物业公司管理标准作业规程

355/355物业治理标准作业规程（下）12.柴油发电机操作标准作业规程1.0目的规范柴油发电机的操作程序，确保正确、安全的操作柴油发电机。2.0适用范围食用于物业治理公司辖区内各类柴油发电机的操作。3.0职责3.1机电维修部主管/组长负责检查本规程的执行情况。3.2当值治理员依照本规程负责进行柴油发电机的操作。4.0程序要点4.1启动前检查4.1.1检查机油油位是否在标示刻度线以内，不够加同型号机油至标示线以内位置。4.1.2检查冷却液是否在水箱盖以下8cm4.1.3检查电池液液位是否在极板面上15cm4.1.4清理发电机组现场，把有碍操作或运行的物品搬开，确保冷却通风道顺畅。4.1.5确保柴油发电机组总空气开关在OFF（关）状态。4.2钥匙启动操纵屏柴油发电机启动、停机操作4.1.2启动：把钥匙从“0”位通过“1”位转到“预热”位，在预热位等7秒钟使空气预热，然后接着把钥匙放松，钥匙回复到“1”位；钥匙在启动位置停留的时刻最长不要超过5-7秒，假如在上述时刻内柴油发电机不能启动，则应把钥匙立即回复到“0”位。间隔30秒钟后再行第二次启动，假如连续3次仍不能启动柴油发电机，则应查找缘故并排除故障后才同意再启动；柴油发电机启动后，应立即检查有无异常噪音及震动，有无漏油、漏水、漏气现象，操纵屏有无异常显示。在开机10-15秒内，油压是否达到正常范围（35-60p.s.i），假如有不正常现象，则应作出相应整改处理，等一切正常后将柴油发电机总空气开关合上（ON位置），开始供电。4.2.2停机：先把柴油发电机总空气开关扳下（OFF）位置，让发电机空载运行5分钟，然后把钥匙转回“0”位置；假如有紧急情况停电需停机，能够在不切断负载的情况下把钥匙转到“0”位置或干脆按下红色急停按钮。4.3自动启动操纵屏柴油发电机、停机操作4.3.1手动启动：确保操纵屏上各按钮差不多复位，把操纵钮旋到“RUN”（运转）位置，柴油发电机启动；假如柴油机发电机是冷的应把预热器按钮到“RUN”（位置），柴油发电机启动；柴油发电机正常情况下，一次自动启动着车或最多三次自动启动着车，假如柴油发电机三次都不能启动着车，操纵屏面板上的故障指示灯会亮，现在应查明缘故并排除故障后才能再启动；启动着车后，应检查有无异常噪音或震动，有无漏油、漏水、漏气现象，操纵屏有无异常显示，在开机10-15秒内，油压应达到正常范围（35—60p.s.i）,假如有不正常情况则应做出相应整改，待一切正常后柴油发电机总空气开关开始供电。4.3.2手动停机：先扳下柴油发电机总空气开关，让发电机空载运行5分钟，然后把操纵按钮旋到：“STOP”（停）的位置，柴油机发电机停机；假如有紧急情况需停车，能够不扳下柴油发电机总空气开关直接按下红色紧急停车按钮，柴油发电机停机。4.3.3自动启动：a)把操纵屏面扳上的各按钮复位；b)把操纵钮旋到“AUTO”（自动）位置；c)把柴油发电机总空气开关合上（ON）位置；d)假如“市电”停，柴油发电机在8秒内便会自行启动并送电；e)假如柴油发电机不能自动启动，操纵屏面板上便会亮故障灯，现在应把操纵钮旋到“STOP”（停）的位置，查明缘故排除故障后再旋到“AUTO”（自动）位置，柴油发电机便会自动启动。4.3.4自动停机。来“市电”，双电源转换柜立即自动切换成“市电），柴油发电机在空载情况下运行3分钟后自动停机。5.0记录6.0相关支持文件13.柴油发电机运行治理标准作业规程1.0目的规范柴油发电机运行治理工作，确保柴油发电机良好运行。2.0适用范围适用于物业治理公司辖区内柴油发电机的运行治理。3.0职责3.1机电维修部主管负责检查柴油发电机运行治理工作的实施。3.2机电维修部组长负责柴油发电机运行治理工作的组织实施。3.3当值治理员具体负责柴油发电机的运行治理。4.0程序要点4.1巡视监控4.1.1当值治理员应紧密监视柴油发电机的运行并每隔1小时进行一次记录。巡视部位包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、操纵柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统。4.1.2巡视监控内容如下：有无异常声响或大的振动；有无异常气味；排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象；机油压力冷却水温是否正常；频率偏差是否较大；三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象；各信号灯指示是否正常；检查蓄电池状况（温度不能超过45℃，用半导体湿度计）；回风是否顺畅；紧固件是否有松动现象；柴油箱油位；消音效果是否理想；每半个月应使备用柴油发电机试运行半小时。4.1.3关于巡视中发觉的不正常情况，当值治理员及时采取措施予以解决。处理不了的问题，应及时详细地汇报给机电维修部组长或主管，请求支援解决。整改时应遵守《柴油发电机保养标准作业规程》。4.2柴油发电机异常情况的处置4.2.1柴油发电机“飞车“的处置：柴油发电机发生”飞车“现象时，当值治理员需沉着、平复、迅速果断得采取措施：切断油路：将油门开关拉到停机位置，假如柴油机停下来，能够拆掉油泵进油管或高压油管；切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）；绝对禁止减少或去掉负载；柴油机停机后，应立即查找缘故。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式使用。4.2.2柴油发电机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。4.2.3柴油发电机房发生水浸时的处置：视进水情况关掉机房内运行的柴油发电机；堵住漏水源；假如漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的洁净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则能够投入正常运行。4.3当值治理员应按时开关柴油发电机。关于手动操作的柴油发电机，在停“市电“时，应在15分钟内启动柴油发电机并开始供电；在来”市电“时，应在20分钟内关停柴油发电机。4.4关于柴油发电机，当值治理员应依照其负荷的变化，适当调整其油门的大小。使其功率得到充分的利用。4.5柴油发电机机房治理4.5.1非值班人员不准进入机房，如需要进入，需经机电维修部主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。4.5.2机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内严禁吸烟。4.5.3每周打扫一次机房卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。4.5.4机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。4.5.5机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值治理员保管，治理员不得私自自配钥匙。4.6交接班要求4.6.1交接人员应准时接班。4.6.2接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《__________柴油发电机运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《___________柴油发电机运行日记》表上签名。4.6.3有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清晰；记录不规范、不完整、不清晰；机房不洁净；接班人未到岗；事故正在处理中或交班时发生故障，现在应由交班人负责接着处理，接班人协助进行。4.7当值治理员应将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰的记录在《______柴油发电机运行日记》内，并于每月的3号之前由柴油发电机治理员将上一个月的记录整理成册交由机电维修部存档，保存期为两年。5.0记录《__________柴油发电机运行日记》6.0相关支持文件6.1《柴油发电机维修保养标准作业规程》6.2《火警、火灾应急处理标准作业规程》柴油发电机日记NO：巡视时刻室内温度运行频率机油压力冷却水温电池电压柴油用量年月日星期ABBCCAABC天气交班时刻负责人运行情况：交班人：接班人：天气交班时刻负责人运行情况：交班人：接班人：天气交班时刻负责人运行情况：交班人：接班人：14.柴油发电机维修保养标准作业规程1.0目的规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行。2.0适用范围适用物业治理公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。3.0职责3.1主管经理负责审核《柴油发电机维修保养年度打算》并检查该打算执行情况。3.2机电维修部主管负责制定《柴油发电机维修保养年度打算》并组织、监督该打算的执行。3.3柴油发电机治理员负责柴油发电机的日常维修保养。4.0程序要点4.1《柴油发电机维修保养年度打算》的制定4.1.1每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织柴油发电机治理员一起研究、制定《柴油发电机维修保养年度打算》并上报公司审批。