。根据mgaa《国际住房负担能力调查202》房价收入比数据，香港2.2、悉尼1.3、温哥华、洛杉矶、伦敦、纽约.、新加坡。十月份各区存量住宅成交套数及均价数据来源：世联V数据台住房租赁市场住房租赁市场深圳住房租赁市场走势深圳住房租赁市场走势分析与点评数据来源：世联V数据台场深圳存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（%～%）根据世联E场深圳存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（%～%）大力发展保障性租赁住房是202年中国楼市主旋律。1月，龙岗区中骏蓝湾翠岭花园一期、中信龙盛广场、荷谷美苑、悦龙华府二期、龙美居、坪达雅园、金地凯旋广场、公园里花园三期、信义荔山御园共个项目8套公共租赁住房进行配租。在稳字当头、租购并举的背景下，国家已经在大力构建公共住房保障体系，房租大涨的概率也不是很大。0月，深圳发布《深圳市2年度房屋租赁参考价格》，盖范围86个商品住房楼盘，5个商务公寓楼盘以及个统建楼楼盘，04个城中村私宅，70个产业园区，包含厂房、研发用房和物流仓储用房，,0个产业园区配套宿舍租金。租赁参考价格是反映不同类型住房在正常市场条件下，通循同质可比原则，按照区域一般特征水平进行确定的单位建筑面积的平均租赁价格（含税）。尽管受到疫情的严重干扰，202年前三季度深圳地区生产总值为295亿元，同比增长3%，规模以上工业增加值同比增长2%，固定资产投资同比增长.%。工业投资增势强劲，增长.%，其中，制造业投资增长2%；房地产开发投资增长%。全市经济延续稳定恢复的态势，经济新动能日渐强劲，市场活力也持续释放，彰显经济韧性。深圳是全国吸引人口最多的城市之一，实际管理人口在1,00～,20万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示，深圳常住人口十年暴增了7.万人，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率最高的地级以上市。优质的创业环境、量身定制的优惠政策为楼市带来了大量刚需住房需求，短期～年趋势难以改变。中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。本月存量住宅租售比为702倍，静态租赁回报率仅为1.7%。房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（扣除空置损失），需要60.3年才能收回成本。商业市场商业市场一手商业市场（以商务公寓为主）：价量齐跌月份一手商业物业均价为60,055元/㎡，环比下跌19.1%。全市成交面25,281㎡，环比大幅下挫72.5%。商务公寓主力成交在龙岗区，成交面积为万㎡；其次为罗湖区，成交面积为万㎡。龙岗中心区恒大悦玺大厦以成交124套（4,891㎡），成交金额1.51亿元（均价30,806元㎡）摘得全市成交套数冠军，并拉低了全市均价。本项目批准上市公寓,套，累计成交套，目前销售率为1%。罗湖区东门华润置地未来城成交101套（4,132㎡），成交金额2.14亿元（均价53,107元㎡），位列成交金额首位。本项目是华润置地继华润城、华润深圳湾之后打造的综合体迭代30项目，包含文商旅居产多元业态，除了居住、产业、商业业态以外，未来还计划设置系列文化场馆、古村、公园等文旅设施群。批准上市公寓09套，累计成交14套，目前销售率为%。其他较活跃公寓楼盘包括世茂深港国际中心（17套）、弘基·朗寓（14套）、恒大天玺公馆（13套）。详见下一页《深圳商务公寓销量TP》。深圳新建商业（含商务公寓）物业成交价量图 业场数据来源：世联V数据台商业营业用房方面，位于龙华区福城的天和北苑成交515㎡（均价6,81元/㎡）摘得全市成交面积冠军。本项目批准上市住宅套，商业营业用房㎡，目前商业部分全部售罄。其他热销楼盘还包括深汕绿地商务中心（904㎡，均价22,198元/㎡）、辉煌花园（305㎡，均价26,330元/㎡）、兆邦基·端慧苑（232㎡，均价62,392元/㎡）、星河天地（208㎡，均价120,000元/㎡）。