4.1.2制定《柴油发电机维修保养年度打算》的原则：柴油发电机使用的频度；柴油发电机的运行状况（故障隐患）；合理的时刻（避开节假日、专门活动日等）。4.1.3《柴油发电机维修保养年度打算》应包括如下内容：维修保养项目及内容：具体实施维修保养的时刻；可能费用；备品、备件打算。4.2柴油发电机机外附件的维修保养，由机电维修部治理员负责，其余维修保养由外委完成，维修保养应按《柴油发电机维修保养年度打算》进行。4.3柴油发电机维修保养4.3.1进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力扳手）。4.3.2空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次：a)空气滤清器显示器：当显示的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位；b)空气滤清器：——松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯；——滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷咀不太接近滤芯；——假如滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干（注意不能过热）；——清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观看，如发觉有光点则表明滤芯已穿孔，现在则应更换同型号的滤芯；——假如没有发觉光点出现则表明滤芯末穿孔，现在则应小心安装好空气滤清器。4.3.3蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次：用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电；检查电池液位是否在极板上15MM左右，假如不够则加蒸馏水至上述位置；检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。4.3.4皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次：检查每条皮带，发觉有损坏或失效的，应及时更换；在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12MM左右，太松太紧都应当进行调整4.3.5散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次：a)外部清洁：——用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置），使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机；——假如上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的确良碱水中约20分钟，然后用热水清洗。b)内部除垢：——把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地点拆开封口；——向散热器中倒入45。C的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器；——假如仍有水污，则用8%的酸溶液再清洗一次；——除垢后用3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗三次以上；——所有工作完成后，检查散热器是否漏水，假如漏水则申请外委修补；——假如不漏水则重新装回，散热器装回后应重新生灌满清水并加入防锈剂。4.3.6润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次；启动柴油发电机，让其运行15分钟；当柴油机高热时，从油底壳螺塞排出机油，排完后用110NM（用扭力扫扳手）旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号亲手新的与机油，涡轮增压器内也应加添相同型号机油；拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清器内应新奇的与机内型号相同的机油（粗机油滤清器从代理商处购得）；更换精滤清器滤芯（从代理商处购得），添加新的与机内型号相同的机油。4.3.7柴油滤清器的维修保养周期性每运行200小时进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的洁净柴油，然后装回。4.3.8充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次：清洗各机件、轴承，吹干后加注新的润滑油；清洁碳刷，假如碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换；检查传动装置是否灵活，启动电机齿轮磨损情况，假如齿轮磨损严峻则应申请外委维修。4.3.9发电机操纵屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各接线头，关于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。4.4关于柴油发电机的拆机维修或调整应由主管填写《外委维修保养申请单》，经治理处经理、公司总经理批准后，由处委单位完成。4.5关于打算中列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至打算中。关于突发性的柴油发电机故障，先经机电维修部主管口头批准后，先组织解决而后写出《________事故报告》并上报公司。4.6关于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在《柴油发电机维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天内由柴油机治理员将记录交机电维修部存档，长期保存。5.0记录6.0相关支持文件15.常压生活锅炉操作标准作业规程1.0目的规范常压生活锅炉操作程序，确保正确、安全的操作常压生活锅炉。2.0适用范围适用于常压生活锅炉的操作治理。3.0职责3.1机电维修部班组长负责职员的操作质量。3.2当值治理员负责依照本规程操作常压生活锅炉。4.0程序要点4.1开炉前的检查4.1.1检查锅炉给水、供水闸阀是否均已拧开（中央空调热水供应闸阀及回水闸阀只有制热时才拧开，其余时刻均关闭），否则应拧开。4.1.2检查各信号灯是否正常，否则应整修。4.1.3手盘供水泵轴3圈，应灵活无阻滞。4.2开炉4.2.1合上水泵操纵箱电源开关，按下水泵启动按钮，启动水泵。4.2.2合上燃烧机电源开关，将转换开关置于“燃烧”位置，燃烧机电动机立即启动。点火电极产生点火花，约过7秒钟的预吹风时刻后，电磁阀自动打开，喷嘴喷出油雾。油雾被点火花燃后形成火焰，点火电极再延时点火约15秒钟后停止点火，燃烧机开始进入正常工作。4.2.3假如点火不成功，通过约25秒钟后燃烧机上会亮起故障红灯。现在再通过3分钟后能够按下恢复按钮，重新启动燃烧机。假如三次均未启动成功，则需查明缘故并排除故障后才同意再启动。4.2.4启动成功后，应接着观看10秒钟，及时整改不正常情况：有无异常声响或振动；有无漏油、漏水现象；烟色及水温变化是否正常；燃烧机操纵箱、水泵操纵箱有无异常气味。4.3停炉4.3.1将燃烧机转换开关置于“停止”位置，拉下电源开关，燃烧机停止燃烧。4.3.2当水温降到45℃左右时，按下水泵“停止”4.3.3检查锅炉及附件是否有不正常情况，如有应及时整改。5.0记录常压生活锅炉运行治理标准作业规程1.0目的规范常压生活锅炉运行治理工作，保证常压生活锅炉良好运行。2.0适用范围适用于物业治理公司辖区内常压生活锅炉的运行治理。3.0职责3.1机电维修部主管负责检查压力锅炉运行工作的实施情况。3.2机电维修部组长负责常压生活锅炉运行治理工作的组织实施。3.3当值班治理员具体负责常压生活锅炉的运行治理。4.0程序要点4.1巡视监控4.1.1当值治理员每隔2个小时巡视一次常压生活锅炉，巡视部位包括：锅炉本体、燃烧机、水泵机组、电气操纵系统及各种附属装置（闸阀、油箱、热水箱）。4.1.2巡视监控的要紧内容如下：观看各连接处是否有漏油、漏水现象；是否有异常的声响或振动，是否有异常气味；观看排烟颜色是否正常，燃烧火焰是否稳定；观看锅炉水温是否变化正常；查看锅炉水位，油箱油位；检查水泵机组：——电机温度是否太高（烫手），风叶是否碰壳；——水泵是否漏水成线；——有无松弛的螺栓、螺母。g)检查操纵箱：——各指示灯是否正常；——各元器是否动作可靠，有无烧伤、过热、打火现象。4.1.3关于巡视中发觉的正常情况，当值治理员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题，当值治理员应及时详细的汇报给机电维修部组长或主管，请求支援。整改时应遵守《常压生活锅炉维修保养标准作业规程》。4.2当值治理员应依照使用热水部门或用户的要求，及时开关常压生活锅炉，并依照他们的需要，适当调整锅炉热水的温度或热水供应量的大小。注意最高温度不能超过65℃4.3异常情况处理4.3.1当常压生活锅炉房发生火灾时，按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。4.3.2当常压生活锅炉发生水浸时的处置：视进水情况关掉运行中锅炉,拉下总电源开关;堵住漏水源;假如漏水较大,应立即通知机电维修部主管,同时尽力阻滞进水;漏水源堵住后,应立即排水;排干水后,应立即对湿水设备设施进行除湿处理.如用干的洁净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等；确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机运行‘；如无异常情况出现则能够投入正常运行。4.4常压生活锅炉房治理4.4.1非值班人员不准进入常压生活锅炉房，如需要进入，须经机电维修部主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入常压生活锅炉房。4.4.2常压生活锅炉内严禁存放易爆、易然、危险物品。4.4.3常压生活锅炉房内应备齐消防器材，并应放置在方便、显眼处。常压生活锅炉房内严禁吸烟。4.4.4每班打扫一次常压生活锅炉房的卫生。每周清洁一次常压生活锅炉房内的设备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好、整洁光亮。4.4.5常压生活锅炉房内应当通风良好、光线足够，门窗开启灵活。4.4.6常压生活锅炉房应当做到随时上锁，钥匙由当值常压生活锅炉治理员保管，常压生活锅炉房治理员不得自私配钥匙。4.5交接班要求4.5.1交接人员应准时接班。4.5.2接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《常压生活锅炉运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《常压生活锅炉运行日记》表上签名。4.5.3有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清晰；记录不规范、不清晰、不完整；常压生活锅炉房不洁净；接班人未到岗；事故正在处理中或交班时发生故障，现在应由交班人负责接着处理，接班人协助进行。4.6关于常压生活锅炉的运行情况，当值治理员应及时完整、规范清晰的记录在《常压生活锅炉运行日记》表内，并于每月的3号之前由机电维修部组长把上一个月的记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为两年。5.0记录《常压生活锅炉运行日记》6.0相关支持文件6.1《常压生活锅炉维修保养标准作业规程》6.2《火警、火灾应急处理标准作业规程》常压生活运行日记年月日NO：班次巡视时刻序号项目早班当值人：中班当值人：晚班当值人：1锅炉水温2水泵机组（电机温升、水泵漏水等）3电控箱（批示灯、仪表、继电器等）4燃烧机（火焰是否稳定、点火情况）5各连接处是否漏油、漏水6柴油量7其他附属装置情况8重要运行情况记录9负责人意见及签名讲明：正常打“√”，已调整打“△”，外委打“☆”，等料“▲”17.常压生活锅炉维修保养标准作业规程1.0目的规范常压生活锅炉的维修保养工作，确保常压生活锅炉随时处于完好状态，保证其良好运行。2.0适用范围适用于物业治理公司辖区内常压生活锅炉的维修保养。3.0职责3.1主管经理负责审核《常压生活锅炉维修保养年度打算》并检查该打算的执行情况。3.2机电维修部主管负责组织制定《常压生活锅炉维修保养年度打算》，并组织、监督、实施该打算。3.3锅炉治理员具体负责常压生活锅炉的维修保养。3.4公共事物部负责通知有关用户关于停止供应热水的情况。4.0程序要点4.1《常压生活锅炉维修保养年度打算》的制定4.1.1每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织锅炉治理员一起研究、制定《常压生活锅炉维修保养年度打算》，并上报公司审批。4.1.2制定《常压生活锅炉维修保养年度打算》的原则：常压生活锅炉使用的频度：常压生活锅炉的运行状况（故障隐患）；合理的时刻（避开节假日、专门活动日等）。4.1.3《常压生活锅炉维修保养年度打算》应包括如下内容：维修保养项目及内容；具体实施维修保养的时刻；可能费用；备品、备件打算。4.2锅炉治理员对常压生活锅炉进行维修保养时应按《常压生活锅炉维修保养年度打算》进行。4.3燃烧机维修保养要领。每年度1月、4月、7月、10月份分不对燃烧机进行一次清洁、保养。4.3.1电动机及风机：检查电动机接线是否锈蚀或松动，如是则修理并重新接好；检查电动机电容是否已变形、膨胀或开裂，如是则应更换同型号规格的电容；检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠，假如松弛则应紧固处理；对电动机轴承、风机波丝加注润滑油；用500V摇表测量电动机线圈绝缘电阻，假如低于0.2MΩ则应进行处理，处理后达不到要求的应拆修；清洁电动机、风机上的污物、灰尘。4.3.2油泵检查油泵与电动机的联轴器是否牢固可靠，假如松弛则应紧固处理；检查油泵进、出油管是否漏油，如是则应重扩喇叭口并拧紧螺母；用压力表测试油泵出油压力，应调定为0.9MPA，最高不同意超过2MPA，过高过低应调整；清洁油泵进油油滤；清洁油泵外表。4.3.3点火电极：检查点火电极是否烧蚀严峻，如是则应更换同规格点火电极；调整点火电极至合理位置，清洁点火电极。4.3.4喷嘴：清除喷嘴上的碳化物、污物，使其畅通；如喷嘴磨损严峻或已堵住，则应更换同规格喷嘴。4.3.5光电探测器、点火变压器：清洁光电探测器，点火变压器、；如光电探测器、点火变压器已老化或已损坏、则应更换同规格光电探测器、点火变压器。4.3.6电磁阀：清洗操纵器（可用压缩空气吹污或用洁净干抹布轻轻擦拭）；如操纵器损坏则应更换同规格的操纵器。4.4锅炉本体维修保养要领。每年度的7月、12月应分不对锅炉本体进行一次维修保养。4.4.1热交换器：外部清洁。用细铁丝刷和扫把清除热交换器不处的碳化物，使热交换器外部洁净；内部除垢。把锅炉进、出口闸阀拆开，放干锅炉内的水，然后把锅炉进出口封闭，向锅炉内注入45℃的4%的酸溶液，过8分钟后排干酸溶液。再次检查热交换器，假如仍有水垢，则用45℃的%酸溶液加洗一次。除垢后，用3%碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗3次。所有工作完成后。检查热交换器是否漏水，假如不漏则重新装回；假如漏水则用氧焊修补后再装回。4.4.2检查炉内胆及耐火材料，关于损坏之处作必要的修复；检查排烟管，并进行清洁处理。4.5锅炉附属装置维修保养要领。每年度的1月、4月、7月、10月份分不对锅炉附属装置进行一次清洁、保养。4.5.1水泵机组：对水泵轴承加注高温润滑油，磨损严峻的轴承应更换；检查水泵压盘根处是否漏水成线，如是则应重新装压盘根（不定期、视漏水情况）；检查联轴器是否牢固可靠，否则应更换橡胶垫并拧紧（不定期）；旋转水泵轴，如有卡住、碰撞现象则讲明叶轮已损坏，应拆换同规格叶轮。4.5.2电气操纵系统：清除水位操纵电极、热电阻上污垢，并模拟超低水位、超温试验，检查是否动作可靠，否则应作相应修理；检查电控箱里面的各元器件是否动作可靠，接线头有无松动，号码管是否清晰或脱落，否则作相应处理。4.5.3附属闸阀、储油箱、热水箱：检查附属闸阀是否漏水，如漏水则应加装、压紧黄油麻绳；检查附属闸阀是否开关灵活，如有阻滞现象则应在螺杆上加注黄油；清除储油箱里面的污物和积水；清除热水箱里面的泥沙、污物。4.6每次常压生活锅炉打算维修保养的时效不同意超过8小时。如必须超过8小时，则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》，经主管经理批准后方可延时。4.7关于打算中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管口头批准，先行组织而后写出《_________事故报告》并上报公司。4.8锅炉治理员将常压生活锅炉维修保养工作完整、规范的记录在《_________维修保养工作记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由机电维修部组长将记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期。4.9停止供应热水的治理常压生活锅炉因检修等缘故需要停止供应热水时，应由机电维修部组长事先填写《停_________申请表》，经机电维修部主管、主管经理批准后通知公共事物部，由公共事物部提早24小时通知有关用户。如因突然故障停止供应热水，则应在恢复供应热水后8小时内向有关用户作出解释。5.0记录6.0相关支持文件18.中央空调操作标准作业规程1.0目的规范中央空调操作程序，确保正确、安全地操作中央空调。2.0适用范围适用于物业治理公司辖区内的会所、食街的中央空调操作。3.0职责3.1机电维修部主管/组长负责检查《中央空调操作标准作业规程》的执行情况。3.2当值治理员具体负责中央空调的操作。4.0程序要点4.1开机前的检查确认下列情况正常后方可开机；4.1.1电压表指示否在额定值的+10%范围以内。4.1.2各种信号灯显示是否正常。4.1.3各种阀是否均已打开。4.2开机4.2.1启动冷却塔风机。4.2.2启动冷却塔水泵。4.2.3启动冷水泵。