十月份十月份套）TOP25寓排名项目名称行政区域板块成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交金额(万元)1恒大悦玺大厦龙岗区龙岗中心区 4 ,1,6,62华润置地未来城罗湖区东门 1 ,2,7,33世茂深港国际中心龙岗区龙城,7,8,14弘基朗寓南山区桃源9,2,35恒大天玺公馆罗湖区桂园1,5,36锦尚公馆南山区前海,0,8,97太子湾泓玺南山区招商,7 ,5,88星河天地光明区光明82,3,99华润笋岗中心罗湖区笋岗86,8,7和昌拾里花都龙岗区龙岗中心区65,64中洲湾福田区沙头65,0,2深汕绿地商务中心深汕合作区鹅埠51,67晗山悦海城卓越荣津瀚海湾名南山区招商48,2,5庭盐田区沙头角48,4,7深国际万科悦城龙华区民治37,95河东骏濠国际宝安区西乡37,01建信天宸前海中集国际商务龙岗区横岗33,12中心南山区前海29 ,7,6和合时代大厦宝安区石岩28,04中房翰林门盐田区沙头角27,93华强时代广场宝安区福永10,87世茂粤湾壹号坪山区坪山16,30合景同创臻林天汇南山区南头19,8,7创智云城南山区西丽18,18富通九曜公馆福田区沙头17 ,5,5数据来源：世联EVS数平台深圳新建商深圳新建商）可售面积商业市场商业市场年，库存压力山大。年，库存压力山大。库存去化周期仍高达37.2个月，也就是说即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积也需要1月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积203.4万㎡，环比下降4.3%。㎡。㎡。根据《深圳市年四季度商品房房源信息情况》，四季度计划入市商务公寓套，面积.9万㎡；商业.万场深圳新建商业（物业库存去化周期场的发展，商品零售和餐饮收入均超疫情前水平，有利于零售物业租售的长远表现。核心都市圈核心城市场的发展，商品零售和餐饮收入均超疫情前水平，有利于零售物业租售的长远表现。核心都市圈核心城市内优质资产，依旧是重要的资产配置选择。深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市可支配收入元，名义增长%；扣除价格因素实际增长%。人均消费支出,0元，同比下降%。物业招商竞争加剧，租金整体承压。深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金（初值）为748元/㎡·月，环比022年三季度，罗湖万象食家、南山后海汇等大型购物中心入市，叠加疫情堂食影响对餐饮店铺带来巨大冲击，零售商业市场商业市场的的%，买卖不活跃。1月份，深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积12,655㎡，环比下跌17.2%。二手市场成交量仅相当于新房存量商业物业市场：租金整体承压，空置率平稳元，同比增长%。全市社会消费品零售总额079亿元，同比增长.%，消费升级类商品保持较快增长。居民人均前三季度，深圳经济克服多重冲击的不利影响，主要指标持续恢复向好，显现出较强韧性。地区生产总值为,25亿下跌1.3%。空置率为5.5%，环比上升0.3个百分点。深圳优质深圳优质/平均租金场深圳优质购物中心最优租金层平均空置率深圳新建写字楼成交价量图场㎡）、华侨城宝辰大厦（深圳新建写字楼成交价量图场㎡）、华侨城宝辰大厦（1,520㎡，均价99,001元/㎡）、京基水贝城市广场（1,396㎡，均价71,084元/㎡）等。其他热销楼盘还包括梓盛发·创意新城（4,733㎡，均价42,250元/㎡）、华润笋岗中心（2,111㎡，均价57,607元/与此同时，南山区红树湾地标楼盘深湾汇云中心大卖亿元（㎡，均价4,6元㎡），拉高全市均价。4180㎡，其中地上规定建筑面积1,99㎡（含商业205㎡、办公3,64㎡）。批准上市写字楼,64㎡，累计成交㎡，目前销售率为%。位于南山后海中心区海德一道的深圳湾未来广场，以8,921㎡的成绩问鼎全市成交面积冠军。项目一期工程总建筑面积月份，新建写字楼成交均价73,051元/㎡，环比上涨27.0%；成交23,308㎡，环比大降62.0%。一手写字楼市场：价升量跌十月名TOP10成交面积排名项目名称行政区域板块（㎡）成交套数成交均价（元/㎡）成交金额(万元)1深圳湾未来广场南山区后海 ,16---2梓盛发创意新城龙岗区南湾,33,0,73深湾汇云中心南山区红树湾,67 ,7,34华润笋岗中心罗湖区笋岗,10,7,95华侨城宝辰大厦宝安区新安,07,1,36京基水贝城市广场罗湖区翠竹,60,4,77时代方舟大厦宝安区松岗,63,5,68祥麟大厦宝安区松岗34,3,39乐创荟大厦龙华区观澜21,8,4河东骏濠国际宝安区西乡24,8,3深圳深圳面积万㎡，套。