4.2.4确认冷却供水压力正常、冷冻水供水压力正常，过5-10分钟后启动压缩机。4.2.5压缩机启动后，观看压缩机运行电流，压缩机吸排气压力，检查有无异常振动、噪音或异常气味，确认一切正常后才算启动成功。4.3停机4.3.1停压缩机。4.3.2过5-10分钟后停冷冻水水泵、冷却塔水泵、冷却塔风机。4.3.3全部关停后，严禁将总电源开关拉下，应保持压缩机接着预热以便下次启动。4.3.4确认无异常情况后才算停机成功。5.0记录6.0相关文件19.中央空调运行治理标准作业规程1.0目的规范中央空调运行治理工作，确保中央空调良好运行。2.0适用范围适用于物业治理公司辖区内各类中央空调的运行治理。3.0职责3.1机电维修部主管负责中央空调运行治理工作治理的实施情况。3.2机电维修部组长负责组织实施中央空调的运行治理。3.3当值治理员具体负责中央空调的运行治理。4.0程序要点4.1巡视监控4.1.1当值治理员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：中央空调主机、冷却塔、操纵柜（箱）及管路、闸阀等附件。4.1.2巡视监控的要紧内容如下：检查线电压（正常380V，不能超额定值）；检查三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）；检查油压（正常10-15kgf/fm2）；检查高压（<12kgf/fm2）；检查低压（>2.5kgf/fm2）；冷却水进水温度（正常<35℃）；冷却水出水温度（正常>40℃）；冷冻水进水温度（正常10-18℃）；冷冻水出水温度（正常6-10℃）；检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常；检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好；检查操纵柜（箱）各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。4.1.3巡视过程中如发觉上述情况有不正常时，当值治理员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题应及时详细的汇报给机电维修部主管，请求支援解决。整改时，应严格遵守《中央空调维修保养标准作业规程》。4.2异常情况的处置4.2.1中央空调发生制冷剂泄漏时的处置：立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门；加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）；抢救人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全；关于不同情况的中毒者采取不同的方法：——关于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地点去休息；——如中毒者出现痉挛、神志不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新奇的地点，进行人工呼吸并送医院治疗；——如氟利昂制冷剂溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。e)排除泄漏后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正式运行。4.2.2中央空调机房发生水浸时的处置：视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关；堵住漏水源；假如漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的洁净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等；确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则能够投入正常运行。4.2.3中央空调机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。4.2.4当值治理员应依照用冷部门的要求，按时开关中央空调，并依照负荷情况启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节约能源。4.3中央空调机房治理4.3.1非值班人员不准进入中央空调机房，如需要进入，需经机电维修部主管同意、，并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房。4.3.2中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。4.3.3中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用品，并应放置在方便、显眼处。中央空调机房内严禁吸烟。4.3.4每班打扫一次中央空调机房的卫生，每周清洁一次中央空调机房内的设备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整洁光亮。4.3.5中央空调机房内应当通风良好，光线足够、门窗开启灵活。4.3.6中央空调机房应当做到随时上锁，钥匙由当值治理员保管，当值治理员不得私自配钥匙。4.4交接班要求4.4.1接班人员应准时接班。4.4.2接班人员应认真听取交班人员交代、并查看《中央空调运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《中央空调运行日记》表上签名。4.4.3有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清晰；记录不规范、不清晰、不完整；中央空调机房不洁净；接班人员未到岗；事故正在处理中或交班时发生故障，现在应由交班人负责接着处理，接班人协助进行。4.5关于中央空调的运行情况，当值治理员应及时、完整、规范、清晰的记录在《中央空调运行日记》表内，并于每月的3号之前由机电维修部组长把上一个月的记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为两年。5.0记录《中央空调运行日记》6.0相关支持文件6.1《中央空调维修保养标准作业规程》6.2《火警、火灾应急处理标准作业规程》中央空调运行日记NO：巡视时刻室内温电流（V）电流（A）T1T2T3T4高压低压油压年月日星期线电压相电压ABABABAB天气交接时刻负责人运行情况：交班人：接班人：天气交接时刻负责人运行情况：交班人：接班人：天气交接时刻负责人运行情况：交班人：接班人：讲明：“T1”表示“冷冻水进水温度”，“T2”表示“冷冻水出水温度”；“T3”表示“冷冻水出水温度”，“T4”表示“冷冻水出水温度20.中央空调维修保养标准作业规程1.0目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。2.0适用范围适用于物业治理公司辖区内各类中央空调的维修保养。3.0职责3.1主管经理负责审核《中央空调维修保养年度打算》并检查该打算的执行情况。3.2机电维修部主管负责组织制定《中央空调维修保养年度打算》并组织、监督该打算的实施。3.3机电维修部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。3.4公共事物部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。4.0程序要点4.1《中央空调维修保养年度打算》的制定4.1.1每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度打算》并上报公司审批。4.1.2制定《中央空调维修保养年度打算》的原则：中央空调使用的频度；中央空调运行状况（故障隐患）；合理的时刻（避开节假日、专门活动日等）。4.1.3《中央空调维修保养年度打算》应包括如下内容：维修保养项目及内容；具体实施维修保养的时刻；可能费用；备品、备件打算。4.2对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度打算》进行。4.3制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。4.4冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养4.4.1用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。4.4.2检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。4.4.3检查皮带是否开裂或磨损严峻，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是否松动，如是则应整修。4.4.4检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。4.4.5清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。4.4.6检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。4.4.7拧紧所有紧固件。4.4.8清洁整个冷却塔外表。4.5风机盘管维修保养：冷却技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养4.5.1每周清洗一次空气过屡网，排除盘管内的空气（不定期）。4.5.2检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。4.5.3用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应整修处理。检查电容有无变形、膨胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。4.5.4清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。4.5.5用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。4.5.6拧紧所有紧固件。4.5.7清洁风机盘管外壳。4.6冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养4.6.1柜式蒸发器维修保养：每周清洗一次空气过滤网；清洁蒸发器散热片；清洁接水盘。4.6.2水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）：配制10%的盐酸溶液（没1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂）；拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时刻为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时刻为12小时；酸洗完后用1%的NaOH溶液、或5%Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上；全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如漏水则重新装好（如法兰的密封胶垫已老化则应更换）。4.7冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。4.7.1电动机维修保养：用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应进行干燥处理或修复；检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。4.7.2水泵维修保养：转动水泵轴，观看是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如实轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。4.7.3检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期—）。4.7.4清洗水泵过滤网。4.7.5拧紧水泵机组所有紧固螺栓。4.7.6清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严峻，则应重新油漆一遍。4.8制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养4.9.1克制阀与调节阀的维修保养：检查是否泄漏，如是则应加压填料；检查阀们开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。4.9.2电磁调节阀、压差调节阀维修保养：干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；电磁调节阀、压差调节阀：——通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；——对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。4.10检查、操纵部分维修保养：制冷技工每半年对检测、操纵部分进行一次保养4.10.1检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：关于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；送检温度计、压力表合格后方可再使用；检测传感器参数是否正常并做模拟实验，关于不合格的传感器应拆换；检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。4.10.2操纵部分维修保养：清洁操纵柜内外的灰尘、赃物；检查、紧固所有接线头，关于烧蚀严峻的接线头应更换；交流接触器维修保养：——清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；——清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），如触头烧蚀严峻则应更换同规格交流接触器；——清洁铁芯上的灰尘及赃物；——拧紧所有紧固螺栓。d)热继电器维修保养：——检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换；——检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。e)自动空气开头维修保养：——用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理；——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；——清除触头表面上的小金属颗粒（不要修锉）。f)信号灯、指示仪表维修保养：——检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；——检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查两者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。4.11压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养4.11.1检查压缩机油位、油色。如油位低于观看镜的1/2位置，则应查明漏油缘故并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应完全更换润滑油。4.11.2检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。4.11.3具体检查压缩机如下参数：a)压缩机电机绝缘电阻（正常0.5MΩ 以上）；b)压缩机运行电流（正常为额定值，三相差不多平衡）；c)压缩机油压（正常10-15kgf/cm2）；d)压缩机外壳温度（正常85℃以下）；e)吸气压力（正常值4.9-5.4kgf/cm2）；f)排气压力（正常值12.5kgf/cm2）g)检查压缩机是否有异常的噪音或振动；h)检查压缩机是否有异常的气味。通过上述检查综合推断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。4.12中央空调维修保养的时刻打算不同意超过8小时，如必须超过8小时，则应由主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。4.13关于打算中未列出的维修保养工作，应油机电维修部主管尽快补充至打算中；关于突发行的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，能够先组织解决而后写出《___________事故报告》并上报公司。4.14中央空调因维修保养等缘故需停用时，应由机电维修部主管填写《停用申请表》经主管经理批准后通知公共事物部，由公共事物部提早一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关部门作出解释。5.0记录6.0相关支持文件21.电梯运行治理标准作业规程1.0目的规范电梯运行治理工作，确保电梯良好运行。2.0适用范围适用于物业治理公司辖区内电梯的运行治理。3.0职责3.1机电维修部主管负责检查电梯运行治理工作的实施情况。3.2机电维修部班组长负责电梯运行治理工作的组织实施。3.3电梯治理员具体负责电梯的运行治理。4.0程序要点4.1巡视监控4.1.1电梯治理员每天应对小区内所有的要紧部位至少巡视一次。