其中，办公2套，面积达25万㎡。根据《深圳根据《深圳市22年四季度商品房房源信息情况》，四季度计划入市的商品房项目3个，预计供应房源面积为1.18库存去化周期为月，即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积也需要年。月份，深圳新建写字楼可售面积高达万㎡，库存量上升%。公场愿景：成为客户最具赖的询服公司世联研报系列仅供分享数据来源：世联V愿景：成为客户最具赖的询服公司世联研报系列仅供分享数据来源：世联V数据台22深圳扎实推动经济稳增长各项措施取得成效，深圳扎实推动经济稳增长各项措施取得成效，主要经济指标企稳回升。前三季度，进出口总额,91亿元，同比增长市场而言，买卖寥落，交易以租赁经营为主。本月，深圳存量写字楼销售成交6,950㎡，成交量仅相当于建写字楼的3%。写字楼成交量相对于超过8万㎡的存量存量写字楼市场：租金趋势性下降，空置率平稳深圳甲级写字楼平均租深圳甲级写字楼平均租金（单位：元/㎡·月）应高峰，供过于求问题再次激化，“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求。未来两年将开启新一轮波澜壮阔的供㎡·月，环比下跌1.4%，静态租赁回报率为2.6%。三季度，深圳商务区甲级写字楼新增需求总体转弱，业主选择以价换量的策略来达成去化目标，平均租金为196.5元/%。高技术产业投资活跃，高技术制造业投资增长%。市公市深圳甲级写字楼平均空置率 场四季度四季度计划入市的写字楼项目包括深润大厦（,50㎡）、龙光总部中心（,00㎡）、万科老地方大厦（486㎡）滨江爱义尚华大厦（3763㎡）、滨江爱义南方大厦（,168㎡）、大悦商务大厦（,51㎡），市场去化压力与日俱字楼平均空置率为20.9%，基本保持平稳。三季度，深圳写字楼租金补贴政策及政府物业租金“免三减三”纾困措施陆续落地，叠加部分新项目推迟入市，甲级写供需才会出现逆转。中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范供需才会出现逆转。中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼增。预计未来一年整体租金将维持低位运行，空置率高位徘徊。数据来源：政府信息，联评价值究院理愿景：成为客户最具赖的数据来源：政府信息，联评价值究院理愿景：成为客户最具赖的询服的愿景：成为客户最具信赖的咨询世系列仅供分享242221016日，中共产党二十次全国代表大会在京人民会堂召开。世联估价值研究党的二十大报告行了相关读（具体见《志不、笃不，进军二个年目标|党的大报告读》，在地产，大会出将“住不”，加快建立多主体供给、渠道障、购并的住制度基本十九报告法保一致。10月28日，住建部召开党组会议、党组理论学习中心组学习（扩大）会议，深入学习贯彻党的二十大精神，要求要“夯实安居这个民幸福的基点，从好房子到好小区，从好小区到好社区，进而把城市规划好、建设好、治理好，打造宜居、韧性、智慧城市，建设居宜业和美乡村，同时强化建筑业对经济社会发展的支撑，强化科技引领、改革创新，奋力开创新时代新征程住房和城乡建设高质发展新局面。”14财政部严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名2022年中央层面涉房地产相关政策目虚增财政收入，弥补政收缺口。证监会26国务院允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主21业的企业在A股市场融资：自身及控股子公司给予地方更多自主权，因城施策运用好政涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润策工具箱中的0多项工具，灵活运用阶段占企业当期相应指14财政部严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名2022年中央层面涉房地产相关政策目虚增财政收入，弥补政收缺口。