4.1.2巡视监控的要紧内容如下：曳引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高（烫手），曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动；减速想是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动；指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触动作是否正常，有无异常声响；变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象；制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污；曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常，；有无异常声响；通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸扳手等救援工具是否已放置在指定位置；轿照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常；厅门及轿门踏板是否清洁洁净；轿厢和对重导靴油盅油量是否足够；电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化；开关门有无异常（顺畅），轿厢内应急灯是否可靠；底坑限速器、张紧装置、开关可碰铁距离是否异常；补偿链是否有异响；底坑有无积水或赃物。4.1.3巡视过程中如发觉上述情况有不正常时，电梯治理员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题应及时如实地汇报给机电维修部主管，在主管的协同下加以解决。整改时，应严格遵守《电梯维修保养标准作业规程》。4.2异常情况处置4.2.1发生火灾的处置：楼层发生火灾时，电梯治理员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持冷静，疏导乘客迅速离开轿厢；井道内或轿厢发生火灾时，电梯治理员应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉和1211灭火器灭火操纵火势蔓延；关于上述两种情况，电梯治理员应及时通知小区消防中心，按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。4.2.2电梯湿水的处置：当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源；当楼层发生水淹而使井道或底坑进水水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电源总电源；当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关；发生湿水时，应迅速阻断漏水源；对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（温度不能太高）、自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求同时试梯运行无异常后，方可投入正式运行。4.2.3停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按《电梯困人救援标准作业规程》处理。4.3电梯机治理4.3.1非值班人员不准进入机房，如需要进入，须经机电维修部主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。4.3.2机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品，机房内应配足消防器材，禁止吸烟。4.3.3每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍无污物，油漆完好、整洁光亮。4.3.4机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。4.3.5机房应当做到随时上锁，钥匙由当值治理员保管，治理员不得私配钥匙。4.4交接班要求4.4.1接班人员应准时来接班。4.4.2接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《电梯运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《电梯运行日记》表上签名。4.4.3有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清晰；记录不规范、不完整、不清晰；机房不洁净；接班人未到岗；事故正在处理中或交接班时发生故障，应由交班人负责接着处理，接班人协助进行。4.5关于电梯运行情况，应完整、规范的记录在《电梯运行日记》表内，于每月的3号前将上一个月的记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为两年。5.0记录《电梯运行日记》6.0相关支持文件《电梯维修保养标准作业规程》电梯运行日记年月日NO：备注1机房温度、湿度2曳引电动机温度、润滑油、紧固3减速箱油位油色、联轴器、紧固情况4限速器、机械选层器运行情况5操纵柜内继电器、接触器工作情况6制动器（线圈温度、制动轮脏污情况7变压器、电抗器、电阻器运行温度8对讲机、警铃、应急灯（周）9轿厢内照明、风扇10厅外及轿内指层灯及指令按钮11厅门及轿门踏板清洁12开关门有无异常13井道底坑情况（周）14补偿链情况15各种标示物及救援工具情况16电梯运行舒适感讲明：正常打“√”，已调整打“〇”，待调整打“△”，外委打“☆”，待；料打“◎”__________________班电梯治理员：负责人：22.电梯日常维修保养标准作业规程1.0目的规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完成。2.0适用范围适用于物业治理公司辖区内的电梯维修保养。3.0职责3.1主管经理负责审核《电梯维修保养年度打算》并检查维修保养工作的实施情况。3.2机电维修部主管负责组织制定《电梯维修保养年度打算》并具体组织、实施、监督维修保养工作。3.3电梯治理员负责电梯的日常维修保养。3.4公共事物部负责向有关用户通知电梯停用的情况。4.0程序要点4.1《电梯保养年度打算表》的制定4.1.1每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织电梯治理员一起研究、制定《电梯维修保养年度打算表》并上报公司审批。4.1.2制定《电梯维修保养年度打算表》的原则是：电梯使用的频度：电梯的运行状况（故障隐患）；合理时刻（避开节假日、专门活动日等）4.1.3《电梯维修保养年度打算表》应包括如下内容：维修保养项目及内容；备品、备件打算；具体实施维修保养的时刻；预期费用。4.2电梯治理员进行电梯维修保养时，应按《电梯维修保养年度打算表》进行。4.3电梯维修保养安全操作4.3.1维修保养前的安全预备工作在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道；有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶修箱上的检修开关，关好厅门。4.3.2检修过程中的安全注意事项：给转动部位加油、清洗或观看钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯；人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫洁净，以防滑倒；人在轿顶上预备开动电梯观看有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个躯体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，末经许可不准开动电梯；禁止在井道内和轿顶上吸烟；检修电器部件是时尺可能幸免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特不应注意电梯突然启动运行；使用的手灯必须采纳带护罩的、电压为３６Ｖ以下的安全灯。最好使用手电筒；严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时刻的检修操作；底坑深度超过1。5M的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开；应尽量幸免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴上安全帽；检修末完，检修人员需临时离开现场时，应做到：——关闭所有厅门，临时关不上的必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守；——切断电梯总电源开关；——排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。k)检修保养工作结束后应做到：——将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落有设备上；——清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌；——送电试运行，观看电梯运行情况，发觉异常及时整改；——通知有关人员电梯恢复正常运行。4.4电梯治理员负责电梯的日常维修保养工作（清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查），电梯的大中型修理由外委完成。