证监会26国务院允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主21业的企业在A股市场融资：自身及控股子公司给予地方更多自主权，因城施策运用好政涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润策工具箱中的0多项工具，灵活运用阶段占企业当期相应指标的比例不超过0%；参股性信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作，用好保交楼专项的投资收益占企业当期利润的比例不超过%。央行子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生风险，保持房地产市场稳健发展。借款，压实项目实施主体责任，防范发生保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性30住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。报其它重点政策一览

人才政策美建设村10月7日，中共中央办公厅、国务院发布《关于加强新时代高技能人才队伍建设的意见》：在完善技能人才稳才留才引才机制方面，提出支持各地结合产业发展需求实际，将急需紧缺技能人才纳入人才引进目录，引导技能人才向欠发达地区、基层一线流动；支持各地将高技能人才纳入城市直接落户范围，高技能人才配偶、子女按有关规定享受公共就业、教人才政策美建设村国规划间0月20日，农业农村部、住建部发布《关于开展美丽宜居村庄创建示范工作的通知》：提出“十四五”期间，争取创建示范美丽宜居村庄1500个左右，领带动各地因地制宜推进省级创建示范活动，打造不同型、同特的宜宜业美乡示范国规划间报月2日，自然资源部发布《关于进一步加强国土空间规划编制和实施管理的通知》要求加快完成各级国土间总规划制。据《级国空间划编指南试行》《级国土空间总体规划编制指（试）》相关术规，在三区线”定成基础，各要进一步落实国家战略，优区域城乡能布、用结构要素置，时形有效撑高量发展和新发展格局的规划果。级自资源管部要坚落实多规一”革要，研报绿色低碳0月24日，财政部发布《关于扩大政府采购支持绿色建材促进建筑品质提升政策实施范围的通知》：提出自22年1月起，在北京市朝阳区等8个市（市辖区）实施政府采购支持绿色建材促进建筑品质提升政策。纳入政策实施范的项目包括医院、学校、办公楼、综合体、展览馆、会展中心、体育馆、保障房等政府采购工程项目，含适用招标投标法的政府采购工程项目。各有关市可选择部分项目先行实，在总结经验的基础上逐步扩大范围，到05年实现政府采购工程项目政策实施的全覆。鼓将其政府资项纳入施范。绿色低碳0月1日，市场监管总局、发改委、工信部、住建部等9部门发布《关于印发建立健全碳达峰碳中和标准计量体系实施方案的通知》：提出到05年，碳达峰碳中和标准计量体系基本建立。碳相关计量基准、计量标准能力稳步提升，关键领域碳计量技术取得重要突破，重点排放单位碳排放测量能力基本具备，计量服务体系不断完善。碳排放技术和管理标准基本健，主要行业碳核算核查标准实现全覆盖，重点行业和产品能耗能效标准指标稳步提升，碳捕集利用与封存创体制税（US）等关键技术标准与科技研发、示范推广协同推进。新建或改造不少于0项计量基准、计量标准，修订不于0项计技术规范筹建批碳量中心研制不少00标准质样，完成不少于100项国家标准和业标准（包括外文版本），实质参与不少于30项关国际标准制修订，市场自主制定标供给创体制税10月31日，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》：其中提出支持深圳在全国税制改革中先行先试。发挥好深圳的改革开放重要窗口和前沿阵地作用，聚焦打造制度创高地，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田，努力全国创造更多可复制可推广的制度经验。《意见》出台后，业内士认为深圳或会成为国内第三个试点房产税城市后续何值拭目待。信息来源：政府信息，信息来源：政府信息，联评价值究院理各地持续引导购房消费、加快去库存，租赁端创新政策频发回顾0月地方策发布情况，其一便是自9月末中层面发布“两息一税”政，0月以来合条件的省市相继发布相关公告对政策加以推进落实，切实降公积贷款商业款利以及购住退税。其二是在需求端，持续推出公积金优化支持、引导购房消费等方面的宽松政策，其中较为典型的，如贵州、青岛等地鼓励团购买房，贵州也是第一个省级层面倡导此举的地区，目前团购买房重点鼓励机关事业单位员工、特殊关注群体（医护工作者、教师军人等）及大企业人才等群体，能够享有购房价格优惠；公积金方面如厦门、梅州等地，提出支持使用公积金来支付购房首付款，以进一步低前期购房压力；此外在二房交方面本月多城推进地“押过”政，如庆、波等。10月需求端典型政策例举政策类型 政策摘要团购买贵州：鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围团购买青岛：开展“手拉手”特价房活动，针对医护工作者、教师、现役退役军人、模范先进、公安干警、大型企业人才等群体组织开展“手拉手”特价房专题活动，由综合实力强、信誉度高的优质房企推出部分特价房，满足不同群体的购房需求。月报人才购房条件优上海临港：同时符合相关单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税年及以上、且在本市无住房的，在新片区限购套住房，同时购房资格由居民家庭调整月报人才购房条件优公积金支付首付厦门：购买厦门市新建商品住房的职工及其配偶可向市住房公积金中心申请提取住房公积金用于支付购房首付公积金支付首付宁波：实行“年产权房即可落户”，取消原先“缴纳社保”要求；租赁落户连续租住登记和社保缴纳均满2年放宽至均梅州：缴存职工及其配偶在本市行政区域内购买商品宁波：实行“年产权房即可落户”，取消原先“缴纳社保”要求；租赁落户连续租住登记和社保缴纳均满2年放宽至均放宽落户限

年；在奉化城镇地区连续租住登记满年或社保缴纳满1年即可落户；将夫妻投靠中投靠方的住房从本人和父母所有扩大至直系亲属所有的住房；将类人才专户落户条件从全日制本科扩大至全日制专科，并取消毕业5年的年限要求；从中级下至初级职称专业技术人员，从技师下调至高级工技能人才；取消人才分类目录中在甬工作人员落户的年龄要求。发放育儿补贴 长沙：对“合法生育三孩及以上孩次”的家庭，每孩次发放育儿补贴金万元。其三是在供给端，持续推进去库存，一方面是结合房屋征收安置、人才租赁住房、公租房、保障性租赁住房需求，普遍倡导“购建结合”、“以购代建”，通过政府部门或鼓励国央企收购滞销或出险项目房源用作安置房或租赁住房，加快市场去库存，另一方面如尔滨，则直接鼓励被征人以议安房屋购市上现商品。10月供给端去库存典型政策例举政策类型政策摘要国央企回购苏州：拟对个区及个县市共0个板块回购约万套新房，有的楼盘已经被全盘收购，无对外在售的房源。安置房换购商品房哈尔滨：房屋征收项目补偿协议安置房屋换购商品房，是对被征收人计划安置的房屋，安置补偿权益货币量化后，被征收人购置商品房的政策，被征收人持有的原房屋征收补偿协议作为换购商品房的结算依据。换购商品房时，被征收人可根据原协议中单套房屋的面积签署补充协议进行换购商品房，也可根据实际需求按多套安置房屋面积进行组合换购商品房。国企收购滞销作为安置用房白银：探索实施房票政策，鼓励国有企业收购困难房地产企业的滞销房，作为保障安置用房。信息来源：媒体报道，方发，世评估值研院整理其四是在租赁端，多地发布创新性举措值得关注，集中在租赁参考价、保障性住房房源渠道与资金渠道拓宽等方面。如10月28日，圳发布《222年度房屋租赁参考价格》，对住宅小区、城中村私宅、产业园区配套宿舍及产业园区租赁参考价格加以公布；广州倡导专业化、规模化住房租赁企业通过整租运营城中村房源，以作保障性租赁住房之用；长沙提出“十四五”期间每年安排不少5亿元的公积金增值收益用作买和设公房；东临则通政府接购市场的小型存房源作人租赁房。10月租赁端典型政策例举政策类型 政策摘要租赁参考深圳：发布2022年度房屋租赁参考价格，类型覆盖小区、城中村私宅、产业园区配套宿舍及产业园区，共包括,1个小区（其中，存量商品住房楼盘,个、统建楼楼盘个、商务公寓楼盘5个）、,个城中村私宅、,个产业园区配套宿舍区以及,租赁参考报报

广州：引导专业化规模化住房租赁企业整租运营“城中村”房源作为保障性租赁住房，探索形成“城中村”租赁房源品质提升特色机制。支持专业化规模化住房租赁企业参与“城中村”房源整租运营。一是支持村集体经济组织、村民自主成立专业化规模化住房租赁企业运营租赁房源；二是支持村集体经济组织、村民以入股的形式与专业化规模化住房租赁企业合作运营租赁房源；三是支持引导村集体经济组织、村民将租赁房源委托专业化规模化住房租赁企业运营。专项资金支质量发展，为新市民提供高品质、优服务的租赁房源杭州：向家住房租赁企业机构拨付市级财政扶持资金,2.万元，加大规范运营租赁企专项资金支质量发展，为新市民提供高品质、优服务的租赁房源公积金增值收益用于购买建设公租人才租赁住以购代建租赁企业及从业人信用信息管理