4.5每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑（着重对各安全装置效能检查，对电梯进行保养时，能够一台电梯的全部保养项目一次性进行，也能够对小区内所有电梯分项目进行保养4.5.1检查拽引机和减速箱有无异常响声，如有则应对拽引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮杆润滑油。4.5.2检查拽引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查拽引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。4.5.3检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60。C。4.5.4门机直流电动机碳刷磨损假如超过新装时厚度的1/3时则更换。4.5.5限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严峻则应更换并作必要调整；钢丝绳应完好列油污；限速器夹绳钳口处应无油污或异物，如末在正常位置则应扳回。4.5.7检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，假如有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为2-4MM。安全钳钳口应清洁无油污。4.5.8清洁操纵柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积碳现象如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器继电器；检查熔断器有无人松动、发热现象，如有则应处理并拧紧；检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。4.5.9检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带；检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理。4.5.10清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。4.5.11检查各厅门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油；检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换。4.5.12检查自动门传动机构，[安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏，要求门刀距厅门地坎5-8MM，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为3MM，厅门不能从不处用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠。4.5.13检查轿厢和对重导靴油盒中油量（正常应为2/3油盒），缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换。4.5.14检查断恩爱护、超速爱护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。4.5.15清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑、清洁接油盒。4.5.16检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。4.5.17检查拽引钢丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。拽引轮绳槽应清洁无油污。4.5.18检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。4.5.19做好中间接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。4.6每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，此项工作每年12月上旬往常完成4.6.1每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。4.6.2检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。4.6.3清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。4.6.4张紧轮底平面距底坑地面距离应为500+50MM，超过规定的应予以截绳。4.6.5检查安全钳楔块和导轨的间隙（正常值2-4MM），试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械调整。4.6.6清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的元器件应予以更换。4.6.7清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。4.6.8调整倚轿门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5-8MM。4.6.9紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。4.6.10加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确，传动部分应灵活。4.6.11对终端限位开关做越和试验，其越程距离为上下端站地坎以远150-200MM。4.6.13检查动力部分绝缘电阻应在0.5Mひ以上，其余电气线路应在0.25Mひ以上，电气设备的金属外壳对地应在4Mひ以上，假如达不到要求则应进行干燥处理。4.6.14检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等爱护装置是否工作正常，假如不行则应更换。4.7每次电梯维修保养时刻不同意超过8小时，若要超过8小时，则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》，经主管经理批准后方可延时。4.8关于打算中末列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至打算中，关于突发性的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，按《电梯故障维修标准作业规程》进行紧急维修。4.9电梯治理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期。4.10电梯停用治理电梯因维修保养等缘故需要停梯时，应由机电维修部主管填写《停申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提早24小时通知有关用户。如因专门情况突然电梯停用，应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释。5.0记录6.0相关支持文件23.电梯故障维修标准作业规程1.0目的规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。2.0适用范围适用于物业治理公司管辖内的电梯故障维修工作。3.0职责3.1电梯分公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。3.2机电维修部主管负责电梯故障维修的组织监控工作。4.0程序要点4.1电梯发生故障后，电梯维修工应快速到达现场（值班人员和电梯工10分钟内；分包公司30分钟内）。4.2先查看故障现象、分析发生故障缘故、分析故障的位置。4.3依照不同的故障，进行相应的处理。4.4一般常见机械故障及处理措施4.4.1机房：a)电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如推断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，则须更换轴承；b)选层器故障：一般有以下几种：——滑链：应调整整链条长度，调整带动轮位置；——选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用；——上、下滑杆不灵活：要紧是导向轴承修死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污、加润滑油。c)制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有磨擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污；d)限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承。4.4.2井道与轿厢：轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等；厅门故障同上；开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车。应调整开门刀位置（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙）；导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象。应调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口；导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动现象，导靴片磨损严峻、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置；安全钳故障：运行时有磨铁声，严峻时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构，加油润滑，保证各活动部位灵活。4.4.3底坎：补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等缘故所致。应调整补偿链长度；安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全箧钢丝绳，更换轴承；缓冲器故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足。应除去铁锈，补充液压油。4.5电梯一般常见的电气故障及维修处理方法4.5.1机房：a)保险丝故障：——缓冲器、底坎急停、断绳开关短路。应排去底坎积水，排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路；——井道有水，回路有短路点。应断去来水源，排除短路点，换上双同保险丝、指示灯回路；——厅外指示有水或有线破裂短路。应排干水，排除短路点，更换保险丝，操纵回路；——操纵线圈被烧，操纵元件内部断路，应更换操纵线圈和操纵元件，排除线路短路点、换上双同保险丝。b)接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，操纵线路或插件有断开点，操纵线路保险被烧坏等缘故所致。应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。4.5.2开道与轿箱：上、下限位几极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不行或断路等缘故所致。应清洁接触点或更换、排除断点等；轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不行或开关损坏、线路短路等缘故所致。应清洁接触点，更换开关排除线路断点等；安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等缘故所致。应清洁接触点，更换开关。4.5.3底坎：a)缓冲器开关、底坎急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝过长，对重碰到缓冲器开关+损坏所致。应清洁接触点，缓冲器复位，，缩短主钢丝绳，更换开关；b)张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等缘故所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。4.6电梯故障排除后，电梯工应将电梯故障维修情况记录在《电梯维修记录表》中，归档长期保存。4.7本规程作为电梯工的绩效考评的依据之一。5.0记录《电梯维修记录》6.0相关支持文件《电梯日常维修保养标准作业规程》电梯维修记录表楼宇名称：年月日电梯编号故障位置开始时刻结束时刻维修人员故障缘故及内容：维修过程及安全措施：维修人：检定结论（含技术参数功能）：检验人/日期：备注：讲明：1.此表为参数考表，也能够使用电梯分包公司的表格；2.维修后，机电维修部组织人员验证检定。24.电梯困人救援标准作业规程1.0目的规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全。2.0适用范围适用于物业治理公司辖区内电梯困人后的救援工作。3.0职责3.1机电维修部主管负责电梯、困人后的救援工作的组织实施。3.2电梯治理员负责电梯困人后的救援工作。4.0程序要点4.1当发生电梯困人事故时，电梯治理员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持冷静，不要惊慌，静心等待救援人员的援救；被困人不可将躯体任何部位伸出轿厢外。入彀轿厢门处于半开闭状态，电梯治理员应设法将轿厢门完全关闭。4.2依照指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观看推断轿厢所在位置。4.3轿厢停于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救援4.3.1拉下电梯电源开关。4.3.2用专门厅门钥匙开启厅门。4.3.3在轿顶用人力开启轿厢门。4.3.4协助乘客离开轿厢。4.3.5重新关好厅门。4.4轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法4.4.1进入机房切断电梯电源。4.4.2拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及劝柄。4.4.3救援人员之一把旋柄，另一救援人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了幸免轿厢移动太快发行危险，操作时应一撬一放使轿厢逐步移动，直至最接近厅门（0.5米左右）为止。4.4.4当轿厢停于距厅门0.5米远左右位置时，其救援方法按4.3条款进行。4.5遇有其他复杂情况，应请救电梯公司关心救援。4.6困人救援工作完毕后，电梯治理员应将情况完整、规范的记录在《电梯运行日记》内。5.0记录6.0相关支持文件25.二次供水治理标准作业规程1.0目的规范二次供水治理工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准。2.0适用范围适用于物业治理公司辖区内水池（箱）的二次供水治理工作。3.0职责3.1机电维修部主管负责定时检查二次供水治理工作的实施情况。3.2水泵房治理员具体负责二次供水治理。4.0程序要点4.1二次供水治理要求4.1.1机电维修部主管每月5号之前检查小区内每个水池（箱），并将检查情况记录在自己的工作日记上。4.1.2二次供水治理由水泵房治理员专职负责，水泵房治理员应持有经卫生防疫站认可的《健康证》。4.1.3每个水池（箱）应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖上锁，水池（箱）周围及顶盖应清洁、洁净。4.1.4水池（箱）应每隔4个月清洗、消毒一次，清洗员应持有卫生防疫站认可的《健康证》。4.1.5清洗消毒水池（箱）时应提早两天通知公共事物部，由公共事物部通知有关用水部门和用户做好储水预备。4.2水池（箱）清洗消毒安全注意事项4.2.1在水池（箱）内作业时，光源需采纳36V以下的安全电压，最好用手电筒或应急灯。4.2.2抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提早试验并确认动作可靠。4.2.3水池（箱）消毒人员需戴防护眼镜和口罩，假如在水池（箱）内感到头晕、气喘，则应立即离开水池（箱）到不处呼吸新奇空气。4.2.4上下水池（箱）时应把紧扶手、踩温不锈钢梯，严防跌落。4.3水池（箱）清洗消毒前的预备工作4.3.11：00灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。4.3.2潜水泵、应急照明灯或手电筒。4.3.3扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。4.4水池（箱）清洗消毒程序4.4.1排放水：a)排放水时应提早关闭水池（箱）进水闸阀，让水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免白费；b)为确保用户正常用水，排放干水池（箱）的时刻应操纵在1.5小时以内。4.4.2清洗消毒：a)清洗：——铲出水池（箱）内泥沙及各种沉积物；——用扫把或尼龙刷从水池（箱）顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗；——假如仍未洗洁净应再进行刷洗直至洁净为止。b)消毒：——用扫把或尼龙刷蘸取1“00的灭菌净水溶液（或防疫站配制的消毒溶液），依次反复刷洗消毒；之后将水池（箱）盖好封闭半小时；——用清水冲洗一遍整个水池（箱），排出消毒水溶液；——重复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液。c)注水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好所有工具。打开闸阀向水池（箱）内注水，达到调定的水位后加盖上锁。4.5取样送检4.5.1用洁净的矿泉水