长沙：按“购建并举”的思路，公积金增值收益每年安排资金不少于亿元。“十四五”期间筹集资金总量不少于5亿元，以购为主，购建公租房不少于,套。临沂：政府可直接面向商品房市场购买部分小户型存量房源，用作人才租赁住房，加快商品房库存去化，促进房企资金回笼。成都：发布《住房租赁企业及从业人员信用信息管理办法》，将住房租赁企业信用等级按照量化得分，分为四等六级，+级为信用优秀企业；级为信用良好企业；级企业为信用较好企业；级为信用一般企业；C级为信用较差企业；D级为失信企业。住房租赁从业人员信用等级按照量化得分，分为四等六级，+级为信用优秀从业人员；A级为信用良好从业人员；级企业为信用较好从业人员；级为信用一般从业人员；级为信用较差从业人员；D级为失信从业人员。数据来源：世联评估价数据来源：世联评估价研究整理宏观经济数据宏观速ARTT宏观经济数据宏观速据国家统计局公布，前三季度我国P合计为87269亿元，按不变价格计算，同比增长%，比上半年加快.5个百分点。三次产业增加值占P的比重分别为.%、4%和.%。与上年同期相比，第一产业比重持平，第二产业比重提高个百分点，第三产业比重下降个百分点。前三季度服务业增加值46300亿元，同比增长.%；社会消费品零售总额32305亿元，同比增长%，增速比—月份加快.个百分点，消费市场韧性显现，市场销售规模保持扩大，消费升级持续推进，新型消费稳定增长，但餐饮企业和小微商贸企业恢复程度较低，消费市场恢复基础仍需巩固。2022年1-9月国民经济数据部分指标一览（同比）工业生产服务业社会消费品固定资产投资全国规模以上工业增加值+3.9%服务业生产指0.1%社会消费品零售总额+0.7%全国固定资产投资+5.9%制造业+3.2%住宿和餐饮业-0.7%-餐饮4.6%房地产开发投资-8.0%院报高技术制造业+8.5%信息传输、软件和信息服务业+8.8%商品零售+1.3%基础设施投资+8.6%房地产行业数据房地产开发投资方面：-9月全国房地产开发投资0559亿元，同比下降%，降幅比-8月份扩大6个百分点，其中住宅投资56亿元，下降%，降幅比-8月扩大6个百分点；商品房销售面积,42万㎡，同比下降%，其中住宅销售面积下降%；商品房销售额亿元，下降2%，其中住宅销售额下降2%。9月70个大中城市商品住宅销售价格变动方面：一线城市新房售价环比由上月上涨%转为下降%，同比上涨%，二手住宅环比依旧与上月持平，同比上涨.%；二线城市新房售价环比下降%，同比下降.%，降幅扩大1.52个百分点，二手住宅环比下降%，降幅与上月相同，同比下降%，降幅扩大.2个百分点；三线城市新房环比下降%，降幅与上月相同，同比下降3%，比上月扩大1个百分点，二手住宅环比下降0%，同比下降%，比上月扩大个百分点。图.70个大中城市分城市等级商品住宅销售价格环比变动情况（%）1.51.00.50.00.5)2020-012020-022020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09一线城市二手住宅住宅 二线城市二手住宅住宅 三线城市二手住宅住

数据来源：国家统计局存量住宅市场

市场速览EVS数据大公开：10月全国代表城市住宅存量房价变化 元/㎡35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%厦门北京-15%厦门北京

2022年10月均价 同比上升 同比下降

70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000泉州上海合肥成都海口三亚佛山长沙西安大连南京广州杭州珠海无锡济南苏州兰州乌鲁木齐常州青岛深圳昆明江门温州武汉长春贵阳石家庄福州南昌天津惠州东莞中山宁波沈阳太原烟台重庆南宁郑州哈尔滨十月综述：均价稳中有降，成交双双下滑泉州上海合肥成都海口三亚佛山长沙西安大连南京广州杭州珠海无锡济南苏州兰州乌鲁木齐常州青岛深圳昆明江门温州武汉长春贵阳石家庄福州南昌天津惠州东莞中山宁波沈阳太原烟台重庆南宁郑州哈尔滨

数据来源：世联V数据台呼和浩特研世联EVS存量住宅加权均价为24,733元/㎡，环比名义跌幅为0.17%，同比名义跌幅扩大到0.53%。对照最新消费者物价指数（CPI）升幅（%）、广义货币（）增幅（%），住宅均价实际跌幅更为显著，短期难言见底。呼和浩特研在世联评估跟踪的重点城市中，月存量住宅成交反季节下滑，成交整体依旧低迷，环比下降10.8%。报院即便在房企积极把握“国庆”假期加大促销力度的背景下，10月新房成交仍全线萎缩，销售旺季“金九银十”毫无波澜。在可连续获得官方数据的城市中，新建住宅销售面积环比下降21.3%。其中，一线城市环比下降27.3%，二线城市下降16.1%，三四线城市下降20.0%报院1月，重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升16.9%，成交金额环比下降21.6%，溢价率为创记录的低值1.1%，流拍率维持在15.3%。本月有9座城市开展集中供地，央国企继续担当兜底主力，溢价率降至冰点。有行业大牛总结，集中供地“以预设的方向，预想的结果，预料的价格，最终由预备的企业顺利完成”。广州第三批集中供地推出8宗涉宅宗地，成功出让5宗，央国企排队分果，落槌收金72亿，问鼎全国城市出让金榜冠军。荔湾广船巨无霸宗地被中信泰富中船联合体以1.6亿总价斩获，总价仅次于209年成交的亚运城地块。此前恒大退还的广州番禺足球场地块被广州城投以底价亿竞得。成都、南京、苏州分别掘金亿元、.亿元、17亿元，位列第二至四位。环比变动：下跌城市数量持续增加在世联评估高频跟踪的重点城市中，均价环比上涨城市只有上海、北京等座（比上月减少座），下跌城市多达3座，下跌城市数量持续增加。下半年，上海全面复工复产，存量住宅成交量价稳步恢复，整体表现较为强势。环比涨幅居前的城市为上海（0.36%）、泉州（0.34%）、济南（0.31%）、北京（0.22%）及乌鲁木齐（0.20%）。环比跌幅居前的城市为宁波（-1.80%）、东莞（-1.05%）、哈尔滨（-0.85%）、沈阳（-0.83%）及郑州（-0.82%）。均价同比：南热北冷格局持续存量住宅均价同比上涨城市有0座（比上月减少1座），上涨城市数量总体呈趋势性下降形态。厦门、泉州、海口、三亚等南方城市涨幅居前，哈尔滨、郑州、呼和浩特阴跌不止，南热北冷格局持续。同比涨幅居前的城市为厦门（4.04%）、北京（3.81%）、泉州（3.15%）、上海（2.96%）及合肥（2.35%）。同比跌幅居前的城市为哈尔滨（-11.41%）、郑州（-6.91%）、南宁（-6.07%）、重庆（-5.82%）及呼和浩特（-5.80%）。市场展望：均价平稳，成交微升朔风渐起，细雨生寒。楼市“金九”爽约之后，“银十”也不及市场预期，“金九银十”彻底熄火。

市场速览“十一”假期前夕，中央信贷、财税利好三箭齐发，引导资金有序进入房地产市场，妥善处理房企风险，部分城市楼市一度呈现微弱复苏趋势。多地疫情反复拖累市场恢复节奏，政策效果未完全显现，下半月成交重回下行通道。由于三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价预期的趋弱、收入预期的悲观）延续，销售节奏缓慢，又有更多的房企陷入资金链危机，暂停境外债偿付。作为增进人民福祉、提升生活品质的重要部分，二十大报告重申“房住不炒”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，与十九大报告保持一致，彰显了政策定力。预期近期将加快住房领域供给侧结构性改革，尤其是在保障性住房、租赁住房领域更加注重补短板，重点向人口持续流入城市倾斜。大会之后，重点工作要铺开推进，深圳房地产税试点传言再起10月，财政部发文支持深圳在全国税制改革中先行先试，承担国家重大税收改革工作和研究课题。深圳201年2月发布《住宅小区二手住房成交参考价格》，222年10月发布《房屋租赁参考价格》，均可以为房地产税征收提供计税基准。1月，财政部发文禁止通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。在当前土地市场普遍依靠央国企、地方城投刷单托底的情况下，四季度土地市场将持续降温。当前因城施策持续出台，稳楼市成主旋律。宁波实行购“70年产权房即可落户”；深圳、苏州、济南等16城落地执行存量住宅“带押过户”；北京试行“连环单”业务并行办理，降低了再入市门槛，有